המבקשים עותרים לחייב את מינהל מקרקעי ישראל לחדש עמם את חוזה החכירה. להלן פסק דין בנושא חידוש חוזה חכירה: פסק דין בפני תובענה למתן פסק דין הצהרתי בכל הנוגע לזכויות המבקשים בשלוש חלקות: חלקה 53 בגוש 3742, חלקה 57 בגוש 3740 וחלקה 54 בגוש 3742. רקע עובדתי עסקינן בשלוש חלקות בבעלות מינהל מקרקעי ישראל (להלן: "המינהל") המצויות בתחומי המושב "בית חנן" (להלן: "המושב") והמוחזקות על ידי המבקשים. חלקה 53 בגוש 3742 (להלן: "חלקה 53" או "חלקה א'") היא הנחלה המקורית עליה מצוי בית המגורים שנבנה בשעתו על ידי הורי המבקש 1. חלקה 54 (להלן: "חלקה 54") נמצאת בסמיכות לחלקה 53 והיא צורפה לנחלה המקורית מאחר ולא היה בזו האחרונה די מקום להקמת יחידת מגורים נוספת ( "בית שני") לבן משפחה ממשיך. חלקה 57 (להלן: "חלקה 57" או "חלקת העיבוד") הינה חלקה בשטח של כ-8 דונם, אשר הוחכרה להורי המבקש 1 לצורך עיבוד חקלאי, והנחשבת לחלקה ב'. ביום 29.3.1937 נחתם בין הוריו המנוחים של המבקש 1 (להלן: "המנוחים") לבין קרן קיימת לישראל (להלן: "קק"ל") חוזה חכירה לפיו הוחכרו למנוחים חלקות 53 ו-18 לצורך הקמת ביתם. במהלך השנים הועברה חלקה 18 לחזקתם של חברים אחרים במושב באופן שבית המגורים משתרע כיום על פני חלקה 53 בלבד. ביום 18.9.39 נחתם חוזה חכירה נוסף בין קק"ל לבין המנוחים לפיו הוחכרה להם גם חלקת העיבוד- חלקה 57, אשר עובדה על ידם ואשר מעובדת גם כיום על ידי המבקשים המשלמים בגינה את דמי החכירה כסדרם. תקופת החכירה של חלקות 53 ו- 57 הסתיימה ביום 31.3.1986. הזכויות בחלקות 53 ו-57 הועברו על ידי המנוחים למבקשים ללא תמורה עוד בשנת 1976 והעברת זכויות זו נרשמה בלשכת רשם המקרקעין. עם נישואיהם, בשנת 1968 או בסמוך לכך, ביקשו המבקשים לממש את זכותם כבנים ממשיכים ולבנות על חלקת המנוחים בית מגורים נוסף, אולם לאור גריעת חלקה 18 וצמצום שטחה המקורי של הנחלה, לא ניתן היה לבנות על החלקה בית נוסף. משכך, הוסכם בין המנוחים לבין המושב, בהתאם לחוזה שנערך ביניהם ביום 31.3.68, על החכרת חלקה 54( הסמוכה לחלקה 53, עליה ניצב בשעתו בנין הצרכניה של המושב) לצורך בניית בית מגורים עבור המבקשים, וזאת כנגד תשלום תמורה בסך 7000 ל"י. המבקשים אכן בנו על חלקה זו את בית מגוריהם, בהתאם להיתר בניה שעל הבקשה לו חתם המינהל, ומתגוררים בו עד עצם היום הזה. המערכת החוזית הזכויות בכל הנוגע לחלקה 53 מוסדרות בחוזה חכירה שנחתם בין המנוחים לבין קק"ל ביום 29.3.37. חוזה זה נרשם בלשכת רישום המקרקעין בשנת 1937 לפי שטר מס' 2693. תקופת החכירה של חלקה זו נסתיימה ביום 31.3.86 ומאז לא נערך כל מסמך חוזי המאריך ו/או המסדיר את המשך החכירה. הזכויות בכל הנוגע לחלקה 57 מוסדרות בחוזה חכירה שנחתם בין המנוחים לבין קק"ל ביום 18.9.39. חוזה זה נרשם בלשכת רישום המקרקעין בשנת 1939 לפי שטר מס' 1957. תקופת החכירה של חלקה זו נסתיימה ביום 31.3.86, ומאז לא נערך לגביה כל מסמך אחר המסדיר את הארכת החכירה. ביחס לחלקה 54 לא נחתם עם המינהל כל חוזה חכירה ו/או כל מסמך אחר. המסמך היחידי בו אוחזים המבקשים ביחס לחלקה זו הינו הסכם שנערך בין המנוחים לבין המושב ביום 31.3.68 ולפיו מוחכר להם בניין הצרכניה הניצב על חלקה 54 לתקופה של 99 שנה לצורך הכשרתו כבית מגורים עבור בניהם או נכדיהם בתמורה לתשלום 7000 ל"י. העתירות א. המבקשים עותרים לחייב את המשיב לחדש עמם את חוזה החכירה ביחס לחלקה 53 בהתאם לתנאים המקוריים נשוא החוזה המקורי משנת 1937. ב. המבקשים עותרים למתן צו שיחייב את המשיב לחתום עמם על חוזה חידוש חכירה ביחס לחלקה 57 בתנאים המקוריים של חוזה החכירה משנת 1939. המשיב איננו חולק על זכותם של המבקשים לחדש את חוזה החכירה לתקופת חכירה נוספת, אולם לטעמו, יש להחיל על תקופת החכירה המחודשת את תנאי החוזים שהיו נהוגים במינהל בתקופת החידוש. ג. המבקשים טוענים כי יש לחייב את המינהל לחתום עמם גם על חוזה חכירה ביחס לחלקה 54, הזהה בתנאיו לחוזה החכירה המקורי שנחתם בשנת 1937 ביחס לחלקה 53, ואילו המשיב טוען כי בחלקה זו למבקשים זכויות של בר-רשות בלבד. דיון והכרעה א. חלקה 53 במהלך הדיון חזר בו המשיב מסירובו להאריך את תקופת החכירה ביחס לחלקה 53 בתנאי החוזה המקורי שנכרת בשנת 1937, והצהיר כי החכירה אכן תחודש בהתאם לתנאים המקוריים החל מ 1.4.86 למשך 49 שנה. המחלוקה בכל הנוגע לחלקה זו באה, איפוא, על פתרונה. ב. חלקה 57 המשיב איננו מתנגד להארכת החכירה אף ביחס לחלקה 57 אלא שכאמור, גורס הוא כי החידוש ייעשה בהתאם לתנאי חוזי החכירה שהיו נהוגים בעת בקשת החידוש קרי: 1997, אם כי לשיטתו תנאים אלה זהים למעשה לתנאי החידוש שנהגו במינהל גם בעת סיום תקופת החכירה המקורית קרי: 1986. לגירסת המבקשים, החידוש אמור להעשות בהתאם לתנאי החכירה המקורית על פי החוזה משנת 1939. לכאורה, תמוהה גישת המשיב, בנקטו עמדות שונות ביחס לשתי החלקות, אלא שעיון בשני חוזי החכירה המקוריים של שתי חלקות אלו מסביר את השוני בגישות השונות. בחוזה החכירה משנת 1937 נשוא חלקה 53 נאמר ב"רחל בתך הקטנה" כי החידוש ייעשה בהתאם לתנאים המקוריים, ככתוב בסעיף ב' הנושא את הכותרת "חידוש החכירה": "בתום תקופת החכירה של ארבעים ותשע השנים הראשונות - מקבל החוכר זכות קדימה לחידוש זכות החכירה באותם התנאים לתקופה חדשה של ארבעים ותשע שנים שניות...". לעומת זאת, סעיף חידוש החכירה נשוא החוזה משנת 1939, בכל הנוגע לחלקה העיבוד, נוקט בלשון שונה וקובע: "כתום תקופת החכירה לפי החוזה הנוכחי, או כתום החכירה לפי חוזה החכירה שיבוא במקום החוזה הנוכחי, תהא הזכות לחוכר לחדש את החכירה לתקופה חדשה של ארבעים ותשע שנים נוספות, על בסיס חוזה החכירה שיהיה נהוג אז לגבי חכירת אדמה מהקרן באזור בית חנן אם החוכר יבקש על כך מהקרן שנה אחת או יותר לפני גמר החכירה לפי החוזה הנוכחי".(ההדגשות של הח"מ) הנה כי כן, סביר להניח כי קק"ל גרסה בשעתו, כי אין דין אחד לחלקה א', עליה נבנה בית המגורים של המתיישב, ולחלקה ב' שנועדה לעיבוד בלבד, שהרי בעוד שבית המגורים אמור להיות ניצב על מכונו גם בחלוף 49 שנה והמתיישב אמור להמשיך ולהתגורר במקום גם בתום תקופת החכירה הראשונה, הרי לא קיימת וודאות שכזאת בכל הנוגע לחלקת העיבוד ואין כל בטחון כי המתיישב ירצה או יוכל להמשיך את עיבוד הקרקע לאחר חלוף היובל. מכל מקום, מששני החוזים אשר נערכו בתקופת זמן די מקבילה נוקטים לשון שונה לחלוטין בכל הנוגע לתנאי החידוש, ומששוני זה מתיישב עם תכליותיהם השונות, לא נותר אלא לפרש את החוזים ככתבם וכלשונם, דהיינו: חידוש חוזה החכירה בכל הנוגע לבית המגורים (חלקה 53) ייעשה בהתאם לתנאי החוזה המקוריים, ואילו חידוש חוזה החכירה בכל הנוגע לחלקת העיבוד (חלקה 57) ייעשה בהתאם לתנאים שיהיו נהוגים בעת החידוש. אין לייחס משמעות כלשהי לעובדה לפיה לא ביקשו המבקשים באופן פורמאלי את חידוש חוזה החכירה עוד בשנת 1986, עם תום תקופת החכירה המקורית, כנדרש בחוזה המקורי, שהרי גם קק"ל וחליפה - המינהל שנכנס בנעליה, לא קיימו את חובת ההודעה הנקובה בסעיף 2 לפרק ג' הדן בחידוש החכירה והקובע כי: "שמונה עשר חודש לפני גמר תקופת החכירה לפי החוזה הנוכחי... מחוייבת הקרן להודיע לחוכר, במכתב רשום בדואר, כי החוכר מחוייב לפנות לקרן בכתב ולבקש על חידוש החכירה...". ההודעות ההדדיות נשוא סעיף זה לא נועדו אלא להכשיר את זכותה של קק"ל לפנות את החוכר באם לא יפעל בהתאם לתנאים הקבועים בחוזה. דהיינו, מקום שהקרן מילאה את התחייבותה ושלחה לחוכר את הודעת התזכורת, וזה האחרון לא הגיש בקשה לחידוש החכירה - יהא צפוי לסנקצית הפינוי והחכרת הקרקע לאחר. משהקרן עצמה לא פעלה על פי החוזה ולא שלחה את ההודעה המתחייבת, מה לה כי תלין על המבקשים. משאיש מהצדדים לא פעל על פי החוזה ולא שלח למשנהו את ההודעה הנדרשת על פי הוראותיו, משלא נחתם בין הצדדים כל חוזה חכירה אחר ומשהמבקשים המשיכו להחזיק בקרקע, עיבדו אותה ואף שילמו עבורה את דמי החכירה כסדרם, לא נותר אלא לקבוע כי חוזה החכירה הוארך על ידם מחמת התנהגותם. וכפי שנקבע בה"פ 11079/99 (מחוזי תל-אביב) אסטרחן מיכה ואח' נ' מינהל מקרקעי ישראל, מפי כב' השופטת א' חיות: "במילים אחרות, משבחרו שני הצדדים, בהתנהגותם, להמשיך את היחסים ביניהם והמנוחים כתר המשיכו להחזיק במקרקעין כמקודם, יש לראותם כמי שמימשו הלכה למעשה את הזכות המוקנית להם בסע' ג(1) לחוזה החכירה הראשון, לחדש את החכירה ל- 49 שנים נוספות מ 1984 ואילך... במצב דברים זה, נראה, כי אין מקום לסטות לעניין חידוש החכירה לתקופה הנוספת ממה שהותנה והוסכם במפורש... דהיינו, כי חידוש החכירה יהיה על בסיס חוזה החכירה הנהוג במועד החידוש...". לכאורה, וכפועל יוצא מקביעה זו, אמורה הייתי לקבוע כי החוזה יחודש בהתאם לתנאים שהיו נהוגים בשנת 1986, היא תקופת החידוש בפועל, אלא שהמבקשים לא הציגו בפני כל ראיה באשר לתכנו ותנאיו של חוזה החכירה שהיה נהוג במינהל בשנת 1986 בנוגע למקרקעי עיבוד, ומנגד, לא נסתרה עמדת המינהל לפיה תנאי נספח ד' הרלוונטי על פי הנטען לשנת 97, זהים לתנאים שהיו נוהגים בשנת 1986. משכך, לא נותר לי אלא לקבוע כי המבקשים אכן זכאים לחדש את חוזה החכירה בכל הנוגע לחלקה 57 ל- 49 שנים נוספות, החל מיום 1.4.86, אולם על פי תנאי חוזה החכירה - נספח ד' לתצהיר המשיב. ג. חלקה 54 אין חולק כי משלא נמצא די מקום לבניית בית שני בחלקה 53, הוסכם בין המנוחים לבין המושב כי בית המבקשים, מתוקף היותם בנים ממשיכים, ייבנה על חלקה 54 הנמצאת בסמיכות לחלקה 53. המשיב אף מסכים כי בית המגורים הבנוי על חלקה 54 אכן מהווה חלק אחד ובלתי נפרד מהנחלה המקורית, המורכבת מנחלה א' ונחלה ב', וכפי שהוצהר על ידו, בין היתר, בסיכומים מטעמו: "יודגש כי המינהל איננו מתכחש לזכותם של המבקשים להחזיק בחלקה 54, ולא מוכחשת העובדה כי חלקה זה מהווה חלק בלתי נפרד מנחלתם..." (סעיף 21). וכן: "היוצא מכך הוא, כי המינהל מכיר בכך שחלקה 54 מהווה חלק מהנחלה..." (סעיף 27). אלא שבעוד שהמבקשים עותרים למעמד של חוכר רשמי, דהיינו, חוזה חכירה חתום כדת וכדין ורשום בלשכת המקרקעין, מסכים המינהל רק למעמד נחות יותר, לזכות של בר רשות בלבד. המינהל טוען כי חלקה 54 מוחזקת כחלק מהנחלה מכח הסכמי המשבצת, כפי שמוחזקים שאר שטחי הנחלה שלא הוכתרו מלכתחילה בחוזי חכירה ישירים עם המנהל וכי "איננו נוהג" לערוך חוזה חכירה ביחס למגרשים שצורפו לנחלות, וכטענתו: "...יודגש כי המינהל אינו עורך חוזי חכירה לגבי מגרשים מצורפים... אם וכאשר יהיו במינהל הסדרים לעריכת חוזים לגבי מגרשים שצורפו לנחלות יהיה דין המבקשים כדין כל האחרים" (סעיפים 6, 13 לתצהיר המשיב) אין לקבל טיעון זה שהרי המינהל מרים עצמו בשרוכי נעליו ומצדיק את המנעותו מלחתום עם המבקשים על חוזה חכירה בנוהגו שלא לעשות כן. מעמדו של בן ממשיך במגרש "מצורף" (בהסכמה ובתשלום) אינו אמור להיות נחות ממעמדו של בן ממשיך שבנה ביתו על חלקה א', רק משום שחלקת הוריו של זה הראשון היתה צנועה יותר ולא הכילה מקום לבניית בית נוסף. אין כל סיבה להותיר את הבנים הממשיכים בחלקות המצורפות לחסדי המינהל, ולאלץ אותם להמתין ליום המיוחל בו ישלים המינהל את הערכותו לחתימת חוזים שכאלו. יתכבד וישלים הערכותו כבר עתה. נוהגו של המינהל להתייחס אל הבן הממשיך כאל בן חורג שאיננו זכאי למעמד חוקי, איננו מיוחד רק לתיק שבפנינו, כמצויין בספרו של עו"ד מוטי בניאן "דיני מקרקעין - עקרונות והלכות" : "דוגמא מובהקת (ומצערת), צריך לומר הינה מעמד בעלי הנחלות, המושבים והקבוצים. בשעתו לא חפצה המדינה לתת זכות קניינית של 'שכירות' לבעלי הנחלות ומאידך, היה צורך בהגדרת מעמדם של בעלי הנחלות שלא יהפכו למסיגי גבול. הפתרון שנמצא היה זכות 'בר רשות'" (עמ' 384). על היותו של נוהג זה נוהג נפסד כבר עמד בשעתו כב' השופט שמגר בע"א 103/89, אזולאי נ' אזולאי פד מה (1) 477: "בשולי הדברים יש לשוב ולהדגיש את אשר נאמר, לא אחת, והוא, שהיעדר הגדרה משפטית ברורה של זכויותיו של חבר מושב, ובכלל זה העמדתו כיום בגדר בר-רשות בלבד, אינם מניחים את הדעת. מן הראוי שנושאים אלה יזכו לעיון מחדש כדי שזכויותיו של מי שמשקיע שנותיו, כוחו ואונו במשק חקלאי יוכרו ויעוגנו כדבעי, וכדי שיוסרו אי הבהירויות והספקות בסוגיה זו" (עמ' 484) גם בלי להכריע בשאלה אם זכות "בר רשות" הינה זכות במקרקעין אם לאו, הרי ברור שעסקינן בזכות נחותה יותר מיתר הזכויות במקרקעין, וזכות החכירה בכללן, והיא נועדה לשמש בעיקר כ"מקלט זכויות" מקום בו המשתמש אינו יכול להצביע על זכות מוגדרת במקרקעין, אולם מאידך אינו מסיג גבול. המינהל אף אינו מציין את אופיה וטיבה של זכות בר הרשות אותה הוא מוכן "להעניק" למבקשים, אלא מותיר אותה עמומה וערטילאית, דבר המעצים את חוסר הודאות ואת חוסר הבטחון במעמד זה. האם כוונתו לזכות אישית בלתי עבירה, שלא ניתן להורישה או למכרה, או שמא לזכות חפצית עבירה? האם כוונתו לרשות בלתי הדירה או שמא לרשות הדירה התלויה ברצונו הטוב של המרשה: ברצותו - ימשיך בעל הרשות להתגורר במקום וברצותו - יאלץ ליטול את מטלטליו ולהרחיק נדוד למקום אחר. אין להשלים עם מצב לפיו מתירים לבן הממשיך בניית ביתו בחלקה המצורפת לנחלה, אך בו בזמן מותירים אותו חסר מעמד ונתון לחסדי המינהל. בן ממשיך הבונה במיטב כספו את ביתו על חלקה מצורפת, הנחשבת אף לפי עמדת המינהל כחלק בלתי נפרד מן הנחלה, ואף משלם את דמי החכירה כסדרם, לא אמור להיוותר נטול מעמד ומשולל זכות קניינית. התעקשות המשיב להכיר במבקשים כברי-רשות בלבד בכל הנוגע לביתם הניצב על חלקה 54 מזה 30 שנה, אף איננה מתיישבת עם העובדה הבלתי שנויה במחלוקת לפיה שילמו המנוחים בגין רכישת הזכויות בחלקה זו סך של 7,000 ל"י ולפיה נחתם ביום 31.3.68 בין המנוחים לבין המושב חוזה הקובע כי בניין הצרכניה יוחכר להם לצורך "הכשרתו לבנין מגורים עבור אחד מבניהם או נכדיהם" לתקופה של 99 שנה. יתרה מכך, המינהל אף חתם על בקשת היתר הבניה שהוגשה על ידי המבקשים לוועדה המקומית לתכנון ולבניה שורקות, כעולה מהתכניות נספחים ה'-ו' לתצהיר המבקשים. זאת ועוד, על מנת להסדיר את זכויותיהם בחלקה 54, הסכימו המבקשים לוותר על שטח של 237 מ"ר משטחה של חלקה 54 אשר השתרעה במקור על 917 מ"ר ואשר נרכשה כולה ע"י המנוחים. בהסכם שנחתם בין המושב לבין המבקשים ביום 5.3.02 הסכימו אלו כי חלקה 54 תחולק לשתי חלקות וכי המבקשים יהיו רשאים לנקוט בכל צעד הנדרש לרישומם כחוכרים ברישומי מינהל מקרקעי ישראל על שטח של 680 מ"ר בלבד (נספח יא לתצהיר המבקשים). בהינתן מצב לפיו אין חולק כי הצורך לבנות את "הבית השני" בחלקה 54 נובע מהעדר מקום בנחלה א', כי זכאותו של המבקש 1 כבן ממשיך איננה שנויה במחלוקת, כי המבקשים משלמים את דמי החכירה עבור חלקה 54 כסידרם וכי המשיב חתם על תכניות הבניה והמבקשים מצידם ויתרו על חלק מחלקה 54 הגם ששילמו עבור כל החלקה טבין וטקילין - לא קיימת כל מניעה להסדיר את מעמדם של המבקשים בחלקה 54 כאשה חוקית הנשואה כדת וכדין, דהיינו כחוכרים לכל דבר, ולא קיימת כל סיבה להחשיבם כ"פילגש" בלבד, דהיינו כבעלי זכות מופחתת של בר-רשות. בש"א 5652/07 בבקשה זו עותרים המבקשים להורות על מחיקת הקטעים הרלוונטיים בסיכומי המשיב הדנים בטענה לפיה עשו המבקשים שימוש חורג בנחלה, וזאת מחמת שינוי ו/או הרחבת החזית. לא מצאתי לנכון להעתר לבקשה. טענת המינהל בדבר שימוש חורג שעשו המבקשים במועד כלשהו בנחלה א' מופיעה בסעיף 11 רישא לתצהיר התשובה מטעמו ואף עולה מתוך הנספחים שצירפו המבקשים עצמם לתצהיריהם. יחד עם זאת, לא מצאתי כי לגופו של עניין יש בטענה זו כדי להשליך בצורה כלשהי על תוצאות ההליך. התוצאה ניתנים בזאת הצווים ההצהרתיים הבאים: א. המבקשים זכאים לחדש את חוזה החכירה ביחס לחלקה 53 בגוש 3742, החל מיום 1.4.86 למשך 49 שנים נוספות בהתאם לתנאים המקוריים הנקובים בחוזה מיום 29.3.1937. ב. המבקשים זכאים לחדש את חוזה החכירה ביחס לחלקה 57 בגוש 3740, החל מיום 1.4.86 למשך 49 שנים נוספות, וזאת בהתאם לתנאים נשוא החוזה נספח ד' לתצהיר המשיב. ג. המבקשים הינם החוכרים של 680 מ"ר מתוך שטחה של חלקה 54 בגוש 3742, החל מיום 1.4.86 למשך 49 שנים, וזאת בהתאם לתנאים שהיו נהוגים במינהל בשנת 1986 באשר לחכירת בית מגורים - נחלה א', וזכאים להרשם ככאלו. המשיב ישלם למבקשים את הוצאות ההליך בסך 50,000 ₪ + מע"מ.חכירהחוזה