התנגדות לתכנית: תהפוך משכונה שקטה ושלווה לאזור סואן תוך יצירת מטרדי רעש עניינו של ערר זה, החלטת הוועדה המקומית לתכנון ובנייה תל-אביב לדחות את תוכנית תא/מק/3735 (להלן: "התוכנית") אותה יזמו העוררים. תחום התוכנית הוא גוש 6631 חלקה 247 ברחוב חביב אבשלום 7 ת"א. התוכנית מתייחסת למגרש המצוי בתחום תוכנית 2553, שאושרה למתן תוקף בשנת 2001 (להלן: "תוכנית 2553"). תוכנית 2553 קבעה כי מותר יהיה להקים בתחומה ארבעה בניינים: שני בניינים בני 9 קומות ו - 26 יחידות דיור - כאשר הבניין נשוא ערר זה מהווה אחד משני בניינים אלה, ושני בניינים בני 14 קומות, בבניין אחד 43 יחידות דיור ובבניין השני 52 יחידות דיור. תחום התוכנית המופקדת נשוא ערר זה כולל רק את המגרש הדרום מערבי של תוכנית 2553 (מגרש 3א), עליו מותר להקים את אחד משני הבניינים בני 9 קומות ו - 26 יח"ד, כאשר התוכנית המופקדת מבקשת להגדיל את מספר יחידות הדיור ב - 8 יחידות, כך שהמספר הכולל של יחידות דיור שיהיה מותר להקים על מגרש זה יהיה 34 יח"ד, ללא תוספת קומות וגובה וללא תוספת שטחים לבנייה. השתלשלות העניינים: הוועדה המקומית החליטה בישיבתה מיום 22.11.06 להפקיד את התוכנית בתנאים הבאים: כי גובה הבניין לא ישתנה ביחס לקבוע בתוכנית 2553, כי לא תאושר חנייה עילית במגרש וכי ישמר רצף הפיתוח בין הבניין לבין פרוייקט נופי ים שמדרום. התוכנית הופקדה לאחר שזו תוקנה בהתאם לתנאים האמורים. לתוכנית הוגשה התנגדות אחת - של המשיב מס' 2 שטען, כי אישור התוכנית יהווה "פגיעה מהותית בשכונה ופגיעה באיכות חיי התושבים - משכונה שקטה ושלווה לאזור סואן תוך יצירת מטרדי רעש, זיהום אוויר וירידת ערך הנכסים". לטענתו אישור התוכנית תפגע בהיות שכונת רמת אביב ג' "שכונה שקטה, ירוקה ושלווה", ייוצרו עומסי תנועה בלתי נסבלים כתוצאה מתנועה של כלי רכב רבים (לרבות משאיות, אוטובוסים, אופנועים וכלי רכב פרטיים), ייגרם זיהום אוויר כתוצאה מריבוי כלי הרכב, וכן נטען על ידי העורר כי יישום התוכנית יביא לירידת ערך בתי התושבים. חוות דעת הצוות המקצועי אשר הוגשה לוועדה לפני הדיון על הפקדה התוכנית היתה: הבקשה לתוספת יחידות דיור במגרש הנדון מהווה תוספת של כ- 30% למספר יחידות הדיור המאושרת בתב"ע למגרש הנ"ל. במקרה שבכל אחת מהמגרשים יבקשו תוספת זהה, ז"א 30%, מספר יחידות הדיור במתחם יעלה מ- 147 ל- 191 יחידות דיור. תוספת זו תעלה את הצפיפות במתחם ל- 12.8 יח"ד לדונם נטו לעומת ה- 10 המאושרות. לפי כל האמור לעיל צוות התכנון ממליץ על הפקדת התכנית לתוספת 8 יחידות דיור ולא ממליצה על תוספת הגובה המבוקשת. המלצתנו חיובית בתנאי שמירה על רצף הפיתוח בין פרוייקט זה לפרוייקט נופי ים שמדרום, כפי שאושר בפורום פיתוח מתאריך 09/09/2003 לתכנית העיצוב לתב"ע 2533. " ובעקבות שמיעת המתנגד לתוכנית המליץ הצוות המקצועי : לדחות את התנגדות מר להב. להוסיף סעיף בהוראות התכנית המתייחס להגבלות הבניה בגין קיומו של שדה התעופה שדה דב. לתת תוקף לתוכנית." כמו כן הודיע מהנדס העיר במהלך הדיון לוועדה המקומית כי ניתן להוסיף בשכונת רמת אביב ג' עוד 1,050 יח"ד שמתוכם אושרו כבר 650 יח"ד. בסופו של דבר החליטה הוועדה המקומית לדחות את התוכנית, וזו לשון ההחלטתה: "הוועדה לא השתכנעה מהנימוקים לאפשר את תוספת קיבולת יח"ד בשכונה והחליטה לקבל את ההתנגדות ולדחות את התוכנית". על החלטה זו הוגש הערעור. במהלך הדיון בפנינו תיארה אדר' קרליס אורן, אשר הופיעה מטעם הוועדה המקומית והיתה נוכחת בדיוניה, את הרקע לקבלת החלטת הוועדה המקומית. זו סיפרה ששבועיים לפני כן עלתה לדיון בוועדה תוכנית פינוי-בינוי ברחוב רקנאטי, המצוי אף הוא בשכונת רמת אביב ג' - פרוייקט אשר עורר התנגדות ציבורית רחבה. לדבריה ''כשהביאו את הנושא לדיון, היה ברקע את ההתנגדות, והנושא עלה לוועדה. כל מיני פרוייקטים ברמת אביב ג' שמעלים את הרגישות של התושבים, של הוועדה כלפי התושבים, שמפחדים מכל תוספת... היה להם (לוועדה המקומית ו.ע.ת.א), קשה לאשר את זה, נגד עיניהם (צ"ל ''היה) ההתנגדות של התושבים בפרוייקטים אחרים". חובת ההנמקה רבות נכתב על חובת ההנמקה של הרשות המקומית בכלל, ומוסדות התכנון בפרט, כאשר דברי כבוד השופט בדימוס יצחק זמיר בספרו הסמכות המנהלית, בעמ' 897, ממצים את חשיבותה של חובה זו כדלקמן: "כמה מעלות טובות להנמקת החלטות מינהליות. ראשית, ההנמקה דורשת מחשבה סדורה והגיונית. לפיכך הצורך לנמק מוביל לבקורת עצמית של המחליט. בקורת כזאת, אגב ההנמקה, מקטינה את החשש מפני החלטות שרירותיות או שגויות. שנית, הנמקה המתלווה להחלטה, ונשארת בתיק המינהלי, מאפשרת לרשות המינהלית לבדוק את עצמה לאחר מעשה, לפי הצורך, כדי להבטיח עקביות ואחידות בהפעלת הסמכות. שלישית, ההנמקה המצויה בתיק מסייעת גם לממונים על הרשות המינהלית לקיים בקורת על הרשות, בין היתר, כדי לוודא שהיא מפעילה את סמכותה בהתאם למדיניות רשמית או להנחיות של הממונים. רביעית, ללא הנמקה יקשה על אדם שנפגע מהחלטה מינהלית לשקול אם ההחלטה עומדת במבחן הדין, ואם יש יסוד וטעם להעמיד אותה לביקורת שיפוטית. ולבסוף, ההנמקה, כמו השימוע, תורמת למערכת היחסים הראויה שבין הרשות המינהלית לבין האזרח במדינה דמוקרטית, שכן יש בה כדי להקהות את התחושה של שרירות שלטונית. מתן נימוקים להחלטה הוא ביטוי בולט של פתיחות, והפתיחות היא אחד מעמוד התווך של מינהל תקין." (ההדגשה שלנו ו.ע.ת.א) המקרה הנדון מהווה דוגמא מוחשית לפגיעה הקשה בעוררים - כתוצאה מאי עמידת הועדה בחובת ההנמקה. האמירה הכללית כי הועדה המקומית לא השתכנעה מהצורך בהגדלת כמות יחידות הדיור אינה מספיקה , הן בשל העובדה כי הועדה החליטה להפקיד את התוכנית, כך שניתן להניח כי אך לפני זמן קצר הועדה המקומית כן שוכנעה בהצדקה לתוספת יחידות הדיור והן לנוכח הוראות תמ"א 35 אשר כמפורט להלן מכתיבה מדיניות של ציפוף דיור במרכזים עירוניים, מדיניות איתה יש להתמודד בהחלטה של ועדה מקומית כאשר זו אינה מאשרת תוספת יחידות דיור המתישבת עם הצפיפות המזערית שנקבעה בתמ"א 35. לא זו אף זו ; כבר הבענו את דעתנו בעניין ערר קא/5484/07 סבן נ' הועדה המקומית לתכנוןן ובנייה קרית אונו, כי הוועדה המקומית סוברנית להחליט בניגוד לחוות הדעת של יועציה המקצועיים, ואולם משהיא עושה כן, חלה עליה, לדעתנו, חובת הנמקה מוגברת, אשר תנמק את הסיבה לכך שהוועדה בחרה שלא להחליט על פי חוות דעתם. " כאשר הועדה המקומית מחליטה בניגוד לחוות דעת של הדרג המקצועי שהובאה בפניה, קיימת לדעתנו חובת הנמקה מוגברת ומורחבת, אשר צריכה בין היתר להתייחס להמלצה / חוות הדעת המקצועית שהובאה בפניה, ולנמק מדוע היא החליטה שלא לקבל אותה או להחליט בניגוד לה. בעניין זה יש לזכור כי מהנדס הועדה המקומית והיועץ המשפטי לועדה המקומית ממלאים תפקידים סטטוטוריים, ולפיכך לא ניתן להתעלם מחוות דעתם ולהחליט בניגוד לה מבלי שהדבר ינומק. הנמקה זו חשובה לדעתנו במיוחד על מנת למנוע פגיעה באמון הציבור בועדה המקומית, שכן, קבלת החלטה בניגוד לחוות דעת מקצועיות שהונחו בפני הועדה המקומית ללא מתן כל נימוק מצטייר בעיני הציבור כהחלטה שרירותית או כנובעת משיקולים זרים." גם במקרה הנדון היה על הועדה המקומית לנמק מדוע היא בחרה להחליט בניגוד להמלצת יועציה המקצועיים אשר כאמור המליצו על אישורה של התוכנית למרות נימוקי ההתנגדות של המשיב 2. בענין זה נוסיף ונאמר כי הדברים יפים על אחת כמה וכמה כאשר הוועדה המקומית מחליטה לדחות תוכנית שהיא החליטה להפקיד אותה. אין ספק כי הוועדה המקומית מוסמכת לשנות את טעמה בעקבות שמיעת התנגדויות, ולהחליט בסופו של יום שלא לאשר תוכנית שהיא החליטה להפקיד. הלא לשם כך קיים מוסד ההתנגדויות - לאפשר למי שעלול להפגע מתוכנית שהופקדה להעיר את הערותיו, להאיר את עיני הוועדה המקומית, ולנסות לשכנע אותה כי התוכנית שהופקדה דורשת הכנסת שינויים, או שאין לאשרה כלל. ואולם, משהוועדה מחליטה לעשות כן, עליה לנמק את החלטתה, ולא די באמירה הכללית כי זו "מקבלת את ההתנגדויות". לסיכום: במקרה דנן הועדה לא עמדה בחובת ההנמקה. יכולים היינו להחזיר את התיק לועדה המקומית על מנת שזו תמלא אחר חובתה לנמק את החלטתה ואולם, מהלך שכזה הינו חסר תכלית בשלב זה שכן, ברור לנו כי נימוקי הועדה להחלטתה יהיו אלה שהועלו בתשובת הועדה המקומית לערר, וכך יימצאו העוררים נענשים בסחבת מיותרת נוספת- שלא באשמתם. לפיכך אנו מורים לועדה המקומית להקפיד בעתיד על מילוי חובת ההנמקה . נימוקי הוועדה לדחיית התוכנית כאמור, החליטה הוועדה המקומית כי "הוועדה לא השתכנעה מהנימוקים לאפשר את תוספת קיבולת יחידות דיור בשכונה, והחליטה לקבל את ההתנגדות ולדחות את התוכנית". נשאלת השאלה: אם הוועדה המקומית "לא השתכנעה מהנימוקים לאפשר את תוספת קיבולת יח"ד בשכונה", מדוע זה החליטה להפקיד את התוכנית? הלא, נימוק זה היה צריך להביא להחלטה שלא להפקיד את התוכנית . יתרה מכך, קשה לקבל את הטענה כי הוועדה המקומית קיבלה את ההתנגדות, שכן, נימוקי הוועדה המקומית, בכתב בתשובתה לערר זה, כלל אינם דומים לנימוקי המתנגד לתוכנית. כמובא לעיל, טען העורר כי התוכנית (קרי - תוספת 8 יח"ד) תפגע בצורה דרסטית באיכות החיים של דיירי שכונת רמת אביב ג' ותגרום למטרדי רעש, תנועה, הכבדה על תשתיות וזיהום אוויר. הוועדה המקומית בתשובתה נימקה באופן שונה את החלטתה לדחות את התוכנית. הטענה הראשונה היתה ''הטענה התקדימית'', כי אם תאושר התוכנית כי אז ידרשו גם יתר בעלי המגרשים בתחום תוכנית 2553 להוסיף יחידות דיור במגרשיהם באותה יחסיות, ובמקרה כזה יגדלו מספר יחידות הדיור בכל תחומי אותה תוכנית מ - 147 ל - 197 יחידות דיור. כאן המקום לציין כי הצוות המקצועי צפה אפשרות זו וקבע, כי גם במקרה שכזה הצפיפות בתחומי תוכנית 2553 תהווה 12.8 יחידות דיור לדונם, ולמרות זאת החליט הצוות המקצועי והמליץ להפקיד את התוכנית. הנימוק השני אותו העלתה הוועדה המקומית בכתב תשובתה, אשר גם זיכרה לא בא בהחלטת הוועדה המקומית היתה, כי תוכנית 2553 היתה תוכנית חדשה יחסית (משנת 2001) ולפיכך, אין זה מן הראוי לסתות ממנה כאשר "טרם יבשה הדיו" של תוכנית זו, כדברי הוועדה. לאחר שעיינו במסמכי התוכנית, בפרוטוקולים של הוועדה המקומית ועל יסוד טיעוני הצדדים לפנינו, לרבות המשיב מס' 2, החלטנו לקבל את הערר. ההצדקה התכנונית לאישור התוכנית מהלך הדברים במקרה זה הותירה בנו תחושה כי החלטת הוועדה המקומית הושפעה משיקולים שאינם ענייניים לתוכנית הנדונה. אין אנו מקבלים את הטענה כי המתנגד "האיר את עיני הוועדה המקומית" לעניין המטרדים הסביבתיים אשר עלולים להגרם כתוצאה מאישור התוכנית שהרי ברי הדבר כי כאשר תוכנית מבקשת להוסיף יחידות דיור, השאלה המרכזית המתעוררת באופן טבעי הינה - מה המשמעות לסביבה מהגדלת הצפיפות המבוקשת. לפיכך קשה לקבל את הטענה כי המתנגד "האיר" את עיני חברי הוועדה המקומית בעניין זה, וחזקה עליהם כי נושא זה היה לנגד עיניהם כבר בשלב ההחלטה על הפקדת התוכנית. גם אין אנו מקבלים את טענת המתנגד כי התוספת המבוקשת - של שמונה יחידות דיור, תגרום לכל אותם מטרדים להם טען המתנגד. המדובר בתוספת כמות יחידות דיור שולית ביותר וחסרת כל משמעות. נראה לנו דברי אדר' קרליס אורן שהיתה כאמור נוכחת בדיוני הועדה המקומית כי חברי הוועדה דנו בתוכנית אחת, אך לנגד עיניהם הייתה התנגדות התושבים לתוכנית אחרת שנדונה בפניהם כשבועיים לפני כן ברמת אביב ג', מסבירה את השינוי בעמדת הועדה המקומית . אמנם נכון יש לשקול שיקולים תכנוניים המתייחסים לאזור כולו, ולא רק למגרש ספציפי, תוך בחינת ההשפעה של תוכנית נקודתית על הסביבה הקרובה והרחוקה יותר, אך דבר זה לא נעשה במקרה דנן. כל שקרה, לפי תאוריה של אדר' קרליס הוא כי עוצמת ההתנגדות הציבורית לתוספת יחידות דיור במקום אחר בשכונת רמת אביב ג' עדין הדהדה באוזני חברי הוועדה המקומית כשאלה דנו בתוכנית הנדונה, ולפיכך הם דחו אותה מבלי לבחון אותה לגופה. טוענת הוועדה המקומית כי המדובר בתוכנית חדשה יחסית, משנת 2001, וכי בשל כך אין לאפשר לסטות ממנה בדרך של תיקונה אך זמן קצר (במונחים תכנוניים) לאחר שזו אושרה. הוועדה המקומית הפנתה אותנו למספר החלטות אשר ניתנו בעניין זה, ולרבות להחלטה אשר ניתנה לאחרונה על ידי וועדת ערר זו בערר ת"א/5482/07 עו"ד איתן עקיבא ואח' נ' הוועדה המקומית לתכנון ובנייה שם קבענו בין היתר כי "כשרשויות התכנון מאשרות תכנית חזקה עליהן כי התכנית מיישמת ומגשימה את המטרות והתפיסות התכנוניות העדכניות בקשר לאותו איזור". לפיכך, קבענו בין היתר, כי אין לאשר מתן היתר לשימוש חורג מתכנית אשר אושרה אך לפני כשנתיים, כאשר השימוש המבוקש היה לפני הוועדה כשזו אישרה את התוכנית. ואולם אין הנדון דומה לראייה. במקרה הנדון מדובר בתכנית הבאה לתקן תכנית אחרת, להבדיל מהמקרה דלעיל בו דובר על חריגה מהוראות תוכנית בדרך של מתן היתר לשימוש חורג. תכנית 2553 הינה תכנית בסמכות ועדה מחוזית. אין לדעתנו פגם בההליך התכנוני, כי הוועדה המקומית או בעל עניין במקרקעין ייזמו תוכנית בסמכות מקומית לשם שיפור התכנון במגרש מסויים או בכל תחומי תכנית, כתכנית בסמכות הוועדה המקומית, גם אם לא חלף זמן רב ממועד אישור התכנית שבסמכות הוועדה המחוזית. הרי לשם כך הוענקו סמכויות מוגבלות לוועדות המקומיות לאשר תוכניות, במסגרת תיקון 43 לחוק המקרקעין. מעבר לכך, וזה הדבר המשמעותי בעניינו, נפל דבר בישראל מאז אישור תוכנית 2553 בשנת 2001 ; אושרה תמ"א 35 בשנת 2005 אשר אחת מעקרונות הייסוד העומדות בבסיסה הינו ''מתן מענה תכנוני לצורכי הבנייה והפיתוח של מדינת ישראל, תוך הכוונת עיקר הפיתוח למרקמים העירוניים וצמצום תופעות הפרבור" (סעיף 3 א' למטרות התכנית). על מנת ליעל את ניצול משאב הקרקע קבעה התמ"א צפיפות ממוצעת נטו מחייבת למגורים באיזורים שונים בארץ, בכפוף לחריגים שנקבעו. ביחס לתל אביב נקבע כי הצפיפות הממוצעת נטו למגורים תהיה 12 יחידות דיור לדונם. במקרה הנדון, הצפיפות במגרש נשוא התוכנית הנדונה, לפי תוכנית 2553 הינה 10 יחידות דיור לדונם משמע, היום, לאחר אישור תמ"א 35, לא היה ניתן לאשר את התוכנית האמורה. אם תתווסף כמות יחידות הדיור המבוקשת, תעמוד הצפיפות על כ - 13 יחידות דיור לדונם, אך במעט יותר מהמינימום הקבוע בתמ"א 35. כניסתו של תמ"א 35 יכולה להוות לדעתנו הצדקה תכנונית על מנת לאשר תוכנית המוסיפה יחידות דיור. אין הדבר אומר כי מעתה כל תוכנית אשר בה תתבקש תוספת יחידות דיור על מנת לעמוד בתקני הצפיפות המינימליים הקבועים בתמ"א 35 תאושר. הוראות סעיף 61א(ג)(ד) לחוק התכנון והבנייה התשכ"ה- 1965, כי תנאי להפקדת תוכנית המגדילה בין היתר את מספר יחידות הדיור הוא, כי מהנדס העירייה נתן חוות דעת לוועדה המקומית כי מוסדות הציבור, השטחים הפתוחים והתשתיות הכלולים בשטח התוכנית ובסביבתו נותנים מענה לצרכים הנובעים מהתכנית. משמע, גם אם תוכנית בסמכות וועדה מקומית לתוספת יחידות דיור מתישבת עם הוראת תמ"א 35 לענין תקני המינימום הקבועים בה של יחידות דיור לדונם, עדין יש לבחון האם במקרה הספציפי ניתן להוסיף את יחידות הדיור המבוקשות מבחינת התשתיות השונות הקימות בתחום התכנית ובסביבתו. במקרה דנן, חיווה מהנדס הוועדה המקומית את דעתו כי תוספת 8 יחידות הדיור המבוקשות אין בהן כדי להכביד על התשתיות באיזור - חוות דעת שנראית על פניה סבירה בעיננו לאור המספר הקטן של יחידות דיור אותם מבקשים להוסיף. לענין הטענה כי אישור תוספת יחידות הדיור תביא בעקבותיה דרישה דומה מצד יתר בעלי המגרשים בתחום תוכנית 2553, הרי שאין בחשש זה כדי למנוע לדעתנו את תוספת יחידות הדיור המבוקשות בתכנית הנדונה. אם וכאשר תוגש תכנית לתוספת יחידות דיור ביתר המגרשים בתכנית 2553 יהיה על הוועדה המקומית לדון בה לגופה. לא זו אף זו, המגרשים בתחום התוכנית אינם דומים, ואף מספר יחידות הדיור בהם שונים בתכלית. במקרה הנדון שבו תוספת יחידות הדיור המבוקשת עומדת בהוראות הצפיפות של תמ"א 35 וכאשר על פי חוות דעת הצוות המקצועי של הועדה המקומית ומהנדס העיר ניתן לאשר את התוספת, אנו בדעה כי יש לאשר התוכנית. אדריכלית התכנית הסבירה לנו, כי תוספת יחידות הדיור המבוקשת תאפשר בניית דירות קטנות יותר (יחסית). לדבריה, ללא תוספת יחידות הדיור תיבננה בבניין שבתכנית דירות בנות חמישה ושישה חדרים בגודל של כ - 120 מ"ר נטו. לעומת זאת, אם תאושר התוכנית המבוקשת, תיבננה 10 דירות של 3 חדרים, 10 דירות של 5 חדרים ו - 4 דירות של 6 חדרים - תמהיל אשר יאפשר גם לזוגות צעירים לרכוש דירה בבניין. ככלל אנו רואים חשיבות בכך כי באזורים מבוססים תיבננה גם דירות קטנות יותר, דבר הנחוץ לשם הצערת איזורים אלה מחד ומתן אפשרות לאנשים מבוגרים אשר אינם זקוקים עוד לדירותיהם הגדולות, אך המעוניינים להישאר להתגורר בשכונתם לעשות כן. אנו רואים גם נימוק זה כמצדיק את אישור התוכנית מחד, כאשר מאידך, כפי שפירטנו לעיל, אין אנו מקבלים את נימוקי הועדה המקומית לדחייתה. לנוכח כל האמור לעיל, אנו מחליטים לקבל את הערר ולאשר את התכנית המופקדת . בניהמטרדהתנגדות לתכניתמטרד רעש