לפני עתירה להורות על ביטול החלטת ועדת הערר מיום 29.12.2008 אשר ביטלה את החלטת הועדה המקומית לתכנון שומרון להעניק לעותר היתר לשימוש חורג כגן ארועים במגרש בג'יסר א-זרקא.   העובדות 1. העותר הוא בעל הזכויות בשטח הידוע כמגרש 2092/2 בגוש 10397 חלקה 74 בג'יסר א- זרקא (להלן - "המגרש").   על המגרש חלה תכנית ש/356 - תכנית מתאר מקומית לג'יסר-א-זרקא מיום  13.4.93 (להלן -"התוכנית").  מוסכם על הצדדים כי המגרש נמצא בשטח המוגדר "מגורים ב'" שייעודו מגורים, ומסחר בקומות התחתונות.     2. בתחילת שנת 2007  הגיש העותר לוועדה המקומית בקשה להיתר לשימוש חורג במגרש להפעלת גן אירועים (להלן - "גן האירועים").   הועדה המקומית הציבה לפני העותר מספר תנאים למתן ההיתר החורג, לרבות בנוגע לאקוסטיקה. העותר  שכר את שירותיו של מומחה לענייני אקוסטיקה, פרופסור רוזנהויז, אשר חיוה דעתו כי בהתקיים תנאים מסוימים ניתן לקיים אירועים במקום מבלי שעוצמת הרעש תעלה על המותר בחוק. לעניין זה קבע המומחה הנחיות שביצוען יביא לכך שעוצמת הרעש תעמוד בדרישות החוק.   3. בחודש דצמבר 2008 הפקיד ועד תושבי קיסריה (הם המשיבים מס' 3, להלן - "ועד קיסריה") התנגדותו בוועדה המקומית להיתר המבוקש. הועדה בחנה  את ההתנגדות והחליטה ביום 29.12.08 לדחותה ולהעניק לעותר את ההיתר לשימוש חורג כיוון שלדידה, העותר מילא אחר כל התנאים שנקבעו על ידה.   חשוב לציין כי העותר החל להפעיל את המקום טרם קבלת ההיתר לשימוש חורג.   הדיון בפני ועדת הערר   4. בחודש פברואר 2009 הגיש ועד תושבי קיסריה ערר על החלטת הועדה המקומית לועדת הערר, היא המשיבה מס' 2 (להלן - "ועדת הערר").   בדיון שהתקיים בועדת הערר ציין מהנדס הועדה המקומית כי העותר מילא אחר כל התנאים שהוצבו לו עוד בחודש אוגוסט 2007. הועדה המקומית הביעה דעתה בפני ועדת הערר כי יש להותיר את הרישיון על כנו לתקופה של שלוש שנים בכפוף לקיום הנחיות המומחה לאקוסטיקה.   ועדת הערר אימצה את עמדת ועד קיסריה, קיבלה בהתאם את הערר וביטלה את החלטת הועדה המקומית לאשר לעותר היתר לשימוש חורג לתקופה שלשלוש שנים. בהחלטתה קבעה הועדה כי הקמתו של אולם אירועים באזור מגורים מהווה "סטייה ניכרת" מתוכנית המתאר, ולפיכך, מתן ההיתר לשימוש חורג במקרה זה אינו בסמכותה של הועדה המקומית.   ועדת הערר הוסיפה למעלה מן הצורך כי יש אף להתחשב בכך שהעותר הפעיל את העסק ללא רישיון, וכן כי העותר לא מילא אחר ההוראות של המומחה מטעמו - הקמת קיר סיכוך, התקנת מגבל קול ומתן ערבות לוועדה שלא יפר את הוראות הרישיון. כן נקבע כי אין בתוכנית פתרונות חניה נדרשים.   5. מכאן העתירה שלפנינו בה מבקש העותר לבטל את החלטת ועדת הערר ולהשיב על כנה את החלטת הועדה המקומית. טענות העותר 6. העותר טוען בעתירתו כי נפלו פגמים מהותיים בהחלטת ועדת הערר המצדיקים את ביטול ההחלטה. לטענתו, ועדת הערר נתנה את החלטתה מבלי שבחנה את האזור הנטען ואת התאמתו של גן האירועים לסביבה. העותר טוען כי אומנם גן האירועים נמצא בשטח שמיועד למגורים על פי תוכנית המתאר, אך בפועל, הוא ממוקם בלב איזור מבנים ציבוריים כמו בית קברות, בית ספר וגן ציבורי.   העותר טוען עוד כי ועדת הערר התעלמה לחלוטין מהצרכים החיוניים של תושבי ג'סר א זרקא והעדר כל אולם אירועים בכפר, על אף שבכפר נערכות כשלוש מאות חתונות בשנה.   עוד טוען העותר כי שלילת ההיתר לשימוש חורג על ידי ועדת הערר מהנימוק שלא הקים קיר אקוסטי,  עומדת בניגוד לדרישות המומחה שקבע שהקמת הקיר אינה דרושה לצורך הגנה מפני הרעש על תושבי קיסריה. אשר לטענה כי מדובר בסטייה ניכרת, טוען העותר כי שימוש חורג יהווה סטייה ניכרת מתוכנית רק בהתקיים שני תנאים מצטברים: השימוש שונה מהיעוד שנקבע בתכנית ומשנה את אופייה של הסביבה הקרובה. במקרה זה אכן השימוש חורג מהתכנית אך אינו משנה את אופייה של הסביבה שהוא ציבורי בעיקרו. אשר לבעיות החניה, טוען העותר כי מאחר ורובם הגדול של באי החתונות הם בני המקום, אין צורך במקומות חניה רבים. כן נטען כי העותר מנהל משא ומתן עם המועצה על הקצאת מקומות חנייה. טענות הועדה המקומית   7. הועדה המקומית סבורה כי מתן ההיתר לשימוש חורג היה בסמכותה שכן לא מדובר במקרה זה בסטיה ניכרת מתוכנית המתאר. לדעת הועדה,  אין במתן ההיתר משום שינוי מהותי באופייה של הסביבה הקרובה, שכן גן האירועים אינו מצוי בסביבת בתי מגורים אלא מוקף במבני ציבור. טענות ועדת הערר   8. בפתח טענותיה, טוענת ועדת הערר כי יש לדחות את העתירה על הסף מחמת חוסר ניקיון כפיו של העותר, שהפעיל את העסק ללא רישיון.   לגוף העניין נטען כי הועדה המקומית חרגה מסמכותה עת אישרה מתן היתר לשימוש חורג על אף שמדובר בסטייה ניכרת כאמור בסעיף 151 (א) לחוק התכנון והבניה תשכ"ה - 1965. הועדה טוענת כי הפעלת גן אירועים באזור מגורים מהווה סטייה ניכרת מתוכנית מתאר ומאופיו של איזור המיועד למגורים, ופוגע פגיעה חמורה בתושבי הסביבה.   עוד נטען כי היתר לשימוש חורג יינתן בזהירות מרבית ובמשורה ורק במקרים מיוחדים ולא זהו המקרה שלפנינו.   הועדה טוענת עוד כי על העותר ללכת בדרך המלך הפתוחה בפניו,  היינו, שינוי תוכנית המתאר. טענות ועד תושבי קיסריה   9. הועד טוען כי יש לאמץ את החלטת ועדת הערר ולדחות את העתירה מהנימוקים שהועלו על ידי ועדת הערר בטענותיה. הועד מוסיף וטוען כי החלטת הועדה המקומית צריכה להתבטל מאחר ולא ניתנה לאנשי קיסריה זכות טיעון מלאה בפניה. בשולי הדברים מציין הועד כי המועצה המקומית מאפשרת לתושבי הכפר לערוך אירועים באולם בית הספר המקומי ובכך נותנת מענה לצורך במקום לערוך בו אירועים. דיון 10. בפתח הדברים ראוי להזכיר את ההלכה הברורה כי:   "באשר להפעלת ביקורת שיפוטית על החלטות גופי התכנון הסטאטוטוריים הלכה ידועה היא כי ההתערבות תהיה מצומצמת. בית המשפט אינו יושב כערכאת ערעור על שיקוליה התכנוניים של רשות התכנון הפועלת על-פי דין (עע"ם 9156/05 גרידינגר נ' ראפ, פסקה 7 (לא פורסם, 10.6.08)). לפיכך התערבותו של בית המשפט בשיקול דעתן של רשויות התכנון תיעשה בקיומן של עילות מובהקות כגון חריגה מסמכות, חוסר תום לב או חריגה קיצונית ממתחם הסבירות (עע"ם 2418/05 מילגרום נ' הוועדה המחוזית לתכנון ובניה, מחוז ירושלים, פסקה 9 (לא פורסם, 24.11.05) (להלן: עניין מילגרום)). דברים אלו מכוונים עצמם לטענות הנוגעות לתוכנן של החלטות מוסדות התכנון והטעם לכך ברור. בית המשפט אינו מומחה מקצועי לבחינתם של שיקולים תכנוניים צרופים, ולפיכך אין מקום כי הוא יתערב בהחלטות תכנוניות מובהקות, אלא במקרים חריגים כאמור (ראו עניין מילגרום, פסקה 10)." (ראו דברי כבוד השופטת ארבל בעעמ 3189/09 החברה להגנת הטבע נ' המועצה הארצית לתכנון ולבניה מיום 2.7.09 פסקה 26). ברוח דברים אלה נבחן את הסוגיה שלפנינו. "סטייה ניכרת" - השאלה המרכזית שבמחלוקת   11. כאמור, בבסיס החלטת ועדת הערר עומדת קביעתה של הועדה כי הפעלת גן האירועים בשטח הנדון מהווה "סטייה ניכרת" מתוכנית המתאר ולפיכך לא הייתה הועדה המקומית מוסמכת לאשרה. נוכח קביעה זו, השאלה היחידה העומדת לפנינו לדיון היא - האם הפעלת גן ארועים באיזור מגורים היא סטייה ניכרת מתוכנית המתאר. אם התשובה חיובית, כי אז לא הייתה מוסמכת הועדה המקומית לאשר שימוש חורג לצורך הפעלת גן האירועים. אם התשובה שלילית, ממילא יש להחזיר את הדיון לועדת הערר על מנת שתדון לגופם של הדברים, האם ראוי היה בנסיבות המקרה הנדון לאשר שימוש חורג בתנאים.   האם לפנינו "סטייה ניכרת"   12. סעיף 151 (א) חוק התכנון והבניה, תשכ"ה-1965 (להלן -"חוק התכנון והבנייה"), קובע כי: "לא יינתנו הקלה או היתר לשימוש חורג אם יש בכך סטייה ניכרת מתכנית החלה על הקרקע או הבניין." תקנה 2 (1) לתקנות התכנון והבניה (סטייה ניכרת מתכנית), תשס"ב- 2002 (להלן - "תקנות התכנון והבניה"), מגדירה "סטייה ניכרת" כדלקמן: "שימוש בבנין או בקרקע שיש בו שינוי מהשימוש שנקבע בתכנית והוא משנה את אופייה של הסביבה הקרובה". 13. כלומר, דרושים להתקיים שני תנאים מצטברים על מנת שסטייה (שינוי מהשימוש המותר), תחשב לסטייה ניכרת. האחד, שימוש שיש בו שינוי לעומת השימוש המוכר שנקבע בתוכנית המתאר החלה על השטח הנדון, והשני, שיש בשינוי זה כדי לשנות את אופייה של הסביבה הקרובה.   14. שוכנעתי כי שני תנאים אלה אכן מתקיימים בענייננו, ועל כן לא נפל פגם בקביעתה של ועדת הערר כי מדובר בסטייה ניכרת. 15. האם הפעלת גן אירועים מהווה שינוי מהשימוש שנקבע בתוכנית הרלוונטית? העותר אינו חולק כי הפעלת גן אירועים מהווה שינוי מהשימוש המוכר על פי התוכנית, היינו - משימוש של מגורים או עסקים זעירים. 16. המחלוקת מתמקדת בתנאי השני והוא - האם יש בשימוש זה כדי לשנות את אופיו של האזור המיועד כאמור למגורים ועסקים זעירים (הפועלים בשעות היום בלבד). אני סבורה כי הפעלת גן אירועים, שמטבעו כרוך במטרדי רעש קשים, ומטרדי תנועה וחנייה שאינם דרך כלל אופייניים לאזור מגורים, אכן גורם הפרעה משמעותית לתושבי הסביבה ומשנה את אופייה של סביבת המגורים. לפיכך, שינוי זה מתוכנית המתאר מהווה "סטייה ניכרת" כאמור בתקנה 2(1) לתקנות התכנון והבניה. סטייה זו אינה ניתנת לאישור על ידי הועדה המקומית, כאמור בהוראת סעיף 151 לחוק התכנון והבנייה. ראו בעניין זה את דברי כב' השופט א. גורן ב(ת"א) 40/98 תמיר נ' ועדת הערר מיום 18.3.99 בהתייחס לבקשה להפעיל גן ארועים בבית ששימש בעבר למגורים ומצוי כיום בלב שטח חקלאי, מרחק כמה מאות מטרים מבתי מגורים.   "....כך למשל מחייבת תחזוקתו השוטפת של המקום מעברם של כלי רכב מרובים, בעלי מקצוע, רכבים מסחריים וכיוב' הפוגעים בשלוות מגוריהם של בני הסביבה. גם הרעש הנגרם, בהכרח, בשעות הערב המאוחרות יש בו כדי להעיד על שינוי באופייה של הסביבה. מזעור של המטרדים הכרוכים בהפעלתו של גן אירועים כזה, עד למינימום האפשרי, אין בו כדי לשנות מן האמור לעיל- המדובר בשינוי מהותי של אופי הסביבה. גם אם ניתן למזער את סממני השינוי, עדיין הדבר מהווה סטייה ניכרת מן התכנית המקורית"   דברים דומים אמר כב' השופט ד"ר ד. ביין, בה"פ (מחוזי חי') 30266/97 עמר נ' ועדת ערר, תק-מח 97(3), 828 , 832 (1997): "אני סבור, כי צדקו בעלי דעת הרוב, כי בשימוש המבוקש, יש משום 'סטיה ניכרת'... לדעתי, קיים בסיס לקביעה, כי שימוש לאולם שמחות מהווה שינוי של אופי הסביבה הקרובה, לעומת השימוש לתעשייה ומלאכה זעירה, וזאת באשר אולם שמחות פועל בעיקרו של דבר בערב ובשעות מאוחרות של הלילה, שהן גם שעות המנוחה. בעוד שבדרך כלל פעילות של מלאכה ותעשיה זעירה מתקיימת בעיקר בשעות היום... באולמי שמחות מתרכזים מאות אנשים, בעוד שבדרך כלל לא זה המצב ככל שהדבר נוגע למלאכה ולתעשייה זעירה. הדבר כרוך בריכוז של כלי רכב שיש להבטיח להם מקומות חניה במספר מספיק". וכן ראו עתמ (נצ') 134/01 הרב שיק נ' הוועדה המקומית לתכנון ולבנייה, הגליל המזרחי, פ"מ תשסב(2002) 266, 285 : "אין מקום לאשר במבנה נושא העתירה אולם שמחות מחמת הרעש, הלכלוך והמטרד שייגרמו עם ריבוי האנשים וכלי הרכב. כבר נפסק כי שימוש באולם שמחות באזור המיועד למלאכה ולתעשייה זעירה, והקרוב לאזור מגורים, מהווה סטייה ניכרת, על אחת כמה וכמה כאשר מדובר באזור מגורים שקט..."  17. כאמור, אני סבורה כי הפעלת גן אירועים באזור המיועד (ולו פוטנציאלית) למגורים, פוגע באיכות חייהם של תושבי הסיבה וגורם לשינוי משמעותי ביותר של אופי הסביבה. איני מתעלמת מטענת העותרים כי בסביבת גן האירועים מצויים מבני ציבור כמו בית ספר, מגרש כדורגל ובית קברות, וכי מספר בתי המגורים המצויים בסמוך מועט מאוד, אולם לטעמי, אין בכך כדי לשנות מהמסקנה לעיל. אני סבורה כי קיומו של בית קברות אינו משנה את אופיו של האזור, בודאי שלא מבחינת הרעש שנגרם ממנו, והדברים ברורים. אשר לבית הספר ולמגרש הכדורגל- מדובר במבני ציבור שמעצם טבעם ממוקמים בלב שכונות מגורים על מנת לאפשר לילדים/תלמידי בית הספר, גישה נוחה, קרובה ומתאימה לבית הספר. כך גם מגרש המשחקים והכדורגל, הממוקם אף הוא, מטבעו, בלב שכונת מגורים ונועד לאפשר לילדי השכונה לבלות ולשחק בשעות הפני בסמוך לבתיהם. אינו דומה המטרד הנובע מבית הספר ומגרש המשחקים, שרוב הפעילות בהם מתבצעת בשעות היום המוקדמות, למטרד הנובע מגן אירועים שעיקר הפעילות בו מתבצעת בשעות הערב ואף או בעיקר, בשעות הערב המאוחרות. גם העובדה שכיום אין כמעט בתי מגורים בסמוך לשטח הנדון, אין בה כדי לשנות ממסקנה זו שכן, על מוסדות התכנון לראות את הדברים בראייה כוללת ועליהם לקחת בחשבון גם את הפוטנציאל של האזור. קיומו של גן אירועים בלב אזור המיועד למגורים, ישנה את אופיו של האזור ויעמיד את בעלי הזכויות המתעדים לבנות בחלקותיהם בתי מגורים, בפני עובדה מוגמרת, בניגוד לצפייתם נוכח תוכנית המתאר. כך אף נדמה כי הפעלת גן האירועים בסמוך לחלקותיהם, יפגע בערך נכסיהם. 18. מכל האמור, דעתי היא כי הפעלת גן אירועים בחלקה הנדונה המצויה באזור המיועד למגורים ותעשיה זעירה, משנה את אופייה של הסביבה באופן מהותי ועל כן מהווה "סטייה ניכרת" מתוכנית המתאר כאמור בתקנה 2 (1) לתקנות התכנון והבניה. לפיכך, לא הייתה רשאית הועדה המקומית להתיר לעותר את השימוש החורג ובצדק הורתה ועדת הערר על ביטול החלטתה. 19. על העותרים למצות את ההליך של שינוי תוכנית המתאר, ואני מקווה ובטוחה כי מוסדות התכנון יחישו טיפולם בבקשה וימצאו פתרון הולם ומהיר על מנת לאפשר קיומו של אולם שמחות/גן אירועים שישרת את תושבי האזור. בשים לב לכל האמור לעיל, העתירה נדחית. העותר ישלם למשיב 3 בלבד הוצאות בסכום של 5,000 ש"ח בתוספת מע"מ כחוק. ניתן היום, י"א תשרי תשע"א, 19 ספטמבר 2010, בהעדר הצדדים. קרקעותאולם / גן אירועיםחקלאותקרקע חקלאית