להלן פסק דין בנושא גובה פיצויי הפקעה: פסק - דין לפני ביהמ"ש הוגשה בקשה לקביעת גובה פיצויי הפקעה בגין שני נכסים שהופקעו ע"י הוועדה המקומית. הנכס האחד ידוע כבנין "מועצת הפועלים" המצוי ברח' צה"ל בראש העין (חלק מחלקה 52 גוש 4273 לשעבר: חלק מחלקה 47) והנכס האחר ידוע כ"מועדון הנוער העובד" המצוי ברחוב מעודה פינת רחוב אפק ראש העין (חלק מחלקה 191 גוש 4271). שני הנכסים הנם חלק ממתחמים גדולים יותר שייעודם ציבורי ומצויים היו,שנים רבות,בחכירת ו/או בחזקת ההסתדרות הכללית ו/או חברת העובדים (להלן: "ההסתדרות"). עילת בקשת אשגדום נכסים וההסתדרות נסמכת על חוזי רכישה מיום 14.12.99 במסגרתם, כך נטען על ידי אשגדום , רכשה היא מההסתדרות את שני הנכסים. תאור שלבי ההפקעה במהלך שנת 1982 פורסמה הודעה עפ"י סעיפים 5 ו-7 לפקודת הקרקעות (רכישה לצורכי ציבור) 1943, שכללה את רוב השטחים הציבוריים עפ"י התוכנית. במסגרת שטחים אלה נכללה גם חלקה 47 בגוש 4273 בה מצוי גם הנכס הידוע כבניין "מועצת הפועלים". כן נכללה במסגרת הודעה זו "מועדון הנוער העובד". במהלך שנת 1984 פורסמה גם הודעת הקנייה עפ"י סעיף 19 לפקודת הקרקעות והבעלות הרשומה בחלקה 47 (בגודל של כ- 85 דונם) רשומה מיום 10.7.84 על שם עיריית ראש העין. ביום 27.1.92 דנה מליאת המועצה המקומית ראש העין ב"החזרה כחוק, למינהל מקרקעי ישראל, של הבעלות על הקרקעות בגושים ובחלקות בכללם גם החלקות הרלבנטיות לעיניננו. במסגרת החלטה זו אישרה מליאת המועצה המקומית , בין היתר, את השבת הבעלות בשתי החלקות בהם מצויים הנכסים נשוא הליך זה. ביום 20.8.92 אישר גם משרד הפנים החלטה זו . ביום 3.8.95 וביום 26.10.95 פורסמו ברשומות הודעות לפי סעיפים5 ו- 7 לפקודה גם ביחס למועדון הנוער וגם ביחס למועצת הפועלים. ביום 21.12.97 פורסמה ג ם הודעה לפי סעיף 19 לפקודה. במסגרת הודעה זו הוקנתה זכות הבעלות בנכסים אלה, פעם נוספת, לעיריית ראש העין. החוזה בין אשגדום להסתדרות במהלך חודש אוקטובר 1999 הובא לידיעת עיריית ראש העין מידע, לפיו מנהלת ההסתדרות מו"מ לשם מכירת בנין מועצת הפועלים לגורם פרטי עסקי. בנסיבות אלה פנתה העירייה לב"כ ההסתדרות, הפנתה את תשומת ליבו לכך כי ייעוד הקרקע הינו לצורכי ציבור מקדמת דנא וכי בתור שכזו, הופקעה והפכה לקניינה הגמור והמוחלט של עיריית ראש העין. ב"כ ההסתדרות נדרש לכן להמנע מטיפול בכל עסקה הקשורה לנכס. ביום 14.11.99 נתקיימה פגישה בין נציגי עיריית ראש העין ובין ב"כ ההסתדרות, במסגרתה סוכם כי ינוהל מו"מ בין הצדדים לשם הסדרת מסירת החזקה בנכס לעירייה כמו גם לשם הסדרת סוגיית הפיצויים, אם וככל שמגיעים. בתאריך 14.12.99 נחתמו שני חוזים בין ההסתדרות לבין אשגדום נכסים, החוזה הראשון- במסגרתו מכרה ההסתדרות את הנכס "בניין מועצת הפועלים" , תמורת הסכום הכולל של 500,000$. יש להזכיר כי בשלב זה הבעלים הרשומים הם העירייה, ולא ההסתדרות. החוזה השני - עניינו מכירת מועדון הנוער העובד תמורת 75,000$. סעיפים רלבנטיים מתוך החוזים · חוזה החכירה בין מנהל מקרקעי ישראל לבין ההסתדרות מיום 28.11.1983 "4. המוחכר מוחכר לחוכר לתקופת החכירה למטרת שרותים ציבוריים בלבד ואסור לחוכר להשתמש במוחכר או בחלק ממנו למטרה אחרת מבלי לקבל על כך הסכמה מפורשת מראש ובכתב מאת המחכיר. " 18. העברת ומשכון זכויות החוזה ודמי הסכמה -מנית המינהל א. ירצה החוכר להעביר את זכויותיו לפי חוזה זה בשלמותן או בחלקן בצורה כל שהיא או להחכיר את המוחכר בחכירת משנה או להשכירו או למסור חזקה או שימוש בו במלואו או בחלקו, עליו לקבל לכך הסכמתו של המחכיר בכתב ומראש. ..." "25. ביטול החוזה וסיומו א. הפר החוכר תנאי מתנאי חוזה זה והיתה הפרת החוזה הפרה יסודית(ראה להלן) הרשות בידי המחכיר לבטל את החוזה ע"י מתן הודעה במכתב רשום,...הצדדים מסכימים בזה כי התנאים שבסעיפים 4,6,10,15,18 של החוזה הינם תנאים שהפרתם תיחשב כהפרה יסודית..." · חוזי רכישת בניין מועצת הפועלים ובניין הנוער העובד בין ההסתדרות לחברת אשגדום מיום 14.12.99 "הקונה מצהיר ומתחייב בזאת כדלקמן: 3.1 כי ביקר במקרקעין, ראה ובדק את המקרקעין ואת הממכר הן מבחינה פיזית - לרבות סביבתם, דרכי הגישה אליהם, החזקה בהם וכד'- הן מבחינה משפטית ותכנונית. מבלי לגרוע מכלליות ההצהרה וההתחייבות, בדיקת הקונה כללה בדיקה מדוקדקת של זכויות המוכר במקרקעין והיקפן, סוג החכירה מהמינהל, מטרתה, תקופתה, התשלומים שולמו בגינה, שטח המקרקעין, יעודם, התוכניות החלת עליהם, דרישות הרשות המקומית ו/או הוועדות לתכנון ובניה ו/או המינהל ו/או כל רשות אחרת, זכויות הבניה, הפרשות ו/או הפקעות קיימות ו/או צפויות, זכויות ומצב החזקה בהם וכן כל בחינה אחרת והקונה מצא אותם מתאימים לצרכיו ולמטרותיו וכי אין לו ולא יהיו לו כל טענות ו/או תביעות כנגד המוכר מחמת או התאמה ו/או טענת ברירה ו/או פגמים והוא מוותר על כל טענה כזו. 3.2 כי הוא רוכש את הזכויות במקרקעין כפי שהן במצב שהיום ("as is"), לרבות מצבן המשפטי והתכנוני ועל המחזיקים והתופסים בהם, הכל על סמך בדיקותיו, הערכותיו ותחזיותיו בלבד והוא לא הסתמך לצורך הרכישה על הבטחות, מצגים, פרסומים ו/או התחייבויות של המוכר ו/או מי מטעמו בלבד. 3.3 כי מבלי לגרוע מכלליו האמור בסעיף 3 זה, ידוע לו כי הטיפול מול המינהל בכול הנוגע להסכם חכירה לגבי הנכס ייעשה על ידי, על חשבון ובאחריות הקונה למעט התחייבות המוכר לחתום על מסמכים הנדרשים... 3.4 כי מבלי לפגוע מכלליות האמור בסעיף3 זה, קיימת הפקעה לגבי הנכס (סעיף 19) כפי שפורסם בילקוט הפרסומים 4598 מיום 21.12.97. לא נדרשו פיצויי הפקעה ע"י המוכר. אין באמור לעיל משום התחייבות כי ישולמו כלל פיצויי הפקעה ו/או לגבי גובה הפיצויים ו/או כי לא תיטען טענת התיישנות ו/או כל טענה אחרת כנגד תביעת פיצויי הפקעה ו/או כי הרשות המקומית תבטל את ההפקעה ובכל מקרה לא יהווה הדבר עילה לביטול ההסכם ו/או להפחתת התמורה. נמסר לקונה כי על פי מכתב ב"כ עיריית ראש העין מיום 25.10.99 וכן על פי שיחה עם ראש העיר נראה, כי בכוונת העירייה לממש את ההפקעה . בכל מקרה הקונה מצהיר כי עובדות אלה ידועות לו ונלקחו על ידו בחשבון בעת קביעת התמורה, עותק ממכתב כ"כ העירייה מצ"ב כנספח א1 להסכם..." 3.7 כי בדק בדקדקנות את הזכויות במקרקעין על כל פרטיהן והיבטיהן וכן כל פרט משפטי, תכנוני,פיסי או אחר המתייחס לזכויות במקרקעין או שיש בו כדי להשפיע על התקשרותו בחוזה זה, ...ומצאו מתאים מכל בחינה שהיא למטרותיו ולצרכיו וכי הקונה מעוניין לרכוש את הנכסים במצבם הפיזי והמשפטי הידוע כיום על מגבלותיהם וכי לא תישמע מצד הקונה כל טענה בשל כך. 3.8 הקונה מצהיר ומתחייב כי הוא יהיה מיוצג ע"י עו"ד מטעמו, כי הוא ראה את הנכס ואת הזכויות שיש למוכר באותו נכס מכל בחינה שהיא לרבות מצבן המשפטי, התכנוני והרישומי, אפשרות הרישום וכל המגבלות הקשורות לרישום הנכס ע"י הקונה במינהל, בטאבו או בכל רשות אחרת בה מתנהל רישום לגבי נכס מסוג הנכסים שנמכר ועל אף מצג זה של הנכס מצא הקונה כי הנכס והזכויות הנ"ל מתאימים לצרכיו מכל הבחינות והוא מוותר בזה על טענת אי התאמה, פגם בין גלוי ובין נסתר, הטעייה, טעות ועל כל טענות אחרות בקשר לנכסים וכי הוא רוכש אותם ו/או הזכויות בהם במצבם הנוכחי כפי שהם AS IS..." התמורה עפ"י חוזי הרכישה שולמה במלואה תוך 45 יום והחזקה בפועל נמסרה ע"י ההסתדרות לאשגדום לאלתר ואשגדום החלה בעשיית שיפוצים בבניינים וכיום אולם מועצת הפועלים הומר לאולם אירועים. המשרדים בחלק הצפוני הפכו למטבח ואילו חלק מהמשרדים בחלק הדרומי משמשים כמרפאת שיניים . חלק מהחצר הצפונית קורתה ואף הוכנסו בה מערכות מיזוג אויר, תוך כוונה שתשמש אולם אירועים נוסף.מועדון הנוער נבנה מחדש, והושכר לטובת גן ילדים פרטי. תגובת העירייה ותחילת היריבות בתאריך 22.12.99, עם היוודע לעירייה דבר התגבשותם של חוזי המכירה, פנתה העירייה לב"כ ההסתדרות באמצעות מכתב ובו הודיעה בין היתר כי "...אינה מכירה בעיסקה זו..." . ביום 06.01.00 נשלח מכתב מאת חב' אשגדום לעירייה המיידע אותה בדבר רכישת בניין מועצת הפועלים מההסתדרות על ידה והמודיע כי אשגדום , היא מעתה, הכתובת לכל מו"מ בעניין הנכס. ביום 12.1.00 נשלח לחב' אשגדום מכתב תשובה במסגרתו הובהר, כי ההסתדרות הוזהרה שלא להתקשר בכל עיסקה בקשר לנכס, כי ההסתדרות לא יכולה היתה למכור את הנכס. ביום 25.3.03 אישרה מועצת העיר החלטה בדבר חזרה מהפקעה ביחס לנכסים האמורים. ביום 16.7.03 הועברה ההחלטה לאישור הממונה על המחוז במשרד הפנים, עפ"י הוראות סעיף 188 לפקודת העיריות. בינתיים, נבחרו ראש עיר ומועצת עיר חדשים שביקשו לבצע חשיבה מחודשת בעניין, זאת במסגרת תכנון מחודש של מרכז העיר ושבחלקו מצוי בנין מועצת הפועלים. בנסיבות אלה, פנתה העירייה ביום 23.12.03 למשרד הפנים וביקשה , בשלב ראשון, להקפיא הטיפול בבקשה לחזרה מהפקעה. במקביל, קיימה העירייה הידברות רצופה עם ממ"י, הבעלים הרשום הקודם על הנכסים, במטרה להסדיר את השבת הבעלות בנכסים לידיו, זאת במטרה להבטיח את ייעודם הציבורי העתידי.ממ"י מצידו הבהיר בזמנו כי עפ"י החלטת מועצת ממ"י (שטרם נחתמה ע"י השר), לעירייה זכות סירוב ראשונה וכי העירייה, בכובעה כוועדה מקומית,רשאית שלא לאשר תוכניות הסותרות את עמדתה בדבר עתידו של השטח. סוכם כי כל פעולה עתידית בתיק תובא לידיעת העירייה. לאור אלו, חידשה העיריה ביום 11.11.04 את פנייתה לממונה על המחוז במשרד הפנים לאישור החזרה מהפקעה, בהתאם להחלטתה שמיום 25.3.03. ביום 15.1.06 ניתנה תשובת יועמ"ש משרד הפנים, במסגרתה סורבה הפנייה. ההליך ה.פ.1374/02 (מחוזי ת"א) בחודש דצמבר 2002 עתרה אשגדום לביהמ"ש המחוזי בעתירה נגד ממ"י וללא הזכרת עיריית ראש העין, הבעלים הרשומים של הנכס, בתיק ה.פ. 1374/02, לסעד של "אכיפה" כנגד סירובו העקרוני של ממ"י לאשר העברת הזכויות במועצת הפועלים מכוח החוזה שבינה ובין ההסתדרות. בתחילה, העתירה הוגשה גם מטעמה של ההסתדרות אך מס' ימים טרם הדיון ביקשה אשגדום, בבקשה שהוכתרה כ"בקשה בהסכמה, למרות שלימים הובהר כי זוהי טעות, הבקשה הוגשה מטעם אשגדום בלבד, למחוק את ההסתדרות מההליך. הבקשה נענתה בחיוב. ב10.07.03 ניתן פס"ד סופי ע"י כב' השופטת גרסטל אשר דחה את עתירת אשגדום. זה המקום לצטט חלק מפסה"ד: "למרות שקבעתי שאין כל בסיס חוזי במערכת היחסים שבין המבקשת לבין המשיב, אני מוצאת לנכון לבחון את זכותה של המבקשת לאכוף על המשיב את העברת הזכויות- אף במקרה שהייתי קובעת שקיים קשר חוזי ביניהם.התוצאה, כפי שיובהר בהמשך, הינה שגם לגופה של תביעת האכיפה- דינה להידחות..." "לא ניתן לטעון שהסירוב הוא בלתי סביר, שהרי כל שמעוניין המשיב להבטיח, הוא שמירת ייעוד הנכס ושימור המטרה הציבורית של בית ההסתדרות. בהיותו הגוף המופקד על קרקעות המדינה ובהיותו נאמנו של הציבור בניהולו את מקרקעי המדינה-חובה עליו להימנע ממתן טובות הנאה בלתי מוצדקות לציבור זה או אחר..." "אין לקבל את טענת המבקשת לפיה מדובר בייעוד ציבורי. המבקשת הינה יזמית נדל"ן שמטרתה להשיא את רווחיה והקמת בית חולים סיעודי פרטי, או בית אבות סיעודי פרטי, הינה מטרה עיסקית לכל דבר ועניין..." "...המבקשת, יזמית נדל"ן, לקחה על עצמה בחוזה את כל הסיכונים הנובעים מהתקשרות זו. די להפנות למבוא לחוזה (שני ה "הואילים" הראשונים) ולסעיף 3.,3.2, 3.3, 3.7,3.8,9.1 כדי להבין שהתמונה היתה ברורה לצדדים והמבקשת נכנסה לעיסקה, על סיכוניה בעיניים פקוחות..." "...המבקשת היא שמנסה בצורה כוחנית, להכתיב למשיב את אישור העברת הזכויות, למרות שלא טרחה לקבל את עמדתו מראש ובכתב ולמרות שבכוונתה להפוך את הנכס למכרה זהב עבור עצמה, בתנאים כלכליים מועדפים ונוחים..." עד כאן לגבי סקירת האירועים עד להגשת בקשה זו. כעת אתייחס לבקשה גופה: · בקשת אשגדום: כפי שצויין בתחילת הסקירה, אשגדום וההסתדרות עתרו בבקשה לקביעת גובה פיצויי הפקעה. לפיהן, משעה שהוועדה הפקיעה את הקרקע עליה לפצות, לגבי השאלה למי יינתן הכסף זו כבר שאלה נפרדת ואינה מעניינה של המשיבה. להלן קטע מתוך תגובת המבקשות לסיכומי המשיבה מתאריך 09.05.06 עמ' 10 פיסקה 13: "...לא יעלה על הדעת, שרשות המפקיעה מקרקעין ומחוייבת בתשלום פיצויי הפקעה, לא תחוייב בתשלום הפיצויים מכח טענות חוזיות כאלה ואחרות, אשר נטענות על סמך יחסים חוזיים שהרשות המפקיעה אינה צד להם. אם המשיבה אינה מחוייבת לשלם פיצויי הפקעה למבקשת 1, מהטעם שהמבקשת 1 אינה זכאית לקבל הזכויות במקרקעין, אזי המשיבה מחוייבת לשלם פיצויי הפקעה למבקשת 2 שהזכויות נותרו שלה. מערכת היחסים בין המבקשת 1 למבקשת 2 אינה מעניינה של המשיבה. המשיבה מחוייבת לשלם פיצויי הפקעה, והשאלה אם הפיצויים ישולמו למבקשת1 ו/או למבקשת 2 הינה עניינן של המשיבה." האם זהו אכן מצב הדברים? ראשיתם של דברים בעיניינו הינם בחוזה החכירה בין ממ"י לבין ההסתדרות משנת 1983. על פי תנאי חוזה זה ההסתדרות לא היתה רשאית כלל למכור את זכויותיה , על אחת כמה וכמה שלא לצרכי ציבור, ללא אישור מפורש ומראש של ממ"י. וזאת לפי סעיפים 4 ו 8 לחוזה החכירה. למרות זאת, נחתמו שני חוזים בין ההסתדרות לאשגדום בנוגע לנכסים בניין "מועצת הפועלים" ובניין "הנוער העובד". זה המקום לחזור ולהדגיש כי חוזים אלו נחתמו שלא על דעת ממ"י וכמובן ללא אישורו מראש ובכתב כפי שכתוב בחוזה החכירה. משכך, ההסתדרות מכרה לאשגדום מעבר למנדט שניתן לה על פי חוזי החכירה. מכאן, החוזים בין אשגדום לבין ההסתדרות אינם יכולים להקנות זכויות לאשגדום כלפי צדדים שלישיים וחוזים אלו תקפים במערכת היחסים הפנימית בין השתיים בלבד. לחוזים שבין ההסתדרות ואשגדום תוקף רק לגבי שתיהן אך אין כל תוקף לחוזים ביחס לצדדי ג', שהרי ההסתדרות מכרה שלא כדין נכסים שלא היתה רשאית למכור. טענת באי כוח המבקשות כי אין זה המקום לבחון את טיב המערכת החוזית בין המבקשות עדיף לה שלא תשמע שכן אם כך הם הדברים אזי מכוח מה עומדת לה אשגדום ומבקשת את סעד הפיצויים? האם לא מתוקף אותו חוזה? זהו מקרה קלאסי של ניסיון לאכול את העוגה ולהשאירה שלמה שהרי אשגדום מנסה להשתמש ב"עפרון כחול" ולהחיל על עצמה רק את אותם סעיפים בחוזה הנוחים לה לצורך קבלת הפיצויים וכל אותם סעיפים אשר מרוקנים את התוכן מבקשה זו היא טוענת כי הם אינם מעיניינה של הרשות. אשגדום רכשה איפוא, שלא כדין, נכסים שאינה זכאית לרכוש ועל כן אין היא זכאית לקבל את פיצויי ההפקעה. האם ההסתדרות זכאית לקבלם? סעיף 9 לפקודת הקרקעות (רכישה לצרכי הציבור),1943 קובע: "...הרי סכום הפיצויים המגיע, אם מגיעים פיצויים כאלה (הדגשה שלי צ.ג.), וכל סכסוך כזה בעניין טובת- ההנאה או הזכות, ייושב ע"י ביהמ"ש שיהא לו שיפוט לברר את כל העניינים הנזכרים בסע' זה.." המקרה שלפנינו אינו המקרה הקלאסי בו רשות מפקיעה קרקע וקיימים אדם או רשות אחרת אשר זכות הקניין שלהם נפגעת ובשל כך על הרשות לפצותם בהתאם לדוקטרינה של השבה למצב טרם קרות הנזק. במקרה שלפנינו חסר רכיב משמעותי - להסתדרות לא נגרם נזק! הנחת היסוד של באי כוח המבקשות הטוענת:" על הרשות לפצות, השאלה רק את מי" אינה נכונה. סעיף 9 לפקודה מציין מפורשות כי לא בכל מצב, באופן אוטומטי, על הרשות לפצות בגין הפקעה, וכי קיימים מיקרים בהם לא "מגיעים פיצויים כאלה" . נכון הוא , כי מיקרים אלו הם ספורים, אולם הם קיימים, כדוגמת המקרה לפנינו. ברובם של מיקרי ההפקעה, לגוף ממנו הופקעה הקרקע נגרם נזק בזכותו הקניינית, זכות המעוגנת בח"י כבוד האדם וחירותו -1992, ובשל כך נדרשת הרשות לפצותו. כאן, ההסתדרות קיבלה תמורה מלאה בגין שווי הקרקע, 75,000$ בעבור בניין "הנוער העובד ו-500,000$ בגין בניין "מועצת הפועלים" . ההסתדרות, ע"י חתימה על חוזה בינה לבין אשגדום נכסים וע"י קבלת הכספים ממנה, יצרה מציאות בה לא נגרם לה כל נזק בעקבות ההפקעה, ומשלא נגרם נזק - אין לפצות! שהרי אם ההסתדרות תפוצה מצבה יהיה טוב יותר מזה שהיה ערב ההפקעה ולא זו מטרת הפיצויים. משקיבלה ההסתדרות תמורה מלאה עבור הנכסים - ברור שאינה זכאית לכפל תמורה בדמות פיצויי הפקעה, בנוסף למחיר המלא שקיבלה עבור שווי הקרקע שמכרה, שלא כדין. זה המקום לציין כי חוסר תום הלב שהופגן הן ע"י אשגדום נכסים והן ע"י ההסתדרות זועק לשמיים. ההסתדרות לא נהגה בהתאם למנדט שניתן לה על פי חוזה החכירה וניסתה לקבל תמורה מהירה, וזאת חרף החובה שהיתה לה לוודא כי הנכסים ישמשו לצורכי ציבור. אשגדום נכסים, נכנסה לעיסקה בעיניים פקוחות וניסתה לנצל את המצב לצרכים עיסקיים ולקבל נדל"ן במרכז העיר ראש העין או לחלופין שווה הערך שלו בדמות פיצויי הפקעה במחיר פרוטות. אין אני נדרש לפסוק בעניין ההתישנות שכן, אף אחת מהמבקשות במקרה דנן אינה זכאית כלל לפיצוי. לסיכום, אני דוחה את בקשת המבקשות לקבוע מהו שווי הפיצוי המגיע וקובע כי במקרה זה אף אחת מהמבקשות אינה זכאית לקבל פיצויי. המבקשות ישלמו, ביחד ולחוד, הוצאות משפט ושכ"ט עו"ד בסך 30,000 ₪ +מע"מ , ריבית והצמדה מהיום ועד התשלום המלא בפועל למשיבה 1. המשיבה 2 התייצבה רק לדיון פורמאלי ומשלא טרחה להגיש סיכומים אינני מזכה אותה בהוצאות. קרקעותפיצוייםהפקעה