תכנית משנה ייעוד מאזור תעשיה ושצ"פ בין היתר לאזור מסחר ומשרדים, למלונאות ומגורים במשולב לאזור מגרש מיוחד המיועד למסחר, לבנייני ציבור ושצ"פ. התכנית קובעת 13 מגרשים שונים בהם מתוכננים להיבנות, בין היתר, מגדלי מגורים, מסחר משרדים, מלונאות, דיור מוגן ובנייני ציבור, בגובה משתנה שבין 5 קומות, 10 קומות, 20 ו- 21 קומות, ועד 47 קומות + 2 קומות טכניות מעל 2 קומות מסחר. המשיבים הם בעלי זכויות במקרקעין ב- 9 דירות מגורים, בבניין בן 15 קומות + חדרי יציאה לגג, הידוע כ"מגדל בורוכוב", ברחוב בורוכוב 1 בגבעתיים, גוש 6167 חלקה 582. בשומה המכרעת קבע השמאי המכריע כי: "הבניינים החדשים שייבנו בתחום התכנית החדשה יחסמו חלק מהנוף הנשקף מדירות העוררים, הפונות כאמור לנוף עירוני מלא הצופה, בין היתר, על תל אביב ורמת גן. בחוו"ד בחנתי את השפעת הנוף על דירות מגורים בבנייה רוויה והבאתי בחשבון כי בתוך מאפיין זה מגולמים מאפיינים נוספים כגון אור, אויר, שמש וכיוצ"ב - דהיינו דירות מגורים בסביבה אורבנית המשקיפה לנוף עירוני מלא נהנית גם מאויר ואור טבעיים, פרטיות, שמש וכיו"ב". (עמ' 29 לשומה המכרעת). השמאי המכריע קבע גם כי: "קיימים גם אלמנטים המשפיעים לחיוב על הסביבה ועל דירות העוררים, ובכללם: ביטול יעוד האזור לתעשיה ומלאכה לצד סביבת המגורים; פיתוח האזור שממערב לדירות העוררים והסדרת שטחי ציבור; שינוי צפוי בהרכב האוכלוסיה ובמעמדה. לאור האמור לעיל ובהתחשב בין היתר בממצאי המחקר שנערך באזור שומת המקרקעין הגעתי לכלל דיעה כי יש לקזז כ- 6%-4% משיעור הפגיעה הכללית בגין האלמנטים המשפיעים לחיוב על דירות העוררים ואשר נקבעו בתכנית גב/380/א בהתאם למיקום הדירה בבניין ביחס לבניינים בתכנית החדשה". (עמ' 36-35 לשומה המכרעת). כמו כן קבע השמאי המכריע כי: "אין להביא בחשבון מרכיבי דחייה ו/או מרכיב של אי ודאות במקרה שבנדון" (שם). לבסוף קבע כי: "... התרשמתי כי תכנית גב/380/א' יצרה מרקם עירוני חדש ממערב לבנין נשוא חוו"ד, אשר משפיע על הסביבה בכלל ועל דירות העוררים בפרט. בבואי לבחון את השפעת התכנית על שווי דירות העוררים בחנתי, בין היתר, עסקאות שבוצעו בבניין הנדון בסמוך למועד אישור התכנית ובתקופה שקדמה לו וכן בנכסים דומים לדירות העוררים, ערכתי בדיקות על מידת ההשפעה של אישור תכנית דומה בשכונת בבלי בתל אביב, בחנתי מחקרים ועבודות אקדמאיות בנושאים בהם התגלעו מחלוקות בין שמאי הצדדים וכיוצ"ב והגעתי לכלל דיעה כי שווי דירות העוררים נפגע עקב אישור התכנית הנ"ל, כמפורט בחוו"ד. מהאמור לעיל הגעתי לכלל דיעה כי שווי דירות העוררים נפגע בעקבות אישור תכנית גב/380/א בשיעור שבין 6% עד 12%, בהתאם למיקום הדירה ומאפייניה, כמפורט במודל הפגיעה בפרק ח' שלעיל". (עמ' 39 לשומה המכרעת). טענות העוררת העוררת טוענת לפגמים מהותיים בשומה המכרעת כלהלן: השמאי המכריע לא לקח בחשבון את הפסיקה והחלטות ועדת הערר לפיהן אין לאדם זכות קנויה כי פיתוח העיר ייעצר על מפתן ביתו וכי מי שמתגורר בעיר ואושר לו היקף בניה חריג צריך לצפות מכאן ואילך שגם בסביבתו הקרובה ייעשה כן. המגדל בו מתגוררים המשיבים הינו חריג ביחס לסביבתו ונבנה מכח תכנית נקודתית - תכנית גב/393 משנת 1991. במצב התכנוני הקודם, התכנית החלה ממערב לבנין הינה תכנית גב/53 משנת 1960, אשר איפשרה בנייה של 2 קומות מעל קומת עמודים וכן מבנים לשימושים שלהלן, במרחק של לא יותר מ-100 מ' מבנין המשיבים: "בתי חרושת לרהיטים, גרג'ים, בתי מלאכה של נגרים, בתי דפוס, מחסנים של גריסים ודגנים, מחסנים של חומרי בניין ומלט, בתי חרושת ליציקה ברזל, בתי חרושת לאטריות, לנייר, לקרטון, מכבסות, ייצור חבלים, תעשית מרכבות (של מכוניות), בתי חרושת לנקניקים, תעשיית שמנים, בתי חרושת למכונות, תעשיית שימורי דגים, בתי חרושת לטבק וסיגריות, בתי מלאכה של פרוונים" המשיבה טוענת כי, ברור שזהו תכנון ארכאי ושהעוררים לא ציפו כי אזור תעשיה שכזה ייבנה בסמוך לבניינם. העררים היו צריכים לצפות כי ייבנו בסביבתם מגדלי מגורים נוספים, לפחות בגובה בניינם הם - 15 קומות + חדרי יציאה לגג. השמאי המכריע טעה טעות מהותית בכך שלא נתן משקל בהקשר זה למצב התכנוני הקודם ולאופי התעשייה הארכאית שצוטטה לעיל, והתייחס למצב בפועל בלבד. נטען כי טענות אלו גם נטענו בפני השמאי המכריע ואינם הרחבת חזית. ב"כ העוררת מפנה למשל לעמוד 5 לפרוטוקול הדיון בפני השמאי המכריע מיום 21.1.10. בנוסף, העוררת טוענת כי, השומה המכרעת איננה מבוססת על עובדות נתונים ותחשיבים. השמאי המכריע ציין מספר מקורות ומחקרים עליהם הסתמך. נטען שההסתמכות מוטעית וגם לא נעשה ניתוח ויישום של מחקרים אלו על המקרה נשוא הערר. כך למשל, 2 עסקאות עליהן התבסס נעשו לפני אישור התכנית, המחקרים נגעו לדירות יוקרה במגדלי יוקרה בתל אביב הפונות לנוף ים, או חיבור מאוניברסיטת ת"א על ערכם הכלכלי של שטחים ירוקים בעיר, העוסק בדירות המצויות בסמיכות מיידית לפארקים ירוקים או גינות. לא נעשתה כל התאמה לבניין נשוא הערר הנמצא באזור תעשיה מיטרדית ומזהמת. נטען כי השמאי המכריע טעה גם בכך שהתייחס לתפקידו ולשומה המכרעת כעל "פסק בוררות" כפי שכתב בעמ' 19 לשומה המכרעת וכי הוא איננו בורר. לבסוף נטען כי בעניין זה יש להחיל את הוראות סעיף 200 לחוק התכנון והבניה, התשכ"ה-1965. טענות המשיבים המשיבים טוענים כי אין להתערב בשומה מכרעת. לא נפלו בה כל פגמים מהותיים שמחייבים את התערבות ועדת הערר. נטען כי הטענות בעניין הרכיב של נוף והטענות להתעלמות מפסקי דין והחלטות בועדת ערר, הינן טענות חדשות והרחבת חזית אסורה, בשלב זה של ערר על שמאי מכריע. אשר לטענות כנגד הסתמכותו על מחקרים, טוענים המשיבים כי הללו הם בגדר שיקול דעתו המקצועי של שמאי מכריע ואין להתערב בכך. אין להיתלות בטעות סופר של שמאי מכריע שכתב בטעות שהוא "בורר" בשומה המכרעת. נטען כי התכנית נשאו הערר אינה בגדר התפתחות סבירה של עיר. התכנית חריגה ובה אלמנטים פוגעניים וחריגים במיוחד. הראייה, שמחירי דירותיהם נפגעו. מדובר בהקמת פרוייקט "גרנדיוזי עבור שטח וקומות" בלשונם (סעיף 107 לתשובה). אשר לסעיף 200 - נטען כי העוררת לא הוכיחה כי התקיימו התנאים לתחולתו. בכל מקרה מדובר בשעור פגיעה העובר בהרבה את תחום הסביר - בין 6.4% ל- 12% ולא ב- 3%-2% כפי שנקבע בפסיקה. לבסוף מבקשים המשיבים לפסוק להם את הוצאותיהם. דיון והחלטה לאחר שעיינו בשומה המכרעת, בכתבי הטענות, באסמכתאות הרבות שהוגשו, ושמענו בהרחבה את הצדדים בדיון שהתקיים בפנינו, סבורים אנו כי במקרה שלפנינו אכן נפלו טעויות מהותיות בשומה המכרעת, המחייבות את שינויה ותיקונה כפי שיפורט להלן. כפי שטענו הצדדים בהרחבה בפנינו, ואף הביאו מובאות רבות מהחלטותינו אנו ומפסקי דין בענין, אכן עילות ההתערבות בשומה מכרעת מצומצמות הן אך ורק למקרים בהם שוכנענו כי נפלו בה טעויות מהותיות. סקירה של הפסיקה והחלטותינו בעניין העקרונות להתערבותנו בשומה מכרעת, מופיעה בין היתר בהחלטת ועדת הערר במחוז מרכז, ערר 8005/10 דיור ב.פ. בע"מ נ' ועדה מקומות לתכנון ובניה רחובות; ערר 64+65/09 קיבוץ נצר סירני .נ. הוועדה המקומית לתכנון ובנייה גזר ; לערר 9010+9011/09 ברק עזרא ואח' .נ. הועדה המקומית לתכנון ובניה נס ציונה ואח'; ערר 9003+9004/10 חברת החשמל לישראל בע"מ ואח' .נ. הועדה המקומית לתכנון ובניה נס ציונה ואח' ועוד. מקובלות עלינו גם הטענות בעניין טעותו של השמאי המכריע בהתייחס למינויו כאל מינוי של בורר ואל שומה המכרעת כאל פסק בוררות. טעות זו אכן טעות מהותית היא. אלא, שיש לקוות, שכפי שציין ב"כ המשיבים, כי מדובר אכן אך ורק ב"טעות קולמוס" מצערת ולא היה בכך כדי להשליך על אופן הבירור והבדיקה שעשה עם הצדדים. מכל מקום בפנינו לא פורטו עובדות כי ההליך שהתנהל אצלו היה הליך של בוררות ולא של שומה מכרעת, ולא נטענו טענות לפסילת השומה המכרעת בשל כך. אשר על כן, בנסיבות אלה די אם יודגש כי שומה מכרעת איננה פסק בוררות, ושמאי מכריע איננו בורר. כך נפסק גם לפני מספר ימים בעמ"נ (מרכז) 47405-01-11 אברהם בבזדה .נ. הוועדה המקומית לתכנון ובניה מצפה אפק: "מקום בו הנישום מלין על השומה (עצם הטלתה או שיעורה), מובא העניין להכרעת שמאי מכריע (בפועלו מתוקף תיקון 84 בחוק), כשהאחרון פוסק במחלוקת שלפניו לפי החוק והנתונים שבידיו בלבד, ולא כבורר המביא למיצוע את טענות הצדדים". לאחר שעיינו בשומה המכרעת ובהנמקותיה סבורים אנו כי אכן נפלו בה טעויות מהותיות המחייבות את שינויה ותיקונה כפי שיפורט להלן. השמאי המכריע אכן נתפס לכלל טעות מהותית בניתוחו את ראש הנזק של פגיעה בנוף. השמאי המכריע לא התייחס למצב התכנוני הקודם ולא לתכליות ולשימושים המיטרדיים על פי תכניות קודמות, אלא התייחס "לנוף הקיים" כפי שצוטט לעיל. בנוסף, אכן טעה השמאי המכריע טעות מהותית בכך שבנתחו את רכיב הנוף, גם לא ניתנה הדעת להתפתחות העירונית כפי שבאה לידי ביטוי גם בתכנית גב/393, עוד משנת 1991, שמכוחה נבנה בניין המשיבים עצמו. גם בכתב הטענות וגם בדיון בפנינו, לא הובהר כלל מה הבסיס המשפטי-עובדתי-תכנוני לטענה, כי למשיבים "זכות קנויה" כביכול לנוף וכי מסביבם לא ימשיך האזור להתפתח, לפחות כמו הפיתוח שהיה במגרשם הם - בניין בן 15 קומות + חדרי יציאה לגג. בהחלטות קודמות עמדנו על כך בהרחבה. כך למשל קבענו בערר תא/95193/07 חוה אקירוב ואח' נ' הועדה המקומית לתכנון ובניה תל אביב : "כפי שנפסק על ידי בתי המשפט ועל ידי ועדות הערר - מי שאושרה לו בניה בגובה מסוים, ובוודאי כאשר מדובר בבנייה חריגה ("מגדל" כלשון הצדדים), אינו קונה מכח זאת זכות למנוע זאת ממקרקעין שכנו. למעשה הפסיקה מלמדת אותנו ההיפך - כי כל מי שמתגורר בעיר ואושר לו היקף בנייה חריג, צריך לצפות מכאן ואילך שגם בסביבתו הקרובה יעשה כן במקרקעין אחרים. לכן גם הפסיקה קבעה כי שכנו לא יידרש לפצותו משיצליח לממש את זכויותיו במקרקעיו הוא, כפי שהוא עצמו "הצליח" קודם לכן. משמעות הפסיקה היא, כי גם אין לייחס משמעות למועדים הכרונולוגים של אישור התכניות בהקשר זה. מי שהצליח "ראשון" כי תאושר לו תכנית חריגה, אינו קונה "זכות ראשונים", מכח זאת במקרקעי שכנו. זאת, כל עוד מדובר בתכניות דומות במאפייניהן וכאשר בתוכנית המאוחרת אין הוראות חריגות או פוגעניות במיוחד, יחסית לתכנית שכבר אושרה". (שם בעמ' 21) בערר תא/95065/07 אבי אדרי ו-33 אח' נ' הועדה המקומית לתכנון ובניה תל אביב, קבענו כי: "אין כל בסיס משפטי לטענה כי יגרע חלקם של בעלי הזכויות במקרקעין בחלקה הסמוכה ל"מגדלי תל אביב", מחלקם של בעלי הזכויות במקרקעין בחלקה עליה נבנה "מגדל העוררים", הוא מגדל "B". הרי דווקא משום שאושרה בניה בהיקף כה חריג - אליבא דהעוררים עצמם, היה עליהם לצפות כי יאושרו בסביבה פרויקטים נוספים, לפחות בסדר גודל דומה. אם כבר אושרה תכנית, במחצית השניה של שנות ה- 90, לארבעה מגדלים רבי קומות (33 קומות!), מדוע שבעלי זכויות במקרקעין סמוכים לא יהיו זכאים גם הם לפתחם ולנסות לממשם, בדיוק כפי שנעשה בחלקה הסמוכה להם? על כגון דא כבר הרחיבו ואמרו ועדות הערר ובתי המשפט, כי אין זכות קנויה שכזו ואין מקום לטענה כזו בתביעה על פי סעיף 197 לחוק התכנון והבניה. נדמה כי בדיוק על מקרה זה נפסק העיקרון שהפך מאז למעין "נכס צאן ברזל", בדבר מגמות הפיתוח העירוני - בפ"ד ברעלי ע"י כב' השופט זמיר, לאמור: "עם זאת, אפשר שפגיעה כזאת לא תעבור את המחסום של סעיף 200, כלומר, שהפגיעה לא תעבור את תחום הסביר ולא תצדיק תשלום פיצויים. כל מי שבא להתגורר בעיר צריך לקחת בחשבון, בצד התועלת הצומחת לו ולאחרים מרשת הכבישים, גם את הרעש והזיהום הנגרמים על-ידי המכוניות. כך אם רחוב נעשה סואן ורועש יותר, בעקבות התפתחות של אזור מסוים, וכך גם אם נסלל כביש בפאתי העיר מכוח תכנית חדשה. גם מי שבא להתגורר במקום שקט בפאתי העיר צריך לקחת בחשבון שהעיר תתפתח, כבישים חדשים ייסללו, ורעש המכוניות ישיג גם אותו. זהו מטרד שכל תושב בעיר נחשף לו, ואין הציבור בעיר חייב לפצות עליו. תוצאה הכרחית היא של האיזון הראוי בין האינטרס הפרטי לבין האינטרס הציבורי. אך כך רק עד גבול מסוים. אם מטרד הרעש עובר את תחום הסביר, ואפילו אם אינו עובר את תחום הסביר, אך אם קיימות נסיבות מיוחדות המצדיקות פיצוי על הרעש, זכאי הנפגע לפיצויים בהתאם לסעיף 200ונטל הראיה בעניין זה מוטל, כאמור, על המערערת: אם המערערת לא תצליח לשכנע את בית המשפט כי הפגיעה בגין מטרד הרעש, לאחר נקיטת אמצעים סבירים להקטנת המטרד, אינה עוברת את תחום הסביר וכי אין זה מן הצדק לשלם פיצויים בגין פגיעה זאת, יהיה המשיב זכאי לפיצויים. זהו עניין לבית המשפט להחליט בו בכל מקרה לפי נסיבות המקרה וכך יעשה גם בית המשפט קמא במקרה שלפנינו." (ע"א 1188/92 הוועדה המקומית לתכנון ולבניה ירושלים נ' גלעד ברעלי, פ"ד מ"ט (1) 463, שם בעמ' 481). יש לזכור גם כי בעניין שלפנינו מדובר על פגיעה עקיפה במקרקעין להבדיל מפגיעה ישירה בהם, היינו: "בפועל, הזכות לפיצוי בגין פגיעות עקיפות, לרבות הזכות שעוגנה בתיקון 20 מתשמ"ד, מטילה אכן מגבלות על זכותם של שכנים לממש את הנאתם מנכסיהם. בניית בתים רבי - קומות ליד שכונות מגורים צמודי-קרקע הוכרה כמחייבת פיצוי לפי סעיף 197. משמעותו התיאורטית והמעשית של חיוב זה הינה, כי משבנה אדם את ביתו בסביבה של בנייה צמודת-קרקע או נמוכה, הוא קונה לעצמו זכות במקרקעין הצמודים אליו ואולי אף המרוחקים יותר לפיה, לא יבנו בעלי אותם מקרקעין בנייה גבוהה עליהם, אלא אם כן כבר במועד שבו אושרה לבעל הדיור הנמוך תכנית לבנייה זו, היתה קיימת על המקרקעין הצמודים לו תכניות לבניה גבוהה." (על הזכות לפיצוי בגין פגיעות תכנוניות עקיפות לפי סעיף 197 לחוק התכנון והבניה עו"ד שלום זינגר, מקרקעין ג/5 (ספטמבר 2004) עמ' 25, שם בעמ' 31) (ההדגשות שלנו). ועדת הערר בהרכבה הקודם, בערר 47/06 אמיר לירן ואח' נ' הוועדה המקומית לתכנון ובניה ראש העין, קבעה כי: "התביעה שבפנינו עניינה הרחבתו של ישוב, אשר נטען כי תסב נזק וירידת ערך לנכסי תושביו הותיקים יותר של הישוב המתגוררים בסמיכות לתחום ההרחבה. מצב דומה לתביעה שבפנינו עלה כאמור בפני ועדת הערר במס' מקרים קודמים ונדמה כי לאור הניסיון, ולאור עמדת ועדת הערר כולה אשר מורכבת הן מאנשי מקצוע והן מנציגי ציבור, הגיעה העת לגבש מדיניות באשר לתביעות כגון זו שבפנינו העוסקות בהרחבה של ישוב קיים. נראה כי בישראל של העת הזו, שהיא מדינה הקולטת עלייה, גדלה ומתפתחת ומצויה בהתהוות ועיצוב דרכה, מוחזק הציבור כמי שיודע כי ישובים צפויים ויכולים להתרחב. במיוחד נכון הדבר באשר למרכז הארץ. צפייה כללית זו נכונה בכל סוגי הישובים הן במגזר הכפרי והן במגזר העירוני. משנראה הדבר בעיננו כציפייה סבירה ומוטמעת היטב בתודעה הציבורית הרי סביר להניח כי ציפייה זו מגולמת בערכים של הנכסים המצויים בשולי הערים והיישובים השונים. מכל מקום אין לאדם זכות קנויה כי פיתוח היישוב ייעצר בקצה מגרשו או כי בעלי הזכויות במקרקעין סמוכים לא יהיו זכאים לפתחם ולנסות לממשם, וככל שהדבר נעשה בסבירות תוך שמירת אופיו של הישוב והסביבה ולא בשינוי מהותי או חריג שלהם, ומבלי שעולות נסיבות או אלמנטים פוגעניים מיוחדים, הרי שיש לטעמנו למנוע הגשת תביעות מעין אלה (לעניין זה ולחובת הפיצוי בגין פגיעות עקיפות השווה: ספרה של הפרופ' דפנה לוינסון - זמיר 'פגיעות במקרקעין על - ידי רשויות התכנון' בעמ' 379 וכן למאמרו של עו"ד שלום זינגר 'על הזכות לפיצוי בגין פגיעות תכנוניות עקיפות לפי סעיף 197 לחוק התכנון והבניה' דו ירחון מקרקעין כרך ג' מס' 5, ספטמבר 2004). לטעמנו ראוי לפרש את ס' 197 כמו גם ס' 200 לחוק באופן שאינו מטיל על הרשויות המקומיות "קנס" בשל עצם התפתחותן הטבעית. שונה יכולה להיות העמדה כאשר מדובר בהתפתחות לא טבעית או התפתחות אשר משנה את אופי הישוב או אותה שכונה הסמוכה לתחום ההרחבה או התפתחות שיש בה אלמנטים פוגעניים קונקרטיים, כגון צמידות של בנייה רוויה וצפופה לגובה, בסמוך לסביבה בעלת אופי כפרי צמוד קרקע, או אלמנטים שאינם בגדר תכנון סביר ורציונאלי. לאור כל האמור לעיל ומכל הטעמים המפורטים, אנו מחליטים לדחות את הערר." (ההדגשות שלנו) כך גם במקרה שלפנינו. שינוי ייעוד המגרש לבנייה רוויה יותר " נעשה בסבירות תוך שמירת אופיו של הישוב והסביבה ולא בשינוי מהותי או חריג שלהם, ומבלי שעולות נסיבות או אלמנטים פוגעניים מיוחדים, הרי שיש לטעמנו למנוע הגשת תביעות מעין אלה" (לעיל). כן נפנה בענין זה, להחלטות ועדת הערר במחוז מרכז ערר 185/07 אורית אלטמן ו- 36 אח' .נ. הוועדה המקומית לתכנון ובניה ראשון לציון ואח'; וערר 316/07 שובי חיים ואח' .נ. הוועדה המקומית לתכנון ובניה ראשון לציון ואח'. התכנית החדשה, נשוא הערר, איננה מהווה חריג לתכנית שכבר אושרו - לרבות התכנית מכוחה אושר מגדל "B", "מגדל העוררים". אין מדובר בבניה חריגה לגובה, החורגת מתכניות קודמות ובעיקר תכנית 2225א, מכוחה נבנה "מגדל העוררים" שהוא אף גבוה יותר מהבנין שאושר בתכנית החדשה. גם אין מדובר בהוראות חריגות בתכנית החדשה למשל, לענין צפיפות יחידות הדיור, תכסית הבניה, וכדומה". (עמ' 8-6) כך גם נקבע בערר 147/07 חושנגי מרדכי ואח' נ. הוועדה המקומית לתכנון ובניה פתח תקוה: "לאחר שבחנו את כל הטענות, התכניות והמסמכים הרלבנטים הגענו למסקנה כי שוב לפנינו, בסיכומו של דבר, מקרה בו בעלי זכויות במקרקעין מנסים למנוע מבעלי זכויות במקרקעין סמוכים, את מימושם ואת פיתוחם ואת מלוא ההנאה מהם, בדיוק כפי שהם עצמם קיבלו ונהנו בזמנו. הבניינים המתוכננים הם כמעט בגובה זהה לבניין העוררים, כאשר בסמוך אליהם כבר ישנה בניה בגובה כזה או זהה לבניינם הם. הבנין הצמוד אליהם, הבניין ברחוב שירת אסתר 2, הינו בגובה זהה ונבנה גם הוא מכוח אותה תכנית ממנה נהנו ונבנה בניין העוררים עצמו. הן בכתב הטענות והן בדיון בפנינו, לא הובהר כלל מדוע ומהו הבסיס המשפטי-עובדתי-תכנוני לטענה כי לעוררים זכות קנויה כי דווקא בכיוון החלקה הגובלת, נשוא ערר זה, לא ייבנו בניינים נוספים, בדיוק כשם שאושר הבניין למשל ממזרח להם ברחוב שירת אסתר 2, וכפי שאושר הבניין בו הם עצמם רכשו דירות. לא הובהר כלל מדוע אליבא דדידם, הפיתוח העירוני שהחל עוד בשנת 1992 ואשר ממנו נהנו הם עצמם - החל בתכנית פת/במ/2002 הכוללת את בניין העוררים הממוקם על מגרש 2010 והבנין הסמוך לו, ועבור דרך תכניות פת/1273/א' שאושרה בשנת 1994, ופת/2002/א' שאושרה בשנת 1996 - ייעצר דווקא בחלקה מצפון-מערב להם. משאושרה בניה בהיקף כפי שאושר במגרש העוררים, בבניין שלהם עצמם, היה עליהם לצפות כי יאושרו בסביבה פרויקטים נוספים בסדר גודל דומה. אם כבר אושרה בשנות ה - 90 תכנית לבניינים בני 8 קומות, אשר גם נבנו בסמוך להם, מדוע שבעלי זכויות במקרקעין סמוכים לא יהיו זכאים גם הם לפתחם ולנסות לממשם בדיוק כפי שנעשה בחלקה הסמוכה להם?" (שם בעמ' 6, ) ובערר (מרכז) 23/09 מיכל ודביר הרמלך נ. הועדה המקומית לתכנון ובניה רחובות: "לעוררים אין זכות קנויה כי פיתוח העיר ייעצר בקצה מגרשם או כי בעלי הזכויות במקרקעין סמוכים לא יהיו זכאים לפתחם ולנסות לממשם "וככל שהדבר נעשה בסבירות תוך שמירת אופיו של היישוב והסביבה ולא בשינוי מהותי או חריג שלהם, ומבלי שעולות נסיבות או אלמנטים פוגעניים מיוחדים הרי שיש לטעמנו למנוע הגשת תביעות מעין אלו" (לעיל)". (שם בעמ' 11) העולה מכל האמור לעיל הוא, כי על השמאי המכריע היה לבחון את ראש הנזק שקבע בשל פגיעה בנוף בהתייחס למצב התכנוני הקודם - בעניין זה היה עליו לבדוק בין היתר, האם התכנית נשוא הערר מהווה התפתחות סבירה בהתחשב בתכניות אחרות שכבר אושרו בסביבה, אם לאו. בחינה של המצב התכנוני הקודם והחדש מעלה כי, ישנם בתכנית אלמנטים חריגים (מספר הקומות למשל), ולפיכך לא מצאנו מקום להתערב בעצם קביעתו של השמאי המכריע כי נגרמה פגיעה. כן היה עליו לבדוק את שיעור הפגיעה בהשוואה למצב התכנוני הקודם לעניין "התעשיה המזהמת" כפי שהוא עצמו מכנה אותה בעמוד 27 לשומתו המכרעת, ולבסוף לקחת בחשבון את האלמנטים המשביחים, כפי שנקבעו על ידו. לפיכך, יש לבדוק בדיקה חוזרת את שעור הפגיעה שנקבע בהנתן כלל רכיבי המצב התכנוני הקודם כמפורט לעיל, ולבחון מחדש את רכיב הנוף בהנתן הפסיקה וההחלטות שפורטו לעיל, וכן את השיעורים שנקבעו על ידו לאלמנטים המשביחים בשומה המכרעת. טעות מהותית נוספת של השמאי המכריע היא ההסתמכות על מחקרים לגבי דירות יוקרה. ראשית נדגיש, כי כפי שהחלטנו פעמים רבות, אין פסול בעצם ההסתמכות על מחקרים ובלבד שייעשו ההתאמות הנדרשות למקרקעין נשוא הבדיקה. יש לנתח ולפרט כיצד ניתן ליישם את המחקר על הנכס הספציפי ואלו התאמות נדרשות לשם כך. בעניין זה נפנה בין היתר לאמור בהחלטתנו בערר ת"א/95193/07 חוה אקירוב ואח' נ' הועדה המקומית לתכנון ובניה תל אביב: "כפי שהערנו גם בהחלטות קודמות, בהבאת מחקרים שונים, בין אם של השמאי הממשלתי ובין אם של החוג לגיאוגרפיה באוניברסיטת תל אביב וכדומה, כפי שנעשה בעררים שלפנינו, לא די. יש להראות יישום קונקרטי של מסקנות ותוצאות המחקרים על המקרה הספציפי. כך גם לא די בהבאת עסקאות ושומות ממקומות ואזורים אחרים, אלא יש לערוך התאמות למקרקעין הנדונים ולנתח את המאפיינים הדומים והשונים". (שם בעמ' 21-20) במקרה שלפנינו אין מדובר בדירות יוקרה כהגדרתם במחקר ובדירות עם נוף לפארק. השמאי המכריע אמנם כתב בעמוד 28 לשומתו המכרעת כי ערך בדיקה בנכסים בעלי מאפיינים דומים לדירות העוררים ובהם בחן את השפעת הנוף על שווי הדירה. אלא שעיון בהמשך שומתו המכרעת, איננו מגלה איזה נכסים בדק והיכן ואילו התאמות נעשו על ידו. בהמשך השומה המכרעת, מנתח השמאי המכריע את מחקר השמאי הממשלתי לגבי דירות יוקרה עם נוף עירוני בשילוב נוף חלקי לים (עמ' 30 בשומה המכרעת), דירות נוף ל"פארק דרום" ול"פארק הירקון" (עמ' 31 לשומה המכרעת), ודירות עם נוף עירוני מלא המוגדר כ: "נוף רחב אופק, זוית ראיה מלאה לשורות רבות של בתי מגורים" או: "נוף לשטח פתוח שמעברו בתי מגורים". (שם). כל אלו אינם רלבנטים למקרה שבפנינו ולמצבי התכנון הרלבנטים. המקרקעין נשוא התכנית לא היו בייעוד למגורים, לא היו בייעוד לשצ"פ או פארק או עם נוף לים. מדובר במקרקעין באזור תעשיה עם שימושים מזהמים במצב התכנוני הקודם. אף אין מדובר ב"נוף עירוני רגיל". לא פורטו התאמות, אם נעשו, בין סוגי הדירות שבמחקרים - דירות עם נוף לים, נוף מלא או נוף לפארק לבין דירות המשיבים. בעמ' 32 לשומה המכרעת נאמר כי נעשו התאמות לקומות, לדירות גג ולדירות לפונות לנוף עירוני מלא וחלקי. גם השוואה זו איננה רלבנטית שכן היא מתעלמת מהמצב התכנוני הקודם של המקרקעין נשוא התכנית, שהיה אזור תעשיה, ושל התפתחות העירונית כפי שבאה לידי ביטוי גם במצב התכנוני הקודם - לרבות כאמור, התכנית מכוחה נבנה בנין העוררים. מכל מקום, כאמור לעיל את כל סוגיית הנוף יש לבחון מחדש, כמו גם את כלל רכיבי הנזק שנקבעו. יש לבחון ולהעריך מחדש את שיעור הפגיעה שנקבעה, אך ורק בהתייחס לאלמנטים החריגים והשינויים המהותיים שבתכנית לעומת ההתפתחות העירונית הצפויה, לפחות בגובה בניין המשיבים, תוך לקיחה בחשבון את השימושים המיטרדיים שבמצב התכנוני הקודם והאלמנטים המשביחים במצב התכנוני החדש. בדיון בפנינו ביקשה העוררת להעביר את הערר לבחינתו של שמאי מכריע אחר. לאור כל האמור לעיל אכן התלבטנו אם יש מקום לאור כל השינויים המהותיים שיש לעשות בשומה המכרעת, האם למנות שמאי מכריע אחר. מינוי שמאי מכריע גם נושא בחובו הוצאות נוספות על הצדדים וממילא צעד זה אינו נעשה כלל כדבר שבשגרה. לכן, בנסיבות העניין, על הצדדים ליתן הודעה תוך 30 יום מיום מתן החלטה זו, האם ברצונם לפנות חזרה לשמאי המכריע על מנת שיתקן את השומה המכרעת בהתאם לכל האמור בהחלטתנו זו, או שהם מבקשים כי נמנה שמאי מכריע אחר. בנסיבות העניין אין צו להוצאות. בניהתכנית שינוייםאזור תעשיהשינוי ייעוד במקרקעיןתעשיה