להלן פסק דין בנושא פיצוי לפי חוק יישום תכנית ההתנתקות: פסק דין 1. עניינם של הערעורים שבפני שהדיון בהם אוחד בהחלטתה של ועדת הזכאות לפי חוק יישום תכנית ההתנתקות, תשס"ה - 2005 ( להלן- "החוק" ו "הוועדה" בהתאמה), לקבוע את זכאותם של המערערים עבור בית המגורים שלהם על פי אמת המידה הקבועה בסעיף 2(א)(2) לתוספת השנייה לחוק, אשר מקנה פיצוי בגין בית מגורים שנבנה על ידי משרד הבינוי והשיכון או על ידי חברת בניה, בשיעור של 3,825 ₪ למ"ר, ולא לפי סעיף 2(א)(3) לתוספת זו, אשר מקנה פיצוי עובר בית מגורים שנבנה בבניה עצמית בסכום של 4,500 ₪ למ"ר. 2. המשיבים בע"א 9063/07 התגוררו ביישוב רפיח-ים החל משנת 1997 (להלן- "היישוב"). המשיבים בע"א 9067/07 התגוררו ביישוב מאז שנת 1991. בסוף שנות ה- 80 התקשרה האגודה השיתופית רפיח -ים ( להלן- האגודה) בהסכם עם חברת א.א.פלד לבניית 26 בתים ביישוב. 16 מהבתים היו מיועדים מלכתחילה עבור חברים ספציפיים באגודה. עשרת הבתים הנוספים יועדו לחברים נוספים שיצטרפו בעתיד ליישוב. החברה נקלעה לקשיים כספיים ובשנת 1990 הועבר המשך ביצוע הפרויקט לחברה אחרת. המשיבים שכרו עם בואם ליישוב אחד מעשרת הבתים שנבנו עבור התושבים העתידים להצטרף ליישוב ומאוחר יותר רכשו את הבית. 3. בחוק נקבעו שני מסלולים עיקריים לתשלום פיצויים למתיישבים עבור בית המגורים שלהם. המסלול האחד, המכונה בחוק מסלול א', הוא מסלול המעניק פיצוי למי שהיה ביום הקובע בעל זכות בבית מגורים ביישוב מפונה (סעיף 35). המסלול השני, המכונה בחוק מסלול ב', מעניק פיצוי למי שהיה ביום הקובע בעל זכות בבית מגורים ביישוב מפונה ומרכז חייו ביום הקובע ובמשך שנתיים רצופות בתכוף לפני היום הקובע, היה ביישוב המפונה שבו מצוי בית המגורים, או לחלופין, אם מרכז חייו היה ביישוב המפונה במשך תקופה של שמונה שנים רצופות לפחות עד עשרים וארבעה חודשים שקדמו ליום הקובע ( סעיף 36 לחוק). מסלול א' מעניק למתיישב פיצוי שגובהו נקבע לפי סוג בית המגורים ושטחו. פיצוי לפי מסלול ב' כולל פיצוי לפי מסלול א' וכן סכום נוסף המוכפל במקדם וותק כמפורט בסעיף 3 לתוספת השנייה. 4. על פי סעיף 2 לתוספת השנייה לחוק נקבעו שלושה טיפוסים של בתי מגורים, תוך הבחנה בין הפיצוי שישולם לכל מ"ר של בנייה כדלקמן: (1) בית מגורים שנבנה בבניה טרומית- מתועשת על ידי משרד הבינוי והשיכון או על ידי חברת בנייה - 3,150 למ"ר. (2) בית מגורים אחר שנבנה על ידי משרד הבינוי והשיכון או על ידי חברת בנייה - 3,825 למ"ר. (3) בית מגורים שנבנה בבנייה עצמית על ידי בעל זכות בבית המגורים או על ידי מי מטעמו - 4,500 ₪ למ"ר. 5. הצדדים אינם חלוקים על כך שהמסלול לפיו יחושב הפיצוי המגיע למשיבים בע"א 9063/07 הוא מסלול ב' הקבוע בסעיף 36 לחוק. הם גם אינם חלוקים על כך שהמשיבים לא בנו את הבית נשוא הפיצוי אלא רכשו אותו מהאגודה, שהיא, מצידה, רכשה את הבית כפי שזה נבנה על ידי חברת בנייה. המחלוקת בין הצדדים נפלה בשאלה האם סיווג הבנייה של הבית, לצורך הפיצוי, ייקבע בהתאם ל"בית מגורים אחר שנבנה על ידי משרד הבינוי והשיכון או על ידי חברת בנייה" (פיסקה (2)), או לפי "בית מגורים שנבנה בבנייה עצמית על ידי בעל זכות בבית המגורים או על ידי מי מטעמו" ( פיסקה (3)). 6. הוא הדין במשיבים בע"א 9067/07. גם כאן הצדדים אינם חלוקים על כך שהמסלול אשר על בסיסו יחושב הפיצוי המגיע למשיבים הוא מסלול ב' הקבוע בסעיף 36 לחוק. ביתם של המשיבים נבנה במקור כבית ובו קומה אחת בשטח של 85.44 מ"ר, עליה הם בנו קומה נוספת ששטחה זהה לשטח הקומה המקורית. ועדת הזכאות סיווגה את הקומה השנייה של הבית כבית מגורים שנבנה בבניה עצמית, בעוד שאת הקומה הראשונה היא סיווגה, בדומה לביתם של המשיבים בע"א 9063/07, כבית מגורים שנבנה על ידי משרד הבינוי והשיכון או על ידי חברת בניה. כתוצאה מסיווג זה, הבסיס לפיצוי לכל מ"ר של קומת הקרקע נמוך מבסיס הפיצוי של הקומה שמעליה. המחלוקת בין הצדדים נפלה לפיכך סביב השאלה האם קומת הקרקע, היא המבנה המקורי שנרכש מהאגודה, תסווג באופן דומה לסיווגה של הקומה העליונה, היינו כבית שנבנה בבניה עצמית על פי הקבוע בסעיף 2(א)(3) לחוק, כטענת המשיבים, או כבית שנבנה על ידי משרד הבינוי והשיכון או על ידי חברת בניה על פי האמור בסעיף 2(א)(2) לחוק, כפי שקבעה ועדת הזכאות. מחלוקת נוספת בין הצדדים נפלה בגין משטח בטון בשטח של 22.85 מ"ר אותו ביקשו המשיבים להוסיף לשטח הבית שנבנה בבניה עצמית, באופן שיחד עם הקומה השנייה (שלגביה אין מחלקות כי נבנתה בבנייה עצמית) שטח הבית הכולל שנבנה בבנייה עצמית יהא גדול משטח הבית שלא נבנה בבנייה עצמית. זאת משום שבמקרה של בניה מעורבת, החוק קובע שהפיצוי יחושב לפי הסיווג של הבנייה ששטחה עולה על 50% משטח הבית. 7. בית המשפט קמא (כב' השופט מ' סובל) קיבל את עמדת המשיבים וקבע שיש לסווג את הבנייה לפי החלופה הקבועה בסעיף 2(א)(3), אך דחה את עמדת המשיבים בע"א 9067/07 בנוגע להכללת משטח הבטון בשטח הבית. בפסק הדין נקבע כי הנתון המבחין בין פסקה (2) לפסקה (3) הוא זהות הגורם אשר בנה את הבית. עם זאת נקבע כי ההבחנה בין שתי הקטגוריות אינה מוחלטת ותיתכן חפיפה ביניהן, וזאת בשל כך שגם לפי סיווג הבניה שבסעיף 2(א)(3) לחוק, הבניה אינה חייבת שתתבצע על ידי בעל הזכות בבית המגורים עצמו, ויוכל שתתבצע גם "על ידי מי מטעמו". אותו גורם הבונה את הבית "מטעמו" של בעל הזכות בבית המגורים, נקבע בפסק הדין, אינו חייב להיות בשר ודם אלא יכול להיות גם חברת בנייה. במקרה זה, נקבע, בעל הזכות בבית המגורים הייתה האגודה, וחברת הבניה היא זו שבנתה את הבית מטעמה של האגודה. בשל החפיפה הקיימת כאמור, נקבע בפסק הדין, ההחלטה בדבר מעמדה של חברת הבנייה, כמי שבונה לעצמה או כמי שבונה מטעמו של בעל זכות בבית מגורים, מצריך שימוש במבחני עזר שהעיקרי בהם הוא מבחן טיב הבנייה. השימוש במבחן זה, נקבע בפסק הדין, "דורש לסווג את הבנייה לגדרה של פיסקה (3) וזאת "משום שניכר ממתכונת ההתקשרות בין האגודה השיתופית לבין שתי החברות הקבלניות כי תכליתה הייתה להביא להקמת בתים ברמת טיב גבוהה". בית המשפט קמא ביסס קביעה זו על שלוש אינדיקציות: "ראשית, מרבית הבתים שנבנו במסגרת אותה התקשרות (16 מתוך 26) נועדו למגורי חברי האגודה באותה העת, באופן שכל חבר נשא בעלות הקמת ביתו שלו... . שנית, גם 10 הבתים הנוספים, הם בתי האגודה, לא הוקמו למטרת רווח של האגודה אלא כעתודה עבור מתיישבים שתוכננו להיקלט ביישוב. האגודה, כנאמנה וכמייצגת של אותם מתיישבים עתידיים, אמורה הייתה למקסם גם לגביהם את התמורה המתקבלת מהקבלן ולדאוג לכך שהבניה תתבצע ברמה גבוהה. שלישית, הדאגה להשבחת הבניה קיבלה ביטוי מעשי בשטח, בשינויים מרובים שבוצעו בבתים במהלך הבניה בהשוואה למפרט האחיד שהוזמן מלכתחילה מחברות הבנייה". 8. בית המשפט קמא הוסיף וקבע, שהאגודה נחשבת ל"בעל זכות בבית המגורים" כנדרש בפסקה (3), וזאת למרות שהיא אינה רשומה במרשם האוכלוסין כנדרש בהגדרת המונח "ישראלי" המצוי בהגדרת "בעל זכות בבית המגורים" (סעיף 32 לחוק). דחיית ערעורם של המשיבים בע"א 9067/07 בעניין משטח הבטון, בוססה על כך שבנייתו של משטח זה הסתיימה לאחר היום הקובע (6.6.04). 9. המדינה מערערת על פסקי הדין. לטענתה, בית המשיבים נבנה בבנייה מרוכזת הנופלת תחת הסיווג הקבוע בסעיף 2(א)(2) לחוק. טענתה זו מבססת המדינה על כך שהמשיבים רכשו אחד מבין 10 בתים אשר נבנו על פי מפרט אחיד ועל כן בתים אלו לא יועדו עבור אנשים ספציפיים אלא נבנו כ"מלאי" במסגרת בנייה מרוכזת. לטענת המדינה, בית המשפט קמא טעה משנתן משקל לשיקול של טיב הבנייה. זאת מאחר ואמת המידה המבחינה בין בניה לפי סעיף (2) לבין בניה לפי סעיף (3) מבוססת אך ורק על השאלה אם בית המגורים נבנה על ידי בעל הזכות בבית המגורים או מי מטעמו או שנבנה על ידי משרד השיכון או על ידי חברת בניה. מבחן זה אינו מערב שיקולים של טיב או עלות הבנייה. אמת מידה זו מתחייבת, טוענת המדינה, כדי שיישום המסלול הנורמטיבי יאפשר הכרעה ברורה ופשוטה, היינו - לפי זהות מבצע הבנייה. לגישתה, ביסוס הסיווג על שיקולים של טיב הבניה או עלותה נוגד את הרציונל העומד ביסוד המסלול הנורמטיבי, והדבר יביא להפיכתו של מסלול זה למסלול פרטני דה- פקטו. עוד טוענת המדינה, שבמקרים בהם הבנייה בוצעה על ידי חברת בנייה, כמו במקרה שלפנינו, היא תוכל להיחשב כבניה עצמית רק אם בוצעה מטעם בעל הזכות בבית המגורים. במקרה הנוכחי הבניה בוצעה שנים לפני שהמשיבים הגיעו ליישוב ועל כן לא ניתן לומר שהיא בוצעה מטעמם. אשר לאגודה, טוענת המדינה, זו אינה יכולה ליפול בגדרו של "בעל זכות בבית המגורים", שכן בעל הזכות יכול להיות רק "אדם הרשום במרשם האוכלוסין", וזאת לאור ההגדרות של מונח זה בסעיפים 2 ו 32 לחוק, מה גם שלפי סעיף 83 לחוק, אגודה שיתופית לא תהא זכאית לפיצויים לפי חוק זה זולת חריג אחד שאינו רלוונטי לענייננו. 10. המשיבים בע"א 9063/07 טוענים, מנגד, כי לנוכח החפיפה האפשרית בין המבחן הקבוע בסעיף 2(א)(2) לבין זה הקבוע בסעיף 2(א)(3), אין די במבחן המושתת על זהות הגורם אשר בנה את בית המגורים וכדי לקבוע את סיווג הבניה יש להתחשב בפרמטרים נוספים, בכלל זה טיב הבניה ושווייה. במקרה זה, טוענים המשיבים, בוצעו שינויים רבים בבתי המגורים אשר נבנו, כך שטיב הבנייה, איכותה ובעיקר עלות הבניה אינם תואמים בנייה המבוצעת על ידי חברת בנייה. על כן אין לסווג את הבניה במסגרת סעיף 2(א)(2) אלא לפי סעיף 2(א)(3) לחוק. המשיבים בע"א 9067/07 מוסיפים וטוענים כי בעל הזכות בבתי המגורים שלפנינו הם חברי האגדה אשר באים בנעליה ועל כן אין כל קושי בהגדרות אליהן מפנה המערערת בסעיפים 32 ו 2 לחוק ("בעל זכות בדירת מגורים"; "אדם הרשום במרשם האוכלוסין"). דיון 11. מבחינה עובדתית, אין עוררין על כך שהאגודה היא זו שהתקשרה עם חברה קבלנית על מנת שתבנה את הבית מטעמה, והיא אשר רכשה את הבתים לצורך אכלוסם על ידי חבריה, בין חברים בהווה ובין חברים שייקלטו ביישוב בעתיד. 12. בנסיבות אלה, משהבנייה נעשתה על ידי חברת בניה עבור האגודה, שהיא אשר הייתה הגורם המניע שעמד מאחורי בניית הבתים עבור חבריה, אני סבור שיש לראות את הבניה כבניה עצמית שבוצעה מטעמו של בעל זכות בבית המגורים, כשבעל הזכות היא האגודה. 13. לעניין זה אינני רואה נפקא מינה בכך שהבניה בוצעה במרוכז כאשר הבתים נשוא הערעורים הם שניים מתוך 26 בתים שנבנו יחד, מתוכם 16 בתים היו מיועדים בעת הבנייה לדיירים ספציפיים ו-10 בתים יועדו לחברים שייקלטו על ידי האגודה בעתיד. ראשית, עצם העובדה שהבניה בוצעה באופן מרוכז אינה שוללת את האפשרות שמדובר בבניה עצמית, שהרי המבחן של בנייה מרוכזת כלל אינו מופיע בחוק. נכון הדבר שבניה המתבצעת על ידי משרד השיכון או על ידי חברות בניה היא בדרך כלל בניה מרוכזת, אך מכאן לא נובע ההפך, דהיינו, לא כל בניה מרוכזת תחשב בהכרח לבניה של משרד השיכון או של חברת בניה. שנית, אינני רואה בסיס להבחנה בין 16 הבתים שהיו מיועדים, כבר בעת בנייתם, לרוכשים ספציפיים לבין עשרת הבתים שנועדו לרוכשים עתידיים. בפועל אין כל הבדל בין הבתים, והתוצאה לפיה יינתן ל - 16 הרוכשים הראשונים פיצוי גבוה מזה שיינתן לעשרת הרוכשים האחרים, היא תוצאה מלאכותית שאין לה כל הצדקה עניינית. 14. אינני מקבל גם את טענת המדינה כי האגודה אינה יכולה להיחשב כ"בעל זכות בבית מגורים" שכן היא איננה "אדם הרשום במרשם האוכלוסין". בעניין זה מקובל עלי הניתוח המשפטי שנעשה על ידי בית המשפט קמא. 15. לאור האמור אינני רואה מקום לנקוט עמדה באשר לשאלה אם יש להתייחס, לצורך סיווג הבנייה, לשיקולים של טיב הבניה ועלותה. לאור התוצאה גם אינני נדרש לשאלה אם המשיבים בע"א 9067/07 זכאים לפיצוי בגין משטח הבטון שנבנה על ידם לפי הסיווג של בנייה עצמית. 16. התוצאה היא שהערעורים נדחים. המדינה תשלם למשיבים בכל אחד מהערעורים שכ"ט עו"ד בסכום של 10,000 ₪ בצירוף מע"מ. פיצוייםתוכנית ההתנתקות / מפונים