בקשה לבניית מבנה חדש במקרקעין

בקשה לבניית מבנה חדש במקרקעין הידועים כחלקה 816, בגוש 6373 ברחוב ארלוזורוב 42 (להלן: "המקרקעין"). הבקשה כללה הקלות בתוספת קומה חלקית, תוספת 3 יחידות דיור, והקלות לסירוגין בקווי בניין. העוררים הינם בעלי זכויות בדירות בחלקה הסמוכה ממזרח למקרקעין נשוא הערר במרחק של למעלה 8-9 מ' בין שני הבניינים (בניין העוררים והבניין המתוכנן). העוררים מתגוררים במבנה בן 6 קומות + חדרים על הגג. המבנה המתוכנן הינו מבנה מדורג בן 3 קומות מלאות כאשר הדירוג מתחיל בקומה רביעית ממשיך בחמישית ומעליה מתוכננים חדרים על הגג. וכך החליטה הועדה המקומית: "הועדה שמעה את טענות הצדדים. לענין התנגדות דירות צה"ל 46: לגבי הטענות בדבר הריסת המבנה הקיים במקום חיזוקו עפ"י תמ"א/38, אין ספק כי בניה של בנין חדש עדיפה על פני חיזוקו, בשיקולי יציבות בעת רעידת אדמה. יתרה מזאת תוספת של ממ"דים עפ"י התמ"א אפשרית במרווח של 2 מ' לגבול המגרש, מצב שהמתנגדים לא לקחו ככל הנראה בחשבון. עפ"י התוכנית התקפה במגרש ניתן לבנות 4 קומות ע"ע + חדרי גג. הועדה בדעה, כי תוספת קומה חמישית לצד בנין קיים שגובהו 6 קומות ע"י יוצרת רצף בינוי אורבני נכון, וטענות כגון הסתרת נוף אינן עומדות לאור המצב הסטטוטורי התקף. התנגדות עו"ד אוליביה דולב: מדובר במצב סטטוטורי תקף בו משיק אזור מגורים א' עם אזור מגורים ב'. הועדה מציינת, כי קו הבנין ובליטת המרפסות לכיוון צפון - לכיוון חלקת המתנגדת, הינן עפ"י הוראות התב"עות התקפות החלות באזור ולא התבקשה הקלה לצד זה. לאור האמור הועדה סבורה, כי הבקשה מידתית וההקלות המבוקשות אינן יוצרות פגיעה בסביבה ו/או בשכנים, נהפוך הוא, ולכן מחליטה לדחות ההתנגדות ולאשר הבקשה בתנאי מילוי דירות מה"ע." תמצית טענות העוררים כיום נהנים דיירי הבניין מכיוון אוויר משמעותי ממערב, ואילו הקמת בניין חדש וגבוה תביא לחסימתו של כיוון זה, כך גם לעניין אור שמש ונוף. הקרבה בין הבניינים תגרום לפגיעה בפרטיות. עצם פעולת ההריסה והבניה תגרום למטרד, אבק לעוררים וליתר הדיירים כמו גם לילדיהם. יש להגן על העצים הבוגרים, המצויים בחצר ארלוזורוב 42. אישור ההקלות יצור תקדים. העוררים רכשו את דירותיהם בהסתמך על מצב קיים. תשובת המשיבים בהתאם לתכנית התקפה ייעוד החלקה הינו למגורים ב' וניתן לבנות בה בניין של 4 קומות על עמודים + חדרים על הגג, כאשר שטחם של החדרים על הגג 240 מ"ר שטח עיקרי. בבקשה התבקש היתר לבניית בניין בגובה של 5 קומות + חדרים על הגג, באופן מדורג ומרווח. מאחר והתב"ע מאפשרת בנייתו של בניין הגבוהה מהקיים טענות העוררים לפגיעה בכיווני אוויר, נוף, פרטיות, נובעת מעצם קיומה של בניה וללא קשר להקלות. לעוררים אין כל ערובה כי המצב הקיים בשטח אשר אינו ממצה הזכויות, על פי התכניות התקפות יוותר לנצח. הסלון ומרפסות השמש של העוררים פונות שלא לכיוון הבניין, אלא מזרחה. גם בהתאם לתמ"א 38 קיימת אופציה להריסת הבניין ובנייתו מחדש; אותה תמ"א מאפשרת בניית קומה חמישית מלאה ואילו לפי הבקשה מדובר בקומה חמישית חלקית. בניין העוררים אף הוא זכה לתכנון ייחודי ואף עצמאי במסגרת פת / מק / 1215 / 18, אשר הגדילה את מספר היחידות בו מ - 12 ל - 18, שינתה קווי בניין, אפשרה בניית קומות חמישית ושישית בנוסף לחדרים על הגג. עמדת הועדה המקומית לעוררים אין זכות קנויה כי הבניין בו בחרו להתגורר יתנשא אל מעל לסביבותיו וכי הפיתוח של סביבתם ייעצר על מפתן דלתם. גם על פי המצב התכנוני התקף ניתן ממילא להוסיף קומה + חדרים על הגג, ואילו תוספת של קומה חלקית בנוסף לכך מהווה תוספת זניחה. כך גם לעניין קווי הבניין המזרחיים אשר בחלקם מצומצמים באופן זניח (40 ס"מ) ובחלקם מרווחים מעבר לקבוע בתכנית התקפה. בקשה על פי תמ"א 38 מוסיפה זכויות ובניה משמעותית יותר מזו שאושרה במסגרת הבקשה. המשיבה מתחשבת בקיומם של עצים בוגרים תוך העברת בקשות להיתרי בניה לעיונו של פקיד היערות ועיגון אישור האגף לגנים ונוף במסגרת תנאי היתר הבניה. דיון והכרעה הואיל ומדובר בבקשה הכוללת חריגה מהמשטר התכנוני התקף במקרקעין, אנו מתחקים, ראשית, אחר הצורך ככל שקיים בחריגה זו. במקרה דנן נחה דעתנו כי קיימת סיבה תכנונית שכן התכנון המוצע הינו מדורג ומאוורר, אסתטי ומשודרג ביחס לתכנון האפשרי ללא ההקלה המבוקשת. לפיכך אנו סבורים כי במקרה דנן קיימת סיבה לאשר הקלה כזו, אלא אם תוצאות אישורה עלולות לפגוע באופן משמעותי בסביבה. במקרה דנן איננו סבורים כי תוצאות אישור ההקלה משפיעות באופן האמור על הסביבה וספק לנו אם הן משפיעות כלל, ונפרט: ראשית, על פי המצב התכנוני התקף ניתן ממילא לבנות במקרקעין 4 קומות מלאות על פי פת / 2000 וכן, בהתחשב בעובדה שמדובר בהריסת בניין קיים ובנייתו מחדש על פי התקן התקף היום הרי שעל פי תמ"א 38 שינוי מס' 2 ניתן היה למעשה לבנות בניין בן 5 קומות (בתוספת זכויות) + חדרים על הגג. אמנם, אין חובה לאשר כל בקשה על פי תמ"א 38 שכן זו נתונה לשיקול דעת הרשות, ואולם בהתחשב בכך ומדובר בבנייתו מחדש של בניין שנבנה לפני 1 בינואר 1980 מוחזק בגדר בניין שאינו עמיד בפני רעידת אדמה, הפעם על פי התקן התקף הכולל אלמנטים מבוטנים, אזי אנו סבורים כי ניתן להחשיב הזכויות מכוח תמ"א 38, כחלק מהאלטרנטיבה התכנונית לתכנון המבוקש כאן. במילים אחרות, אילו היתה מתבקשת בקשה על פי תמ"א 38 ייתכן והיה מדובר בבניה מסיבית יותר אשר לשיטת העוררים היתה פוגעת בהם אף למעלה מהקבוע בבקשה הנוכחית. לא זו אף זו, ההקלות שהתבקשו בקו בניין לצד העוררים הינן מינוריות ונקודתיות ואיננו סבורים כי יש בהן כדי להשפיע באופן ממשי על איכות חייהם או ערך נכסיהם וכיו"ב. וכך גם לעניין הקומה החמישית החלקית על הרקע התכנוני המבואר לעיל. בשולי הדברים נעיר כי עצם העובדה כי בניינם של העוררים עצמם זכה בשעתו בתכנון פרטני הרבה מעבר למימדיו הקבועים עד אותו תכנון בתכנית התקפה, אף היא פועל לאישור הבקשה שכן כפי שהבהרנו לא אחת אין למאן דהוא זכות ליתרון יחסי על שכנו. לעניין זה יפים דבריו של ביהמ"ש המחוזי בנצרת שכבר קבע כי : "אף תושב אינו יכול לצפות כי השכונה הקטנה והשקטה בה בחר לבנות את ביתו תישאר תמיד כך. ישנה התפתחות מתמדת. קיימים התרחבות גידול ושינויים. אל השכונה באים לגור תושבים חדשים ולא תמיד מאותו מרקם חברתי וסוציאלי של הוותיקים. אי אפשר לעצור את החיים ואת השינויים אלא בגבולות שהחוק מתיר." עת"מ 134/01 הרב שיק נ' הוועדה המקומית גליל מזרחי. לעניין זה אנו מתכבדים להפנות להלכה שנפסקה בבית המשפט העליון ולפיה: "כל מי שבא להתגורר בעיר צריך לקחת בחשבון, בצד התועלת הצומחת לו ולאחרים מרשת הכבישים, גם את הרעש והזיהום הנגרמים על-ידי המכוניות. כך אם רחוב נעשה סואן ורועש יותר, בעקבות התפתחות של אזור מסוים, וכך גם אם נסלל כביש בפאתי העיר מכוח תכנית חדשה. גם מי שבא להתגורר במקום שקט בפאתי העיר צריך לקחת בחשבון שהעיר תתפתח, כבישים חדשים ייסללו, ורעש המכוניות ישיג גם אותו." (ע"א 1182/92 ברעלי נ' הועדה המקומית י-ם) כן השווה עת"מ (י-ם) 836/06 קופלר ואחר נ' וועדת הערר ואח', שם אישר ביהמ"ש את החלטת וועדת הערר שקבעה: כל הגר בעיר צריך וחייב לקחת בחשבון כי יתכן ויינתנו הקלות אשר תפגענה בנוף הקיים לבני ביתו". אשר על כן ולאור כל האמור הערר נדחה. בניהמקרקעיןמבנה