(1) תביעה נגד קבלן על ליקויי בניה - הקדמה

כאשר רוכשים דירה חדשה עלולים להתגלות ליקויים שונים, אשר יכולים במקרים מסוימים, להוות עילת תביעה נגד הקבלן. במסגרת תביעה נגד קבלן על ליקויי בניה, הרוכשים טוענים כי קיימים ליקויי בניה בדירה שרכשו, בהתאם לחוות דעת מהנדס מטעמם ומבקשים מבית המשפט להשית את עלות התיקונים ועלות הדיור חלופי בזמן התיקונים, על הקבלן. (2) איך מגישים תביעה נגד הקבלן ?

במידה ויש חשד לליקויי בניה, השלב הראשוני הוא הזמנת איש מקצוע לדירה, על מנת שיחוו את דעתו המקצועית לקיומם של ליקויים, הסיבה שגרמה לליקויים ועלות תיקונם. במידה ועולה מחוות הדעת כי מקור הליקויים נובע מבניה רשלנית מטעם הקבלן, עורך דין מומחה לליקויי בניה יכין כתב תביעה המבוסס על חוות דעתו של המומחה. במסגרת תביעות נגד קבלנים בגין ליקויי הבניה, יש לדון במספר מחלוקות משנה: ##ראשית##, יש לברר את האם קיימת אחריות של הקבלן לליקויי הבניה (ככל שיש כאלו), ובמסגרת זו לברר, האם יש להורות על פיצוי כספי או על תיקון הליקויים על ידי הקבלן. ##שנית##, ככל שבית המשפט יקבע כי קיימת אחריות של הקבלן לליקויי הבניה, יש לברר את היקף האחריות ובפרט את שיעור הנזק. ##שלישית## ואחרונה, יש לבחון את חלוקת האחריות בין הקבלן לגורמים נוספים (כגון קבלני משנה או בעלי מקצוע אחרים שאינם בפיקוחו של הקבלן). (3) כיצד מתנהלת תביעה נגד קבלן בבית המשפט ?

##(א)## לאחר הגשת כתב התביעה, הקבלן מגיש כתב הגנה אליו תצורף במרבית המקרים חוות דעת "נגדית" מטעמו. ##(ב)## במסגרת הדיון בתביעות אלו במרבית המקרים חוות הדעת שהצדדים מגישים הן סותרות ולכן בית המשפט ממנה מומחה אובייקטיבי מטעמו על מנת להכריע בין חוות הדעת. ##(ג)## במידה ואחד הצדדים לא מסכים למינוי מומחה מסוים הוא רשאי להגיש בקשה להחלפת המומחה במסגרתה הוא נדרש לנמק מדוע יש להחליף את המומחה שמונה. ##(ד)## לאחר הדיון הראשוני בבית המשפט, המכונה קדם משפט, במידה והצדדים לא הגיעו לפשרה, בית המשפט קובע כי הצדדים יגישו תצהירי עדות ראשית בכתב. ##(ה)## לאחר מכן מתקיים בדרך כלל, קדם משפט נוסף, אשר במסגרתו בודק בית המשפט אפשרות להגיע לפתרון הסכסוך בדרך פשרה ובמידה ולא מצליחים להגיע לפשרה, בית המשפט קובע המשפט מועד לדיון הוכחות (המשפט עצמו). ##(ו)## במסגרת דיון ההוכחות במסגרתו נחקרים העדים: המומחה מטעם בית המשפט, התובעים והנתבעים. ##(ז)## לאחר דיון ההוכחות עורכי הדין מגישים סיכומים. ##(ח)## בשלב הסופי בית המשפט כותב פסק דין שבמסגרתו עליו להכריע בשאלת אחריות הקבלן וגובה הפיצויים. ##(ט)## על פסק הדין ניתן להגיש ערעור. (4) האם הקבלן מתקן את הליקויים או משלם פיצוי כספי ?

כאשר תיקון ליקוי אינו אפשרי או אינו סביר, הרי אין להורות על תיקון הליקוי או פיצוי בגין עלות תיקון הליקוי, וחלף עלות תיקון בפועל יש לפסוק פיצויי המשקף את ירידת הערך בגין הליקוי. במקרים בהם קיימים ליקוי או אי התאמה, אשר תיקונם אינו אפשרי או תיקונם הינו בעלות גבוהה ובלתי סבירה, יש לפסוק פיצוי שישקף את ירידת ערך בגין הליקוי וזאת חלף פסיקת פיצויי המשקף את עלות התיקון. זכותו של קבלן לדרוש שיאפשרו לו לבצע תיקון ליקוי בניה (במקום פיצוי כספי) מכוח הסכמי מכר ומכוח הוראת סעיף 4 ב' לחוק המכר, אינה זכות מוחלטת. משלא מילא הקבלן חובתו במשך זמן ממושך, זכות זו מתבטלת. כמו כן, מתן אפשרות לקבלן לביצוע תיקונים בעצמו, מחייבת הפעלת מנגנון פיקוח באמצעות מומחה מטעם בית המשפט, ומנגנון פיקוח כזה מעצם טיבו טעון הוצאה כספית לא מבוטלות. (5) דוגמא לתביעה נגד קבלן על ליקויי בניה

לבית המשפט הוגשה תביעה כספית נגד הקבלן שבנה את הבית בו מצויה דירת התובעים, במסגרת התביעה נדונה שאלת אחריות הקבלן על ליקויי בניה שהתגלו: 1. לטענת התובעים, הקבלן הפר את ההסכם שקשר עימם ואחראי כלפיהם בשל רשלנותו, בגלל שמסרלהם דירה עם ליקויי בנייה, ועל אף דרישות מטעם התובעים לתיקון ליקויי בניה, נותרו ליקויים בדירה התובעים דרשו פיצוי כספי בשיעור העלות, שתידרש לתיקון הליקויים, בתוספת פיצוי, בגין נזקים נלווים שנגרמו להם. לתמיכת תביעתם, צירפו התובעים חוות דעת של מהנדס. 2. בכתב ההגנה, שהוגש מטעם הקבלן, הכחיש את הטענה כי הוא התרשל, וכפר בקיום הליקויים, שפורטו בחוות דעת המומחה. הקבלן טען כי אם נותרו ליקויים כלשהם, הרי הם נגרמו בשל עבודות נוספות שביצעו התובעים לאחר שקיבלו את המפתחות לדירה. לחלופין, ביקש הקבלן מבית המשפט לקבוע, כי אם ימצא בית המשפט, שהוא אחראי לליקויי בנייה כלשהם, יתאפשר לו לתקן את הליקויים בעצמו. 3. בית המשפט קבע כי הוכח, שהקבלן לא תיקן את כל הליקויים, או לפחות את מרביתם, בטרם הגשת התביעה וכיוון שהקבלן לא הוכיח, שעוד לפני הגשת התביעה, ולפני קבלת חוות דעת המומחים ביקש לתקן את הליקויים והדבר לא התאפשר לו, הרי הוא הפסיד את הזכות שהוענקה לו לפי לחוק המכר (דירות), לבצע התיקונים בעצמו ובית המשפט קבע כי התובעים זכאים לקבלת פיצויים כספיים בגין ליקויי הבנייה. בית המשפט פסק כי התובעים יהיו זכאים לפיצוי גם בגין ביצוע על ידי קבלנים מזדמנים וגם בגין פיקוח. אין שום סיבה, שהתובעים לא יקבלו פיצוי כספי מלא בגין הסכומים, שיהא עליהם להוציא מכיסם כשיהיו מעוניינים לבצע התיקונים בכוחות עצמם, על ידי קבלנים, שיועסקו על ידם תחת פיקוח מהנדס שישכרו שירותיו. 4. נפסקו פיצויים בין היתר בגין: ריצוף קרמי, עבודות טיח פנים, חלון אמבטיה, דלתות פנים, עבודות חשמל, עבודות אינסטלציה, בניית קיר הפרדה בעליית הגג, רטיבות איטום וניקוז, מרזבים לאורך שולי גג הרעפים, קשירת רעפי גג לקונסטרוקציית הגג, פירוק הרעפים בגג והתקנתם מחדש, שקיעת הריצוף המשתלב באזור החנייה, סדקים וגימור לקוי בחגורת הבטון שבהיקף רצפת מרפסת הגג, תיקון חלון מטבח, החלפת מחיצות איטונג לבלוקים בטון, ירידת ערך בגין מדרגות טרפזיות, פיצוי בגין פריטים שלא סופקו, זיכוי עבור שיש המטבח, זיכוי עבור שערים לחנייה ולכניסה לבניין להולכי רגל ואינטרקום ופיקוח הנדסי. 5. בנוסף קבע בית המשפט פיצויים כל עוגמת נפש וציין כי אין ספק, שעוגמת נפש רבה, ותיגרם גם בעתיד, בגין ליקויי הבנייה עצמם שכן מאז קבלת הדירה ועד ליום מתן פסק הדין חיים התובעים בדירה מלאת ליקויים, דירה בה הריצוף בשיפוע והקירות מלאים בסדקים חוזרים ונשנים למרות תיקונים שנעשו התובעים נאלצו להשקיע זמן לא מבוטל בפניות אין ספור לקבלן הן בעל פה והן בכתב, בדרישה לבוא ולתקן הליקויים; בגין אותם ליקויים נאלצו התובעים להישאר בבית בעת ביצוע התיקונים החלקיים שבוצעו;. 6. לבסוף פסק בית המשפט, כי הקבלן ישלם לתובעים את הוצאות המשפט ואת שכר הטרחה שהתחייבו התובעים לשלם לעורך דינם. בניהליקויי בניהקבלן