קבלת חובות וזכויות השוכר הקודם

הנתבעת אישרה כי היא מוכנה לקבל על עצמה את כל חוביותיו וזכויותיו של השוכר הקודם בהתאם להמחאת הזכויות / חובות עליה חתמו הצדדים ביום 9/11/11. בהתאם להסכם השכירות המקורי, המושכר הינו בית קפה- מסעדה המצוי בקומות המרתף והכניסה של הבניין ומטרת השכירות הינה לצורך הפעלת בית קפה מרשת "קפה קפה" ( סעיפים 1 ו- 4 להסכם השכירות ). תקופת השכירות הינה לשנה אחת החל מיום 15/5/09 ועד ליום 14/5/10 , כאשר לשוכר ניתנת האופציה להאריך את תקופת השכירות ב- 4 תקופות נוספות של שנה אחת ברציפות, החל מתום תקופת השכירות. זכות האופציה תתבצע באופן אוטומטי עם סיום תקופת השכירות ואח"כ עם תום כל שנת שכירות, אלא אם הודיע השוכר למשכיר , בכתב ובדואר רשום , 90 יום לפני תום התקופה כי אינו מעוניין לחדש את תקופת השכירות ( סעיף 2 להסכם השכירות). דמי השכירות ישולמו בהתאם למפורט בסעיף 5 להסכם השכירות ובתקופת האופציה ישולמו בהתאמה בדרך של הפקת 12 שיקים עבור תקופת האופציה, חודש לפני תום תקופת השכירות ולפני תחילת האופציה. הוסכם בין הצדדים כי רק פירעון של שיק במועד ייחשב כתשלום במועד עבור דמי השכירות וכי פיגור כלשהו בתשלום יקנה למשכיר את הזכות לבטל מיידת את ההסכם ללא כל התראה מוקדמת ועל השוכר לפנות מיד את המושכר ולהחזירו למשכיר. ( סעיף 5 ט להסכם השכירות ). טענות התובעת בקצרה: התובעת הינה הבעלים של מסעדה בשטח של 158 מ"ר ומרפסת לא מקורה בשטח של כ- 103 מ"ר המצוי בקומות המרתף והכניסה של הנכס. הנתבעת שכרה מהתובעת את המושכר בשכירות בלתי מוגנת על פי "תוספת להסכם שכירות בלתי מוגנת מיום 5/5/09 " שנחתמה ביום 9.11.11 בין התובעת לנתבעת ולחב' באלי ניהול בתי מלון בע"מ (להלן :" חב' באלי " ). הנתבעת החזיקה במושכר במהלך תקופת השכירות שניתנה לה על פי הסכם השכירות והפעילה בו בית קפה מרשת " קפה קפה". בטרם נחתם ההסכם עם הנתבעת, נחתם הסכם שכירות והסכם אופציה בין התובעת עם מר בן הרוש ( להלן : " בן הרוש"), אשר הציג את עצמו כזכיין של מספר בתי קפה של רשת "קפה קפה" ואשר ביקש להיכנס בנעלי חב' באלי על מנת לשקם את המסעדה. תקופה קצרה לאחר מכן, פנה בן הרוש לגב' וקנין - מנהלת התובעת, על מנת לחתום על הסכם שכירות "חדש" אל מול הנתבעת, חברה שלטענתו הוקמה על ידו לצורך ניהול המסעדה ובהתאם נחתם הסכם שכירות עם הנתבעת, במסגרתו ערב בן הרוש להתחייבויות הנתבעת לטובת התובעת. חב' באלי שכרה את המושכר מאת התובעת ביום 5/9/09 בשכירות בלתי מוגנת. ביום 9/11/11 המחתה חב' באלי לנתבעת את כל זכויותיה וחובותיה על פי הסכם השכירות עליו חתמה עם התובעת. בהתאם להסכם שבין הצדדים, קיבלה הנתבעת על עצמה את מלוא הזכויות והחובות של חב' באלי כלפי התובעת. בהתאם לסעיף 4 לתוספת להסכם וסעיף 2 להסכם השכירות, שכרה הנתבעת מאת התובעת את המושכר החל מיום 4/10/11 ועד ליום 14/5/12 , כאשר לנתבעת ניתנה האופציה להאריך את תקופת השכירות המקורית בתקופה נוספת בת 12 חודשים שהחלה ביום 15/5/12 ותמה ביום 14/5/13 . לאחר שחולל השיק הראשון, בסכום של 26,919 ₪ , עבור דמי השכירות בגין חודש 12/12 מהסיבה "א.כ.מ." , שלחה התובעת לנתבעת ולערב, בן הרוש, מכתב התראה מיום 19/12/12 על הפרת הסכם השכירות והנספח להסכם. במקביל התקבל אצל התובעת צו עיקול על זכויות הנתבעת אצל התובעת מטעם רשויות מע"מ. במהלך חודש פברואר 2013 חולל השיק השני בגין דמי השכירות עבור אותו חודש, הפעם מהסיבה "נ.ה.ב." ומשכך, נשלח מכתב התראה נוסף ביום 19/2/13, תוך שהתובעת מתרה בנתבעת כי אי קיומו של ההסכם במועדו ובמלואו יגרור אחריו את ביטול ההסכם, כל זאת בהמשך לחובות שצברה הנתבעת על הנכס, כך נותרה חייבת סכום של עשרות אלפי ₪ לטובת חב' הניהול , חב' החשמל ולעירייה בגין ארנונה. משלא הגיבה הנתבעת והערב למכתבי התובעת, פנתה זו שוב בכתב ודרשה לפנות את הנכס עד ולא יאוחר מיום 7/4/13 . כעבור שנה, במהלכה הנתבעת מפעילה את המסעדה בנכס, נודע למנהלת התובעת, הגב' וקנין, לראשונה, שמנהל הנתבעת הרשום ברשם החברות, אינו בן הרוש אלא מר זפרני (כך נרשם ברשם החב') שלום, אביו של איתי זעפרני, מי שהוצג במהלך כל אותה תקופה, על ידי מר בן הרוש, כמנהל המסעדה מטעם הנתבעת. במצב דברים זה, התובעת בחרה להמשיך ולקיים את ההסכם עם הנתבעת, הפעם אל מול מנהלה בפועל, איתי זעפרני ( להלן : " איתי") אלא שכל הניסיונות לסייע בידי איתי להמשיך לנהל את המסעדה, לרבות פגישות עם שותפים פוטנציאליים, לא צלחו שכן המסעדה נקלעה לקשיים כלכליים וצברה חובות שלא עלה בידה לשלמם וממילא הפרה את ההסכם הפרות שזיכו את התובעת בסעד של פינוי. הנתבעת הגדילה לעשות, כאשר בנוסף לחובות שצברה, הפרה את ההסכם ומטרת השכירות, שעה שהסירה את השלט של המסעדה "קפה קפה" ללא רשותה של התובעת ותחתיו הקימה מסעדה איטלקית חדשה ובכך גרמה לתובעת נזק תדמיתי. חרף כך שהנתבעת לא פינתה את הנכס במועד, הסכימה התובעת, לפנים משורת הדין, נוכח תחינותיו של איתי , לאפשר לנתבעת להמשיך ולהפעיל את בית הקפה מספר ימים נוספים עד למציאת שוכר חליפי שייכנס בנעלי הנתבעת ובכך להקטין את נזקיה והפסדיה במכירת הציוד שהשקיעה במושכר- כל זאת בתנאי שהנתבעת תשלים את דמי השכירות עבור החודש האחרון בתקופת האופציה ותסדיר את כל חובותיה ע"פ הסכם השכירות והנספח לו ואולם הנתבעת לא עמדה בכך ולפיכך, הוגשה התביעה לפינויה של הנתבעת מהנכס. טענות הנתבעת בקצרה: לטענת הנתבעת, ההליך שבו נקטה התובעת בהגשת התביעה בהתאם לפרק טז' לתקנות סדר הדין האזרחי, לפינויה של הנתבעת מהנכס איננו ראוי ויש להעביר את ההליך לסדר דין רגיל, על מנת שבמהלכו,יתקיימו הליכי גילוי מסמכים ושאלונים, יישמעו כל העדים הרלוונטים לבירור הסוגיות השנויות במחלוקת. במיוחד כשמדובר במערכת יחסים עסקית/ מסחרית מורכבת וסבוכה הנוגעת להסכמות והבנות שחלקן בע"פ אשר הופרו דווקא על ידי התובעת, מסיבה שאיננה ברורה לנתבעת, באופן פתאומי וחד צדדי. לטענת הנתבעת, קיימת לה זכות אוטומטית להאריך את תקופת הסכם השכירות, בהתאם ליתרת תקופות האופציה הנתונות לה בהסכם, כאמור בסעיף 2 ב' , אלא אם נמסרה הודעה מצד השוכר למשכיר על אי רצונו במימוש תקופת האופציה וזאת עד ליום 14/5/14 - מועד תום תקופתו של הסכם השכירות. ראיה לכך, מוצאת הנתבעת בהתנהלות הצדדים, כאשר האחרונה ממשיכה לשלם דמי שכירות בתקופת האופציה והתובעת מצידה פורעת את התשלומים. לדברי מנהל הנתבעת- איתי, במסגרת המו"מ שנוהל בין בן הרוש, מטעם הנתבעת, לבין השוכרת הקודמת, בידיעתה ובברכתה של התובעת, אשר הייתה ערה לקשיי הניהול של העסק בנכס אל מול הרשת, הבטיחה האחרונה למנהליה של הנתבעת באופן מפורש ושאינו משתמע לשני פנים, כי מעבר לתקופת השכירות הנוכחית ( עד חודש מאי 2014 ) ולאחר סיומה, ייחתם הסכם שכירות חדש בין הצדדים לפחות למשך חמש שנים נוספות באופן כזה שיאפשר לנתבעת לנהל במקום מסעדה, שלא במסגרת הרשת. לטענת הנתבעת, הואיל ונכנסה בנעלי השוכרת הקודמת, מכוח הוראות הזיכיון אשר הוסב לנתבעת, לא הייתה כל ברירה , כל עוד הסכם השכירות הנוכחי בתוקף, לנהל בנכס כל עסק למעט עסק במסגרת הרשת. זו הסיבה במסגרתה נרשם בהסכם, כי מטרת השכירות הינה לניהולו של העסק במסגרת הרשת אך זאת אך ורק עד לתום תקופת השכירות. נוכח המצגים וההבטחות כאמור לעיל, כמו גם הוראותיו הברורות של הסכם השכירות, הסכימה הנתבעת לשלם לשוכרת הקודמת , דמי פינוי בסכום עתק של כ- 600 אלף ₪ - דבר שלא הייתה עושה לעולם אלמלא ידעה במאת האחוזים כי תינתן לה האפשרות המלאה להחזיר את הוצאותיה ואת ההשקעה שהשקיעה במסעדה. לטענת הנתבעת, החששות הכבדים שהיו לצדדים בנוגע לקשיי הניהול של העסק במסגרת הרשת, מומשו לצערה כצפוי בשלב מוקדם של ניהול המסעדה ולמעלה מכך, הרשת לא קיימה את התחייבויותיה במסגרת הסכם הזיכיון וגרמה לנתבעת נזקים כספיים חמורים וחרף כך עשתה הנתבעת מאמצים לעמוד בהתחייבויותיה אל מול התובעת בהתאם להסכם השכירות. במהלך תקופת השכירות נקלעה הנתבעת לקשיים תזרימים ולכן לא כיבדה שתי המחאות שנמסרו לתובעת כתשלום עבור דמי שכירות, האחת בחודש דצמבר 2012 והשנייה בפברואר 2013 . לטענת הנתבעת, ההמחאה הראשונה שולמה כעבור 10 ימים ולפיכך, אין המדובר בהפרה של ההסכם ואילו ההמחאה השנייה, בוטלה על ידה בשל עיקולים שהטילו רשויות מע"מ, כאשר הוסכם בין הצדדים על ביצוע התשלום בדרך של קיזוז בגין כספים שהחזיקה התובעת בידה (עבור תקופת העבר והעתיד) ואשר מגיעים לידי הנתבעת, עבור ארוחות בוקר שמכרה/ תמכור לתובעת. לטענת הנתבעת, מסרה לידי התובעת, בהתאם להסכם, במהלך חודש דצמבר 2011 פיקדון כספי בסכום של 45 אלף ₪ במזומן כבטוחה לתשלום דמי השכירות ודמי הניהול ואם סברה התובעת כי הנתבעת חבה לה כספים או הפרה את ההסכם, יכלה לקזז את החוב שנצבר מאותו פיקדון, לצורך כך נמסר לידה ובהעדר מחלוקת בין הצדדים לכך שלא בוצע הקיזוז, הרי שיש בכך כדי להוות חיזוק לטענת הנתבעת כי לא הפרה את ההסכם ואם הייתה הפרה הרי שהתובעת מחלה עליה בהתנהגות. בקשר לחוב עבור דמי הניהול ציינה הנתבעת, כי זה הוסדר בהסכם אל מול חברת הניהול לתשלום החוב שנצבר, כך גם ביחס לחוב שנצבר בעירייה. לטענת הנתבעת, שעה שבית הקפה נקלע לקשיים תזרימים וכאמור לא כובד השיק הראשון, בעיקר נוכח הקשיים שהיו ידועים לצדדים שניהם במסגרת הרשת, הוצע על ידי הגב' וקנין לנצל את "אי התשלום" באופן שהתובעת תוציא לנתבעת הודעה פיקטיבית על ביטול הסכם השכירות ( חרף תשלומו לידי התובעת כעבור 10 ימים) בבחינת "עילה" לסיום פעילותה של הנתבעת במושכר במסגרת הרשת, לכך ניתנה כמובן הסכמתו של איתי ובהתאם הוציאה התובעת את הודעת הביטול מחודש מרץ 2012 . במקביל להוצאת המכתב כאמור לעיל, פעלו הצדדים שניהם לחיפוש אחר מותג ראוי לנהל בו את עסקה של הנתבעת במסגרת המושכר, כך פעלו הצדדים גם לאחר הגשת התביעה כאשר נערכה פגישה עם משקיע נוסף / שותף בנוכחות הגב' וקנין ואף נלקחה הלוואה באמצעות אביו של איתי , לצורך כך משכן נכס, בעידודה של הגב' וקנין והבטחה מצידה שההסכם יימשך לתקופה לא מבוטלת של 5 שנים נוספות בקונספט אחר לצורך החזרת כל ההשקעה הרבה במקום. לאור כל האמור לעיל, טענה הנתבעת, כי הרצון להמשיך ולנהל את התביעה, נפל עליה כרעם ביום בהיר בניגוד לכל המצגים וההבטחות שהבטיחה התובעת באמצעות הגב' וקנין, כאשר כל הטענות בגין ההפרות שמנסה כעת התובעת לייחס לנתבעת, אין להן כל זכר במציאות ונולדו לצורך הגשת התביעה לפינוי בלבד. אשר על כן, מתן סעד של פינוי הנתבעת מהנכס יש בו כדי לגרום לקריסתו של העסק כליל וממילא לקריסתן של שלוש משפחות שהשקיעו בנכס למעלה ממיליון ₪ שטרם עלה בידן להחזיר את ההשקעה, במיוחד שעה שלדידה של הנתבעת, לא הפרה את ההסכם ולפיכך יש לאפשר לה להישאר בנכס לכל הפחות למשך חמש שנים מכניסתה למושכר, דהיינו עד לחודש נובמבר 2016 . הראיות מטעם התובעת העידה הגב' ראומה וקנין, מנהלת התובעת אשר הגישה תצהיר עדות מטעמה בתמיכה לטענות התובעת . מטעם הנתבעת העיד מר איתי זעפרני, מורשה חתימה אצל הנתבעת ואשר מסר תצהיר עדות מטעמו בתמיכה בטענות הנתבעת. ביום 9/7/13 התקיים דיון הוכחות בתיק, במסגרתו נחקרו עדי הצדדים ופסק הדין ניתן לאחר הגשת סיכומי הצדדים בכתב. דיון והכרעה: הצדדים הערימו בגדרי סיכומיהם בכתב תלי תילים של טיעונים ואסמכתאות ואף בגדרי הדיון שהתקיים בהתאם לתקנות כדיון הוכחות,האריכו עד מאד בחקירותיהם. לאחר מכן ביקשו עוד להוסיף ולהשלים את טיעוניהם ואפשרתי להם לעשות כן. בחנתי ביסודיות את כל החומר הרב ואת כל טענות הצדדים. לאחר לימוד יסודי זה, הגעתי לכלל מסקנה כי דין התביעה להתקבל אבאר נימוקיי תוך התייחסות לטענות הצדדים כדלקמן : אין מחלוקת בין הצדדים באשר לזכותה של התובעת להגיש את התביעה בהתאם לתקנות סדר הדין האזרחי (פרק טז'), אלא שלדידו של ב"כ הנתבעת, לא היה מקום להגישה בסדר דין מהיר נוכח מורכבות מערכת היחסים ששררה בין הצדדים, העובדה כי עסקינן בשכירות בגין נכס מסחרי (להבדיל מדירת מגורים), ההסכמות אליהן הגיעו בעל פה , הצורך בהצגת מסמכים, מענה לשאלונים והעדת עדים נוספים מוביל למסקנה לפיה, יש מקום להורות על העברתה של התובענה לפסים של סדר דין רגיל. לצורך הכרעה בשאלות האם הפרה הנתבעת את ההסכם שבין הצדדים, הפרות יסודיות בעטיין ביטלה התובעת כדין את ההסכם וממילא זכאית לסעד של פינוי, יש לבחון את האמור בהסכמים שנחתמו בין הצדדים וחליפיהם. במסגרת הכרעה בשאלות השנויות במחלוקת שבין הצדדים, לא מצאתי מקום להידרש למחלוקת שנתגלעה ביחס למצגים שהוצגו על ידי הנתבעת בין אם באמצעות אביו של איתי ובין אם באמצעות בן הרוש בשלב הטרום חוזי עם התובעת, הן משום שעניין זה איננו רלוונטי להכרעה בסעד של פינוי והן משום שאיתי לא ידע מידיעה אישית כל עובדה שקשורה במערכת היחסים שבין הצדדים עובר לעריכת ההסכמים שביניהם, לרבות לא מי חתום על ההסכם, עליו הוא מסתמך, מטעם הנתבעת. העדר תשלום דמי השכירות ותשלומים נוספים ע"פ ההסכם: אין מחלוקת לפיה, חזרו לנתבעת שלושה שיקים בגין שלושה חודשי שכירות במהלך התקופה, בנוסף לחובות שצברה הנתבעת לרשויות, כך למשל לעירייה בגין ארנונה וכן לחב' הניהול, כל זאת בגין השימוש וההחזקה של הנכס על ידי הנתבעת. עוד אין חולק, כי הוטל עיקול על ידי רשות המיסים אצל התובעת על זכויות /כספים המגיעים לידי הנתבעת בסמוך לחודש דצמבר 2012 וכי עד למועד זה טרם הוצג אישור על ביטולו של צו העיקול. תשלום השיק הראשון עבור חודש דצמבר 2012 : אין חולק כי, לאחר שההמחאה שנמסרה בסכום של 26,919 ₪ ליום 15/12/12 חוללה בשל העדר כיסוי מספיק בחשבונה של הנתבעת, שולם על ידה ביום 25/12/12 , קרי באיחור של 10 ימים ולאחר שהתובעת הוציאה מכתב התראה לידי הנתבעת בגין ההפרה ביום 19/12/12, מלוא הסכום. לדידו של איתי, אין לראות באיחור הקל בבחינת הפרה וממילא יש לראות בהתנהגות התובעת בהמשך כמי שמחלה על ההפרה. בעניין זה, ההסכם שבין הצדדים מחייב את הנתבעת לפרוע את התשלומים בגין דמי השכירות במועדם וכסדרם וכל איחור מהווה הפרה, בעניין זה ראה הוראת סעיף 5 להסכם השכירות. יחד עם זאת, ככל שההפרה הנטענת כנגד הנתבעת הייתה מסתכמת באיחור בתשלום ההמחאה הנ"ל בלבד, ברי כי לא הייתה מוגשת התביעה שלפני. מעדותה של הגב' וקנין מטעם התובעת, ניכר כי הייתה לה כוונה לסייע בידי איתי להחזיר את ההשקעה ולהפוך את המסעדה למקום מצליח וריווחי , ברם, שעה שזה לא צלח, הודיעה על ביטול ההסכם , דרשה את פינויה של הנתבעת מהנכס ומשלא נענתה הנתבעת לדרישתה, ממילא לא תיקנה הנתבעת את ההפרות בתוך 7 ימים מקבלת הודעת הביטול, הוגשה התביעה שלפני ( בעניין זה ראה סעיף 19 להסכם השכירות ). תשלום השיק השני עבור חודש פברואר 2013 : לאחר שההמחאה בגין דמי השכירות עבור חודש פברואר חוללה מהסיבה "נ.ה.ב." , שלחה התובעת מכתב התראה מיום 19/2/13 לפיו, רואה התובעת בחילולו של השיק הפרה של ההסכם ומתרה בנתבעת לתקן את ההפרה בהקדם. לטענת הנתבעת, בשל צו העיקול שהוטל על ידי מע"מ על חשבונה של הנתבעת, לא ניתן היה באופן טכני לכבד המחאות מהחשבון ולעשות בו שימוש ומשכך, ניתנה הוראת ביטול והצדדים הסכימו כי התשלום יבוצע בדרך של קיזוז הסכומים אשר מצויים בידי התובעת ואשר מגיעים לידי הנתבעת בקשר למכירת ארוחות במסעדה שרכשה התובעת מעם הנתבעת. האומנם ? אין מחלוקת כי בין הצדדים, במהלך התקופה שבה ניהלה הנתבעת את המסעדה הייתה מערכת יחסים חוזית נפרדת לפיה, רכשה התובעת מאת הנתבעת זכות לסעוד במסעדה עבור אורחי התובעת ולפיכך, היו הצדדים עורכים התחשבנות והתובעת הייתה משלמת לידי הנתבעת, לאחר הוצאת חשבונית, את הסכום לו הייתה זכאית. עוד אין מחלוקת, כי עד למועד שבו הוטל העיקול על ידי רשויות המס אצל התובעת על זכויות הנתבעת, בסמוך לחודש דצמבר 2012 , לא נהגו הצדדים לקזז את דמי השכירות או כל תשלום אחר בהתאם להסכם השכירות. לדידה של הנתבעת, ניתן למצוא חיזוק להסכמה שבין הצדדים לבצע קיזוז, בכך שהתובעת לא השיבה לצו העיקול ולא הייתה חייבת להשיב שכן לא נותרו בידה כל זכויות/ כספים המגיעים לידי הנתבעת, לאחר שביצעה את הקיזוז. עיון בהסכם שבין הצדדים מעלה, כי לא ניתן לבצע קיזוזים על ידי הצדדים שניהם, בוודאי שאין כל התייחסות לקיזוז בגין אותה מערכת יחסים חוזית שבין הצדדים בקשר למכירת אותן ארוחות ולפיכך, הנטל להוכיח את טענת הקיזוז מוטל על כתפי הנתבעת. מנהלת התובעת, העידה במסגרת הדיון לפני, כי לא היה כל נוהג וממילא הבנה לבצע קיזוז בין שתי מערכות חוזיות שהיו בין הצדדים באשר ההתחשבנות בגין הארוחות לא הייתה קבועה, לא בתדירות וממילא לא ביחס לסכום , אשר היה משתנה מדי חודש בחודשו ובכל מקרה, היה נמוך בהרבה מדמי השכירות המשתלמים ולמעלה מכך, הוטל אצל התובעת עיקול על זכויות וכספים אשר מגיעים לידי הנתבעת ולפיכך, לא ניתן לבצע קיזוז. טענת הנתבעת במסגרת הסיכומים, לפיה אין כל מניעה לכך שהצדדים יגיעו להסכם קיזוז איננה נכונה באשר צו העיקול בא למנוע את אותן "הסכמות" כאשר למעשה אותם כספים / זכויות המצויים אצל התובעת ואשר שייכים לנתבעת, ביחס אליהם "תפס" העיקול אינם שייכים עוד לנתבעת וממילא לא יכלה זו ליתן הסכמה לכך שיועברו לידי התובעת, למעט אם היה ביטול של אותו צו עיקול, דבר שלא קרה. אמנם מנהל הנתבעת ציין לראשונה במסגרת עדותו בביהמ"ש, כי צו העיקול בוטל ואולם לא זו בלבד שאין חולק שהנתבעת לא יידעה את התובעת בדבר הביטול, אלא שלא הוצג בדל ראייה להוכחת הטענה וגם אם אניח לטובת הנתבעת, כי הצו אכן בוטל, הרי שבמועד שבו נתנה הנתבעת את הסכמתה לבצע את הקיזוז היה הצו בתוקף והנתבעת לא יכולה הייתה ליתן הסכמה וממילא כל תוקף אין עוד להסכמה זו. עיון בעדותו של איתי בביהמ"ש מעלה, כי היה ער לכך שלא יועברו אליו הכספים בהתאם להתחשבנות החוזית שבין הצדדים על ידי התובעת, לאחר שהתקבל אצל האחרונה צו העיקול, נעשתה פנייה באמצעות מנהלת החשבונות של התובעת, במסגרתה מסרה הודעה לפיה, אין בכוונתה להעביר לנתבעת כספים- אכן החל ממועד זה, לא העבירה הנתבעת לידי התובעת חשבוניות עבור אותה התחשבנות. בראות עיני, טענת הקיזוז נטענה בשפה רפה, בלתי מפורטת, לא ברור כלל מהי ההסכמה אליה הגיעו הצדדים ביחס לקיזוז, מה היא כוללת בחובה, עבור אילו חודשים, ביחס לאילו סכומים , מתי הגיעו הצדדים להסכמה זו ומדוע אין לה כל זכר בשום מסמך בכתב או אינדיקציה כל שהיא עד להגשת כתבי הטענות במסגרת ההליך שלפני וכן מדוע לא בוצע הקיזוז כבר בעת שחזר השיק הראשון, כאשר הנתבעת נקלעה לקשיי נזילות וממילא בידי התובעת סכומים שחבה היא לידי הנתבעת. חוסר פירוט זה אף איננו מתיישב עם השכל הישר והגיונם של דברים, באשר ביצוע פעולת הקיזוז היה בו כדי לסכן את התובעת בלבד שעלולה הייתה למצוא את עצמה במצב של הפרת הצו וממילא חשיפתה לכך שהמעקל ידרוש את קבלת אותם הכספים מכוח הפרה של הצו והעברת כספים שלא כדין- לפיכך, דין הטענה להידחות. תשלום השיק השלישי עבור חודש מרץ 2013 : אין מחלוקת, בעקבות עדותו של איתי במסגרת הדיון בפני, כי חוללה המחאה שלישית במספר, בגין חודש מרץ 2013 עבור דמי שכירות. עיון בכתב התביעה מעלה, כי לא הייתה התייחסות להפרה בגין המחאה זו ( להבדיל מהתייחסות במכתב שנשלח לידי הנתבעת וצורף לכתב התביעה), לפיכך לא התייחסה הנתבעת בסיכומיה לטענה הואיל ולדידה, מהווה הדבר הרחבת חזית אסורה. הגם שלא הועלתה על ידי התובעת טענה בגין חילולו של שיק זה, הרי שהמצהיר מטעם הנתבעת נחקר ואישר כי השיק חולל אלא שלדבריו, כך בהמשך לעדותו, בוצע התשלום לידי התובעת בדרך כלשהי, אם כי לא ידע למסור פרטים אודות התשלום שבוצע, באיזה מועד וכיצד. שעה שעסקינן במערכת יחסים נמשכת וממילא ההתחייבויות של הצדדים על פיה ושעה שמנהל הנתבעת ידע כי קיים שיק שחולל וכי התובעת טוענת להפרה של ההסכם בין היתר, בשל אי תשלום דמי שכירות, לא ברור מדוע בחרה הנתבעת שלא להצטייד באסמכתא המוכיחה כי התשלום בוצע, ככל שאכן בוצע ודווקא אי צירופה של אסמכתא אשר אמורה להיות בידי הנתבעת, יש בה כדי לחזק את הטענה לפיה התשלום לא בוצע. יוצא אפוא, כי דמי השכירות לא שולמו במועדם ובמלואם והנתבעת הפרה את ההסכם ובהתאם לסעיף 5 (ח) להסכם השכירות, מקנה ההפרה לתובעת את הזכות לבטל את ההסכם, כאמור בסעיף 5 (ט) הקובע כי: " פיגור כלשהו בתשלום דמי השכירות , יקנה למשכיר את הזכות לבטל מיידית את ההסכם ללא כל התראה מוקדמת ובמקרה זה, יהיה על השוכר לפנות מיד את המושכר ולהחזירו למשכיר וכל זאת מבלי לפגוע או לגרוע מכל זכויות ו/או תרופה ו/או סעד נוספים המוקנים למשכיר על פי דין ועפ"י הוראות הסכם זה בכלל". התנהלות זו של הנתבעת, איננה יכולה לעמוד בקנה אחד לא עם האמור בהסכם שבין הצדדים ולא עם ההסכמות הנטענות בעל פה שכן גם אם אניח לטובת הנתבעת, כי התובעת מחלה על הפרה כזו או אחרת, אין בכך כדי לגרוע מזכותה של התובעת להחליט, כאשר ההפרות נמשכות, שלא למחול עליהן ולעמוד על זכויותיה על פי ההסכם שנחתם בין הצדדים . זאת ועוד, לנתבעת חוב בגין אי תשלום לחב' הניהול בסך של כ- 70 אלף ₪ ומיסי עירייה על הנכס בסך של כ- 40 אלף ₪ דבר המהווה הפרה נוספת של ההסכם בהתאם לסעיף 6 ב' (1) המזכה את התובעת בביטול הסכם השכירות. טענות הנתבעת להסדרים עם אותם צדדי ג' , שלא הוכחו על ידה, אינם מסייעים לה, במובן הזה שאי תשלום לגורם כלשהו בהתאם להסכם בגין השימוש שעושה הנתבעת בנכס, מהווה הפרה של ההסכם אל מול התובעת. גם הטענה לפיה למעשה התובעת שידרה "מסר כפול", מצד אחד הגשת התביעה ומצד שני אמירה חד משמעית לאיתי לפיה העסקים "כרגיל", לרבות השתתפות הגב' וקנין בפגישות עם משקיע / שותף נוסף לאחר הגשת התביעה אין לה על מה שתסמוך, הואיל וכאמור בחינת כל השתלשלות העניינים, כפי שהובאה בהרחבה על ידי הצדדים שניהם בסיכומיהם מעלה, כי התנהלות זו של הגב' וקנין הינה נדבך נוסף בניסיונה לסייע בידי איתי ואולם לא על חשבון טובתה של התובעת. הנתבעת העידה באמצעות איתי, כי נקלעה לקשיים כלכליים וכתוצאה מכך, נוצרו חובות לרשויות ועינינו רואות כי גם נותר חוב שטרם שולם על חשבון דמי השכירות לטובת התובעת המהווה הפרה יסודית של ההסכם. ניסיון הנתבעת להציג את ההפרות כמעידה חד פעמית שתוקנה, נועד לכישלון באשר הוכח על ידי התובעת כי עסקינן במספר הפרות שלא תוקנו, לדברי הנתבעת בשל קשיים שמערימה רשת בתי "קפה קפה" שהובילה לקשיי נזילות בחשבון הנתבעת, שהוביל לחובות למע"מ ולהטלת עיקולים על ידי רשות המסים וכד'- כל אלה אינם קשורים לתובעת או להתנהלותה ומשלא עלה בידי הנתבעת לתקן את ההפרות, חרף מתן ארכות על ידי התובעת, הודיעה האחרונה על סיום ההתקשרות שבין הצדדים בהתאם לאמור בהסכם ולאחר שמסרה הודעת ביטול כדין- הכל כאמור בסעיף 19 להסכם השכירות. פעילות הנתבעת בניגוד למטרת השכירות הקבועה בהסכם וגרימת נזק למוניטין של התובעת: בהתאם להסכם השכירות, מטרת השכירות הינה כמוגדר בסעיף 1 להסכם, קרי, הפעלת בית קפה מרשת "קפה קפה". בנוסף הסכימו הצדדים בסעיף 4 ג להסכם תחת הכותרת : " מטרת השכירות", כי : " השוכר מתחייב להפעיל את עסקו במושכר בגדר מטרת השכירות בלבד, ללא כל חריגה וללא כל סטייה, מכל מין וסוג, ממטרת השכירות. כל שינוי או הרחבה של מטרת השכירות כפופים לקבלת הסכמה מראש ובכתב מאת המשכיר, אשר יהא רשאי שלא להסכים לביצוע כל שינוי או הרחבה כאמור מכל סיבה, לפי שיקול דעתו המוחלט והבלעדי של המשכיר, והשוכר יהא מושתק מלטעון ולא תהיה לו כל תביעה ו/או וטענה ו/או דרישה בגין סירוב המשכירה לאשר לו שינוי או הרחבה כאמור". אין מחלוקת לפיה, הנתבעת הסירה את השלט של המותג "קפה קפה" , בטרם תמה תקופת השכירות , בניגוד להסכם ( עד מאי 2014 ). המחלוקת הינה האם בוצע הדבר בהסכמה של הרשת או של התובעת אם לאו, כל זאת בניגוד למטרה הקבועה כאמור לעיל בסעיפי ההסכם. לטענת הנתבעת, כפי שהדברים באו לידי ביטוי בעדותו של איתי, ההסרה של השלט נעשתה בידיעתה של הגב' וקנין ואף בעזרתה, כל זאת במטרה לסייע בידי הנתבעת להשתחרר מכבלי הסכם הזיכיון שנחתם עם הרשת, לאחר שלא עלה בידי הנתבעת להחזיר את ההשקעה שלה במקום וממילא המצב הכלכלי הקשה אליו נקלעה המסעדה. לטענתו של איתי, בעקבות החזרת השיק הראשון בגין דמי השכירות לחודש דצמבר 2012, העלתה הגב' וקנין את הרעיון לתעל את ההפרה על מנת לסייע בידי הנתבעת להשתחרר מההסכם שבין הנתבעת לרשת, לפיכך, הוציאה מכתב סיום התקשרות כחלק מה"עילה" לפינויה של הנתבעת מהנכס. בהתאם סיכמו הצדדים כי איתי ידאג להעביר את מכתב סיום ההתקשרות למנהלת הרשת, על מנת שישמש את הנתבעת להשתחרר מכבלי הזיכיון שנחתם בינה לבין הרשת באמתלה של הפרה אל מול הבעלים- התובעת. במקביל אמורה הייתה הנתבעת לפנות בכתב לרשת לצורך ביטול הסכם הזיכיון שבין השניים. לדברי איתי- כך פעל. הגב' וקנין הכחישה את הגרסה הזו מכל מכול וטענה, כי לא היה לה כל יד ורגל בהתנהלות הנתבעת אל מול רשת "קפה קפה" וכי כל העובדות נודעו לה מפיו של איתי ששיתף אותה באופן אישי וכן באמצעות פעולות בשטח שנעשו על ידו באופן חד צדדי ללא הסכמתה של התובעת לא מראש ולא בדיעבד. טענתו של איתי, לקנוניה שרקמו השניים אל מול הרשת, ביוזמתה של הגב' וקנין מטעם התובעת, הינן טענות חמורות המוטחות כלפי התובעת ומי שעומדת בראשה, כאשר נטל ההוכחה מוטל על הנתבעת וזו לא עמדה בו הן בפן הראייתי והן בפן העובדתי, במיוחד כאשר עומדת הטענה בסתירה לאמור בהסכם בכתב עליו חתמו הצדדים, בבחינת טענה בעל פה כנגד מסמך בכתב. הנתבעת לא צירפה כל מסמך אשר יש בו כדי לתמוך בגרסה זו שלראשונה הועלתה לאחר הגשת התביעה, כך למשל עותק של המכתב שכתב איתי לידי הרשת, בעטיו ביקשה ממנו הרשת להסיר את השלט , ממילא לא את מכתב התשובה של הרשת שדרשה ממנו את הסרתו לאלתר - כך לטענתו של איתי, בין היתר, על מנת שנלמד על המועד שבו התרחש עניין זה ועל הסיבה בשלה נתבקשה הנתבעת להסיר את השלט . משנה תוקף יש לכך, שעה שהתובעת הוציאה את המכתב ביחס לביטול ההסכם במהלך חודש מרץ 2013, לטענתה בעקבות ולאחר שהפרות חוזרות ונשנות על ידי הנתבעת לא תוקנו, בעוד שלגרסתו של איתי, הרעיון להוצאת המכתב "נולד ובא לעולם" דווקא באמצע דצמבר 2012. עוד נקבע בהסכם שבין הצדדים , בסעיף 5 ו' כי, על השוכר להפקיד בידי המשכירה עד חודש לפני מועד תחילת תקופת השכירות, בתקופת האופציה , את 12 השיקים בגין דמי השכירות עבור שנת האופציה. הנתבעת אישרה כי לא פעלה בהתאם לאמור בהסכם ולא הפקידה בידי התובעת מראש 12 שיקים, לטענתה, משום שטרם הוחלט על הקונספט החדש של המקום ( ראה בעניין זה פרוטוקול הדיון מיום 9/7/13 עמוד 22 מול השורות 3-6 ). גם אם הדבר נכון, לא ברור מה הקשר בין אותה החלטה שאמורים היו הצדדים לקבל, שאין חולק כי לא נתקבלה בסופו של דבר, לבין תשלום דמי השכירות למשך תקופת האופציה, ככל שרצתה הנתבעת לממש אותה ? זאת ועוד, הנתבעת מסתמכת על דברי בן הרוש בעל פה וכן על דברי הגב' וקנין לכל אורך התקופה שבמהלכה נמצאה בנכס, לפיה, הובטח לה כי לאחר תום תקופת השכירות בהתאם להסכם שבין הצדדים ( לאחר מאי 2014 ), ייחתם הסכם נוסף לתקופה של חמש שנים לפחות במהלכן, תופעל המסעדה תחת מותג אחר שאינו קשור לרשת- לדבריו של איתי, אלמלא הבטחה זו לא הייתה הנתבעת נכנסת לנעלי חב' באלי, בוודאי שלא משלמת לה סכום עתק של 600 אלף ₪ עבוד דמי פינוי. כך או כך, אין חולק בין הצדדים, כי כל הסכם "חדש" נוסף לא נחתם ביניהם למשך חמש שנים נוספות ואף לא הוסכם על סוג הפעילות במסגרתה תעבוד המסעדה, לאחר ובתום תקופת הזיכיון עם הרשת, כאשר הנתבעת הפרה את ההסכם בעניין זה פעמיים, פעם אחת בעת שהפעילה במקום מסעדה חדשה שאיננה עונה על ההגדרה "מותג" , פעם שנייה, בטרם תמה תקופת הזיכיון עם הרשת. כל זאת, בניגוד לקבוע בהסכם שבין הצדדים ומבלי שעלה בידי הנתבעת להוכיח, כי קיבלה את הסכמת התובעת, כמו גם הרשת. למותר לציין בעניין זה, כי כל משמעות לא ניתן לייחס לטענת הנתבעת לפיה התובעת הסתירה ממנה את הסכם האופציה אשר נחתם עם בן הרוש, הן משום שהאחרון חתם באופן אישי מטעם הנתבעת ולפיכך, הינו נציג שלה ואם ישנן טענות מקומן במערכת יחסים שבין הנתבעת לבין בן הרוש והן משום שהתובעת לא חזרה בה מאותה הסכמה שגובשה במסמך זה, אשר צורף על ידה במהלך הדיון, בתנאי שהנתבעת תקיים את התחייבויותיה על פי ההסכם, שאם לא כן, קמה לתובעת הזכות לבטל את ההסכמים שנחתמו בין הצדדים - הכל בהתאם לאמור בהם. כספי הפיקדון : עיון בהסכם שבין הצדדים, בסעיף 17 ד מעלה, כי התובעת רשאית להשתמש בפיקדון כראות עיניה וממילא אין בהעדר שימוש באותם הכספים כדי להעיד על עמדתה של התובעת ביחס להפרות שהפרה הנתבעת. בהמשך קובע סעיף 17 ה, כי התובעת רשאית לזקוף את הפיקדון לכל נזק שייגרם כתוצאה מהפרות של הנתבעת ואין כל הכרח שזה ייזקף דווקא על חוב של דמי הניהול או דמי השכירות כטענת הנתבעת, במיוחד כאשר זו ממשיכה לשהות בנכס. בכל מקרה, גם אם הייתה התובעת זוקפת את הפיקדון על חשבון החוב שנוצר, דבר שלא נתבקש על ידי הנתבעת, הרי שאז היה על הנתבעת, כאמור בסעיף 17 ו' להפקיד בידי התובעת פיקדון חדש באותו הסכום ובאותם התנאים הקבועים בהסכם, על מנת שלא להותיר את התובעת חשופה וללא כל בטוחה בידיה- כל זאת לצורך הבטחת מילוי התחייבויות הנתבעת כאמור ביחס ליתרת תקופת השכירות - דבר שלא נעשה על ידי הנתבעת ובהכרח מהווה הפרה יסודית של ההסכם ( המנויה בסעיף 19 ב' להסכם). סוף דבר: משהוכח ע"י התובעת, כי הסכם השכירות בוטל כדין בשל אותן הפרות ולא חודש באופן אוטומטי בהתאם לאופציה, כפי טענת הנתבעת, יש לקבוע כי הנתבעת מחזיקה במושכר שלא כדין. טענות הנתבעת להפרות התובעת דווקא וממילא לנזקים נטענים כתוצאה מכך, לא זו בלבד שנטענו מהשפה אל החוץ , ללא כל פירוט מינימאלי, ממילא מבלי שצורף בדל ראיה בכתב, הרי שלכל היותר יש בהן כדי להוות עילת תביעה כנגד התובעת בהליך אחר ונפרד. גם הטענה לפיה, מתן סעד של פינוי יגרום לגדיעת מקור פרנסתן של שלוש משפחות, אין בה כדי להקנות לנתבעת ולאותן משפחות זכויות שאינן עומדות להן על פי דין , נוכח הסכם השכירות עליהם חתומים הצדדים ואשר על פיו היה על הנתבעת לפנות את המושכר עוד באפריל שנה זו בעוד הנתבעת מצידה משכה את הזמן תוך שהיא מעלה טענות חסרות יסוד בעניין הסכמים בע"פ בתקווה למצוא משקיע / שותף שיסייע בידי הנתבעת להחזיר את כל ההשקעה שהשקיעה בנכס, מבלי לקחת בחשבון שיתכן שהדבר לא יקרה, בוודאי לא ביתרת התקופה לה טוענת הנתבעת, עד לשנת 2016 . שעה שמדובר בנכס המשמש כמסעדה ומקור פרנסה למשפחת זעפרני ולאחר ששקלתי את האינטרסים השונים בעניין זה, סבורני כי יש לאפשר לנתבעת תקופת התארגנות, במהלכה רשאית למכור את הציוד לצד ג', כל זאת למשך כ- 90 יום ( בעניין זה לקחתי בחשבון כי מצויים אנו בפתחה של תקופת החגים). אשר על כן, לאחר שקיבלתי את התביעה, הנני מורה על פינויה של הנתבעת או מי מטעמה מהמושכר מכל אדם וחפץ וזאת עד ליום 17/11/13 . לאור התוצאה אליה הגעתי, אני מחייבת את הנתבעת לשלם לידי התובעת הוצאות התביעה ושכ"ט בסכום כולל של 8,000 ₪ וזאת תוך 30 יום מקבלת עותק פסק הדין. לא ישולם הסכום במועד, ישא הפרשי הצמדה וריבית כחוק מהיום ועד התשלום המלא בפועל. שכירותחוב