להלן פסק דין בנושא ליקויי בניה בבית דו משפחתי: נתוני רקע 1. התובעים, בעל ואישה, התקשרו ביום 15.2.94 בהסכם מכר עם הנתבעת 1 (להלן, גם "אפי"). בגדרו של הסכם זה רכשו התובעים קוטג' דו-משפחתי בקריית אתא והנתבעת 2 (להלן, גם "אנגל") התחייבה לעסוק בבניית הבית בפועל. לשיטתם של התובעים, לאחר מסירת הקוטג' נמצאו בו ליקויי בנייה לרוב. בהתאם לחוות דעת של מהנדס איכות מטעמם, מר שטיינר מרדכי (להלן - "שטיינר"), ליקויי בנייה אלה עולים כדי סך של 217,269 ₪. לנוכח זאת, אף לנוכח נזקים נטענים נוספים, הוגשה תובענתם נגד אפי ואנגל על סך 260,000 ₪. הנתבעות הנ"ל התגוננו כאחת והכחישו הנטען בכתב התביעה. עוד הגישו הנתבעות הודעת צד ג'. צד ג' 1 היא חברה לקבלנות בניין שעסקה בפועל בעבודות בניית הקוטג'. צד ג' 2 הוא מנהלה וערב להתחייבויות צד ג' 1 (להלן, שניהם, גם "מטאנס"). צד ג' 3 (להלן, גם "טולדנו") הוא אדריכל שעסק בתכנון הקוטג'. הנתבעות טענו, איפוא, כי ככל שיש ממש בתביעת התובעים יש להשית על צדדי ג' שיפוי כדי 100,000 ₪ בגין ליקויי הבנייה שהם פועל יוצא של בנייה לקויה ו/או של תכנון. צדדי ג' התגוננו בפני ההודעה. ככל שעסקינן בנתבעות נסמכה הגנתן על חוות דעת מהנדס מטעמן, מר עמית זיו (להלן - "זיו"). בהתאם לחוות דעתו של זיו עלות ליקויי הבנייה עולה כדי סך 7,000 ₪. 2. כבר בתחילת הדרך הסכימו ב"כ הצדדים כי ימונה מומחה מטעם בית המשפט. לנוכח הסכמה זו מיניתי את אינג' רונן שטרנברג (להלן - "שטרנברג") כמומחה כאמור. שטרנברג הגיש חוות דעתו המקיפה. חוות דעתו מצאה ליקויי בנייה, לרבות עלויות פיקוח הנדסי ומע"מ, בסכום כולל של 27,928 ₪. בעקבות חוות דעתו נדרש שטרנברג והשיב לשורה נרחבת של שאלות הבהרה שהוצגו לו ע"י כל ב"כ הצדדים. 3. אחר הדברים הללו, ואף זאת בהסכמה, סוכם כי יינתן פסק דין מנומק בדרך הרגילה על יסוד החומר שבתיק והגשת סיכומי טענות אליהם ניתן יהיה לצרף מסמכים ותצהירים. ככל שעסקינן בתצהירים כתבי הטענות היו משופעים בנספחים לרוב. לאחר שהונחו בפניי סיכומי טענות נדרשתי לסיכומי תשובה של ב"כ התובעים. חרף יתרונן הדיוני של הנתבעות בגדרו היתרתי להן להגיש סיכומי תשובה, סיכומי תשובה אלו לא הונחו בפניי. כאמור, היתרתי לב"כ הצדדים לצרף לסיכומיהם אף תצהירים. אף אחד מבעלי הדין לא ראה לעשות כן. 4. שטרנברג, כאמור, מונה כמומחה מטעם בית המשפט, וזאת על יסוד הסכמת הצדדים. אין צריך לומר כי נתון זה משליך באורח מפליג על מסקנותיי. חוות דעתו של שטרנברג, כאמור, הייתה מקיפה ויסודית. כך אף התשובות לשאלות הבהרה שנשלחו אליו. לנוכח נתונים אלו בדעתי להשתית עיקרי מסקנותיי, למצער אלו המשיקות לסוגיות הנדסיות-מקצועיות, על בסיס חוות דעתו. על רקע זה אדרש להלן להשגות מסוימות של בעלי הדין המתחייבות מחוות דעתו של שטרנברג, אף ממכלול החומר שבפניי. טרם שאעשה כן אדרש למספר סוגיות בעלות אופי כללי המשליכות לעניין מסקנותיי הפרטניות. מועדי הודעות וסוגי ליקויים 5. הנתבעות מבקשות להראות כי בהתאם להוראות חוק המכר (דירות), תשל"ג-1973 (להלן- "חוק הדירות") יש לאבחן בין ארבעה סוגים של "אי-התאמה" נטענת. סיווג זה משליך לגבי נטלי בדיקה ונטלי הודעה המוטלים על רוכש הדירה. באורח כללי, איפוא, מבקשות הנתבעות להדוף את מרבית תביעת התובעים, אם לנוכח העדר הודעה במועד פלוני, אם לנוכח הודעה במועד פלוני,כאמור, לאחר שחלף מועד אלמוני לעניין סוג ליקוי זה או אחר. 6. בדעתי, דרך עיקרון, לדחות טענה זו של הנתבעות. הדברים נדונו בשורה של פסקי דין בבית המשפט העליון ומצאו ביטוי לאחרונה בפסק דינו של כב' השופט ג'ובראן ב-ע"א 8939/01 אביצור נ' חפציבה חברה לבניין עבודות ופיתוח בע"מ, פ"ד נז(6) 83. כב' השופט מורה אותנו כי קיימת חשיבות מפליגה לכך שהקבלן יקבל הודעה אפקטיבית שתביא לידיעתו את עובדת הליקויים הנטענים. לנוכח זאת, כך המשיך, "אין באי מתן הודעה בכתב או במכתב רשום כדי להשמיט את הקרקע מתחת לטענות הרוכש על אף האמור בחוזה המכר" (עמ' 89). לנוכח זאת, כך המשיך וקבע לעניין תניה חוזית מסוימת, "הסעיף אינו קובע כי רק במקרה של הודעה במכתב רשום תפעל המשיבה לתיקון הליקויים. סעיף זה אינו- על פי לשונו - ואינו יכול - על פי כוחו - לפטור את המשיבה מחובות המוטלות עליה על פי החוק" (עמ' 90). 7. קיימת בפניי חליפת מכתבים מסועפת בין התובעים לנתבעות. נחה דעתי כי ביסודו של דבר קיבלו הנתבעות מידע אפקטיבי על אודות הליקויים הנטענים ומעולם לא טענו לפטור כלשהו משום הטעמים האמורים המועלים לראשונה בגדר סיכום הטענות שבפניי. עוד השתכנעתי כי במהלך השנים ביצעו הנתבעות תיקון של הליקויים, אם באופן מוצלח ואם באופן שאינו מוצלח. אף הנתון האמור משמיע מניעות להשמיע הטענות האמורות, למצער, מרביתן. בחינה מדוקדקת, לנוכח המשתמע מהלכת אביצור הנ"ל, מלמדני כי התובעים לא ראו למסור, בכל זמן מן הזמנים, כל הודעה אך לעניין שני פריטים בלבד, דהיינו לעניין תיבת דואר וגוף חירום בממ"ד. אכן, רק בגין שני פריטים אלו, הדבר יבוא לידי ביטוי כאשר אבוא לדון פרטנית בליקויי הבנייה. לחבותה של אפי 8. בגדר חוזה המכר של התובעים עם אפי התיימרה אפי לפרוק מעליה חבות לליקויי בנייה כאשר זו מועמסת על אנגל. מקובלת עליי עמדת התובעים כי הן אפי, הן אנגל, נושאות באחריות מוחלטת לליקויי הבנייה האמורים. מקובל עליי כי חוק הדירות הוא בעל משמעות קוגנטית, לזכות הרוכשים. נהיר לי כי אפי היא בבחינת "מוכר" כמשמעותו בחוק הדירות. הפסיקה הרחיבה והטילה חבות גם כאשר מדובר בבעלים של מקרקעין אשר עשו עסקת קומבינציה. קל וחומר, כאשר עסקינן ביזמית מקרקעין, דוגמת אפי. 9. ואולם הנני מתרשם כי אין משמעות רבה לטיעון האמור. אפי ואנגל, לכל אורך הדרך, מיוצגות ע"י אותו משרד פרקליטים. אם כך ואם אחרת ברי לי שבדעתי לחייב את הנתבעות, ביחד ולחוד, ככל שעסקינן במסכת היחסים כלפי התובעים. להתנהלותם של בעלי הדין 10. הנתבעות טוענות כי יהא הדבר אשר יהא, ככל שבית המשפט ימצא ליקויי בנייה יש להעניק לנתבעות את הזכות לתקן הליקויים. הנתבעות מצביעות על כך שלכל אורך הדרך שתפו פעולה עם התובעים, ואולם התובעים נהגו בדרכי סחבת ושיהוי. לנוכח כל אלו סבורות הנתבעות כי יש לאפשר להן לתקן את הליקויים בעצמן. למצער, יש לחייב אותן לשלם לתובעים סכום מופחת, שישקף את העלות הזולה שהייתה מועמסת עליהן, לו היו עוסקות בתיקון ליקויי הבנייה. 11. נתון מרכזי אחד, כך בדעתי לקבוע, בוודאי שוקל לחובת התובעים. מסתבר כי שטיינר מסר חוות דעתו לתובעים ביום 22.10.96. כבר בכתב הגנתן מטיחות הנתבעות בתובעים את הנתון שחוות דעת זו הובאה לידיעתן רק בתאריך 17.3.99(!), במצורף למכתב דרישה כלשהו של בא כוחם הקודם של התובעים. לנתון מרכזי זה, לכל אורך הדרך, לא ניתן ולו בדל-מענה ע"י התובעים. בגדר סיכומי הטענות, כאמור, לא ראו התובעים להגיש כל תצהיר. גם בגדר סיכומי הטענות המשלימים לא ראו התובעים להתייחס לנתון זה. לכאורה, הוא מצביע על כוונות שאינן טהורות. הוא מצביע על כך שבדרך נפסדת, והגם שליקויים לרוב כנטען מצויים בידיעת התובעים עוד משנת 1996, הם אינם רואים לנכון להביא הנתון האמור לידיעת הנתבעות, ובזמן-אמת. 12. בסופה של דרך, וחרף הנתון האמור, בדעתי יהא לאמץ את ממצאיו של שטרנברג. מהם עולה, לכאורה, כי בסופה של דרך נותרו ליקויי בנייה בסכום לא מבוטל של כ- 28,000 ₪. לנוכח כל אלו, ויהא הדבר אשר יהא, בין אם ניתנה הזדמנות הולמת ובין אם לאו, בראיה כוללת נותרו ליקויי בנייה בסכום לא מבוטל. ככל שיש להפחית מחוות הדעת האמורה, הדבר יהא פועל יוצא ממכלול הנסיבות, ובעיקר לנוכח המתחייב מתשובות לשאלות הבהרה של שטרנברג. ואולם ברי שהתובעים יזכו בסעד כספי והנתבעות לא תורשינה לעסוק בתיקון הליקויים. אדרש, איפוא, להשגות פרטניות הצריכות לפנים של בעלי הדין, בעניינה של חוות דעתו של שטרנברג. חדר ממ"ד - סעיף 1.16 13. שטרנברג קבע בנדון כי "חדר ממ"ד דו-תכליתי (המשמש כמרחב מוגן וכחדר מגורים) בשטח של 11 מ"ר עונה לדרישות החוק בעניין שתי הפונקציות אשר הוא משרת ופרשנותו של מומחה התובעים לחוק שגויה, שכן אין כל היגיון הנדסי בחישוב מצטבר של השטחים הנדרשים לשתי הפונקציות כאשר השימוש בשתיהן חופף ברובו וחדר הגדול מ- 8 מ"ר והמאפשר מגורים בכל ימות השנה יכול בוודאי לאפשר שימוש כמרחב מוגן לזמן מוגבל בשעת חרום". 14. התובעים טוענים כי הנתבעות הפרו הסכם המכר לנוכח העובדה כי כתוצאה מסוגיית הממ"ד הוצגה הדירה כבעלת ארבעה חדרים בניגוד להתחייבויות הנתבעות בגדרן נקבע כי הדירה תכלול חמישה חדרי מגורים לרבות חדר ביטחון. מקובל עליי כי הטיעון האמור, לעניין רוחב החדר, נטען לראשונה בסיכומי טענות התובעים ולא נטען בחוות דעתו של שטיינר. עוד נהיר לי כי ככל שיש ממש בטענת התובעים, ראוי היה להביא חוות דעת שמאית מטעמם לעניין ירידת הערך המתחייבת כתוצאה מכך. אין בדעתי, איפוא, להוסיף דבר בפריט זה לזכות התובעים. עליית גג - סעיף 1.17 15. התובעים טוענים, כי כעולה מממצאיו של שטרנברג, הרי "חלל הגג בגובהו הנתון אינו יכול לשמש למטרה העיקרית אלא יכול לשמש כמטרת שירות בלבד (ח.אחסון, ח. רחצה, ח. כביסה וכד'"). כתוצאה מכך, כך טוענים התובעים ולכאורה בצדק, נשללה מהם האופציה לנצל את הגג למטרת מגורים. לנוכח כל אלו המליץ שטרנברג על מינויו של שמאי מקרקעין להערכת ירידת הערך בגין העדר האפשרות לניצול חלל הגג למטרת מגורים, כפי שנטען שהובטח. התובעים, כאמור, לא עתרו למינוי שמאי מקרקעין וממילא אין בסמכותי לשום הערכת נזק המתחייבת כתוצאה מכך. 16. מנגד, בגדר תשובות לשאלות הבהרה, הבהיר שטרנברג כי ניתן לפרק חלק גדול מגג הרעפים ולבנות גג חדש, ומן הסתם הדבר יאפשר לתובעים לנצל את האופציה מקום שימצאו לנכון לעשות כן. הוא קבע עלות המתחייבת מכך בסכום של 9,144 ₪. השאלה המרכזית היא, איפוא, האם אכן הובטחה לתובעים אופציה כאמור. התובעים סומכים טענתם על הפרוספקט בגדרו נרשמה "אופציה לחדר נוסף בחלל הגג" (נספח ה' לסיכומים). ברי כי בגדר המפרט הטכני והמסמכים החוזיים לא בא זכרה של אופציה זו. במצב דברים זה, כך מורה כב' השופטת דורנר ב-ע"א 6025/92 צמיתות (81) בע"מ נ' חרושת חימר בע"מ פ"ד נ(1) 826, מחייב הפרוספקט "במובן זה שאם בסופו של דבר נכרת חוזה ובמשא ומתן לא הוסכם על שינוי התנאים שהוצעו בהזמנה למשא ומתן, יראו בתנאים אלה חלק מתנאי החוזה". ומשום כך, בפרשה ההיא, "משלא צוין בחוזה הרכישה שטח שונה מן השטח שצוין בפרוספקט, הכוונה היתה כי מצג זה, שעל פיו שווקו הדירות, יהפוך חלק מן התנאים המוסכמים. מסקנה זו מתחזקת בשל מחדלה של חברת הבנייה לפרט את מימדי הדירה במפרט, כדרישת החוק " (עמ' 834). כך, אף בנדוננו. שהרי חוזה המכר בסוגייה הנדונה שונה מן הפרוספקט. ואולם, הנתון הולך ומתעצם לנוכח העובדה ששוכנעתי שהתובעים היו מיוצגים במסגרת המשא ומתן לפני כריתת החוזה. וכך, אף לנוכח העובדה כי טענה זו אודות אופציה נכבשה ע"י התובעים ולא הוזכרה עד להגשת התביעה. מטבח - סעיף 1.1.9 17. בגדר תשובות לשאלות הבהרה הסכים שטרנברג כי העלות הנכונה היא בסכום של 4,500 ₪. ממילא יש להוסיף על העלות שנפסקה בחוות דעתו הפרש בסך של 3,300 ₪. גדר אבן - סעיף 1.1.12 18. שטרנברג קבע כי "למרות שאין במפרט הטכני או בתקנות התחייבות הנתבעות לגובה מסוים של גדר בחזית המגרש...ראוי היה להתקין גדר הפרדה מעל לחומה הנמוכה, כפי שבוצע בדירות אחרות בפרוייקט זה". הוא השאיר, איפוא, לשיקול בית המשפט, האם להוסיף לשומתו סכום של 1,000 ₪. החלטתי, לנוכח העובדה כי אין חבות חוזית מפורשת, שלא להוסיף את הסכום האמור, כעתירת התובעים. עניין הבריכה - סעיף 1.1.13 19. אף בעניין זה מקובלת עליי עמדתו של שטרנברג על פיה הבריכה מתפקדת ומנוקזת כנדרש ולא שוכנעתי להוסיף סכום של 480 ₪ לשומתו של שטרנברג בהתאם לטענה אודות רכישת ציוד נלווה לבריכה. מעקות - סעיף 5.1 20. אף בעניין זה בדעתי לאמץ את עמדתו של שטרנברג. איני סבור, כעמדת התובעים, כי נפלה טעות חשבונאית וכי יש להכפיל את העלות מסכום של 600 ₪ לסכום של 1,200 ₪. גומיות אטימה, כיוון דלתות העץ וסדקים נימיים ובהבדלי גוונים בציפוי חוץ (סעיפים 4.1.2, 4.3.3 ו- 13.2.1) 21. בתשובה לשאלות הבהרה של מטאנס, ככל שעסקינן בליקויים אלו, ציין שטרנברג כי הם היו קיימים בעת הביקור "והם עלולים להיגרם כתוצאה מבלאי טבעי". שטרנברג, איפוא, לא המשיך ונשאל מה היחס, לעניין ליקויים אלו, בין הבלאי הטבעי לבין העלות שהוא קבע. העלות הכוללת של פריטים אלו, שעיקרם בטיח חוץ, עולה לסך של 5,550 ₪. על דרך האומדן אניח שיש להפחית בגין בלאי טבעי מחצית הסך הנ"ל, דהיינו סך של 2,775 ₪. תיבת דואר ותאורת חרום בממ"ד - סעיף 8 וסעיף 10.1 22. מצאתי, כאמור, כי באף הזדמנות לא התריעו התובעים בפני הנתבעות על אי-אספקת תיבת דואר ותאורת חרום בממ"ד, הגם שעסקינן לכאורה בפריטים הגלויים לעין. לנוכח כל אלו בדעתי להפחית משומתו של שטרנברג סך של 100 ₪ וסך של 350 ₪ בגין פריטים אלו, דהיינו סך של 450 ₪. השגות הצדדים לעניין שומת שטרנברג - מאזן ביניים 23. הנה כי כן, וככל שעסקינן בהשגות התובעים, בדעתי להוסיף על שומתו של שטרנברג סכום של 3,300 ₪. ככל שעסקינן בהשגות הנתבעות וצדדי ג', בדעתי להפחית משומתו של שטרנברג סכום של 3,225 ₪. היתרה, איפוא גוזרת תוספת שולית וזניחה בסכום של 75 ₪. אין בדעתי, איפוא, להוסיף או לגרוע מחוות דעתו של שטרנברג. דיור חילופי 24. שטרנברג קבע כי בעת תיקון הליקויים יהיה מקום לשהות מחוץ לדירה לתקופה של יומיים. ואולם בגדר חומר הראיות שבפניי לא השכילו התובעים להמציא כל ראיה אודות עלות כאמור בבית מלון, וכאמור אף לא הגישו תצהיר. לנוכח זאת נדחית תביעת התובעים בפריט זה. עוגמת נפש 25. הליקויים שנימנו עד כה עולים לכדי כ-28,000 ₪. ועם זאת, כאמור, נמצאו קווים מניפולטיביים לרוב בהתנהלותם של התובעים. כך, בכבישתם במשך שנים את חוות הדעת של שטיינר. כך, ולו באחד ממכתביהם לנתבעות, הם הודו כי "גם אם היינו 'מעצבנים' 'ועוקצניים' לפעמים, אני תקווה שלא חרגנו מגבולות הטעם הטוב, כאשר הכל נועד לקידום ענייני דירתנו, ועל זה כבר נאמר 'שהמטרה מקדשת את האמצעים'" (נספח ו/42 לכתב התביעה). אכן, אין לך הודאה טובה מכך שלא אחת, במסכת שבפניי, הגשימו התובעים את התנהלותם הנפסדת. יכול שכבישת חוות דעתו של שטיינר, אף היא הייתה בגדר הנחת-הבסיס שלהם, הפסולה, שהמטרה מקדשת את האמצעים. 26. לנוכח מכלול הנתונים האמורים הנני פוסק לתובעים בגין עוגמת נפש סכום של 5,000 ₪. לחבותם של מטאנס 27. מקובלת עליי עמדת ב"כ מטאנס כי אין לחייב את מטאנס בגין הפריטים הדנים באיטום (סעיף 7.1), מתקני תברואה (סעיף 9.4 ו-9.7), גדר אבן בחזית הדירה (סעיף 1.1.12) ומתקנים נלווים לבריכה (סעיף 1.1.13). ואולם לנוכח העובדה שממילא בגדר הפריטים האמורים ראה שטרנברג לחייב רק בפריט הראשון בסכום זניח של 300 ₪, בדעתי להיענות להודעת צד ג' כנגד מטאנס במלואה, אף לעניין עוגמת הנפש. לחבותו של טולדנו 28. הודעת צד ג' כנגד טולדנו הייתה חסרת שחר והנני מאמץ, באורח מלא ומוחלט, את סיכום טענות ב"כ טולדנו בנדון. אכן, מתחילת הדרך, התגדרה ההודעה לצד ג' נגד טולדנו אך בעניין תיבת הדואר, כעולה מחוות דעתו של זיו. בגדר סיכום הטענות אף הטענה האמורה נזנחה ובסופה של דרך נדחתה אף על ידי, כמבואר. מעבר לכך, נדחו כל הטענות המהותיות שעלולות היו ליצור חבות נגד טולדנו, ככל שעסקינן במתקני תברואה, ניצול חלל הגג כאופציה והחלפת תאורת הממ"ד לתאורת חירום. הוצאות משפט 29. חוות דעתו של שטרנברג, מחד גיסא, מצביעה על גוזמה חסרת שחר בשומתו של שטיינר. היא אף מצביעה, מאידך גיסא, על המעטה חסרת שחר בשומתו של זיו. לנוכח כל אלו בדעתי לפסוק אלא הוצאות משפט רגילות המתחייבות מן התוצאה ואין בדעתי לשנות מחלוקת השכר ששולם לשטרנברג אלא כלפי טולדנו. סוף דבר 30. לפיכך, הנני מחייב את הנתבעות, ביחד ולחוד, לשלם לתובעים, סך של 27,928 ₪ בצירוף הפרשי הצמדה למדד תשומות הבנייה מיום 1.4.05 ועד מועד התשלום המלא בפועל וסך 5,000 ₪ בצירוף ריבית והפרשי הצמדה כדין מהיום ועד מועד התשלום המלא בפועל. עוד הנני מחייב את הנתבעות, ביחד ולחוד, באגרת תביעה היחסית לסכום הזכייה ושכ"ט עו"ד בסך 7,000 ₪ בצירוף מע"מ ובצירוף ריבית והפרשי הצמדה כדין מהיום ועד מועד התשלום המלא בפועל. הסכומים האמורים ישולמו לידיו הנאמנות של ב"כ התובעים תוך 30 יום מיום המצאת פסק-דיני זה. 31. ככל שהנתבעות תשלמנה את הסכומים האמורים לתובעים, ותמצאנה ראיה על כך לב"כ צדדי ג' 1 ו-2, הנני מחייב את צדדי ג' 1 ו-2, ביחד ולחוד, להשיב לנתבעות את הסכומים האמורים, בצירוף ריבית והפרשי הצמדה כדין מיום התשלום לתובעים ועד יום ההשבה בפועל לנתבעות ובצירוף אגרת הודעה היחסית לסכום הזכייה ושכ"ט עו"ד בסך 5,000 ₪ בצירוף מע"מ ובצירוף ריבית והפרשי הצמדה כדין מהיום ועד מועד התשלום המלא בפועל. 32. הנני דוחה הודעת צד ג' של הנתבעות נגד צד ג' 3. הנני מחייב את הנתבעות, ביחד ולחוד, לשלם לצד ג' 3 שכ"ט עו"ד בסך 9,000 ₪ בצירוף מע"מ ובצירוף ריבית והפרשי הצמדה כדין מהיום ועד מועד התשלום המלא בפועל וכן בצירוף החלק היחסי ששילם צד ג' לשטרנברג, בצירוף ריבית והפרשי הצמדה כדין מיום התשלום ועד יום ההשבה בפועל. בניהליקויי בניה