1. מבוא: עניינה של התובענה שבפני בשתי תביעות, אשר הדיון בהן אוחד. לטענת התובעים הנתבעים 1-4 גזלו מהם את אדמתם. הסעד המבוקש מבית משפט זה הינו סעד הצהרתי, לפיו התובעים הינם בעלי זכויות החכירה הבלעדיים במגרש 67, חלק מחלקה 5 בגוש 3767 ליד רחובות (להלן: "מגרש 67"). המסכת העובדתית אשר ביסוד התובענה הינה מורכבת ומתפרשת על למעלה משלושים שנה וכוללת מסמכים רבים. כבר בראשית הדברים אציין כי "התעוררותם" של הצדדים לתובענה לאחר כשלושה עשורים מקורה בכוונת המדינה להפשיר חלק ממגרש המריבה. 2. הצדדים: הנתבעת 5 הינה תאגיד אשר נרשם כדין בשנת 1957 (להלן: "האגודה"). האגודה התאגדה על מנת לקבל בחכירה לדורות מאת הנתבעת 6 (להלן: "המינהל") קרקע, לשם נטיעת פרדס עליה ועיבודו על ידי חבריה. האגודה מנתה 44 חברים, כשלכל חבר מניה אחת וכל המניות שוות. התובעים וכן הנתבעים 1-4 היו חברים באגודה בעת הרלוונטית לכתב התביעה. להלן יכונו התובעים: "ה"ה שם טוב" או "התובעים", נתבעים 1-2: "ה"ה אבן" או "מר אבן", לפי העניין ונתבעים 3-4: "ה"ה חלף". לפני שאפרוש את העובדות הרלוונטיות אציין, כי ההשתלשלות העובדתית הקשורה לה"ה חלף זהה לחלוטין להשתלשלות העובדתית הקשורה לה"ה אבן עד לפרק החתימה על תוספת להסכם החכירה עם המינהל. 3. העובדות הצריכות לעניין: האגודה ומטרותיה: עם הקמת המדינה עודדה המדינה חקלאים לעבד את קרקעות המדינה. במסגרת מדיניות זו התאגדה האגודה וחכרה מהמינהל שטחי קרקע לשם נטיעת פרדסים באזור העיר רחובות. השטח האחד נקרא "קוביבה" (חלקה בת 183.313 דונם) והשני "זרנוגה" (חלקה בת 72 דונם). זני הפרדסים בכל אחד מהשטחים היו שונים והפרדסים ניטעו במרחקים שונים. כך, בחלקת "קוביבה" ניטעו הפרדסים במרחקים סמוכים יותר ועל כן ניטעו יותר עצים. לפיכך, ההשקעה בשטח "קוביבה" הייתה גדולה יותר. מאחר והיה שוני בהוצאה הכספית שכל חבר היה צריך לשלם עבור עיבוד החלקה, ניתנה לכל חבר אפשרות לבחור באיזה מהחלקות הוא בוחר. 30 מתוך החברים, בהם ה"ה אבן וחלף, בחרו בחלקת "קוביבה". היתר, 14 במספר, השתייכו לחלקת "זרנוגה". כל אחת מהחלקות עובדה באופן משותף על ידי חבריה והכנסותיה חולקו בין חבריה באופן שווה. חברת יכין חק"ל בע"מ עיבדה, קטפה ושיווקה את פרי ההדר של פרדסי האגודה. מעבר לחוזי חכירה אישייים: לאחר שנים אחדות של עיבוד משותף, הוחלט על ידי החברים, ביום 15.2.62, כי הפרדסים יחולקו ביניהם על ידי עריכת הגרלה, כך שלכל חבר ייוחד מגרש משלו. עוד הוחלט כי כל חבר יחתום על חוזה חכירה אישי עם המינהל, אשר יחליף את הסכם החכירה הקיים בין האגודה לבין המינהל. עו"ד ירון אלכסנדר, ב"כ האגודה, הוסמך לטפל בהליכי רישום החלקות על שם החברים ולצורך כך חתמו חברי האגודה על ייפוי כוח לטובת עו"ד ירון. ההגרלה נערכה ביום 17.4.69. בסמוך למועד זה, פרשו 4 חברים מתוך 14 חברי "זרנוגה" לעיבוד עצמאי של הפרדס וויתרו על זכויות השיתוף. מתוך 30 חברי "קוביבה" פרשו 3 חברים. לטענת ה"ה אבן, שלושת חלקותיהם, מגרשים 57,58 ו-59, בשטח של כ- 15 דונם, נרכשו ע"י יתר חברי "קוביבה" בלבד. לטענת האגודה, שלוש החלקות הנ"ל נרכשו על ידי האגודה מהכנסותיה ועל כן שייכות לכלל 37 חברי האגודה ואולם, לטענת האגודה, מר אבן, אשר טיפל בנושא מטעם האגודה, רשם רק את חברי "קוביבה" והשמיט את חברי "זרנוגה". מר אבן, בהשמיטו 10 חברים מההסכם, גרם לכך שהשטח חולק רעיונית בין 27 חברים בלבד, כך שבמקום שלכל אחד מהם תהא זכות של 1/37 חלקים מתוך שטח זה, קיבל כל אחד מהם בפועל זכות של 1/27 חלקים - כך לטענת האגודה. לאחר חלוקת המגרשים בין החברים, נותר בידי האגודה שטח קרקע בלתי מחולק (להלן: "השטח המשותף"). כל חבר היה זכאי לחלק יחסי בשטח המשותף. התובעים זכו במגרש 67. ה"ה אבן זכו במגרש 70. ה"ה חלף זכו במגרש 66 . במהלך שנת 1970 חתם כ"א מן הזוכים על הסכם חכירה משולש עם האגודה והמינהל, המסדיר את זכויות השימוש, החזקה והחכירה במגרש. החכירה היא ל- 49 שנים, החל מ- 1.9.57 עד 2006. בנוסף על הסכמי החכירה הפרטניים, נחתמו 4 הסכמי חכירה ביחס לשטח המשותף. גם לאחר ההגרלה המשיכו החברים לעבד את חלקותיהם באופן משותף באמצעות חברת יכין קק"ל בע"מ. ביטול ההגרלה: כעבור זמן מה הסתבר, כי יש תכנית של מע"צ להרחיב את הכביש הראשי, תכנית אשר חייבה הפקעה של חלק מהשטחים, כך שחברים מסוימים יפגעו. במצב דברים זה החליטו החברים, ביום 30.4.72, לבטל את ההגרלה ולרשום את כל השטח כיחידה אחת. לפיכך, פנתה האגודה אל המינהל ביום 16.6.72 והודיעה כי בכוונתה לבטל את ההגרלה ואת ההסכמים הנפרדים של החברים עם המינהל ולהסדיר הסכם חכירה כללי. המינהל, בתגובה, הודיע ביום 1.8.72, כי אין לו התנגדות לכך ובלבד שתוצג הסכמתם המפורשת של כל חברי האגודה, תוך תשלום המיסים כדין. לצורך כך חתמו כל חברי האגודה על כתב הסכמה, התחייבות והרשאה. ה"ה אבן וחלף סרבו להיכלל בהסדר החדש ולא הסכימו לחתום על כתב הסכמה, התחייבות והרשאה לביטול ההגרלה ולביטול ההסכם עם המינהל. הסכמי הפרישה עם ה"ה אבן וחלף: ה"ה אבן וחלף פנו אל האגודה וביקשו לעבד בעצמם את חלקתם ולהיפרד מהאגודה. החל מו"מ בין הצדדים, אשר הסתיים בהסכם משנת 1975 (להלן: "הסכם הפרישה"), לפיו ה"ה אבן קיבלו חלק ממגרש 67, אשר הוגרל בזמנו ע"י ה"ה שם טוב, בתמורה להשבת מגרש 70 (אותו כזכור הגרילו), בתוספת השלמה מהשטח המשותף אשר היה צמוד לחלקה 67 וכלל 2 דונם פרדס אשכוליות, אשר כונה "המשולש", כך שבסה"כ קיבלו 6,070 דונם. ה"ה חלף נשארו עם חלקתם, מגרש 66, וקיבלו בנוסף תוספת של כדונם ממגרש 67. לצורך ביצוע ההסכם נקבעו שני מומחים, מר רענן נוטמן, אגרונום באגודה, ומר בנימין לוין, מנהלה המקצועי של חברת יכין חק"ל בע"מ באותה עת, אשר העריכו את החלקות לשם הפרדה סופית של חלקת אבן משאר החלקות וקבעו כי על ה"ה אבן לשלם לאגודה סך של 1350 לירות, בשל הפרשי שווי בין החלקות. הסכם הפרישה אישר את פרישתם של הנתבעים 1-4 מהאגודה ואת זכותם לעבד את חלקתם בנפרד על חשבונם על כל הכרוך בכך, לרבות הוצאות עיבוד, תשתיות, מיסים, מים וכיו"ב. עוד נקבע בהסכם, כי האגודה תגרום לכך שהסכם החכירה בין המינהל לבין הפורשים יתוקן בהתאם לשינוי בחלקות. בסעיף 14 להסכם נקבע כדלהלן: "ידוע לצדדים שכל ההסדר בדבר השינוי והאירגון מחדש (ביטול ההגרלה ומעבר להסכם חכירה אחד- צ.ב) טעון אישורו של מינהל מקרקעי ישראל ובכפוף לאישורו - ההסכם מחייב." הסכמי הפרישה של ה"ה אבן וחלף נשלחו אל המינהל במהלך שנת 1975. ביום 22.2.76 שלחה האגודה מכתב לה"ה אבן, אליו צרפה את מפת גבולות החלקה שקיבלו לעיבוד עצמי נפרד. במסגרת מכתב זה הזכירה האגודה למר אבן, כי עליו למלא אחר התחייבויותיו על פי הסכם הפרישה, בהן התקנת מונה מים בחלקתו, תשלום הפרשי שווי בין החלקות, ניהול חשבונות נפרדים לגבי החלקה וכו'. באותו יום שלחה האגודה מכתב להנהלת יכין חק"ל בע"מ, במסגרתו הודיעה האגודה את דבר חילופי החלקות בצירוף הוראות לביצוע כל הסידורים הדרושים לצורך עיבוד עצמי של חלקות הפורשים. במכתב מיום 17.7.77, אשר נשלח ע"י עו"ד ירון למינהל, מזכיר עו"ד ירון את דבר קיומה של ההגרלה וביטולה. כן מציין עו"ד ירון כי "שתי יחידות מוגדרות יישארו מוחכרות למשפחת כלף ומשפחת אבן" וכי "כל השטח הנותר יהיה מוחכר לכל החברים האחרים- כמו בכל חוזי החכירה ללא הגרלה." בסיפא המכתב מציין עו"ד ירון, כי "כפי שהודעתי לך - הסכמת כל הנוגעים בדבר קיימת". במכתב מיום 3.1.79 מאשרת האגודה, כי אבן נפרד מהאגודה וחדל להיות חבר בה. כן נאמר, כי אבן מעבד את חלקתו בנפרד באופן עצמאי החל מיום 1.4.76. ביום 5.10.77 פנתה האגודה אל נציבות המים, על מנת שתקזז מהקצבת המים הכללית של האגודה את כמות המים המגיעה למר אבן (המכתב הוגש וסומן נ/8). ביום 9.12.77 הודיעה נציבות המים לה"ה חלף על הקצבה נוספת של מים, בעקבות תוספת דונם פרדס שקיבלו במסגרת הסכם הפרישה. ביום 15.8.79, שלחה האגודה מכתב נוסף למינהל, המעדכן אותה בפרישתם של הנתבעים 1-4 מן האגודה. למכתב צורפה מפה, עליה סומנו חלקות הפורשים. במסגרת מכתב זה התבקש המינהל להפריד את דמי החכירה בהם חייבים ה"ה אבן וחלף מחשבונה של האגודה. בהתאם, הגישה האגודה למינהל בקשה להעברת זכות חכירה, לפיה ה"ה אבן מעבירים את חלקה 70 לאגודה. בקשה בנוסח דומה הועברה גם בעניין ה"ה חלף. תוספת להסכם החכירה- ה"ה אבן במהלך שנת 1989 הסתבר כי יש כוונה לשנות את יעוד מגרש 67. ביום 13.11.89 נתקבל במינהל מכתב ממר אליעזר לוסטגרטן, יו"ר האגודה, שעניינו שינויים במגרשי האגודה. במכתב זה נאמר, בין היתר, כדלהלן: "בתאריך 30/11/75 יצאו מהאגודה האדונים אבן שמואל וחלף אברהם העתקי הסכמים נמצאים אצלכם. מר אבן שמואל החזיר חלקתו מס' 70 גוש 3767 4.750 ד' (דונם-צ.ב) לאגודה. חלקתו של מר שם טוב חיים מס' 67 גוש 3767 5.120 ד' חולקה למר אבן שמואל ולמר חלף אברהם. מר אבן שמואל קבל מהאגודה 4.060 דונם מחלקה 67 והשלמה של אדמת האגודה (שטח בור) 2,010 דונם מחלקה 99 ס"ה 6.070 דונם רשום כמגרש מס' 5. מר חלף אברהם בעל חלקה מס' 66 גוש 3767 5.010 דונם קבל השלמה מחלקה מס' 67 1.060 דונם ס"ה 6.070 דונם רשום כחלקה 4. מר שם טוב חיים נשאר חבר באגודה וזכויותיו נשמרות במשבצת הכללית של האגודה 1/25. השינויים בוצעו עם יציאתם של הנ"ל מהאגודה בהסכמת האגודה ובהתאם לזכויותיהם היחסי (כך במקור-צ.ב) ברכוש המשותף." בעקבות קבלת מכתב זה דרש מר שאשא, אחראי מחוזי במינהל, כי עו"ד ירון ישלח למינהל מכתב, אשר במסגרתו יבקש את חילופי המגרשים, תוך צירוף ייפוי כוח מתאימים. ביום 23.11.89 התקבל מכתבו של עו"ד ירון, במסגרתו התבקש המינהל, בין היתר, כדלהלן: "1. לבטל את החכירה הרשומה על שם שם-טוב חיים..ושם-טוב סוניה ..בגין מגרש (חלקה) 67 בגוש 3767 ולרשום את אבן שמואל.. ואבן חננה.. כחוכרים של מגרש (חלקה) זה במקום שם-טוב חיים וסוניה הנ"ל. 2. לבטל את החכירה הרשומה על שם אבן שמואל.. ואבן חננה.. אצלכם בגין מגרש (חלקה) 70 בגוש 3767 ובמקומם לרשום את החכירה על שם פרדס בחסכון.. 3. לבטל את החכירה הרשומה על שם פרדס בחסכון.. על מגרש (חלקה) 59 בגוש 3767 ולרשום כחוכרים על מגרש (חלקה) זו את שם טוב חיים.. ושם טוב סוניה.. 4. החכירה הרשומה על שם כלף אברהם.. וכלף שרה.. על מגרש (חלקה) 66 בגוש 3767 .. תגדל בשטח נוסף.. שהוספו לה ממגרש (חלקה) 67, כך ובאופן שלכלף אברהם ושרה הנ"ל, תהיה חכירה בשטח של 6,070 מ"ר .. ... 6. בקשותי כנ"ל.. הן בהסתמך על יפוי-הכח שבידי מהאגודה, משם טוב חיים וסוניה ואבן שמואל וחננה שהעתקיהם רצ"ב.." יצוין כי מכתבו זה של עו"ד ירון נכתב לאחר שהלה עבר אירוע מוחי ומספר חודשים לפני מותו. למכתבו של עו"ד ירון צורפו המסמכים הבאים: ייפוי כוח בלתי חוזר מחודש 11/89, חתום על ידי האגודה ובלתי מאומת, מסמך נושא כותרת "כתב הסכמה התחייבות והרשאה", חתום על ידי ה"ה שם טוב, אשר ניתן בזמנו לצורך ביטול ההגרלה והסכם החכירה המשולש שלהם, ייפוי כוח מאת ה"ה שם טוב, חתום על ידם ומאומת ע"י עו"ד ירון, ללא תאריך, לפיו מוסמך עו"ד ירון לפעול על מנת להשיג את מטרות כתב ההסכמה, המבטל את ההגרלה ואת הסכם החכירה המשולש. ביום 8.1.90 הודיע מר שאשא מהמינהל לה"ה אבן, כי בשלב זה המינהל לא מאשר את העסקה, כדלהלן: "..בהמשך למכתבו של עו"ד א. ירון מיום 23.11.89 ולשיחתנו הטלפונית מהיום בה הודעתי לך שלפי תכניות בנין עיר חדשות יעוד השטח עומד להשתנות למטרת בניה בזמן הקרוב. מאחר והתוכניות כאמור הן לאחר הפקדה והן יובאו לדיון בועדה המחוזית תוך זמן קצר ומאחר ולפי סעיף 15 של החוזה שבינינו אנו עומדים להביא לידי סיום של החוזה, על כן החליט המינהל שלא לעשות כל שינוי בחוזים החתומים מאחר ובדעתנו כאמור להביא לידי סיום של החוזה ולזמן את כל הנוגעים בדבר לועדת הפיצויים שליד המינהל וזה לפי סעיף 15 של החוזה." העתק מהמכתב נשלח לאגודה. למרות האמור, נחתמה ביום 20.2.90 תוספת להסכם החכירה המשולש של ה"ה אבן, לאחר שהמחלקה המשפטית של המינהל בדקה את מסמכי הרישום ואישרה את העסקה. אירועים מאוחרים לחתימת התוספת להסכם: ביום 8.5.91 אישר המינהל לה"ה שם טוב, בכתב, כי הם חתומים על הסכם חכירה ביחס למגרש 67. ביום 21.11.91 התקבל במינהל מכתב מאת האגודה, במסגרתו הודיעה האגודה על ביטול הפעולה המתיימרת להיות העברת זכויות התובעים במגרש לה"ה אבן, כדלהלן: "..חלקה מס. 67.. רשומה במנהל מקרקעי ישראל ע"ש חוסכינו שם-טוב חיים.. ואשתו סוניה.. רישום זה נעשה בעקבות הגרלת החלקות, שנעשתה בין חברי האגודה. הואיל ולאחרונה התעוררה בעיית רישום הבעלות על חלקה זו, בין חוסכים שונים, אנו פונים אליך לעכב כל טיפול ברישום הבעלות על חלקה זו, אותו בקשנו במכתבנו מתאריך 20/11/89. על כן יש לראות במכתבנו מן ה- 20/11/89 כמבוטל. אנו מבקשים להקפיא כל שינוי ברישום ושינוי בבעלות של חלקה 67 הנ"ל, עד להודעה חדשה ומוסמכת מטעם האגודה, מאושרת ע"י ה"ה חיים וסוניה שם טוב. חלקה 67 תישאר רשומה ע"ש חיים וסוניה שם-טוב ובבעלותם." ביום 1.12.91 השיב המינהל למכתבה של האגודה, כדלהלן: "בתאריך 20.2.90 נחתם הסכם בין המינהל ובין חננה ושמואל אבן להחלפת שטח מס' 70 בשטח מס' 67. אין אפשרות לבטל את מכתבכם ולהקפיא הענין לאחר שהחליפין בוצעו ונחתם חוזה." ביום 5.11.96 נתקבל אצל המינהל מכתבו של מר לוסטגרטן, במסגרתו נכתב בין היתר, כדלהלן: "הובא לידיעתי שמר אבן חרג מעבר למכתבי אליך מיום 13/11/89, דבר שעלול לפגוע בו ובזכויותיהם של חברי פרדס בחסכון רחובות. ברצוני להביא לידיעתך שניסוח המכתב, הדפסתו, המפה והתשריט הוכנו ע"י מר אבן ועל אחריותו. באם מסמכים אלו מתפרשים ע"י מר אבן וגם ע"י מינהל מקרקעי ישראל שמר אבן זכאי לקבל לעצמו שטח הגדול מ- 6,070 דונם כפי שכתוב במכתב מיום 13/11/89, הרי זו הונאה לשמה. עלי לציין, כי המכתב על נספחיו הנ"ל הובאו אלי על-ידי מר אבן עצמו לחתימה, היא אמנם נעשתה לאחר שכנוע מצדו של מר אבן, מתוך בטחון מצדי ובהנחה של אמיתות התוכן ובשטח עצמו, שאכן מר אבן מחזיר מיד את החלקות הנוספות (שמופיעות בחוזה אבן ואחרים) שבעתיין הוא קיבל הגדלת השטח הנוכחי. מאחר ועברו 6 שנים ועדיין מר אבן לא ויתר על החלקות, מעמיד בספק את אמינות החוזה בכללותו. בזאת אני מודה שלא היתה לי אז ואין לי גם היום סמכות לחתום בשם יו"ר האגודה על כל מסמך שהוא, וגם לא היתה לי סמכות להוציא את המכתב הנ"ל, לרבות נספחיו הנלווים כולל מכתב לעו"ד ירון מתאריך 11.16.89 ומכתב מיום 22.11.89." על מכתב זה השיב מר שאשא מהמינהל, ביום 10.11.96, כדלהלן: "1. על סמך מכתבכם אלינו מיום 13/11/89 חתם המינהל בתאריך 20/2/90 על תוספת לחוזה החכירה מיום 13/12/70 עם הה' שמואל וחננה אבן לפיו הוחכר לנ"ל מגרש מס' 67 אשר שטחו לפי התרשים שצורף למכתבכם הוא 6.070 דונם. 2. הטענות כמפורט במכתבכם שבסימוכין תמוהות ובכל מקרה יש להפנותן לגורמים/רשויות אחרות ולא למינהל. 3. המינהל יפעל עפ"י החוזה שנחתם עם הה' אבן אלא אם כן יומצא למשרדנו צו בית משפט מוסמך המורה לנו לפעול אחרת." בעקבות האמור, הגישו ה"ה שם טוב ביום 13.1.97 תובענה כנגד נתבעים 1-6 (ה"פ 66/97), במסגרתה ביקשו מבית משפט זה להצהיר, כי הם בעלי זכות הכירה הבלעדית במגרש 67 וכי לנתבעים 1-4 אין כל זכות במגרש. בהמשך הועברה המרצת הפתיחה לפסים של תובענה רגילה (ת"א 821/97). לטענת התובעים, מגרש 67 חולק בין הנתבעים 1-4 ללא ידיעתם ומאחורי גבם וללא הסכמתם. לטענתם, התוספת להסכם החכירה המשולש ביחס למגרש 67 נחתמה תוך שימוש בייפוי כוח פסול ובמפה בלתי נכונה ובניגוד להוראות הסכם החכירה המשולש. ביום 15.6.97 הגישה האגודה תביעה כנגד ה"ה אבן וכנגד ה"ה חלף והמינהל כנתבעים פורמאליים (ת"א 753/97), במסגרתה ביקשה מבית המשפט להצהיר, כי ה"ה אבן לא רכשו כל זכויות שהן במגרש 67 וכי עליהם להחזיר את החלקים ממגרש 67 לתובעים ואת "המשולש" לאגודה. לטענת התובעים חתימת הסכם החכירה נעשה תוך תרמית והטעיה, שכן לה"ה אבן לא הייתה זכות ב"משולש" ו/או במגרש 67. לטענת ה"ה אבן וחלף, הם פרשו בפועל מן האגודה בעקבות הסכם הפרישה במטרה לממשו וביצעו ומבצעים עד היום את הוראותיו של הסכם הפרישה, דווחו עליו לשלטונות המס, שילמו שכ"ט עו"ד ומיסים ומעבדים בנפרד את חלקתם בלא שאיש פצה פה ומחה על כך במשך עשרות שנים. הדיון בשני התיקים אוחד. 4. דיון והכרעה: שיהוי ניכר בהגשת התובענה: עוד ביום 8.1.90, לכל המאוחר, ידעה האגודה על כוונתו של מר אבן לתקן את הסכם החכירה המשולש שלו באופן שיכלול את מגרש 67. במועד זה קיבלה האגודה את מכתבו של מר שאשא מטעם המינהל, לפיו המינהל לא מאשר בשלב זה את תיקון הסכם החכירה עקב שינוי הייעוד הצפוי. יתרה מכך, ביום 1.12.91, בעקבות פנייתה של האגודה, נשלח אל האגודה מכתב מהמינהל המבהיר לה כי לא ניתן לבטל את שינוי החלקות וכי נחתמה עם מר אבן תוספת להסכם החכירה המשולש ביחס למגרש 67. ואולם, האגודה לא נקטה בכל פעולה שהיא על מנת להבטיח את זכויותיה ו/או את זכויותיהם של ה"ה שם טוב. האגודה לא פנתה אל מר אבן ו/או אל המינהל על מנת להזכירם כי הסכם הפרישה אינו בתוקף וכי אין למר אבן זכויות מכוח הסכם זה. האגודה לא פנתה אל ה"ה שם על מנת להתריע בפניהם כי זכויותיהם במגרש 67 עלולות להיפגע. רק בשנת 1997, לאחר שה"ה שם טוב הגישו תובענה כנגד נתבעים 1-4, המינהל והאגודה, הגישה האגודה אף היא תובענה כנגד נתבעים 1-4 והמינהל. גם תובענת ה"ה שם טוב לוקה בשיהוי בלתי מוסבר. לא מצאתי בעדותם הסבר מניח את הדעת לשיהוי הניכר בהגשת התובענה. האומנם לא ידעו כי במשך למעלה משלושים שנה מעובד המגרש, אשר יועד להם במסגרת ההגרלה, על ידי אחרים? לכל הפחות ניתן לומר, כי השיהוי בהגשת התובענה פוגע במשקל טענות התובעים (השווה לע"א 755/99 פאר עזרא נ' שפירא אורלי (לא פורסם). לגופם של דברים, השאלה המרכזית הטעונה הכרעה במקרה שבפני הינה תוקפו של הסכם הפרישה משנת 1975 ונפקותו. עדויות הצדדים: כבר בראשית הדברים אציין, כי לאור העובדה שהאירועים נשוא כתב התביעה התרחשו לפני למעלה מ-30 שנה, מרבית חברי האגודה אשר היו מעורבים בהסכם הפרישה ויתר הנוגעים בדבר, בהם עו"ד ירון, הלכו כבר לעולמם. מטעם האגודה העיד מר גדעון גורדון, יו"ר האגודה משנת 1991. במהלך חקירתו אישר מר גורדון כי אין לו ידיעה אישית ביחס לעובדות שהתרחשו לפני שנת 1991 וכי הן מתוך הערכות שלו (ראה חקירתו מיום 3.12.00 בעמ' 102). גם מר מאיר שטיינר, אשר העיד מטעם האגודה, אישר, כי לא היה חבר באגודה בעת הרלוונטית וכי אין לו ידיעה אישית ביחס לאירועים שהתרחשו לפני שנת 1995 (ראה חקירתו מיום 14.6.01 בעמ' 130). גם בעדותו של מר אליעזר לוסטגרטן, מטעם האגודה, לא היה בכדי לסייע, שכן בעת חקירתו הנגדית לא אפשר מצבו הבריאותי לקיים חקירה נגדית עניינית (ראה חקירתו מיום 17.4.01). על כן, העדויות המרכזיות, לצורך הכרעה בשאלת תוקפו של הסכם הפרישה, הינן עדויות הנתבעים 1-4 והמינהל. תוקף הסכם הפרישה משנת 1975: כאמור, בסעיף 14 להסכם הפרישה נקבע, כי ביטול ההגרלה ומעבר להסכם חכירה אחד כפופים לאישור המינהל וכי בכפוף לאישורו, הסכם הפרישה מחייב. לטענת האגודה, הוסכם כי אם ההגרלה לא תבוטל, כי אז מבוטל הסכם הפרישה, לכל חבר תישאר החלקה שיוחדה לו ואשר לגביה יש לו הסכם חכירה משולש עם המינהל וכן חלקו היחסי בשטח המשותף. הצדדים להסכם הפרישה פועלים על פיו: אין חולק כי לאורך השנים פעלו ה"ה אבן וחלף על פי הסכם הפרישה. ה"ה אבן וחלף הסכימו לפרוש מהאגודה ולוותר על זכויותיהם כחברים לנוכח האמור בהסכם הפרישה. ה"ה אבן וחלף שילמו שכ"ט לעו"ד ירון בגין עריכת ההסכם. ה"ה אבן שילמו לאגודה סך של 1,350 לירות בגין הפרשי שווי, כפי שקבעו המומחים. עיבוד החלקה נעשה באופן עצמאי במשך כל אותן שנים (ראה חקירתו של מר גורדון מטעם האגודה מיום 3.12.00 בעמ' 93, חקירתו של מר שטיינר, מטעם האגודה, מיום 14.6.01 בעמ' 144). דמי החכירה בגין מגרש 67 שולמו בפועל על ידי ה"ה אבן (ראה חקירתו של מר שאשא מיום 3.12.00 בעמ' 71). מר אבן מילא אחר התחייבויותיו על פי הסכם הפרישה (ראה חקירתו של מר שטיינר, מטעם האגודה, מיום 14.6.01 בעמ' 146). מר אבן העיד כי לא החזיק במגרש 70 וכי הכנסותיו הגיעו לאגודה (ראה גם חקירתו של מר גורדון מיום 3.12.00 בעמ' 109). מהשתלשלות העניינים המפורטת לעיל עולה, כי גם האגודה פעלה על פי ההסכם. כך, מהתכתובת של האגודה וב"כ, עו"ד ירון, עם המינהל ועם ה"ה אבן וחלף, בין השנים 1977-1979 עולה, כי האגודה ראתה את הסכם הפרישה כשריר ותקף. עדותו של מר שלום שאשא מטעם המינהל: מר שלום שאשא, מטעם המינהל, הצהיר כדלהלן: "במאמר מוסגר אציין, כי מתיק המינהל עולה כי בשנת 72' נעשתה פניה של החברה למינהל בדבר כוונתה לבטל את הגרלת החלקות ואת החוזים הנפרדים של החברים עם המינהל ולסדר חוזה חדש כללי בין החברה לבין המינהל. למינהל לא הייתה התנגדות לכך ובלבד שתוצג הסכמתם המפורשת של כל החוכרים ושל ניר למושבה וכן ישולמו כל המסים הנדרשים. אולם ענין זה נזנח ולא יצא בסופו של דבר לפועל." מר שאשא העיד כי בפועל ההגרלה אכן לא בוטלה וכי כל אחד מחברי האגודה מחזיק בחוזה חכירה משולש (ראה פרוטוקול הדיון מיום 25.5.99 בעמ' 7). ביחס לאי ביטול ההגרלה ע"י האגודה העיד מר שאשא, כי המינהל הסכים לביטול ההגרלה (ראה חקירתו מיום 3.12.00 בעמ' 54), תוך שהוא מודיע לאגודה, כי הדבר כרוך במיסוי וכי יהא עליה להמציא אישורי מיסים אך האגודה לא הסכימה לעשות כן ועל כן "נשאר המצב אותו דבר, שלכל אחד נשאר חוזה על ארבע דונם וחצי או חמישה דונם" (ראה חקירתו מיום 25.5.99 בעמ' 6. ראה גם חקירתו מיום 3.12.00 בעמ' 52). כן העיד מר שאשא, כי הסכם החכירה המשולש של ה"ה שם טוב ביחס למגרש 67 תקף (ראה חקירתו מיום 25.5.99 בעמ' 5). ביחס למגרש 70 העיד מר שאשא, כי "השטח היה צריך לעבור לאגודה אך האגודה לא בצעה את כל הפעולות שהיתה צריכה לבצע וביצעה פעולה אחת מתוך 3." ביחס לאי חתימת הסכם חכירה מתוקן עם ה"ה חלף ביחס לחלקם במגרש 67 העיד מר שאשא כי "אם חלף היה בא למינהל ואומר, אני רוצה לחתום חוזה על סמך המכתב של האגודה, היינו חותמים איתו" (ראה חקירתו מיום 3.12.00 בעמ' 75). הסברו של מר שאשא, באשר לאי ביטול הסכם החכירה המשולש של ה"ה שם טוב ביחס למגרש 67 בטרם החתימה על תוספת להסכם החכירה המשולש עם ה"ה אבן וכן לאי ביטול הסכם החכירה המשולש של ה"ה אבן ביחס לחלקה 70, הינו כדלהלן: "אם החכירה היתה רשומה בטאבו זה היה הנוהל, היות והחברה פנתה אלינו, והעורך דין של החברה פנה אלינו ראינו בזה מקרה נורמלי שמבקש עורך דין והחברה מבקשת תעשה אחת שתיים שלוש התחלנו לבצע לא חשבנו שיקרה מצב כזה שהשניים הנותרים לא יבואו לבצע את מה שהם היו צריכים לבצע." (ראה חקירתו מיום 25.5.99 בעמ' 5. ראה גם חקירתו מיום 9.11.99 בעמ' 30 וחקירתו מיום 3.12.00 בעמ' 55). ביחס למתן אישור המינהל להסכם הפרישה, העיד מר שאשא כדלהלן: "ש.. וזה נכון יהיה לומר שלפי ידיעתך, או שאתה רוצה להתייעץ בתיק, לא ניתן מעולם אישור המינהל להסכם הזה. ת. מי אמר שלא ניתן? ש. אני שואל. ת. אם לא היה ניתן לא היינו עושים את הפעולה. ש. איפה ניתן אישור להסכם הזה? ת. עובדה שזה ניתן. ש. מתי, מתי ניתן אישור להסכם? ת. כשעשינו את החוזים לאדון, כשקיבלנו את ההוראה מעורך דין ירון, לעשות חוזים 1,2,3, כן? אנחנו הסכמנו. למינהל לא משנה מי החוכר של השטח ומי מעביר למי, וכל הדברים האלה. אם לא היה פה שינוי יעוד עוד 400 שנה אף אחד לא היה בא לבקש מהמינהל מטר אחד ולא היו לוקחים ארבע עורכי דין לעמוד כאן על הדוכן." (ראה חקירתו מיום 9.11.99 בעמ' 33). הסכם הפרישה תקף: לאור השתלשלות העניינים במקרה שבפני, אני קובעת, כי הסכם הפרישה תקף. הטעם לכך הוא כפול. ראשית, לאור העובדה כי הצדדים להסכם הפרישה פעלו לפיו, אני סבורה כי ניתן לקבוע כי בפועל ויתרה האגודה על התנאי המתלה הנקוב בסעיף 14 להסכם, לפיו בכפוף להסכמת המינהל לביטול ההגרלה ולחתימה על הסכם חכירה, הסכם הפרישה תקף. בפרשנות חוזה וביטויים שבו, יש להתחקות אחר אומד דעתם של הצדדים כפי שהוא משתמע מתוך החוזה, ואם אינו משתמע ממנו - מתוך הנסיבות (סעיף 25(א) לחוק החוזים (חלק כללי), תשל"ג-1973, להלן: "חוק החוזים"). הנסיבות שבהן מדובר הן אלו הסובבות את עשיית העסקה, לרבות התנהגותם של המעורבים בעסקה עובר לכריתת ההסכם ואף לאחר מכן. אומד דעתם של הצדדים - כפי שהוא עולה מנסיבות עריכתו - אינו מתיישב עם התליית תוקף ההסכם בתנאי מתלה (השווה לע"א 220/83חברת אהרן רוטברג בע"מ נ' חברת פלמה בע"מ בעמ' 376). שנית, אפילו אניח כי במקרה שבפני אישור המינהל מהווה תנאי מתלה, הרי דין הוא כי - "היה חוזה מותנה בתנאי מתלה וצד אחד מנע את קיום התנאי, אין הוא זכאי להסתמך על אי קיומו" (סעיף 28(א) לחוק החוזים). מניעות זו משקפת את עקרון תום-הלב ועל הצדדים להסכם שמותנה בתנאי מתלה, לפעול בתום-לב למימושו (השוה לע"א 5559/91 ק.צ. מפעלי גז ואנרגיה בע"מ נ' מקסימה המרכז להפרדת אויר בע"מ, פ"ד מז(2), 642). מעדותו של מר שאשא עולה, כי המינהל ידע למן ההתחלה על פרישתם של ה"ה אבן וחלף מן האגודה ונתן הסכמתו להסכם הפרישה, על כל המשמעויות הנובעות ממנו. שוכנעתי כי אי ביטול ההגרלה נעוץ לפתחה של האגודה, אשר לא עשתה כן משיקולים כלכליים, לאור הצורך בתשלום מיסים. האגודה, בהימנעותה מלהשלים את הליך ביטול ההגרלה במינהל, מנועה מלהסתמך על אי קיום התנאי הקבוע בהסכם הפרישה, לפיו העסקה כפופה לאישור המינהל וכי בכפוף לאישורו ההסכם מחייב. כך גם, אי השלמת הפעולות הנדרשות לביצוע החלפת המגרשים נעוץ לפתחה של האגודה ואף עומדת בניגוד גמור לחובתה על פי הוראות סעיף 9 הסכם הפרישה, כדלהלן: "לשם ביצוע האמור תגרום החברה לכך שהחלקה המוגרלת מספר 70 של אבן תוחלף לחלקה 5 שבמפה המצורפת ויינתן לכך ביטוי בתכניות הפרדס לרבות תוכניות לצרכי רישום, והחוזה בין מינהל לבין אבן יתוקן בהתאם". בעניין זה מן הראוי להביא מדבריו של כב' הנשיא ברק בבג"צ 6231/92, בשג"צ 745/94 זגורי נ' בית הדין הארצי לעבודה ואח', פ"ד מט(4) 749, היפים לענייננו: "נמצא, כי צד לחוזה, אשר בהתנהגותו מונע את קיומו של התנאי המתלה, אינו יכול להסתמך על אי-קיום התנאי המתלה כעילה לביטול החוזה... אכן, חוזה ובו תנאי מתלה הוא חוזה שלם. הוא מחייב את הצדדים מרגע כריתתו... מכיוון שחוזה ובו תנאי מתלה הוא חוזה שלם, הרי חל בו עקרון תום הלב. עיקרון זה אינו מחייב, כמובן, הגשמת הזכויות והחובות הקבועות בחוזה, שכן בכך היה משום שלילת התנאי המתלה. עם זאת, מחייב עקרון תום הלב הימנעות מיצירת מצב שבו לא יתאפשר בעתיד להגשים את הזכויות והחובות הקבועות בחוזה. מכאן חובתו של כל צד לעשות הכול להגשמתו של התנאי המתלה את תוקף ההסכם. צד המכשיל את קיומו של התנאי המתלה, אינו יכול לסמוך על אי-קיומו כעילה לביטול החוזה... על-כן, מי שצריך לפנות לשלטונות לשם קיום התנאי המתלה, אינו יכול להסתמך על אי-קיומו אם הוא עצמו לא פנה לשלטונות (ההדגשות שלי-צ.ב)" (שם, בעמ' 762). לפיכך אני קובעת כי הסכם הפרישה משנת 1975 תקף. לאור המסקנה אליה הגעתי, על התובעים, האגודה, המינהל והנתבעים 1-4 להביא להשלמת העסקה במינהל ע"י ביטול הסכם החכירה המשולש של ה"ה אבן ביחס למגרש 70, ביטול הסכם החכירה של ה"ה שם טוב ביחס למגרש 67 וחתימה של ה"ה חלף על הסכם חכירה מתוקן ביחס לחלקם במגרש 67. בכל הנוגע לזכויותיהם של ה"ה שם טוב, הרי שמקורם של אלה במערכת היחסים ההסכמית למול האגודה בלבד. כבר בסעיף 7. ד. להסכם החכירה המשולש נקבע כדלהלן: "ידוע לחוכר כי גבולות ושטח הפרדס ו/או המוחכר אינם סופיים וכי יתכן שיחולו בהם שינויים כתוצאה ועקב החלוקה, הפרצלציה, ההפרדה, או האיחוד שיבוצעו לשם רישום הפרדס כיחידת רישום נפרדת. החוכר מצהיר בזה, כי הוא מסכים מראש לכל שינוי כנ"ל וכי הוא מייפה את כוחו של האיגוד לייצגו בפני המחכיר ו/או בפני מוסדות הרישום והמדידות ו/או בפני כל מוסד אחר הנוגע בדבר וכן לחתום בשמו על כל מפה ו/או מסמך ו/או הצהרה ו/או בקשה לשם ביצוע התחייבויותיו של החוכר בסעיף זה. החוכר מאשר בזה כי כל פעולה לפי סעיף זה שתיעשה על ידי האיגוד בשם החוכר תחייב את החוכר ללא כל ערעור מצדו כאילו נעשתה על ידו הוא עצמו. ייפוי הכוח הזה שנותן החוכר לאיגוד, לפי סעיף זה, הנו בלתי חוזר ואין לבטלו ללא הסכמת המחכיר." בסעיף 5 לכתב ההסכמה, אשר ניתן ע"י החברים לאחר שהוחלט על ביטול ההגרלה, התחייבו ה"ה שם טוב, כי במקרה והמנהל לא יסכים לבטל את חוזי החכירה הקיימים ולעשייתו של הסכם חכירה אחד, ההגרלה תבוטל וכי: "והזכויות לפי חוזה החכירה המתייחס לחלקה המוגרלת המוחכרת לנו יועברו לשם המטרות שהחלקות המוגרלות יבוטלו והפרדס יוחכר או לאגודה או לחברי האגודה או לחלקם, הכל כפי שמועצת המנהלים תחליט בכפוף להוראות כתב זה." הנה כי כן, ה"ה שם טוב נתנו הסכמתם לביטול ההגרלה והסכם החכירה המשולש, אשר הקצה להם את מגרש 67, ואת הסכמתם להסכם חכירה חדש וכולל, הכל לפי החלטת הנהלת האגודה. כאמור, לטענת ה"ה שם טוב והאגודה, ה"ה אבן עשו שימוש שלא כדין בכתב ההסכמה לביטול ההגרלה החתום ע"י ה"ה שם טוב ובחתימות עו"ד ירון המנוח אשר זויפו, קרוב לוודאי, כאשר היה במצב שלא אפשר לו לחתום על מסמכים, כל זאת למרות שה"ה אבן ידעו כי עניין ביטול ההגרלה נגוז ועבר מן העולם - כך לטענת ה"ה שם טוב והאגודה. לאור המסקנה אליה הגעתי, אין בטענות בדבר פגמים אלה ואחרים במסמכים שעל בסיסם נחתמה התוספת להסכם החכירה כדי לאיין מזכותם של ה"ה אבן להירשם כחוכרים. ה"ה אבן ביצעו את התחייבויותיהם לפי הסכם הפרישה ועל כן זכאים הם להירשם כחוכרים של מגרש 67 בספרי המינהל. הלכה היא, כי אין זה מדרכו של בית המשפט לבצע פעולות סרק כדי לבטל תוצאה אשר ממילא תושג בקרוב מחדש (השווה לע"א 112/76 עזבון המנוח אדולף פיסטול על ידי היורשים רוזה פיסטול ואח' נ' עורפז בע"מ חברה רשומה, פ"ד לא (2) 466. כן ראה ע"א 3264/01 ג'רר בסנינו נ' ציון אליה ואח', פ"ד נו(6) 566). ואולם, אני סבורה, כי הסקירה דרושה לצורך השלמת הדיון. כאמור, רק כעבור כ-15 שנה פנה מר אבן לחתימת תוספת להסכם החכירה המשולש ביחס למגרש 67. ביחס ל"התעוררותו" בעניין הרישום, העיד מר אבן כדלהלן: "..אני בשנת 89 רציתי להעביר את השטח, אחרי שכל כך הרבה שנים הענין לא גמור, אני מתבגר, קורים דברים, והחלטתי שהגיע הזמן להעביר את החלקה ואז פניתי, שידעתי שהוא בתוקף תפקידו מרכז את האגודה, אז הוא היה הכתובת. אנשים התבגרו, חלק מתו והוא היה הכתובת של האגודה עם חותמת עם הסמכות ופניתי אליו.." (ראה חקירתו מיום 19.1.03 בעמ' 17 וכן חקירתו מיום 27.1.03 בעמ' 35). ביחס לתמיהה כיצד נחתמה בסופו של דבר התוספת להסכם החכירה, לאור מכתבו של מר שאשא מיום 8.1.90 העיד מר אבן כדלהלן: ".. אחרי שקיבלתי להכין את כל התעודות והוצאתי את נשמתי יום ולילה, טלפונים לכולם, הכל היה מוכן, באתי חזרה לששה למכתב הזה, אמרתי אדון ששה לא מצאת פה נער שליח, אני פקיד כמוך, וכאילו בקול רם, פה כתוב לי צעקות עד השמיים, כל המנהל עמד שם. לא הייתה לו ברירה, ותקשיב טוב אדוני, ונכנסנו ליועץ המשפטי של המנהל ואני שם איימתי עליהם, אם אתה לא חותם איתי חוזה, תשמע טוב, אני עושה לך משפט. לא ארביץ לך, חס וחלילה, אני אעשה לך משפט ציבורי ששלושים שנה אתה סוחב זמן כזה, לא עונה למכתבים, לא זה, לא זה, לא זה, ותעשה לי טובה אדון ששה אל תעשה ממני צחוק, אני אזרח כמוך תגמרו את העניין. נכנסנו למחלקה המשפטית, קמנו, כתוב, והיועצת המשפטית אמרה לי תבוא בעוד 10, 12 יום עם אשתך, יהיה לך חוזה. זה מה ששכנעתי בצורה שמגיע לי כאזרח ואני לא סוג ב', אני סוג א' עבדתי, שירתתי את המדינה, אני בהתיישבות כל מקום." (ראה חקירתו מיום 19.1.03 בעמ' 29. ראה גם חקירתו מיום 27.1.03 בעמ' 3). מר שלום שאשא, מטעם המינהל, הצהיר במסגרת סעיף 12 לתצהירו, לעניין חתימת התוספת להסכם החכירה המשולש של מר אבן, כדלהלן: "אדגיש כי המינהל פעל בענין זה בתום לב ועל סמך בקשת החברה וב"כ אשר נתמכו במסמכים וביפויי כח אשר נחזו להיות תקינים ונכונים ולכן אין כל מקום לטענות שהופנו כנגדו." במקרה שבפני, בדקה המחלקה המשפטית של המינהל את המסמכים אותם הגיש מר אבן ועל בסיסם אישרה את תיקון הסכם החכירה המשולש של ה"ה אבן ביחס למגרש 67. הגם שלא הוכח במקרה שבפני כי מר אבן ידע כי תוקפם של חלק מהמסמכים מוטל בספק, הרי שידע כי הסכם החכירה שלו ביחס למגרש 70 עומד בתוקף וכי לא נעשה דבר על מנת לבטלו. הגם שעל פי סעיף 9 להסכם הפרישה השלמת הפעולות הנדרשות לביצוע החלפת החלקות רובץ על שכם האגודה, אני סבורה כי גם התנהגותו של מר אבן, בכל הנוגע לחתימת התוספת להסכם החכירה, אינה נקייה מרבב. כך גם, התנהלותו של המינהל במקרה שבפני מעלה, לכל הפחות, תהיות בדבר קיומם של סדרי מינהל תקינים. היה על המינהל לזמן את כל הנוגעים בדבר ולהביא לחתימת הסכמי חכירה מתוקנים עם כל הצדדים ולא לאפשר חלקי פעולות. הטענה בדבר רישום חלקי של חברי האגודה ביחס לחלק מהשטח המשותף: כאמור, לטענת האגודה השטח של פורשי "קוביבה" נרכש על ידי כלל חברי האגודה ועל כן היה אמור להירשם על שם 37 חברי האגודה ולא על שם 27 חברי "קוביבה" בלבד. טענה זו לא נתמכה בראיות כדבעי ועל כן אני דוחה אותה. 5. סיכומם של דברים: התביעות נדחות. הסכם הפרישה משנת 1975 תקף ועל התובעים, האגודה, המינהל והנתבעים 1-4 להביא להשלמת העסקה במינהל ע"י ביטול הסכם החכירה המשולש של ה"ה אבן ביחס למגרש 70, ביטול הסכם החכירה של ה"ה שם טוב ביחס למגרש 67 וחתימה של ה"ה חלף על הסכם חכירה מתוקן ביחס לחלקם במגרש 67. בבואי לשקול צו להוצאות אני מתחשבת באמור לעיל בעניין התנהלות מר אבן והמינהל בפרשה. התובעים בת"א 821/97 והתובעת בת"א 753/97 ישלמו ביחד לנתבעים 1-2 ולמינהל )ביחד) את הוצאות הדיון כפי שהוצאו בפועל בצירוף שכ"ט עו"ד בסך 10,000 ₪ בצרוף מע"מ. התובעים בת"א 821/97 והתובעת בת"א 753/97 ישלמו ביחד לנתבעים 3-4 (ביחד) את הוצאות הדיון כפי שהוצאו בפועל בצירוף שכ"ט עו"ד בסך 20,000 ₪ בצרוף מע"מ.קרקעותשאלות משפטיותחקלאותקרקע חקלאיתגוש חלקה