בניה במקרקעין לא מוסדרים

המשיב טען בין היתר, כי יש להותיר מבנה שהוקם במקרקעין לא מוסדרים ולא להרוס אותו, מכוח הוראות סעיף 23 לחוק המקרקעין העוסק בהקמת מבנה במקרקעין לא מוסדרים:

הסעיף קובע:
(א) הוקמו המחוברים במקרקעין לא מוסדרים, זכאי המקים לרכוש את המקרקעין במחיר שוויים בלי המחוברים, בשעת תשלום המחיר, אם נתמלאו שלושה אלה:
(1) המקים סבר בתום לב בשעת הקמת המחוברים כי הוא בעל המקרקעין;
(2) הסכום שהשקיע המקים במחוברים עלה, בשעת הקמתם, על שוויים של המקרקעין בלי המחוברים באותה שעה;
(3) רכישת המקרקעין על ידי המקים אינה עלולה לגרום לבעל המקרקעין נזק חמור שאין בתשלום שוויים כדי לפצותו עליו.

להלן פסק דין בנושא בניה במקרקעין לא מוסדרים:

פסק דין


1.     המבקש הגיש כנגד המשיב תובענה, בה הוא עתר כי בית המשפט יקבע שהמבקש או מי מטעמו רשאי להרוס את כל הבנוי בשטח מגרש הידוע כמגרש מספר 7 בחלקה 30 גוש 7864 בקלאנסוואה (להלן: "מגרש 7").

2.     ביו הצדדים התנהל הליך קודם בבית משפט השלום בכפר סבא. מאחר שבין הצדדים היתה מחלוקת ביחס למשמעותו של פסק הדין שניתן על ידי בית משפט השלום כמעשה בית דין בהליך הנוכחי, הוסכם כי בשלב הראשון של הדיון תינתן החלטה בהקשר זה.

     ביום 30.3.06 ניתנה החלטה, על פיה קיים השתק פלוגתא בקביעתו של בית משפט השלום לפיה בין המבקש לבין המשיב קיים הסכם חלוקה ביחס לשימוש בפועל במגרשים, הנובע מחתימתם על תשריט; כן קיים השתק פלוגתא בקביעה לפיה על פי ההסכם בין הצדדים, זכות השימוש במגרש 7, עליו הוקם המבנה, ניתנה למבקש.

     עוד נקבע בהחלטה, כי הפלוגתא שלא קיים לגביה השתק היא בשאלת הבעלות במגרש 7. קביעתו של בית משפט השלום בהקשר זה איננה משתיקה את הצדדים בהליך הנוכחי.

3.     לאור ההחלטה הנ"ל, ביקשו הצדדים לסכם את טענותיהם בתובענה עצמה תוך ויתור על חקירות נגדיות.

     המבקש טען בסיכומיו כי חרף העדרו של מעשה בית דין, הרי יש לקבוע כי הוא הבעלים של מגרש 7. עוד טען המבקש כי המשיב אינו יכול להבנות מהוראת ס' 23 לחוק המקרקעין, משום שהמקרקעין הם מוסדרים, ומשום שהמשיב לא היה תם לב כאשר בנה על המגרש. המבקש הוסיף וטען כי לגרסת המשיב, הבעלות במגרש 7 היא במושע. גם על פי גירסה זו, לא היה המשיב זכאי לתפוס חזקה ייחודית במגרש 7. עוד נטען כי המשיב לא הוכיח כי שווי השלד שנבנה על המגרש עולה על שווי המקרקעין ללא השלד.

     המבקש טוען כי ס' 21 לחוק המקרקעין - המתייחס לבנייה על מקרקע הזולת, חל גם על מקרקעין שהבעלות בהם משותפת. אף שהבעלות המשותפת טרם נרשמה, לבעלים יש זכויות שביושר, המקנות להם את כל הזכויות של בעלים רשום.
     המבקש טוען כי הוא יכול לבסס את תביעתו גם על סעיפי ההגנה על בעלות וחזקה (ס' 15-20 בחוק המקרקעין), וגם על דיני השיתוף במקרקעין.

4.     מנגד טוען המשיב כי שאלת הבעלות במגרש 7 לא הוכרעה. הוא טוען כי לצורך הכרעה בשאלת צו ההריסה, בית המשפט יצטרך להכריע בשאלת הבעלות, ובשאלה האם בוצעה הבניה על ידי המשיב בתום לב. המשיב טוען כי הוא החל לבצע את הבניה בטרם הגיש המבקש תביעה לבית המשפט.
     המשיב טוען כי הכרעתו של בית משפט השלום ביחס למשמעות החתימה על התשריט היא שגויה, והיא איננה יכולה לשמש בסיס לפסק דין זה. המשיב טוען כי הוא והמבקש הם בעלים במושע במגרש 7, ויש לכן לדון בתביעה כתביעה לפירוק השיתוף.

     המשיב טוען כי הוא בנה על המגרש בתום לב, ואם יוחלט כי יש להרוס המבנה, יש להורות על מסירת מגרש 6 למבקש. המשיב טוען כי הוא הציע למבקש פיצוי, שהמבקש סירב לו בחוסר תום לב.

דיון
5.     השאלה הראשונה שיש לבחון אותה היא מי הוא הבעלים של מגרש 7. המבקש טוען, כאמור, שלמרות שנקבע שהכרעתו של בית משפט השלום בהקשר זה איננה מעשה בית דין, על בית המשפט לקבוע כי הוא הבעלים של מגרש 7.

     אני סבורה כי המבקש לא הוכיח את טענתו זו.
     יחד עם זאת, מאחר שגם המשיב טוען כי המגרש הוא בבעלות משותפת שלו ושל המבקש, הרי שניתן לקבוע כי המבקש והמשיב הם בעלים במשותף במגרש.

6.     כאמור, בין הבעלים במשותף היה הסכם לפיו זכות השימוש במגרש 7 היא של המבקש. ענין זה נקבע בבית משפט השלום, והוא מהווה מעשה בית דין. לכן, אין מקום לקבל את טענתו של המשיב לפיה הקביעה הזו של בית משפט השלום היא שגויה.

7.     מהו, אם כן, דינו של מבנה שבנה בעלים במשותף, על מגרש משותף, מגרש שלגביו הוסכם כי זכות השימוש בו היא של הבעלים השני.

     ככל שמדובר בתקופה לאחר ההסכם, הרי אין ספק כי הבניה היא פעולה המנוגדת להסכם, ומהווה הפרה שלו. אין בנסיבות אלה גם כל טעם והצדקה להותיר את מה שנבנה על כנו.
     לאור ההסכם, הופך המבקש למחזיק במגרש 7 כהגדרתו של מחזיק בחוק המקרקעין. כעולה מתצהירו של המבקש, שלא נסתר, הוא מחזיק במגרש 7 מיום 2.3.97.. כמחזיק, זכאי המבקש לדרוש את הסרת המבנה גם מכוח ס' 17 לחוק המקרקעין.

8.     גם בהנחה שחלק ממה שנבנה על ידי המשיב, נבנה לפני שהצדדים התקשרו בהסכם, התוצאה אינה משתנה.
     מדובר בצדדים שהם כאמור בעלים במשותף. אמנם, זכויות הצדדים במגרש 7 אינן רשומות, אולם - במקרה כזה, הצדדים הם לכל הפחות בעלים במשותף בזכויות. על בעלות כזו חלות הוראות חוק המיטלטלין (ס' 9 לחוק), המפנה להוראת ס' 30-33, 34 א', 35 ו-36 לחוק המקרקעין.

     ס' 30 לחוק המקרקעין קובע כי בעלי רוב במקרקעין המשותפים, רשאים לקבוע כל דבר הנוגע לניהול הרגיל של המקרקעין, וכי דבר החורג מהניהול או השימוש הרגילים, טעון הסכמת כל השותפים.

     אין ספק כי הקמת מבנה של קבע על המקרקעין היא פעולה החורגת מהניהול והשימוש הרגילים (ואף לו היתה חלק מהניהול והשימוש הרגילים, היה נדרש רוב לצורך ביצועה).
     מאחר שאין חולק כי המבקש התנגד לפעולת הבנייה, הרי שהיא בוצעה ללא הסכמה כדין. גם מטעם זה יש להורות על הריסת המבנה.

9.     המשיב טוען בין היתר, כי יש להותיר את המבנה ולא להרוס אותו, חרף כל האמור לעיל, מכוח הוראות ס' 23 לחוק המקרקעין.

     הסעיף קובע:
     "(א) הוקמו המחוברים במקרקעין לא מוסדרים, זכאי המקים לרכוש את המקרקעין במחיר שוויים בלי המחוברים, בשעת תשלום המחיר, אם נתמלאו שלושה אלה:
(1) המקים סבר בתום לב בשעת הקמת המחוברים כי הוא בעל המקרקעין;
     (2) הסכום שהשקיע המקים במחוברים עלה, בשעת הקמתם, על שוויים של המקרקעין בלי המחוברים באותה שעה;
     (2) רכישת המקרקעין על ידי המקים אינה עלולה לגרום לבעל המקרקעין נזק חמור שאין בתשלום שוויים כדי לפצותו עליו"

10.     המשיב טוען כי שלושת התנאים המנויים בסעיף הנ"ל התקיימו בעניינו.
     אני סבורה כי אין לקבל את טענתו. ראשית, המבקש טען כי המקרקעין דנן הם מקרקעין מוסדרים, ולכן הוראת הסעיף לא חלה.

     מעבר לכך, המשיב לא הוכיח את התנאי הקבוע בס' 23א (2) - ולא הוכיח כי הסכום שהושקע על ידו במחוברים עלה בשעת הקמתם על שווי המקרקעין. כל שנטען על ידו בהקשר זה הוא כי "אטען כי כמובן שאין מחלוקת ששווי המגרש כיום גדול יותר ועולה על שווי המגרש טרם הקמת המבנה". מעבר לעובדה כי זה לא מה שהיה על המשיב לטעון לצורך הוכחת רכיב זה של הסעיף, הרי המשיב אף לא הביא כל נתון (ולא כל הוכחה) לשווי המגרש ולשווייה של הבניה שהוא ביצע.

11.     המשיב טוען כי הוא בנה על המגרש בתום לב, לאחר שקיבל היתר בניה ובהסתמך על הסכם הרכישה משנת 1994.

     אולם - היתר הבניה אינו קובע מיהו בעל הזכויות במקרקעין.
     טענת המשיב ביחס לתום ליבו היא בעייתית, גם מהטעם שהוא התקשר עם המבקש בהסכם לחלוקת השימוש במקרקעין, הסכם ממנו עולה כי זכות השימוש במגרש 7 נתונה למבקש.

     זאת ועוד, המבקש טען בתצהירו (שהאמור בו לא נסתר), כי הוא הזהיר את המשיב באזהרות חוזרות ונשנות שלא לבנות על המגרש, ואף על פי כן, המשיב עלה על המגרש ובנה בו בחיפזון רב שלד של בנין למגורים (ס' 3 לתצהירו של המבקש).
     בנסיבות אלה, קשה לראות במשיב כמי שנהג בתום לב בביצוע הבנייה.

12.     המשיב טוען כי יש לדון בסכסוך בין הצדדים בדרך של תביעה לפירוק שיתוף במקרקעין.
     אינני מקבלת את הטענה. המשיב בנה על חלק מהמקרקעין אשר בהתאם להסכמה בינו לבין המבקש אמור היה להיות בשימושו של המבקש. המשיב בנה בלא הסכמת המבקש, וחרף אזהרותיו. את מה שנבנה - יש להרוס. ללא קשר לכך, רשאים כמובן הצדדים לפעול לצורך פירוק השיתוף במקרקעין המשותפים.

13.     לכן, ומכל הטעמים שלעיל, אני מקבלת את התביעה כמבוקש בה.
     אני מורה למשיב להרוס את המבנה הבנוי על מגרש 7 תוך 30 יום מהיום. לא יהרוס המשיב את המבנה - רשאי המבקש או מי מטעמו להרוס את המבנה ולפנות את כל הבנוי והקיים על מגרש 7, כשהוצאות ההריסה יחולו על המשיב.
     אני מחייבת את המשיב לשאת בהוצאות המבקש בגין התביעה ובשכר טרחת עורכי דינו בסך 7,500 ש"ח + מע"מ.





לתיאום פגישה עם עורך דין חייגו: 077-4008177




נושאים רלוונטיים נוספים

  1. השבחה במקרקעין

  2. הונאות מקרקעין

  3. רגולציה קרקעית

  4. הליכי הסדר מקרקעין

  5. מניעת מעבר במקרקעין

  6. מועד רכישת מקרקעין

  7. סעיף 33 לחוק המקרקעין

  8. סעיף 10 לחוק המקרקעין

  9. שווי רכישה של מקרקעין

  10. צו תפיסת חזקה במקרקעין

  11. חוק המקרקעין, תשכ"ט-1969

  12. בניה במקרקעין לא מוסדרים

  13. רשות מכללא לשימוש במקרקעין

  14. התיישנות במקרקעין מוסדרים

  15. בקשה לבניית מבנה חדש במקרקעין

  16. נטיעה במקרקעי הזולת ללא רשות

  17. הגנה על מחזיק במקרקעין בפועל

  18. מכירת מקרקעין על ידי מלכ''ר

  19. פטור בחילוף זכויות במקרקעין

  20. תחולת הדין הירדני על מקרקעין

  21. שבט טראבין - זכויות במקרקעין

  22. זכויות במקרקעין רשומים על סבים

  23. תביעות סותרות במקרקעין לא מוסדרים

  24. תקנות המקרקעין (אגרות), תשל''ה-1974

  25. בקשה לקבוע בעלות על זכויות במקרקעין

  26. תביעה לפי פקודת הסדר זכויות במקרקעין

  27. חוק המקרקעין (תיקון מס' 2), תשל"ג-1972

  28. חוק החכרת מקרקעין (הוראות-שעה), תשי"ט-1959

  29. חוק להסדר תפיסת מקרקעים בשעת-חרום, תש"י-1949

  30. תקנות המקרקעין (פטור מיוחד מאגרה), תשל''ג-1972

  31. חוק עסקאות במקרקעין (קיום מצוות שמיטה), תשל"ט-1979

  32. מי שאין לו זכות במקרקעין לא בא בגדר "הרואה עצמו נפגע"

  33. תקנות הסדר זכויות במקרקעין (הליכי הסדר וסדרי-דין), תשל''ג-1972

  34. תביעת מדינת ישראל להכריז כבעלים של מקרקעין בלתי מוסדרים ברמת הגולן

  35. שאלות ותשובות

רקע תחתון



שעות הפעילות: ימים א'-ה': 19:00 - 8:30
                           יום ו' : 14:00 - 10:00

טלפון: 077-4008177
פקס: 153-77-4008177
דואר אלקטרוני: office@fridman-adv.com

Google+



רקע תחתון