בפניי תביעה לפירוק שיתוף במקרקעין. חלקה 4 בגוש 6597 היתה בבעלות משותפת של התובעים, של הקרן הקיימת לישראל, ושל רשות הפיתוח. הגוף המנהל, עפ"י חוק, את המקרקעין של מדינת ישראל, של הקרן הקיימת לישראל, או של רשות הפיתוח, הוא מינהל מקרקעי ישראל (להלן - "המינהל"). במסגרת ת.א. 559/06, בבית משפט זה, הוסכם בין התובעים והמינהל על פירוק השיתוף במקרקעין, בדרך של חלוקה בעין. נערכה חלוקה בעין לשתי חלקות: חלקה 4/1, בבעלות הקרן הקיימת לישראל ורשות הפיתוח, וחלקה 4/2, בבעלות משותפת של התובעים ושל הקרן הקיימת לישראל. התובענה הנוכחית הוגשה ע"י התובעים לצורך פירוק השיתוף, שעדיין קיים, בינם לבין קק"ל בחלקה 4/2 (להלן "החלקה", או "המקרקעין", או "הנכס"). מוסכם בין הצדדים כי המקרקעין אינם ניתנים לחלוקה בעין. כמו כן הושגה הסכמה בין הצדדים, בבית המשפט המחוזי, במסגרת בר"ע 1034/08, כי הינם מסכימים למתן החלטה בדבר פירוק השיתוף בנכס, עפ"י אחת הדרכים המפורטות בסעיף 40 לחוק המקרקעין תשכ"ט-1969. המחלוקת שבה עלי להכריע היא בשאלה מהי דרך הפירוק הראויה במקרה זה, בגידרו של סעיף 40 לחוק. עמדת התובעים היא, כי הם מסכימים שתתקיים התמחרות פנימית בינם לבין המינהל, בכפוף לכך שהמינהל יציג את השמאות שנערכה ע"י השמאי הממשלתי לגבי הנכס, ומבלי שתהיה למינהל כל זכות קדימה שהיא ביחס לתובעים. לחלופין הם מבקשים להורות על מכירת הנכס בדרך שנמכרים מקרקעין מעוקלים בהוצאה לפועל, וללא כל זכות קדימה או "זכות השוואה" למינהל. ואילו עמדת המינהל היא, כי יש לקבוע תחילת את שווי הנכס על ידי הגשת שומה מטעם כל צד, ולאחר מכן - קביעת שומה מכרעת ע"י שמאי מוסכם שיתמנה ע"י בית המשפט. ובשלב השני, לאחר קבלת השומה המכרעת, ירכוש המינהל את חלקם של התובעים בנכס, על פי השומה המכרעת. בפרשת ע"א 190/73 חזקיהו נ' שרף פד"י כח(2)44 קבע ביהמ"ש העליון (כב' השופט עציוני) כי - "היום, כאמור, אין ספק כי הדרך הרגילה, שנקבעה על ידי המחוקק לפירוק שותפות בנכסי דלא ניידי, שאינם ניתנים לחלוקה, היא מכירה פומבית, וכי המחוקק רצה לפסוח על שלב הביניים של הצעת הנכס למכירה לשותפים........... ..................... אין ספק שהכלל הוא, שהפירוק נעשה בדרך של מכירה פומבית, וכי הדרך האחרת (בין היתר מכירה תחרותית בין השותפים) היא דרך יוצאת מן הכלל, וכי על מי שמבקש שבית המשפט יסטה מן הכלל, חובת ההוכחה, שבנסיבות הענין הדרך השניה היא גם יעילה וגם צודקת". המינהל במקרה שבפניי מתנגד למכירה פומבית, בנימוק שחל איסור בחוק על מכירת מקרקעי הקרן הקיימת לישראל: סעיף 1 לחוק יסוד מקרקעי ישראל, קובע כי "מקרקעי ישראל, והם המקרקעין בישראל של המדינה, של רשות הפיתוח, או של הקרן הקיימת לישראל, הבעלות בהם לא תועבר, אם במכר ואם בדרך אחרת". סעיפים דומים נכללים גם באמנה שבין המדינה לבין קק"ל (פורסמה בילקוט הפרסומים, תשכ"ח, עמ' 1597), וכן בתזכיר ההתאגדות של קק"ל (פורסם בילקוט הפרסומים, תשי"ד, עמ' 1197). ב"כ המינהל לא הביאה כל פסיקה, התומכת בטענתה. בפתח הדברים אעיר כי טענת המינהל בענין זה נוגדת לכאורה את ההסכמה אליה הגיעו הצדדים בביהמ"ש המחוזי, בפני כב' השופט ש' שוחט. ביהמ"ש המחוזי הציע כי תינתן החלטה לפירוק השיתוף, עפ"י אחת מהדרכים המפורטות בסעיף 40 לחוק המקרקעין (קרי: או מכירה פומבית, או מכירה בדרך אחרת, יעילה וצודקת יותר בנסיבות הענין). ב"כ התובעים הצהירה (שם): "אנו מסכימים... מבחינת המנגנון, זה ברור מבחינתנו שזה לפי סעיף 40 עפ"י שתי האפשרויות". וב"כ המינהל הגיבה על כך: "אני מסכימה". היא דיברה בהמשך על חוק חובת המכרזים, ונהלי המינהל, אך לא העלתה ולא איזכרה הטענה כי המקרקעין אינם ניתנים כלל למכירה לצד ג' (כטענתה כיום). וביהמ"ש המחוזי נתן לאמור לעיל תוקף של פסק דין (ביהמ"ש המחוזי לא ראה, כנראה, כל קושי בכך שמדובר במקרקעין שקק"ל שותפה בהם). עיון בספרות המשפטית ובפסיקה אינו תומך בטענת המינהל. פרופ' י' ויסמן בספרו "דיני קניין - חלק כללי" (בהוצאת המכון למחקרי חקיקה ולמשפט השוואתי ע"ש סאקר, תשנ"ג-1993), בעמ' 197-196, כותב כי אין זה ברור האם זכותו של בעל משותף במקרקעין כלולה ב"מקרקעי ישראל". הוא מראה כי יש פנים לכאן ולכאן בשאלה זו, אך נראה כי דעתו נוטה לכך, שזכות כאמור איננה בכלל "מקרקעי ישראל". ואלה דבריו: "...המגמה היסודית שבדיני שיתוף, לאפשר לכל שותף לפרוש מן השיתוף כאשר היחס הזה אינו לרצונו, מחייבת שכל שותף יוכל להינתק מן השיתוף, אם על ידי תביעה לפירוק שיתוף, ואם על ידי העברת הבעלות בחלקו. במקרקעין שבהם המדינה, רשות הפיתוח, או קרן קיימת לישראל הם אחד הבעלים המשותפים נצטרך להימנע מלראות את זכותם כנכנסת למסגרת של "מקרקעי ישראל", מכיוון שההשתייכות למסגרת זו תמנע אותם מלהעביר את הבעלות המשותפת שלהם, כאמור בסעיף 1 שבחוק יסוד: מקרקעי ישראל, המובא לעיל. ההשקפה שזכותו של בעל משותף אינה כלולה בהגדרת "מקרקעי ישראל" מתיישבת יפה עם לשון הסעיף. כאשר למדינה בעלות מלאה בקרקע ניתן לדבר על כך שהקרקע היא "של המדינה", כלשון הסעיף שבחוק היסוד. אין הדבר כן כאשר למדינה רק בעלות חלקית בקרקע. לא נאמר על אדם שיש לו רק 25% בשיתוף בקרקע, כי הקרקע היא "שלו"." ופרופ' מ' דויטש בספרו "קניין" (בהוצאת בורסי, התשנ"ז-1997) כרך א', בעמ' 606, כותב: "ככל שהדברים נוגעים לשיתוף בזכות העליונה - זכות הבעלות - דומה כי בהעדר אינדיקציות אחרות, יש להעדיף את הנורמה של דיני השיתוף על פני הנורמה בדין המגבילה את העבירות. הפגיעה בעיקרון הכלכלי-תועלתי היא חריפה במיוחד כאשר מגבילים את פירוק השיתוף בזכות הבעלות, ולענין זה יש לצאת מתוך הנחה שהנורמה אשר מגבילה את העבירות אינה מבקשת לחול על העברת הזכות בדרך של מכירה אגב פירוק". גם בפסיקה נשמעו דעות, השוללות את הטענה כי לא ניתן לפרק שיתוף במקרקעין שהם מקרקעי ישראל בדרך של מכירתם לכל המרבה במחיר. כך, בענין ת.א. (כ"ס) 1973/01 הסתדרות העובדים נ' קרן קיימת לישראל קבע כב' השופט ד' גדול כי - "צירוף של הוראות חוק יסוד כבוד האדם וחירותו יחד עם הדין המיוחד למקרקעין מביא למסקנה שאין בכוחו של חוק יסוד מקרקעי ישראל למנוע מכירה שהיא למעשה כפויה על קרן קיימת, בנסיבות אלו אין להוראות חוק יסוד מקרקעי ישראל תחולה. לחיזוק האמור בפסקה ג' אני מקבל בהסכמה את עמדתו של פרופ' מיגל דויטש שבאה לידי ביטוי בחבורו קנין בעמ' 606 כך שאם לפנינו אפשרות לגרום לעבירות הזכויות לבין הקפאתה של העבירות, הנורמה שקובעת עבירות עדיפה. אני גם מקבל טיעונו של ב"כ התובעים כי גם אם היתה מגבלה בעבר (ואינני בטוח בכך) אזי חוק יסוד כבוד האדם וחרותו הוסיף במובלע חריג נוסף לחוק יסוד מקרקעי ישראל. לטעמי הוראות חוק יסוד מקרקעי ישראל תחולנה אך כשהמקרקעין הינם בבעלות יחודית של מי מגופי המדינה ללא שיתוף "זר" בבעלות, או כאשר המדינה מבקשת מרצונה למכור את זכויותיה. אולם במקרה, כמו זה שלפנינו, שבו למדינה זכויות משותפות עם אחרים לא תוכל היא למנוע משותפיה להיפרד משיתוף זה, ובעיקר כאשר ההפרדות והשיתוף נכפית עליה מכוח הדין ומכוח הוראות ביהמ"ש ואין היא עושה כאן עסקה מרצון. לפיכך אני מקבל טענת ב"כ התובעת והדסה המבקשים לאפשר מכירה של המקרקעין גם אם בין הבעלים מצויה ק.ק.ל." ובענין ת.א. (חי') 8928/03 לוי נ' רשות הפיתוח (אתר נבו) קבע כב' השופט מ' רניאל כי - "בפועל, מבוצעות מדי יום העברות בעלות במקרקעי ישראל, והדברים מצאו ביטוי גם בפסיקת בתי המשפט, למשל בבג"ץ 8579/03 יודוביץ נ' רשות הפיתוח המדבר גם על העברת בעלות עקב פירוק שיתוף. אני מקבל גם את דבריו של ב"כ התובעת, כי גם חלוקה בעין, דהיינו מתן חלקים בלתי מסוימים בחלק מהמקרקעין תמורת החלקים הבלתי מסוימים של השותף בחלק אחר, היא למעשה העברת בעלות, ואף היא אסורה, אילו היתה העברת בעלות אסורה. יש לאבחן את פ"ד שבלי הנ"ל. פסק דין זה עוסק ברכישה על ידי התיישנות, מטעם שאבד עליו הכלח לפי דברי בית המשפט. ההתיישנות, כך נקבע, עומדת בסתירה למטרה שלא להוציא נכסים מרשות המדינה. במה דברים אמורים, כאשר הנכסים שייכים כולם למדינה. נכס המשותף עם אחר שאינו המדינה, ממילא אינו כולו בבעלות המדינה, וחלקים בלתי מסוימים בכל רגב אדמה שלו כבר שייכים לאחר. בנכסים אלה, לא צריך לחול העקרון שהנכסים לא יוצאו מרשות המדינה. יתר על כן, קביעה שלפיה לא ניתן לפרק שיתוף במקרקעין עם המדינה היא מרחיקת לכת, ומשמעותה בפועל הפקעה של זכויות השותף לנכסי המדינה. ידוע שיש אלפי נכסים כאלה, שבהם רשות הפיתוח רכשה חלק מהזכויות מתוקף רכישה מהאפוטרופוס לנכסי נפקדים. אם התוצאה היא שבכל המקרקעין האלה לא ניתן לפרק את השיתוף, אלא חייבים למכור למדינה, במחיר שיקבע על ידי השמאי הממשלתי, הרי לפנינו לפי פירוש זה, חוק הפקעה בדלת האחורית, המנוגד לזכות הקנין לפי חוק יסוד כבוד האדם וחירותו, ואין לפרש את החוק באופן שיפגע בזכות הקנין בצורה מרחיבה כזו. הפירוש שהנתבעת מנסה לתת לחוק הוא איפוא פירוש לא נכון. הפירוש הנכון של שלושת החוקים הוא שהנתבעת רשאית להעביר את הבעלות במסגרת פירוק שיתוף במקרקעין בינה לבין התובעת.” אמנם, ערעור על פסק דין זה נתקבל (ע"א (חי') 1077/05 לוי נ' מדינת ישראל, אתר נבו), אולם לא בהקשר לדברים שציטטתי, אלא רק בהקשר להוראה שנתן בית המשפט כי לאחר קיום מכירה פומבית, ולאחר שתאושר ההצעה הגבוהה ביותר במכירה הפומבית, תינתן לנתבעת, רשות הפיתוח, הזכות להשוות את ההצעה, ולרכוש את המקרקעין. הוראה זו (בלבד) בוטלה ע"י ביהמ"ש המחוזי בערעור. יוצא אפוא כי ביהמ"ש המחוזי אישר את הפירוק-דרך-מכירה, על אף שמדובר במקרקעין שהם בבעלות משותפת של התובעת ושל רשות הפיתוח, ואף קבע כי אין לרשות הפיתוח "זכויות יתר" כגון הזכות להשוות את מחיר ההצעה הגבוהה ביותר, ולרכוש את המקרקעין. וכן אאזכר את בג"ץ 8579/03 יודוביץ נ' רשות הפיתוח (אתר נבו), שם מזכיר בית המשפט העליון תביעה לפירוק שיתוף שהוגשה לבימ"ש השלום כנגד רשות הפיתוח, ומציין כי בימ"ש השלום אכן ציווה על פירוק השיתוף בדרך של מכירה פומבית. ביהמ"ש העליון אמנם כלל לא דן כאן בשאלה זו, אך כנראה לא ראה קושי בעובדה שמדובר במכירת נכס שרשות הפיתוח היא אחד מבעליו, ולא מצא לנכון להעיר, ולו בהערת אגב, כי פירוק בדרך של מכירה, כשמדובר במקרקעי רשות הפיתוח, נוגד לכאורה את החוק (כטענת ב"כ המינהל בפניי). בנוסף לכל האמור לעיל אעיר כי, לטענת התובעים בסיכומי התשובה מטעמם, חל כירסום ניכר בעיקרון לפיו לא ניתן למכור מקרקעין, שהם מקרקעי ישראל, לידיים פרטיות. הם מפנים בענין זה לדו"ח ועדת גדיש מיום 1/6/05, להחלטה מס' 3759 של ממשלת ישראל מיום 19/6/05, להחלטה מס' 1169 של מועצת מקרקעי ישראל מיום 5/1/09, ולמקרים בהם החליט המינהל, באישור הממשלה, למכור מקרקעין שהם מקרקעי ישראל במכרז פומבי (בגבעתיים, באור יהודה, בתל אביב). סיכום האמור עד כאן הוא, שאני דוחה את טענת המינהל כי לא ניתן להורות על פירוק השיתוף בדרך של מכירה פומבית, מהטעם שמדובר במקרקעין שקק"ל שותפה בהם. עתה נותר לברר מהי דרך המכירה הראויה במקרה זה. כפי שציטטתי לעיל מפרשת חזקיהו נ' שרף, הדרך הרגילה היא דרך המכירה הפומבית, ואם מי מהצדדים מבקש כי המכירה לא תהיה פומבית, אלא בין השותפים לבין עצמם, עליו חובת ההוכחה כי דרך זו הינה, בנסיבות הענין, יעילה וצודקת יותר. במקרה שבפניי, מקובל על שני הצדדים כי לא תהיה מכירה פומבית, אלא מכירה בין התובעים לבין המינהל בלבד. זוהי הדרך המוצעת ע"י התובעים בסיכומיהם (סעיף 1(א), וסעיף 24). רק כדרך שניה, חלופית, מציעים התובעים לקיים מכירה פומבית (סעיף 1(ב), וסעיף 25). זוהי גם הדרך המוצעת ע"י ב"כ המינהל בסיכומיה (סעיף 10). ההבדל בין עמדות הצדדים הוא בכך, שלשיטת המינהל יש לו קדימות על פני התובעים וכל צד שלישי אחר, והמכירה תהיה רק "בכיוון אחד" קרי, המינהל הוא שירכוש את חלקם של התובעים במקרקעין. ואילו לשיטת התובעים, אין למינהל כל זכות קדימה ביחס אליהם, וצריכה להתקיים התמחרות רגילה באופן שכל צד יכול לרכוש את חלקיו של משנהו במקרקעין. מכיוון שהדרך של מכירה בין השותפים לבין עצמם (בהבדלים שציינתי) מקובלת למעשה במקרה זה על שני הצדדים, ברור שזוהי הדרך שעלי להעדיף. אין כל סיבה בדין או בהיגיון לכפות על הצדדים מכירה פומבית, כשהמינהל מתנגד לכך, והתובעים גם הם אינם מעדיפים את הדרך הזאת, אלא מסכימים (כאפשרות ראשונה, וכנראה - מועדפת) להתמחרות פנימית בין השותפים לבין עצמם. אם דרושה ראיה למסקנה זו, אצטט מענין ע"א (ת"א) 3860/07 (אתר נבו), בפיסקה 20 לפסה"ד: "צדק ביהמ"ש קמא במסקנתו שלאחר שהמשיבים הסכימו גם לחלופה של התמחרות פנימית בין השותפים, זאת היתה הדרך הראויה לביצוע פירוק השיתוף". השאלה היחידה שנותרה אפוא היא האם אכן למינהל זכות קדימה לרכישת חלקם של התובעים במקרקעין, והאם אכן המכירה חייבת להיות "חד כיוונית", היינו, המינהל הוא בהכרח זה שירכוש את חלקם של התובעים. המינהל מבסס את אותה "זכות קדימה" על הטענה בדבר איסור למכור מקרקעין, שהם מקרקעי ישראל (ר' סע' 34 לסיכומי המינהל). כבר התייחסתי ודחיתי טענה זו לעיל, ואין כמובן כל צורך לחזור על הדברים. אין ולא יכול להיות כל בסיס אחר לטענה בדבר "זכות קדימה". זכות קדימה נתונה בחוק המקרקעין רק בהתאם להוראות סע' 99 - 101 לחוק. חוק המקרקעין במפורש נמנע מלקבוע זכות קדימה לבעלים המשותפים ברכישת הנכס המשותף (פרופ' י' ויסמן, "דיני קניין-בעלות ושיתוף", תשנ"ז-1997, בעמ' 314). יתר על כן, ביהמ"ש המחוזי אף ביטל הוראה של בימ"ש השלום, שבה ניתנה לרשות הפיתוח הזכות להשוות להצעה הגבוהה ביותר שתתקבל במכירה הפומבית, ולרכוש את המקרקעין בעצמה (ע"א (חי') 1077/05 לוי נ' מדינת ישראל, שנזכר לעיל). הנה כי כן, לא ניתנו לרשות הפיתוח "זכויות יתר" כלשהן, אלא נקבע כי עליה להשתתף במכירה הפומבית, ככל משתתף אחר. יתר על כן, אין בידי שותף במקרקעין (והמינהל בכלל זה) הזכות לדרוש כי פירוק השיתוף ייעשה במכירה "חד כיוונית", היינו, שדווקא הוא יהיה זה שירכוש את חלקו של שותפו (כפי שהמינהל דורש במקרה שבפניי). כאסמכתא לכך אביא את פסיקת ביהמ"ש המחוזי בענין ע"א (ת"א) 3860/07 בעלי זכויות בגוש 6884 חלקה 10 נ' ויסמן (אתר נבו), שם נקבע כי - "הזכות של כל שותף לדרוש את פירוק השיתוף, אין בה משום הקניית זכות לשותף אחד "להפקיע" את זכותו של השותף האחר. הרעיון שעומד בבסיס פירוק השיתוף הוא כי כל שותף יהיה רשאי אף הוא להתמודד במסגרת ההתמחרות, על מנת לרכוש את חלקי השותפים האחרים. כפיית מכר זכויותיהם של מקצת מהשותפים לשותפים האחרים, משמעותה ביטול האפשרות של מקצת השותפים לנסות ולרכוש את זכויות השותפים האחרים. ................ לא בכדי לא הפנו המערערים לפסיקה אשר הורתה על פירוק שיתוף במקרקעין באופן שבית המשפט יכוף על אחד השותפים למכור את חלקו לשותפים האחרים. ............... אין מקום, גם מהבחינה המהותית, כי בית המשפט יורה על אופן פירוק השיתוף בדרך של כפייה על אחד השותפים למכור חלקו לכל המרבה במחיר, וחלקו בלבד..." ............... אין מקום כי בית משפט יכפה על שותף מכירת זכויותיו, וזכויותיו בלבד". לסיכום, אני מורה על פירוק השיתוף במקרקעין, הידועים כחלקה 4/2 בגוש 6597, בדרך של התמחרות פנימית בין התובעים לבין המינהל. ההתמחרות תתנהל בדרך הרגילה, וללא כל "זכויות יתר" למינהל, וכאשר התוצאה הסופית עשויה להיות או מכירת חלקיהם של התובעים למינהל, או מכירת חלקיו של המינהל לתובעים. באשר לשווי המקרקעין (חלקה 4/2), המינהל יגיש, בתוך 45 יום מהיום, את שמאות השמאי הממשלתי, אם קיימת כזאת, ביחס למקרקעין אלה. לאחר מכן, וככל שיהיה בכך צורך, ימונה שמאי מטעם בית המשפט, לצורך קביעה סופית ומכרעת של שווי המקרקעין. אני ממנה את השמאי מר שאול ויסמן לניהול ההתמחרות ויתר ההליכים שבעקבותיה, עד לגמר הפירוק בתיק זה. מר ויסמן יגיש דו"ח לבית המשפט, עד יום 30/6/09. מצאתי לנכון, חרף התנגדות המינהל, למנות לתפקיד זה את מר ויסמן, בעיקר משום שהוא ליווה את כל הטיפול בתיק זה ובתיק 559/06 מתחילתם ועד היום הזה, ואף מונה, בהחלטתי מ-30/4/07 (אותה ביטלתי ביום 25/12/07), לתפקיד כונס, והפקיד ערובה בקשר לכך. הוא מכיר את המקרקעין וכל הכרוך בהם, וטיפל בצדדים המקצועיים הקשורים בחלוקתם בעין. נראה לי כי מינויו עשוי להביא לסיום הליך פירוק השיתוף, בדרך מהירה ויעילה יותר מאשר מינויו של גורם חדש, אשר יצטרך ללמוד את כל הפרשה מתחילתה. עם זאת, מינויו מותנה בכך שמר ויסמן יקצוב מראש ויודיע לצדדים עד 31/3/09 את שכרו בקשר למינוי זה (ניהול ההתמחרות ויתר ההליכים שבעקבותיה, עד לגמר הפירוק בחלקה 4/2) ותושג הסכמה בין כל הצדדים בענין גובה השכר, וחלוקתו בין הצדדים. בהעדר הסכמה, יוכלו הצדדים לטעון בענין זה בפני ביהמ"ש, או לבקש מינוי אדם אחר לתפקיד, או לקיים את הליך ההתמחרות ויתר ההליכים עד לגמר הפירוק, באמצעות עורכי הדין מטעם שני הצדדים וללא צורך במינוי אדם שלישי. הנתבעת תישא בהוצאות ושכ"ט עו"ד של התובעים בסך כולל של 30,000ש"ח בצירוף מע"מ ובצירוף הפרשי הצמדה וריבית כחוק מהיום ועד התשלום בפועל. ניתן היום, ה' אדר תשס"ט, 1 מרץ 2009, בהעדר הצדדים. המזכירות תשלח עותק פסק דין זה לב"כ הצדדים. זכות קדימה במקרקעיןמקרקעין