על פי ההסכם, קיבלו הקונים זכויות ברי רשות במגרש לצורך בניית בית עליו, והפקידו בידי באי כוחם כספי התמורה, אשר אמורה הייתה להיות מועברת לידי המוכר עם קבלת אישור מינהל מקרקעי ישראל לחתימה על הסכם חכירה והעברת זכויות הבעלות במגרש לידיהם. להלן פסק דין בנושא הפרת הסכם פיתוח: פסק דין התובעים הינם רוכשי זכויות הבעלות והחזקה במגרש מספר 232 במושב משמרת.(להלן "הקונים"). את הזכויות רכשו התובעים מהנתבע 1. (להלן "המוכר"). ההסכם בין הצדדים נערך ביום 30.12.02. על פי ההסכם מכר המוכר לקונים את זכויותיו במגרש. באותה עת הצהיר המוכר כי הסכם הפיתוח שבינו לבין מינהל מקרקעי ישראל (להלן "ממ"י"), בתוקף. בהסכם, הצהירו הקונים כי ידוע להם "כי חלפו כל המועדים הקבועים בהסכם הפיתוח לצורך בניה על המגרש וחתימה על חוזה חכירה בין המוכר למינהל מקרקעי ישראל, וזאת בלא שהמוכר קיים התנאים הנדרשים בהסכם הפיתוח לצורך חתימת חוזה חכירה כאמור". על פי ההסכם, קיבלו הקונים זכויות ברי רשות במגרש לצורך בניית בית עליו, והפקידו בידי באי כוחם כספי התמורה, אשר אמורה הייתה להיות מועברת לידי המוכר עם קבלת אישור ממ"י לחתימה על הסכם חכירה והעברת זכויות הבעלות במגרש לידיהם. בסעיף 14 להסכם נקבעו חובות התשלום של הצדדים: "א. המוכר מתחייב לשלם את מס השבח ומס המכירה, אם יחולו, בקשר לחוזה זה... . ב. .....הקונה מתחיב לשלם את דמי ההיתר ו/או תוספת הניצול למינהל מקרקעי ישראל, ככל שיבקש לבנות למעלה מ-140 מ"ר. ג. המוכר מתחייב לשלם את היטל ההשבחה שיחול על המגרש עד למועד חתימת ההסכם, וממועד זה, יחולו תשלומי היטל ההשבחה על הקונה. ד. הקונה מתחייב לשלם את כל המיסים הממשלתיים ,העירוניים ואחרים, תשלומי חובה לסוגיהם וכל מיסי הפיתוח, אגרות הפיתוח והוצאות הפיתוח כמשמעותן בסעיף ... מכל סוג שהוא החלים על פי דין על מקרקעין ואו על בעלים ו/או על מחזיקים של מקרקעין ואשר יחולו על המגרש ו/או בקשר עימו בגין התקופה שמיום חתימת ההסכם ואילך, למעט תשלום לממ"י בגין הארכת תוקפו של הסכם הפיתוח או חידושו". 7. הקונים התעכבו בהגשת תוכניות הבניה. ביום 4.4.04 נדרש המוכר לשלם לממ"י סכום של 148,615 ₪ כדמי היתר לתוספת בנייה. הקונים שילמו את הסכום האמור והגישו השגה על גובה הסכום. ממ"י קיבל את ההשגה וזיכה את הנתבע בסכום של 36,877 ₪ (להלן "הזיכוי"). 8. משנסתיימה מלאכת הבנייה הגישו הצדדים בקשה להעברת הזכויות ע"ש הקונים. 9. ביום 26.1.05 הודיע ממ"י כי על פי החלטת המועצה מס. 953, ומכיוון שהמוכר מכר זכויותיו בטרם היה זכאי לחתום על הסכם חכירה, עליו לשלם לממ"י סכום של 89,112 ₪ . 10. התנגדותו של המוכר לדרישת התשלום ובקשותיו מממ”י לביטולה- נדחו, אך המוכר סירב לשלם את סכום הדרישה. 11. ביום 4.8.05 חתמו הנתבעים 2,3 על ערבות בה התחיבו לקונים "לשלם להם כל סכום כספי אשר ייפסק לטובתם...עלן פי כל פסק דין חלוט של בית משפטו/או פסק דין מאושר של בורר ולרבות סכומים אשר ייפסק בפסק דין כאמור כי הם זכאים להם ואשר יושבו ו/או הושבו על ידי מינהל מקרקעי ישראל....". 12. הקונים שילמו את הסכום שבמחלוקת. 13. בתביעה זו, עותרים הקונים לחייב את המוכר בסכומים הבאים: א. סכום של 22,038 ש"ח בגין האיחור ברישום זכויות החכירה על שמם. ב. עוגמת נפש ונזק לא ממוני בסך 30,000 ₪. ג. החזר הזיכוי(משוערך) בסך 39,572 ₪. ד. 52,235 ₪ הפרש הדרישה ששולם על ידי הקונים ושהנתבעים ,3 ערבו לו. ה. פיצוי מוסכם בגין הפרה יסודית של ההסכם בסך 115,750 ₪. ובסה"כ 261,965 ₪. 14. בכתב הגנתו, דחה המוכר את חובתו לשלם את הדרישה המאוחרת וטען כי היא חלה על הקונים. לשיטתו, הסכם המכר היה מותלה וכל עוד לא נכנס לתוקף היו הקונים בחזקת ברי רשות בלבד. על פי כך, לא באה דרישת התשלום מכוח העברת הזכויות אלא בגין הבקשה לבניה ולכן הינו תשלום "שווי הזכויות הבלתי משולמות". 15. עוד נטען ע"י המוכר כי נטל על עצמו, על פי ההסכם, חיובים מוגדרים, וכי הוסכם במפורש כי על פי סעיף 12 (א) (3) להסכם "אם לא יתקבל אישור העברה בשל הימנעותו של המוכר לחתום על מסמכים, להופיע בפני מינהל מקרקעי ישראל ולעשות פעולות אשר יידרש לעשותן על ידי הקונה ו/או על ידי מנהל מקרקעי ישראל לצורך העברת הזכויות, ובלבד שלא יהא בהן כדי להטיל עליו חבות נוספת אשר לא הוטלה עליו במפורש על פי הסכם זה, יחשב המוכר למי שהפר הסכם זה ולקונה תהא הזכות לבטל את הסכם זה". לטענת המוכר, מלמד הסעיף כי הקוונים היו זכאים לבטל את ההסכם אך לא להטיל עליו חיובים נוספים, שלא פורשו על ידי הצדדים בהסכם. 16. בהסכם התחייב המוכר בתשלום עבור בנייה בשטח של 140 מ"ר בלבד והיתר הוטל על הקונים. בקשת הקונים הינה לשטח של עד 200 מ"ר. המוכר טוען כי אם יוטל התשלום עליו, יהנו הקונים מפטור בתשלום שחל, על פי ההסכם, עליהם. 17. המוכר אף הגיש תביעה נגדית, לפיצוי המוסכם בגין הפרת ההסכם. לגרסתו, הקונים הפרו את ההסכם כאשר לא עמדו בלוחות הזמנים וגרמו לעיכובים בהגשת תכניות הבנייה ואף הגדילו עשות והגישו כנגדו תביעה בגין האיחור שהם אחראים לו. האמור לעיל מהוה, לפי סעיף 5 (ד) להסכם- הפרה יסודית המזכה את הנפגע בפיצוי המוסכם. 18. הצדדים הסמיכו את בית המשפט לפסוק בדרך הפשרה, על פי סעיף 79 א' לחוק בתי המשפט (נוסח משולב) תשמ"ד 1984. 19. א. בכל הנוגע לפיצוי המוסכם בגין הפרת ההסכם- נדחות התביעות ההדדיות. ב. הנני דוחה תביעת הקונים לפיצוי בגין נזק לא ממוני ובגין דמי שכירות. ג. הקונים זכאים להשבת סכום הזיכוי בסך 39,572 ₪ כשהוא צמוד ונושא ריבית חוקית מיום הגשת התביעה. ד. בדרישת ממ"י מיום 26/1/05 נכתב כי "הסכם המכר הינו מיום 30.12.02. חוזה החכירה נחתם ב 2004 . מכאן יוצא כי היזם מכר את זכויותיו בטרם היה זכאי לחוזה חכירה ולפיכך יפעל המינהל בהתאם להחלטת מועצה 953. במסגרת זו אנו פונים לשמאי לקבלת שווי הזכויות הבלתי משולמות ועם קבלת תשובתו נשוב ונודיעך." חרף בקשת ב"כ המוכר לראות הסכם המכר כמותלה, שכן עד לתום הבניה והעברת הזכויות על שם הקונים אין הוא זכאי לקבל כספי התמורה המופקדים בידי נאמנים, סרב מנהל המחוז בממ"י, מר ירון ביבי, לקבל עמדתו המשפטית של המוכר וטען כי האחרון הציג בפניותיו מצגי שווא שבגינם עליו לשלם על פי ההחלטה דלעיל. 20. נוסחה של החלטת המועצה לא הובא לפני, כן לא הובהר מדוע רשאי ממ"י לגבות על פי החלטה שנתקבלה, ככל שהובן על ידי, לאחר חתימת הסכם המכר. 21. כך או אחרת, העובדה שאין המוכר רשאי להעביר זכויותיו על פי הסכם פיתוח כל עוד לא הוקם בית על המגרש שבגינו הינו זכאי להתקשר עם ממ"י בהסכם חכירה, היתה ידועה למוכר מתוך ס. 11 להסכם הפיתוח בו נאסר על המוכר "להעביר את זכויותיו לפי החוזה בשלמותן או בחלקן בכל צורה שהיא בין במישרין ובין בעקיפין ו/או להשכיר את המגרש ו/או למסור חזקה ו/או שימוש בו, או בחלקו לאחרים." ואף צוטטה על ידי באי כוחו בפניותיהם לביטול רוע הגזירה. לפיכך יש לראות תשלום זה כנובע מדרישת ממ"י עקב הפרת הסכם הפיתוח על ידי המוכר והוא חל עליו. 22. הנני מחייבת את המוכר בתשלום הפרש הדרישה בסך 54,605 ₪. 23. בנוסף, ישא המוכר בתשלום אגרת המשפט בסך 3,000 ₪ ובשכ"ט עו"ד בסך 10,000 ₪ בצירוף מע"מ. 24. הנתבעים 2,3, אשר נתנו ערבותם לשאת בסכומים שהנתבע יחוב בהם על פי פסק דין, חייבים, ביחד ולחוד עם הנתבע 1 , בכל הסכומים שפסקתי. הפרת חוזהחוזההסכם פיתוח