בקשת רשות להעברת זכויות לפי סע' 93 לחוק הגנת הדייר [נוסח משולב] תשל"ב - 1972 (להלן: "החוק"). רקע 1. המשיב הינו בעל הזכויות בדירת שני חדרים בקומה א' ברח' נחום גולדמן 9, בת"א (להלן: "הדירה"). המבקש, מתוך הנחה שהינו דייר מוגן בדירה, השלים את ההליכים הנדרשים על פי סע' 93 לחוק והמציא תצהיר דייר יוצא ודייר מוצע - מר משה אסרף (להלן :"הדייר המוצע"). הדייר המוצע מציע לשלם בגין הזכויות בדירה סך בשקלים השווה ל- 60,000 $. מתוך סכום זה מבקש המבקש לעצמו, סך של 40,000 $. לאחר שהפניה למשיב לא נענתה, פנה המבקש בבקשת רשות לבית הדין. המשיב הגיש כתב הגנה והמבקש הגיש כתב תשובה. בכתב ההגנה העלה המשיב טענות לענין העדר זכותו של המבקש כדייר מוגן בדירה. תמצית טענות המשיב לענין זה הן: ביום 12/5/92 נחתם חוזה שכירות בין המשיב למבקש לפיו בקש המבקש לרכוש זכות של דיירות מוגנת בדירה. לאחר חתימת ההסכם ניהל המבקש הליך ארוך של תביעת פינוי כנגד אחרים שטענו לזכויות בדירה. תביעת המבקש התקבלה ונקבע כי המבקש ייחשב כדייר מוגן בכפוף לקיום תנאי ההסכם מיום 12/5/92. המשיב טוען כי המבקש לא עמד בתנאי ההסכם ולא שילם דמי מפתח ו/או דמי שכירות. לכן, הודיע המשיב למבקש ביום 16/5/07 כי הוא מבטל את ההסכם. המשיב טוען כי המבקש קיבל אינספור הודעות ביטול כדין ועל כן אין הוא זכאי להעביר זכות כלשהי בדירה. 2. בדיון שהתקיים ביום 17/9/07 הוסכם כי היה ולא יגיש המשיב תביעת פינוי בתוך 14 יום תתקבל בקשת הרשות. ואילו, אם תוגש תביעת פינוי, תיקבע דרך ההתנהלות על ידי הערכאה המתאימה. ביום 8/10/07 הגיש המבקש בקשה לבית הדין וטען כי הואיל ולא הוגשה תביעת פינוי, יש לקבל את הבקשה. הבקשה נעתרה וביום 11/10/07 ניתן פסק דין. ביום 15/10/07 פנה המשיב בבקשה לביטול פסק דין הואיל והוגשה תביעת פינוי ביום 8/10/07. בדיון שהתקיים ביום 21/11/07 בוטל פסק הדין לאחר שהוברר שאכן הוגשה תביעת פינוי במועד, אלא שהיא לא הוצגה בפני בית הדין והצד שכנגד. בהחלטה מיום 21/11/07 צוינה העובדה כי אין כל בקשה המונעת את קיום הדיון בבקשת הרשות באותו מועד ואולם, בהעדר התיייצבות מטעם הדייר המוצע נדחה הדיון . בדיון שהתקיים ביום 25/11/07 עתר ב"כ המשיב בבקשה בעל פה לעשות שימוש בסעיף 100 לחוק. הבקשה נדחתה בהחלטה מנומקת ונקבע כי הדיון בבקשת הרשות יתקיים לאלתר. המבקש והדייר המוצע נחקרו על תצהיריהם ובהמשך הוגשו סיכומים בכתב. המחלוקת 3. האם קיים טעם סביר להתנגדות המשיב לבקשה, כאמור בסע' 95 (א) לחוק. המבקש טוען כי יש להיעתר לבקשה בהיותה עסקה כלכלית אמיתית, אשר עומדת במבחני הסבירות. המשיב טוען כנגד עצם מעמדו של המבקש כדייר מוגן בדירה ולהעדר זכותו להעברת זכות כלשהי בדירה. עוד מעלה המשיב טענות כנגד אמיתות העסקה וכנגד שיעור דמי המפתח וחלוקתם. המסגרת המשפטית 4. סמכות בית הדין להתיר חילופי דיירים בנכס מוגן, מעוגנת בסעיף 95(א) לחוק הגנת הדייר, הקובע כדלקמן: "(א) ראה בית הדין שאין טעם סביר להתנגדות בעל הבית לדייר המוצע או שבעל הבית מתנה תנאים בלתי סבירים אחרים - יתן את הרשות המבוקשת ויקבע את זכות הדייר היוצא לדמי מפתח, את סכום דמי המפתח ואת חלוקתם, הכל לפי השנוי במחלוקת...". במשך השנים התוותה הפסיקה קווים מנחים אשר לאורם על בית הדין לשכירות להפעיל את שקול דעתו בשאלת סבירות ההתנגדות של בעל הבית להעברת הזכויות. בית הדין עומד בנעליו של בעל הבית וסבירותו או אי סבירותו של הסירוב ייבחנו באמות מידה אובייקטיביות, כפי שניתן היה לצפות מבעל בית סביר. הדברים נקבעו עוד מקדמת בד"נ 20/62: "בית-הדין עומד כאן בנעליו של בעל-הבית, והשיקולים אשר יניעוהו לראות חוסר סבירות בסירובו של בעל-הבית, הם הם השיקולים עצמם שיניעוהו לצפות מבעל-בית סביר ליתן את הרשות, ועל-כן יניעוהו למתן אותה רשות במקום בעל-הבית". (ראה: ד"נ 20/62 מאירי נ' מורי, פ"ד יז 1236, 1250). שאלת הסבירות נתונה לשקול הדעת הרחב המסור לבית הדין, אשר יבחן כל מקרה ומקרה על פי נסיבותיו, תוך עריכת מאזן האינטרסים בין בעל הבית לבין הדייר. מצידם האחד של כפות המאזניים, עומדות זכויות הקניין של בעל הבית. כדי לשמור על זכויותיו, יש להקפיד על כך שהחלפת הדיירים לא תיפגע בו מעבר למידה המותרת בחוק ושלא תחול במצבו הרעה ממשית. במסגרת זו יש לעמוד על כך שלא יחול שינוי לרעה בתנאי השכירות, בדמי השכירות, בטיב השימוש במושכר ובזהות הדייר המוצע. מצידם השני של כפות המאזניים, עומדות זכויותיו של הדייר המוגן. במסגרת זכויות אלה, יש לשמור על זכותו של הדייר להעברת נכסיו לדייר אחר, תוך שמירה על תנאי השכירות. במסכת האיזונים האמורה, חלו בשנים האחרונות תמורות הנובעות משינויים כלכליים וחברתיים המקטינים את הצורך בהגנה נוקשה על שוכרים. משנשתנו העיתים ואין כיום מצוקת דיור כפי שהיתה בעת חקיקת חוק הגנת הדייר, יש לצמצם, על ידי פרשנות נאותה, את הזכויות שהוקנו לדיירים לטובת בעל הבית אשר החוק הפחית במידה רבה את הנאתו מנכסיו. גם העלאת זכות הקנין לזכות חוקתית המעוגנת בחוק יסוד, מחייבת פרשנות מצמצמת בכל הנוגע לזכויות הדיירים (ראה: ע"א 4100/97 רינדר נגד ויזלטר, פ"ד נ"ב(4) 580). 5. סקירת הפסיקה מלמדת, כי בתי הדין נטו לראות בהתנגדות בעל בית לחילופי דיירים התנגדות סבירה, כאשר חל שינוי לרעה במצבו של בעל הבית עקב העברת הזכויות לעומת המצב הקיים. נקבע כי: "את סבירות ההתנגדות יש לבחון על פי תנאי השכירות הקיימים, כפי תחולתם בין בעל הבית לבין השוכר המבקש לצאת מן הנכס, ולא על פי אפשרות שלפיה יכול לחול בהם שינוי עתידי". (ראה:ע"א ( י-ם) 5309/04 בביוף נגד זהורי). משמעות הדברים היא, כי יש להבחין בין מקרה בו יחול שינוי לרעה מיידי (שאז קיים טעם סביר להתנגדות) לבין סיכוי בדבר התרחשות עתידית אשר תגרום לשינוי לרעה (שאינה בגדר טעם סביר). 6. נטל ההוכחה לקיומו של טעם סביר להתנגדות מוטל על כתפי בעל הבית. כדי שיוכל להצליח בהתנגדותו, עליו להוכיח ולשכנע את סבירות סירובו או תנאיו ( ע"א 2208/02 נעלי מיקולינסקי נגד השקעות מ. גולדמן בע"מ ואח'). ומן הדין אל הנדון 7. כפי שיפורט להלן, לאחר שבחנתי את מכלול הנסיבות, מצאתי כי יש להיעתר לבקשה. באשר לטענות המשיב, כי המבקש אינו דייר מוגן בדירה וכי אין לו זכויות הניתנות להעברה, הרי טענות אלה מקומן להתברר במסגרת תביעת הפינוי ואין להן מקום במסגרת דיון בבקשת הרשות. הדיון בבקשת הרשות הוא דיון מצומצם המתמקד בשאלת סבירות ההתנגדות של בעל הבית לבקשה. לצורך הדיון בהליך הנוכחי ( ומבלי שיהא בכך כדי לחייב בהליך אחר), הנחת היסוד היא כי המבקש הינו דייר מוגן בדירה ורשאי להעביר את זכויותיו על פי חוק הגנת הדייר. 8. בהתייחס לזהותו ואישיותו של הדייר המוצע, טוען ב"כ המשיב כי הלה כמעט ומתעלם מזכויותיו של בעל הבית וסבור בטעות כי הוא רוכש את הדירה בתשלום חודשי עבורה. עוד טוען ב"כ המשיב כי הדייר המוצע אינו מודע לפרטי העסקה ולכן יש חשש כי מדובר בעסקה פיקטיבית. לא מצאתי כי יש יסוד לטענות המשיב. לאחר שראיתי ושמעתי את הדייר המוצע, התרשמתי כי הוא אדם נורמטיבי מן הישוב המעוניין לרכוש את הזכויות בדירה. הדייר המוצע העיד: "את ראובן אני מכיר קרוב ל-10 שנים. אנחנו חברים מאוד טובים. הוא שמע שאני מחפש דירה והוא אמר לי שאולי יהיה לו משהו בשבילי, במידה וזה יסתדר. דיברנו על זה לפני כשנה. הוא אמר שזה בתהליכים של בית משפט. בין זה לזה, חיפשתי דירה. לפי מה שהבנתי ממנו, הוא אמר שניתן לרכוש את הדירה. הגענו להסכמה של 60,000 $ לדיירות מוגנת" (עמ' 12 שורות 22-26 לפרוטוקול). ובהמשך: "ראיתי את הדירה. שאלתי באיזור כמה היא שווה. גם הוא הלך לשאול. היום אנשים לא מתעסקים עם דמי מפתח. כשאשתי ראתה את הדירה וזה מצא חן בעיניה, נכנסתי לזה" (עמ' 13 שורות 8-9 לפרוטוקול). הריני ערה לכך שמחקירתו הנגדית של הדייר המוצע עלה, כי אין הוא בקיא בפרטי ההסכם אותו הוא עתיד לחתום עם המשיב ואין הוא יודע בווודאות מהו שיעור דמי השכירות שעליו לשלם. עוד נתתי דעתי לכך שבחקירתו הראשית אמר כי הוא מסכים לשלם דמי שכירות שלא יעלו על 150 ₪ (עמ' 14 שורות 17-18 לפרוטוקול) ואילו בחקירתו החוזרת הביע הסכמה לשלם דמי שכירות של 250 ₪. עם זאת, לא מצאתי כי ניתן לייחס לדייר המוצע חוסר איכפתיות כלפי זכויותיו של המשיב כבעל בית ואין מקום לטענת המשיב כאילו הדייר איננו ראוי או כי מדובר בעסקה פיקטיבית. הדייר המוצע העיד כי ראה את ההסכם של הדייר היוצא עם המשיב. מכוח סעיף 98 לחוק, בא הדייר המוצע ב"נעליו" של הדייר היוצא, לכל דבר ועניין ויחולו עליו תנאי השכירות כפי שהיו לאחרונה בין הדייר היוצא לבין בעל הבית. הדייר המוצע הצהיר כי הוא מוכן לקבל את הדירה עם חתימת ההסכם עם המשיב. על כן יהא על הדייר המוצע לחתום עם המשיב על הסכם הזהה לחוזה הקיים בין הדייר היוצא לבין המשיב והעובדה כי עד מועד הדיון לא ראה את ההסכם שעליו הוא עתיד לחתום, אין בה כדי להכשיל את הבקשה. יצוין, כי הדייר המוצע לא נחקר אודות מעמדו האישי, עיסוקו ויכולתו הכלכלית ולא הועלו טענות בנושאים אלה. 9. לעניין שיעור דמי המפתח- טענת המשיב בענין זה הועלתה על דרך הסתם. המשיב לא הביא כל ראיה לסתור את הסכום שהוצע, לא הגיש חוות דעת מטעמו ואף לא כל תצהיר אשר יש בהם כדי ללמד כי הסכום המוצע איננו סביר. 10. מעבר לנחוץ. כפי שנקבע בהלכה הפסוקה, המבחן לגבי כנות כוונתו של הדייר המוצע הוא על דרך מתן ההרשאה המבוקשת, במובן זה שההצעה, אם היא מאושרת, כפופה למימושה בפועל. במילים אחרות: אם לא ישלם הדייר המוצע את דמי המפתח שהוצעו על ידו ולא יחתום על ההסכם התואם את ההסכם הנוכחי עם הדייר היוצא, לא יועברו אליו הזכויות בדירה והמצב ישאר כשהיה בלא שנפגעו זכויות המשיב ( ע"א 2208/02 הנ"ל). סוף דבר לאחר שבחנתי את הראיות ואת טענות הצדדים תוך התייחסות למצב המשפטי, לא שוכנעתי כי המשיב נתן טעם סביר להתנגדותו לבקשה, לא לגבי זהות הדייר המוצע, לא לגבי שיעור דמי המפתח ולא בכל עניין אחר המצדיק לסרב לבקשה. התרשמותי היא כי העסקה היא עיסקה אמיתית אשר לא נמצא טעם סביר שלא לאשרה. אשר על כן, הבקשה נעתרת. 12. סכום דמי המפתח שעל הדייר המוצע לשלם הוא סך בשקלים חדשים השווה 60,000$ (על פי שער הדולר היציג הידוע במועד התשלום) והחלוקה היא כדלקמן: א. חלקו של המבקש הוא - 40,000$. ב. חלקו של המשיב הוא - 20,000$. סכום דמי המפתח יופקד במלואו על ידי הדייר המוצע בידי באי כח הצדדים כל אחד לפי חלקו וזאת בתוך 30 יום מיום מתן פסק הדין. בתוך 7 ימים ממועד הפקדת דמי המפתח ועם קבלת הסכום שהופקד לזכותו, יעביר המבקש את החזקה בדירה לידי הדייר המוצע. ניתנת בזאת רשות למשיב לשלם למבקש או לבא כוחו תוך 15 יום מיום מתן פסק הדין את חלקו של המבקש בדמי המפתח כאמור לעיל ולהחזיר לעצמו את החזקה בדירה. המשיב ישא בהוצאות ובשכ"ט עו"ד בסכום כולל של 3,000 ₪ בצירוף מע"מ. ניתן היום, ט"ז בטבת, תשס"ח (25 בדצמבר 2007), בהעדר הצדדים. עידית ברקוביץ', שופטת מסמכיםמקרקעיןדייר מוגן (הגנת הדייר)