להלן פסק דין בנושא צו קיום צוואה - נכס מוקפא להסדר: 1. מבוא: בפני תביעה לפסק דין הצהרתי לפיו התובע/המבקש, דניאל ס', הינו הבעלים הבלעדי של 1/3 מהזכויות בנכס הידוע כגוש 6948 חלקה 76 בבנין ברח' צ'לנוב בתל אביב (להלן: "הנכס"). 1/3 מזכויות החכירה על הנכס, רשומות בלשכת רישום המקרקעין על שם המנוח, פ' מרדכי ז"ל. פ' יגאל ויעקב וכן גב' יעל י' הם ילדיו של המנוח. זכויותיהם בנכס הם מכוח צוואת המנוח מיום 19.11.1996. לכל אחד מהם 1/6 מהזכויות בנכס (זכויותיה של גב' יעל י' משותפות לה ולבעלה, מר שאול י'). ביום 14.12.1999 ניתן צו לקיום הצוואה על ידי הרשם לענייני ירושה. היות ומדובר ב"נכס מוקפא להסדר", זכויותיהם של יעל, יגאל ויעקב פ', טרם נרשמו בלשכת רישום המקרקעין. אין בכך כדי למנוע מיגאל ויעקב פ' למכור את זכויותיהם בנכס לאחר. לטענת התובע דניאל ס', הוא רכש את הזכויות בנכס של יגאל ויעקב פ', לאחר שבתאריך 12.4.07 הוא חתם על הסכם מכר עם מר יגאל פ' - וביום 7.5.07 על הסכם נוסף עם מר יעקב פ'. מנגד טוענים ענת בן דרור ואהוד לב-ער, כי הם בעלי הזכויות בנכס לאחר שביום 13.1.07, הם רכשו את הנכס מיגאל ויעקב פ'. ואכן - בחודש אוגוסט 2008 - עת ביקש התובע דניאל ס' לגבות את דמי השכירות מאת השוכרת המצויה בנכס, נאמר לו כי אדם בשם אמנון בן דרור הציג מצג לפיו הינו בעל הרשאה לגבות את דמי השכירות וכי זו ניתנה לו מכוח רכישת זכויותיהם של יגאל ויעקב פ'. הסכמי המכר - זה של התובע דניאל ס' עם יגאל ויעקב פ', וזה של הנתבעים ענת בן דרור ואהוד לב-ער עם יגאל ויעקב פ', הוצגו בבית המשפט. מכאן הצורך בהכרעה: זכותו של מי עדיפה? 2. "עסקאות נוגדות": סעיף 9 לחוק המקרקעין, התשכ"ט - 1969 (להלן:"חוק המקרקעין") קובע: "9. עיסקאות נוגדות התחייב אדם לעשות עיסקה במקרקעין ולפני שנגמרה העיסקה ברישום חזר והתחייב כלפי אדם אחר או לעיסקה נוגדת, זכותו של בעל העיסקה הראשונה עדיפה, אך אם השני פעל בתום-לב ובתמורה והעיסקה לטובתו נרשמה בעודו בתום-לב - זכותו עדיפה". בענייננו, אף לא אחת מן העיסקאות שנעשו נרשמה בלשכת רישום המקרקעין. שני הצדדים אינם חלוקים על הקושי האובייקטיבי ברישום זכויותיהם בנכס בפנקס המקרקעין. מדובר ב"נכס מוקפא להסדר" וזכויות המוכרים יגאל ויעקב פ' טרם נרשמו. בנסח רישום המקרקעין מופיעות עדיין זכויותיו בנכס של פ' מרדכי ז"ל. בתצהירו, אומר אהוד לב-ער: "3. מייעוץ משפטי שקיבלתי עולה, כי בגין קשיים פרוצדורליים שונים לרבות העובדה כי הנכס הוקפא, ועודנו מוקפא, לצורך הליך של הסדר מקרקעין, לא נרשמו המשיבים מס' 1 ו-2 כבעלים של הנכס, מכוח צו הירושה של מרדכי פ' ז"ל ... 8. ביום 30.04.07, ומכוח הסכם המכר, משכנו המשיבים מס' 1-2 את מלוא זכויותיהם בנכס לטובתנו. זכויותינו מכוח ההסכם נרשמו באופן זה לאור המניעה ברישום זכויות הבעלות על הנכס, כפי שפורטה לעיל" אישור בדבר משכון זכויות המשיבים מס' 1-2 בנכס לטובתנו מצורף כנספח ומסומן 'ו' ". בסעיף 8 לדברי התגובה של דניאל ס' לתשובת המשיבים 3, 4, נכתב: "8. ממועד שנחתם בין הצדדים הסכם ההלוואה או במועד סמוך לכך, היה ניסיון מצד המבקש לרשום הערת אזהרה על הנכס בלשכת רישום המקרקעין, אולם, הבקשה נדחתה מאחר והנכס מוקפא לצורך הליך הסדר מקרקעין". בתאריך 20.8.08 רשם התובע דניאל ס' משכון על הנכס אצל רשם המשכונות, בהסתמך על הסכמי המכר עם יגאל ויעקב פ'. כאמור, אין מחלוקת שבפנקס רישום המקרקעין, אין רישום של זכויות מי מן הצדדים בנכס שבמחלוקת. הרישום היחיד המופיע הוא אצל רשם המשכונות: זה של ענת בן דרור ואהוד לב-ער מיום 30.4.07 וזה של דניאל ס' מיום 20.8.08. 3. ההסכם מיום 13.1.07 בין יגאל ויעקב פ' לבין ענת בן דרור ואהוד לב-ער: בסעיף 4 לתצהירו, כותב מר אהוד לב-ער: "4. ביום 13.1.07 רכשנו את הנכס נשוא התובענה, מידי המשיבים מס' 1-2. כעולה מההסכם, הרכישה נעשתה כנגד תשלום סכום במישרין לידי המשיבים 1-2 וכנגד התחייבותנו לפרוע את ההלוואות שהעמיד בנק דיסקונט למשכנתאות בע"מ (להלן: "הבנק") לטובת המנוח (להלן: "ההלוואות") ולסלק את המשכנתא הרובצת על הנכס מכוח הלוואות אלה". לתצהיר צורפו מסמכים נוספים, המבססים את קיומו של ההסכם ועריכתו ביום 13.1.07 (נספח א' לתצהירו של אהוד לב-ער). בסעיף 5 להסכם מיום 13.1.07 נאמר: "5. המוכרים מצהירים בזה כי ידוע להם על שעבוד, משכנתא, או חוב לבנק דיסקונט למשכנתאות בע"מ, ויחד עם זאת מצהירים הקונים כי ידוע להם המצב המשפטי והעובדתי של הנכסים וכל המשתמע והנובע מכך והם נוטלים על עצמם לשלם את החוב הנ"ל". ללמדך, כי עיקר התמורה עבור הנכס היתה על ידי תשלום הקונים - ענת בן דרור ואהוד לב-ער - את חוב המשכנתא על הנכס לבנק דיסקונט למשכנתאות בע"מ (להלן: "הבנק") . ביום 21.1.07 - שבוע לאחר שנחתם ההסכם - פנה מר אמנון בן דרור - אביה של ענת בן דרור - לבנק בנושא תשלום חוב המשכנתא. הפניה נעשית לעו"ד מירב סגל גולן, המטפלת מטעם הבנק בחוב המשכנתא: "הנדון: הלוואה ע"ש פ' מרדכי בהמשך לשיחתנו הטלפונית בה עדכנתי שאנו עומדים בפני הליכים סופיים של רכישת הנכס, ועל מנת להסדיר את ההלוואה, נודה לקבלת סכום החוב להלוואה ואת יתרת הפיגורים. ברצוננו לשלם את יתרת הפיגורים באופן מיידי ואת יתרת ההלוואה להמשיך לשלם בפריסה. ... בברכה, אמנון בן דרור בשם אודי לב ער וענת בן דרור" מהתכתבות זו ניתן ללמוד, כי כבר קודם לחתימת ההסכם - במהלך המו"מ - היה קשר בין הבנק לבין הקונים ענת בן דרור ואהוד לב-ער - באמצעות אמנון בן דרור - על מנת לקבל פרטים על המשכנתא שאת תשלומה הם נוטלים על עצמם, כחלק ועיקר התמורה עבור רכישת הזכויות בנכס. ביום 22.1.07 מבקש הבנק לקבל יפוי כוח מיורשי העזבון, על מנת שהוא יוכל להעביר לרוכשים - ענת בן דרור ואהוד לב-ער - "מסמכים לגבי גובה החוב לסילוק" (ר' נספח ג' לתשובת המשיבים 3,4). ביום 28.1.07 יגאל ויעקב פ' - יורשי המנוח פ' מרדכי ז"ל - המציאו לאמנון בן דרור את יפוי הכוח הדרוש לצורך קבלת פרטי חוב המשכנתא. ביום 31.1.07 שולח אמנון בן דרור, בשם הרוכשים, את יפוי הכוח לבנק. במכתב זה, הוא חוזר על האמור במכתבו מיום 21.1.07 : "ברצוננו לשלם את יתרת הפיגורים באופן מיידי ואת יתרת ההלוואה להמשיך לשלם בפריסה"(נספח ד' לתשובת המשיבים 3,4). מהתכתבות זו, לרבות יפוי הכוח שניתן ביום 28.1.07, ניתן ללמוד כי החוזה בין הצדדים אכן נחתם ביום 13.1.07, שאחרת, לא היו המוכרים יגאל ויעקב פ' מוסרים לקונים ענת בן דרור ואהוד לב-ער, את יפוי הכוח לבנק, בו הם ממנים את ענת בן דרור ואהוד לב-ער להיות באי כוחם, לפעול בשמם ובמקומם לצורך תשלום המשכנתא וחוב הפיגורים. כמו כן, ענת בן דרור ואהוד לב-ער לא היו נוטלים על עצמם את תשלום המשכנתא אלמלא נחתם ההסכם ביום 13.1.07, כאשר תשלום המשכנתא הוא עיקר התמורה עבור רכישת הזכויות בנכס. ביום 30.4.07 נרשם משכון על הנכס אצל רשם המשכונות לטובת ענת בן דרור ואהוד לב-ער (נספח ו' לתשובת המשיבים 3, 4). למותר לציין, כי רישום המשכון יכול שייעשה רק על פי מסמך/הסכם בכתב, המכשיר ומאפשר את רישום המשכון. במקרה הנדון, יש להניח כי מדובר בהסכם מיום 13.1.07, שכן ביום 30.4.07, לא היה שום מסמך אחר חתום על ידי שני הצדדים המאפשר רישום משכון. ביום 16.5.07 מבקשים הקונים - ענת בן דרור ואהוד לב-ער - הלוואה מבנק "דיסקונט למשכנתאות בע"מ", על מנת לשלם את המשכנתא (נספח ז' לתשובה מטעמם). ביום 22.5.07 שולח הבנק לקונים את טפסי הבקשה לקבלת משכנתא, עם הנחיות כיצד למלאם (נספח ז'). ביום 30.5.07 שולחים הקונים ענת בן דרור ואהוד לב-ער לבנק דיסקונט למשכנתאות: "... חוזה רכישה + נסח טאבו" (נספח ז'). לתצהירו של מר אהוד לב-ער מצורפים מסמכים נוספים המעידים על קבלת המשכנתא/ההלוואה ועל סילוק המשכנתא שנלקחה על ידי מרדכי פ' ז"ל, וכן מסמכים המעידים על שחרור השעבוד שנרשם על הנכס על ידי הבנק, לאחר סילוק המשכנתא. עינינו הרואות, ראיות חד-משמעיות הכוללות מסמכים בכתב, על פיהן ביום 13.1.07 נמכר הנכס על ידי האחים יגאל ויעקב פ' ל-ענת בן דרור ואהוד לב-ער. רצף המסמכים המפורטים לעיל, מבסס את המסקנה כי זהו מועד עריכת ההסכם בין הצדדים. הסכם זה, אף היה הבסיס לרישום המשכון על שם הקונים ענת בן דרור ואהוד לב-ער ואיפשר לענת בן דרור ולאהוד לב-ער לקבל הלוואה מבנק דיסקונט, לצורך הסרת המשכנתא. על מנת לערער מסקנה זו, הציג התובע בפני אהוד לב-ער את ההסכם/המוצג ת/1, ממנו עולה, לכאורה, כי ההסכם נחתם ביום 13.11.07 ולא ביום 13.1.07. בנוסף, הציג התובע בפני אהוד לב-ער את הדיוווח מיום 7.1.08 לרשויות המס, אשר גם על פיו, לכאורה, המכירה/ההסכם התבצעו ביום 13.11.07. מסמכים אלו הוצגו לראשונה בפני אהוד לב-ער, במהלך עדותו בבית המשפט. אין טוב יותר מאשר להביא את התייחסותו של אהוד לב-ער למסמכים אלו: "מבחינתי 13.1.07, באופן חד משמעי, זה מה שחתמתי וזה מה שאני יודע. אני מבקש להסביר לגבי התאריכים - כמה חודשים אחרי ביצוע העיסקה, בדקנו אמנון ודרור ואני מול דוד הנדל, מה קורה עם הרישום, כי גם לא קיבלו לשלם מס רכישה. ודוד אמר שהוא מטפל בזה. אחרי עוד איזה תקופה, חודש חודשיים שאלנו את הנדל מה קורה עם הרישום והזכרנו לו שיש חובת דיווח של ארבעים או חמישים יום, הוא אמר אל תדאגו אני מטפל בזה, ואני גם אשא בקנסות - אם יהיו. אחרי כמה חודשים אני מקבל מס רכישה, וכשאני בא לשלם את מס הרכישה אני רואה להפתעתי תאריך ביצוע העיסקה הוא 13.11.07. כשאני רכשתי את העיסקה ב- 13.1.07. ראיתי שמהנדל לא תבוא הישועה, שלחתי מכתב, ויש לי העתק, לרשות המיסים, במייל, ובו כתבתי להם את כל העובדות וכל הקנוניה, רשמתי להם באופן רשמי, רשמתי ב- 29.10.08, מצטט. קיבלנו בחזרה אישור במייל שבקשתנו התקבלה. ולמחרת היום קיבלתי טלפון מרשות המיסים, שבו היא מרגיעה אותי שאני לא צריך לשלם את המס רכישה, כי הם קיזזו את זה מחוב שהיה להם אלי בנושא אחר, אז היא הרגיעה אותי שמבחינת התשלום אני בסדר. כשאני שואל אותה מתי אני יכול לקבל אישור בכתב לגבי העיסקה, והתשלום, היא אומרת לי מי העורך דין שמטפל בכם, אני אומר לה עורך דין הנדל, היא אומרת לי תבקש ממנו שיסור אלינו יש אי בהירות בנושא העיסקה שיבוא להסדיר את העניינים. כל מה שאני אומר מגובה בכתב. כי חודש אחרי זה שלא קיבלתי דבר בדואר, שלחתי להם עוד מייל, שבו אני חוזר אחורה על כל מה שהיה, מצטט מהכתוב. כתבתי להם שעו"ד הנדל היה אצלם. אחרי שהיא התקשרה אלי צלצלתי לעו"ד הנדל, אמרתי לו, תשמע הרגע קיבלתי טלפון מרשות המיסים אמרת שהסדרת את הנושא הזה, אני לא רואה שהסדרת את הנושא הזה, אני מבקש ממך, כפי שסיכמנו פעמים רבות בערב, לך תסכם את הנושא הזה איתם, הם מצפים לך. התכתובת עם רשות המיסים נ/1. ... ש. מתשובתך עולה שההסכם של ה- 13.11. למעשה זוייף. ת. אני יכול לחזור על מה שאמרתי . אני מפחד להגיד את המילה מזייף. אני לא זייפתי שום דבר. אני חתמתי ב- 13.1 נקודה. וכך ענת בן דרור. מה קרה, איך קרה, לא יודע. ש. עורך דין הנדל הוא העורך דין של העיסקה, למה לא הזמנת אותו. ת. אני שמח שתזמינו אותו". במהלך עדותו, הציג העד אהוד לב-ער העתק מפניותיו לרשות המסים (נ/1). אני דוחה את טענתו של התובע כי פניות אלו לא נשלחו בפועל, קל וחומר כשיש בנמצא אסמכתא מרשות המסים על כך שהפניה התקבלה אצלה. בדברי הסיכום מפנה ב"כ התובע לתוספות המופיעות בת/1 ובמש"ח, שאינן קיימות בהסכם מיום 13.1.07 . בין היתר, ובעיקר, לתאריך העיסקה המופיע במסמכים אלו - 13.11.07. אין לי כל ספק כי ההסכם מיום 13.1.07, הוא ההסכם המקורי והנכון. די לעיין במסמך ת/1 כדי להבחין כי מאן דהוא ביצע שינויים במסמך המקורי מיום 13.1.07. יש להניח כי תוספות ושינויים אלו בתאריך, נעשו על ידי מאן דהוא לקראת הגשת המסמכים לרשות המס. בעדותו אמר אהוד לב-ער: " ש. אם אומר לך שההסכם לא נחתם ב- 13.1.07. ת. אני חתמתי ב- 13.1.07. ש. מדוע לא נתת יפוי כח בלתי חוזר לעו"ד הנדל להעביר את הרישום על שמך. ת. מה זאת אומרת? אז בטח יום אחרי במשרד, או יומיים אחרי במשרד אצלו. אני מניח. חתמתי סביב העיסקה בכמה מקומות על פי הנחיה של עו"ד הנדל, אצלו במשרד אמר תחתום פה, על משחי"ם, יפויי כח, שאני חותם כרוכש. ש. של מי כתב היד בהסכם נספח א. ת. לא יודע. ש. האם העמודות החסרות היו מלאות כשחתמת על ההסכם. ת. לא זוכר. ש. תפתח את ההסכם - נספח א' - ותראה, הכוונה, המחיר, או שחתמת על הסכם בלנקו. ת. לא חתמתי על הסכם בלנקו. ידעתי את מהות העיסקה, אמנון הסביר את מהות העיסקה גם מבחינת התמורה, אבל אני לא יכול לומר ולזכור אם כל סעיף וסעיף היה מלא לפני שחתמתי. אני רואה למשל שהכתובת שלי לא מופיעה. אני לא זוכר אם כתבנו את זה או לא כתבנו את זה". אין בחסר חלק מהפרטים שבהסכם המקורי מיום 13.1.07 כדי לאיין את תוקפו. הפרטים המהותיים לעיסקה מצויים בהסכם זה, על פיו גם פעלו הצדדים ובוצעו ההתחייבויות ההדדיות אותן נטלו על עצמם, לרבות מתן יפויי הכוח לקונים - ענת בן דרור ואהוד לב-ער - על ידי המוכרים - יגאל ויעקב פ' - לפעול לתשלום המשכנתא והסרתה, כחלק עיקרי של התמורה. כך גם מתן יפוי כוח לגביית דמי השכירות בגין השימוש בנכס ורישום המשכון לטובת הקונים אצל רשם המשכונות. ואכן, בתצהירו מיום 24.8.08 כתב יגאל פ': "... את זכויותיי בנכס כבר מכרתי לענת בן דרור ולאהוד לב-ער ביום 13.1.07" (ההדגשה שלי, י.פ.). כך גם בתצהירו מיום 19.8.08 כתב יעקב פ': "... אני מצהיר כי לא קיבלתי כל תמורה בגין העיסקה נשוא החוזה מיום 13.1.07 שלפיו לכאורה נמכר הנכס לגב' בן דרור ולאהוד לב ער" (התצהיר צורף לדברי התגובה של התובע דניאל ס') (ההדגשה שלי, י.פ.). תצהירים אלה מהווים אישור נוסף לכך כי ההסכם נחתם ביום 13.1.07. טענתו של יעקב פ', כי לא ניתנה כל תמורה בגין העיסקה, אין בה ממש. הוכח כי הרוכשים - ענת בן דרור ואהוד לב-ער - שילמו את חוב המשכנתא שרבץ על הנכס, לרבות חוב הפיגורים. זאת בנוסף לסכום כסף נוסף אותו קיבלו מהם יגאל ויעקב פ'. הכל כפי התמורה לה הם התחייבו בהסכם מיום 13.1.07. לטענת התובע, יום 13.1.07 חל בשבת, ולא יתכן כי ביום זה נחתם החוזה. מסביר אהוד לב-ער: כי במועד זה הוא חתם על החוזה בביתו של ראש מועצת כוכב יאיר - מר רייך - המיודד עם המעורבים בעיסקה: יגאל ויעקב פ', אמנון וענת בן דרור, עו"ד דוד הנדל והוא עצמו. בעת שהוא חתם על החוזה, יגאל ויעקב פ' לא היו נוכחים. לאחר חתימת הקונים ענת בן דרור ואהוד לב-ער על החוזה, לקח עו"ד הנדל את החוזה על מנת להחתים עליו גם את יגאל ויעקב פ'. גירסה זו של אהוד לב-ער לא נסתרה. נהפוך הוא, בתצהיריהם מאשרים יגאל ויעקב פ' כי מכרו את הנכס לענת בן דרור ולאהוד לב-ער ביום 13.1.07, בנסיבות המפורטות בכל אחד מן התצהירים. אני דוחה את הטענה כי "הדיווח הכוזב לרשויות המס" על מועד עריכת ההסכם, הופך את החוזה כולו ל"חוזה בלתי חוקי". לא הוכח בפניי מי ביצע את השינויים והתוספות בחוזה המקורי מיום 13.1.07, כך גם במש"ח, לצורך הגשתם לרשויות המס. מעדותו של אהוד לב-ער שוכנעתי כי ידו לא בכך: נהפוך הוא, אהוד לב-ער דאג לעדכן את רשויות המס על המועד בו נערך ההסכם המקורי, קרי: 13.1.07. הטיפול בדיווח הכוזב לרשויות המס, הינו מעניינה של רשות זו. מהמסמכים שהוצגו בפניי למדתי, כי רשויות המס עודכנו בנדון על ידי אהוד לב-ער. אין בכך כדי לאיין את החוזה המקורי מיום 13.1.07. לטענת התובע, דניאל ס', תשלום המשכנתא לבנק "דיסקונט למשכנתאות בע"מ" נעשה מחשבון בנק הנושא את השם "אשבד נכסים בע"מ", שמנכל"ה הינו אמנון בן דרור - אביה של ענת בן דרור. בעדותו מסביר אהוד לב-ער: "החברה שבה אני עובד שילמה חלק מהכסף למוכרים... אני רכשתי את הקרקע עם חשבונות שיש לי עם ענת בן דרור ואבא שלה". מקור התשלום, אינו מעניינו של התובע. ממשיך וטוען התובע דניאל ס' כי התמורה אותה שילמו על הנכס, היא תמורה נמוכה ואינה משקפת את שווי הנכס. לטענתו, בעוד שהתמורה ששילמו ענת בן דרור ואהוד לב-ער בעד הנכס היא בסך 216,800 ש"ח, הרי שיעור התמורה שהוא שילם (על ידי מחיקת הלוואה שנתן), עמדה על סך של 410,000 ש"ח. אין אני יכול לקבל טיעון זה. מה גם שטיעון זה אינו יכול להשפיע על מועד עריכת ההסכם. בידי יגאל ויעקב פ' היו זכויות של 2/6 מהנכס. הקונים ענת בן דרור ואהוד לב-ער רכשו זכויות אלו בלבד. התובע לא הציג חוות דעת מומחה/שמאי כמה שוות היו זכויות אלו בעת הרכישה. מההסכם החוזי בין התובע דניאל ס' לבין יגאל ויעקב פ', לא ניתן ללמוד על שווי הנכס. התובע בעצמו העיד, כי בפועל לא שילם דבר לאחים פ' בגין הסכם רכישת הזכויות. התמורה עבור הנכס ניתנה במסגרת מחיקת חובות הלוואות שנתן דניאל ס' ליגאל ויעקב פ', כשסכום ההלוואות - לטענתו - מסתכם בסך של 380,000 ש"ח. התובע דניאל ס' גם העיד כי הוא מחל ליגאל ויעקב פ' על חלק מן החוב. יש להניח שדווקא הסכום אותו שילמו הקונים ענת בן דרור ואהוד לב-ער, משקף נאמנה את הערך הריאלי של זכויות האחים פ' בנכס. כלום לא שאפו האחים פ' לקבל עבור הנכס את המחיר הגבוה ביותר ?? הנה כי כן, הוכח לי כי ביום 13.1.07 מכרו יגאל ויעקב פ' את זכויותיהם בנכס לענת בן דרור ואהוד לב-ער. נוכח מסקנה זו, אבחן עתה את שני ההסכמים שנערכו בין יגאל ויעקב פ' לתובע דניאל ס' ביום 12.4.07 וביום 7.5.07. הסכמים אלו ייבחנו על רקע קיומן של "עסקאות נוגדות" כהגדרתן על פי סעיף 9 לחוק המקרקעין. זאת, לנוכח קיומה של העיסקה/ההסכם מיום 13.1.07 בין יגאל ויעקב פ' לבין ענת בן דרור ואהוד לב-ער, אשר הקדימה במועדה את העיסקאות שנעשו מאוחר יותר בין יגאל ויעקב פ' לבין התובע דניאל ס'. 4. ההסכם מיום 12.4.07 בין יגאל פ' ודניאל ס'; ההסכם מיום 7.5.07 בין יעקב פ' ודניאל ס'. בתצהירו מיום 17.11.08 מפרט התובע, דניאל ס', את נסיבות חתימת הסכמים אלו: "3. ביום 15.8.06 חתמתי על הסכם הלוואה עם המשיבים 1 ו-2, לפיו, חובם המלא יפחת מ-380,000 ש"ח במידה וישולם בתוך הזמן שנקבע בהסכם (שישים יום). אולם, במידה והחוב האמור לא ישולם בתוך הזמן שנקבע בהסכם יעמוד החוב על גובהו המלא ואהיה רשאי לממש את הבטחונות שימסרו לי כאמור בסעיף 2.3 להסכם דנא. ... 5. לאחר שמשיבים 1 ו-2 לא פרעו את חובם, הצעתי שארכוש מהם את חלקם בנכס ברח' צ'לנוב 35 בתל-אביב, הידוע כגוש 6948 חלקה 796 (להלן:"הנכס"), והתמורה למכירת הנכס תשולם בדרך של מחילת חוב וקיזוז חובם. 6. לפיכך, רכשתי את מלוא זכויות המשיבים 1 ו-2 בנכס, ע"פ הסכמי מכר ביום 12.4.07 ו-7.5.07 בהתאמה. ... 9. אולם, בבואי לגבות את דמי השכירות מאת השוכרת המצויה בנכס, חב' שניצקי ארצי בע"מ, נמסר לי אישור לפיו אדם בשם אמנון ב-דרור (להלן: "בן דרור") הינו בעל הרשאה לגבות את דמי השכירות, וזו ניתנה לו מכח רכישת זכויותיהם של משיבים 1 ו-2, על ידי המשיבים 3 ו-4". בסעיף 10 לדברי תגובתו לתשובת המשיבים 3, 4, מציין התובע דניאל ס': "10. בכל התקופה בה התקשר המבקש עם המשיבים 1 ו-2 בהסכמים שצורפו לתובענה שבכותרת, המבקש אינו ידע כלל על עסקה נוספת שנרקמה או שמתעתדת להירקם בין המשיבים 1 ו-2 לבין המשיבים 3 ו-4 והופתע לגלות זאת כאשר פנה לשוכרים בנכס לגבות את דמי השכירות". והנה, במהלך עדותו בבית המשפט התברר, כי לא כך הם פני הדברים. במהלך המו"מ להמרת הזכויות בנכס תמורת הלוואות שניתנו ¬- לטענת התובע - לאחים יגאל ויעקב פ', ידע התובע כי נרקמת עסקה, ואולי כבר השתכללה לכדי הסכם, בין האחים יגאל ויעקב פ' לאחרים. בעדותו מספר התובע, דניאל ס': " ש. בין ספטמבר אוקטובר 2006 אתה מגלה שהם מסובכים. ת. סמוך, זה יכול להיות גם בינואר 2007. ש. גם לשיטתך ינואר 2007 אתה מגלה שהם מסובכים עד צוואר. אז איך זה בהסכמי המכר, אפריל מאי, שלושה חודשים אחר כך, אתה מטיל עליהם את החובה לשלם משכנתא. מהיכן חשבת שהם ישלמו את המשכנתא, בפרט לאור מה שסיפרת כרגע. ת. לאורך כל הדרך יגאל התנהל איתי כיגאל, ויעקב כיעקב, מה שהם עשו, יעקב הפנה דברים שיגאל אמר, ולהיפך. יעקב ויגאל הודיעו שיש להם עוד נכס בשד' הר ציון בת"א, מגרש כלשהו שנקרא חברת מעונות משהו, שזה גם מופיע בצו ירושה, הם אמרו שהם אמורים לעשות עם הנכס עיסקה כלשהי, הם אמורים לקבל מקדמה, ומשם הם ישלמו את המשכנתא ואת המיסים האלה. ... ת. הגענו אני ויגאל פ' לפגישה אצל עו"ד גנות. גנות שאל אותו איך אתה חושב לשלם לס' לסגור את הבעיה. יגאל פ' ענה, אני בשלב מו"מ לגבי מכירה של הנכס הספציפי בצלנוב 33-35". שיחה זו, שהתנהלה אצל עו"ד גנות, היתה כנראה לאחר שכבר נחתם ההסכם מיום 13.1.07 עם ענת בן דרור ואהוד לב-ער. על כן גם עלה ההסכם במהלך השיחה. לא ניתן לקבוע כי התנהלותו של התובע לקראת ובעת כריתת ההסכם עם האחים יגאל ויעקב פ', נעשתה ב"תום לב" כמשמעו בסעיף 9 לחוק המקרקעין. בתצהירו מיום 24.8.08 אמר יגאל פ': "... 1. כל מסמך לפיו מכרתי זכויות בנכס שברח' צ'לנוב 35 בתל אביב הידוע כגוש: 6948 חלקה 46 (להלן:"הנכס") לדניאל ס', נחתם תחת כפיה, איומים, אלימות ולחצים קשים שהופעלו עליי ובוודאי שלא התכוונתי ולא רציתי למכור זכויות בנכס שכן את זכויותי בנכס כבר מכרתי לענת בן דרור ולאהוד לב-ער ביום 13.1.07. ...". בעדותו סיפר התובע דניאל ס' על המאמצים שעשה כדי לגבות את החוב, שלטענתו חבים לו האחים יגאל ויעקב פ': " ש. ניסית לגבות את הכסף באמצעים שאינם משפטיים. ת. שזה אומר? לבקש, לבוא אליהם הביתה. ש. לשלוח להם בריונים, להכות אותם מכות, להגיע לבתי חולים. ת. לא. הגעתי לבית חולים לשבת עם יגאל כדי לראות איך הוא משלם לי את מה שהוא חייב לי, לא בלהכות אף אחד". אלו, כנראה, ה"לחצים" להם התכוון יגאל פ' בתצהירו. זאת ועוד, בעוד שלהסכם המכר שנערך בין יגאל ויעקב פ' לבין ענת בן דרור ואהוד לב-ער, יש ראיות אובייקטיביות תומכות, לא כך ניתן לומר על הסכמי המכר שנערכו בין התובע דניאל ס' לבין יגאל ויעקב פ'. התובע הציג הסכם הלוואה מיום 15.8.06, אשר נערך בינו לבין יגאל ויעקב פ'. עיון בהסכם ההלוואה מלמד, כי אין זה הסכם הלוואה מקובל. מדובר בהסכם המתעד חוב קיים, במסגרתו משועבדים נכסים להבטחת תשלום החוב, ביניהם הנכס ברח' צ'לנוב. בעדותו בבית המשפט אמר התובע דניאל ס': "את ההלוואות שנתתי לפ'ים - נתתי על בסיס עסקי. ... לביהמ"ש: ש. אם ההלוואה ניתנה על בסיס עיסקי - אז בוודאי יש ראיות על ההלוואה הזאת. יש לך ראיות על מתן ההלוואה. ת. עצם ההסכם מוכיח". ללמדך, כי אין כל הוכחה בכתב על מתן הכספים, למעט הסכם ההלוואה מיום 15.8.06. בהסכם ההלוואה אין די; באשר הוא נעשה רטרואקטיבית ולא בזמן מתן הכספים הנטענים. ואכן, לא ניתן היה לקבל מהתובע דניאל ס' פרטים מדוייקים על מועד מתן הכספים וסכומם: "ש. יש לך הוכחה חוץ מההסכם הזה שאתה נתת לפ'ים כסף, ואם כן - כמה. ת. אין לי משהו שאני יכול להוכיח. ניתן להם הכסף במנות, הכוונה שזה אומר פעם ראשונה הם קיבלו סך של שבעים אלף ש"ח, פעם שניה מאה אלף ש"ח, פעם שלישית באו וקיבלו סך של מאה ומשהו אלף שקל, אני לא זוכר. ההשתלשלות ביני לבין הפ'ים התבססה על זה שהם ביקשו ממני כספים למיזם חדש לתוכנית ביטוח, הם עלו על רעיון של סיעוד לזקנים, הם ביקשו להתרחב, נתתי להם עקב שותפות עיסקית. ש. אתה אומר שנתת את הכסף במנות, אבל גם כשנתת כסף במנות - זה לא היה כסף קטן. איפה יש לי ראיה שנתת את הכסף. ת. אין לי שום מסמך להראות שנתתי את הכסף במנות. המסמכים שהיו ברשותי נמצאים אצל יגאל ויעקב פ', כשהעברתי להם את הכסף, הם נתנו לי שיקים כבטחון, מאחר והשיקים שלהם חזרו, איגדתי את השיקים שלהם, באתי ליהודית ויעקב פ' במושב נחלים, סיכמנו את סך כל השיקים, יהודית פ' התחייבה בפני שבפרק זמן קצר היא תשלם את כל הכסף, אמרתי להם או.קי. הנה השיקים, קחו אותם בחזרה, נסכם את החוב בינינו, סיכמנו, הגענו לעו"ד גנות, אני זוכר, הוא עיגן אתה הלוואה בהסכם. אם יעקב ויגאל היו פה, הם היו יכולים לאשר. ש. לא השארת איזה הוכחה. ת. אם אדוני היה רואה איך נראים יגאל ויעקב פ', היה מבין איך נפלתי ברשת, כמו הרבה אנשים שיכולים ליפול בה. ... ש. כלומר, יעקב ויגאל מסדרים אותך, השיקים חוזרים ואתה לא מצליח להוציא מהם כסף. ת. שולם לי סך של מאה אלף ש"ח מיהודית פ'. ש. אין לך דבר נגדי ביד, אתה נותן להם את כל השיקים, הכל, אין לך אפילו מסמך שבו אפשר לראות כמה כסף נתת להם, ואתה מחזיר להם את כל השיקים ויוצא ללא מסמך מהם. ת. כשהגעתי לבית של יעקב ויהודית פ', אציין שיהודית פ' היא פרופסור או דוקטור לרפואה אלטרנטיבית, אישה משכמה ומעלה, חלק מהשיקים שהיו לי הם חלק של לקוחות של הפניקס שהפ'ים העבירו לי בתמורה, היא אמרה לי זה לא רק אתה יש עוד עשרות שדופקים על הדלת, ודורשים את הכסף, אז היא אמרה לי אני מבטיחה לך לקחת את החוב עלי, אנחנו צריכים לקבל כסף ממקום כלשהו, אני נותנת לך שיק של מאה אלף ש"ח לקיזוז החוב, אני לוקחת את זה על עצמי. אמרתי לה אני לא מאמין שתתנהלי כמו שבעלך התנהל איתי עצם העובדה שאת נותנת לי מאה אלף ש"ח ואמרתי לה בואי נסכם את החוב, אמרתי לה אני משאיר לך את השיקים, בואי נסכם, זה המספר שהם חייבים לי. היא נתנה לי שיק של מאה אלף ש"ח . ש. לא ערכתם שום דבר בכתב. ת. לא. לא היה שום דבר בכתב, גם לא עם יהודית. רוב הזמן ששאלתי את יהודית מה קורה עם יתרת הכסף, אז היא החזירה אותי ליגאל. אמרה לי נתתי לך מאה אלף ש"ח, יגאל ישלם את היתרה". עדות זו של התובע דניאל ס' רחוקה מלשכנע. לא ברור לי כיצד אין לתובע כל הוכחה על כספים בהיקף כה גדול, שלטענתו, הלווה ליגאל ויעקב פ'. כיצד אין בידי התובע - ול? מסמך אחד - המתעד את השיקים שהחזיר ליהודית פ'?? לא הוצגו לי מסמכי בנק המעידים כי השיקים הופקדו בבנק וחוללו; כך גם לא ברור לי, כיצד לא נפתחו תיקי הוצל"פ בגין שיקים אלו?? לא קיבלתי שום הסבר, מדוע בעקבות הסכם ההלוואה ומסמך ה"תנאים מיוחדים לשטר משכנתא", לא נרשם המשכון אצל רשם המשכונות, בסמוך למועד עריכתם. כך גם לא קיבלתי הסבר המניח את הדעת מדוע לאחר ביצוע שני הסכמי המכר מיום 12.4.07 ומיום 7.5.07 , נרשם משכון על הנכס רק ביום 20.8.08 - כמעט שנה מאוחר יותר ממועד הסכמי המכר. מהתובע דניאל ס' לא קיבלתי הסבר שיניח את דעתי לרישום מאוחר זה: "ש. האם הלכת לטאבו או לרשם המשכונות כדי לראות אם רשומה משכנתא על הנכס. ת. לגבי רישום משכנתא שעשינו בלשכת רישום מקרקעין, התברר לנו שיש בעיה, הנכס מוקפא להסדר. לגבי בירור רשם המשכונות - את זה צריך להעביר לעו"ד גנות. ש. למה חיכית שנתיים תמימות עד שרשמת את המשכון. ת. את זה תשאל את עו"ד גנות. אני אענה, אני עיסקת נדל"ן בחיים שלי עשיתי חוץ מהעיסקה הזאת עיסקה אחת, וזה הבית שאותו קניתי. לי אין נסיון בעסקי נדל"ן כמו שלמרשך יש. באתי לעורך דין, וסברתי אז שאת כל הפעולות צריך לבצע עורך דין. למה רשמתי את המישכון ב- 2008 - כשהגעתי למר שניצקי ושאלתי מי הבעלים, נאמר לי שיש עוד עיסקה נוגדת. בד בבד התקשרתי לעו"ד גנות, ואז אחי אבי שנמצא פה שאל אם רשמתי מרשם משכון, אמרתי שאני לא יודע לענות על זה. הוא הוציא את הפלט מרשם המשכונות וראה שלא נרשם משכון, ואז פנינו לעו"ד גנות. ש. כשהוא הוציא את האישור מרשם המשכונות הוא אמר שם אחר. ת. היה רשום משכון של אהוד לבהר ואמנון בן דרור, ועוד בחור מיום 30.4.07. ולפני העיסקה שלהם התברר לי בפלט שנרשם משכון ב- 27.1 על יגאל שקד. מופיע עוד משכון מפ' על יגאל שקד". אי רישום המשכון, בסמוך לביצוע העסקאות הנטענות, מעורר תמיהה נוכח חוסר האמון שרחש התובע דניאל ס' לאחים יגאל ויעקב פ'. בעיקר כאשר הוא יודע שהם מנהלים מו"מ עם אחרים וכאשר הסכם ההלוואה והסכם המכר, הם תוצאת חוסר אמון זה: " ש. לא השארת איזה הוכחה. ת. אם אדוני היה רואה איך נראים יגאל ויעקב פ', היה מבין איך נפלתי ברשת, כמו הרבה אנשים שיכולים ליפול בה. ... הם עקצו מספר גופים ביניהם גם אנשים כמוני... ... ...ואני אומר את זה בצורה הכי ברורה, יעקב ויגאל פ' יגידו לי שזורחת שמש בחוץ - אני אצא לבדוק". במצב עובדתי זה, היתה חובה על התובע דניאל ס', לבדוק היטב את זכויותיהם של יגאל ויעקב פ' בנכס, ואם הנכס לא נמכר לאחרים. בוודאי כאשר הוא יודע מפי יגאל ויעקב פ' - על פי גירסתו - על מו"מ מתקדם למכירת הנכס, כדי כך שהדבר מוצא את ביטויו גם בהסכמי המכר, אותם הוא עורך עם יגאל ויעקב פ'. בעדותו נשאל התובע דניאל ס': "ש. סיפרת קודם שהפ'ים רימו אותו חזור ורמה. מרגע שמספרים לך, אנחנו מדברים עם אחרים, זה לא הדליק לך נורת אזהרה, זה לא הביא אותך לעשות בדיקה חוזרת לראות שהנכס לא נמכר לאחרים. ת. בזמן שחתמתי עם יגאל פ', אז גם אם הייתי בודק לא היה כל רישום. ש. עם יעקב היה רישום. ת. לגבי הנכס של יעקב היה מופיע משכון. ש. אתה לא ידעת שלא רשום המשכון. השאלה שלו היתה אם הלכת לבדוק והתשובה שלך היתה לא. והוא שואל אותך אם כבר ידעת שלא ניתן לסמוך על יגאל ויעקב פ' כי אמרת שהם בלתי אמינים, למה לא הלכת לבדוק? ת. עניתי את התשובה קודם כשאמרתי, אני בתמים ובתום לב לא בקי בעסקי הנדל"ן. גם את האפשרות של רשם המשכונות - את זה אחי שהוא קצת מבין יותר ממני, הדליק לי את האפשרות שאני יכול להוציא פלט מרשם המשכונות. לגבי הטאבו, שכן היה לנו נסח טאבו של הנכס". ללמדך, כי בעת עריכת ההסכם בין יגאל ויעקב פ' לבין ענת בן דרור ואהוד לב-ער לא היה רשום משכון לטובת דניאל ס', על הנכס ברח' צ'לנוב. לעומת זאת, היה רשום משכון על הנכס מיום 30/4/07 לטובת ענת בן דרור ואהוד לב- ער. הוא הדין באשר להסכמי המכר; הסכמים אלו, כטענת התובע דניאל ס', נחתמו בשל העדר יכולתם של יגאל ויעקב פ' לשלם לו את חובו. על פי המופיע בהסכמים אלו, תמורת העברת זכויותיהם בנכס לתובע, ימחל להם התובע על החוב. והנה, בסעיף 2.1 (ב) להסכם, מתחייבים המוכרים - יגאל ויעקב פ' - להסיר את חוב המשכנתא + העיקול המוטל על הנכס. מדובר בחוב של כ-218,000 ש"ח. מאין יילקח הכסף?? אם יש בידי יגאל ויעקב פ' את היכולת לשלם 218,000 ש"ח לבנק, מדוע שלא יעבירו סכום זה באופן ישיר לתובע וישאירו בידיהם את הנכס, אשר לטענת התובע שווה הרבה יותר מסכום זה??? אם מדובר בהסכם מכר שהתמורה היא בדרך של "מחילת חוב וקיזוז חובו של המוכר כלפי הקונה" - כמופיע בסעיף 5.5 להסכם - לשם מה מופיעים סעיפים 5.2-5.4 להסכם, המפרטים תשלומים לשיעורין?? לדברי תגובתו צירף התובע - דניאל ס' - הודעה מיום 3/8/08 מרשות המיסים על הסדר תשלומים. הגם, שעל פי הודעה זו, לא ניתן לקשור הסדר זה עם העסקאות אותן ערך עם יגאל ויעקב פ', מוכן אני להניח כי ההודעה קשורה להסכמים אלה. לא קיבלתי כל הסבר מדוע הדיווח על עסקאות אלו נעשה באיחור כה רב, כשם שלא קיבלתי הסבר המניח את דעתי מדוע המשכון על פי הסכמי המכר, נרשם אצל רשם המשכונות רק ביום 20.8.08 - שנה לאחר הסכמי המכר. 5. סוף דבר: שתי העסקאות שיגאל ויעקב פ' עשו בנכס זה - הראשונה עם ענת בן דרור ואהוד לב-ער - והשניה עם התובע דניאל ס', לא נרשמו בלשכת רישום המקרקעין בשל העדר היכולת לבצע הרישום בהיות הנכס "נכס מוקפא להסדר". ביום 30.4.07 נרשם משכון לטובת ענת בן דרור ואהוד לב-ער, בעוד המשכון לטובת התובע דניאל ס' נרשם רק ביום 20.8.08. הוכח בפני כי ביום 13.1.07 נמכרו זכויותיהם של יגאל ויעקב פ' בנכס הנדון לענת בן דרור ולאהוד לב-ער. קיומו ותוקפו של הסכם מכר זה, נתמך בראיות אוביקטיביות. הסכמי המכר בין יגאל ויעקב פ', ובין התובע דניאל ס', נכרתו ביום 12.4.07 וביום 7.5.07 - מועדים מאוחרים יותר מהסכם המכר שנחתם ביום 13.1.07 בין יגאל ויעקב פ' לבין ענת בן דרור ואהוד לב-ער. בעוד שלהסכם המכר שנערך בין יגאל ויעקב פ' לבין ענת בן דרור ואהוד לב-ער, יש ראיות אובייקטיביות תומכות, לא כך ניתן לומר על הסכמי המכר שנערכו בין התובע דניאל ס' לבין יגאל ויעקב פ'. לא ניתן לקבוע כי התנהלותו של התובע לקראת ובעת כריתת ההסכם עם האחים יגאל ויעקב פ', נעשתה ב"תום לב" כמשמעו בסעיף 9 לחוק המקרקעין. כפועל יוצא - על פי סעיף 9 לחוק המקרקעין - זכויותיהם של ענת בן דרור ואהוד לב-ער בנכס שבנדון, אותן רכשו מיגאל ויעקב פ', כפי הזכויות שהיו להם בנכס, עדיפות על העסקה שנערכה בין התובע/דניאל ס' לבין יגאל ויעקב פ' אשר התיימרה להעניק לו זכויות שכבר היו בידי אחרים. אני דוחה את התביעה. בנסיבות המיוחדות של תיק זה - כאשר עסקינן "בעסקאות נוגדות" - אני מחליט שלא לעשות צו להוצאות וכל אחד מבעלי הדין ישאר בהוצאותיו. צוואהירושהצו קיום צוואהצווים