המחלוקות נשוא סכסוך בין בעלי דירות בתל אביב, הצריכות להכרעה בתובענה זו הינן כדלקמן: - היקף זכויות בעלי הדין ברכוש המשותף בכלל ובגג בפרט. - מידת השימוש שעושה הנתבעת ולחילופין הדיירים מכוחה - בגג. - מידת הנזק ו/או הסיכון לדירת התובעים כתוצאה מחלחול מים. - זכותם של התובעים לסעדים המתבקשים להלן פסק דין בנושא סכסוך בין בעלי דירות בתל אביב: פסק דין א. מהות התביעה ועיקר טענות בעלי הדין בפני תביעה למתן סעדי עשה וצווי מניעה שעילתה סכסוך בין בעלי דירות בבנין ברחוב אנגל 12 בתל-אביב שנרשם כבית משותף (להלן: "הבנין"). 1. התובעים שהינם בעלים של דירה אחת בבנין טוענים כי הנתבעת, בעלים של 5 דירות בבנין ביצעה על גג הבנין תוספת בניה בשטח של כ-62 ממ"ר בניגוד להיתר באופן ששטח של כ-20 מ"ר ממנו מצוי מעל תקרת דירת התובעים. התובעים מוסיפים וטוענים כי הנתבעת פתחה, בניגוד להיתר בניה דלת יציאה רחבה המאפשרת גישה ישירה אל הגג המשותף מדירתה מקומות ג', ד' של הבניין (להלן "הדירה המושכרת") והציבה בה ויטרינת זכוכית (להלן: "הויטרינה"). כמו כן ריצפה הנתבעת ללא היתר שטח של כ-60 מ"ר משטח הגג שמעל דירת התובעים (להלן: "הגג המרוצף"). 2. התובעים טוענים כי בפועל השתלטה הנתבעת על הגג המרוצף ועושה בו כבתוך שלה לרבות הפיכתו למגרש משחקים לילדי דייריה עופר בסטר ובת זוגו (להלן: "הדיירים"). לא זו אף זו הנתבעת התקינה גדר בהיקף הגג שמעל דירת התובעים (להלן: "הגדר") וכי כתוצאה מכך נגרמו סדקים קשים בקירות דירת התובעים. 3. התובעים מוסיפים וטוענים כי ריצוף הגג מונע ביצוע עבודות איטום בגג וכי כתוצאה מכך חלחלו מים מגג הבנין לתקרת התובעים ופגעו בברזלי הזיון עד כדי סיכון של ממש לקריסת תקרת דירת התובעים. 4. התובעים הסתייעו בחוות דעת של מומחה מטעם (אינג' דר) אשר חיווה דעתו בדבר הצורך לפרק את השטח המרוצף ולבצע איטום ביריעות ביטומניות. 5. על יסוד טענותיהם כמפורט לעיל עתרו הנתבעים לחייב את הנתבעת כדלקמן: - כי תימנע מכל שימוש בשטח בגג המרוצף. - כי תהרוס את כל עבודות הבניה הבלתי חוקית שביצעה. - כי תפרק מיידית את הגדר. - כי תפרק את משטח הריצוף בג המרוצף לרבות מצע החול שמתחתיו. - כי לאחר הפירוק - תבצע איטום של הגג המשותף מעל דירת התובעים. - כי תבנה את המשך חדר המדרגות בכניסה ב' של הבנין. 6 מנגד טענה הנתבעת בכתב ההגנה שהגישה וטענה כי הבניה המתוארת בכתב התביעה נעשתה עוד לפני שנים רבות טרם הולדתה של הנתבעת. 7. הנתבעת טענה כי התובעים רכשו את דירתם בשנת 2001 מבעליה הקודמים יורשי אלמר (להלן: "אלמר") וכי ביום 23.9.77 במסגרת התדיינות שבין אלמר מזה ובין מורישיה של הנתבעת מזה נחתם הסכם פשרה (להלן: "הסכם הפשרה") בגדרו ויתרו אלמר לצמיתות על כל תביעה באשר למרפסת וחדר הכביסה שעל גג הבנין, וכי תוכן הסכם הפשרה נחתם בספר ההחלטות של הבית המשותף, וככזה הוא מחייב את התובעים הגם שרכשו את דירתם לאחר מכן. 8. הנתבעת טענה כי שטח המרפסת שעל הגג, השייך לנתבעת מרוצף מזה עשרות שנים ונמצא בשימושה הבלעדי של הנתבעת וכי התובעים היו מודעים לעובדה זו. 9. הנתבעת כופרת בממצאי חוות הדעת של מומחה התובעים ובמסקנותיה והכחישה גרם מטרד כלשהוא לתובעים ו/או נזק לדירתם. הנתבעת טוענת כי תביעת התובעים לוקה בשיהוי ואף בחוסר תום לב וגם מטעם זה יש לדחותה. עד כאן עיקר טענות בעלי הדין. ב. המחלוקת הפלוגתאות הצריכות להכרעה בתובענה זו הינן כדלקמן: - היקף זכויות בעלי הדין ברכוש המשותף בכלל ובגג בפרט. - מידת השימוש שעושה הנתבעת ולחילופין הדיירים מכוחה - בגג. - מידת הנזק ו/או הסיכון לדירת התובעים כתוצאה מחלחול מים. - זכותם של התובעים לסעדים המתבקשים ג. דיון וממצאים 1. היקף זכויות בעלי הדין ברכוש המשותף 1.1 נסח הרישום נספח א' לכתב התביעה מלמד כי הנתבעת רשומה כבעלים של 5 יחידות בבית המשותף: גירסתה של התובעת 1 (להלן: "התובעת") בחקירתה הנגדית לפיה בבנין יש תשע דירות ולא עשר (בעמ' 7 לפרוטוקול ישיבת יום 11.7.06 בין שורות 3-2) אינה מתיישבת עם תוכן נסח הרישום שצורף לכתב התביעה ואיני רואה לקבלה. 1.2 לצורך הדיון בתובענה זו אצא מנקודת הנחה כי לדירת התובעים צמוד שיעור של כ-10% מסך הכול הרכוש המשותף בבית בעוד שלדירות הנתבעת צמוד שיעור של כ-50% מכלל הרכוש המשותף. 1.3 כמו כן הוכח בפני כי הסכם הפשרה בגדרו ויתרו אלמר בין היתר על כל תביעה בנוגע למרפסת וחדר הכביסה - קיבל תוקף של פסק דין ונרשם בספר ההחלטות של הבנין ומשכך ולאור סעיף 71(א) לחוק המקרקעין, תשכ"ט-1969 (להלן: "חוק המקרקעין") מחייב הסכם הפשרה גם את התובעים. 2. השימוש בגג הבנין 2.1 לגרסת התובעת בתצהירה לא הסתפקה הנתבעת בהיתר שניתן לה לבנות 42 מ"ר בגג שמעל דירתה, שכן הנתבעת פתחה ויטרינה לגג המצוי מעל דירת התובעים ואף ריצפה חלק משטח הגג שמעל דירת התובעים (סעיפים 11, 10 לתצהיר התובעת). בסעיף 5.4 לתצהירה, טענה הנתבעת כי שטח המרפסת שעל הגג שייך לה אך בחקירתה הנגדית חזרה בה והודתה כי הגג בכללותו הוא רכוש משותף (שם בעמ' 18 שורה 22). 2.2 אטעים כי במסגרת הליכי ביניים בתיק זה (בקשת התובעים לצו מניעה זמני - בש"א 186964/04) טענה הנתבעת כי הדיירים שוכרים ממנה את הדירה "לרבות זכויות השימוש בגג" (סעיף 7.2 לתצהירה). טענת הנתבעת כי כוונה לשימוש סביר (שם בעמ' 19 שורה 6) אינה משרה אמינות יתר, שכן אין חולק כי רק לדירה המושכרת קיימת גישה ישירה לגג דרך הויטרינה בעוד שהגישה לגג של כל יתר דיירי הדירות הינה באמצעות חדר מדרגות חיצוני (עדות הנתבעת בעמ' 20). 2.3 עם זאת, לשיבחה של הנתבעת ייאמר כי בתשובה לשאלה הסכימה כי יינתן צו לפיו הגג הינו משותף וכל דייר בבנין יכול לעשות בו שימוש סביר (שם בעמ' 23 שורות 2-1). 2.4 על כך אוסיף כי עופר בסטר העיד כי הבין מן הנתבעת שהוא רשאי להשתמש באותו חלק של הגג "שצמוד לדירה" (שם בעמ' 30) ואף הודה כי התייחס לאותו חלק "כמרפסת גג" (שם) אך בנשימה אחת הוסיף: "לא חשבתי שיש לי אפשרות למנוע מאחרים להשתמש בזה...לא חשבתי שזה חלק מן החוזה ושיש לי חזקה עליו, לתבוע אותו" (שם בעמ' 30). בסטר אף העיד כי מבחינתו התובעים רשאים לעלות לגג ולהתיישב באותה מרפסת (שם בעמ' 33, 32). 2.5 עיון בהסכמי השכירות ת/2 ו-ת/3 מעלה כי נעדרת מהם כל התייחסות לזכות השימוש של השוכר "במרפסת הגג". 3. ריצוף הגג והחלפת הויטרינה 3.1 בסעיף 11 לתצהירה טענה התובעת כי הנתבעת ריצפה חלק משטח הגג ובכלל זה חלק משטח הגג המצוי מעל דירת התובעים. התובעת דבקה בגירסתה זו בהעידה: "הריצוף שמעל לדירה שלנו נעשה בשנים האחרונות על ידי הנתבעת...כשבאתי הריצוף היה קיים" (שם בעמ' 7 שורות 25-18). התובעת טענה כי גם הויטרינה נבנתה על ידי הנתבעת (שם בסעיף 11 לתצהירה). 3.2 הנתבעת לעומת זאת טענה בעדותה כי הויטרינה היתה קיימת עוד בילדותה, הגם שהודתה כי במסגרת שיפוץ שנעשה כשנתיים לפני עדותה קרי, בשנת 2004 הוחלפה הזכוכית בויטרינה (שם בעמ' 20 שורות 18-15). גירסה זו עולה בקנה אחד עם גירסתו של בסטר (שם בעמ' 36). מסקנתי הינה איפוא כי הגם שהנתבעת לא פתחה את הפתח שבו נקבעה הויטרינה, הרי שהיא שדרגה אותה ובכך הנציחה קיום גישה ישירה מן הדירה המושכרת לגג המרוצף. הנתבעת לא נחקרה בסוגיה זו אך בעדותה הביעה עמדה השוללת את הדרישה להסרת הריצוף (שם בעמ' 26 שורות 4-3). 3.3 בסטר טען בעדותו כי החל להתגורר בדירה המושכרת מאז שנת 1998 או בסמוך לכך (שם בעמ' 28) וכי ריצוף הגג נעשה לפני כ-4-5 שנים על ידי הנתבעת שאמרה לו כי "את החלק הספציפי הזה עושים איטום טוב יותר באמצעות בלטות וכך נעשה" (שם בעמ' 29). בהמשך עדותו תיקן בסטר את גירסתו, אולם גם מגירסתו המתוקנת ניתן להבין כי למצער ריצוף הגג הוחלף על ידי הנתבעת בשנת 2001 או בסמוך לכך (שם בעמ' 37). ממצא זה מגובה גם ממכתב חברת סטאר איטום בע"מ שצורף כנספח ז' לתצהיר הנתבעת. 4. הנזקים והסיכון לדירת התובעים 4.1 בסעיף 17 לתצהירה טענה התובעת כי ריצוף הגג מנע ביצוע עבודות זיפות ובעקבות כך חלחלו מים מגג הבנין לתקרת דירת התובעים וכי ברזל הזיון בתקרה אוכל מקורוזיה עד כדי סכנת קריסה לתקרת הדירה. גירסה זו גובתה בממצאי חוות דעת של אינג' דר מטעם התובעים, אשר קבע בחוות דעת כי יש צורך בפרוק הריצוף ושכבת החול שמתחתיו כדי לבצע איטום ביריעות בטומניות. 4.2 התובעים לא הסתפקו בחוות דעת של אינג' דר וצרפו לתצהיר התובעת גם חוות דעת של אניג' צבי רון אשר אישר את ממצאי אינג' דר באשר למצב התיקיה בדירת התובעים ואף הוסיף כי תוספת העומס הנובע מקיום שכבת האיטום ריצוף הקרמיקה ומצע החול שמתחתיו מביא לעומס החורג מן המותר על תקרת דירת התובעים עד כדי סיכון הדיירים בדירת התובעים. 4.3 לצורך בחינת סוגייה זו מינה בית המשפט בהחלטה מיום 1.6.05 את אינג' שמחה פלדמן כמומחה מטעם בית המשפט (להלן: "המומחה"). 4.4 המומחה סקר את דירת התובעים ביום 16.10.05 עיין בתמונות, בתכניות ובמסמכים נוספים. המומחה ציין בחוות הדעת מיום 25.11.05 כי לא מצא כל סימן לחדירת רטיבות לתוך דירת התובעים ואף לא איתר כל סדק או שקיעה המהווים סימן היכר לבעיית ביסוס. המומחה אף גרס כי תוספת הבניה שביצעה הנתבעת אינה מוסיפה אלא עומס אפסי על תקרת דירת התובעים. המומחה הוסיף וקבע בחוות הדעת כי משטח הריצוף שבגג אינו מצוי מעל תקרת דירת התובעים. ממצא זה זכה לביקורת חריפה מטעם התובעים ועל כך אעמוד להלן. המומחה הוסיף וקבע כי הריצוף מהווה קו הגנה נוסף המתווסף ליריעות הביטומניות שמתחתיו. עם זאת, אישר המומחה בחוות דעתו כי חיפוי הבטון מעל מוטות הזיון בתקרת דירת התובעים התקלף וכי אותרו מוטות זיון שנפגעו מקורוזיה. 4.5 במהלך חקירתו חזר בו המומחה מן הקביעה לפיה הגג המרוצף אינו מצוי מעל דירת התובעים והודה כי "המרפסת הזאת מרוצפת מעל קטע של חדר שינה ילדים של דירת התובעים" (שם בעמ' 29). בעדותו טען המומחה כי לקח בחשבון גם את העומס המיוחס לשטח המרוצף (שם בעמ' 31) אני מוצא גירסה זו כבעייתית בהתחשב בנקודת המוצא של המומחה לפיה משטח הריצוף אינו מצוי מעל דירת התובעים. 4.6 בהמשך עדותו הודה המומחה כי נכלאו מים במצע החול שמתחת לאריחי הריצוף, אך דבק בטענתו לפיה לא חדרה רטיבות לתקרת דירת התובעים (שם בעמ' 35). המומחה אישר את הנחזה מן התמונה במ/3 קרי ברזלי זיון חלודים בתקרת דירת התובעים אך טען כי אין קשר בין המים הכלואים מזה ותופעת הקורוזיה בקירות הזיון מזה. לשיטתו של המומחה תופעת הקורוזיה בברזל הזיון מקורה בריאקציה בין הפחמן שבאוויר ובין הסידן שבבטון. עם זאת, לא היה בפיו של המומחה הסבר לעובדה שהתהליך אותו תיאר פגע רק בתקרה שמתחת לריצוף (שם בעמ' 35). 4.7 בסיכום טענותיו דן ב"כ התובעים ברותחין את ממצאי המומחה. סבורני כי עמדתו הבוטחת של המומחה אשר שלל קיומה של רטיבות שפגעה בברזלי הזיון כשם ששלל הסתברות של סיכון קונסטרוקטיבי - אינה נקיה מספקות למצער בסוגיית העומס המוגבר שמשרה הריצוף על תקרת דירת התובעים. יתר על כן, וזו המסקנה החשובה לענייננו - ניכר כי הנחת הריצוף יותר משהיא נועדה לספק קו הגנה נוסף מפני חדירת מים, באה על מנת להשביח את גג הבנין ויצירת מרפסת פתוחה לשימוש הדירה המושכרת. 5. המסקנות המשפטיות 5.1 ב"כ התובעים נסמך בסיכומיו על ההלכה שנקבעה ב-רע"א 6339/97 רוקר נ. סלומון פ"ד נ"ה (1) 199 (להלן: הילכת רוקר) וטען כי התובעים זכאים לסעדים שנתבעו על ידם. ב"כ הנתבעים לעומת זאת כי התובעים זנחו חלק מן הסעדים להם עתרו בכתב התביעה בעוד שסעדים אחרים להם עתרו חורגים מגדרי סמכותו העניינית של בית משפט זה. 5.2 אשר לזכותה לרצף את הגג טענה הנתבעת כי עסקינן בהתאמות הטעונות הסכמת רוב בעלי הדירות כמפורט בסעיף 8 לחלק ב' של התקנון המצוי בחוק המקרקעין תשכ"ט-1969 (להלן: "חוק המקרקעין") וכי כבעלת רוב הדירות היא היתה רשאית לרצף את הגג. 5.3 לאחר שנתתי את דעתי לחומר הראיות שבפני ולטענות בעלי הדין אני פוסק כדלקמן: 5.3.1 אשר לעתירה בסעיף 15(א) לכתב התביעה, לפיו ייאסר כל שימוש בשטח הגג המשותף שמעל דירת התובעים - סבורני כי משהודתה הנתבעת כי הגג כולו - הינו בבחינת רכוש משותף וכל דייר רשאי לעשות בו שימוש סביר אין מקום להגביל כל שימוש סביר של הנתבעת או הבאים מכוחה. מה גם שהתובעים עצמם טענו בסעיף 98 לסיכומיהם כי על הנתבעת לחדול משימוש ייחודי בגג ולהחזיר את הרכוש המשותף לבעליו - הדיירים. ניסיונם של התובעים "לבודד" את חלק הגג שמעל דירתם עולה כדי הצמדה בפועל של אותו חלק גג - לדירתם באופן שאינו מתיישב עם הוראת סעיף 62(א) לחוק המקרקעין. אני רואה איפוא לדחות את העתירה בסעיף 15(א) לכתב התביעה ובמקומה יינתן צו לפיו כל אחד מן הדיירים בבנין רשאי לעשות שימוש סביר בגג הבנין. 5.3.2 אשר לעתירה בסעיף 15(ד) לכתב התביעה, אני פוסק כי משהוכח בפני כי הנתבעת או מורישיה הניחו ריצוף על הגג, זכאים התובעים לצו המחייב את הנתבעת להסיר את אריחי הריצוף לאור הילכת רוקר אשר בבסיסה הקביעה כי אין להשלים עם הקמת מחוברים ברכוש המשותף שלא כדין ובניגוד להסכמת כלל הדיירים. הנשיא ברק שסיכם את עמדת הרוב בהלכת רוקר קבע כי זכותו של דייר המבקש הריסת תוספות שנבנו שלא כדין ברכוש המשותף נובעת מזכות קניינו ברכוש המשותף (שם בעמ' 275), ומתבססת על הוראות סעיפים 17, 21 לחוק המקרקעין וכי היקפה של הפגיעה ומצבו הנפשי של הפוגע משפיע על היקף תחולתו של עקרון תום הלב, (שם בפסקה 10 לפסק הדין) בנסיבות הקונקרטיות העומדות לדיון בתובענה זו סבורני כי הנחת הריצוף או החלפתו בשלב מאוחר יותר בוצעה על ידי הנתבעת באורח חד צדדי וקרוב לוודאי על מנת להשביח את הדירה המושכרת. טענת הנתבעת בהיותה בעלת רוב החלקים ברכוש המשותף היא רשאית לחסות בצל פיסקה 8 לחלק ב' של התקנון המצוי לאו טענה היא: כמושכל ראשון אטעים כי כעולה מסעיף 62(א) לחוק המקרקעין, לא ניתן להצמיד את הגג לדירה המושכרת אלא בהסכמת כל הדיירים וכזאת לא ניתנה. שנית, וזה החשוב לענייננו קריאת סעיף 6 של הסכם הפשרה מלמדת על הסכמה ברורה לפיה הגג יזופת במלואו, ללא כל אזכור בדבר האפשרות להניח עליו ריצוף. המסקנה הנובעת מכאן הינה כי למצער משנת 1977 הגג היה אמור להיות מזופת ולא מרוצף. ומכאן, שאין בסעיף 8 הנ"ל כדי לסייע בידי הנתבעת. לא זו אף זו: הוכח בפני כי אריחי הריצוף מהווים מעמסה מיותרת על תקרת דירת התובעים, מפריעים לתחזוקתו השוטפת של הגג וגלום בהם פוטנציאל סיכון הן להעברת רטיבות והן להמשך הפגיעה בברזל הזיון. אני מורה איפוא לנתבעת להסיר על חשבונה, את הריצוף מעל כל שטח הגג תוך 60 יום מתאריך מתן פסק הדין. 5.3.3 אשר להריסת הויטרינה - בצדק נטען על ידי הנתבעת כי עתירה כזו נפקדה מכתב התביעה שכן צו ההריסה התבקש רק לגבי תוספות הבניה בגג בעוד שהויטרינה אינה מהווה חלק מן הגג. על כך אוסיף, שאין בעצם קיומה של הויטרינה כדי לפגיעה ברכוש המשותף. 5.3.4 אשר לעתירה בסעיף 15(ג) לכתב התביעה, שעניינה פירוק הגדר בחלק מהיקף הגג סבורני כי גם עתירה זו ניתן להצדיק לאור הילכת רוקר ומכאן שאני מורה לנתבעת לפרק על חשבונה, את הגדר האמורה בתוך 60 יום מתאריך פסק הדין. 5.3.5 העתירה בסעיף 15(ה) לביצוע איטום של הגג המשותף נדחית ככל שהיא מופנית כלפי הנתבעת. עסקינן בתיקון ברכוש המשותף שאי ביצועו עלול לפגוע בדירת התובעים וככזה על התובעים להפנות דרישתם לנציגות הבית כמתחייב מהוראת סעיף 3(א) של התקנון המצוי. 5.3.6 כמו כן אני דוחה את העתירה בסעיף 15(ו) לכתב התביעה שכן מתן צו עשה להמשך הבניה חורג מגדר סמכותו העניינית של בית משפט זה. 6. סוף דבר 6.1 אני מקבל את התביעה בחלקה באופן שניתן בזה צו עשה לגבי העתירות בפסקאות ג, ד של סעיף 15 לכתב התביעה. יתר העתירות שבכתב התביעה - נדחות. 6.2 לאור התוצאה אליה הגעתי, שמשמעותה קבלה חלקית של התביעה, אני מחייב את הנתבעת לשלם לתובעים הוצאות משפט בסך 2,500 ש"ח ושכ"ט עו"ד בסך של 6,000 ש"ח. הודעה זכות הערעור.מקרקעיןתל אביבסכסוך