טענת התובע (המתווך) הינה פשוטה - ניצול האפשרות בהסכם השכירות, מצד הנתבעת, לפנות את הנכס בטרם תום מלוא התקופה, מהווה אופציה, כאמור בהסכם להזמנת שירותי התווך, ולכן על הנתבעת לשלם לו דמי תווך של חודש אחד, המסתכמים בכ 23,000 ₪ (כולל מע"מ), וזאת בנוסף לדמי התווך, שאין מחלוקת שקיבל, בסכום זהה, עם חתימת הסכם השכירות. התובע מסתמך על ההסכם להזמנת שירותי התווך, שם צוין מפורשות כי הנתבעת מתחייבת לשלם לו דמי תווך הן לאחר חתימת הסכם השכירות, והן בעת "מימוש אופציה בהסכם לנכס". להלן פסק דין בנושא תביעה בגין דמי תיווך שכירות: התובע הינו מתווך נדל"ן ובעל סוכנות תווך הנושאת את השם "מטרו". עובר לתאריך 23/7/2006 פנתה אליו נציגת הנתבעת - הגב' אורנה פרץ, המשמשת כמנהלת רכש אצל הנתבעת, וזאת על מנת שיחפש עבורם משרדים באזור רחוב המסגר בתל אביב. בתאריך 23/7/06 חתמה הגב' פרץ לעיל, בשם הנתבעת, על הסכם להזמנת שירותי תווך, ומייד בהמשך, הציג לה התובע נכס המצוי ברח' המסגר 18 בתל אביב, שבסופו של דבר, כפי שנראה להלן , נשכר על ידי הנתבעת. עיון בהסכם להזמנת שירותי התווך, הנושא את הכותרת:"הזמנת שירותי תווך והתחייבות לתשלום עמלת תווך", ועיון בפרוטוקול בהמ"ש (עמוד 1, שורה 15), מלמד כי מדובר בהסכם סטנדרטי, אותו נוהג התובע להחתים את לקוחותיו. יצוין, כי התובע עוסק בתחום הנדל"ן המסחרי. הקטע הרלוונטי מהסכם הזמנת שירותי התווך, הנוגע לעמלת התווך, קובע כי: "עמלת תווך: הח"מ או חברה בשליטתו או כל גוף או גורם הקשור אליו מתחייבים לשלם לדוד הגן ביום חתימת הסכם שכירות או קניה לנכס או מימוש אופציה בהסכם לנכס שהוצג לו על ידי דוד הגן עמלת תיווך כדלקמן: השכרת הנכס: חודש מדמי השכירות + מע"מ. רכישת נכס: 2% משווי הרכישה + מע"מ. במקרה של עסקת השכרה כל אופציה בהסכם שתמומש תחוייב בעמלת תיווך נוספת של חודש מדמי השכירות. " אין מחלוקת, כי למרות שההסכם דן בהשכרת נכס, הרי הוא חל גם במקרה דנן, בו דובר על שכירת נכס. סימני הפיסוק בקטע לעיל לא הושמטו, אלא לא נכללו במקור. בתאריך 14/8/06, חתמה הנתבעת על הסכם לשכירת הנכס לעיל, ברח' המסגר, וזאת על פי הסכם שנערך בין הנתבעת, לבין המשכירה - חברת אדגר השקעות ופיתוח בע"מ. מדובר היה בהסכם לשכירת שטח של 485 מ"ר, ועוד מספר חניות. הנתבעת שילמה שכ"ד חודשי של 9.5$ עבור כל מ"ר. תחילת תקופת השכירות נקבעה לתאריך 27/8/2006. משך תקופת השכירות, שהוא ציר מרכזי בענייננו, נקבע בס' 5 להסכם (צורף לכתבי הטענות), שם נקבע כהאי לשנא: "תקופת השכירות הינה ל 36 חודשים ו 5 ימים, החל ממועד המסירה (להלן:"תקופת השכירות"). השוכר יהיה רשאי החל מיום 28/2/08, להודיע למשכירה על סיום החוזה בהודעה בכתב ומראש של 3 חודשים לפחות." ואכן, בתאריך 31/5/08 הסתיימה בפועל תקופת השכירות, והנתבעת פינתה את המושכר, לאחר כ 21 חודשי שכירות. טענת התובע הינה פשוטה - ניצול האפשרות בהסכם השכירות, מצד הנתבעת, לפנות את הנכס בטרם תום מלוא התקופה, מהווה אופציה, כאמור בהסכם להזמנת שירותי התווך, ולכן על הנתבעת לשלם לו דמי תווך של חודש אחד, המסתכמים בכ 23,000 ₪ (כולל מע"מ), וזאת בנוסף לדמי התווך, שאין מחלוקת שקיבל, בסכום זהה, עם חתימת הסכם השכירות. התובע מסתמך על ההסכם להזמנת שירותי התווך, שם צוין מפורשות כי הנתבעת מתחייבת לשלם לו דמי תווך הן לאחר חתימת הסכם השכירות, והן בעת "מימוש אופציה בהסכם לנכס". התובע אף הסביר את דרישתו זו: ראשית, הסתמך התובע על נוסחו של ההסכם להזמנת שירותי התווך, המהווה את המקור החוקי לדרישתו. מדובר, לשיטתו של התובע, הסכם מחייב, שנציגת הנתבעת חתמה מרצונה, ולכן על הנתבעת לכבדו, ככל הסכם מחייב אחר. שנית, התובע הצביע על ההיגיון הכלכלי הטמון בו. לשיטתו, ס' 5 לעיל, להסכם בין הנתבעת (השוכרת) לבעלת הנכס (המשכירה), במסגרתו התאפשר לנתבעת לפנות את הנכס כבר כעבור 20 חודשים (בעוד ההסכם הינו למשך 36 חודשים), הינו בעל ערך כלכלי רב, והושג בעקבות פעילותו הנמרצת, ולכן עליו להיות מתוגמל בגין כך. אלמלא נוסחו זה של הסעיף, היתה הנתבעת מחויבת לנצל את מלוא 36 החודשים (או לפצות את המשכירה), דבר שהיה עולה לנתבעת סכומים גבוהים יותר, מאותו שכר טרחה שהינו שווה ערך לחודש שכירות. לטענת נציגת הנתבעת, אין עליהם כל חובה לשלם לתובע את אותו שכר טרחה, אותו דורש, בשל מימוש ה"אופציה", שכן אופציה זו לא מעולם על הפרק. במה דברים אמורים - לטענתה של הגב' פרץ, הנתבעת חיפשה מלכתחילה משרדים לתקופה מוגבלת של כשנה ומחצה, וזאת כדי שחברת I.B.M שביצעה עבורם פרויקט מחשוב מסוים, תוכל לעבוד באותם משרדים, ושאלה האחרונים יהיו בקרבת משרדי הנתבעת, המצויים בקרבת מקום. אשר על כן, אלמלא אותו סעיף בהסכם, שהקנה את אפשרות עזיבת הנכס בסביבות 2-5/2008, יש להניח כי הנכס לא היה נשכר. לשאלה, מדוע אם כן, צוין בהסכם כי תקופת השכירות הינה למשך 36 חודשים (וחמישה ימים), והנתבעת תוכל להפסיקו בסביבות חודש 5/08, השיבה נציגת הנתבעת, כי הדבר היה לבקשת נציגי המשכירה, שהינה חברה ציבורית, שביקשו זאת "מטעמי נוחות", קרי, שאלה יוכלו להציג הסכם לטווח ארוך להנהלת החברה. הגב' פרץ ציינה, כי כל עוד ניתנה לנתבעת האפשרות לפנות את הנכס בסביבות חודש 5/08, הרי לא הפריעה לה העובדה כי החוזה הינו, על פניו, למשך תקופה של 36 חודשים (עד 8/2009). כתימוכין לכך כי כבר כאשר היא פנתה לתובע, הציגה הגב' פרץ לתובע את דרישת הנתבעת לנכס לתקופה של כ 18 חודשים, היא הפנתה למייל מתאריך 27/7/06 (נספח ג' לכתב ההגנה), בו אישר התובע כי תקופת השכירות תהיה ל 1.5 שנים. כמו כן, הפנתה הגב' פרץ למייל מתאריך 7/8/06 (נספח ד' לכתב ההגנה), בו כותב נציג בעלת הנכס (המשכירה), כי (ס' 4 למייל):"שינינו מעט את מתכונת תקופת ההסכם, אך במהות קיבלנו את בקשתכם החריגה . . .". שני מיילים אלה, מחזקים, לטענתה, את טענת הנתבעת, כי התקופה עליה הוסכם היתה כ 18- עד 24 חודש, ומעולם הם לא התכוונו לשכור את הנכס לתקופה של 36 חודשים. לסיכום, טענה הגב' פרץ, כי התובע החתים אותה על ההסכם להזמנת שירותי תווך ממש לפני שהראה לה את הנכס (התובעת ציינה כי הדבר נעשה ברחוב, התובע ציין כי הדבר נעשה ברכבו, אך לצורך העניין הדבר לא מעלה או מוריד בצורה מהותית), היא לא שמה לב לעניין ה"אופציה" באותו הסכם, וגם התובע לא טרח ליידע אותה בנדון. לאחר שבחנתי את ראיות וטיעוני הצדדים, הגעתי למסקנה כי דין התביעה להדחות: הסכם תווך, הינו חוזה בין הצדדים, שעל בהמ"ש להסיק ממנו, ומנסיבות המקרה, מה היתה הסכמת הצדדים (ור' לעניין פרשנות הסכם, לדוגמה, את ע"א 9207/04, יוסף כמיסה נ' דן דרטלר ואח', ניתן בתאריך 14/8/08). חתימת הסכם תווך, וקיומו, כפופים, ככלל החוזים, לחובה לנהוג בדרך מקובלת ובתום לב על פי הוראת סעיף 39 לחוק החוזים (חלק כללי), התשל"ג - 1973 (ר' לעניין זה, בין היתר, את ע"א 7247/97, יצחקוב נ' מרדכי אביב מפעלי בנייה בע"מ, פ"ד נ"ו (1), 842, בעמ' 848; ע"א 2144/91, מוסקוביץ ו- 85 -REALTY CO נ' עו"ד מכלוביץ, פ"ד מח(3), 116 ,עמ' 123-124). זאת ועוד, סעיף 8 לחוק המתווכים התשנ"ו - 1996 מחייב מתווך מקרקעין לפעול בנאמנות, בהגינות ובדרך המקובלת ולמסור ללקוח כל מידע בעניין מהותי בנוגע לנכס נשוא עסקת התיווך. במקרה דנן, הוכח כי החוזה הינו חוזה סטנדרטי, אותו נוהג התובע לחתים את כלל לקוחותיו, ואין מדובר בחוזה ש"נתפר" על פי תנאי העסקה הספציפית. עיון בהסכם התווך, מגלה כי הסתמכותו של התובע הינה על המונח "אופציה", ועל פרשנותו, כי מונח זה כולל גם את בחירת הנתבעת לפנות את המושכר בחודש 5/2008. נראה, כי לא יכולה להיות מחלוקת, שהפרשנות המקובלת בשוק הנדל"ן למונח "אופציה" הוא כאשר שוכר, או משכיר, מבקשים להאריך את ההסכם ביניהם. זאת ועוד, בחוזים רבים, מתאפשר לשוכר לפנות את הנכס בטרם תום תקופת ההסכם, בכפוף ל"קנס יציאה". האם גם במקרים שכאלה, יטען התובע כי מגיע לו שכר טרחה נוסף, על זה שכבר קיבל כדין ? דומני שהתשובה לכך הינה שלילית, והתובע לא הביא דוגמאות בנדון, שיתמכו בעמדתו.. גם אם מבחינה מילולית צרה, יכולה פרשנותו של התובע להיכלל בגדר המונח "אופציה", הרי שהיה עליו להבהיר את כוונותיו ואת פרשנותו זו, שאינה טריוויאלית, עוד בטרם חתמה הנתבעת על הסכם השכירות. נזכיר, כי גם לשיטת התובע, בטרם חתמה הגב' פרץ על הסכם התווך, הוא לא ידע מה תהיה מתכונתו של הסכם השכירות (עמוד 3 לפרוטוקול, שורות 15-17). משכך, משהחלו הדברים להתברר, ומשהתברר לתובע כי קיימת סבירות גבוהה ביותר (וכלל שעולה מהראיות - אפשרות אחת בלבד) כי תקופת השכירות בפועל, תהיה קצרה מהתקופה של 36 חודשים, הרי היתה על התובע חובה ליידע את הנתבעת, אודות פרשנותו למונח "אופציה", והיתה עליו חובה להבהיר כי הוא יבקש, בבא העת, שכר טרחה שני, בנוסף על הראשון שהיה אמור לקבל מייד עם חתימת הסכם השכירות (והשווה - ת"ק 2333-09-08, שי נ' אופנבך, ניתן בתאריך 9/1/2009). למרות חובתו זו, המשיך התובע לקדם את העסקה, אך לא טרח ליידע את הגב' פרץ, אודות דרישתו העתידית לקבלת שכר טרחה של שני חודשי שכירות בגין התווך. יש להניח, כי לו היה מעלה דרישה זו, הרי שהיה נענה בסירוב. אציין, לפני סיום, כי לא התעלמתי מכך כי ככל הנראה התובע היה בקשר עם המשכיר, עובר לחתימת הסכם השכירות לצורך קידום הסכם השכירות (ולראייה, נספח ג' לכתב ההגנה, המייל ששלח התובע לגב' פרץ), אולם גם אם היה לו חלק מסוים במו"מ, הרי שכלל לא ברור מה היה חלקו בנדון, ובמה תרם להסכמת המשכיר לקיצור תקופת השכירות. כידוע:"אין די בכך שהמתווך הוא גורם מסוים בשרשרת הסיבתית, בבחינת סיבה-בלעדיה-אין. הדרישה היא לגורם שהוא היעיל." (פס"ד מוסקוביץ לעיל). התובע לא הביא לעדות גורם מהחברה שהשכירה את הנכס להוכחת טענותיו, וגם אם היה עושה כן, הרי שעדיין עומדת לחובתו העובדה, שצוינה לעיל, כי הוא לא יידע את הנתבעת אודות דרישתו העתידית. סוף דבר, אני מורה על דחיית התביעה. התובע ישלם לנתבעת הוצאות משפט בסך של 1,500 ₪ תוך 30 יום, אחרת ישא הסכום הפרשי הצמדה וריבית כחוק. זכות בקשת רשות ערעור מבית המשפט המחוזי תוך 15 יום, מקבלת פסק הדין. דמי תיווךתיווךשכירות