האם המשך החזקה בנכס על ידי הנתבע לאחר תום תקופת השכירות מהווה הסכמה מצידו - לגובה דמי השכירות שנדרשו על ידי התובע במהלך המועד שעד לפינוי הנכס על ידי הנתבע. להלן פסק דין בנושא אי פינוי דירה לאחר תום תקופת השכירות: פסק דין א. עובדות המקרה וטענות בעלי הדין 1. רקע 1.1 התובע הינו בעליו של משרד הממוקם בבניין בתל-אביב, הידוע כחלקה 58/7 בגוש 6924 (להלן: "הנכס"), וכן נהנה מזכות שימוש בחניה, כפי שיפורט בהמשך. שאר היחידות בבניין הן בבעלותו של הנתבע (להלן: "הבניין"). 1.2 ביום 11.4.94, נחתם בין התובע לנתבע הסכם שכירות בנוגע לנכס, לרבות החניה, לתקופה שעד ליום 14.4.99 (להלן: "ההסכם"). דמי השכירות הועמדו על סך 800$. 1.3 ביום 13.4.99, נחתם בין הצדדים נספח להסכם לצורך הארכתו עד ליום 14.4.04 (להלן: "הנספח"), כשלפי נספח זה הועמדו דמי השכירות על סך 810$ לחודש. 2. טענות התובע בקליפת אגוז 2.1 ביום 24.3.04, זמן קצר לפני תום תקופת השכירות, שלח הנתבע לתובע טיוטת הסכם לצורך הארכת תקופת השכירות, לפיה הועמדו דמי השכירות על סך של 702$ לחודש. 2.2 מר x x (להלן:"x"), בנו של התובע שפעל בשמו ומטעמו, הודיע לנתבע ביום שלמחרת כי דמי השכירות שהציע אינם מקובלים על התובע, ולפיכך על הנתבע לפנות את הנכס במועד שנקבע, דהיינו 14.4.04, ובמצבו כפי שהיה עובר לתקופת השכירות. במסגרת משא ומתן שנוהל מאוחר יותר הציע x לנתבע להמשיך ולשכור את הנכס בדמי שכירות חודשיים בסך 2,000$ בתוספת מע"מ. 2.3 רק ביום 15.4.04, לאחר תום תקופת השכירות, הודיע הנתבע לתובע כי אין בכוונתו לפנות את הנכס, ובפועל פינה אותו רק ביום 9.12.04, וגם אז לא השיב את מצבו לקדמותו. מעבר לכך, הנתבע ממשיך לעשות שימוש בחניה הפרטית של התובע, כתוצאה מכך נמנעת מהתובע האפשרות להשכיר את הנכס לאחר. 2.4 התובע עותר לחייב את הנתבע לפצותו בגין החזקה בנכס החל מתום תקופת השכירות ועד ליום 9.12.04, בסך 70,854 ₪ בתוספת מע"מ, סכום המגלם את דמי השכירות שנדרשו על ידי התובע, בסך 2,000$ לחודש, בניכוי סך 12,900 ₪ ששילם הנתבע לתובע ביום 2.6.04 על חשבון חובו. כמו כן, עותר התובע לחייב את הנתבע לפצותו בסך 150$ לחודש בתוספת מע"מ בגין השימוש שעשה הנתבע בחניה של התובע מיום 9.12.04 ועד למועד הגשת התביעה, וסך הכל בשקלים 6,458 ₪. סך הכל, העמיד התובע את תביעתו על סך 77,312 ₪. 2.5 עוד עותר התובע להורות לנתבע להימנע מעשיית כל שימוש בנכס השייך לתובע, לרבות החניה הצמודה לו, ולהשיבו לקדמותו באמצעות פירוק המחסומים והדלתות המונעים מעבר ברכוש המשותף, השבת המפתחות של הרכוש המשותף לתובע ופינוי השטחים המשותפים מציוד. 3. טענות הנתבע 3.1 בהתבסס על נתוני נסח הרישום, שטחו של הנכס הוא 26 מ"ר בלבד, ואין לו כל הצמדות מיוחדות לרבות חניה. 3.2 לנתבע הוענקו זכויות מיוחדות לשימוש ברכוש המשותף בבניין בו מצוי הנכס, מכוחו של הסכם שנערך בינו לבין התובע עוד בשנת 1981, ושבגינו קיבל התובע תמורה מלאה, ואף נרשמה לאורו הערת אזהרה בלשכת רישום המקרקעין להבטחת זכויות הנתבע (להלן: "הסכם 1981"). 3.3 המסמך שהוגדר על ידי התובע כטיוטת הסכם, הינו בעצם הסכם שנוסח לאחר משא ומתן שנערך בינו לבין הגב' עדנה בלומה מטעם הנתבע (להלן: "בלומה"), ושפרטיו סוכמו עימו טלפונית. התובע חזר בו מן ההסכם שהושג בין הצדדים תוך הפרתו הבוטה, ושינה את דעתו לאחר שx התערב וטען כי הנתבע ניצל את גילו המתקדם של התובע. 3.4 כחודש וחצי לפני תום תקופת השכירות הודיע הנתבע לתובע כי יחזיר לו את הנכס ביום 31.7.04, בסמוך לכך הציע התובע לנתבע לרכוש ממנו את הנכס בתמורה לסך 62,000$, סכום העולה בשיעור ניכר על הערכת שמאי. לפיכך ולאור המגעים, הוסכם כי על אף הודעת פינוי הנכס כאמור, ימשיך הנתבע להחזיק בנכס עד לרכישתו. בשל כך אף עיכב הנתבע את ביצוע השיפוצים שתכנן בנכס. לגרסת הנתבע, לאחר החלפת טיוטות והעברת נוסח סופי לתובע, חזר בו האחרון מסכום התמורה שנקבע ודרש סכום כפול. לפיכך, הודיע הנתבע לתובע על הפסקת המשא ומתן ביניהם ביום 23.8.04. 3.5 החזקה בנכס הוחזרה לתובע ביום 24.10.04, ובהתאמה שולמו לו דמי שכירות בגין התקופה שעד ליום 31.10.04. לפנים משורת הדין שולמו דמי שכירות אלו בשיעורים גבוהים יותר מכפי שהיה נהוג עד תום תקופת השכירות הקודמת (810$ לחודש במקום 702$ לחודש). התובע קיבל את דמי השכירות הנ"ל ועל כן מנוע מלטעון לזכותו לגבות דמי שכירות גבוהים יותר. הנכס הוחזר לתובע לאחר שבוצעו בו העבודות הדרושות כפי שתואם עימו. 3.6 בשל היות הנתבע מוסד בנקאי, נדרש לו פרק זמן סביר להתארגנות בטרם יפנה את הנכס, במיוחד שעה שx העלה דרישות שונות לשיפוץ הנכס טרם השבתו לתובע. עד כאן עיקר טענות בעלי הדין. ב. הסוגיות שבמחלוקת 1. האם המשך החזקה בנכס על ידי הנתבע לאחר תום תקופת השכירות מהווה הסכמה מצידו - לגובה דמי השכירות שנדרשו על ידי התובע במהלך המועד שעד לפינוי הנכס על ידי הנתבע; 2. סוגיית השימוש בחניית התובע; 3. הבקשה לצו קבוע שיורה לנתבע לאפשר לתובע גישה ושימוש בשטחים המשותפים של הבניין; ג. דיון וממצאים 1. סוגיית החזקה בנכס לאחר תום תקופת השכירות 1.1 הנתבע מחזיק בנכס מכוחו של ההסכם והנספח לו, לפיהם תקופת השכירות הסתיימה ביום 14.4.04. הצדדים קיימו מגעים מתוך כוונה להמשיך את יחסי השכירות או לחלופין להביא למכירת הנכס לנתבע, אלא שכאמור, מגעים אלו לא הבשילו לידי הסכם כתוב. אין חולק כי, הנתבע לא פינה את הנכס בתום תקופת השכירות, והמשך החזקתו בו לא היתה מעוגנת בהסכם בכתב. הנתבע לא כפר כי בגין תקופה זו מגיעים לתובע דמי שכירות. המחלוקת בין הצדדים בסוגיה זו מתמצה בשאלה - מה גובהם? 1.2 התובע טוען כי במסגרת המשא ומתן, הבהיר x עמדתו לפיה על הנתבע לפנות את הנכס או לחלופין לשכור אותו לתקופה קצרה בדמי שכירות חודשיים בסך 2,000$ בצירוף מע"מ. לשיטתו, משבחר הנתבע שלא לפנות את הנכס ואף המשיך להחזיק בו, יש לראות בכך משום קיבול החלופה השנייה שהציע התובע, דהיינו הארכת תקופת השכירות כנגד תשלום דמי שכירות חודשיים בסך 2,000$, באופן שבין הצדדים השתכלל הסכם מחייב על פי החלופה האמורה. הנתבע, לעומת זאת, טוען כי המשך שהייתו בנכס נעשתה מכוח הסכמה בעל-פה בין בלומה מטעם הנתבע והתובע עצמו, לפיה דמי השכירות יעמדו על סך 702$ לחודש, וכי מדובר בהסכמה מחייבת למרות שלא נחתם הסכם בכתב, שכן אין חובה לערוך הסכמי שכירות בכתב. 1.3 התובע מבסס את עמדתו על סעיף 6 לחוק החוזים (חלק כללי), תשל"ג-1973 (להלן: "חוק החוזים") המכיר בקיבול על דרך של התנהגות, ולשיטתו, עצם הישארותו של הנתבע בנכס לאחר תום תקופת השכירות מהווה קיבול כמשמעו בחוק החוזים. 1.4 בסעיף 6(א) לחוק החוזים נאמר: "הקיבול יכול שיהיה במעשה לביצוע החוזה או בהתנהגות אחרת, אם דרכים אלה של קיבול משתמעות מן ההצעה; ולענין סעיפים 3(א) ו-4(2), התנהגות כאמור דינה כדין מתן הודעת קיבול." עם זאת, נקבע כי גם קיבול על דרך של התנהגות צריך להעיד על גמירות דעתו של הניצע להתקשר עם המציע בחוזה לפי ההצעה (ראה לעניין זה: ג' שלו, דיני חוזים מהדורה שניה, 132-133). 1.5 בעניינינו, התנהגותו של הנתבע לוותה בגילוי דעת חד משמעי לפיו הוא דוחה את התנאים שהוצעו לו על ידי x, שכן במכתב ששיגרה עו"ד חנה הופנונג מטעם הנתבע מיום 15.4.04 (נספח ה' לכתב התביעה), לתובע בגדרו קבלה על התנהגות התובע והגדירה אותה כהפרה בוטה של התחייבות וניהול משא ומתן מצד התובע בדרך שאיננה מקובלת, נאמר: "עד לקבלת החלטת הבנק בעניין זה וכל עוד ימשיך הבנק להחזיק במושכר, ישלם הבנק לבעל הנכס את דמי השכירות בהתאם לתנאי ההסכם הקודם." בחקירתו, מודה x כי: "ראיתי את המכתב ואני חושב שזה לא נכון מה שהיא כתבה שם. אני ראיתי את המכתב." (פרוטוקול יום 12.6.07, עמ' 125 שו' 11-12). 1.6 מהציטוט הנ"ל מתוך מכתב עו"ד הופנונג, שהתקבל בידי התובע משתמעת בבירור עמדה לפיה אין הנתבע מתכוון לקבל את החוזה בדרך שהציע התובע, דהיינו תוך תשלום דמי שכירות חודשיים בסך 2,000$, נהפוך הוא, הנתבע גילה דעתו לשלם דמי שכירות בהתאם לתנאי ההסכם הקודם, מכאן שלא מתקיים בנסיבות העניין קיבול כמשמעו בסעיף 6 לחוק החוזים, ויש לראות את מכתב הנתבע הנ"ל לכל היותר בבחינת קיבול תוך שינוי במובן סעיף 11 לחוק החוזים, דהיינו הצעה חדשה שלא קובלה ע"י התובע. על יסוד כל האמור לעיל, אני דוחה את טענת התובע כי בין בעלי הדין השתכלל חוזה שכירות לפיו התחייב הנתבעת התשלום דמי שכירות חודשיים בסך 2,000 דולר. 1.7 מנגד, אינני מוצא לקבל את טענת הנתבע לפיה דמי השכירות להם זכאי התובע הינם אלו שהוסכם עליהם במסגרת מה שהגדיר הנתבע כהסכם בעל-פה, דהיינו סך 702$ לחודש. בניגוד לטענת הנתבע, לא הוכח להנחת דעתי כי בין בעלי הדין השתכלל הסכם בעל פה, שכן אף לשיטת הנתבע עצמו, לאחר אותה הסכמה בעל-פה נמשך המשא ומתן בין הצדדים, ובמהלכו היה נכון הנתבע להעלות את דמי השכירות ל-800$ לחודש (סיכומי הנתבע, עמ' 2 באמצע). בנסיבות העניין, בעצם חזרת הצדדים לשולחן המשא ומתן גלום ויתור הדדי על כל הסכמה קודמת שכביכול הושגה, קל וחומר כשניתנה הצעה חדשה וספציפית על ידי הנתבע שהיא גבוהה יותר מהצעתו המקורית. 1.8 לשיטתי, ובהעדר הסדרה אחרת במסגרת הסכם בין הצדדים, יש להחיל את הוראות סעיף 13(ב) לחוק השכירות והשאילה, התשל"א-1971, לפיו: "לא הוסכם על שיעור דמי שכירות או על דרך קביעתם, ישולמו דמי השכירות שהיו ראויים להשתלם לפי הנסיבות בעת כריתת החוזה." 1.9 אין חולק כי התובע לא הציג חוות דעת באשר לגובה דמי שכירות ראויים שיש לשלם בעבור הנכס. עם זאת, בסעיף 11 לתצהירו של מר אידלמן מטעם הנתבע נטען: "בשום זמן ובשום מקום לא הסכים הנתבע לשלם שכר דירה גבוה יותר מאשר 810$ לחודש." 1.10 נחה דעתי כי בנסיבות העניין, עמדה זו שגרס הנתבע משקפת את תקרת דמי השכירות הראויים שהנתבע סבר שיש לשלמם. יתר על כן, גם התובע נקב בסכום זה כסכום שהיה מקובל עליו במסגרת שיפור ההסכם (פרוטוקול הדיון, עמ' 6, משו' 23). על יסוד כל האמור לעיל, אני קובע כי דמי השכירות שעל הנתבע לשלם לתובע החל מיום 15.4.04 ועד ליום 30.10.04, יעמדו על סך 810$ לחודש בתוספת מע"מ כדין, שעל פי השער היציג הרלוונטי של השקל כלפי הדולר, עולים לכדי סך של 27,621 ₪ וזאת בגין תקופת 6.5 החודשים שבמהלכם המשיך הנתבע להחזיק בנכס ולהשתמש בו בלא שבין הצדדים הושג הסכם באשר לגובה דמי השכירות. 2. מועד פינוי הנכס על ידי הנתבע 2.1 אין חולק בין הצדדים כי הנתבע השיב לתובע את מפתחות הנכס ביום 24.10.04 או בסמוך לכך, אלא שלשיטת התובע, המועד המחייב פינוי הנכס חל לאחר 45 יום ממתן הודעת הפינוי, שכן לגירסת התובע לא ניתנה לו הודעה מראש אלא עם העברת המפתח אליו (ראה עדותו של x מיום 12.6.07, עמ' 14 למעלה). 2.2 התובע סומך דרישתו להודעה מוקדמת בת 45 יום, בטענה כי הנתבע הסכים לתנאי זה במסגרת הקיבול שביצע בהתנהגות להצעת התובע (שם, עמ' 14, שו' 17-18). 2.3 מאחר והכרעתי כבר כי לא השתכלל חוזה בין הצדדים וכי לא היה קיבול בהתנהגותו של הנתבע, הרי שאף טענה זו דינה להדחות. כאמור לעיל, מפתחות המושכר הוחזרו על ידי הנתבע לתובע ביום 24.10.04, במסגרת מכתב שכותרתו "החזרת המושכר שברחוב יהודה הלוי 38 תל-אביב". בעדותו, הודה התובע כי קיבל את המכתב האמור, ולגרסתו: "במעטפה היה מכתב ובו צויין כי הנכס מוחזר אלינו" (שם, עמ' 13, שו' 24) די בממצאים אלו כדי לקבוע שהחזקה בנכס נמסרה לתובע ביום 24.10.04, וממילא דמי שכירות שולמו על ידי הנתבע עד לסוף חודש אוקטובר 2004. 3. השימוש בחניית התובע 3.1 הזכויות להן טוען התובע בחניה מעוגנות בהסכם 1981, בו הסכימו הצדדים על שימוש כמעט בלעדי של הנתבע ברכוש המשותף כפי שיפורט בהמשך, בתמורה לסכום כסף ששולם לתובע, למעט חלקים ספציפיים. בין השאר נקבע בסעיף 6ז' להסכם (נספח א' לכתב ההגנה), כי: "... x (התובע - מ.ב.ח.) ימשיך להחנות את מכוניתו במקום בו הנו חונה היום והבנק מצידו לא יפריע לו בכך, ויאפשר למכוניתו של x כניסה, חניה ויציאה חופשים ללא כל הגבלה." 3.2 ברי כי התובע הינו בעל זכות שימוש בחניה הנ"ל מכח הסכם 1981. דא עקא, כי התובע לא הוכיח את טענותיו בדבר השימוש שעשה הנתבע או מי מטעמו בחניה. התמונות שצרף התובע לתצהירו לצורך הוכחת טענתו זו, לא זו בלבד שאין בהן כדי להוכיח חניית כלי רכב על השטח הספציפי שהוקצה לו, אלא שאין בהן כדי להוכיח שכלי הרכב הנראים בתמונה שייכים לעובדי הנתבע ו/או למי מהבאים בשעריו. מר אידלמן מטעם הנתבע, בסעיף 19 לתצהירו מכחיש כי נעשה שימוש כאמור בחניה המיועדת לתובע על ידי הנתבע או מי מטעמו (ראה גם עדותו בעמ' 29, שו' 24-25). 3.3 חקירתו הנגדית של אידלמן התמצתה בעיקר בשאלת זכויות התובע בחניה, ובהתייחסו לסוגיית השימוש שנעשה בחניה כנטען, על ידי הנתבע ו/או עובדיו, השיב אידלמן (שם, עמ' 29, שו' 24-28): לא היתה לנו שום אחריות לחניה, לא היינו אחראיים למי שחונה שם... הוצאנו מכתבים לכל העובדים... אני לא יכול להיות אחראי למה שהעובדים שלי עושים בחוץ." 3.4 בגרסה זו בכללותה אמנם גלומה האפשרות שעובדי הנתבע עשו שימוש בחניה, אך לא הובאו כל ראיות שיש בהן כדי לגבות את הטענה שגם אם נעשה שימוש כזה, הרי שנעשה במהלך כל התקופה. מעבר לדרוש אוסיף כי, לא הובאה בפני ראיה כלשהי באשר לשווי השימוש בחניה. בנסיבות אלו, אין בידי לפסוק לתובע סכום כלשהו בגין פריט זה. 4. העתירה לצו קבוע למתן גישה ושימוש לתובע בשטחים המשותפים 4.1 התובע עותר לקבלת צו שיורה לנתבע: א. להימנע מעשיית כל שימוש במקרקעין השייכים לתובע ובחניה הצמודה לנכסו; ב. לפרק את המחסומים והדלתות המונעים מעבר ברכוש המשותף; ג. להשיב לתובע את כלל המפתחות של השטחים המשותפים בבניין; ד. לפנות את השטחים המשותפים מהציוד ששיך לנתבע; 4.2 כפי שהובהר לעיל, הסכם 1981 הוא ההסכם שמעגן את מערכת היחסים שבין הצדדים בכל הנוגע לרכוש המשותף. בגין ההסכם האמור נרשמה הערת אזהרה שתוכנה להימנע מלעשות כל עסקה (נספח א' לכתב התביעה). משכך, ובהיותו מהותי לסוגיה שבפני, אביא להלן חלקים רלוונטים ממנו: "2.ב. ...לא תהיינה לx (התובע - מ.ב.ח.) כל תביעות ו/או טענות ו/או דרישות כלפי הבנק (הנתבע - מ.ב.ח.) ... לגבי השימוש ברכוש המשותף... והן באשר לשימוש שיעשה אחרי חתימתו..." "3.א. x נותן בזאת... את הסכמתו המלאה והמוחלטת לכך שהבנק ישתמש באופן בלעדי וללא הגבלת זמן בחלקי הרכוש המשותף של הבניין הצבועים בפסים על גבי התשריט... כדלקמן: 1. שטחים בקומה א'... על ידי סגירת המעבר אליהם מחדר המדרגות בדלתות..." "5.א. x מצהיר בזאת כי הסכמתו לשימוש הבלעדי של הבנק בשטחים הנה בלתי חוזרת והוא ו/או יורשיו... יהיו מנועים מלהתנגד ו/או למנוע מהבנק להשתמש באופן בלעדי בשטחים." "6.ח. מוסכם בין הצדדים כי הבנק יהיה רשאי לסגור בדלת סבכה את פתח המדרגות המוביל לקומות שמעל הקומה הראשונה בה נמצאת היחידה... וx מצידו מתחייב שלא לעלות לקומות הנ"ל אלא בתאום עם הבנק." 4.3 אין חולק כי הנתבע הוא בעל יחידות בבניין וזאת ללא תלות ביחסי השכירות שבינו לבין התובע, ומשכך, הרי שדרישות התובע כפי שפורטו במסגרת הצו שעתר לקבלתו, אינן מתיישבות עם תוכן ההסכם האמור, למעט הפריט הנטען בסעיף 4.1(א) לפסק הדין, ובאין חולק כי לתובע ניתנה זכות שימוש בשטח החניה כאמור בסעיף 6(ז) להסכם, הרי שאני נעתר למתן צו לגבי אותו פריט. 4.4 מן המקובץ לעיל, עולה כי יתר טענותיו של התובע בעניין מתן הצו סותרות את ההסכמות המעוגנות בהסכם 1981. מאחר ולא הוכח בפני כי הנתבע חורג מן ההסכמות הנ"ל, בין השאר מן הטעם שלא הובא בפני התשריט שמהווה חלק מההסכם ובו מצוינים השטחים הספציפיים בהם ניתנה לנתבע זכות שימוש בלעדי, והן מן הטעם שחקירתו הנגדית של מר אידלמן מטעם הנתבע בעניין לא הפריכה את הגנתו של הנתבע (שם, מעמ' 27, שו' 23) הרי שלא עלה בידי התובע להוכיח טענותיו כדבעי, ודין טענתו זו להדחות אף היא. ד. סוף דבר 1. אני מקבל את התביעה בחלקה בלבד לעניין זכאות התובע לדמי שכירות ראויים מאת הנתבע בגין התקופה שמיום 15.4.04 ועד ליום 31.10.04, בסכום המתבסס על סך 810$ לחודש בתוספת מע"מ, ולפי שער הדולר נכון ליום 15.4.04 שהינו 4.542 ₪, וסך הכל 27,621 ₪. מסכום זה יש לנכות סך 12,900 ₪ ששילם הנתבע על חשבון חובו, מכאן שסך הכל חוב הנתבע לתובע הינו 14,721 ₪, בצירוף הפרשי הצמדה וריבית כדין מיום הגשת התביעה ועד למועד התשלום המלא בפועל. 2. כמו כן, ניתן בזה צו לפיו על הנתבע להימנע מעשיית כל שימוש בנכס שבבעלות התובע, לרבות החניה שהוקצתה לתובע לצורך שימוש בלבד. שאר רכיבי התביעה נדחים בזאת. 3. לאור התוצאה אליה הגעתי, שמשמעותה דחיית התביעה בעיקרה אני מורה כי כל צד ישא בהוצאותיו. הודעה זכות הערעורפינוי מושכרמקרקעיןשכירותפינויפינוי דירה