נטען כי שינוי יעוד חקלאי לאזור תפעול, משביח את המקרקעין עבור בעלם - המדינה, ואף הוקנו זכויות בניה שלא היו קודם לכן. נטען כי אם הפגיעה הנטענת היא בגין קיצור תקופת החכירה - יש מנגנוני תביעה בחוזה החכירה והעוררים אף הגישו על כך תביעה שטרם ניתנה בה החלטה. מינהל מקרקעי ישראל אף הודיע לעוררים כי הם זכאים לפיצוי עבור זכויות החכירה בייעוד חקלאי (מטעי בעל). נטען כי תמ"מ 12/3 לא פגעה ביכולת העיבוד של החלקה וכי בכל מקרה אין להביא בחשבון פגיעה לטווח הארוך כפי שעשה שמאי העוררים. החוזה מסתיים בשנת 2007 (25 שנה מיום 1.1.83 עד 31.12.07) ואין בחוזה זכות הארכה. משיבה מספר 2 אינה חולקת כי תמ"מ 12/3 שינתה את יעוד המקרקעין (סעיף 27 לסיכומיה). אשר לשיעור הפגיעה הנטענת, נטען כי לא פורטו עסקאות השוואה או נתונים כלשהם לביסוס שעור ירידת הערך הנטענת. לחילופין, נטען לחלותו של סעיף 200 לחוק. דיון והחלטה עניינו של הערר שבפנינו היא טענה לפגיעה ישירה במקרקעין. אין מחלוקת בין הצדדים כי התכנית נשוא הערר, תמ"מ 12/3, שינתה את יעוד המקרקעין. המחלוקת בין הצדדים היא, האם היה בשינוי היעוד כדי לפגוע במקרקעין ובכפוף למהות זכויות העוררים במקרקעין וכן לגבי שיעור הפגיעה, אם ישנה. נעיר גם, כי במשך הדיונים שבפנינו התנהלו גם הליכים בעניין טענות הצדדים בדבר הוכחת זכויות העוררים במקרקעין. סופם של דברים, לאחר שניתנה לעוררים הזדמנות לפנים משורת הדין להשלים מסמכים וראיות בעניין והם עשו כן, התייתר הצורך לדון בכך. עיינו בטענות הצדדים ובשומות מטעמם. אכן סבורים אנו כנטען, כי אכן נפלו פגמים בשומת העוררים. שומת העוררים אכן איננה מפרטת ואיננה מבססת את טענת הפגיעה בגין אובדן פוטנציאל לשינוי יעוד המקרקעין. אולם, וכאן מקבלים אנו את טענת משיבה מס' 2 בענין זה, ממילא לא נטען ולא הוכח קיומו של פוטנציאל תכנוני כלשהו למקרקעין וזאת אף מבלי להתייחס בשלב זה למהות זכויות העוררים במקרקעין. כנטען ע"י המשיבה, לא נטען ולא פורטה בפנינו כל תכנית או הליכים תכנוניים כלשהם לשינוי יעוד המקרקעין, טרם אישור התכנית נשוא הערר. לפיכך, אנו דוחים את טענות העוררים לקיומו של פוטנציאל תכנוני כלשהו במקרקעין. אשר לטענת הפגיעה בשווי החקלאי - אכן גם כאן לוקה הערר שבפנינו. אין פירוט של רכיב זה ואין גם התייחסות למשך תקופת חוזה החכירה (עד שנת 2007). בעניין זה מקבלים אנו את טענת משיבה מס' 2 כי, אין מקום להסתמך על נתונים ועל ערכים המופיעים בשומה מכרעת אשר נערכה לפני חמש עשרה שנה, וכאשר גם לא נעשו התאמות כלשהם, לא למצב התכנוני הקודם (אשר השתנה מאז נערכה אותה שומה מכרעת) ולא לערכי שוק המקרקעין למועד הקובע. אשר לטענות בדבר השבחה שבתכנית - אלו נטענו ע"י משיבה מס' 2 כלפי בעל המקרקעין בלבד, לכן אינן רלבנטיות בעניין העוררים שהם בעלי זכות חכירה חקלאית במקרקעין וכאשר בעל המקרקעין - המדינה, באמצעות מינהל מקרקעי ישראל - גם הודיע לעוררים על סיום חוזה החכירה. יחד עם זאת, במקרה שלפנינו, אין מחלוקת בין הצדדים כי התכנית שינתה את יעוד המקרקעין. לפיכך החלטנו בסופו של דבר, ולו לפנים משורת הדין, כי ראוי לבחון באופן מקצועי וע"י מומחה, האם יש בשינוי הייעוד כדי לפגוע במקרקעין, בכפוף למהות זכויות העוררים במקרקעין. אשר על כן, בסופו של דבר, החלטנו למנות שמאי מכריע אשר יבחן האם נגרמה פגיעה למקרקעין בגין שינוי היעוד בתכנית תמ"מ 12/3 ובכפוף לאמור להלן: מהות זכויות העוררים במקרקעין היא זכות חכירה חקלאית בלבד. לפיכך אין גם נפקא מינה אם הוכח אם לאו פוטנציאל ממשי לשינוי יעוד המקרקעין. אין לעוררים יותר זכויות מאלה שהוקנו להם בחוזה החכירה עם מינהל מקרקעי ישראל. ככל שיקבע שהיתה פגיעה במקרקעין, על השמאי המכריע לקחת בחשבון בהערכת שווי המקרקעין במצב התכנוני הקודם כי מדובר בזכויות חכירה חקלאיות בלבד. בענין זה נפנה להחלטה בערר ישיבת יקירי ירושלים, שם נקבע בין היתר כי: "זכויות במקרקעין מדובר בזכויות חכירה חקלאיות בלבד. אין מדובר בזכויות בעלות. בעניין זה נפנה בין היתר, לע"א 6826/93 הועדה המקומית לתכנון ובניה כפר סבא נ' דב חייט ואח', (פד נ"א (2) 286). כמו כן יש לדחות את הטענות בדבר פוטנציאל תכנוני לשינוי ייעוד. שווי המקרקעין במצב התכנוני הקודם הינו שווי חכירה בשימוש חקלאי בלבד. בנסיבות אלה אין להתחשב בערכה של קרקע לאחר שינויי יעוד. לבעלי זכויות החכירה החקלאית אין זכויות בכל הנוגע לפוטנציאל לשינוי ייעוד המקרקעין." ערר (ת"א) "עררי ח/490" ישיבת יקירי ירושלים נועם ואח' נ' הועדה המקומית לתכנון ובניה חולון, שם בעמ' 56, ). השמאי המכריע ייקח בחשבון את משך תקופת החכירה (עד 2007). כמפורט לעיל בשנת 2004 ניתנה הודעה ממינהל מקרקעי ישראל על סיום החכירה. בכל מקרה לא הוכחה טענת העוררים לאפשרות הארכה, אשר לא מצויה בחוזה. השמאי המכריע יבחן את טענות הצדדים האם במשך התקופה עד לסיום החכירה, נפגעו אם לאו, זכויות החכירה החקלאיות בגין אישור התוכניות, ובכלל זה טענת משיבה מס' 2 כי לא נפגעה הזכות לעבד את הקרקע. אשר על כן, אנו מחליטים למנות את השמאי מר יומיק שמר כשמאי מכריע. השמאי המכריע יבחן כאמור לעיל, האם נגרמה פגיעה למקרקעין בגין שינוי היעוד בתכנית תמ"מ 12/3 בכפוף להנחיותנו לעיל ובכפוף להחלטתנו בענין מהות זכויות העוררים במקרקעין - זכות חכירה חקלאית בלבד, וללא פוטנציאל תכנוני לשינוי יעוד. אם ימצא השמאי המכריע כי יש לשלם לעוררים פיצוי לפי סעיף 197, יפרט בהחלטתו את כל מרכיבי הפיצוי. השמאי המכריע יהיה כפוף להוראות הדין המהותי ולהחלטה זו, והחלטתו תהייה מפורטת ומנומקת. כמו כן יונחה השמאי המכריע על פי החלטה זו. מזכירות ועדת הערר תשלח לשמאי המכריע את הפרוטוקולים מדיוני הוועדה ואת החלטותיה, ואילו הצדדים יעבירו לידיו את כתבי טענותיהם, ואת המסמכים הרלבנטים שברצונם להציג לפניו, תוך 15 יום ממועד מינויו. השמאי המכריע יזמן את הצדדים לדיון תוך 30 יום מהמועד בו פנה אליו אחד הצדדים, וייתן את החלטתו תוך שלושה חודשים ממועד הדיון הראשון שיתקיים בפניו. אם בהתאם לתוצאה אליה יגיע השמאי המכריע, תרצה מי מבין המשיבות לטעון טענת פטור לפי סעיף 200 לחוק, יהיו רשאים להגיש בקשה מפורטת לוועדת הערר, במסגרת תיק ערר זה, תוך 30 יום מיום מתן החלטה ע"י השמאי המכריע. הצד שכנגד יוכל להגיש תגובתו תוך 30 יום נוספים. אם ירצה מי מהצדדים לערור על החלטת השמאי המכריע - יוגש ערר במסגרת תיק ערר חדש, במועדים הקבועים בחוק ובתקנות. השמאי המכריע יודיע לצדדים גובה שכר טרחתו ו/או דרך חישובו בטרם יחל בעבודתו. בנסיבות העניין החלטנו שלא ליתן צו להוצאות. מקרקעיןחקלאותשינוי ייעוד במקרקעין