להלן פסק דין בנושא חלוקת מגרש לחלקים שווים: פסק דין א. מהות התובענה זו תביעה לקבלת סעד הצהרתי לפיו שטח מגרש אותו רכשו התובעים ביחד עם הנתבעים יחולק ביניהם בחלקים שווים; וכן למתן צו אל תעשה, האוסר על הנתבעים לעשות כל פעולה העומדת בניגוד לחלוקה השווה של המגרש כאמור. ב. עובדות רלבנטיות ביום 7.8.03 חתמו התובעים 1 ו-2 (להלן: "שרון") והנתבעים 1 ו-2 (להלן: "אלפסי") על הסכם לרכישת מגרש הידוע כגוש 6720 חלקות 330/3 ו- 330/4, ברחוב זאב 3 בגני-תקוה (להלן בהתאמה: "הסכם הרכישה" ו"המגרש") (נספח א' ל-ת/2). המגרש הוצע למכירה במסגרת הליכי כינוס נכסים, וההסכם נחתם בין שרון ואלפסי כרוכשים מצד אחד, לבין המוכרים - בעלי המגרש באמצעות כונס הנכסים עוה"ד אלחנן ויניצקי, מצד שני. שרון העיד בתצהירו (ת/2), כי הוא ואלפסי חברים מילדות ומתגוררים בשכנות בגני-תקוה; הוא עוסק בתחום הבניה כקבלן שיפוצים, והיה מעוניין לרכוש נכס מקרקעין; בשלב מסוים איתר את המגרש ופנה לחברו אלפסי בהצעה לרכוש את מחצית המגרש; אלפסי קיבל את ההצעה. כעולה מתצהירו של שרון, סוכם בינו לבין אלפסי שהמגרש יחולק ביניהם פיזית בחלקים שווים, ותינתן לשרון זכות ראשונים לבחירת מחצית המגרש המועדפת עליו; בהתאם לכך שרון בחר במחצית המגרש הקדמית. לגרסת שרון, זמן מה לאחר שנחתם הסכם הרכישה הגיע אלפסי לביתו, סיפר לו כי עליו להציג בבנק הסכם שיתוף ותשריט מדידה חתומים, על מנת לקבל הלוואה, וביקש לשם כך את חתימתו בדחיפות. שרון הבחין כי בנוסח הסכם השיתוף שהציג לו אלפסי, אשר נערך על-ידי עוה"ד רזיאל בנין שייצג את שניהם בעסקת רכישת המגרש, נרשם שהחלק המזרחי המיועד לו הינו בשטח של 421 מ"ר, ואילו החלק המערבי, המיועד לאלפסי, הינו בשטח של 498 מ"ר; זאת בניגוד להסכמה ביניהם לפיה חלוקת המגרש הפיזית תהא שווה. כאשר שאל את אלפסי לפשר הדבר, השיב הלה, בין היתר, כי נהוג לרשום את דרך הגישה לחלקה האחורית, על שם רוכש המגרש האחורי, אין מדובר במשהו סופי, והדברים יוסדרו לאחר מכן. שרון חתם על המסמכים מתוך אמון באלפסי ולאור יחסי החברות ששררו ביניהם (נספח ב' ל- ת/2); אולם כפי שהתברר לו לאחר מכן אלפסי הטעה אותו והציג בפניו מצג שווא, שכן נהוג לרשום את הזכויות בשביל הגישה בבעלות משותפת של שני בעלי החלקות. במצב דברים זה סירב שרון לחתום על הבקשה להיתר בניה ועל התשריטים. אלפסי מצידו הציג גרסה שונה להשתלשלות העניינים ולהסכמות עם שרון (נ/1): לגרסתו שרון הינו קבלן הבקי ומצוי בענייניי מקרקעין אשר חיפש נכס לעסקים ולא למגורים. לעדותו, לא סוכם בין הצדדים לפני הרכישה על זכות בחירה ראשונית לשרון, אך בפועל התובעים אכן אלה שבחרו ראשונים את חלקם במגרש. לאחר שנחתם הסכם הרכישה, הזמינו שני הצדדים במשותף, את מר חגי כספי שהינו מודד מוסמך, שיחלק את המגרש לשניים; כמו כן, ביקשו הצדדים מעוה"ד רזיאל בנין להכין הסכם שיתוף עפ"י המפה שהכין המודד. בטרם חתימת הסכם השיתוף נמסרה לצדדים טיוטת ההסכם לבדיקה, ומשלא נתקבלו הערות, נחתם ההסכם בביתו של אלפסי ב-5 העתקים, כולל המפה הטופוגרפית שצורפה כנספח להסכם. רק לאחר שנחתם הסכם השיתוף ניגש אלפסי לבנק למשכנתאות כדי לגרור משכנתא קיימת ואז התגלתה טעות במספרי החלקות בין הסכם השיתוף לבין המפה הטופוגרפית. לגרסתו של אלפסי, המגרש שנרכש על ידו גדול יותר ב-77 מ"ר מאחר וזהו השטח של דרך הכניסה למגרש הפנימי, מה גם ששוויו של המגרש הפנימי נמוך יותר משוויו של המגרש החזיתי. לטענת אלפסי, סירוב שרון לחתום על הבקשה להיתר ועל התשריטים מנוגד להסכם השיתוף, מסב לו נזק רב, והוא עומד על תנאי ההסכם שנחתם בין הצדדים. מכאן התובענה, אשר הוגשה לבית-המשפט ביום 8.8.05; התיק הועבר להרכב זה ונקבע להוכחות ליום 19.6.07. ג. הפלוגתאות בין הצדדים מכתבי הטענות עולה הפלוגתא הבאה בין הצדדים: - מהי החלוקה של שטח המגרש, עליה הוסכם בין שרון ואלפסי? - האם חתם שרון על הסכם השיתוף כתוצאה מהטעייה מצידו של אלפסי? ד. מהי החלוקה של שטח המגרש עליה הוסכם בין שרון ואלפסי? הסכם הרכישה האינדיקציה היחידה הנזכרת בהסכם הרכישה מיום 7.8.03 (נספח א' ל-ת/2), לכוונת הצדדים באשר לאופן חלוקת המגרש, באה לידי ביטוי בדמות המלים "1/4 חלקים" אשר נכתבו בצמוד לכל אחד משמות ארבעת הקונים. מכאן ניתן ללמוד על כוונת הצדדים שרכישת המגרש תיעשה בחלקים שווים בין ארבעת הקונים: החצי האחד של המגרש נרכש על-ידי הזוג שרון, והחצי השני שלו על-ידי הזוג אלפסי. לכך יש להוסיף את האמור בסעיף 5 להסכם הרכישה, לפיו הקונים ישלמו למוכרים את תמורת המגרש בסך 380,000 ₪; ואת העובדה שאינה שנויה במחלוקת לפיה כל אחד מהצדדים, שרון ואלפסי, שילם מחצית מסכום התמורה בגין המגרש, היינו סך של 190,000 $ דולר (סע' 10-11 ל-ת/2, עמ' 22 שורות 4-5). הסכם השיתוף בהסכם השיתוף מיום 9.1.04 נכתב (סעיפים 3 ו-4) כך: "שרון מאשרים כי חלקם במגרש הינו כדלקמן: החלק המזרחי של המגרש, בשטח של 421 מ"ר, המסומן כחלקה 330/4 במפה נספח א' לעיל- הוא החלק המיוחד להם". "אלפסי מאשרים כי חלקם במגרש הינו כדלקמן: החלק המערבי של המגרש, בשטח של 498 מ"ר, המסומן כחלקה 330/5 במפה נספח א' לעיל-הוא החלק המיוחד להם". בהמשך קובע סעיף 5 להסכם השיתוף: "מוסכם בין הצדדים כי מיקומו המדויק של קו הגבול בין שני חלקי המגרש, לא יפגע בניצול זכויות הבנייה שאושר ו/או יאושרו לצדדים, כל אחד בחלקתו - ובמידה ותהיה הפרעה אזי מוסכם ביניהם כי קו הגבול לצורכי בנייה יוזז ויתואם לתוכניות הבנייה. הסימון שעל המפה נספח א' לעיל, הוא סימון כללי ומתווה את אופן ביצוע החלוקה. עובר להגשת בקשה להיתר בנייה על הקרקע ע"י הראשון מבין הצדדים, ימונה מודד מוסמך אשר יסמן את קו ההפרדה בין שני חלקי המגרש, לפי המוסכם להלן: א. בכל מקרה, קו ההפרדה יחלק את המגרש לשני חלקים שווים, ככל האפשר. ... ה. היה והרשות המקומית תדרוש הפרשת שטחים נוספים לאלה שכבר דרשה הפרשתם-וזאת לפני הוצאת היתר הבנייה הראשון - יובאו שטחים אלו בחשבון השטחים שיופרשו משטח החלקה ברוטו, וקו ההפרדה יותווה במקום שיסומן ע"י המודד כנ"ל, לאחר חלוקת החלקה בחלקים שווים". עינינו הרואות, בהסכם השיתוף מאשר כל אחד מהצדדים באופן מפורש את שטח המגרש שלו. להסכם השיתוף צורפה מפה (נספח ל-נ/1) שנחתמה על-ידי כל הצדדים ונערכה על-ידי המודד המוסמך מר חגי כספי, בתאריך 18.10.03. גם ממפת המדידה ניתן ללמוד ששטח מגרשו של שרון (330/4) הוא 421 מ"ר, ואילו שטח מגרשו של אלפסי (330/5) הוא 498 מ"ר; כך מצוין בלוח השטחים וכך שורטטה חלוקת המגרשים במפה הטופוגראפית. עוד עולה בבירור מהמסמכים הנ"ל, שההפרש בין המגרשים של שרון ואלפסי הוא שטח של כ-77 מ"ר המהווה את שביל הגישה למגרשו של אלפסי. המודד המוסמך כספי ציין בתצהירו (ת/1) כי המדידה והתשריט נערכו בהתאם לבקשתו של אלפסי בלבד, בשיחה ובפגישה שהתקיימה ביניהם. כמו כן הוא הבהיר לאלפסי, כי בהתאם לדרישות הוועדה המקומית הידועות לו, נהוג לרשום את השביל על שמו של בעל החלקה האחורית, אך השביל משמש כשביל משותף, ודבר זה מתבטא בטבלת החלוקה. המודד העיד בבית-המשפט (עמ' 8 שורות 8-9, 15-18): "ש: האם הדרישה של מעבר לחלקה האחורית, היא דרישה של הוועדה המקומית? ת: כן. ... ש: מי למעשה נתן לך את ההנחיה לבצע את החלוקה הזאת כפי שחולקה? ת: אף אחד. אני ביצעתי את החלוקה בהתאם להנחיות של הוועדה, שאני יודע שהם מקבלים את החלוקה בצורה הזאת. זה לא אומר שהם לא יקבלו בצורה אחרת, אבל בצורה זו אנ יודע שהם יקבלו". ובהמשך הסביר (עמ' 9 שורות 10-16): "ת: בגלל שיש חלקה קדמית וחלקה אחורית, הוועדה דורשת לעשות זאת כך, לחלק את המגרש לשני חלקים שווים כאשר מכל חצי מורידים את החצי מהשטח שיהיה מוקצה לטובת שביל. בפועל השביל עצמו בדרך כלל נרשם על שם החלקה האחורית, כדי למנוע מצב שהחלקה החזיתית תמנע כניסת רכב לחלקה האחורית. ש: אם אני מבין נכון, למעשה שני המגרשים שווים וההבדל ביניהם הוא השביל, כשהשביל צמוד למגרש האחורי? ת: נכון". ש: למה נוהגים בשיטה זו? ת: בזמנו נהגו לחלק את השביל של ה-3 מטר לשני חלקים, כשכל אחד 1.5 מטר, קרי: 1.5 מטר היה נרשם על שם החלקה הקדמית ו-1.5 מטר נוסף על שם החלקה האחורית. אבל כשבעל החלקה החזיתית מנע כניסת כלי רכב לחלקה האחורית והתחיל סכסוך, הוועדה החליטה שחלקת השביל תירשם בשלמות על החלקה העורפית". שרון העיד בבית-המשפט, שהוא הגיש לוועדה המקומית לתכנון ובניה, בחודש אפריל 2004, בקשה להיתר בניה (ת/3), ושטח המגרש שסומן בבקשה הינו 421 מ"ר (עמ' 12 שורות 7-10), כאשר המבנה תוכנן כך שהוא בעצם גובל בשביל, ללא שמירה על מרווח בין קו הבניין של שרון לבין גבול המגרש של אלפסי; אולם, הוועדה לא אישרה לו את התוכניות בגלל שהשביל צריך להיות משותף על מנת שניתן יהא לקבל תוכנית כזו (עמ' 12 שורות 14-15, עמ' 13 שורה 1, עמ' 18 שורות 28-29). לדבריו (עמ' 13 שורות 20-22): "ת:...אני ואלפסי קנינו את המגרש שווה בשווה, לא דובר על מה שווה יותר ומה שווה פחות, אלא שאני מקבל בפועל 420 מטר ואלפסי 491 מטר. אני שילמתי על חצי מגרש, אני רוצה חצי מגרש". אלפסי העיד בבית-המשפט (עמ' 22 שורות 3-5): "ש: אתה ומר שרון רכשתם מגרש בחלקים שווים לחלוטין, נכון? ת: נכון. שילמנו כל אחד 190,000 דולר במדויק. שילמנו גם מס רכישה בסכום זהה, לפי מה שביקשו". לעדותו, הוא ושרון רכשו את המגרש בחלקים שווים לחלוטין והוא עצמו לא היה אמור לקבל מטר אחד יותר משרון (עמ' 22 שורות 3-4, 10-11). הוא העיד גם שההחלטה לפנות אל המודד המוסמך כספי היתה משותפת עם שרון, והוא זה שהלך להביא את התוכניות המוכנות, ומסר העתק לשרון; כעבור כחודשיים הם פנו לעו"ד בנין שיכין הסכם שיתוף לחלוקת המגרש, לפי המפה הטופוגראפית שהכין המודד המוסמך (עמ' 24 שורות 10-16). בהמשך התבקש להסביר את הכוונה בסעיף 5(א) להסכם השיתוף לפיו: "בכל מקרה, קו ההפרדה יחלק את המגרש לשני חלקים שווים, ככל האפשר"; לדבריו יכול להיות שהכוונה היא ששני חלקי המגרש יהיו שווים מבחינת ערכם הכספי (עמ' 25 שורות 10-12, 21-28). לעדותו, שרון בחר ראשון את החלקה מהסיבה שהוא זה שפנה והציע לאלפסי לקנות איתו את המגרש (עמ' 28 שורות 20-21). הוא העיד גם שהסכם השיתוף נחתם אצלו בבית, ורק כעבור חודשיים, במרץ 2004 כאשר הגיש בקשה לגרור משכנתא, גילתה פקידת הבנק טעות במספרי החלקות בין הסכם הרכישה לבין הסכם השיתוף, ורק אז הוא נסע לביתו של שרון (עמ' 31 שורות 12-19). כן לטענתו, הוא ושרון קיבלו מעו"ד בנין את הסכם השיתוף בפקס לפני החתימה, לצורך בדיקה; אולם כשהתבקש להציג את הפקס שנשלח אליו טען שאין לו אותו (עמ' 31 שורות 22-28). ממכלול הראיות והעדויות שהוצגו בפני בית-המשפט עולות המסקנות הבאות: - שרון ואלפסי התכוונו לרכוש מגרש בחלקים שווים; הם ביטאו כוונה זו בהסכם הרכישה, בחלוקה השווה של התשלומים בגין העסקה, וכך גם עולה מהעדויות שנשמעו בבית-המשפט. - המודד המוסמך אליו פנו שרון ואלפסי, הכין מפת מדידה טופוגראפית, תוך שהוא מצרף בתשריט ובלוח השטחים, את שביל הגישה כחלק משטח המגרש האחורי; ביודעו שזוהי דרישת הוועדה המקומית, לאור בעיות שהתעוררו בעבר כאשר שטח השביל היה נרשם במחציתו על שם בעל החלקה הקדמית ובמחציתו על שם בעל החלקה האחורית. - עו"ד בנין הכין את הסכם השיתוף על סמך הנתונים המופיעים במפה הטופוגראפית שנמסרה לו. - אין מחלוקת על כך שבשלב החתימה על הסכם השיתוף (בין אם שרון קיבל טיוטה בפקס, ובין אם ראה את ההסכם לראשונה כאשר אלפסי הגיע לביתו), שרון היה מודע היטב לכך ששטחי המגרשים הנקובים בסעיפים 3 ו-4 להסכם השיתוף אינם עולים בקנה אחד עם החלוקה שהוסכמה בינו לבין אלפסי, אך בכל זאת חתם על ההסכם ועל המפה הטופוגראפית, במספר עותקים (עמ' 13 שורות 27-28). - המפה הטופוגראפית היתה מוכנה כחודשיים לפני שהוכן ונחתם הסכם השיתוף, אך שרון לא בדק ולא ביקש לראות אותה (בחקירתו טען שלא ידע שהיא אצל המודד (למרות שהוא השתתף בתשלום בעבורה), עד שאלפסי בא אליו עם המפה ועם הסכם השיתוף - עמ' 20 שורות 12-14). - הסיבה לכך ששרון טוען כיום שהשביל צריך להיות משותף היא, שהוועדה המקומית סירבה לאשר את התוכנית ואת הבקשה להיתר בניה שהוא הגיש לה, בחודש אפריל 2004 (שלושה חודשים לאחר חתימת הסכם השיתוף), משום שהמבנה המתוכנן שלו גובל ממש בשביל, המשוייך למגרש של אלפסי, דבר שאינו אפשרי (עמ' 18 שורות 1-3). שרון הגיש את התוכניות בסברו שהשביל הוא שביל משותף, אך נהוג לרשום אותו על השטח האחורי (כפי שהוסבר לו ע"י אלפסי שקיבל בעצמו הסבר מהמודד), ורק כאשר הגיש את התוכניות לוועדה המקומית התברר לו שהשביל אינו משותף (עמ' 18 שורה 8). אין המדובר כאן בעדות בע"פ כנגד מסמך או בהסכם מאוחר (השיתוף) ששינה הסכם מוקדם (הרכישה), אלא המדובר בשני מסמכים בכתב, כשאת אומד דעת הצדדים יש לקרוא ולהבין מהמסמך המכונן - הוא חוזה הרכישה של הקרקע עליו הם חתומים "חצי-חצי" ולא מהנספח,- הסכם השיתוף ומפת המדידה. תוכן המסמך המכונן ומהותו לחלק את השטח בחלקים שווים בין הצדדים לא נסתר, ואף אומת בעדות אלפסי. ניתן לסכם ולאמור, שהוכח כי אומד דעת הצדדים - שרון ואלפסי, בהתקשרותם החוזית, היה לחלק את המגרש באופן שווה ביניהם, כאשר שביל הגישה למגרש האחורי יהא בשימוש משותף, בהתאם לקביעת המודד שהם מינו, אשר השתמש בידע המקצועי שלו, וכך ערך את התשריט. אומד דעתם הלז עולה מעדותם של השניים וכן מתצהירו ומעדותו של המודד המוסמך. בהקשר זה אני מוצאת לנכון לשוב ולצטט את האמור בתצהירו של המודד כספי (סע' 6 ל-ת/1): "בשיחתי עם אלפסי הבהרתי לו מפורשות כי בהתאם לדרישות הועדה המקומית הידועות לי נוהגים לרשום את השביל על שמו של בעל החלקה האחורית, אך השביל משמש כשביל משותף, ואת הדבר הזה מביאים לידי ביטוי בטבלת החלוקה". אם כן, הסכם השיתוף נערך בשלב יותר מאוחר על בסיס התשריט שהכין המודד המוסמך; הוא כלל את הנתונים שהופיעו בתשריט הנ"ל, שהתבסס כאמור על הנחת המוצא של המודד המוסמך לפיה השביל הינו בשימוש משותף, למרות רישומו על שם בעל החלקה האחורית. הנתונים הללו באו לידי ביטוי באמצעות סעיפים 3 ו-4 להסכם השיתוף, אך ראוי להזכיר גם את הוראות סעיף 5 להסכם השיתוף, המשקפות את רצון הצדדים להגיע לחלוקה שווה ככל האפשר של המגרש. אין בידי לקבל את טענותיו של שרון לעניין תרמית והטעייה מצד אלפסי, זאת מאחר ושוכנעתי כי אלפסי קיבל הסבר מפורש מהמודד המוסמך כספי, שזוהי דרישת הוועדה המקומית שהשביל יירשם על שם החלקה האחורית, אך יהא בשימוש משותף; וזה היה המצג שהוא הציג בפני שרון. כמו כן אני דוחה את טענת שרון כי הוא סמך בעיניים עצומות על אלפסי (עמ' 15 שורה 23) שביקש בדחיפות את חתימתו בשל הצורך במשכנתא, והסכים לחתום על מפת החלוקה כפי שהיא מבלי לבדוק את העניין, ולמרות שמעולם לא קיבל את טיוטת ההסכם בפקס מעו"ד בנין (עמ' 16 שורות 26-27). טענות אלה לא הוכחו, ומכל מקום, אדם שמתבקש לחתום על מסמך חוזי ומבחין בפרטים שעומדים בניגוד גמור למוסכם, אמור לבצע בדיקה ולוודא על מה הוא חותם, ולא להסתמך בצורה עיוורת על מצג כזה או אחר של אדם קרוב אליו ככל שיהיה; על אחת כמה וכמה, אם הוא חסר ניסיון בעסקאות מקרקעין (סע' 3 ל-ת/2). באותה מידה לא הוכחו גם טענותיו של אלפסי לפיהן הוסכם ביניהם מלכתחילה שהמגרש שהוא יקבל יכלול שטח קרקע גדול יותר, כפיצוי על נחיתותו בשל מיקומו העורפי והעובדה שהוא צמוד לבית-ספר, - ואני דוחה גם אותן. טען ב"כ הנתבעים כי הוועדה לא תרשום חלוקה מעין זו, מאחר והיא מנוגדת לסעיף 143 לחוק התכנון והבניה, תשכ"ה-1965, שקובע כי פס"ד לחלוקת מקרקעין יינתן לפי תשריט ואישור עפ"י חוק התכנון והבניה. מודד חייב להכין תשריט לפי הסכם המכר ובהתאמה לתב"ע. הוא איננו יוצר זכויות ובמיוחד לא יכול לגרוע מחלקו של צד 77 מ"ר, כמו שגם הוועדה לא יכולה לגרוע מזכויות קניין של הצדדים, אלא להתאימן לתב"ע. גם מעדות המודד לא נשללה אפשרות של התייחסות שונה לשביל הגישה, ע"י הוועדה, ובהתאמה לחוזה הרכישה; על כל פנים אופציה זו לא נוסתה. ו. סוף דבר לאור כל האמור לעיל, התביעה ­­מתקבלת במובן זה שאני קובעת, כי בין הצדדים הוסכם שזכויותיהם הקנייניות בקרקע הן בחלקים שווים, מחציתן לתובעים בצד המזרחי של החלקה ומחציתן השניה לנתבעים בצד המערבי של החלקה. תשריט לצורך היתר בניה, ייקח בחשבון את הזכויות הקנייניות, ויהיה עפ"י הדין הרלבנטי וכפוף להנחיות שיוצאו, במידת הצורך, ע"י הוועדה המקומית. הנתבעים ישאו, ביחד ולחוד, בשכ"ט עו"ד התובעים בסך 35,000 ₪ + מע"מ. התובעים זכאים גם להחזר הוצאותיהם אותן ישום הרשם. כל הסכומים ישאו ריבית והצמדה כדין ממועד מתן פסק-הדין ועד לתשלום בפועל.קרקעותחלוקת מגרשים