סירוב לדון בבקשה לשימוש חורג

סירוב לדון בבקשה לשימוש חורג עניינו בערר שהוגש על סירוב הועדה המקומית לתו"ב חוף השרון לדון בבקשת העורר לשימוש חורג. מדובר בעסק לתיקון ושיפוץ כלים חקלאיים, נגררים, ועגלות חקלאיות הממוקם מזה כשמונה שנים צפונית לצומת רעננה בשטח המיועד לשימוש חקלאי. בעבר הוגשה באותו מקום תוכנית להקמת תחנת תדלוק, ובתוכנית זו טרם ניתנה החלטה סופית. טענות העוררת: עפ"י תממ/21/3 העסק נשוא הערר מצוי בשוליו של איזור שייעודו באזור נחל וסביבותיו; עפ"י המלצת מהנדס הועדה המקומית חוף השרון שטח זה הינו שטח מופר לאורך שנים, בעיקר ע"י כביש 4, ועל כן אין מניעה לקבל את בקשת העורר לשימוש חורג; העסק מבוסס על מבנים קלים וניידים ונטול השלכות בפיתוח השטח; הגישה מבוססת על דרך סטטוטורית קיימת ועל רצועת איסור בנייה של כביש מספר 4; הימנעות הועדה המקומית מלדון בבקשה אינה עולה בקנה אחד עם הוראות הדין ועל כן מתבקשת ועדת הערר לעשות שימוש בסמכותה לפי סעיף 157 לחוק התו"ב, התשכ"ה -1965 (להלן החוק). טענות הועדה המקומית: מדובר במבנים הקיימים בשטח והוקמו ללא היתר. לפיכך בקשתו של העורר אינה תואמת את הוראות סעיף 148 לחוק אשר קובע מפורשות "היתר לשימוש חורג מתוכנית ינתן לתקופה מוגבלת מראש, היתר לשימוש חורג מהיתר או הקלה יכולים להינתן לתקופה מוגבלת מראש". לטענת הועדה המקומית לא ניתן להתיר שימוש חורג במבנה שאין לו היתר בנייה כחוק. זאת ועוד, הועדה המקומית טוענת כי מדובר בבקשה שהוגשה באופן לקוי, כלל לא ניתן לבודקה, חסרים בה חתכים, מידות, וכיו"ב. יתר על כן, הוועדה המקומית טוענת כילא ניתן להוציא היתר בניה אף לשימוש חקלאי במקרקעין, שכן תוכנית חש/2/10 החלה בהם, קבעה את השטח כחקלאי לחלוקה חדשה, וכן חש/2/10/ב אשר הגדילה את גודל המגרש המינימאלי מ-10 דונם ל-25. כך שגם בהתחשב בכל כל פרשנות אפשרית כולל זו של העורר הרי שלא ניתן להוציא היתרים הואיל וגודל החלקה אינו כדי 25 כדונם, וליתר דיוק הוא עולה כ-20 דונם בלבד. דיון והכרעה בשעתו, באה בפני וועדת הערר חטיבת הקרקע נשוא הערר, בשל יוזמת העוררת לקדם בה הקמת תחנת תדלוק. באותה הזדמנות, התקבל הערר, והוועדה המקומית הונחתה לדון באותה יוזמה. במסגרת החלטתה של וועדת הערר נקבע כי הבניה נשוא ערר זה תסומן להריסה כתנאי לקידום התכנית. הצדדים הבהירו כי תכנית זו אינה מקודמת עתה, בשל גורמים שאינם מצויים בשליטת מי מהצדדים. יחד עם זאת, איננו סבורים כי הפתרון המוצע כאן על ידי היזמים לאפשר שימוש חורג במקרקעין ניתן ו/או ראוי ליישום וזאת מכמה טעמים: ראשית, בקשה לשימוש חורג, טעונה מבנה כדין. המבנים בהם מבוקש השימוש החורג, חסרי היתר, ולא ניתן להתירם היום גם אילו היו תואמים את השימוש המותר (קרי: חקלאות) עקב הגדלת שטח המגרש המינימלי להוצאת היתר. שנית, ברגיל, הוצאת היתר בניה במקביל לבקשת השימוש החורג אינה ראויה. על כגון דא כבר נפסק: "אכן, כעיקרון, אנו סבורים כי אין לנקוט בהליכים של שימוש חורג לגבי בניין אשר טרם הוקם, שכן קיים חשש רב כי הקמתו בצורה שכזו, יוצרת מצב בו לא ניתן יהיה לבצע בו שימוש המתאים למצב הקיים בתכנית (ואז למעשה המדובר בסטיה ניכרת, מכוח תקנה 2(3) לתקנות סטיה ניכרת). על הרציונל העומד מאחורי תפיסה זו, עמדה ועדת הערר בתל אביב, במסגרת ערר 5272/99 אורי בן אורי נ' ועדה מקומית לתכנון ולבניה תל אביב ואח', בקובעה כדלקמן: "עמדתה של ועדת הערר, כפי שבאה לידי ביטוי בהחלטות קודמות, היא כי לא ניתן לאשר שימוש חורג בבניין שטרם הוקם, אלא רק בבניין קיים. כך למשל נקבע בערר תא/ 5505/97 בו נדונה בקשה להיתר להקמת "מרכז ללימודי תקשורת", בהליך של שימוש חורג: "עמדת ועדה זו היא כי לא ניתן לאשר את המרכז גם בהליך של שימוש חורג, שכן שימוש חורג בבנין ניתן לאשר כאשר מדובר בבנין קיים. אין החוק מאפשר מתן היתר בניה למבנה המהווה שימוש חורג, שכן בכך יש למעשה כדי לעקוף את הצורך בהליך של שינוי יעוד ללא הכנת תכנית מתאר. זאת ועוד - עפ"י סעיף 148 לחוק "היתר לשימוש חורג מתכנית יינתן לתקופה מוגבלת מראש". מתן היתר בניה לבניין המהווה שימוש חורג מתכנית מהווה דבר והיפוכו - שכן היתר הבנייה מאפשר בנייה לצמיתות של מבנה המיועד לשימוש שניתן לאשרו לתקופה קצובה בלבד. על כן לא ניתן לאשר הוצאת היתר בניה למבנה המיועד כ"מרכז ללימודי תקשורת" בהליך של שימוש חורג". החלטה נוספת ניתנה בתיק ערר תא/ 5229/98 בו נתבקש היתר לבנייה בניין מגורים במקום בניין משרדים בהליך של שימוש חורג: "אנו מקבלים את עמדת העוררת כי בנסיבות המקרה כאן, כאשר בניית הבנין טרם הושלמה, יש לראות את הבקשה להיתר ואת הבקשה לשימוש החורג כהליך אחד וכבקשה להיתר הכוללת בחובה שימוש חורג. יש שוני רב בין מצב בו ניתן שימוש חורג בבנין קיים לבין אישור שימוש חורג בבנין שהקמתו טרם הושלמה. עמדתה של ועדה זו היא כי "שימוש חורג" מטבעו ומעצם הגדרתו מתייחס לשימוש בבנין קיים, ואינו מאפשר הליך של "מתן היתר בנייה לשימוש חורג". פרוש המאפשר באופן גורף שינוי מדיניות תכנון על דרך של שימוש חורג עומד בניגוד להליך המרכזי שנקבע בחוק לענין זה הוא הכנת תכנית. הרציונל שבבסיס עמדה זו היא כי שימוש חורג הוא מטבעו זמני וחולף, ועל כן הבנין בו נעשה שימוש חורג עליו להתאים בראש ובראשונה לייעודי הקרקע המותרים בתכנית התקפה" גם במקרה הנדון מבוקש בניין חדש, המותאם מלכתחילה לשימוש הספציפי המבוקש, וממילא ברור כי לא יתאים לשמש למגורים, וכי השימוש המבוקש בו לא יהיה שימוש זמני שהוא אחד המאפיינים הבולטים של שימוש חורג." על כן לא ניתן לאשר את בניית הבניין בהליך של שימוש חורג. השינוי בתקנות סטיה ניכרת אינו מעלה ואינו מוריד לעניין זה. הבחינה צריכה להיות האם הבנייה המבוקשת מאפשרת את השימוש בקרקע לאחר שתקופת השימוש החורג תסתיים, בין אם הבנייה נעשית עם הליך של הקלה, ובין אם לאו. אחרת, ייווצר מצב בלתי הפיך של שימוש בלתי חוקי." ר' ערר 433/05 אסנין ואח' נ' הוועדה המקומית חיפה ואח' בענייננו גם אלמלא גודל המגרש המינימלי איננו רואים דמיון בין המבנים החקלאיים המותרים למבנים המבוקשים. שלישית, ברי כי הניצול המיטבי (הוא גם תכלית היעד) למגרש קא עסקינן הינו אחר כמפורט בערר 196/06. גם בנסיבות בהן מתעכבת התכנית אין זה נכון וראוי להתיר שימוש חורג במבנה שאינו כדין, ואינו תואם תכלית חוקית על פי התב"עות החלות, לא כל שכן אינו עומד במבחן ההפיכות. אשר על כן, הערר נדחה בזאת.שימוש חורג