מחזיק במקרקעין מעל 10 שנים בהסכמת המינהל - פטור ממכרז




מחזיק במקרקעין מעל 10 שנים בהסכמת המינהל - פטור ממכרז
לפניי תובענה לאכיפת התקשרות בין התובעת לנתבעת בדבר רכישת נכס ברח' השיירות בירושלים (להלן: "הנכס בשיירות"), וכן על אכיפת ההתקשרות בין הצדדים לגבי שני נכסים נוספים הממוקמים ברח' מחלקי המים 11,13 בירושלים (להלן: "הנכס במחלקי המים").


הרקע לתובענה אליבא דגירסת התובעת
הנכס ברח' השיירות
1. ביום 28.7.1954 נחתם הסכם בין רשות הפיתוח לבין עיריית ירושלים בו ניתנה לעיריית ירושלים זכות השימוש במבנה, לצורך שימוש בו למוסד בשם 'תלמוד תורה הספרדים'. תוקף הסכם זה הוארך עד לסוף שנות ה- 50.

העמותה מחזיקה בנכס ברח' השיירות מאז קום המדינה ועד עצם היום הזה.
במהלך שנות השישים נחתמו בין העמותה (תלמוד תורה הספרדים) הסכמים אשר חודשו אחת לשנתיים, לפיהם שכרה את הנכס מעיריית ירושלים כשוכרת משנה של העירייה שהייתה דיירת מוגנת בנכס, הכל בידיעתה ובהסכמתה של הנתבעת.

זכויותיה של עיריית ירושלים בנכס ברח' השיירות 4 היו זכויות של דיירת מוגנת והעירייה אף שילמה לנתבעת דמי שכירות לפי חוק הגנת הדייר.

העירייה הודיעה לנתבעת בשנים 2001 ו- 2002 כי הנכס ברח' השיירות הוחזר לפני שנים רבות, אך לא ידוע לעירייה מתי הוחזר ובאם הוחזר כפנוי וריק. עוד טענה העירייה בשנת 2002 כי הנכס ברח' השיירות אינו בחזקתה מזה שנות דור וזאת לאור דרישת הנתבעת להחזרת הנכס לידיה.

בסוף שנות ה-70 ובראשית שנות ה- 80 ונוכח ארגון מחדש שבוצע במערכת החינוך העירונית, הוחלט לאגד את המוסד 'תלמוד תורה הספרדים' כאגודה עותומאנית ולאחר מכן במסגרת עמותה רשומה, היא התובעת אשר מחזיקה כיום במבנים. לטענת התובעת איגודו של המוסד 'תלמוד תורה הספרדים' כעמותה רשומה לא שינה במאום את מבנה מוסד זה: המנהל, צוות המורים וחלק מהתלמידים המקוריים הנמצאים במקום מאז שנות השישים ואף קודם לכן היוו המשכיות מוחלטת של פעילות המוסד.

ביום 10.5.2004 כתב ראש עיריית ירושלים דאז, מר אורי לופליאנסקי, כי העמותה היא המחזיקה בנכס ברח' השיירות שנים רבות, וכי העירייה הודיעה זה מכבר על הסתלקותה מהנכס. כן נרשמה המלצה מצידו כי העמותה תרכוש את המבנה וכן כי רכישת המבנה תוסדר בין הנתבעת לבין התובעת ישירות.

חילוקי הדעות בין הצדדים בקשר עם הזכויות בנכס נערכו בין נציגי העמותה לבין נציגי המינהל ונציגי הנתבעת פגישות אשר מטרתן מכירת הנכס בחר' השיירות (והנכסים ברח' מחלקי המים 11 ו- 13) לעמותה.


הנכסים ברח' מחלקי המים
2. החל משנת 1948 זכותה של התובעת במבנה המצוי ברח' מחלקי המים 13 בירושלים הינה זכות של דיירת מוגנת בחדרי קומת המרתף, ובחצר הצמודה למבנה. זכותה של התובעת כדיירת מוגנת הינה אף במבנה המצוי ברח' מחלקי המים 11, וזאת בחדרים האחוריים (מלבד בית הכנסת) המצויים בקומת הקרקע, בקומות 2-3 בשלמותן וכן בגג המבנה ובחצר האחורית בשלמותן.

בשנת 1948, לאחר קום המדינה ועם נטישת הרובע היהודי בירושלים, אוכלסו המבנים כבית-ספר וישיבת 'פורת יוסף' (להלן: "בית הספר").
ביום 2.3.1951 נחתם בין המפקח על נכסי נפקדים לבין התובעת ומועצת עיריית ירושלים הסכם שכירות ולפיו בית הספר ישכור את המבנים למטרת ישיבה.

כן נחתם הסכם רשות שימוש בין הנתבעת לבין עיריית ירושלים (ללא מועד) וכן הסכם נוסף מיום 28.7.1954 ולפיו התחייבה עיריית ירושלים להקצות את המבנים "אך ורק למטרת בית-ספר פורת יוסף", ראי אך ורק לשימוש התובעת.

במסגרת ההתקשרות שבין הצדדים ובהתאם להסכמים בין הנתבעת לבין התובעת ועיריית ירושלים, חתמה עיריית ירושלים עם התובעת בין ישירות ובין כבית הספר על הסכמי רשות שימוש, אשר חודשו אחת לשנתיים וזאת תמורת דמי שכירות בשיעורי שכירות לפי חוק הגנת הדייר, אותם שילמה התובעת בין ישירות ובין כבית הספר לנתבעת, באמצעות עיריית ירושלים.

לאחר איגודו של בית הספר כאגודה עותומאנית ולאחר מכן כעמותה, הלוא היא התובעת דכאן, לא נשתנה במאום מבנה בית הספר שהיה במקום.

לאחר ניהול המו"מ הביעה הנתבעת הסכמה למכירת חלק מהנכסים ברח' מחלקי המים לתובעת בהתאם לפירוט שלהלן:



ברח' מחלקי המים 11 – הנתבעת הסכימה למכור לתובעת את החלק העליון של הנכס יחד עם הקומה העליונה והגג.
ברח' מחלקי המים 13 – הנתבעת הסכימה למכור לתובעת את כל הנכס בו היא מחזיקה, כמפורט בכתב התביעה.



גרסת הנתבעת
3. רשות הפיתוח הינה הבעלים של המקרקעין בנכס בשיירות הנמצאים ברח' השיירות 4 בירושלים והידועים כחלקה 34 בגוש 30007 וכן הנכס במחלקי המים (הידועים כחלקות 32 ו- 33 בגוש 30006). הרשות מנהלת את הנכסים באמצעות עמידר – החברה הלאומית לשיכון בישראל בע"מ (להלן: "עמידר").

התובעת הגישה בקשה לרכישת הנכס ברח' השיירות ולא לרכוש את הנכסים המוחזקים על ידה ברח' מחלקי המים.

התובעת לא קיבלה את הצעת הרכישה של הנתבעת בטענות שונות, אשר באמצעותן ביקשה התובעת להפחית משווי הצעת הרכישה, טענות אשר אין להן כל בסיס משפטי ו/או הגיון כלכלי.

הנתבעת טוענת כי טענות התובעת לדיירות מוגנת יש בהן שינוי חזית והרחבתה ולכן על בית המשפט לדחות אותן על הסף.
הטענות בדבר דיירות מוגנת בנכסים הן טענות בעלמא שאין להן בסיס משפטי ואשר אינן נתמכות באסמכתאות בכתב להוכחת היותה של התובעת דיירת מוגנת בנכסים ובמקרקעין נשוא התביעה.

חוק הגנת הדייר (נוסח משולב), התשנ"ב-1972 (להלן: "החוק"), הגדיר "דייר מוגן" כדייר ששילם דמי מפתח ו/או סכום כלשהוא בעת קבלת הנכס שאינו דמי שכירות, והתובעת לא הציגה תשלום כלשהו.

התובעת סומכת את טענתה לדיירות מוגנת בנכסים על ההסכמים נספח ג1 ו- ג2, שצורפו לתצהיר עדות של מר משה מזרחי, הסכמים אשר התובעת איננה צד להם, והיא טענה חסרת בסיס.

מהסכם השימוש עולה כי אין כל בסיס לטענה לזכות של דייר מוגן הן מטעם עיריית ירושלים והן מטעם צד ג' מאחר וההסכמים נספח ג1 ו- ג2 הינם הסכם הענקת זכות שימוש בלבד, למטרה ידועה ומוגדרת כמפורט בהסכם.

לכן, ככל שקיימות זכויות דיירות מוגנת בנכסי מחלקי המים הרי הן זכויות השייכות לעיירת ירושלים בלבד ואין לתובעת כל חלק וזכות בהן.

עיריית ירושלים החזירה את החזקה בנכסי מחלקי המים לידי הנתבעת.

4. הנתבעת טוענת כי יש לדחות טענה של הזדהות החזקות בנכס שברח' השיירות כטענה להוכחת זכות דיירות מוגנת בנכס.
הלכת הזדהות החזקות מהווה מגן בפני טענת נטישה אשר נטענת ע"י בעל הבית כנגד השוכר הרשמי ולא קובעת זכות דיירות מוגנת למתגורר המעשי (התובעת), וכאשר באה הדיירות הרשמית לקיצה באה גם הדיירות המעשית לקיצה.

עיריית ירושלים החזירה את הנכס לרשות הנתבעת, ולכן על פי כלל הזדהות החזקות באה חזקתה של התובעת לקיצה בנכס.
יש לדחות טענת התובעת לדיירות מוגנת בטענה של שוכרת משנה בנכס ובשל שינוי והרחבת טיעון של כתב התביעה.

לעניין טענת התובעת כי היא מוסד כהגדרתו בחוק הגנת הדייר (מוסדות ציבור), תטען הנתבעת כי בהתאם לסעיף 3 של חוק זה, בית המשפט יכול להפעיל את סמכותו אילו הייתה התובעת פונה לבית הדין לשכירות תוך שנתיים מיום פרסום החוק כדי שזה יכריז עליה כדיירת מוגנת, משלא עשתה כן היא אינה דיירת מוגנת.

הנתבעת דוחה את טענות התובעת שפורטו בסיכומיה בעניין הפטור ממכרז מכוח תקנה 25 (3) לתקנות חובת מכרזים וטוענת כי התקנה שהתבססה עליה הנתבעת למתן פטור ממכרז היא תקנה 25 (1).

5. לעניין הזכויות המוגנות בנכס ברח' השיירות בהתבסס על נוסח ההצעה, הרי שהנתבעת הסבירה בכתב ההגנה, וכך גם העד מטעמה מר משה מזרחי, כי אין בה כדי ליצור או להקנות זכויות ובוודאי שלא זכות של דיירות מוגנת.

הנתבעת טוענת כי ההצעה שכללה מחיר שווי נכס פנוי וריק ולא כנכס שנמכר לדייר מוגן נעשתה כדין הן בשל העובדה כי התובעת לא הוכיחה את זכותה כדיירת מוגנת עפ"י חוק הגנת הדייר והן על פי נוסח ההצעה כפי שהובהר לעיל.

לתובעת נשלחה הצעת הרכישה הראשונה מיום 23.9.07 של הנכס ברח' השיירות (להלן: "הצעה ראשונה"), שהתבססה על שומה של שמאי מקרקעין מטעם הנתבעת אשר העריך את שווי המבנה בשווי נכס פנוי וריק, בהתאם לנוהלי הנתבעת להוראות מינהל מקרקעי ישראל. הצעת הרכישה המתוקנת שנשלחה אל נציגי התובעת נערכה על בסיס השומה המכרעת של השמאי הממשלתי וכי התובעת התבקשה להשיב על הצעה מתוקנת זו.

משלא הסכימה התובעת למחיר שבהצעה הראשונה, הגישה התובעת ערעור על מחיר ההצעה ושילמה שובר דמי ערעור על שומת מכר ובהתייחס לכך בלבד. הנתבעת טוענת כי אין שחר לטענה כאילו "התובעת קבלה את הצעת הנתבעת".

הנתבעת הלכה לקראת התובעת והעבירה את ההכרעה להערכת שווי הנכס לשמאי הממשלתי וגם לאחר שהתקבלה הכרעתו, שהנה כידוע גם לתובעת הכרעה סופית ומכרעת, היא לא רכשה את הנכס.

6. השומה השנייה אליה מתייחסת התובעת היא השומה שנערכה ע"י השמאי הממשלתי, על פי הנהלים הקובעים של הנתבעת וכפי שהוסכם בין הצדדים, כשומה סופית ומכרעת.

לאחר החלטת השמאי הממשלתי, נשלחה לתובעת הצעה מתוקנת מעם הנתבעת מיום 16.3.2008 (להלן: "ההצעה השנייה") ובה תוקן שווי הנכס הנמכר בהצעה בהתאם להחלטת השמאי הממשלתי.

התובעת לא הודיעה לנתבעת על קבלת ההצעה וגם לא שילמה את הסכום שאינו שנוי במחלוקת הקבוע בהצעה השנייה. כל מה שהתובעת עשתה הוא תשלום דמי ערעור והוצאת שומה נגדית וזאת בניסיון ליצור יש מאין ו"לתפוס" את הנתבעת במכר כביכול, ולטענתה הכל מבלי לשלם את מלוא התמורה.

התובעת אף לא הסכימה על מחיר הנכס שנקבע ע"י השמאי הממשלתי ובכך נשמט כל בסיס לטענה כאילו השתכלל הסכם מכר.
אין לקבל את טענת התובעת כי היה "קיבול" להצעה השנייה בהתנהגות כפי שהיא מנסה לטעון בסיכומיה.

נוסח ההצעה מבהיר כי "קיבול" ההצעה הוא במתן הודעה בכתב ולא בהתנהגות. בסוף ההצעה מופיע כי להצעה צורפה הודעת על נכונות לרכוש את הנכס. דהיינו, צירוף הודעה כזו להצעה מוכיח כי יש להודיע בכתב על קיבול ההצעה ולא כפי שניסתה התובעת לטעון לקיבול בהתנהגות.

לחלופין, טוענת הנתבעת כי גם לא תתקבל גרסתה זו, הרי קיימת הודעה "בדרך המקובלת בנסיבות העניין" כדרישת סעיף 60(א) לחוק החוזים (חלק כללי), התשל"ג-1973.

7. טיעוני הנתבעת חלים אף על הנכס ברח' השיירות, דהיינו כי התובעת אינה דיירת מוגנת בנכסי מחלקי המים, והמו"מ מעולם לא הבשיל להסכמות מכר כדי לאכוף אותם על הנתבעת.
עיריית ירושלים החזיקה בנכסי מחלקי המים כדיירת מוגנת משוחררת מתקרת מכסימום וכי היא שילמה דמי שכירות חופשיים.

8. ביום 12.12.06 הגישה הנתבעת כנגד התובעת תביעות לסילוק ידה משטח המבנים והמקרקעין. כן טוענת הנתבעת כי:

א. התובעת ויתר המחזיקים בנכסים נוספים, מחזיקים ללא כל זכות חוקית וללא חוזה שכירות עם הנתבעת.
ב. התובעת לא שילמה דמי מפתח ו/או כל תשלום אחר במקום דמי מפתח כנגד החזקתה ושימושה בנכסי מחלקי המים.
ג. התובעת לא שילמה בגין השימוש בנכסי מחלקי המים דמי שימוש ראויים ו/או כל תשלום אחר ובכך מנעה מהנתבעת מלעשות שימוש במבנים כמנהג בעלים על מנת להפיק הפירות הראויים מהשכרת נכסי מחלקי המים.

כפי שעולה מכתבי התביעה שצורפו לכתב הגנה שהוגש מטעם הנתבעת בתיק זה, התובעת נתבקשה לשלם דמי שימוש ראויים עבור תקופה של 7 שנים של שימוש בנכסים הנוספים.


דיון
9. המחלוקות העולות מכתבי הטענות, המסמכים ודברי הסיכום של הצדדים, נוגעות הן לעצם זכותה של התובעת בנכסים נשוא התביעה, הדרך להוכחת היותה דיירת מוגנת והשתקללות העסקה, בואכה המחיר לרכישתם.

טרם נדון בשאלה האם להצעת הנתבעת לתובעת לרכוש את הזכויות בנכסים היה קיבול, והאם יש לה כיום זכות לדרוש אכיפה ובאילו תנאים, נציין כי עצם ההצעה אינה במחלוקת כעולה מתוך המסמכים, כמפורט להלן.

הגם שאין התביעה שלפניי מצויה בתחום המשפט המנהלי, הרי לאור העובדה שהנתבעת הינה רשות, כאשר מצד אחד אין לכבול ידיה על מנת שהאינטרס הציבורי לא יצא נפסד, ומצד שני יש להתחשב אף באינטרס הפרט, מכאן שיש לשמור על האיזון בין שני אינטרסים אלה.

עמד על כך כב' הנשיא מ' שמגר בבג"צ 5760/93, פלונית נ' גילה הרץ, פ"ד נ(4), 194, בציינו:

"מחד גיסא, קיים האינטרס של הפרט לשמור על הזכויות שהתגבשו בידיו עקב החלטתה הקודמת של הרשות; זהו עקרון הסופיות. מאידך גיסא, עומד האינטרס הציבורי; לעתים יהיה זה אינטרס חשיפת האמת, ולעתים יהיה זה אינטרס ציבורי אחר שהרשות מופקדת על הגנתו". (שם, 203).

מכאן שבבואה של הנתבעת לסרב לתובעת להכיר בזכותה לרכוש את הנכסים שזו האחרונה הציעה לה, עליה ליתן הדעת לעילות הביטול לרבות לסוגיית שינוי מדיניות הרשות (ראו: ע"א 433/80 נכסי י.ב.מ. ישראל בע"מ נ' מנהל מס רכוש וקרן פיצויים תל אביב, פ"ד לז (1), 227, 351; ת"א (חיפה) 16768-12-08 יורשי המנוחים יעקב אלימלך ז"ל ושבע אלימלך ז"ל נ' מינהל מקרקעי ישראל (אתר נבו) (23.10.11), (להלן: "פרשת אלימלך").

בפרשת אלימלך מציינת כב' השופטת ב' טאובר, כדלקמן:

"ואכן, אף ביחד למנהל מקרקעי ישראל, האמון על ניהול קרקעות המדינה ואשר אמון לשמור בקפדנות על עקרונות הצד החלוקתי בהקצאת המקרקעין, נפסק בבג"צ 6057/00 אילן זוהר נ' שר האוצר, פ"ד נו(3), 569, 547-575, כדלקמן:
ככלל, תחולה של הוראות מינהל למיניהן, ובהן החלטות בדבר שינוי מדיניות שיש בהן משום פגיעה, צריכה להיות עתידית" (שם, פסקה 36).

על רקע הערה זו, נבחן להלן האם יש לתובעת זכויות בנכס ואם כן אילו, וכן האם התקיימו התנאים לרכישה (הצעה וקיבול), או אז מהם התנאים לכך.


הזכויות הנטענות בנכסים
הנכס במחלקי המים
10. אין מחלוקת בין הצדדים שעיריית ירושלים החזיקה בנכס על פי רשותה של הנתבעת, מן הסתם מאז קום המדינה.

בפרוטוקול ישיבת מינהל מקרקעי ישראל מיום 26.2.04 (נספח ח לאסופת המסמכים שהוגשו על ידי התובעת ביום 5.9.11), נאמר כי בישיבה התקבלו החלטות, ובאשר לנכסים נשוא התביעה כאן, נקבע כי המחלקה המשפטית תיתן חוות דעת מקיפה בנושא הנכסים הנ"ל, וכי:

"כאשר הדגש בחוות הדעת המשפטית יהיה בנושא האם ניתן למכור את הנכס לדיירים ללא מכרז, זאת היות והם יושבים בנכסים משנת 48" (שם, פסקה 1).

ההחלטה מתייחסת לעיריית ירושלים, ונוכח בה אף מר קובי סדן הממונה על הנכסים בעירייה.

11. ביום 29.4.04 נשלחה לעמידר חוו"ד משפטית בנושא הפטור במכרז לגבי גוש 3006 חלקה 33 רח' מחלקי המים 11 ירושלים), בה נאמר כדלקמן:

"עיריית ירושלים היא הדיירת המוגנת של רשות הפיתוח (1960, 1969).
בחוזי השכירות מטרת השכירות היא "בית ספר" ו-"בית ספר פורת יוסף". בפרוטוקולים של ההעברות בדמי המפתח צוין עיריית ירושלים "פורת יוסף" בית ספר.
משמע: הדייר המוגן החוזי הינה עיריית ירושלים אבל המחזיק בהסכמה [ההדגשה - במקור – י.ש.] הינו בית הספר/מוסד/ישיבה "פורת יוסף"..." (שם, פסקה 1).

נשוב למסמך זה בהמשך לעניין סוגיית הפטור ממכרז.

מן העבר השני, נחתם הסכם שכירות בין העיריה לבין התובעת בראשית שנות השישים בעבור מוסד חינוכי, וההסכם חודש כל שנתיים, שולמו דמי שכירות בשיעור על פי חוק הגנת הדייר.
ביום 10.5.04 הודיע ראש העיריה לנתבעת על הסתלקותה מהמבנה והמליץ למכור הנכס לתובעת.

מכאן החלו המגעים בין הצדדים לאישור המכירה בואכה 23.9.07, אז נשלח לתובעת מכתב שכותרתו "הצעת מחיר לדייר לרכישת הנכס במכר/מכר המוחזק על ידו" בה נאמר, בין היתר:

"בהתאם למדיניות הממשלה ומינהל מקרקעי ישראל למכור לדיירים מוגנים המחזיקים בנכסי רשות הפיתוח את הנכס המוחזק על ידם הוחלט על מבצע מכירות בהנחות ניכרות והרינו מגישים לכם בזאת הצעת מחיר לרכישת הנכס בו אתם מחזיקים, כמפורט במסמך..."
(שם, פסקה 1).

כן נאמר כי מכירת הנכס אושרה (סעיף 3א'), וכן כי אם הדייר לא ישלם את מלוא התשלום תבוטל העיסקה (סעיף 3(ד)).
בסעיף 8 להצעה מצוין, כי ידוע לרוכש כי הוגשה תביעת פינוי נגדו בת.א. 9226/06 והמכר נעשה בהתאם ועל יסוד פשרה שקיבלה תוקף של פס"ד בתיק הנ"ל. (נשוב לסוגיה זו בהמשך).

ביום 26.3.07 נשלחה לגב' אלדה שחר ממחלקת נכסים באגף רשות הפיתוח באמצעות עמידר, לבקשתה, הערכת השמאי דוד אנזנברג, אשר כותב שערך ביקור במקום, ובפרק "המצב המשפטי" מציין הוא: "כפי שנמסר לי, במקום מחזיקים דיירים מוגנים המשוחררים מתקרת מקסימום. למרות זאת, התבקשתי להעריך את זכויות הבעלות של רשות הפיתוח כפנוי וריק". (שם, סעיף 6(ב)).

12. לעניין תביעות הפינוי יוער כבר עתה, כי כל עוד לא ניתן פסק דין בתביעת פינוי וכל עוד לא פינה דייר את המושכר, נחשב הוא כמחזיק כדין של המושכר (ראו: ע"א 683/82 דויטש נ' עזבון פרל ז"ל, פ"ד לח (2), 729).

כן נפסק כי דיירות מוגנת בנכס מקרקעין נוצרת אך בהתקיים יחסי "שוכר ומשכיר" – בין בכתב ובין בעל פה בין המחזיקים והבעלים, כפי שנקבע בסעיף 1 לחוק הגנת הדייר [נוסח משולב] תשל"ב – 1972 (להלן: "חוק הגנת הדייר") כי: "דייר, לגבי בעל הבית – מי שמחזיק בנכס בשכירות ראשית על פי חוזה או מכח חוק זה". כך גם רשות או רישיון להחזיק במקרקעין אינם נוצרים אך בהיתר מפורש שנותן בעל המקרקעין לאחר להחזיק בהם, וניתן להסיק קיומה של רשות מכללא מכוח התנהגות הבעלים או הסכמתם שבשתיקה משך תקופה ארוכה (ראו: נינה זלצמן רישיון במקרקעין,הפרקליט מ"ב (התשנ"ה) עמ' 24).

במקרה הנדון, הודעת העיריה כי היא מודיעה על "הסתלקותה מהמבנה", כאמור לעיל, אינה מעלה או מורידה שכן היא לא החזירה את החזקה בפועל לבעלים, ולמעשה לא ביטלה את ההסכם שהיה לה עם התובעת, שבחצי פה אף הנתבעת מתייחסת אליה כאל דייר מוגן.

העד מטעם הנתבעת מר מזרחי ציין בחקירתו הנגדית לגבי הנכסים ברח' מחלקי המים:

"העד: שעיריית ירושלים קיבלה את הנכס הזה בשנת, כמובן שאני צריך עוד לבדוק את המסמך הזה יותר לעומק, אבל בשנת 59, בדצמבר 59, בדיירות מוגנת. אם המסמך הזה מתייחס לנכס הזה, אז היא שילמה אפילו חלק מדמי המפתח לצורך הנכס הזה ונחתם איתה חוזה דיירות מוגנת על הנכס בחלקה, אם זה חלקה 33". (פרו', 113).

וכן:

"עו"ד צ'צ'קס: לפי ההסכם הזה, הם דיירים מוגנים
העד: כן". (פרו', 114).


הנה כי כן, מר מזרחי בחקירתו הודה כי עיריית ירושלים שילמה דמי מפתח בגין הנכסים ברח' מחלקי המים. מכאן טוענת התובעת כי כנגזרת יש לפנותה כדיירת מוגנת בנכסים ברח' מחלקי המים, וכי מסקנה זו מתחייבת גם נוכח השיהוי הרב בהעלאת טענה נגד התובעת בקשר עם החזקת התובעת בנכסים החל משנות קום המדינה ועד לשנות ה-2000.

זכויותיה של התובעת כדיירת מוגנת בנכסים ברח' מחלקי המים נובעות גם מסיכום ישיבה של הנתבעת מיום 21.2.2000, שם נכתב כי:

"אלי יקיר יבדוק אפשרות לביטול החוזה המוגן והקצאת הקרקע לעירייה במסגרת ההפרשות".


הסכמת הנתבעת למכירת הנכסים ברח' מחלקי המים נבעה לטענת התובעת הן מתוך הכרת הנתבעת בזכויותיה של התובעת בנכסים כדיירת מוגנת והן מתוך חובתה לנהוג כך בשל מדיניותה למכירת נכסיה לדיירים המוגנים המחזיקים בנכסים אלה, בשילוב חובת תוך הלב וההגינות המוטלות עליה נוכח היותה גוף ציבורי (ראו עניין קונטרם בע"מ להלן).

אכיפת ההסכמות על ידי בית המשפט
13. בנסיבות אשר נתגלו מעדותו של מר מזרחי בבית המשפט עלה, כי הנתבעת מודה בזכויותיה של עיריית ירושלים ושל התובעת כדיירת מוגנת בנכסים ברח' מחלקי המים.
כן טוענת התובעת כי זכויותיה כדיירת מוגנת בנכסים ברח' מחלקי המים מתגבשות גם לאור כלל הזדהות החזקות, שכירות משנה, אישיות משפטית, כמפורט לעיל.
בהתאם לעדותו של נציג התובעת מתוקף מודעותה של הנתבעת ביחס לזכויותיה של התובעת כדיירת מוגנת, כאמור, הגיעה הנתבעת להסכמות למכור את החלקים בנכסים ברח' מחלקי המים.

הנכס ברח' השיירות
14. ביום 28.7.1954 נחתם הסכם בין רשות הפיתוח לבין עיריית ירושלים בו ניתנה לעיריית ירושלים זכות השימוש במבנה, וזאת כאשר מטרת השימוש הייתה שימוש למוסד בשם 'תלמוד תורה הספרדים'. תוקף הסכם זה הוארך עד לסוף שנות ה-50.

במהלך התקופה שמאז שנות השישים נחתמו בין העמותה (תלמוד תורה הספרדים) הסכמים אשר חודשו אחת לשנתיים, לפיהם שכרה את הנכס מעיריית ירושלים כשוכרת משנה של העירייה שהייתה דיירת מוגנת בנכס, הכל בידיעתה ובהסכמתה של הנתבעת.

בחקירתו המצהיר מטעם הנתבעת, ברוב הגינותו, העיד:

"עו"ד צ'צ'קס: עמידר, ואני מדבר כרגע על רח' השיירות 4, בירושלים, עמידר ידעה שיש תלמוד תורה בנכס?
העד: עמידר ידעה, הנכס הזה הושכר לעיריית ירושלים". (פרו', 47).

ובהמשך:

"העד: ידוע שהנכס הזה הושכר לצורך תלמוד תורה.
ש: זאת אומרת שעיריית ירושלים השכירה את הנכס לטובת תלמוד תורה לצד ג'.
ת: כן, צד ג', לצד ג'.
ש: זאת אומרת שוכר משנה?
ת: כן." (פרו', 49).

וכן:
"ש: "זאת אומרת, כאשר אותו תלמוד תורה הספרדי החזיק בנכס זה היה בידיעתכם ובהסכמתם?
ת: וידענו שהנכס מוחזק על ידי תלמוד תורה.
ש: והסכמתם לכך?
ת: כן, הסכמנו לכך.
ש: אתה מודע לעובדה שהתשובה הזאת סותרת כמעט 70% מהתצהיר שלך?
ת: לא, לא." (פרו', 48).

זכויותיה של עירית ירושלים בנכס ברח' השיירות 4 היו זכויות של דיירת מוגנת והעירייה אף שילמה לנתבעת דמי שכירות לפי חוק הגנת הדייר. הנתבעת אינה מתכחשת כי עיריית ירושלים הינה דיירת מוגנת בנכס וזאת לאור העדר הסכמי שכירות בינה לבין העירייה החל משנות השישים, והשומה נערכה על בסיס הדיירות המוגנת. מר מזרחי התייחס לכך בעדותו:

"בסעיף 9 לתצהיר שלך, יש את המונח אם ובמידה, בנוגע לדמי הגנת הדייר, דמי שכירות לפי חוק הגנת הדייר, ששולמה, ששילמה התובעת...
מה פירוש אם ובמידה, האם התובעת שילמה כספים או שלא שילמה כספים…
העד: אני לא יודע. אני, אני אמור לקבל כספים רק מעיריית ירושלים.
עו"ד צ'צ'קס: עיריית ירושלים שילמה או לא שילמה?
העד: חלק מהזמן היא שילמה, חלק מהזמן היה לה חובות." (פרו', 51).

וכן:

"העד: לא. אני יכול להגיד לך, ככל שאני יודע, עיריית ירושלים שילמה בהוראת קבע." (פרו', 52).


ובהמשך:

"ת: מאחר ואתה נמצא במערכת ממוחשבת, אתה קולט את זה. המיכון קולט את זה, תראה מתי אתה, מתי אתה נתקל בבעיה? כשהיא לא משלמת ואז אתה בודק למה זה, אבל אם המערכת משולמת והכל בסדר, אתה לא חייב לתייק את זה בתיק." (פרו', 52).


15. העירייה הודיעה, כאמור, לנתבעת בשנים 2001 ו-2002 כי הנכס ברח' השיירות הוחזר לפני שנים רבות אך לא ידוע לה מתי ובאם הוחזר כפנוי וריק (נספח 12 לתצהיר קופמן). עוד טענה העירייה בשנת 2002 כי הנכס ברח' השיירות אינו בחזקתה מזה שנות דור וזאת לאור דרישת הנתבעת להחזרת הנכס לידיה (נספח 13 לתצהירו של יצחק).

כאמור, ביום 10.5.2004 כתב ראש עיריית ירושלים דאז, מר אורי לופליאנסקי, כי העמותה היא המחזיקה בנכס ברח' השיירות שנים רבות וכי העיריה הודיעה זה מכבר על הסתלקותה. עוד באותו מכתב נרשמה המלצה מצידו של מר לופליאנסקי כי העמותה תרכוש את המבנה וכן כי רכישת המבנה תוסדר בין הנתבעת לבין התובעת ישירות.

נראה כי אכן הנתבעת היתה מודעת לזכויות התובעת כדיירת מוגנת בנכס הן לאור היותה שוכרת משנה של עיריית ירושלים והן לאור הסכמתה ומודעותה של הנתבעת להשכרת המשנה ולכל הפחות להימצאות התובעת בנכס החל משנות החמישים. הדבר אף לא עולה עם טענת הנתבעת לפיה מכתבו של מר לופליאנסקי שימש כבסיס להצעת מכר הנכס שברח' השיירות ביום 27.5.2004 וכי אז החליטה הנתבעת באופן תמוה לדרוש מהעמותה לחתום על הסכם שכירות בלתי מוגן.

לאור טענות התובעת לזכויות בנכס נערכו בין נציגי העמותה לבין נציגי המינהל ונציגי הנתבעת פגישות אשר מטרתן מכירת הנכס ברח' השיירות (והנכסים ברח' מחלקי המים 11 ו-13) לעמותה.

העיד על כך מר קופמן, כדלקמן:

"ש: אתה ישבת בפגישות עם משה מזרחי?
ת: נכון.
ש: ומה קרה שם, בפגישות האלה? על מה דיברתם, או מה מטרת הפגישה? זכור לך?" (פרו', 33).

ובהמשך:

"או-הו, ישבנו על האפשרות לרכוש את הנכס." (פרו', 34).

וכן העיד:

"תראה, ברח' השיירות, היה ברור למינהל, לרשות הפיתוח, עמידר, שהנכס הזה צריך לצאת למכירה אלינו והתחילו בשיחות ואמרו-OK, אנחנו מוכנים." (שם, שם).


הצעת הרכישה מטעם הנתבעת
16. כאמור, ביום 23.9.2007 ניתנה לעמותה על ידי הנתבעת הצעת מחיר לרכישת הנכס ברח' השיירות (נספח 22 לתצהיר התובעת) וזאת בהתאם לשומה שנערכה על ידי השמאי מטעם הנתבעת.

מן העדויות לעיל עולה, כי בהצעה אין חריג שכן נכסי רשות הפיתוח נמכרים ככלל, וכעניין שבמדיניות, לדיירים מוגנים בנכסיה. בהתאם למדיניות זו מחויבותה של הנתבעת למכור את הנכס ברח' השיירות לתובעת ולא לפסוח על התובעת וזכויותיה כדיירת מוגנת בנכס ובכך לעשות איפה ואיפה.

לטענת התובעת, הנתבעת, לא העבירה את ההצעה מתוך שיקול עסקי ו/או כוונת רווח אלא רק לאחר שהגיעה למסקנה כי זו חובתה הציבורית המתבקשת כתוצאה מהיותה זרוע של המדינה וכן לאור חובת תום הלב המוגברת וההגינות בהן היא מחויבת כגוף שלטוני.

בבג"ץ 164/97 קונטרם בע"מ נ' משרד האוצר, אגף המכס והמע"מ, פ"ד נב(1), 289), נאמר לגבי חובת תום הלב וההגינות המוגברת של גוף ציבורי, כדלקמן:

"חובת ההגינות של הרשות נובעת מהיותה נאמן הציבור. היא המקור הרעיוני של כללים שונים המסדירים את היחסים שבין הרשות לבין האזרח.

"... היחיד והשלטון אינם שווי זכויות, אינם שווי כוחות, ואינם שווי מעמד. חובת ההגינות של השלטון כלפי האזרח נדרשת על מנת להגביל את כוחו של השלטון, שלא יפגע בפרט ויכביד עליו. אין צידוק דומה להטלת חובת הגינות על הפרט כלפי השלטון". (שם, 294).


מן המורם עולה, כי למעשה הנתבעת מודה בעובדת היות התובעת דיירת מוגנת בנכס ברח' השיירות.

זאת ועוד: ההצעה ניתנה בפטור ממכרז לאור תקנה 25 (3) לתקנות חובת המכרזים אשר קובעת פטור ממכרז בנסיבות הבאות:

"הענקת זכויות בנכס כמשמעותו בחוק הגנת הדייר (נוסח משולב), התשל"ב-1972, למי שהוא בעל זכויות בנכס לפי החוק האמור, לרבות הענקת זכויות בנייה בבנין שבו נמצא הנכס".

כאמור ההצעה מדברת בעד עצמה, וכך נאמר בה:

"בהתאם למדיניות ממשלת ישראל ומינהל מקרקעי ישראל למכור לדיירים מוגנים המחזיקים בנכסי רשות הפיתוח את הנכס המוחזק על ידם הוחלט על מבצע מכירות בהנחות ניכרות והרינו מגישים לכם בזאת הצעת מחיר לרכישת הנכס בו אתם מחזיקים, כמפורט במסמך זה"

ואילו בסעיף 11 (ה) להצעה נכתב:

"הננו להודיעכם כי אם לא תנצלו את זכותכם לרכוש את הנכס בתנאי המבצע ועל פי המועדים שנקבעו, שומרת לעצמה החברה את הזכות להציע זכויות הבעלים בנכס למכירה לגורם אחר כאשר בכל מקרה תשמרנה זכויותיכם כדיירים מוגנים…"

הנה כי כן, אם לא היתה הנתבעת מכירה בהיות התובעת במעמד של דייר מוגן, הרי שלא היתה מפנה אליה כלל הצעה לרכישה, שכן כרשות מוחזקת היא כמכירה את הוראות התקנות הנ"ל.


17. העובדה שהעירייה לא מחזיקה במקרקעין תקופה של 10 שנים באופן רצוף לא נסתרה. כך אף נכתב לנתבעת על ידי נציגי העירייה (נספחים 12 ו-13 לתצהיר התובעת). לפיכך, יש לקבל את טענת התובעת כי העירייה הינה "בעל הזכויות במקרקעין אשר לה הזכות להעניקן", כנדרש בתקנה 25 (1) לתקנות חובת המכרזים הקובעת:

"הענקת זכויות במקרקעין למי שהוא בעל זכויות באותם מקרקעין או למי שיורה בעל הזכויות להעניקן; לעניין זה, "בעל זכויות במקרקעין"-צד לחוזה פיתוח, לחוזה חכירה או חכירת משנה לתקופה של עשרים ואחת שנים לפחות, מי שזכאי כדין להיות צד לחוזה כאמור וכן מי שהיה צד לחוזה כאמור או מחזיק במקרקעין באופן רצוף, עשר שנים לפחות, בהסכמת המינהל."

גם אם הוגשה כנגד הנתבעת תביעת פינוי, עובדה זו אינה סותרת את המסקנה כי הפטור ממכרז ניתן לה מכח היותה דיירת מוגנת בנכס ברח' השיירות.

כאמור לעיל, בחוות דעתו המשפטית של עו"ד מנשה בן דוד נקבע בפירוש כי על מועצת העיר לקבל החלטה מפורשת בגין ההוראה להעניק את הזכויות בנכס ברח' השיירות לעמותה ולא די בפניית ראש העיר או בהודעה טלפונית, כדלקמן:

"לפיכך מועצת העיר (ולא די בפניית ראש העיר) עליה לקבל החלטה על פיה היא פונה למינהל כי ימכור את הנכס לעמותה הנ"ל מכח זכות החזקה מנכס ולא מכח הסתלקותה".

ובהמשך:

"לפיכך ועם כל הכבוד אין הודעה טלפונית של העירייה כי היא מסתלקת כמהווה אישור למכירה לעמותה". (שם, שם).


מר מזרחי נשאל בסוגיה זו והשיב:

"ש: אתה מתחמק. באיזה כובע הצעתם את הנכס בפטור ממכרז לשיטתך?
ת: (משתהה), מה אתה שואל?
ש:חוזר על השאלה.
ת: בחרנו בזה שמחזיקים בנכס מעל 10 שנים.
ש: מה שאתה אומר כרגע עומד בסתירה לחוו"ד משפטית של עו"ד מנשה בן דוד
ת: פנינו לאורי לופליאנסקי בזמנו ושאלנו לגבי מעמד הנכס והוא כתב מכתב למנהל המינהל שהעמותה פנתה לעיריית ירושלים בבקשה..." (פרו', 12).

כך גם צוין במכתבו מיום 30.8.2005, כדלקמן:

"1. מצ"ב מכתבו של ראש העירייה על הסתלקות העירייה בנכס שבנדון.
2. לצורך ביצוע הפעולה ומכירת הנכס לעמותה יש להעביר אלינו את
החלטת מועצת העירייה בעניין.
3. ללא החלטה של המועצה לא נוכל לקדם העניין."

מכאן שלא בידי הנתבעת ההכרעה והיא מוכנה לקבל את החלטת המועצה כאסמכתא.

18. מר מזרחי לא הציג כל מסמך אשר תומך בגירסה לפיה הפטור ממכרז ניתן בהתאם להחלטת עיריית ירושלים להעניק את הזכויות בנכס ברח' השיירות לתובעת, וכך העיד:

"ש: יש לך מסמך שמגבה את מה שטענת כרגע?
ת: שאלת אותי וזה מה שעניתי.
ש: יש לך מסמך שמגבה את הטענות לגבי הנהלים וההחלטה למכור את הנכס.
ת: ראית את ההחלטה למכור את הנכס. ההחלטה של מינהל מקרקעי ישראל. יש החלטה של הנהלת מחוז ירושלים מיום 10.9.2007 ואח"כ מיום 23.9.2007 של הנהלת המינהל למכור את הנכס.
ש: מה נרשם שם לגבי הפטור ממכרז?
ת: לא נרשם דבר". (פרו', 16).

הנתבעת מסרה לשמאי מטעמה מר דוד אנזנברג, את הפרטים הנחוצים בטרם הגעתו לביצוע השומה בנכס, כפי שציין:

"כפי שנמסר לי, במקום מחזיקים דיירים מוגנים המשוחררים מתקרת מקסימום. למרות זאת התבקשתי להעריך את זכויות הבעלות של רשות הפיתוח כפנוי וריק".

ובהמשך:
"הנכס, כאמור, תפוס על ידי דיירים מוגנים. למרות זאת ולפי הנחיית הבעלים הוא הוערך כריק ופנוי".

אף לשיטתו של מר מזרחי מידע זה לא נמסר לשמאי על ידי התובעת אלא על ידי מי מרכזי הנתבעת (חקירה נגדית מיום 6.10.2011, שם, 15).

קיבול ההצעה על ידי התובעת
19. העמותה קיבלה את הצעת הנתבעת, או אז החלה בהליך המכר ושילמה ביום 14.10.2007 סך של 3,262 ₪ המהווים תשלום ע"ח רכישת המבנה בצירוף תשלום דמי ערעור על שומת עמידר. וכך נכתב בסעיף 9 (א) ו-(ג) להצעה:



כדי לפתוח תיק מכר/חכר יהא עליכם להמציא למשרדנו שוברי תשלום בסך 1,530 ₪ כמפורט…"

(ג) הליך המכר יחל רק לאחר ביצוע תשלומים אלו"

קיבול ההצעה נעשה על ידי הנתבעת להצעת התובעת בהתנהגות כעולה מסעיף 6 לחוק החוזים (חלק כללי), התשל"ג-1973 שכותרתו "קיבול דרך התנהגות"), הקובע:

"הקיבול יכול שיהיה במעשה לביצוע החוזה או בהתנהגות אחרת, אם דרכים אלה של קיבול משתמעות מן ההצעה"

גבריאלה שלו, דיני חוזים (מהדורה שנייה), דין הוצאה לאור בע"מ ירושלים, תשנ"ה, מציינת:

" חוזה יכול להכרת בהתנהגות. על-כן, הקיבול יכול שיהיה לאו דווקא בהודעת הניצע שנמסרה למציע, אלא גם במעשה לביצוע החוזה או בהתנהגות אחרת." (שם, 132).

ובהמשך:
"כאשר משתמעת מן ההצעה הדרישה למעשה לביצוע החוזה, או להתנהגות אחרת כדרך קיבול נאותה, נכרת החוזה עם ביצוע המעשה או התרחשות ההתנהגות. מעשה לביצוע החוזה או התנהגות אחרת מקימים בעת ובעונה אחת את שני יסודות הקיבול: הם מהווים תחליף להודעת קיבול והם ממלאים גם אחר הדרישה לגמירת דעת, בהעידם על כוונת הניצע להתקשר עם המציע בחוזה. יש שהם מהווים גם את קיום החוזה גופו". (שם, 133).

ולגבי דרך הקיבול נאמר:

"פתרון שאלה זו טמון בנוסח ההצעה ובניסוחה, ושני שלבים לו: האחד-האם על פי פירוש נכון של ההצעה משתמעת ממנה דרך של קיבול על ידי התנהגות? השני-אם התשובה בשלב הראשון חיובית, איזה מעשה או איזו התנהגות ייחשבו כקיבול". (שם, 133).

וכן:
השתמעות מן ההצעה, כאמור בסעיף 6(א), טעונה פירוש רחב, ככוללת גם השתמעות מנסיבות העסקה, מגעים קודמים בין הצדדים ונוהגי מסחר". (שם, שם).

שעה שאין מחלוקת כי שולם הסכום הפותח את הליך המכר הרי שההצעה קובלה על ידי התובעת, אשר שילמה בהתאם לאמור בסעיף 9 להצעה, ומכאן שהצדדים מצויים בהליך המכר.

אמנם, נרשם בסעיף 11(ב) להצעה כי העסקה תקבל תוקף רק לאחר חתימת הסכם המכר/חכר, אולם בשל המחלוקות בין הצדדים אשר הובילו להליך זה, מן הסתם לא היה סיפק בידי הצדדים להגיע לשלב החתימה על ההסכם הסופי המאשר את הסכמות הצדדים בהתאם להליך המכר, ובכל מקרה אין לפרש סעיף זה במנותק מאומד דעתם של הצדדים במסגרת התנהלות הצדדים בהליך המכר וכן מנסיבותיה הספציפיות של העסקה אשר התגבשה מהותית טרם חתימה על הסכם סופי.

בסופו של יום, העסקה אושרה סופית הן על ידי הנתבעת והן על ידי מנהל מקרקעי ישראל, הגם שטרם נחתם הסכם עם מינהל מקרקעי ישראל.

מר מזרחי העיד:

"ת: ראית את ההחלטה למכור את הנכס. ההחלטה של מינהל מקרקעי ישראל. יש החלטה של הנהלת מחוז ירושלים מיום 10.9.2007 ואח"כ מיום 23.9.2007 של הנהלת המינהל למכור את הנכס". (פרו', 16).


בהצעה לא נאמר מהי השומה המכריעה לצורך קביעת מחיר הנכס. כל שנאמר בסעיף 11 (ד) (3) הוא שהשומות יועברו לשמאי הממשלתי להחלטה, ואף לאחר שומתו של השמאי הממשלתי ניתנה לתובעת על ידי הנתבעת "הצעה" נוספת, לפיה ניתנה לתובעת שוב היכולת לחלוק על השומה בהתאם לסעיף 11 (ד) שבמסמך הנ"ל.

בנוסף לכך הוגשו לבית המשפט במסגרת ההסדר הדיוני מיום 24.7.11 מסמכים נוספים המחזקים את טיעוני התובעת, כעולה מהם:


ביחס לרח' השיירות 4
מכתב מאת מר משה מזרחי אל מר ברוש יעקב מיום 27.12.2007
מכתב מאת גב' פלורה אביגזר לעירית ירושלים מיום 27.8.2011.
תכתובת מייל מיום 11.2.2004 בין נציג הנתבעת לבין נציגי המינהל.
חוות דעת משפטית מיום 28.6.2005.
פרוטוקול ועדת טרום עסקאות מיום 21.11.2005.
פרוטוקול ועדת טרם עסקאות מיום 30.3.2006.
טופס סיכום עסקת מכר מיום 10.1.2006.
פרוטוקול ישיבת המינהל מיום 26.2.2004.

ביחס לרח' מחלקי המים 11 ו – 13
מכתב מאת מר קובי סדן לפלורה אביגזר מיום 5.1.2005.
חוות דעת משפטית מיום 29.4.2004.
פרוטוקול ישיבת המינהל מיום 26.2.2004.
מזכר מיום 2.3.00.



מנגנון השומה
20. משקבעתי כי התקיימו הצעה וקיבול, וכי ההצעה פטורה ממכרז, הרי שעל הצדדים למצות את הליך קביעת השומה, זאת נוכח המחלוקת שבין הצדדים לגבי היות התובעת דיירת מוגנת שאינה משוחררת מתקרת מקסימום.

מנגנון השומה המפורט בסעיף 11 (ד) להצעה מזמין את הצדדים להעלות את טענותיהם לגבי שווי זכותה של התובעת בנכס ברח' השיירות, ולא מעניק לאף אחד מהם את הזכות להכריע בעניין, וזאת, דווקא בגלל אופייה וייחודיותה של הזכות הנטענת, הלוא היא זכות הדירות המוגנת.

מר קופמן התייחס לכך בעדותו:

"מופיע בשמאות של השמאי הממשלתי, מופיע גם סעיף שבו אנחנו יכולים לערער, היה ברור שזה לא שמאות מכרעת. אם זה היה שמאות מכרעת, אני הייתי הולך למנגנון כזה? ועוד איך אתם עושים את השמאות, כביכול מכרעת, מה אתם אומרים? איך אתם, אתה אפילו לא קבעת איך אתה הולך לשום את הנכס, מישהו חלם שאתה הולך לשום את הנכס כנכס פנוי? אז מה עשיתי? בשביל מה אני צריך בכלל? אני רוצה פעילות לבית-כנסת? אני אלך, אקנה את הבניין ליד, מה אני צריך בכלל, בשביל מה אני מדבר איתך, אם אני צריך לקנות את זה כמחיר פנוי?" (פרו', 40).


מאחר ובקיבול הצעת הנתבעת נכרת הסכם בין הצדדים, אשר בו נקבע מנגנון לקביעת המחיר, כאמור בסעיף 11 (ד) להצעה הרי שיש לפרש את ההסכם ובמישרין גם את "תפעול" מנגנון השומה שנקבע, בהתאם לסעיף 25 לחוק החוזים אשר קובע:

"חוזה יפורש לפי אומד דעתם של הצדדים, כפי שהיא משתמעת מתוך החוזה ובמידה שאינה משתמעת ממנו-מתוך הנסיבות".


21. לטענת התובעת הנתבעת חישבה את שער הדולר כשער הדולר שהיה ביום עריכת השומה, בעוד שהיה עליה לטענת התובעת לקבוע את מחיר הנכסים בדולרים בלבד, כך שהתשלום שיבוצע בסופו של דבר יהא בהתאם לשער הדולר שיחול באותו היום.

התובעת תמהה מדוע בחישוב שווי המבנה לא חושבו זכויות התובעת כדיירת מוגנת שאינה משוחררת מתקרת מקסימום והיום הנכסים תפוסים, חישוב שהיה אמור להפחית את סכום השומה באופן משמעותי.

התובעת העבירה לנתבעת שומה מטעמה מיום 15.10.2007 שומת התובעת התייחסה ל-3 מצבים שונים כאשר בכל אחד מהם שווי הנכס ברח' השיירות היה נמוך משמעותית מהשומות שנערכו על ידי הנתבעת (זו של דוד אנזנברג וזו של השמאי הממשלתי). בהתאם לשומת התובעת ערך זכויות הבעלות בנכס ברח' השיירות כריק ופנוי 810,000$ (ערך הדולר יהא הערך הנכון ליום התשלום) ובהתאם לשומתו של דוד אנזנברג שווי הנכס ברח' השיירות הינו 6,267,000 ₪ +95,000 ₪ בגין שווי זכויות הבנייה ואלו בהתאם לשומתו של השמאי הממשלתי שווי הנכס ברח' השיירות הינו 5,275,000 ₪.

ערך זכויות הבעלות בנכס ברח' השיירות בהנחה שהדייר המוגן משלם דמי שירות כלכליים (משוחרר מתקרת מקסימום) הינו 265,000$.

הנתבעת שלחה ביום 16.3.2008 את אותה ההצעה ששלחה לתובעת ביום 23.9.2007 (נספח 22 לתצהיר התובעת), כאשר ההבדל היחיד בין ההצעות הינו סכום המכר ששונה בהתאם לשומתו של השמאי הממשלתי (נספח 27).

לאור זאת פנו נציגי התובעת לנציגי הנתבעת והבהירו כי "ההצעה החדשה" הנ"ל אינה אלא המשכו של הליך המכר שהחל בין הצדדים עם קיבול התובעת את ההצעה.

הנתבעת מצידה שלחה לתובעת ביום 15.6.2008 מכתב שלטענת התובעת, תוך התעלמות מוחלטת מהליך המכר, בו נכתב כי הנתבעת החליטה להוציא את הנכס ברח' השיירות למכרז חופשי (נספח 28), מר קופמן התייחס לכך בחקירתו הנגדית, כדלקמן:

"אנחנו דיברנו אחרי, אחרי שקיבלנו את זה, התחלנו בשיחות, אמרנו חבר'ה, מה קורה פה? מה אתם עושים? עוד הפעם, אתם לא יכולים גם מבחינת, שם המשחק הלא יפה של הדולר, אבל שים את זה בצד רגע. עצם זה ששמו אותו כנכס פנוי, זה משהו מעוות. ופתאום ביום בהיר תוך כדי שיחות, אנחנו, כאילו אנחנו לא מדברים, מקבלים הוראה מכם-הנכס יוצא למכירה". (פרו', 41).


22. לאור עמדת הנתבעת, מבקשת התובעת מבית המשפט להכנס לנעלי הצדדים לגבי המשך ביצוע הליך המכר ולהשלים את "המסוימות" החסרה בעניין קביעת הקריטריונים לשומת הנכס ברח' השיירות באמצעות פרשנות מנגנון זה באופן שתילקח בחשבון זכותה של התובעת כדיירת מוגנת בנכס ברח' השיירות 4.

התובעת סומכת ידיה בעניין זה על דברי גבריאלה שלו בספרה הנ"ל, שם נאמר:

"משמעותה של דרישת המסוימות איננה, אם כן, כי על ההצעה לכלול את כל הפרטים. משמעותה היא, כי על ההצעה לכלול לפחות את מסגרת העסקה ותחומיה ואת הפרטים החסרים ניתן יהיה להשלים. השווה לדברי השופט בך בע"א 431/82 חסיד נ' פרזות, פ"ד לט(4) 451, 456".
(שם, 89).

לאור האמור טוענת התובעת כי על בית המשפט לאכוף את ההסכם אשר החל בהליך המכר, ולהשלים את החסר במנגנון השומה ולפרשו באמצעות קביעת קריטריונים לשומה בהתחשב בזכותה של התובעת כדיירת מוגנת שאינה משוחררת מתקרת מקסימום.

התובעת מפנה לע"א 4628/93 מדינת ישראל נ' אפרופים שיכון וייזום (1991) בע"מ, פ"ד מט (2), 265 (להלן: "הלכת אפרופים"), כדלקמן:

"חוזה מתפרש על פי אומד דעתם של הצדדים. אומד דעת זה הוא המטרות, היעדים, האינטרסים, והתוכנית אשר הצדדים ביקשו במשותף להגשים. על אומד הדעת למד הפרשן מלשון החוזה ומהנסיבות החיצוניות לו. שני מקורות אלה "קבילים הם…המעבר מהמקור הפנימי (לשון החוזה) למקור החיצוני (הנסיבות החיצוניות) אינו מותנה במילוי תנאים מוקדמים כלשהם. לא נדרשת כל בחינה מוקדמת אם לשון החוזה היא ברורה, אם לאו. זו תתבהר רק בסיומו של התהליך הפרשני." (שם, 311)..

בהלכת אפרופים נקבע כי תכליתו הסופית של החוזה מתגבשת על בסיס התכליות הסובייקטיביות והתכליות האובייקטיביות של החוזה. עם זאת בהתנגשות ביניהם, יד התכלית הסובייקטיבית ("אומד דעת הצדדים") על העליונה.

כך גם בדנ"א 2045/05 ארגון מגדלי ירקות אגודה חקלאית שיתופית נ' מדינת ישראל נקבע כי הלכת אפרופים מאפשרת לבית המשפט לחשוף בזהירות את כוונתם האמיתית של הצדדים, ולהגיע לתוצאות אותנטית וצודקותת

התובעת מוסיפה וטוענת כי על הנתבעת היה לשום את הנכס ברח' השיירות תוך התחשבות בזכויותיה של התובעת בנכס כדיירת מוגנת שאינה משוחררת מתקרת מקסימום בראש ובראשונה מאחר והיא עצמה מודה כי התובעת הינה דיירת מוגנת, כפי המפורט בהרחבה בסעיף 2.5 לסיכומים אלו על תתי סעיפיו.

לא אוכל להעתר לבקשה זו ולהשלים את המסוימות בעניין סכום הרכישה, בהעדר הכלים לכך, ועל הצדדים יהא להגיע להבנות, או למנות שמאי מכריע, או כל דרך לקביעת התמורה.


זכויות הדיירות המוגנת
23. התובעת טוענת כי גרסתה בכל הנוגע לזכויותיה כדיירת מוגנת שאינה משוחררת מתקרת מקסימום בנכס ברח' השיירות לא נסתרה על ידי הנתבעת. להיפך, הנתבעת התנהלה לא כראוי תוך הסתרת מסמכים ותוך הודאה בכך שאין במסמכיה כל אינדיקציה להשתלשלות המחזיקים בנכס החל משנת 1960 ועד לשנות ה-2000.

התובעת מפנה לחקירתו של העד מטעם הנתבעת, מר משה מזרחי, שהעיד:

"ש: תתאר לבית המשפט את השתלשלות המחזיקים בנכס החל משנת 1960 ועד לשנת 2000.
ת: לא יכול לתאר.
ש: איך אתה מסביר את זה. אתם מנהלים את הנכס לשיטתכם?
ת: בגדול אני יכול לומר שמה שאני יודע זה שהיה חוזה מול עיריית ירושלים לצורך תלמוד תורה ויכול להיות שנכנסו לשם גופים כאלה ואחרים שלא בהסכמת עמידר.
לבית המשפט
ש: בדקתם את זה מי מחזיק בנכס אם הוא נטוש, יש נוהל?
ת: עמידר בודקים אחת לשנה.
ש: ומשנת 60 עד 2005 היא בדקה?
ת: בנכס הזה לא יודע מה קרה שם. צריך להסתכל בתיקים".
(פרו', 15, 16) (ההדגשה – אינה במקור – י.ש.).

התובעת מבקשת להדגיש כי המונח "חוזה" בדברי העד לעיל מתייחס להסכם משנת 1954 שצורף כנספח 5 לתצהירו של מר אברהם כהן, מטעמה. התובעת מפנה למסמך המהווה שומה שנערכה ליחידות בנכס ברח' השיירות בהתאם לקביעה לפיה היחידות מוחזקות על ידי דיירים מוגנים וכי מסמך זה תומך לחלוטין בטענתה לפיה זכויותיה בנכס ברח' השיירות הינן זכויות של דיירות מוגנת, זאת מכח היותה שוכרת משנה של עיריית ירשלים וכן מכח כלל הזדהות החזקות.

העדר כל פעולה מצידה של הנתבעת, למעט משלוח הצעת המכר, כנגד התובעת משך עשרות שנים מחזקת את טענות התובעת בנוגע לזכותה בנכסים כדיירת מוגנת. לפיכך הכיצד הנתבעת אשר טענה רק בשנת 2005 כי התובעת "פלשה" לנכסיה מודעת, לשיטתה, להימצאות התובעת בנכסיה משנות ה-60 ולא עשתה בעניין דבר. מכאן מסיקה התובעת שהנתבעת היתה מודעת לעזיבת עיריית ירושלים את הנכס ברח' השיירות "מזה שנות דור" כגרסת העיריה ורק לאחר כעשרים שנה "התעוררה" הנתבעת לעובדת הימצאות התובעת בנכס זה.

כך גם השיהוי הרב והבלתי מוסבר מבחינתה של הנתבעת מדבר בעד עצמו. בידי הנתבעת אין כל ראיה הסותרת את טענות התובעת לזכויותיה. יתרה מכך, באם הנתבעת סבורה הייתה כי התובעת משוללת כל זכות דיירות מוגנת, מדוע זה לא הוגשה מטעמה כל תביעה משך כל השנים הללו. התנהלותה של הנתבעת בהכרת זכויותיה של התובעת כדיירת מוגנת בנכס ברח' השיירות מדברת בעד עצמה.

התובעת טוענת כי הנתבעת מודה בזכויותיה של התובעת כדיירת מוגנת מטעמים אלה:

א. העסקה בוצעה בפטור ממכרז מתוך הכרה בתובעת כדיירת מוגנת ובהתאם לסעיף 25(3) לתקנות חובת המכרזים.
ב. בשומה שנערכה על ידי דוד אנזנברג בנכס ברח' השיירות נכתב כי נמסר לו שהנכס מוחזק על ידי דיירים מוגנים.
השומה שערכה הנתבעת בשנת 1991 (נספח 11 לתצהיר התובעת) נערכה על בסיס זכויות המוחזקים בנכס כדיירים מוגנים.
ג. מרישומי הנתבעת עולה כי הנכס מוחזק על ידי מוסד תלמוד תורה החל משנות ה-50.
הנתבעת שתקה ולא מסרה גרסה כלשהי ביחס לטענות התובעת. במהלך המשפט עשתה הנתבעת כל שבידה על מנת שלא להעלות גרסה סדורה באשר להשתלשלות המחזיקים בנכס ברח' השיירות ובכך לנסות ולסכל את טענות התובעת ביחס לזכויותיה.

מטעמי זהירות התובעת טוענת כי זכותה כדיירת מוגנת בנכס ברח' השיירות מתגבשת לאור הוראות חוק הגנת הדייר, לפיהן, דייר מוגן הינו, בין היתר, מי שמחזיק בדירה או בעסק ושילם בעבורם דמי מפתח או מי שהיה זכאי להחזיק בנכס ביום 20.8.1968 שבחוזה השכירות לא צוין במפורש כי חוק הגנת הדייר לא חל עליו (ראו סעיף 9 וסעיף 14 לחוק הגנת הדייר).

עיריית ירושלים הייתה דיירת מוגנת בנכס ברח' השיירות מכח החזקתה את הנכס וכן בהעדר כל הסכם שכירות החל משנת 1960 אשר יש בו על מנת להחריג את זכותה בנכס ברח' השיירות כדיירת מוגנת.

24. הצדדים התייחסו בסיכומיהם אף ל"כלל הזדהות החזקות" ולטענת התובעת חל כלל זה מכח היותה שוכרת משנה בנכס, שכן מקום שאדם שנכנס לגור במושכר ביחד עם השוכר הרשמי וממשיך לגור בו, גם לאחר שעזב אותו השוכר באורח מוחלט, תמשיך השכירות לזכות בהגנת החוק ובלבד שנתקיימו שני תנאים:
ראשית, כי כוונת הצדדים הייתה שלאותם הדיירים הממשיכים תהיה זכות עצמאית להחזיק במושכר, בלתי תלויה בזכותו של השוכר הרשמי ושוות ערך לה.
שנית, שהשוכר הרשמי עצמו מקיים את תנאי השכירות, לרבות תשלום דמי השכירות.

ההלכה בדבר "הזדהות החזקות" נדונה במספר פסקי דין. כך בשנים עברו, נאמר מפי כב' השופט מ' זילברג בע"א 5/49 אברהם לובלין נ' משה ושרה פרידמן, ב(1) 506, (27.6.49),כדלקמן:

"אבן הבוחן תהיה: מה הייתה כוונת הצדדים, ומה אופי שיוו, בפירוש או מכללא, לזכות ישיבתם של קרובי השוכר; אם ראו זכות זו כנאצלת מזכותו של חותם החוזה, או שהייתה בעיניהם זכות עצמאית, שוות ערך, הקיימת בצד זכותו-ועלולה אף לבוא במקום זכותו-של השוכר הרשמי". (שם, פסקה 8).

כאמור, הנתבעת ידעה שהחל משנות ה-50 מוסד תלמוד תורה מחזיק בנכס ואף הסכימה להחזקתו את הנכס מאז שנות ה-60 ועד לשנות ה-2000, ובכך הביעה הסכמה לקיומו של תלמוד התורה החל משנות ה-50 כמוסד עצמאי ולמוסד-כבעל זכות עצמאית להחזיק בנכס ברח' השיירות.

עד לשנת 2005 לא נטען כי התובעת לא משלמת דמי שכירות לנתבעת, הראשונה בשנת 2005 וזאת נוכח רצונה לנשל את התובעת מזכויותיה ולפנותה בנכס ברח' השיירות בניגוד לזכויותיה כדיירת מוגנת.


טענה נוספת בפי התובעת הינה כי זכויותיה של התובעת כדיירת מוגנת בנכס ברח' השיירות נגזרות גם מכח היותה שוכרת משנה של עיריית ירושלים, אשר הייתה דיירת מוגנת בנכס, ומפנה היא לע"א 628/66 אלקנה גולץ נ' מטה רבלינסקי (להלן: "פרשת גולץ") פ"מ כא(1)570, שם נקבע מפי כב' השופט ברנזון, כדלקמן:

"...המשכיר ידע בזמן שהשכיר את הדירה שאין בדעתו של השוכר הרשמי להחזיק בה בעצמו וכל כוונתו אינה אלא שהיא תשמש בית-חרושת לליטוש יהלומים בידי גוף מסוים, אשר יהיה רשאי לקבל את המושכר בשכירות משנה מהשוכר הרשמי. בתנאי שזה האחרון, הוא עצמו ימשיך לקיים את החובות המוטלות עליו לפי החוזה. שוכר משנה כזה מוגן גם הוא על-פי חוק הגנת הדייר. לאו דווקא לפי העקרון של "הזדהות החזקות" אלא מתוך כך שהואיל ובעל הבית ידע מלכתחילה שהשוכר לא ישתמש בעצמו במושכר ובדעתו להושיב בה אחר, הרי שאין לבוא עליו בטענה שנטש את המושכר ובשל כך הפסיד את הגנת החוק. הוא מעולם לא חשב להחזיק במושכר ולא נכנס לתוכו ועל כן גם לא היה לו מה לנטוש: ע"א 106/53; ע"א 143/57. (שם, 573)

ההלכות אלה לא נס ליחן. בפרשת גולץ היה מדובר בהשכרה משנת 1947 וההליך התקיים בשנת 1966, ובמקרה דנא, במסגרת הסכם השכירות משנת 1954 גילתה הנתבעת דעתה לפיה השכרת המקום נעשית למוסד תלמוד תורה הספרדי ולמטרותיו ומר מזרחי מאשר בחקירתו את השכרת המשנה למוסד.
כן ראו לעניין זה סעיף 17 לחוק הגנת הדייר אשר קובע כי חוק זה חל הן על שכירות ראשית והן על שכירות משנה.

אישיות משפטית

25. לעניין מיהותה של התובעת הרי שזו התאגדה כעמותה רק בשנות ה- 80 אולם זכויותיה כדיירת מוגנת בנכס ברח' השיירות עוד מזמן שהוגדרה רק כמוסד בהתאם לחוק הגנת הדייר (מוסדות ציבור), תשכ"ד – 1964 סעיף 2 שכותרתו העברת שכירות למוסד קובע:

"המושכר ששימש כולו או רובו, למטרותיו של מוסד, בהסכמת בעל הבית, רשאי
בית הדין על פי בקשת המוסד או על פי בקשת הדייר, להכריז על המוסד כעל שוכר המושכר במקום הדייר, או כשוכר החלק ששימש כאמור, לפי העניין (הכרזה כאמור תיקרא להלן – העברת השכירות)."

כמו כן מקובל עלי שהתובעת עונה להגדרת מוסד, בהתאם לסעיף 1 לחוק זה הקובע:

"מוסד" – חבר בני-אדם, מואגד או שאינו מואגד, הפועל שלא לשם השגת ריווח ועיקר מטרותיו הן אחת מאלה:
(2) ... קיים בתי תפילה או שירותים דתיים וסיפוק צרכי הדת..."

הנתבעת מפנה בסיכומיה לת"א (שלום ירושלים) 10244/05 לילה אבו חמדה נ' הקסטודיה די טרה סנטה (נבו, 20/5/08) לעניין ההכרזה הנדרשת בהתאם לסעיף 2 לחוק.

אולם טענה זו נדחתה שם על ידי בית המשפט, בציינו:

"חוק הגנת הדייר (מוסדות ציבור): לטענת התובעים הנתבעת היא מוסד כהגדרתו בחוק הגנת הדייר (מוסדות ציבור) ולכן היא היתה חייבת לפנות תוך שנתיים מיום פרסום החוק לבית הדין לשכירות כדי שזה יכריז עליה כדיירת מוגנת, משלא עשתה כן היא אינה דיירת מוגנת. אני דוחה את הטענה משלושה טעמים ראשית ההכרזה בחוק נעשית למוסד מאוגד לא הוכח שהנתבעת היתה מוסד מאוגד בתקופה הרלוונטית. שנית, לא הוכח שההכרזה מהווה צעד קונסטיטובי ולא דקרליטיבי. שלישית הנכס נמצא בעיר העתיקה, עד לשנת 1967 חל חוק הירדני כך שהנתבעת לא היתה צריכה ולא היתה יכולה לפנות לבית-הדין לשכירות בשנים 1965-1966". (שם, פסקה 26ג).


התוצאה
25. לאור האמור לעיל, התביעה מתקבלת במובן זה שאני מורה על אכיפת ההסכם באופן שקיומו ייעשה מתוך הקביעה כי התובעת נחשבת כדיירת מוגנת והעסקה פטורה ממכרז.

על הצדדים יהא לקבוע את התמורה בהתאם, ובמובן זה אני מתיר לתובעת לפצל סעדיה לשם כך, אם וככל שיהא צריך, בהתאם.



לאור התוצאה, אין צו להוצאות.


ניתנה היום, בכ"ח טבת, התשע"ב, 23.1.12, בהעדר הצדדים.



רשימת 100 נושאים רלוונטיים נוספים

1. צו גילוי ועיון במסמכים בערעור מס הכנסה
2. מימוש ערבויות - חוק הבטחת השקעות של רוכשי דירות
3. פירוק שיתוף בבית מגורים
4. שווי המכירה לצרכי מס
5. אישור להקמת תחנת דלק
6. בקשה להוספת עילת תביעה
7. זכויות במסגרת הקצאת מגרשים
8. מניעת העסקה - עתירה
9. התנגדות לביצוע שטרות
10. שיהוי בהגשת תביעה בגלל מצב נפשי
11. גביית עדות באמצעות וידאו קונפרנס
12. אזרחות לתושבי איראן
13. מועד רכישת מקרקעין
14. אחריות ספק בעסקת אשראי טלפונית
15. כתב אישום בעבירות מע''מ
16. שינוי גיל במשרד הפנים
17. מי משלם מע''מ
18. מאמץ משותף
19. הפסדי ימי עבודה בגלל תיקון רכב
20. סעיף 33 לחוק המקרקעין
21. ביטול פסק דין במעמד צד אחד
22. שבר ברגל כתוצאה מנפילה ברחוב
23. יחסי עובד מעביד מטפל זר סיעודי
24. תביעה לקיום צוואה
25. תביעה בגין דמי תיווך שכירות
26. בקשה להכרה בהחמרת מצב
27. הקלה בעונש על רצח
28. תביעת לשון הרע נגד רופא
29. פיצויים בגין אי רישום בטאבו
30. בקשת למחיקת תביעה ללא צו להוצאות
31. ביטול עסקת העברת מניות
32. שעבוד תוכנית חיסכון
33. ביטוח נזקים שנגרמו בזדון
34. מהי רשומה מוסדית
35. בקשת חישוב תקופת הפסילה מיום מתן גזר הדין
36. עתירה לבג''צ לפתיחת תיק חקירה מחדש
37. דחיית ערר מעצר עד תום ההליכים
38. סעד זמני נגד זכיה במכרז
39. בדיקת פוליגרף בתביעות ביטוח
40. החזר עלויות שיקום
41. צו מניעה יבוא נעליים
42. תביעה בנושא תוספי מזון
43. פיטורים בגין עזרה לקורבן הטרדה מינית
44. מיקור חוץ
45. הכרה בחוב אבוד מע''מ
46. פיצול תביעת מזונות
47. משמורת קטינים בחו''ל - סמכות שיפוט
48. אי ציות להוראת שוטר
49. חשיפת פרטי גולשים - סמכות עניינית
50. צו כינוס נכסים בפשיטת רגל
51. החלטה בבקשה למתן צו הריסה
52. התנגדות למינוי מנהל עזבון
53. זכויות שומרים
54. מוות חייל בזמן חופשה
55. פיצויים על הפרת הבטחה לעובד
56. בקשה לתיקון שכר טרחה בפסק דין
57. עיקול על נכסים של ההורים
58. בקשת ביטול הליך התמחרות
59. קטיעת רגל בתאונת דרכים
60. נזילה בתקרה מהשכן
61. דחיית תביעה בשל אי הפקדת ערבות
62. תביעה להסדרת קשר בין אב לילד - סמכות שיפוט
63. פינוי פסולת מחצר בניין
64. נזקי רכוש בתאונת דרכים
65. התקנת מערכת מיגון לאופנוע
66. נפילה ברחבת ריקודים
67. תקנה 72 לתקנות הנכים - ליקויי שמיעה
68. משפט עברי - מזונות ילדים
69. הכרה בדירת מגורים יחידה
70. שוד בחבורה
71. קונטיינרים - ארנונה
72. שטר חוב לבטחון בלבד
73. אחריות על נזק מנפילת עץ
74. סמכות עניינית בתביעה נגד רשות מקומית
75. תביעה על טיול לרוסיה
76. תקיפת עורך דין במהלך דיון
77. ביטול הוראת קבע - הפרת הסכם
78. עתירה בנושא ביצים
79. אישור עירייה להעברת זכויות
80. עתירה לרישום ילדים לבית ספר
81. ערעור על שומה לפי מיטב השפיטה
82. שיקים ללא כיסוי
83. הלכת סויסה - עיון במסמכים חסויים
84. מינוי חשב מטעם בית הדין לעבודה
85. דחיית בקשה למתן חשבונות
86. חשיפת הסכמים לפי חוק חופש המידע
87. רשות ערעור על החלטות בית המשפט בענייני בוררות
88. מחיקת כתב תשובה
89. ביטול צו עיכוב יציאה מהארץ בכפוף להפקדת עירבון
90. זכרון דברים להשכרת דירה
91. אגרת סעד הצהרתי
92. ביטול פוליסת ביטוח בשל פיגור בתשלום
93. הריסת מבנה ללא התראה
94. ביטול פסק דין משוחזר
95. נטל הראיה ביטוח שריפה
96. דחיית בקשת התנגדות לביצוע שטר
97. צו מניעה נגד שחיטת בעלי חיים
98. עוולות מסחריות בין עובד למעביד
99. איפה מגישים תביעה נגד אתר אינטרנט
100. פיצוי בגין נפילה מצוק
ביטוח

בנקאות

משפחה

מיסים

הגנת הצרכן

קניין רוחני

מנהלי

נזיקין

נדל"ן

סדר דין

פלילי

תעבורה

עבודה

מסחרי

דף הבית

פשיטת רגל