לטענת העותרים הטלת שומה רטרואקטיבית הינה בלתי חוקית, וההחלטה על הטלת השומה נתקבלה בחוסר סמכות. בית המשפט פסק כי כאשר מדובר בתיקון שומה רטרואקטיבית יש להצביע על נסיבות מיוחדות אשר תצדקנה זאת. עוד טענו העותרים כי תיקון רטרואקטיבי של השומה מהווה פגיעה בזכויות היסוד וקניינם של העותרים. בית המשפט ציין כי שאלת החיוב הרטרואקטיבי אינה שאלה אקדמית, אלא שבכל מקרה ומקרה היא נבחנת על רקע עובדותיו של אותו מקרה. להלן החלטה בנושא חיוב רטרואקטיבי בארנונה: החלטה 1. העותרים (בעת"מ 387/07) והעותרות (בעת"מ 391/07) עתרו לקביעה לפיה החלטת מנהל הארנונה (המשיב 1 בעת"מ 387/07) מיום 6.9.07, לפיה חויבו בתשלומי ארנונה באופן רטרואקטיבי לשנים 2000 - 2007 בסכום כולל של 21,422,745.09 ₪, התקבלה בניגוד לדין, הינה שגויה, ובטלה מעיקרה. לטענת המשיבים, מנהל הארנונה של עיריית אשדוד, עיריית אשדוד, או מנהל מחלק הגביה בעיריית אשדוד (להלן: העירייה, או המשיב 1, או מנהל הארנונה) דינה של העתירה להימחק, בשל אי מיצוי הליכי ההשגה והערר על ידי העותרים בשתי העתירות, בטרם בירור המחלוקות בבית משפט זה. בדיון אשר התקיים ביום 27.12.07 הוחלט כי תחילה תידון טענת העירייה בדבר אי מיצוי ההליכים. ב"כ הצדדים הגישו סיכומיהם בעניין זה. העירייה הודיעה במסגרת סיכומיה כי היא מוותרת על תיקון השומה בגין שטחי החניונים לשנים 2000-2002. עיקרי העובדות והמחלוקות 2. הנכס נשוא הארנונה הינו קניון בעיר אשדוד, בו מצויות, בין היתר, עשרות חנויות (להלן: "הקניון"). העותרים 1-3 (בעת"מ 387/07, להלן: "העותרים") רכשו 50% מהזכויות בקניון ביום 10.5.06 מהמשיבה 2 ( להלן: "אינטר") שהיתה עד למכירה בעלת 50% מהזכויות בקניון. לצורך ביצוע העברת הזכויות, הוציאה העירייה ביום 26.4.06 אישור בהתאם לסעיף 324 לפקודת העיריות, בו צוין כי הקניון נקי מחובות לעירייה. ביום 15.12.07 מכרו העותרים את זכויותיהם בקניון למשיבה 3 (להלן: "מפעלי תחנות") שהיתה קודם לכן בעלת 50% מהזכויות בקניון כך שמפעלי תחנות קיבלה לידיה את כלל הזכויות בקניון. העותרת 4 בעת"מ 387/07 (להלן: "מרכז העיר") הינה שותפות בה חברים בעלי הזכויות בקניון ובאמצעותה מנוהל הקניון. 3. במהלך חודש יוני 2007, ביצעה עיריית אשדוד מדידה של שטחי הקניון באמצעות מודד מוסמך, ונמצא, לטענתה, כי קיימים בקניון שטחים שלא חויבו בארנונה ולא ניתן לגביהם דיווח ע"י הנהלת הקניון. נטען ע"י מנהל הארנונה, כי עד לביצוע המדידות מטעם העירייה, הוצאו חשבונות הארנונה על פי דיווחי חברת הניהול של הקניון, מרכז העיר. כתוצאה מהמדידות נטען על ידי המשיב 1, כי נמצאו 3,188 מ"ר שטחי חנויות ומסחר אשר לא חויבו כלל בארנונה, 4,221 מ"ר שטחים משותפים שלא חויבו, 4,480 מ"ר שטחי מעברים שלא חויבו, 57 מ"ר שטח באזור האוכל שלא חויב, וכן 4,995 מ"ר קרקע תפוסה, ו- 4,715 שטחי חניה, שלא ניתן לגביהם דיווח ע"י הנהלת הקניון. לנוכח ממצאים אלה, שלחה העירייה למרכז העיר דרישה לתשלום ארנונה רטרואקטיבית למשך 7 שנים, בסכום של 21,422,745 ₪, אשר נטען כי היא חבה לעירייה. העותרים, כמו גם אינטר, מפעלי תחנות, ומרכז העיר, טוענים כנגד חיובי הארנונה, ואף הוגשה השגה בעניין זה. 4. לטענת מנהל הארנונה, יש לברר תחילה את המחלוקות העובדתיות בין הצדדים, אשר הינן בתחום סמכותם של מנהל הארנונה וועדת הערר, ורק לאחר שתתגבש תשתית עובדתית, ניתן יהיה לדון ולהכריע בסוגיות המועלות בעתירה. העותרים לעומת זאת טוענים, כי הכרעת בית המשפט נדרשת אך בשאלה "האם בנסיבות העניין, רשאי היה מנהל הארנונה לחייב את העותרים, באופן רטרואקטיבי בתשלומי הארנונה, בסך של למעלה מ- 20 מיליון ₪, והכל ללא טעם ו/או סיבה מוצדקת, אשר מהווה אחת או יותר מהסיבות שנקבעו בהלכה, ככאלה שמתירות תיקון שומה רטרואקטיבי". כן טענו כי "זוהי השאלה היחידה, היא ובילתה אין". מפעלי תחנות ומרכז העיר עתרו להכרעה, במסגרת העתירה בארבע פלוגתאות שהוגדרו על ידן, ושהן: "א. שאלת הרטרואקטיביות. ב. שאלת החיוב בהפרשי הצמדה וריבית. ג. הפרת הסכם משנת 2002 - או הפרת התחייבות שלטונית. ד. שינוי מדיניות העירייה לגבי חיוב שטח הגג והחניונים." 5. אכן, שאלת החיוב הרטרואקטיבי היא השאלה העיקרית אשר הונחה לפתחו של בית המשפט להכרעה, ואולם, כמצוין ע"י העותרים, השאלה הינה "האם בנסיבות העניין .." "נסיבות העניין" הן השאלות העובדתיות אשר לטענת מנהל הארנונה תלובנה ותגובשנה בהשגה ובערר. חיוב רטרואקטיבי של ארנונה 6. לטענת העותרים הטלת שומה רטרואקטיבית הינה בלתי חוקית, וההחלטה על הטלת השומה נתקבלה בחוסר סמכות. הטענה בדבר אי חוקיות הטלת שומה באופן רטרואקטיבי דינה להידחות. נפסק כי אף בהעדר הוראה בפקודת העיריות הנותנת סמכות למנהל הארנונה לתקן שומת ארנונה רטרואקטיבית יש בידו הסמכות לעשות כן, שכן שמורה בידי המינהל הסמכות לתקן החלטות ולשנותן. עם זאת, בית המשפט חזר וקבע כי כאשר מדובר בתיקון שומה רטרואקטיבית יש להצביע על נסיבות מיוחדות אשר תצדקנה זאת. נפסק בע.א. 975/97 המועצה המקומית עילבון נ' מקורות חברת מים בע"מ פ"ד נ'(2) 433, כי ידו של בית המשפט "...תהא קפוצה במתן אפשרות לתקן שומת ארנונה באופן רטרואקטיבי". (לעניין תיקון שומה באופן רטרואקטיבי ראו גם ע.א. 4452/00 ט.ט טכנולוגיה מתקדמת בע"מ נ' עיריית טירת הכרמל, פ"ד נו(2) 773, ע.א. 8558/01 וע.א. 9019/01 המועצה המקומית עילבון נ' מקורות חברת מים בע"מ, פ"ד נז(4) 769.) 7. עוד טענו העותרים כי תיקון רטרואקטיבי של השומה מהווה פגיעה בזכויות היסוד וקניינם של העותרים. לדעת העותרים "... לו היה מתקיים בפני בית המשפט העליון הנכבד, דיון בשאלת היחס בין מקור סמכותו של מנהל הארנונה לתיקון שומות באופן רטרואקטיבי... לבין הוראותיו המפורשות והבלתי מסויגות של חוק יסוד: כבוד האדם וחירותו..., היתה עשויה להתקבל המסקנה, כי סמכות כללית זו, אינה יכולה לעמוד, והיא נסוגה לנוכח הוראותיו המפורשות של חוק יסוד: כבוד האדם וחירותו". בשלב זה, אין בידי לקבל את דעתם של העותרים. אל מול הפגיעה בקניינם של העותרים בגין חיוב רטרואקטיבי של ארנונה, קיימת פגיעה בכלל תושבי העיר אשדוד, בהנחה שאכן, בשל דיווח לוקה של העותרים ומרכז העיר, נגרעו מקופת העירייה סכומים גבוהים מאוד של ארנונה. לנוכח הפסיקה בעניין חיוב רטרואקטיבי של ארנונה, וכן בשים לב להוראותיו של חוק יסוד כבוד האדם וחירותו, קיימת חשיבות רבה לבירור עובדתי של מכלול הנסיבות לצורך קבלת הכרעה בשאלת החיוב הרטרואקטיבי. יצוין כי חוק יסוד כבוד האדם וחירותו, לענייננו, לא הביא לשינוי בהלכות שנקבעו, אם כי ייתכן ששינה את מיקומה של ההכרעה במתח בין זכויות הציבור, אותו מייצגת העירייה, והאזרח אשר חוייב בתשלום רטרואקטיבי של ארנונה . 8. עוד טענו העותרים כי ההחלטה בדבר תיקון רטרואקטיבי של השומה הינו בלתי סביר. השאלה אם אכן תיקון השומה באופן רטרואקטיבי, כפי שנעשה, לוקה בחוסר סבירות אם לאו, דינה להתברר על רקע עובדות שיקבעו. 9. העותרים אף טוענים כי ההחלטה להטיל ארנונה רטרואקטיבית, אך בשל כך שמנהל הארנונה החליט על ביצוע בדיקות ומדידות, הינה בלתי סבירה, שכן לא היתה מניעה כי את הבדיקות והמדידות יבצע קודם לכן. גם טענה זו דורשת ליבון עובדתי. לשם הכרעה בשאלה האם תיקון שומות באופן רטרואקטיבי היה סביר אם לאו, יש ליתן את הדעת, בין היתר, לשאלה האם ניתן לברר את העובדות הרלבנטיות לנוכח מעבר הזמן, ומה היה מקור הטעות של הרשות בחיובי הארנונה בעבר, במידה ואכן היתה טעות, וכן האם נבעה אותה טעות מהטעיה ע"י האזרח (ע.א 4452/00 ט.ט טכנולוגיה מתקדמת בע"מ נ' עיריית טירת הכרמל, פ"ד נו(2) 773, וכן עע"מ 1164/04 עיריית הרצליה נ' דניאל יצחקי ואח'). 10. העותרים, כמו גם אינטר, מפעלי תחנות, ומרכז העיר, טענו כי הם הסתמכו על האישור בדבר העדר חובות ארנונה של הקניון לעירייה ותעודת הגמר שניתנה לקניון ביום 26.9.05 כאשר כלכלו את ענייניהם. טענות אלו אכן רלבנטיות לעניין החיוב הרטרואקטיבי, אלא שדינן להתברר, כמו טענות אחרות, לאחר קביעת עובדות בשאלת קיום הפרש, במידה ויתברר שיש, בין הארנונה ששולמה לבין זו שאמורה היתה להשתלם, והמקור להפרש הנטען. תשובת המשיב 1 לטענה בדבר הסתמכות על האישור, הינה כי מתן האישור אינו מונע ממנו לדרוש תשלום הארנונה נשוא העתירות, משמצוין באישור, תחת הכותרת "למען הסר ספק", כי האישור ניתן אך לצורך רישום בלשכת רישום המקרקעין, וכי הוא "אינו מזכה ו/או משחרר את בעל הנכס ו/או המחזיק בו מתשלום חוב שרבץ על הנכס בזמן מתן האישור ואשר מסיבה כלשהי לא נתגלה ו/או לא נדרש בזמן מתן האישור". לטענת מרכז העיר ואינטר המשיב 1 ידע, בעת מתן האישור, כי הארנונה אשר השתלמה במשך השנים עבור החניונים בקניון, לא התייחסה לכל שטחי החניונים בקניון, שכן המשיב 1 היה מודע לכך ששטח החניונים הנזכר בסיכום הדברים בין מרכז העיר למשיב 1 היה קטן משטח החניונים בפועל. לכן, כאשר צוין באישור שניתן, כמצוטט לעיל, כי האישור אינו משחרר מתשלום חוב "ואשר מסיבה כלשהי לא נתגלה ו/או לא נדרש בזמן...", השחרור אינו חל לגבי שטח החניונים. 11. אינטר אף היא טענה כי יש תחילה לדון בטענות כנגד החיוב הרטרואקטיבי. לטענתה אין בטענות המשיב 1 כדי להצדיק חיוב רטרואקטיבי על פי הפסיקה. הקניון, לטענתה הינו נגיש ופתוח, ונציגי העירייה יכלו בכל עת, כפי שאף עשו בשנת 2005, שאז ניתנה תעודת גמר לקניון, להיכנס לקניון ולבצע בדיקות ומדידות כנדרש. 12. לטענת אינטר השוני בשטחים שעבורם דרש המשיב 1 בעבר תשלום ארנונה , לעומת אלו שכעת נדרשת מרכז העיר לשלם, אינו נובע מהטעייה, אלא משינוי במדיניותו של המשיב 1, אשר קודם לכן נמנע מחיוב מרכז העיר בארנונה עבור שטח הגג בקניון, ועתה נכלל שטח הגג בחשבון הארנונה. לגבי הכללת שטח הגג בתשלום הארנונה, טענה אינטר, כי חיוב תשלום ארנונה בגין הגג אינו כדין מאחר והגג אינו כלול בהגדרת מבנה כמופיע בצו הארנונה. 13. אינטר אף טענה כי על פי סיכום דברים בין המשיב 1 למרכז העיר נקבעו שטחי הקניון החבים בארנונה, כאשר על פי השטחים הקבועים באותו הסכם, המשיך המשיב 1 גם לאחר תום תקופת ההסכם שהיה לשנים 2000- 2002, לשלוח חשבונות ארנונה למרכז העיר. לטענת אינטר, השטחים בני חיוב בקניון נקבעו כאמור בהסכם, ומשהמשיך המשיב 1 לשלוח חשבונות ארנונה על פי השטחים הנקובים בהסכם, הסתמכה אינטר על מצג זה, והניחה כי הקניון נקי מחובות ארנונה, וכי מוסכם על המשיב 1 כי השטחים בהסכם הם השטחים בני החיוב. 14. מרכז העיר הגישה ביום 26.12.07 השגה למשיב 1 לגבי חשבון הארנונה שנשלח אליה, ושהוא אף נשוא העתירות בענייננו. נטען בהשגה כי לא ברור למרכז העיר "מה הם אותם שטחים בפועל שלא חויבו עד כה ונמצאו ברי חיוב במסגרת המדידה החדשה שבוצעה ע"י העירייה...". לדעת מרכז העיר, המשיב 1 טעה בקביעת שטח הקניון החייב בארנונה, על פי חשבון החיוב הרטרואקטיבי, וכן טעה בקביעת סיווג השימוש, מיהות המחזיק, וחיוב בגין שטחים שאינם בני חיוב. נטענו בהשגה הטענות אשר העלתה מרכז העיר בעתירתה, וכן בסיכומיה לעניין מיצוי הליכים. עיקרן של הטענות נזכרו לעיל. טענה נוספת שהועלתה על ידי המערערים, אינטר ומרכז העיר היא כי על פי ההסכם שיש, והיה, למרכז העיר עם השוכרים בקניון, עליהם לשלם ארנונה בגין חלקם היחסי בשטחים המשותפים. לפיכך, נטען, יש אף ליתן את הדעת לגורלם של אותם שוכרים היה וידרשו, על ידי מרכז העיר, להשלים את תשלומי הארנונה במידה ותחויב. שאלת מיצוי ההליכים בפני ועדת הערר 15. שאלת החיוב הרטרואקטיבי אינה שאלה אקדמית, אלא שבכל מקרה ומקרה היא נבחנת על רקע עובדותיו של אותו מקרה. השאלה המתעוררת במקרה זה - כמו באחרים - היא האם ניתן לקבל הכרעה בשאלות שהועלו בעתירות, לפני גיבושן של העובדות במסגרת ההשגה וועדת הערר, או שמא מן הראוי לאפשר קודם לכן את גיבושן של העובדות במסגרת ההשגה וועדת הערר, ולאחר מכן, ובהסתמך על העובדות שייקבעו להכריעה בשאלות שהן בסמכות בית משפט זה. דרך המלך היא קודם לאפשר את הבירור העובדתי בגופים המוסמכים ולאחר מכן, באם יהיה עדיין צורך בכך, לדון בשאלות המשפטיות שהועלו על ידי העותרים, בשתי העתירות. עם זאת, במידה ויתברר כי יש תשתית עובדתית אשר תאפשר הכרעה - ישקל אם יש מקום לקבל את טענת העירייה בדבר מיצוי ההליכים. 16. חלק מהעובדות הרלבנטיות לענייננו, לצורך הכרעה, כבר נפרשו על ידי הצדדים בכתבי בי דין שהגישו, חלק מהעובדות הרלבנטיות עדיין חסרות, ואף טרם התבררו בין הצדדים. בשלב זה הוגש על ידי המשיב 1 אך כתב תגובה, ולא כתב תשובה. על המשיב 1 לשכנע כי יש הצדקה למשלוח חשבון רטרואקטיבי למרכז העיר, לגבי כל פרטי החשבון. יתרה מכך יש ממש בטענת מרכז העיר בהשגתה, כי לא ברור מהודעת התיקון של השומה מה הם אותם שטחים שבעטיים מבקש המשיב 1 כעת לחייבה, לעומת שטחים שבהם חויבה בעבר. ראוי כי תנתנה תשובות לטענות שהועלו על ידי מרכז העיר, העותרים, אינטר ומפעלי תחנות. יתכן, לכאורה, כי דינו של החיוב הרטרואקטיבי, אינו זהה לגבי כל השטחים; לדוגמא, החיוב לגבי שטח הגג, לעומת החיוב לגבי השטח של 700 מ"ר בעסק של שטיפת מכוניות - שלגביו נטען כי רק בבדיקה האחרונה שנערכה ע"י המשיב 1, נמצא כי העסק פועל מזה מספר שנים בשטח של למעלה מ- 700 מ"ר, כאשר נכס זה חויב בעבר אך בגין 50 מ"ר, ובתעריף נמוך בהרבה מהתעריף עבור שטח מסחרי. 17. לטענת המשיב 1, החיוב בארנונה באופן רטרואקטיבי נעשה על פי מבחנים שנקבעו בפסיקה, ועל פיהם אושר חיוב כאמור, כגון טענתו כי מרכז העיר נהגה בחוסר תום לב, בדיווח שנתנה לגבי העסק לרחיצת מכוניות. המשיב 1 אף טען כי מרכז העיר הרחיבה את השטח המסחרי על חשבון שטחי החניון, מבלי שניתן דיווח ראוי לעירייה. כן נטען כי "לאור פערי השטחים הניכרים שבהם מדובר - אלפי מטרים מבונים, לרבות שטח מסחר של מעל 3,188 מ"ר שלא חויב, אין כל ספק כי העותרות ... ידעו ו/או לכל הפחות "עצמו עיניים" מול אי חיוב השטחים". לטענת המשיב 1, ידיעת העותרים כי שטחי הקניון גדולים מאלה בהם הם מחויבים לתשלום ארנונה, מאיינת את טענת ההסתמכות שהעלו העותרים, אינטר ומפעלי תחנות. 18. אמנם חלק לא מבוטל של העובדות הרלבנטיות לענייננו טרם התברר לנוכח הכחשתם של העותרים את נכונות המדידות שנעשו מטעם מנהל הארנונה והממצאים בעקבותיהם. העותרים ציינו, "כי טענותיהם כנגד "ממצאי המדידה" "מלאות כרימון", והן יועלו, ככל שיידרש, במסגרת השגה שתוגש ע"י העותרים". לזאת יש להוסיף כי משמדובר בנכס דינאמי, אף לגרסת מנהל הארנונה, יש צורך להוכיח לגבי כל שנה ושנה כי שינוי השומה באופן רטרואקטיבי, נעשה באופן התואם את המצב העובדתי כפי שהיה באותה שנה וספק עד כמה, אם בכלל, ניתן להסתמך על מדידות שנעשו במחצית 2007, לשם חיוב רטרואקטיבי לשבע שנים. 19. יש לצפות כי המשיב 1 בכתב התשובה אשר ימסור יבהיר ויפרט, ככל שרק ניתן, את טענותיו והעובדות להן הוא טוען במלואן, ואשר בהסתמך עליהן, לגרסתו, זכאי היה לפי המבחנים שנקבעו עד כה בפסיקה, לשלוח למרכז העיר את החיוב הרטרואקטיבי, כולל התייחסות לשטחים השונים שהוספו לחיוב, וכן התייחסות לטענות מרכז העיר, אינטר, מפעלי תחנות והעותרים. לאחר קבלת כתב תשובה מפורט כאמור תשקל טענת המשיב בדבר הצורך במיצוי הליכי ההשגה והערר. 20. ניתנת בזאת שהות למשיב 1 להגיש כתב תשובה עד יום 1.5.07. דיון מקדמי בשתי העתירות יתקיים ביום 22.5.08 בשעה 12:00רטרואקטיביותשאלות משפטיותארנונה