שינוי ייעוד של מקרקעין מייעוד חקלאי לייעוד של שטח ציבורי פתוח

שינוי ייעוד של מקרקעין מייעוד חקלאי לייעוד של שטח ציבורי פתוח, גם הוראת הפקעה מפורשת, ירידת הערך כתוצאה מאישור התכנית, גדולה יותר כיוון שבוודאות תהיה הפקעה. ראשית - כאמור, מדובר בערר על שמאי מכריע. היקף התערבותנו בשמאות מכריעה הינו מצומצם. על מנת שלא להאריך נסתפק בהפניה להחלטות קודמות בענין זה, לפיהן יש מקום להתערבותנו רק כאשר נפלה בשומה המכרעת טעות מהותית או דופי חמור. בין היתר נפנה לערר הר/95444/07 הוועדה המקומית לתכנון ובניה הרצליה .נ. כהן מרגריטה ואח'; ערר 9003+9004/10 חברת החשמל לישראל בע"מ ואח' .נ. הוועדה המקומית לתכנון ובניה נס ציונה ואח'; 9010+9011/09 ברק עזרא ואח' .נ. הוועדה המקומית לתכנון ובניה נס ציונה; ערר 494+495 פנינה קליין ואח' .נ. הוועדה המקומית לתכנון ובניה מצפה אפק; ערר 128/07 הוועדה המקומית לתכנון ובניה פתח תקוה .נ. סלם פרץ ועוד. במקרה שלפנינו לא מצאנו כל בסיס משפטי ועובדתי לטענה כאילו יש שווי שונה למקרקעין ששונה ייעודם לשטח ציבורי פתוח, כאשר יש או אין הוראת הפקעה מפורשת בתכנית ששינתה את ייעודם. ירידת ערך לענין סעיף 197 לחוק, איננה נבחנת לפי ביצועה ומועד ביצועה של התכנית, כשם שאיננה נבחנת על פי המצב בפועל לפני אישור התכנית. עניינו של סעיף 197 לחוק הוא, בחינה של המצב התכנוני לפני אישור התכנית ולאחריה, בלי קשר לשאלה אם התכנית תבוצע אם לאו לרבות הוראת ההפקעה שבה . לפיכך, לענין סעיף 197 לחוק, גם אין נפקא מינה אם ההפקעה תבוצע אם לאו. מקום שתכנית שינתה ייעוד מקרקעין לשטח ציבורי פתוח, הרי שלצורך ביצועה, בכל מקרה יהיה צורך בהפקעה, בין אם נקבע כך במפורש בתכנית ובין אם לאו. לפיכך, גם אין בקיומה או באי קיומה של הוראה מפורשת בענין הפקעה בתכנית כדי לשנות את שעור ירידת ערך המקרקעין שנקבע. השמאי המכריע קבע כי ישנה פגיעה בשל שינוי הייעוד. קביעה זו מקפלת למעשה בתוכה גם את "ההפקעה העתידית" בין אם תהיה ובין אם לאו ובין אם נאמר כך במפורש בתכנית ובין אם לאו, מבחינת שעור ירידת ערך המקרקעין, בשל השינוי התכנוני . לפיכך, מקום בו שמאי מכריע קבע כי יש פגיעה בגין שינוי ייעוד מקרקעין, מייעוד חקלאי לייעוד שצ"פ וקבע את שעור הפגיעה, אין מקום להתערבותנו בשיקול דעתו המקצועי. ב"כ העוררים הסתמך בטיעוניו גם על שתי שומות מכריעות שהוגשו בדיון (ע/1 ו-ע/2 - שניתנה ע"י אותו שמאי מכריע נשוא הערר שבפנינו), שקבעו שווי של 10% למקרקעין שייעודם שונה לדרך. לא מצאנו כל בסיס להתערבות בשעור הפגיעה שקבע השמאי המכריע במקרה שלפנינו נוכח שומות מכריעות אלו. שומות מכריעות אלו עסקו בשינוי ייעוד לדרך ובשווי דרך. בעניננו מדובר בשווי מקרקעין שייעודם שונה לשטח ציבורי פתוח - למרכז ספורט עירוני. לפיכך, אין לגזור משעור ירידת הערך ומהניתוח שנעשה בשומות אלו לענין שווי דרך, למקרה שלפנינו. נעיר גם, כי המחלוקת המקצועית הקימת בין השמאים, לענין שווי דרך - האם הוא "0" או "10%", ידועה גם היא. ברוב המקרים והשומות בענין זה שנדונו בפנינו (למשל בעררחל/95219/07 ישיבת יקירי ירושלים ואח' .נ. הוועדה המקומית לתכנון ובנייה חולון ואח', ועוד), גם לא נעשתה כמובן, כל הבחנה לענין קביעת שווי הדרך במצב החדש, האם בתכנית ששינתה את הייעוד לדרך, היתה או לא היתה הוראת הפקעה. לשון אחר - גם לענין קביעת שווי דרך לאחר אישור תכנית, לא מצאנו כל בסיס מקצועי-שמאי, וודאי שלא משפטי, להבחנה אם היתה או לא היתה הוראת הפקעה בתכנית. אין בקיומה או באי קיומה של הוראת הפקעה מפורשת בתכנית, כדי להשפיע על שעור ירידת הערך שנגרמה למקרקעין בשל שינוי היעוד. נדגיש שוב כי סעיף 197 לחוק, עוסק בפיצוי על ירידת ערך בגין פגיעה תכנונית בלבד ואין עסקינן כלל בפיצויי הפקעה, שעורם, ודרך חישובם. נעיר גם, כי אם נלך לשיטתו של ב"כ העוררים עד תומה, הרי שלכאורה ירידת הערך נמדדת לשטתו על פי המצב בפועל לאחר אישור התכנית. כאשר אין הוראה מפקיעה מפורשת בתכנית, נטען בדיון בפנינו, כי הבעלים יכול להמשיך להחזיק בפועל ולהשתמש במקרקעין באין מפריע, זאת כיוון שלא הוטלה חובה על הרשות להפקיע. לכאורה, לפי גישה זו אין למעשה ירידת ערך. מובן שטיעון כזה עומד בסתירה למהותו של סעיף 197 לחוק, אשר כל כולו נועד להעניק פיצוי על ירידת ערך בגין שינוי תכנוני להבדיל משינוי בפועל. לפיכך - בשני המצבים, בהם היה שינוי ייעוד לשצ"פ, בין אם "הרשות חייבת להפקיע" כלשונו של ב"כ העוררים, בשל הוראת הפקעה מפורשת בתכנית, ובין אם אין הוראה מפורשת על הפקעה בתכנית, סעיף 197 לחוק מקנה פיצוי על פגיעה במקרקעין בשל עצם השינוי התכנוני ללא קשר כלל לשאלה מתי יבוצע השינוי התכנוני ואם יבוצע. כך או כך נעיר גם, כי בסופו של דבר עיקרו של הערר למעשה, הינו כנגד שעור שווי המקרקעין שקבע השמאי המכריע לאחר אישור התכנית - 20%. לשיטת העוררים, על פי התיקון שנעשה על ידם בעל פה ביום הדיון - השעור היה צריך להיות 10%, כמו דרך. לעניין ההשוואה לדרך - כאמור, לא מצאנו כל תימוכין לטיעון כי יש ליתן את ערכי השווי שנקבעו ל"דרך" לכל שינוי יעוד "ציבורי", יהא השינוי אשר יהא. לענין הטענה כנגד שעור השווי שקבע השמאי המכריע - למותר לציין, כי ועדת הערר כלל לא תתערב בערכים השמאיים ובשעורם, כפי שנקבעו על ידי המומחה המקצועי שמונה על ידה, השמאי המכריע. גם בהחלטות קודמות שלנו עמדנו על ההבחנה שיש להבחין בין חילוקי דעות מקצועיים לגיטימיים שיש לצדדים, מטבע הדברים, עם הכרעות של שמאי מכריע, שאז, אין, כמובן, מקום להתערבותנו, לבין טענות על טעות מהותית או דופי חמור בשומה מכרעת - שרק אז יש מקום להתערבותנו. אם לשיטת העוררים שעור השווי היה צריך להיות שונה, הרי שמדובר לכל היותר במחלוקת מקצועית שמאית (בדומה למחלוקת המקצועית הקיימת בין השמאים לענין שווי דרך - "0" או 10%), אשר אין בה כדי להצדיק את התערבותנו בשומה המכרעת. כאמור בפתח דברינו, מדובר בערר על שמאי מכריע, אשר היקף התערבותנו בו מצומצם הוא. לפיכך, משלא מצאנו טעות מהותית או דופי חמור בה, אנו דוחים את הערר. בנסיבות הענין, החלטנו לפנים משורת הדין, שלא ליתן צו להוצאות.שטח ציבורימקרקעיןחקלאותשטח ציבורי פתוחשינוי ייעוד במקרקעין