להלן פסק דין בנושא ערר על דחיית השגה - מס רכישה: פ ס ק ד י ן עמוס זמיר, שופט (דימוס): - בפנינו ערר שהגישו העוררים על החלטת המשיב מיום 26.7.04, לפיה נדחתה השגתם של העוררים, הן בענין גובה מס הרכישה והן בענין רכישת הקרקע בקומה העליונה של הבנין ע"י העוררים מס' 2 ו-3 וקבלת שירותי בניה מהעוררת מס' 1, וראה ב-2 העיסקאות הנ"ל עיסקה אחת של רכישת דירה ע"ח העוררים מס' 2 ו-3. ואלה הן העובדות, בקצרה, הצריכות לענייננו: העוררת מס' 1 הינה חברה קבלנית לבנין. העורר מס' 3 הוא בעל השליטה בעוררת מס' 1. העוררת מס' 2 הינה אשתו של העורר מס' 3. ביום 19.2.2003 נערך ונחתם הסכם מכר בין בעלי המגרש (חלקה 1082 בגוש 3703 - להלן "המגרש") לבין הקונים, הם העוררים, לפיו רכשו העוררים את המגרש הנ"ל, והכל לפי החלקים שהעוררים, או מי מהם, קבלו עפ"י ההסכם הנ"ל. 5. עפ"י ההסכם הנ"ל רכשו העוררים 2 ו-3 16.3% מהמגרש הנ"ל, ובתמורה התחייבו שניים אלו לשלם למוכרים סך של 90,000$ במזומן. 6. כמו-כן, עפ"י ההסכם הנ"ל נעשתה עיסקת קומבינציה בין העוררת מס' 1 לבין המוכרים, לפיה התחייבה העוררת מס' 1 למסור לבעלותם של המוכרים שלוש דירות בנות 4 חדרים כל אחת בבנין שייבנה ע"י העוררת מס' 1 על המגרש הנ"ל. 7. באותו יום שבו נערך ונחתם ההסכם הנ"ל, נערך הסכם בין העוררים 2 ו-3 לבין העוררת מס' 1, ובו הוסכם על הזמנת שירותי בניה של העוררת מס' 1 לבניית דירת הגג (על השטח שרכשו העוררים מס 2 ו-3) בבנין שיבנה על המגרש בהתאם לעיסקת הקומבינציה. 8. המשיב הוציא שומה לעוררת מס' 1 וקבע את שווי הרכישה לבניית הדירות בבנין שיבנה (שווי קניה לחדר, להלן - "קל"ח", לפי 15,000$ ), ולגבי העוררים 2 ו-3 קבע המשיב כי העיסקה שהם עשו עם העוררת מס' 1 היא עיסקה מלאכותית, ויש לראות הכל כעיסקה אחת, לפיה רכשו העוררים 2 ו-3 דירת גג בת 6 חדרים. המחלוקות שעומדות להכרעה בערר זה הן שתיים: א) לגבי העוררת מס' 1 - מהו שווי הזכויות שנרכשו על ידה? המשיב קבע שווי של 15,000$ לקל"ח, וסה"כ שווי של 300,000$, בעוד שהעוררת מס' 1 טוענת לשווי קל"ח של 13,125$ ובסה"כ לשווי של 262,500$. ב) לגבי העוררים מס' 2 ו-3 - האם יש לראותם כמי שרכשו דירה מהעוררת מס' 1 (לפי גירסת המשיב),או כמי שרכשו זכויות במגרש (16.3%), דהיינו זכויות בקרקע לבניה בלבד, ממוכרי המגרש (כטענת העוררים 2 ו-3)? עלות הקל"ח חושבה ע"י המשיב לפי ערך הקרקע לדירת הפנטהאוס שנרכשה ונבנתה עבור העוררים 2 ו-3. אין כל ספק כי שווי קרקע לדירת פנטהאוס גבוה מזה של דירה רגילה. חוות דעתו של השמאי, גילעד מאירי (מוצג מ/4), מביאה תחשיב הגיוני ונכון. אכן, מהשמאות הנ"ל ניתן להסיק ולהשליך על הקל"ח שצריך להיות מבוסס על שווי קרקע של דירה רגילה ולא של דירת פנטהאוס. עפ"י עדותו של מר יובל רוקח, נציג המשיב (ישיבה מיום 19.3.06), עולה כי המשיב חישב את שווי הקל"ח עפ"י אמות המידה של מכירת הדירות "הרגילות" במחצית השניה של שנת 2004 ובמחצית הראשונה של שנת 2005. את שווי המכירה יש לקבוע, בהתאם לדין, במועד עריכת ההסכם.. ההסכם בין המוכרים לבין העוררים נערך בחודש מרץ 2003, דהיינו כשנה וחצי עד שנתיים ממועד מכירת הדירות. לתקופה זו של שנה וחצי עד שנתיים ישנה חשיבות רבה לענין השווי. כאמור, מקובלת עלי שמאותו של השמאי, גלעד מאירי, שקבע את היטל ההשבחה, ועפ"י כל הממצאים והדברים המובאים בשמאות הנ"ל, ניתן לומר שיש סבירות טובה והגיונית לטענת העוררים לגבי שווי הקל"ח. ולענין העיסקה שבין העוררים מס' 2 ו-3 לבין העוררת מס' 1 - מדובר כאן בהסכם שנערך כדין בין שתי אישויות משפטיות. האחת היא העוררת מס' 1, והשניה היא שני העוררים 2 ו-3 ביחד. לא באה בפנינו של ראיה שמדובר, כאילו, בעיסקה מלאכותית. עפ"י ההסכם עם מוכרי המגרש, התחייבו שני העוררים האלה לרכוש חלק מסויים מהמגרש ושילמו מכספם עבור רכישה זו סכום של 90,000$. לאחר מכן הם הגיעו הם לידי הסכם עם העוררת מס' 1 לקבלת שירותי בניה. האם נאמר שרק בגלל העובדה שהעורר מס' 3 הוא בעל השליטה בחברה העוררת מס' 1, ובגלל עובדה זו בלבד, שהעיסקה היא מלאכותית? הדעת אינה סובלת זאת. מה היינו אומרים, נניח, עם העוררים היו מגיעים להסכם קבלת שירותי בניה עם חברה קבלנית זרה? האם גם במקרה כזה היינו אומרים ש"העיסקה מלאכותית"? בודאי שהתשובה לכך היתה שלילית. הכספים ששלמו העוררים 2 ו-3 למוכרים היו מכספם הפרטי ולא מכספי החברה. בודאי שהעוררים 2 ו-3 רשאים היו לרכוש באופן פרטי חלק מהמגרש לבנית דירת גג עבורם, וכך הם אכן עשו. גם ההתקשרות שלהם עם העוררת מס' 1 הינה הגיונית וסבירה. האם היה הדבר אפשרי שעפ"י עיסקת הקומבינציה, העוררת מס' 1 היא זו שתיבנה את הדירות "הרגילות"בבנין שנבנה על המגרש, ואילו את דירת הגג תבנה חברה קבלנית אחרת? הדבר לא רק שאינו מתקל על הדעת, אלא נראה לי שגם אינו אפשרי באופן מעשי ותפעולי. בפסה"ד ע"א 7414/02, חב' אולשביצקי ופישר בע"מ נגד מנהל מס ערך מוסף חיפה, קבע ביהמ"ש העליון, ואני מצטט: "התשתית העובדתית שקבע בית המשפט קמא קרי שאולשביצקי ופישר רכשו את חלקם בקרקע בכספם הפרטי, מובילה למסקנה כי לא נרקמה במקרה זה עיסקה מלאכותית". המשיב טוען שפסה"ד הנ"ל דן במס ערך מוסף ואינו מתאים למהות העניינית של מיסוי מקרקעין, ולכן אין מקום ללמוד ממנו דבר. אין דעתי כדעתו. לדעתי ניתן בהחלט ללמוד גזירה שווה מן האמור בפסה"ד הנ"ל לענייננו. בענייננו, כמו העובדות בפסה"ד אולשביצקי, נרכשה חלקת המגרש בכספם הפרטי של העוררים 2 ו-3, ולכן אין כל מקום לומר שהעיסקה שלהם בכל מה שקשור ברכישת חלקה זו ובנית דירת הגג על חלקה זו היתה משום עיסקה מלאכותית. ייאמר גם זאת: אם נאמץ את גירסת המשיב, הרי בכל מקרה שבו מתקיימת עיסקה שבה שותפים אדם פרטי וחברה שבשליטתו כקונים קרקע, חלקה בתשלום במזומנים וחלקה כעיסקת קומבינציה, כי אז אף פעם לא תוכל עיסקה כזו להיחשב כעיסקה אמיתית. מסקנה כזו אין הדעת סובלת. הכלל הוא שכל אישיות משפטית - אדם או גוף משפטי אחר כגון תאגיד - יכולה ורשאית לעשות עיסקה, ואין כל חשיבות אם מדובר בשני זרים או באדם ובחברה שבשליטתו, ובתנאי שמתקיימים התנאים שלא מדובר בעיסקה מלאכותית. לאור כל האמור לעיל, אני מציע לחברי לקבל את הערר, ולחייב את המשיב לשלם לעוררים הוצאות כוללות בסך של 6,000 ₪, בצירוף רבית והצמדה עפ"י החוק החל מהיום ועד לתשלום המלא בפועל. עמוס זמיר, שופט (דימוס) יו"ר טוביה גרינברג, רו"ח: אני מסכים. טוביה גרינברג, רו"ח חבר יחיאל מונד, רו"ח: אני מסכים. יחיאל מונד, רו"ח חבר הוחלט ונפסק כאמור בפסק דינו של יו"ר הוועדה, השופט בדימוס עמוס זמיר. מיסיםמס רכישהערר