התנאי הבסיסי ליצירת אירוע המחייב בהיטל השבחה, הינו קיומה של השבחה במקרקעין. בנוסף, נדרש קשר סיבתי בין ההשבחה לבין התוכנית, מתן ההקלה או השימוש החורג. המלומד אהרן נמדר, היטל השבחה, תשע"ב- 2011 "לסיכומו של דבר, כדי שיוטל ההיטל על אירוע כלשהו חייבים להתקיים שני תנאים מצטברים: ראשית, יש צורך שתתרחש השבחה במקרקעין המסוימים, ושנית עליית השווי צריכה להיגרם עקב אישורה של תכנית, מתן הקלה או שימוש חורג. אם אחד מהתנאים הנ"ל לא מתקיימים, כגון אם לא התרחשה השבחה כלשהי, או שהתרחשה השבחה במקרקעין אך לא בגין אישורה של תוכנית או מתן הקלה או שימוש חורג, כי אז לא ניתן לחייב את בעלי המקרקעין בהיטל" (שם, עמ' 63). יפים לעניין זה, דברי כב' השופט חשין בדנ"א 3768/98 קרית בית הקרם בע"מ נ' הועדה המקומית לתכנון ולבניה, ירושלים, פ"ד נו (5), 49, 62: "חיוב בהיטל השבחה נגזר מעלייה בשוויים של מקרקעין. באין עלייה בשוויים של מקרקעין לא יקום ולא יהיה היטל השבחה... ואולם אדם לא יחוב בהיטל השבחה אך בשל עלייה בשוויים של מקרקעין. לחיובו של אדם בהיטל השבחה עליית שווי המקרקעין חייבת שתעמוד בקשר סיבתי ישיר לשינוי תכנון שנעשה לפי חוק התכנון והבניה (אישור תכנית מקומית או תכנית מפורטת, מתן הקלה או התרת שימוש חורג). רק אם עליית השווי באה עקב אותם שינויי תכנון המנויים בחוק, רק-אז יחוב אדם בהיטל השבחה". מקרקעיןהשבחה