1. התובעים רכשו מהנתבעות 1,2 , חברת אופיר שבתאי תכנון פקוח ובצוע עבודות בניה בע"מ, וחב' ד.ס.דוד סדן חברה לבנין בע"מ,(להלן: הקבלן), דירה בת ששה חדרים ברח' הסחלב 14 ברעננה, גוש 7651 חלקה 510. (להלן: הדירה). 2. הנתבעים 3,4 הינם בעלי מניות ומנהלי הקבלן. בהסכם הרכישה ערבו נתבעים אלו אישית לביצוע התחייבויות הקבלן. 3. הסכם הרכישה נערך ב 26.3.01. עוד קודם לקבלת החזקה בדירה התריעו התובעים על ליקויי בנייה בה, כגון רטיבות החודרת לסלון ועוד. 4. בדצמבר 2001 החלו התובעים להתגורר בדירתם. במרץ 2002 פנה בא כוחם אל הקבלן ופירט שורה של 23 ליקויים. בין היתר טען ב"כ התובעים כי השכנים באותו בנין מתלוננים כי מרפסת הגג העליון שבדירת התובעים נמכרה להם שלא כדין. הקבלן נדרש ליתן אישור לתובעים ולשכניהם בקשר לסוגיה זו ולתקן את הליקויים הרבים בדירה. 5. התביעה הוגשה ב 27.6.02 לסכום של 400,000 ₪ בגין ליקוי הבנייה וירידת ערך הדירה עקב ביטול מרפסת הגג ושטחים חסרים אחרים, כפי שיפורט להלן. התביעה נתמכה בחוות דעת מקצועית של המהנדס, מר יוסי בן חורין מטרמינל שירותי הנדסה בע"מ ובחוות דעת נוספת, של שמאי מקרקעין מטעם התובעים. 6. להגנתם טענו הנתבעים כי התובעים הזדרזו בתביעתם עוד בטרם חלפה תקופת הבדק, המקנה לקבלן, על פי חוק המכר (דירות) תשל"ג-1973 את האפשרות לתקן דירה שבנה, תוך 12 חודשים מיום מסירת החזקה בה, לדייריה. 7. עוד נטען כי התובעים ידעו כי במקרה חירום אמורה מרפסת הגג לשמש פתח מילוט ולעמוד לרשותם של יתר בעלי הדירות בבניין, ואף נתנו הסכמתם לכך בסעיף מפורש בנספח להסכם. 8. לנוכח חילוקי הדעות בין הצדדים, מונה מומחה מטעם בית המשפט, המהנדס והשמאי מר יצחק ברמן. המומחה קבע אילו ליקויי בנייה אכן קיימים בדירת התובעים ומהי עלות תיקונם. 9. בניגוד למומחה התובעים, אשר העריך כי עלות התיקונים היא 145,431 ₪, קבע מומחה בית המשפט כי עלותם 47,300 ₪ בלבד. סכום זה כלל 25,000 ₪ חיפוי שיש על קירות חדר המדרגות של הבניין על כל קומותיו, עד לגובה של 1 מ"ר, פיקוח הנדסי ומע"מ. אלא שבנוסף קבע המומחה כי אובדן אפשרות השימוש במרפסת הגג, ומידות חסרות של הממ"ד מפחיתים את ערך הדירה בסכום של 200,700 ₪ נוספים. 10. במצב עניינים זה ביקשו הנתבעים כי תינתן להם הזדמנות לתקן בעצמם את ליקויי הבניה בדירה, כן ביקשו לפתור את בעיית מרפסת הגג על ידי הגשת בקשות מתאימות לוועדה המקומית לתכנון ובניה ברעננה,לשינוי היתר הבניה. בינתיים, הוגש כתב אישום כנגד התובעים והם נדרשו לחסום את דלת היציאה מדירתם אל מרפסתה גג, דהיינו, שעל פי גזר הדין שם, אמורים התובעים לצאת מדירתם אל חדר המדרגות, וממנו לעבור אל המרפסת, כאמור בהיתר הבנייה שניתן לאותו בניין. 11. התובעים לא ששו לאפשר לנתבעים לבצע את התיקונים. לאחר מאמצים וזמן בוצעו התיקונים, והמומחה, מר ברמן אף נתן חוות דעת מסכמת. מאותה חוות דעת ניתן ללמוד כי החלק הארי של התיקונים לא בוצע, במיוחד נכון הדבר לגבי הדבקת חיפוי השיש במדרגות, העבודה שסכומה הגבוה ביותר מתוך כל העבודות לביצוע. באשר לשינוי היתר הבנייה וביטול הצו אשר ניתן על ידי בית המשפט לעניינים מקומיים- הקבלן נכשל בשני הדברים, בין היתר בשל התנגדות השכנים לבקשה. 12. משנכשלו הניסיונות להביא את הצדדים לכלל הסכמות, חזרו התובעים על עמדתם כי הדירה שנמסרה להם שונה מזו שהובטחה על פי חוזה המכר, במיוחד ככל שהדבר נוגע לאפשרות להצמיד את שטח מרפסת הגג ולרשום אותה כחלק מן הרכוש הפרטי שלהם - לפיכך הינם זכאים לפיצוי בגין ליקויי הבניה וירידת ערך הדירה כאחד. דיון 13. טענתם הראשונה של הנתבעים, כי התובעים הזדרזו לפנות לבית המשפט בסמוך לקבלת החזקה בדירה ולא המתינו עד לתום תקופת הבדק. "תקופת הבדק מיועדת לאפשר איתורם של פגמים ואי התאמות בדירה בתוך תקופה קצובה ותיקונם על ידי המוכר. לתקופת הבדק חשיבות במישור של יחסי הצדדים לחוזה, היות שבקביעת תקופת הבדק נלקח בחשבון אופיו המיוחד של הממכר-דירה חדשה אשר ליקויים בבנייתה עשויים להתגלות אך לאחר זמן- וניתנת אפשרות למוכר לעמוד בקיום חיוביו החוזיים ולמסור ממכר תקין לקונה בעבור התמורה החוזית. כן יש לתקופת הבדק חשיבות במישור רחב יותר- תקופת הבדק תורמת ליעילות המערכת המשפטית ומונעת הקצאה בלתי יעילה של משאבים על ידי שהיא מייתרת, ולו באופן זמני, את הצורך בהגשתן של תביעות בגין פגמים ואי התאמות שנתגלו בדירה במהלך תקופה זו. אלה יתוקנו על ידי המוכר בלא שתידרש פניה לבית המשפט. כמובן, במידה שסבורים הקונים כי המוכר לא כיבד חיובו החוזי בשנת הבדק, פתוחה בפניהם האפשרות לפנות לערכאות בתביעה. מכאן, ככלל, לצדדים כולם, כמו גם למערכת המשפט, אינטרס בהקפדה על כך שקונים לא יגישו תביעתם בגין ליקויי בנייה בטרם הודיעו למוכר על הליקויים ויאפשרו לו לתקנם עד תומה של שנת הבדק.... הגשת תביעה בגין ליקויי בנייה צריכה להיעשות ככלל לאחר שחלפה תקופת הבדק ולאחר שניתנה לקבלן הזדמנות אמיתית- ולא כזו שהיא מן השפה ולחץ- לתקן הליקויים בתקופת הבדק או בסמוך לסיומה...לפיכך סברנו שראוי להפחית את שיעור הפיצויים בגין ליקויי הבנייה בשליש לגבי כל אחד מהמערערים בשל אי מיצוי תקופת הבדק." (ע"א 5602/03 אבי ושרה סגל נ' שופ' לישראל בע"מ, תק-על 2005(1) 2774). 14. עמדתה של פסיקת בית המשפט בכל הנוגע לזכותו של קבלן לתקן בעצמו ליקויי בניה בדירות שבנה, קודם שייפסק פיצוי כספי לרוכשים הינה כי זכות זו מותנית בכך שהם יבוצעו תוך פרק זמן סביר. נקבע כי "תיקון עצמי בידי מוכר חוסך לו לשאת במרכיב הרווח של קבלן אחר שיבצע את התיקון. על פי רוב, תיקון הפגמים בידי חברת הבנייה הוא גם פתרון עדיף לקונה. על כן נקבע הנטל לאפשר למוכר לתקן את אי ההתאמה בטרם יזכה את הקונה לתרופות אחרות. ואולם, על אף השיקולים שבגללם תיקון אי ההתאמה בידי מוכר הדירה הוא בדרך כלל הפתרון ההוגן והיעיל לאי ההתאמה, ישנם מקרים שבהם פתרון זה אינו בא בחשבון או שאין בו כדי לענות במידה מספקת על צרכי הקונה ." (ע"א 656/99 ד"ר עדה בר שירה ואח' נ' מעונות ובניין בע"מ, תק על 2003(2), 1188, ע"י כב' הש' נאור.) לשאלה אילו הם המקרים, נקבע כי הדבר תלוי בנסיבות העניין, וכל מקרה לגופו : "בדרך כלל ענין הוא לשיקול דעת של בית המשפט קמא אם ראוי, בנסיבות המקרה, לתת לצד הנפגע סעד של אכיפה או סעד של פיצויים." (ע"א 4445/90 עמיגור (ניהול נכסים) בע"מ נ' מאיוסט ואח', תק-על 94(2), 674 וכן: "אמנם במקרה מתאים יש לתת למוכר אפשרות לתקן את הניתן לתיקון, הן על-פי המדיניות המשפטית הרצויה ובודאי כאשר הדבר מתחייב מכוח הדין. אך במה דברים אמורים, כאשר המוכר מודה בליקויים וכאשר נכונותו לתקן היא רצינית." (ע"א 472/95 זלוצין נ' דיור לעולה, פ"ד נ(2) 859). 15. סבורתני כי אין להתעלם ממועד הגשת התביעה ומעמדתם השלילית של התובעים בכל הנוגע לביצוע התיקונים על ידי הקבלן (הגם שבסופו של דבר התרצו לכך). הדבר מצא ביטויו בחילופי דברים בין באי כוח הצדדים לפני הגשת התביעה ולאחריה. יחד עם זאת גם הנתבעים אינם טלית שכולה תכלת. הבטחותיהם החוזרות ונשנות להתייצב, להתאים ולתקן לא עמדו תמיד במבחן המציאות. על מנת שלא להכביר מלים אין לי אלא להפנות לאינספור פניות הדדיות: "מרשך אומנם הופיע במועד מאוחר יותר עם בעלי מקצוע בביתם של מרשיי, על מנת לסייר בדירה, אולם נהג בגסות ואיים על מרשתי" ומאידך:"הנני תקווה כי כעת, כאשר התיאום נעשה בינינו, מרשיך ישתפו פעולה ויאפשרו למרשי התיקונים". 16. במקרה דנן, חוות דעת המומחה מטעם בית המשפט ניתנה על הצד הגבוה, כעלות לדייר אשר יתקן את הליקויים בעצמו ולרבות 10% דמי פיקוח. בנסיבות העניין מצאתי לנכון להפחית מהסכומים שקבע המומחה 15% בלבד. 17. באשר לליקויים עצמם, אלו נקבעו על ידי המומחה, ושני הצדדים כאחד לא חלקו על מרביתם. כך למשל,לגבי ליקוי אחד, טענו התובעים כי בשל הפרשי גובה בין הסלון ומרפסת הגג, חודרים מי הגשם מהמרפסת אל תוך הדירה. הקבלן התקין סף של אבן אשר לשיטת התובעים לא פתר את הבעיה הן משום מראהו ואף משום חוסר הפונקציונליות שלו. לעניין זה קבע המומחה מטעם בית המשפט כי בצוע אבן הסף נעשה בדרך המקובלת, אין בו פגם אסתטי ואף אין צורך בשינויו. בשל האמור לעיל לא נקבע כל סכום לפיצוי כספי לצורך התיקון. 18. המומחה קבע פיצוי בגין מחסור בחיפוי שיש בחדר מדרגות: הנני מקבלת את עמדתם של הנתבעים כי אין התובעים זכאים למלוא הפיצוי עבור החיפוי. הבניין הינו בן מספר קומות, והתובעים מתגוררים בדירה היחידה אשר בקומה האחרונה. הואיל ונטען (סעיף 182 לסיכומי הנתבעים),כי שטחם של התובעים בחדר המדרגות הוא רבע, והואיל ולכאורה זכאים אף יתר דיירי הבניין לפיצוי בגין חלקם בליקוי זה, יעמוד הפיצוי לתובעים על סכום של 8,250 ₪ בלבד.(ולעניין זה ראה ע"א 1772/99 זלוצין נ' דיור לעולה, פ"ד נה (4),203,209). 19. הכלל הוא כי בית המשפט נוטה לקבל את קביעותיו המקצועיות של המומחה שמינה: "הכלל הוא שיש לקבל חוות דעת של מומחה בתחום בו מונה אלא אם כן ישנם נימוקים כבדי משקל המחייבים סטיה מחוות הדעת של המומחה. משמחליט בית המשפט למנות מומחה על מנת שיגיש את חוות דעתו, הרי המינוי הוא לצורך קבלת נתונים מקצועיים, ממי שמומחה בתחום ומאדם שבית המשפט יכול לתת בו אימון, שהממצאים שהובאו בפני בית המשפט יהיו מקיפים ומקצועיים כאחד, באופן שניתן יהיה לאמצם וליתן הכרעה בהתאם. (ראה ע"א, 1240 חב' שיכון עובדים נ' רוזנטל חנן ו- 32 אח' פ"ד נב(4) 563, 570-569)." תא (חי') 10374/96 שיטרית אברהם ואח' נ' אחים שרבט חב' לבניין בע"מ, מיום 30.10.2000, ע"י כב' הש' וסרקרוג). הנני מקבלת את שנקבע על ידי מומחה בית המשפט בכל הנוגע לליקויי הבניה ולעלות תיקונם. 20. התובעים טענו כי תיקנו בעצמם ליקויים שונים ודרשו השבת הכספים שהוציאו. לעניין זה נטען על ידם כי שילמו 1,800 ₪ ללבנים לסגירת פתח היציאה למרפסת הגג, 410 ₪ עלות חומר איטום, 1,600 ₪ לצביעה, 400 ₪ בגין דלתות חוץ, 200 ₪ עבור טיח פנים, 60 ₪ לציפוי קירות חוץ ו- 2,500 ₪ לתיקון הרטיבות בגג, לרבות הסרת קולטי השמש והרכבתם, במהלך התיקון. כן ביקשו התובעים כי בית המשפט יחייב את הנתבעים בסכום של 2,000 ₪ בגין ימי עבודה שהשביתו. 21. הנתבע 2, מר שבתאי ראובן נחקר על העבודות שביצעו הנתבעים ועל אלו שנטען על ידי התובעים כי הם שביצעום והוציאו לשם כך כספים מכיסם. העד הודה כי לא נכח בכל המקרים : "יש ארועים שהיו בשליטתי ואני יזמתי אותם על מנת לבוא ולסדר, עם כל ההגבלות שלא נתנו לי לבוא ולסדר וכל פעם היו צריכים להיות תיאומים עם עורכי הדין, באירוע הזה לא נקראתי ולא יזמתי את דברים שנעשו שלא בידיעתי". 22. הנתבעים הודו בחלק מן ההוצאות אך כפרו בנחיצותן של אחרות. בחוות דעתו המסכמת של המומחה, קבע המומחה את עלות התיקון, אך השאיר את הקביעה העובדתית, (כפי שראוי היה לעשות,) בידי מי בוצע התיקון, לשיקול דעת בית המשפט. כאמור, טען כל צד כי הוא הזכאי לפיצוי הכספי בגין תיקונים אלו.כל צד טען שהוא זה שביצעו. פרק זה- (פרק 9 לחוות הדעת המסכמת), כולל בתוכו גם את הסכומים 1,600 ₪ בגין צביעה, ו- 2,500 ₪ בגין תיקון גג הרעפים. הואיל ומשמיעת העדויות התרשמתי כי התיקונים שבוצעו על ידי הנתבעים היו חלקיים ונעשו על מנת לצאת ידי חובה, הנני מקבלת את טענת התובעים כי נאלצו להוציא כספים נוספים והנני מקבלת תביעתם ברכיב זה בסכום של 6,710 ₪. (לעניין זה ראה ס' 4.10 לסיכומי התובעים ). 23. עיקר המחלוקת בין הצדדים נסב סביב מרפסת הגג בקומה העליונה. על מנת להבין במה דברים אמורים הנני נזקקת לתיאור הדירה קודם לביצוע גזר הדין ואטימת הדלת למרפסת הגג כפי שתואר על יד השמאי מר נדם: "הדירה בת 5 חדרים + חצי חדר (ממ"ד), הבנויה בשתי קומות (מפלס כניסה ועלית גג) בקומותיו העליונות של הבניין. קומה ה'- קומת הכניסה קומה זו כוללת חדר מגורים ופינת אוכל, ממ"ד, חדר שינה והורים הכולל חדר רחצה וחדרון ארונות, מטבח וחדר רחצה ושירותים. מחדר המגורים והשינה יציאה למרפסת גג בחזית הדירה.מחדר הרחצה יציאה למרפסת שירות. קומה ו'- הקומה העליונה קומה זו מחולקת לחדר משפחה ומבואה, 2 חדרי שינה, חדר רחצה ושירותים. מחדר המשפחה יציאה למרפסת גג בשטח של כ 23 מ"ר. למרפסת דלת ראשית רחבה המחברת לדירה עם תריסי גלילה חשמליים. בנוסף קיימת דלת בטחון המקשרת את חדר המדרגות. " יובהר כי המרפסת העליונה על שני פתחיה הינה נושא דיון זה. (להלן: המרפסת.) 24. בכתב התביעה נכתב כי התובעים רכשו את המרפסת כחלק מן הממכר. משהחלו התובעים להתגורר בדירה, החלו שכניהם בקומות התחתונות להביע אי שביעות רצון מהשימוש הייחודי שעושים הם במרפסת וטענו כי היא חלק מן השטחים המשותפים. בעקבות אותן תלונות הוגש כתב אישום כנגד הקבלן והתובעים, והוחלט כי הפתח המחבר בין חדר המגורים והמרפסת, ואשר נפרץ על ידי הקבלן בסטייה מהיתר הבניה, ייאטם, אלא אם כן תסכים הוועדה המקומית לתכנון ובנייה ברעננה לשנות את היתר הבנייה, להקצות לתובעים חלק מן המרפסת, ואת חלקה האחר לקבוע כמרפסת עזר לצורך שירותי כבאות, מילוט ואח'. חרף ניסיונות הקבלן בוועדה, ובהגשת ערר על החלטתה, לא הותר האמור לעיל, והתובעים נאלצו להפריד את המרפסת מדירתם ולאטום את הפתח באופן שהתובעים מגיעים אל המרפסת, כיתר שכניהם, מחדר המדרגות בלבד. 25. התובעים טענו כי רכשו את הדירה כדירת גג ממנה נשקף נוף מרהיב, ואלמלא כן לא היו רוכשים אותה במיטב כספם. התובעת העריכה כי השקיעה 100,000 $ מתוך 405,000 $ ששילמה לקבלן, עבור המרפסת . המומחה מטעמם, מר משה נדם העריך את ירידת ערך הדירה בסכום של כ-300,000 ₪. (נספח ה' לתצהיר התובעת). 26. כפי שצוין, מר ברמן, המומחה מטעם בית המשפט הינו מהנדס ואף שמאי מקרקעין. מכיוון שכך, נתן חוות דעתו המקצועית לעניין ירידת הערך והצביע על יתרונותיה של המרפסת לא רק בשל הנוף הנשקף ממנה, אלא אף משום המרחב שהיא מקנה בקומת המגורים. יתר על כן, המומחה התייחס אל גזר דינו של בית המשפט לעניינים מקומיים וקבע כי אם משתמשים יתר דיירי הבניין במרפסת, ממילא מאבדים התובעים את פרטיותם בדירתם שלהם, אלמנט שיש לשקללו במסגרת השיקולים לקביעת ירידת ערך הנכס עקב השינוי במצבו. 27. כתב המומחה כדלקמן: "עפ"י תכניות היתר הבנייה נדרש כי בתקרת חדר המדרגות של הבניין יהיה פתח עלייה לגג השטוח, וזאת על מנת לאפשר גישה לתחזוקת המערכת הסולרית והאנטנה המוצבים על הגג. בפועל הגישה למתקנים אלה הינה דרך מרפסת הגג של הדירה, שהייתה במקורה שטח גג משותף של הבניין. בתכניות היתר הבנייה מסומן כי מרפסת הגג של הדירה (שטחה 23 מ"ר)הינה שטח גג משותף של הבניין, בעוד שעל פי תוכנית המכר וכן עפ"י התוספת לחוזה המכר (סעיף 28) צוין כי שטח זה יהיה שטח פרטי המהווה חלק משטחי הדירה (למעט זכות מעבר ושימוש בשעת חירום)...." 28. המומחה ציין את הנפקות של יישום גזר הדין: "ההשלכות של המפורט לעיל על הדירה הינן חמורות והן מתבטאות בהיבטים הבאים: א. ביטול מרפסת הגג. ב. פגיעה מסוימת בפרטיות המגורים בדירה מאחר שמרפסת הגג, שתהפוך להיות חלק מהרכוש המשותף בבניין, צופה אל המרפסת שבקומה התחתונה של הדירה. ג. הקטנת שטח חדר המשפחה. ד. הקטנה משמעותית של האור והאוורור בחדר המשפחה. ה. פגיעה משמעותית בתפקודו של חדר המשפחה כחדר. המשמעות של כל הנ"ל הינה כי הדירה הופכת מדירת דופלקס עם יציאה למרפסת גג לדירה עם חדר פגום ביותר בקומה העליונה, בלתי מואר ובלתי מאוורר באופן סביר וללא יציאה למרפסת גג. לאור כל האמור לעיל נגרמת ירידת ערך משמעותית של הדירה." 29. קודם שאדרש לשאלת גובה הנזק ושיעור ירידת ערך הדירה, יש לבחון האם רכשו התובעים דירת גג לתפארת ושילמו עליה את המחיר הראוי לדירה כזו, או שמא רכשו התובעים דירה בקומה עליונה, שבה ניתנה להם האפשרות לעשות שימוש נרחב בגג משותף, ובלבד שתישמרנה זכויות יתר השכנים. לעניין זה יש לציין כי לא הובא בפני כל מחירון המעיד על מחיריהן של יתר הדירות באותו בניין באותה עת, ולפיכך מדד זה, של מחיר הדירה, ככל שהינו רלוונטי, נותר נעלם ממני. 30. חוזה הרכישה מתפרש על פני 12 עמודים. אליו צורפו תוספת, לתיקון סעיפים כאלו ואחרים מתוך ההסכם, מפרט לפי חוק המכר,מפרט טכני כללי, תשריט, נוסח תקנון בית משותף, לוח תשלומים ונספח רכוש משותף ופירוט הצמדות. נקל להבחין כי המו"מ בין הצדדים היה ממושך ומדוקדק לפרטיו. יש לציין גם כי כל אחד מהצדדים היה מיוצג על ידי עורך דין מטעמו. 31. הגדרת הדירה במבוא להסכם הינה כדלקמן: "הואיל והמוכרות זכאיות, בין היתר לדירה בת 6 חדרים (כולל ממ"ד) הנמצאת בקומה רביעית מעל קומת הכניסה והקרקע הפונה לצדדים צפון מערב ודרום ומסומנת בתשריט במס' 11 שפרטיה מפורטים בתכנית והמפרט הטכני המצורפים לחוזה זה, המסומנים בנספח א' וב' והמהווים חלק בלתי נפרד הימנו וכן שטחי הצמדה כמפורט בנספח ו'..." סעיף 4 להסכם הינו הצהרת הקונה כי הוא בדק את המגרש וסביבתו, כי ידועים לו תוכנית הדירה והתיאור הטכני וכי הוא מוותר על כל טענת אי התאמה ביחס למגרש או לדירה. 32. בסעיף 28. לתוספת להסכם נכתב: "בסוף סעיף 4 לחוזה העיקרי תוסף הפיסקה " " הקונה מצהיר כי ידוע לו כי על פי דרישת הרשויות המוסמכות לרבות רשות הכבאות, מרפסת הגג המהווה חלק מן הממכר, לרבות בדרך של הצמדה, והמסומנת בתשריט באות מ וצבועה כחול (להלן" מרפסת הגג") אמורה לשמש לחילוץ, לרבות חילוץ אוירי במקרה של שריפה, של דיירי הבית וכל באיו וללא יוצא מן הכלל. לאור האמור לעיל הקונה מתחייב לאפשר מעבר חופשי בשעת חירום, מחדר המדרגות של הבניין למרפסת הגג דרך הדלת המחברת ביניהם. למען הסר ספק מובהר בזאת , והקונה מסכים לכך, כי לאמור לעיל ינתן ביטוי מפורש במסמכי רישום הבית המשותף לרבות בתקנון הבית המשותף. הקונה מסכים לכל האמור לעיל ולא תהיה לו כל טענה ו/או תביעה ו/או דרישה מכל סוג שהוא בשל כך." 33. במפרט הדירה (סעיף 3) תוארה הדירה כדירה ת 6 חדרים "לפי התכנית המצורפת בזה." בתשריט, החתום על ידי התובעת, נמחק על יד מאן דהוא הכיתוב "רכוש משותף" מן המרפסת, אך הקיר המפריד בינה לבין דירת התובעים חסום, ואין בו כל פתח. בטבלה המפרטת את הדלתות, החלונות והתריסים סומנו חדרי הדירה, מרפסת מטבח ומרפסת דיור בלבד, בעוד שהמרפסת הנוספת לא זכתה לכל התייחסות. בפרק החותם את המפרט נכתב כי החלקים המוצאים מהרכוש המשותף, כמו גם אלה שיוצמדו לדירה , הינם כאמור בחוזה על נספחיו. 34. בסעיף 1.2 לנספח ו', רכוש משותף והצמדות נכתב: "למען הסר ספק מובהר בזאת כי שטחי ההצמדה הצמודים לדירת הקונה אשר הינה דירה מס. 11 בקומה הרביעית מעל קומת הכניסה והקרקע של הבית ברח' הסחלב 14 רעננה (גוש 7651 חלקה 510) הינם: המחסן המסומן וחתום על ידי הקונה (הרוכש)בתשריט, חניה מקורה אחת וחניה אחת שאינה מקורה המסומנות וחתומות בתשריט ע"י הקונה (הרוכש) וכן המרפסות המסומנות וחתומות על ידי הקונה (הרוכש)." גם בהיתר הבניה מופיעה המרפסת כשהיא מחוברת לחדר המדרגות, אך הפתח בינה לבין דירת התובעים איננו מופיע בו. 35. הנתבעים טענו כי הפתח שנפרץ בין הדירה למרפסת נעשה לצורך הנוחות במהלך הבניה, אך הושאר פתוח, לבקשת התובעת. הנני מקבלת את גרסתם כי התובעת הייתה מודעת למצבה התכנוני של הדירה, ידעה שהפתח שבין הדירה למרפסת איננו על פי היתר הבניה וכי זכות השימוש במרפסת מוגבלת ואיננה בעלות מוחלטת. כך למשל, מופיעה בקשת התובעים לשנות את הדלת למרפסת באופן שנכתב בכתב יד במפרט: "דלת פלדה רב בריח ביציאה למרפסת עליונה." אינני מקבלת את טענתה של התובעת כי חתמה בתשריט מבלי להבחין על מה חתמה ו/או כי הבנתה בנושא זה מצומצמת משום ש"אני לא אדריכלית אני לא מבינה בתשריט". 36. הנני מקבלת גם את טענת הנתבעים כי התובעת היא זו שהעלתה חמתם של השכנים, לאחר שנעלה את הדלת בחדר המדרגות, אשר לגביה ניתנה התחייבותה כי תשמש כפתח מילוט: "לאחר שנערכה ביקורת התקנתי בהצעת הנתבעים קופסא בסמוך לדלת שניתן היה לשבור אותה באמצעות פטיש ולקחת ממנה את המפתח לשימוש כל הצרכים לכך, לאחר מכן הייתה ביקורת נוספת של מכבי אש והם טענו שזה לא מספיק ואז הלכתי ושכפלתי 11 מפתחות ונתתי לכל דייר מפתח, שאם תהיה שריפה לכל אחד מהדיירים תהיה אפשרות לעבור." 37. אלא שלמרות האמור לעיל, אין להתעלם מהתחייבות הנתבעים להצמיד את שטח המרפסת לדירה, התחייבות שהנתבעים מודים בה. בניגוד לטענתם כי לא הפרו את ההתחייבות כל עוד לא נרשמו ההצמדות בלשכת רישום המקרקעין, הוכח כבר עתה כי ההצמדה אינה אפשרית הן משום שלא ניתנה הסכמת השכנים לכך ו/או מכל סיבה אחרת. לעניין זה מונחת לפני החלטת הועדה המקומית לתכנון ובניה רעננה מיום 27.12.04 המקבלת את התנגדות השכנים ומורה כי לא תותר הצמדת המרפסת לדירת התובעים. לנוכח דחיית הבקשה (וככל הנראה ערר שהוגש עליה נדחה אף הוא) אין לי אלא לקבוע כי הנתבעים הפרו את התחייבותם כלפי התובעים. 38. שיעורה של ירידת הערך: כאמור, חוסר האפשרות לרשום את המרפסת (על זכות המעבר לשכנים שבה), מפחית מערכו של הממכר.בחוות דעתו קבע המומחה את פחיתת הערך של הדירה והתבסס על עקרונות השמאות המקובלים. הדברים פורטו וצוטטו בסעיף 27 לעיל. בסעיף 8 לחוות הדעת כתב המומחה כי "ירידת ערך הדירה עקב ביטול הצמדת מרפסת הגג לדירה והפיכתה לרכוש משותף(כולל ביטול היציאה למרפסת זו מחדר המשפחה), הקטנת שטח חדר המשפחה, ביטול חלון בחדר המשפחה ועוד." בסך 35,000$ אשר שווים בשקלים באותה עת היה 170,900 ₪. 39. אל המומחה נשלחו שאלות הבהרה והוא אף נחקר על חוות דעתו. בתשובתו לב"כ הנתבעים פירט את מרכיבי הערכתו כדלקמן: ביטול מרפסת הגג- 25,000 $. פגיעה בפרטיות מאחר שמרפסת הגג העומדת לשימושם של השכנים צופה אל המרפסת שבמפלס התחתון. - 3,000 $. הקטנת שטח חדר המשפחה, גריעת אור ואוורור ופגיעה בתפקודו של חדר המשפחה כחדר- 15,000$. והוסיף המומחה: "סך המרכיבים הנ"ל הינו 43,000 $, אולם לאחר הפעלת שיקול דעתי הגעתי למסקנה כי במקרה זה לא יהיה זה נכון לסכם באופן אריתמטי את סך ירידות הערך הנ"ל, ולפיכך הנני סבור כי יש להעמיד את ירידת ערך הדירה בגין הגורמים הנ"ל על סך 35,000 $, כמצויין בחוות הדעת." 40. בחקירתו, התבקש המומחה להתייחס אל ערך הדירה במצבה על פי התשריט, בניגוד למצב שראה בעת ביקורו. המומחה הודה כי במקרה זה יופחתו 20,000 $ מחוות הדעת. כך גם לגבי הפגיעה באור ובאוורור, אשר היו מקנים אז, (בהנחה שמלכתחילה אין דלת מחברת בין הדירה למרפסת), פיצוי בסכומים נמוכים יותר מאילו שנקבעו על ידו על פי המצב בשטח, באותה עת. 41. המומחה נשאל מהי ירידת הערך שיש לייחס לדירה בהנחה שהנזק היחיד הינו, כי המרפסת איננה הופכת להיות חלק מן הממכר, כאמור בהתחייבות הנתבעים, דהיינו, שאין הם מצליחים לגרום להצמדתה לדירת התובעים, כפי שאכן ארע בפועל. לטעמי, התשובה שניתנה לשאלה זו היא המכרעת לעניינינו. והעיד המומחה כדלקמן: "קיימים שלשה מצבים, הראשון שהיווה את בסיס ההתייחסות בחוות הדעת, שהוא המצב הקיים בפועל בעת ביקורי, דהיינו יציאה לאותה מרפסת שמהווה חלק מן הממכר, חלק בלתי נפרד מהדירה כשהיא כפופה לזכות המעבר של יתר הדיירים, בתנאים מסוימים, ואז אין ירידת ערך. שנית, המצב בירידת הערך שציינתי בחוות הדעת ובשאלות ההבהרה זה בהנחה שהמרפסת מוצאת מן הממכר, לחלוטין, והדלת והחלון נסגרים, זאת אומרת אין מרפסת ואז ירידת הערך כפי שמצוין בחוות הדעת עשרים אלף דולר. במצב הביניים, כפי שאני נשאל עכשיו, שהמרפסת לא מוצאת מן הממכר היא נשארת חלק מן הממכר בכפוף לאותה זכות מעבר אבל אין גישה דרך המרפסת אלא דרך המדרגות, ואז ירידת הערך מופחתת, והיא עומדת על כשלשה עשר אלף דולר במקום עשרים אלף דולר." 42. הנני קובעת כי מעת שהוכח כי שטח המרפסת לא יוצמד לדירה ולא ירשם על שם התובעים בפנקס רישום המקרקעין, והגישה אליה תהא מחדר המדרגות, נפגמה זכות הקניין של התובעים ופחיתת ערך הדירה בגין כך הינה בשיעור של 20,000 $. 43. התובעים טענו לירידת ערך נוספת של הדירה עקב מידותיה החסרות. בחוות הדעת של מומחה בית המשפט נכתב כי הממ"ד, המשמש כחדר שינה, אורכו 3.02 מ"ר ורוחבו 2.87 מ"ר. על פי תכנית המכר היה החדר ארוך יותר ב 28 ס"מ. מאידך נמדד ונמצא כי האורך הכולל של הדירה באזור זה הוא 9.35 מ', בעוד שעל פי תכנית המכר הוא קצר יותר. כלומר, קיימת הגדלה של האורך הכולל ב- 30 ס"מ, חרף הקטנת אורך הממ"ד. כך גם לגבי חדר שירותי הורים שהתרחב. קביעת המומחה לעניין כל אלה: "בבחינת היתרונות והחסרונות של כל השינויים דלעיל עולה כי כתוצאה מן השינויים נגרמת ירידת ערך מסוימת של הדירה." 44. באשר לשטח הממ"ד- על פי מדידת המומחה, שטחו 8.05 מ"ר. על פי ההסכם שבין הצדדים הוגדר הממ"ד כחדר. בהתאם לתקנה 2.04 לתקנות התכנון והבניה נדרש כי הרוחב המינימלי בחדר מגורים יהא 2.60 מ"ר. בפועל, עקב צורתו המיוחדת של החדר ומגרעת במידות 1.15/0.535, ברוב הנקודות בחדר- יפחת הרוחב שיימדד מהנדרש בתקנות. המומחה קבע כי "העובדה כי הרוחב מוקטן בחלק ניכר משטח הממ"ד משמעותית במיוחד על רקע העובדה ששטחו של החדר (8.05 מ"ר) הינו גבולי ועולה במעט מאד על השטח המינימלי הנדרש לחדר. כתוצאה מכל האמור לעיל נגרמת ירידת ערך הדירה." 45. שיעורה של ירידת הערך בגין הקטנת אורך הממ"ד והליקוי במידותיו הועמדה על סכום של 6,000 $. 46. לעניין זה הנני מקבלת טענת הנתבעים כי השינויים שבוצעו בחדרים לעומת תכניות המכר, נעשו על פי בקשתם המפורשת של התובעים (ס' 41 לתצהיר), ולפיכך אין הם זכאים לפיצוי בגין ירידת ערך הדירה הנגרמת מכך. זאת ועוד, הנתבעים אף טוענים כי טרם מוצתה זכותם לבצע את התיקון בעין ולהתאים את מידות הממ"ד לתקנות התכנון והבניה, ו/או לתכנית המכר, ובכך לאיין כל ירידת ערך שנקבעה בגין רכיב זה. הואיל וכבר הבעתי עמדתי בכל הנוגע לזכות התיקון, והואיל ואין מחלוקת כי התובעים אינם מעוניינים לבצע שינוי זה, הנני פוטרת את הנתבעים מפיצוי בגין ירידת ערך נטענת זו. 47. לכאורה, בפסק דין זה החמרתי עם התובעים חרף הפרת ההסכם על ידי הנתבעים דווקא. ציינתי כי לא הובא בפני מרכיב מחיר הדירה, דהיינו, שאם היה מסתבר כי התובעים שילמו מחיר רב עבור המצג שהוצג להם כאילו תוצמד המרפסת לדירתם, ממילא נגרם להם נזק כלכלי גדול. מאידך, לו היה מסתבר כי קיבלו זכות זו כ"בונוס", (שהרי גם לשיטתם של התובעים השימוש במרפסת איננו ייחודי להם), שונה ההתייחסות הכלכלית לחלוטין. מתוך האמור בתצהיר התובעת, ובעיקר מתוך אי האמור בו,סבורתני כי האפשרות השנייה היא הנכונה, שאלמלא כן היה הדבר מובא לפני בעדויות. מכל מקום, הוכח כי הנתבעים לא עמדו בהתחייבויותיהם על פי ההסכם- ועל הפרת הסכם, כידוע, משלמים. 48. הדברים שנכתבו לעיל אינם שוללים גם פיצוי בגין עוגמת נפש. יהא התשלום אשר שילמו התובעים לנתבעים אשר יהא, צפייתם של התובעים נכזבה וההבטחות שהובטחו להם, לא קוימו. על חשיבות דירת המגורים כמרכז חייו של אדם כבר נפסק כי "רכישת דירה, פרט לכך שהיא הגעה אל הנחלה, מסמלת עבור רובינו גם את ההגעה אל המנוחה ואל הביטחון. רוב רובה של האוכלוסיה מוכן לשעבד את עצמו לשנים רבות בתשלומי משכנתא, רק על מנת להבטיח לעצמו כי ביתו יהיה גם קניינו. בהתחשב בכך, כאשר אדם מגיע לשלב הנכסף של קניית דירה, הוא התמורה שהובטחה לו בעד כספו, היא ולא אחרת, תקויים." (ת"א (י-ם) ראובן מזרחי נגד רחמים אליאספור, תק-מח 2001(2)). 49. לנוכח האמור לעיל הנני קובעת כי התובעים, אשר מצאו עצמם אף מעורבים בהליכים משפטיים פלילים ,זכאים במקרה זה לפיצוי בגין עוגמת נפש בסכום של 20,000 ₪. 50. סיכומו של דבר: הנתבעים, ביחד ולחוד, ישלמו לתובעים את הסכומים הבאים: א. 20,000$ לפי שערו של הדולר ביום 28.9.04 (יום מתן העדות של המומחה.) סכום של 6,710 ₪ כשהם צמודים למדד המחירים לצרכן ונושאי ריבית כחוק מיום חוות הדעת, 15.6.03 ואילך. ג. ליקויי הבניה שנותרו, עומדים על סך 4920 ₪, לא כולל מע"מ ופיקוח. דהיינו שהסכום המלא לפיצוי הינו 5,150 ₪, מהם יש להפחית, על פי קביעתי, 15%. בסך הכל ישלמו הנתבעים בגין ליקויי הבניה שנותרו (לא כולל חיפוי השיש) סכום של 4,387 ₪ כשהם צמודים למדד ונושא ריבית ממועד חוות הדעת העיקרית. ד. סכום של 8,250 ₪ בגין חיפוי השיש בחדר המדרגות כשהוא משוערך כאמור לעיל. ה. פיצוי בגין עוגמת נפש בסך 20,000. ו. כן ישאו הנתבעים, ביחד ולחוד בהוצאות המומחה מטעם בית המשפט, במחצית מאגרת המשפט ובשכר טרחת עו"ד בסך 15,000 ₪ בצירוף מע"מ. 51. בשולי הדברים עלי להעיר כי סיכומי הצדדים הגיעו ללשכתי לפני זמן רב. סברתי אז כי ניתן להביא את הצדדים להסכמות, ולצורך כך אף זומנה תזכורת נוספת. באותו מעמד הוצעה הצעה ששני הצדדים נטו לקבלה, ואשר התייחסה, בין היתר , לכספים המופקדים אצל צד ג'. למרבה הצער לא עלה בידי הצדדים ליישם את ההסכמות וקם הצורך בכתיבת פסק דין, שהתעכבה, ועל כך נתונה התנצלותי בפני הצדדים. ניתן היום 17 ‏אוגוסט‏ ‏05 (י"ב באב התשס"ה), בהעדר הצדדים. ריב ניבה - שופטתבתים משותפיםמסמכיםתקנון בית משותף