התנגדות לאיחוד חלקות הועדה המקומית לתכנון ובנייה תל אביב (להלן: "הועדה המקומית") אישרה למשיב מס' 2 (להלן: "המשיב") תשריט לאיחוד חלקות 91 ו- 92 בגוש 6628 לחלקה אחת. שטח חלקה 91 הוא 500 מ"ר ושטח חלקה 92 הוא 502 מ"ר, כך ששטח החלקה המאוחדת הוא 1,002 מ"ר. העוררים גובלים במגרש המאוחד מצפון (משפחת שפירא) וממזרח (משפחת גולדברג). העוררים התנגדו בפני הועדה המקומית לאישור איחוד החלקות ומשהתנגדותם נדחתה הגישו ערר זה. לעוררים טענות בדבר ההליך שהתקיים בפני הועדה המקומית, אך פגמים אלה, אם וככל שהיו כאלה, באים על תיקונם בדיון שלפנינו שכן כידוע, ועדת ערר זו נכנסת לנעלי הועדה המקומית. העוררים מעלים מספר טענות נגד אישור תשריט האיחוד על ידי הועדה המקומית, אשר נדון בהם להלן: הטענה כי פרק ד' לחוק התכנון והבנייה אינו חל על תוכניות הכוללות חלוקה לטענת העוררים לא ניתן לבצע איחוד חלקות מכח פרק ד' לחוק התכנון והבנייה התשכ"ה- 1965 (להלן: "חוק התכנון והבנייה") במקום בו התוכנית החלה במקום כוללת חלוקת קרקע . לטענתם הליך איחוד וחלוקה של חלקות על פי תשריט, לפי פרק ד' לחוק הינו הליך יוצא דופן, וכי דרך המלך לבצע איחוד וחלוקה היא באמצעות תוכנית. לטענתם, כשם שעל פי סעיף 137 לחוק התכנון והבנייה ניתן לאשר תשריט חלוקה רק במקום בו התוכנית שחלה במקום אינה כוללת חלוקת קרקע, כך כאשר מבקשים לאחד חלקות לפי אותו הסעיף (אשר מוחל על איחוד חלקות מכח סעיף 144 לחוק) יחול זה גם רק במקום שבו על החלקות המאוחדות חלה תוכנית שאינה כוללת חלוקה. לטענתם ניתן להפעיל את פרק ד' במקרים שבהם תשריט תוכנית קובע ייעודי קרקע על רקע חלקות הרשומות בלשכת רישום המקרקעין שאינן חלקות/מגרשים שהם תולדה של החלה תיכנונית. רק במקרה זה ניתן לטענת העוררים לבצע חלוקה ואיחוד של חלקות לפי פרק ד'. מאחר ובמקרה דנן התוכנית החלה במקום כוללת חלוקת הקרקע לחלקות, לא ניתן לטענת העוררים לאחד את החלקות המבוקשות מכח פרק ד'. אין אנו מקבלים פרשנות מצומצמת זו של העוררים לפרק ד'. שני הסעיפים הרלוונטיים לענייננו בפרק ד' הם סעיף 137 הקובע כי: "בעל קרקע שחלה עליה תוכנית שאושרה ושאינה כוללת חלוקת קרקע רשאי להגיש לאישור הועדה המקומית תשריט לחלוקת אותה קרקע; לא יינתן היתר לבנייה על הקרקע כאמור אלא בהתאם לתשריט חלוקת קרקע (להלן בסימן זה- תשריט) שאושר או, באין תשריט כאמור, בהסכמת הועדה המחוזית." וסעיף 144 הקובע כי: "הוראות פרק זה יחולו על איחוד חלקות ורישומו בפנקסי המקרקעין בשינויים המחויבים לפי הענין." אנו חולקים על טענתו הבסיסית של העוררים כי ההליך של איחוד וחלוקת חלקות לפי פרק ד' הינו הליך יוצא דופן, וכי "דרך המלך" לאיחוד וחלקות חלקות היא בדרך של אישור תוכנית. ההליך של ביצוע איחוד וחלוקה בתשריט, לפי פרק ד' הינו חלק אינטגרלי מההליך התיכנוני כפי שנקבע בעת"מ 8748/03 ועדת ערר מחוז תל אביב נ' סילבנה לוסי פואה ואח', שם נקבע בין היתר כי: "...הדרך אל היתר הבנייה עוברת בתוכנית מיתאר מקומית או בתוכנית מפורטת, לפי סעי, 61א לחוק, המשכה באיחוד וחלוקה של מגרשים ובשינויים אחרים לפי סעיף 62א לחוק- ולפי סעיפים 137 ו- 144 לחוק- וסופה בהיתר בנייה לפי סעיף 145... ...עינינו הרואות כי תשריט האיחוד אינו עומד אפוא "בפני עצמו" ואין הוא מנותק מן השלב שקדם לו ומן השלב שאחריו; הוא חלק מתהליך תיכנוני שבו מספר שלבים והוא בא להשלים את תוכנית המיתאר או התוכנית המפורטת בדרך אל היתר הבנייה." וכן נקבע בענין ה"פ 11278/99 מחאריק שהירה סעיד נ' נאסר אברהים כי: "הדין מכיר מספר דרכים לחלוקה, ובכללם חלוקה בהסכמה וחלוקה שלא בהסכמה, כמפורט בסעיף 121 לחוק התכנון והבנייה, התשכ"ה- 1965 (להלן: "חוק התכנון והבנייה"... דרך נוספת לחלוקת מקרקעין, קבועה בפרק ד' לחוק התכנון והבנייה ולפיו רשאי בעל קרקע, שחלה עליה תוכנית שאושרה ושאינה כוללת חלוקת קרקע, להגיש לאישור הועדה המקומית, תשריט לחלוקת אותה קרקע, וסעיף 137 לחוק התכנון והבנייה קובע כי לא ינתן היתר לבנייה על הקרקע כאמור אלא בהתאם לתשריט חלוקת קרקע שאושר או, באין תשריט כאמור, בהסכמת הועדה המקומית. חלוקת המקרקעין בכל אחת מהדרכים המוכרות בדין, מאפשרת, בסופו של יום, יצירת יחידת רישום נפרדת, היכולה להיות נושא לעסקאות במקרקעין...". עינינו הרואות כי השימוש בכלי התיכנוני של ביצוע איחוד וחלוקה באמצעות תשריט לפי פרק ד' לחוק התכנון והבנייה הינו חלופה שוות ערך לביצוע אותה פעולה באמצעות תוכנית, ואין לצמצם את השימוש בכלי זה למקרים מצומצמים ויוצאי דופן כפי שטוענים העוררים. ביצוע איחוד חלקות על פי סעיף 137 לחוק התכנון והבנייה אין אנו מקבלים את טענת העוררים כי ניתן לעשות שימוש בסעיף 137 לחוק, לשם איחוד חלקות, רק במקרים שבהם התוכנית אינה כוללת חלוקה, פרשנות אשר מצמצמת את השימוש האפשרי בסעיף זה למקרים נדירים ויוצאי דופן אותם תיארו העוררים בעררם. סעיף 144 קובע כאמור כי "הוראות פרק זה יחולו על איחוד חלקות ורישומן בפנקסי המקרקעין בשינויים המחייבים לפי העניין". לדעתנו "השינויים המחויבים" בסעיף 137 לחוק התכנון והבנייה, כאשר אנו באים לבצע באמצעות סעיף זה איחוד של חלקות הוא , כי יש לקרוא סעיף זה בין היתר בהשמטת התנאי כי הסעיף יחול רק במקום שבו חלה על הקרקע נשוא התשריט תוכנית שאינה כוללת חלוקת קרקע. משמע, ניתן לאחד במסגרת פרק ד' לחוק, ולפי סעיף 137 לחוק, חלקות הכלולות בתוכנית הכוללת חלוקת קרקע, ואת אותן חלקות שנקבעו באותה תוכנית ניתן לאחד בהליך שנקבע בפרק ד'. כאשר על הקרקע חלה תוכנית שאינה כוללת חלוקת קרקע, אין למעשה מה לאחד בה. אין כל בסיס לפרשנות אותה מציעים העוררים המצמצם את השימוש בפרק ד', לענין איחוד חלקות רק למקרה של רצון ליצור אחידות בין הוראות תוכנית שאינה כוללת איחוד חלקות לבין החלוקה הרישומית של החלקות המצוינות בלשכת רישום המקרקעין. לנוכח האמור אנו קובעים כי במקרה הנדון בו החלקות נשוא תשריט האיחוד מצויות במקום בו חלה תוכנית הכוללת חלוקת קרקע ניתן לאחד את החלקות על פי התשריט לפי הוראות פרק ד' לחוק התכנון והבנייה. העוררים מוסיפים וטוענים כי רק לאחרונה חייבה הועדה המקומית לבצע איחוד חלקות באמצעות תוכנית (תוכנית תא/מק/3747) והיא לא איפשרה לבצע פעולה זו באמצעות תשריט איחוד. על כך השיבה הועדה המקומית כי במקרה האמור מדובר היה באיחוד של מגרש פינתי עם מגרש שאינו פינתי. איחוד שכזה משנה את קו הבניין האחורי של המגרש שאינו פינתי שכן, למגרש זה יש קו בניין אחורי שהינו גדול מקו הבניין של מגרש צידי. איחוד החלקות במקרה שכזה הופך את המגרש המאוחד כולו למגרש פינתי שיש בו רק קווי בנייה קדמיים וצידיים, כך שקו הבניין במגרש שלא היה פינתי קודם האיחוד משתנה- ובדרך כלל קטן. לפיכך חייבה הועדה המקומית במקרה זה לבצע את איחוד המגרשים בתוכנית. לעומת זאת, במקרה שלנו איחוד החלקות אינו משנה את קווי הבניה, ולפיכך ניתן לבצעו באמצעות תשריט איחוד. אנו מקבלים נימוק זה. שקילת ההשלכות התיכנוניות של אישור תשריט איחוד טוענים העוררים כי במסגרת שיקולי הועדה המקומית (ושלנו כבאים בנעליה) אם לאשר את תשריט האיחוד, יש להביא בחשבון גם את הבנייה אשר תתאפשר במגרש המאוחד, וכפי שנקבע בבג"צ 476/88 רמב"ם מימון נ' הועדה המחוזית לתכנון ובנייה: " אולם אין לראות את ההחלטה בבקשה זו כעומדת בפני עצמה וכמנותקת מהשלב הבא, שבו יבקש העותר לבנות בניין למלון על החלקה המאוחדת. שהרי לא באה בקשת העותר לאיחוד אלא להכשיר את הקרקע (תרתי משמע) לבניית בניין אחד על שתי החלקות - דבר הנמנע ממנו עתה. יש לראות, על-כן, את ההחלטה בבקשת האיחוד כחלק מתהליך שלם, ואין כל פסול כך ששיקול-דעתן של המשיבות צופה, כבר בשלב זה, את פני העתיד.......... לפיכך רשאיות המשיבות, ואף חייבות, להשתכנע, טרם שיאשרו את איחוד החלקות, כי בנייה מרוכזת במגרש אחד לא תפגע באופיה של הסביבה הקרובה. מאידך גיסא, וכפועל יוצא מהנאמר, אין בידי המשיבות להידרש בשלב זה לתכנון פרטני של המבנה שיוקם, כאילו הייתה זו בקשה להיתר בנייה, ואין בידיהן לדרוש מהעותר תכנון אשר כזה, כתנאי לאישור בקשתו לאיחוד. על המשיבות לראות לנגד עיניהן בשלב זה את אופיו הארכיטקטוני של המבנה שייבנה והשתלבותו בסביבה." אנו מסכימים לטענתם זו של העוררים ולפיכך יש לבדוק במקרה דנן מה ההשלכה התיכנונית הנובעת מאיחוד חלקות המשיב. העוררים טוענים כי ביצוע איחוד חלקות, וריכוז זכויות בנייה כתוצאה מכך, מאפשר בניית "אחוזות פרטיות" בשכונת אפקה, דבר שיש לו משמעות תיכנונית מרחיקת לכת באשר לאופי שכונה זו. לפיכך לטענת העוררים ראוי כי מבחינה תיכנונית שינוי שכזה יתבצע במסגרת תוכנית בניין עיר, אשר במסגרתה ניתן יהיה לשקול את המשמעות "התקדימית, התיכנונית, הסביבתית, החברתית והכלכלית המלאה והאמיתית של הבקשה" כדברי העוררים. אין אנו מקבלים טיעון זה. התוצאה התיכנונית הנגזרת מאיחוד שתי החלקות כמבוקש, משמע- ריכוז זכויות בנייה ומתן אפשרות לבניית בניין אחד אינה כה מרחיקת לכת מבחינה תיכנונית כפי שמתארים זאת העוררים. גם ללא ביצוע איחוד החלקות ניתן לבנות על שני מגרשים צמודים שני מבנים עם קיר משותף, דבר אשר מבחינה ויזואלית שווה לבניית בית אחד המרכז את זכויות הבנייה. ההבדל היחיד הוא לעניין מיקום הבית שיבנה במקרה של איחוד חלקות. בדרך כלל תרוכז הבנייה בצד אחד של המגרש, תוך הותרת יתרת המגרש כגינה. לפיכך אין לדעתנו בשינוי תיכנוני זה הנגזר מאיחוד החלקות משום השפעה תיכנונית סביבתית משמעותית המחייבת לבצע את איחוד החלקות במסגרת תוכנית דווקא. כמו כן אין אנו רואים בטענות העוררים באשר להשלכות התיכנוניות של איחוד החלקות, לרבות המשמעות "התקדימית" משום נימוק לאי אישור האיחוד. אם הועדה המקומית תהיה בדעה כי קיימת תופעה ומגמה של איחוד חלקות בהיקף ובקצב המחייב ביצוע חשיבה תיכנונית כוללת באשר לתופעה שכזו ( ונציין כי לא התרשמנו שזה המצב ), מוסמכת זו לדון בכך וליזום תוכניות מתאר ככל שזו דרושה לדעתה. לעניין הטענות לפגיעה פוטנציאלית בעוררים כתוצאה מאישור תשריט האיחוד נדון בכל עורר בנפרד. משפחת גולדברג מתגוררת כאמור במגרש הגובל בחלקה הנדונה מצד מזרח. אנו לא רואים כל פגיעה ממשית בעוררים אלה כתוצאה מאיחוד החלקות. מרווחי הבנייה בין הבניין שייבנה על ידי המשיב לבין גבול המגרש הפונה למגרש משפחת גולדברג לא ישתנה. בניית בית אחד במגרש המאוחד במקום שני בתים משמעותו- הגדלת הבית לכיוון מערב, דבר שאין לו כל השפעה על עורר זה. משפחת שפירא המתגוררת במגרש מצפון לחלקה המאוחדת טוענת כי אישור איחוד החלקות יגרום לביטול מרווח הבנייה בין שתי החלקות המתאחדות ולבניית בית אחד אשר ירוכז כולו בצידו המזרחי של המגרש. לטענתם, צורת בנייה זו אשר מתאפשרת לאור וכתוצאה מאיחוד החלקות, משנה את מצבם לרעה באופן מהותי שכן במבט לכיוון דרום מערב הם יראו בית אחד גדול שיחסום להם את האוויר ויגרום לתחושת צפיפות ומחנק במגרשם. אנו בדעה כי שינוי צורת הבינוי אשר תתאפשר כתוצאה מאיחוד החלקות וריכוז כל זכויות הבנייה בבית אחד לא יפגע באופן מהותי במשפחת שפירא, ובצד החסרון לכאורה של בניית בית גדול אחד במקום שני בתים יש גם יתרון ממנו יהנו עוררים אלה דהיינו- קבלת מגרש פתוח בצד הדרום מזרחי למגרשם, זאת בנוסף ליתרון בכך כי ביתם יגבול בצד דרום בבית אחד במקום בשני בתים. לפיכך, אין מקום למנוע את היתרון התיכנוני המוענק למשיב כתוצאה מאיחוד שתי החלקות לעומת הפגיעה לכאורה לה טוענים עוררים אלה. בנוסף, כאמור, גם ללא איחוד החלקות מותר היה לבעלי שתי החלקות הגובלות (חלקה 91 וחלקה 92) לבנות את ביתם בקו אפס, וגם במקרה כזה לא היה נותר מרווח בין שני הבתים. לעניין הטענה כי באישור איחוד החלקות יש סטייה ניכרת מתוכנית משום שזה משנה את אופי הסביבה הקרובה, הרי שהמונח "סטייה ניכרת מתוכנית" נקבע בסעיף 151(א) לחוק התכנון והבנייה ביחס לאישור הקלות ושימושים חורגים בלבד: "לא יינתן הקלה או היתר לשימוש חורג אם יש בכך סטיה ניכרת מתוכנית החלה על הקרקע או הבניין". דהיינו, רק אם עוסקים במתן הקלות או היתרים לשימושים חורגים קיימת המגבלה כי אסור לאלה להוות "סטייה ניכרת מתוכנית" כמשמעות מונח זה בתקנות התכנון והבנייה (סטייה ניכרת מתוכנית) תשס"ב- 2002. אין אנו מקבלים את הקונסטרוקציה המשפטית אותה מציעים העוררים, המבקשים להחיל את מגבלת הסטייה הניכרת גם על אישור תשריטי איחוד וחלוקה, תוך הפנייה לכותרת סעיף 149 לחוק. בשולי הדברים נציין, כי גם לו מגבלת "הסטייה הניכרת" היתה חלה על אישור תשריטי איחוד וחלוקה, לא היינו בדעה כי יש באישור תשריט האיחוד במקרה זה כדי לשנות את אופי הסביבה הקרובה, ולפיכך לא היה באישורו משום סטייה ניכרת מתוכנית. לנוכח האמור אנו דוחים את הערר. קרקעותאיחוד חלקות