תביעה לחייב לבצע רישום בפנקס בתים משותפים בעסקת קומבינציה 1. הנתבעים 2-4 היו הבעלים של מקרקעין הידועים כגוש 6127 חלקה 957 בפינת הרחובות ביאליק-ז'בוטינסקי ברמת גן, ששטחם 5,189 מ"ר [ להלן : "המקרקעין"]. ב-6.2.89 חתמו הנתבעים 2-4 עם הנתבעת 1 [להלן: חב' אלרם" ] על הסכם קומבינציה, וב- 29.4.98 על תוספת להסכם [הסכם הקומבינציה מ- 6.2.89 - נספח 1 לכתב ההגנה של הנתבעת 1] . עפ"י ההסכם בנתה חב' אלרם על המקרקעין בניין משולב: בניין מגורים בן 17 קומות, ומרכז מסחרי בן 4 קומות. בניין המגורים נבנה מעל 3 קומות של מרתפי החניון, ו-4 הקומות של המרכז המסחרי. מכוח הסכם הקומבינציה הבעלים של המקרקעין הינם : חב' אלרם - 64.4%, הנתבעת 2 [להלן: "בקר"] - 17.8% , הנתבעת 3 [ להלן : "תדמור"] - 8.9% , והנתבע 4 [ להלן : " כהן"] - 8.9%. 2. ב- 22.2.89 חתמו הנתבעים 2-4 על הסכם עם הועדה המקומית לתכנון ובניה ועירית רמת גן [להלן:" העיריה"], על פיו במקום הפקעה של 40% משטח המקרקעין תקבל העירייה שטח משרדים מבונה של 1,400 מ"ר [ההסכם צורף כנספח 6 לתצהיר תומר חליווה]. שטחי המשרדים של העיריה מצויים בקומות 3-4 במרכז המסחרי. ב-28.6.07 חתמו חב' אלרם והנתבעים 2-4 על הסכם עם זמרת נצח בע"מ [להלן : " חב' זמרת"] למכירת המרכז המסחרי [ ההסכם- נספח 6 לתצהיר חליווה ]. 3. ב-17.4.00 התובעת 1 [להלן : "בן יעקב"] רכשה דירת 5 חדרים מחב' אלרם - הסכם המכר נספח א' לכתב התביעה. ב- 9.6.98 התובעים 2-3 [להלן: " נווה"] רכשו דירת 5 חדרים מחב' אלרם - הסכם המכר נספח ב' לכתב התביעה. ב-20.6.00 התובעים 4-5 [להלן : "מועלם"] רכשו דירת פנטהאוז מחב' אלרם - הסכם המכר נספח ג' לכתב התביעה. ב-1.10.98 התובעים 6-7 [ להלן : "יוספי"] רכשו דירת 4 חדרים מחב' אלרם - הסכם המכר נספח ד' לכתב התביעה. 4. התובעים הגישו תביעה לחייב את חב' אלרם ואת הנתבעים 2-4 לבצע את רישום הזכויות בפנקס בתים משותפים, וכן לחייבם בפיצוי כספי בגין אי הרישום. התביעה הכספית הועמדה ע"ס 1,408,550 ₪ וכללה רכיב של נזק ממוני, ורכיב של נזק לא ממוני - עוגמת נפש. התביעה הועברה לשמיעה בפני בפב' 2012. לאחר מעורבות בית המשפט והגשת שורה של עדכונים נפתרו הסוגיות שעיכבו את ביצוע רישום הבית המשותף , תיק רישום הבית המשותף הופקד בלשכת המפקחת על רישום המקרקעין, בוצעו תיקונים במסמכי רישום הבית המשותף לאחר קבלת הערות המפקחת, ויש צורך בקבלת דיווח נוסף לעניין השלמת הרישום. נשמעו הוכחות בתביעה למתן פיצוי כספי בגין העיכוב ברישום הבית המשותף וזכויות התובעים בדירות, ועתה על בית המשפט לתת את הכרעתו. 5. האשם לעיכוב ברישום הבית המשותף, וכתוצאה מכך לעיכוב ברישום זכויות התובעים בדירות, רובץ לפתחם של חב' אלרם והנתבעים 2-4. לא הוכח שיעור הנזק שנגרם ל-4 בעלי הדירות -התובעים, כתוצאה מעיכוב ברישום הבית המשותף. בנסיבות אלה ייפסק לכל בעלים של דירה 30,000 ₪ בלבד בגין רכיב של נזק לא ממוני עבור עגמת נפש. הטעמים לקביעה זו הינם כדלקמן : ראשית, להסכמי המכר של 4 רוכשי הדירות צורף כתב התחייבות משותפת של בעלי הקרקע [הנתבעים 2-4 ] והקבלן [ הנתבעת 1 ] - נספח ג' להסכם. בכתב ההתחייבות התחייבו הנתבעים 1-4 כלפי התובעים לעשות את כל הפעולות הדרושות לאיחוד וחלוקה של חלקות 77 , 270 ו- 271 בגוש 6127 , לרישום הבניין שנבנה על החלקות כבית משותף, ולרישום היחידות בבית המשותף ע"ש הרוכשים השונים. עוד נקבע בסעיף 5.8 לכתב התחייבות : "... הרוכש מסכים שהרישומים יתבצעו לכשתהיה אפשרות חוקית לכך, לאחר רישום תוכנית האיחוד והחלוקה של הקרקע ... עליה מוקם הבית, והוא משחרר את המתחייבים ואת המוכר מכל אחריות להשהיית הרישומים, מבלי שהדבר יגרע מהתחייבות המתחייבים לטפל בביצוע הרישומים הנ"ל תוך זמן סביר, לכשתיווצר האפשרות החוקית לכך ". בסעיף 9 לכתב ההתחייבות של הנתבעים 1-4 שניתן לרוכשי הדירות נאמר : " על הפרת כתב התחייבות זה יחולו הוראות חוק החוזים [ תרופות בשל הפרת חוזה ] התשל"א- 1970 ". הליכי הפרצלציה הסתיימו ב- 28.4.05 [ראו סעיף 6.30 לתצהיר הגב' תמר ישראלי מטעם חב' אלרם], אולם עד היום, גם לאחר חלוף 8 שנים, טרם בוצע רישום הבניין בפנקס בתים משותפים, וזאת למרות התחייבות הנתבעים 1-4 לבצע את הרישום תוך זמן סביר לאחר סיום הליכי הפרצלציה. שנית, ההתחייבות בהסכמי המכר מול הרוכשים היתה לא רק של חב' אלרם, שמכרה את הדירות לרוכשים, אלא גם התחייבות ישירה של הנתבעים 2-4 - בעלי הקרקע המקוריים, שנותרו לאחר עסקת הקומבינציה בעלים של 35.6% מהזכויות במקרקעין - בניין המגורים והמרכז המסחרי . רוכשי הדירות הסתמכו על ההתחייבות של החברה הקבלנית [חב' אלרם] ושל בעלי הזכויות האחרות במקרקעין [הנתבעים 2-4] בבואם לרכוש את דירותיהם בבניין. התחייבות זו לא ניתנה בעלמא, יש לקיימה והפרתה מקנה גם זכות לפיצוי. עוד נאמר, בסעיף 9.3 להסכם הקומבינציה מ-6.2.89, שחתמו הנתבעים 2-4 עם חב' אלרם, נקבע:" הצדדים מתחייבים לרשום את היחידות שימכרו על שם הקונים בלשכת רישום המקרקעין, על פי הוראות כל צד באשר ליחידות שמכר, לאחר שיעשו הפעולות הדרושות לרישום הבניין כבית משותף על פי חוק המקרקעין". בסעיף 9.5 להסכם הקומבינציה נאמר : "הוצאות מכל סוג בקשר עם ביצוע פרצלציה במקרקעין ורישום הבניין כבית משותף ... יחולו וישולמו על ידי הבעלים [הנתבעים 2-4 - י.ג.] ועל ידי היזם [חב' אלרם -י.ג.] כל אחד בהתאם לחלקו במקרקעין", ובסעיף 9.6 להסכם הודגש : "סעיף זה הינו סעיף עיקרי בחוזה זה ..." . שלישית, יכול וניתן ללמוד על הזמן הסביר לרישום הבית המשותף מסיום הליכי הפרצלציה, מנקודת מבטם של הנתבעים 1-4, גם מההסכם שנערך ב-6.2.89 בין הנתבעים 2-4 לבין העירייה, על פיו הוקצה לעיריה שטח משרדים של 1,400 מ"ר, וגם מההסכם שנערך ב- 28.6.07 בין הנתבעים 1-4 לבין חב' זמרת שרכשה את המרכז המסחרי. בסעיף 5(ג) להסכם שנערך בין הנתבעים 2-4 לבין העיריה נקבע: "המשרדים ירשמו ע"ש העיריה בלשכת רישום המקרקעין בתוך 24 חודשים ממועד מסירת החזקה בפועל לידי העיריה ...". בסעיף 10.4 להסכם שנערך בין הנתבעים 1-4 לבין חב' זמרת [ מכר המרכז המסחרי ] ב-28.6.07 נקבע : " המוכרים מתחייבים לרשום את הפרויקט, על אגפיו, כבית משותף ... וזאת תוך 36 חודשים ממועד חתימת הצדדים על הסכם זה " [ קרי עד 28.6.10 - י.ג.] . איחור של 8 שנים ברישום הבית המשותף והזכויות ע"ש בעלי הדירות, לאחר שהליכי הפרצלציה הסתיימו ב-28.4.05 - אינו סביר בנסיבות העניין ויש לזקוף זאת לחובת הנתבעים. רביעית, המחלוקות שעיכבו את רישום הבית המשותף עד היום, למרות שהפרצלציה הסתיימה בשנת 05', היו שתי מחלוקות עיקריות בין העיריה לבין חב' זמרת בעלת המרכז המסחרי בעניין: [א] הזכויות בקירות החיצוניים של המרכז המסחרי [ב] שטחי המעברים. מחלוקות אלה נוצרו מכיוון שבהסכמי המכר והקצאת היחידות, שנערכו בין הנתבעים 2-4 לבין העיריה, ובין הנתבעים 1-4 לבין חב' זמרת שרכשה את המרכז המסחרי, היו אי התאמות בהגדרת הזכויות בשטחים נשוא המחלוקת שהוקצו או נמכרו. מחלוקות אלה היו נמנעות אם הנתבעים 2-4 היו מגדירים בצורה ברורה ומדויקת את הזכויות המוקנות לעיריה, ואם הנתבעים 1-4 היו מגדירים בצורה ברורה ומדויקת את הזכויות הנמכרות לחב' זמרת - בעלת המרכז המסחרי . יודגש לעניין זה שהסכם המכר שערכו הנתבעים 1-4 עם חב' זמרת בעניין מכירת המרכז המסחרי נערך כ-8 שנים לאחר ההסכם שנערך עם העיריה, והיה על הנתבעים 1-4 לוודא שאין סתירה בין הזכויות הנמכרות לחב' זמרת לבין הזכויות שהוקנו כ- 8 שנים קודם לכן לעיריה. בנספח י"ח 2 להסכם המכר בין הנתבעים 1-4 לבין חב' זמרת, בעניין מכירת המרכז המסחרי, נקבע בסעיף 8 : " הקירות החיצוניים של המרכז המסחרי ... יוקנו באופן בלעדי - לבעלי המרכז המסחרי... ". בהסכם הקצאת היחידות שנערך בין הנתבעים 2-4 לבין העיריה-לא צוין במפורש שהקירות החיצוניים יוצמדו ליחידה אחרת בבניין. העיריה טענה במכתבה מ-30.8.10 [נספח 11 לתצהיר הנתבעת 1] : " לעניין הקירות החיצוניים - עפ"י חוק המקרקעין, הקירות החיצוניים מהווים חלק מהרכוש המשותף, והצמדתם ליחידת רישום ספציפית חייבה ציון במפורש בהסכם שבין העיריה לבין הבעלים ... העיריה כרשות ציבורית לא יכולה לוותר על רכוש שהוקנה לה עפ"י החוק ". היתה אי התאמה בין הזכויות שנמכרו לחב' זמרת כ-8 שנים מאוחר יותר לבין הזכויות שהוקצו לעיריה. לעניין שטחי המעברים, טען ב"כ הרוכשת של המרכז המסחרי במכתבו מ- 7.9.10 [נספח 12 לתצהירי הנתבעת 1 ] : "בכל הנוגע לשטח שסומן רמ"א [בהתאם להעתקו האחרון של התשריט ...] הרי שנקבע בין הצדדים [בין הנתבעים 1-4 לבין חב' זמרת - י.ג.] כי השטח הנ"ל יירשם בבעלות מרשתי ובכפוף לזיקת הנאה, ולא כרכוש משותף בכפוף לזיקת הנאה ". על השטחים הנ"ל היתה רשומה במרשם המקרקעין נכון ל-14.4.05 זיקת הנאה לטובת הציבור לצורך זכות מעבר להולכי רגל . בהסכם ההקצאה לעיריה לא הוגדר בצורה ברורה ששטחי המעברים לא ירשמו כרכוש משותף אלא יוצמדו ליחידת רישום ספציפית. גם כאן היתה אי התאמה בנוסחים שנחתמו בשתי העסקאות הנ"ל שנערכו במועדים שונים . תומר חליווה, מנהל הנכסים של אשטרום נכסים בע"מ [ תאגיד אחות של אלרם] , העיד בחקירתו בעמ' 126 שורות 2-11 : "העיריה התנגדה להצמדה של הקירות המשותפים, והמעבר [שטחי המעבר - י.ג.] בשלב ראשון ... זה גם תהליך [בירור המחלוקות - י.ג.] שארך איזה 4 או 5 שנים ... עד שהיא נגמרה ". לא ניתן לגלגל את האשם לפתחם של התובעים, באשר החלפה ומכירת חניות לא היא שהביאה לעיכוב הרב והלא סביר של 8 שנים ברישום הבית המשותף ובכך גם הודה מנהל הנכסים מטעם חב' אלרם. לעניין זה יודגש שהליכי הפרצלציה הסתיימו ב-28.4.05. עוד העיד תומר חליווה בעמ' 126 שורות 14-19 : " בחוזה לזמרת נצח, חב' אלרם [וגם הנתבעים 2-4 שהיו צד להסכם המכר - י.ג.] מכרה את כל זכויותיה... במרכז המסחרי . לא היתה שם הגדרה על הנושא של הקירות המשותפים ... אנחנו באנו ... אנחנו מוכרים את כל מה שיש לנו, והם אמרו ... כל מה שיש לכם זה כולל גם את המעבר וגם את הקירות המשותפים ". תומר חליווה, מנהל הנכסים מטעם חב' אלרם, הודה בחקירתו ,שאי התאמה בהגדרות השטחים, שנמכרו או הוקצו לעירייה ביחס לחוזה עם חב' זמרת- רוכשת המרכז המסחרי, עיכבו את הרישום במשך כ-4-5 שנים. חמישית, בהסכמי המכר לא היה סעיף של פיצויים מוסכמים. התובעים לא הגישו חוות דעת של מומחים מטעמם, ולא הוכיחו את שיעור הנזק שנגרם להם כתוצאה מהעיכוב ברישום הבית המשותף לאחר ביצוע הפרצלציה. הוכח שחרף אי רישום הבניין בפנקס בתים משותפים נערכו במשך השנים כ-18 עסקאות של מכירת דירות בבניין [ ראו נספח 30 לתצהירי הנתבעת 1 ] . לא הובאו ראיות בעניין היקף וגובה הנזק שנגרם לכל אחד מהתובעים כתוצאה מהעיכוב ברישום הבית המשותף. התובעים לא הביאו ראיות להוכחת נזקם. התובעים גם הודו שלא ניסו עד מועד הגשת התביעה למכור את דירתם, ולא הוכח שערך דירתם ירד עקב העדר הרישום, ומה שיעור ירידת הערך. התובע 6 העיד בחקירתו בעמ' 14 שורות 23: " ש. האם אי פעם ניסיתם למכור את הדירה שלכם? ת. לא ניסינו למכור...". התובעת 1 העידה בחקירתה בעמ' 37 שורות 1-2: " האם אתם ניסיתם למכור את הדירה שלכם אי פעם ? ת. לא ". התובע 4 העיד בעמ' 53 שורות 4-20, שרק לאחר הגשת התביעה עלה עניין מכירת דירתו. בהעדר סעיף של פיצויים מוסכמים בחוזי הרכישה, ובהעדר ראיות להוכחת הנזק הממוני שנגרם לתובעים - לא ניתן לפסוק לתובעים פיצוי עבור נזק ממוני. ששית, יש הצדק לפסוק לתובעים - 4 בעלי הדירות, פיצוי עבור נזק לא ממוני - עוגמת נפש, בגין העיכוב הרב והבלתי סביר ברישום הבית המשותף, וכפועל יוצא מכך ברישום הזכויות ע"ש בעלי הדירות. תומר חליווה, מנהל הנכסים מטעם חב' אלרם העיד בעמ' 126, שהמחלוקת בין העיריה לבין חב' זמרת, שרכשה את המרכז המסחרי, בעניין הקירות החיצוניים ושטחי המעברים של המרכז המסחרי - עיכבה את הרישום בפנקס בתים משותפים בכ-4-5 שנים, והוכח במשפט שמחלוקת זו נבעה מאי התאמות בהגדרת הזכויות בשטחים שהוקצו או נמכרו על ידי הנתבעים. התובע 6 העיד בחקירתו:"אני את המפתח של הדירה קיבלתי בשנת 2000 " [עמ' 25 שורות 7-8]; " לא די שאני לא ישן בלילות בגלל הדאגה מה יהיה עם הרישום של הדירה, שלא על כל הפניות שלי קיבלתי התייחסות מעורכי הדין של אלרם, שיחות טלפוניות שערכתי לא נענו" [עמ' 19, שורות 23-24];" אני היום בן 77 ואם אני אומר שאני מוטרד מהעניין הזה של אי רישום בטאבו..." [עמ' 20 שורות 29-30] . התובעת 1 העידה בחקירתה :" אני לא ישנה טוב בלילה ... בעלי עו"ד ואני שומעת שיש חברות שפושטות את הרגל ויש עיקולים ויש הוצאה לפועל, אני רוצה שהדירה תהיה פה אצלי [על שמי - י.ג.] " [ עמ' 42 שורות 28-31]. התובע 4 העיד בחקירתו : " אתה קונה דירה ואין לך טאבו 13 שנים, ואם היו אומרים לי את זה בזמנו ודאי שלא הייתי קונה" [עמ' 57 שורות 31-32]. יש לפסוק פיצוי עבור עגמת נפש גם לתובעים 2-3, שלא העידו, באשר הנסיבות העובדתיות זהות לרוכשי הדירות האחרים, והפיצוי שנפסק אינו חורג מהסכום הסביר שיש לפסוק בגין עגמת נפש בנסיבות העניין, ובמיוחד לאור האמור בסעיף 6 לפסק. בסעיף 9 לכתב ההתחייבות של הנתבעים 1-4 שניתן לתובעים נקבע: "על הפרת כתב התחייבות זה יחולו הוראות חוק החוזים [תרופות בשל הפרת חוזה] התשל"א -1970 ". סעיף 13 לחוק החוזים [תרופות] מורה:" גרמה הפרת החוזה נזק שאינו נזק ממון, רשאי בית המשפט לפסוק פיצויים בעד נזק זה בשיעור שייראה לו בנסיבות העניין ". עוגמת נפש כתוצאה מאיחור של שנים רבות ברישום הזכויות ע"ש הרוכשים הינו נזק לא ממוני, שנגרם עקב הפרת החוזה, והינו בר פיצוי על פי חוק החוזים [ תרופות בשל הפרת חוזה]. ראו לעניין זה: סעיף 24 לפסק דינו של כב' השופט ג'ובראן בע"א 7991/07 רפאלי נ' רזין דינים עליון 2011 (51 ) 506. לכל בעלים של דירה ייפסק פיצוי כספי בגין עגמת נפש בסך 30,000 ₪ . 6. בשולי הפסק, אין להקל ראש בהתחייבות חברה קבלנית לרשום תוך זמן סביר את הבניין שנבנה בפנקס בתים משותפים ואת הזכויות ע"ש רוכשי הדירות, ואין להקל ראש גם בהתחייבות בעלי המקרקעין שניתנה לרוכשי הדירות בנוסף להתחייבות החברה הקבלנית. רוכשי הדירות הסתמכו על התחייבויות אלו בבואם לרכוש את דירתם, ואי ביצוע הרישום מהווה הפרה של הסכמי הרכישה ומקנה לרוכשים זכות לפיצוי כספי עבור נזק ממוני - ככל שיוכח, ועבור נזק שאינו ממוני - עגמת נפש, על פי נסיבות העניין. הדברים מקבלים משנה תוקף במיוחד כאשר הליכי הפרצלציה הסתיימו לפני כ-8 שנים וטרם הוסדר הרישום בפנקס בתים משותפים. 7. סוף דבר [א] הנני מחייב את הנתבעים 1-4 ביחד ולחוד לשלם לתובעת 1 פיצוי בגין עוגמת נפש בסך 30,000 ₪ צמוד למדד ונושא ריבית מיום הפסק ועד התשלום בפועל. הנני מחייב את הנתבעים 1-4 ביחד ולחוד לשלם לתובעים 2-3 פיצוי בגין עוגמת נפש בסך 30,000 ₪ צמוד למדד ונושא ריבית מיום הפסק ועד התשלום בפועל. הנני מחייב את הנתבעים 1-4 ביחד ולחוד לשלם לתובעים 4-5 פיצוי בגין עוגמת נפש בסך 30,000 ₪ צמוד למדד ונושא ריבית מיום הפסק ועד התשלום בפועל. הנני מחייב את הנתבעים 1-4 ביחד ולחוד לשלם לתובעים 6-7 פיצוי בגין עוגמת נפש בסך 30,000 ₪ צמוד למדד ונושא ריבית מיום הפסק ועד התשלום בפועל. הנתבעים 1-4 ישלמו לתובעים הוצאות משפט ושכ"ט עו"ד בסך כולל של 20,000 ₪ צמוד למדד ונושא ריבית מיום הפסק ועד התשלום בפועל. [ב] הנתבעת 1 תגיש דו"ח על השלמת הרישום בפנקס בתים משותפים תוך 45 יום ממתן הפסק . נקבע להמשך דיון לצורך דיווחים ומתן הוראות בעניין הרישום ליום 14.7.14 בשעה 14:00. בניהבתים משותפיםעסקת קומבינציה