כללי 1. התובע בת"א 2470/07 והנתבע והתובע שכנגד בת"א 5977/07 (להלן: "שנהב") רכש מהנתבעות 1-3 בת"א 2477/07 (להלן: "המוכרות") דירת מגורים ברחוב בן לברט 2/מטודלה 21 ירושלים הידועה כחלקה 167/3 בגוש 30025 (להלן: "הדירה" או "דירת שנהב") וזאת לפי הסכם מכר מיום 5.1.05 (להלן: "הסכם המכר"). הדירה מצויה בקומת המרתף של בניין בכתובת הנ"ל, הרשום כבית משותף (להלן: "הבית המשותף"). 2. עניינו של ת"א 2470/07 הינו בטענת שנהב, כי בחלוף כשנה וחצי מרכישת הדירה ביצע בה שיפוץ, ולאחר שפירק את ארונות הקיר במטבח ובחדר השינה, התברר לו כי בדירה נזקי רטיבות חמורים שהיו ידועים למוכרות ואשר הוסתרו מפניו, מה גם שבחוזה המכר הצהירו המוכרות הצהרה שקרית, כי לא ידוע להן על פגם נסתר בדירה. שנהב ביקש לחייב את המוכרות בתשלום הפיצוי המוסכם הקבוע בהסכם המכר למקרה של הפרה יסודית, ולחלופין בתשלום מלוא הנזקים שנגרמו לו עקב ליקויי הרטיבות. בנוסף ביקש שנהב לחייב את הנתבעים 4-17 שהינם בעלי הדירות האחרות בבית המשותף (להלן: "בעלי הדירות") לפצותו בגין הנזקים שנגרמו לו, וזאת שכן מקור הרטיבות הינו ברכוש המשותף, וליקויי הרטיבות נגרמו עקב הזנחה של שנים מצד בעלי הדירות. 3. ת"א 5977/07 החל בתביעה של התובעת והנתבעת שכנגד (להלן: "הנציגות") בפני המפקח על רישום המקרקעין בלשכת רישום המקרקעין בירושלים, שבה ביקשה הנציגות לאסור על שנהב לבצע כל פעולה שיש בה משום הסגת גבול ו/או השתלטות על הרכוש המשותף ו/או פגיעה ברכוש המשותף (תוך פירוט פעולות ספציפיות), וכן ביקשה להורות לשנהב להשיב את המצב לקדמותו בחצר הבית המשותף הסמוך לדירה, וזאת לאחר שביצע בה פעולות שונות. תביעה זו הועברה לבית משפט זה ואוחדה עם ת"א 2470/07. במסגרת תביעה זו הגיש שנהב תביעה שכנגד שבה ביקש לחייב את הנציגות לבצע פעולות שונות בחצר המשותפת שנזכרה לעיל, לרבות הקמת גדר שתפריד בין החצר לרחוב, וכן ביצוע פעולות של תיקון, שיקום ואיטום לצורך מניעת חדירת מים לדירה. 4. התביעות נחלקות, אפוא, לשני נושאים מרכזיים: נזקי הרטיבות בדירה. נושא החצר המשותפת הסמוכה לדירה, וביצוע פעולות ברכוש המשותף הסמוך לדירה. נדון בנושאים אלה כסדרם. הרטיבות בדירה - התביעה הכספית העילה החוזית 5. שנהב טוען כי המוכרות הפרו את הסכם המכר הפרה יסודית, ודורש כי ישלמו לו את הפיצוי המוסכם בסך 25,000$ הקבוע בהסכם המכר, ולחלופין, פיצוי בגין הנזקים שנגרמו לו בפועל. 6. הדירה נרכשה על ידי שנהב כפי שהיא (AS IS - ר' סעיף 2 להסכם המכר), והמוכרות התחייבו למסור את הדירה לשנהב "במצבה ביום חתימת הסכם זה, למעט בלאי סביר" (סעיף 4 להסכם המכר). בסעיף 5 להסכם המכר הצהיר שנהב כי "ראה את הדירה בעיני קונה, כי בדק את מצבה הפיזי והמשפטי וזכויות המוכרות בה והיא מתאימה לצרכיו, וכי הוא מוותר בזה על כל טענת פגם ו/או אי התאמה ו/או אחר שניתנה לו עפ"י הדין ביחס לדירה". בהמשך סעיף 5 הצהירו המוכרות (בטעות נרשם "הקונות") כי "לא ידוע להן על כל מום נסתר בדירה". בסעיף 12 להסכם המכר נקבע סך של 25,000$ כפיצויים מוסכמים מראש בגין הפרה יסודית של ההסכם. בסעיף 11 להסכם המכר נקבע כי הפרה של התחייבויות הכלולות במספר סעיפים הנקובים שם, תהווה הפרה יסודית של ההסכם, אם לא תוקנה תוך 7 ימים ממסירת דרישה למפר. הוראות סעיף 5 להסכם המכר אינן כלולות בהתחייבויות שהפרתן תהווה הפרה יסודית. 7. יצויין כי מנוסח סעיפיו הרלבנטיים של הסכם המכר, כפי שפורטו לעיל, עולה כי הדירה נמכרה לשנהב במצבה AS IS, על הפגמים והליקויים הקיימים בה, אלה שאינם נסתרים, ואלה הנסתרים. חיובן של המוכרות הינו אך ורק ליידע את שנהב אודות פגמים נסתרים בדירה הידועים להן, ואם לא עשו כן, הרי הפרו את הסכם המכר. זוהי הפרשנות הסבירה וההגיונית של הסכם המכר, ואינני רואה פרשנות אפשרית אחרת, נוכח ניסוחו של ההסכם. לא נטען גם אחרת על ידי שנהב. גם העובדה כי הצהרת המוכרות בדבר אי ידיעתן אודות מומים נסתרים הוספה לבקשת שנהב, אין בה כדי לשנות מסקנה זו, שכן תוספת זו שיקפה את רצונו של שנהב לקבל מהמוכרות גילוי מלא אודות מומים נסתרים בדירה הידועים להן, הא ותו לא. 8. לטענת שנהב, גילה רטיבות רבה בקיר שמאחורי ארונות מטבח וארון קיר בחדר שינה אותם פירק כשנה וחצי לאחר רכישת הדירה, במסגרת שיפוצים שערך, כשמקור הרטיבות הינו מחדירת מי גשמים לקומת המרתף של הבניין. אז גם נתגלה לו כי בעיית הרטיבות היתה בעיה מתמדת בדירה, שהיתה ידועה למוכרות. לפיכך, הצהרתן של המוכרות על אי ידיעתן אודות מום נסתר בדירה, לא היתה הצהרת אמת, והדבר מהווה הפרה יסודית, שכן לא היה רוכש את הדירה אם היה יודע אודות אותו פגם של רטיבות. 9. על מנת להצליח בטענתו זו על שנהב להוכיח את הדברים הבאים: כי הרטיבות הניכרת היתה קיימת בעת חתימת הסכם המכר. כי רטיבות זו היתה נסתרת ולא נגלתה לעינו של קונה סביר. כי המוכרות ידעו אודות הרטיבות ולא גילו אודותיה לשנהב. כי האמור לעיל מהווה הפרה יסודית של הסכם המכר. 10. לאחר עיון בראיות שבתיק שוכנעתי כי לא עלה בידי שנהב להוכיח טענותיו אלה כלפי המוכרות. 11. אין למעשה מחלוקת על כך כי בחודש יוני 2006 התגלתה על ידי שנהב רטיבות בקירות שמאחורי ארונות הקיר שפורקו מהמטבח ומחדר השינה. עם זאת, שנהב לא הצליח להוכיח כי רטיבות זו היתה קיימת גם בעת שנמכרה הדירה. המוכרות טענו כי מקור הרטיבות הינו בפגיעה של שנהב בצנרת הדירה בעת פירוק הארונות הנ"ל או מחדירת מים לדירה עקב ליקוי במערכת האינסטלציה של הבניין, שהתרחשה ביוני 2006, זמן רב לאחר מכירת הדירה לשנהב. 12. בעוד המומחה מטעם שנהב, המהנדס מר מימון (להלן: "המומחה מימון" או "המהנדס מימון"), קבע בחוות דעתו כי מקור הרטיבות הינו בחדירת מים מבחוץ לפרוזדור, חדר מדרגות וחדר ההסקה שבמרתף ומשם לדירה, הרי המומחה מטעם בית המשפט, המהנדס קליין (להלן: "מומחה בית המשפט" או "המומחה קליין"), קבע כי לא סביר בעיניו שהבעיה באותו קיר בדירה בו התגלתה הרטיבות נובעת מחדירת מי גשם חיצוניים, שכן בשני ביקוריו בדירה, לרבות ביום גשום וסוער, לא מצא בעיה כלשהי של רטיבות באותו קיר, ואף לא בחדר ההסקה, ואם מי גשם חיצוניים הם מקור הבעיה, ניתן להניח כי בביקוריו במקום, כשלוש שנים לאחר אותה רטיבות (ובחלוף שלושה חורפים ירושלמיים), היה רואה אותה, שכן הטיפול שהומלץ על ידי המומחה מימון לא בוצע. לפיכך, קובע המומחה קליין, כי הסבירות הינה שחדירת המים ביוני 2006 הינה ממקור פנימי של נזילה מצנרת המטבח של הדירה. מצאתי מקום לקבל את קביעותיו של המומחה קליין בעניין זה, שכן פירט ונימק קביעות אלה שלא נסתרו, וכמקובל, באין סיבה מיוחדת שלא לקבל את חוות דעתו של המומחה מטעם בית המשפט, יאמץ בית המשפט את הקביעות שבה. 13. התוצאה היא כי שנהב לא הוכיח שהרטיבות אשר נטען שנתגלתה על ידו בתוך הדירה ביוני 2006, היתה קיימת בחודש ינואר 2005, עת נמכרה הדירה, ולהיפך, סביר להניח כי נוצרה רק בשלב מאוחר הרבה יותר. מקובל עלי אמנם כי הרטיבות מאחורי ארונות הקיר היתה נסתרת, אך אין בכך כדי לסייע לשנהב, שכן כאמור נוצרה היא רק לאחר מכירת הדירה, ולא היוותה, אפוא, מום נסתר. 14. גם אם היה נקבע כי קיים מום נסתר של רטיבות בדירה, לא היה מקום לקביעה כי מום נסתר זה היה בידיעת המוכרות. 15. עובדת קיום המום הנסתר של רטיבות וידיעת המוכרות הוסקה על ידי שנהב ממסמכים שהגיעו לידיו ומהם בלבד, ולא מידיעה אישית (עמ' 51 ש' 28-31, עמ' 52 ש' 1-2). שנהב כיוון למכתב מיום 10.1.05, אשר נשלח (5 ימים לאחר חתימת הסכם המכר) על ידי חבר נציגות הבית, מר מיכאל היימן ז"ל, לרענן כץ, בעלה של אחת המוכרות. באותו מכתב צויין כי "ככל הנראה צפויה לבית כולו הוצאה גדולה. התגלתה "לחות" באחת הקירות במרתף. זאת צרה ישנה המלווה את הבית זה עשרות שנים". על כך יש לומר כי לחות באחד מקירות המרתף אין משמעותה בעיית רטיבות בדירה. קומת המרתף כוללת גם חדר הסקה, חדר מדרגות ומקלט. לחות באחד מקירות המרתף מחייבת טיפול, שככל הנראה בוצע במשך השנים, אך אין בכך כדי להצביע על בעיית רטיבות בדירה עצמה. גם פרוטוקול אסיפת בעלי דירות מיום 18.11.02 בו צויין כי התגלתה דליפה (עוד לא רצינית) מחדר ההסקה, והוסכם שהעניין יטופל על ידי שרברב, אין בו כדי ללמד על קיום פגם נסתר בדירה, ואין להסיק מכך דבר וחצי דבר על פגם נסתר ועל ידיעת המוכרות לגבי פגם כזה. 16. בפרוטוקול אסיפה כללית של בעלי הדירות מיום 8.8.06 צויין כי "מר שנהב רכש דירתו אשר מתמיד היתה בעייתית ורטובה". כן צויין באותו פרוטוקול כי "...עובדות שהיו ידועות לכולם ללא יוצא מן הכלל וביניהם המציאות ששנים רבות קיימת רטיבות בדירה שקנה מבלי קשר לתחזוקת הבניין ע"י הוועד ו/או בעלי הבתים". מנגד, העיד מר מרדכי אבישר, בעל דירה בבניין, המתגורר בו מאז שנת 1957, כי "אני יודע מידיעה אישית כי בדירת הנתבע, לאורך כל השנים לא היתה כל בעיית רטיבות" (סעיף 3 לתצהירו). בעיית הרטיבות היחידה אותה תיאר מר אבישר היתה באמצע קיר פרוזדור בקומת המרתף שאינו גובל כלל בדירת שנהב. על דברים אלה חזר מר אבישר גם בחקירתו בבית המשפט (עמ' 78 ש' 16-27), ונתתי בעדותו זו אמון מלא, נוכח רצינות העד והיות העדות סדורה וקוהרנטית. גם הגב' ניצה מנור, אשתו של אחד מבעלי הדירות, העידה בתצהירה כי היתה ידידתה של הגב' קליימן, דודתן של המוכרות שהורישה להן את הדירה, כי היא ביקרה את הדירה, וכי היא יודעת בוודאות כי בדירה לא היו בעיות רטיבות (סעיף 5 לתצהירה). היתה בעיית רטיבות מינורית בקיר הצפוני של הפרוזדור בקומת המרתף ולא בדירת שנהב (סעיפים 9, 16 לתצהירה). הגב' מנור ציינה גם בסעיף 5 לתצהירה כי דברים שצוטטו מפיה בפרוטוקול ישיבת 8.8.06, לא צוטטו במדוייק, וכל שאמרה אז היה, כי אם הדירה היתה רטובה כל השנים, ייתכן שהדבר נבע מהיותה חשופה למים מהאדמה שמסביבה. הגב' מנור לא נחקרה כלל בעניין הרטיבות בדירת שנהב, ויש לקבל את עדותה בעניין זה. את הסתירה בין עדויות אלה לבין האמור בפרוטוקול 8.8.06, אין הכרח להסביר, שכן הפרוטוקול הוגש שלא באמצעות עורכו (שנפטר), וכך נמנעה האפשרות למתן הסבר. עם זאת, ניתן להעלות אפשרות כי נוכח ההפתעה מהדרישות שנשלחו על ידי שנהב סמוך לפני אותה ישיבה, נטענו באותה ישיבה טענות שאינן נכונות עובדתית, ולפיהן סבלה הדירה מבעיות רטיבות, אך לאחר מכן אין עוד חזרה של הנציגות או של בעלי הדירות על טענות אלה (ור' ת/5 מיום 24.8.06 ות/4 מיום 21.10.07). 17. חיזוק ניכר לאמור לעיל הינו בכך שלא התקבלו תלונות כלשהן בעבר לגבי רטיבות בדירה. על כך לא היתה למעשה מחלוקת. אישר זאת שנהב בעצמו, שאיפשר לשוכרת, חגית יוגב, לגור בדירה מספר שבועות, ולאחר מכן איפשר לידידו משה כהן להתגורר בדירה עד תחילת השיפוצים. הגם ששני דיירים אלה התגוררו במשך שני חורפים בדירה, לא נשמעו מהם תלונות על רטיבות (עמ' 51 ש' 9-10). גם העדים אבישר ומנור אישרו כי לא התקבלו תלונות כלשהן על רטיבות בדירה. בסיכומיו טען שנהב כי איתר את השוכרת חגית יוגב, ושמע ממנה על בעיות הרטיבות בדירה. על כך לא באה ראיה כלשהי, אף לא מפי שנהב עצמו, שלהיפך, אישר כאמור כי יוגב לא שוחחה עימו אודות רטיבות בדירה. שנהב זימן את חגית יוגב למתן עדות (בבקשתו ציין את העניינים בהם מבקש הוא להעידה, אך לא את נושא הרטיבות), אך משלא התייצבה, ויתר על עדותה (עמ' 88 ש' 23-24). אינני רואה מקום לקבל את טענת שנהב כי היה על המוכרות להביא עדויות של שוכרים לשעבר, על מנת להוכיח כי לא היתה רטיבות משמעותית בדירה. הנטל בעניין זה מוטל על שנהב, והוא לא עמד בו. נוכח העדויות הברורות על כך שלא היו תלונות על רטיבות בדירה, לא ניתן לומר כי היה פגם נסתר של רטיבות בדירה, ובוודאי שלא ניתן לומר כי המוכרות ידעו על פגם נסתר כזה. 18. מנגד, ובהקשר לרטיבות מחוץ לדירה (הקיר הצפוני של קומת המרתף שאיננו קיר הגובל בדירה), לא למותר יהיה להזכיר את קביעת המומחה מטעם בית המשפט בעמ' 9 לחוות דעתו כדלקמן: "הקיר הצפוני סופג רטיבות מהאדמה שמאחוריו כבר שנים רבות. סימני הרטיבות על גבי הקיר בולטים והם אינם מהעת האחרונה. ולכן סביר בעיני כי עובר לקניית הדירה היו סימנים אלה על גבי הקיר וכי גם לעיניים לא מיומנות נראה היה כי ישנה בעיית רטיבות הקשורה בחדירת מי גשם מכיוון רחוב מטודלה הגבוה מרחוב בן לברט) אל הבניין, אל קומת המרתף". 19. אין לקבל גם את טענותיו של שנהב לסתירות כביכול בעדותו של רענן כהן, בעלה של הנתבעת 2. כהן העיד שלא היה לו קשר עם ועד הבית ולאחר מכן השיב כי שוחח פעם אחת עם ועד הבית לפני מכירת הדירה. אינני רואה בכך סתירה, שכן "קשר" יכול להתפרש גם בהקשרים אחרים שאינם שיחת טלפון. גם הטענה כי כהן סתר עצמו כשהעיד כי על טענות הרטיבות בדירה נודע לו רק בשנת 2006 כשהתקבלה דרישה לפיצוי משנהב, ולאחר מכן חזר בו נוכח מכתב מר הימן אליו מיום 10.1.05, איננה מקובלת עלי, שכן כהן הסביר כי באותו מכתב דובר על בעיית לחות במרתף, ואילו בדרישת שנהב דובר על רטיבות בסדר גודל אחר (עמ' 72 ש' 9-11). גם טענת שנהב כי היה על כהן להעביר לשנהב את המכתב מיום 10.1.05, שכן בכך היה מתגלה נושא הרטיבות, ולא לומר למר הימן ז"ל להעביר זאת בעצמו לשנהב, אין בה כדי לערער את המסקנות דלעיל, שכן ראשית, אותו מכתב נשלח לאחר חתימת הסכם המכר, שנית, באותו מכתב לא היה מידע על בעיית רטיבות בדירה, ושלישית, מר הימן ביקש מכהן להעביר את המכתב ונספחיו לשנהב לעניין ההסכם על חלוקת אחריות לחצרות שיידון בהמשך ולא לעניין אותה "לחות" הנזכרת בו. מעבר לכל האמור לעיל, גם אם היתה סתירה כלשהי בדברי כהן, אין בכך כדי ללמד על ידיעה שלא היתה, מה גם, שכפי שנקבע קודם לכן, לא היה גם פגם נסתר בדירה אותה עת. 20. התוצאה הסופית בעניין זה היא כי לא הוכח קיום פגם נסתר של רטיבות בדירה, ובוודאי שלא נמצא מתום בהצהרת המוכרות בהסכם המכר כי לא ידוע להן על פגם נסתר בדירה. המוכרות לא הפרו, אפוא, את ההסכם ואין מקום לחייבן בפיצויים המוסכמים הקבועים בו, כאשר מתייתר כמובן הצורך לדון בשאלה האם מדובר בהפרה יסודית אם לאו. ממילא, ומשלא היתה הפרה על ידי המוכרות, אין מקום גם לחייבן בפיצוי "רגיל" בגין הפרת הסכם. העילה הנזיקית 21. שנהב טוען להזנחה רבת שנים של בעלי הדירות שלא דאגו לבצע את התיקונים הדרושים ולמנוע את הרטיבות בדירה. 22. יובהר כבר עתה כי במהלך הדיון עלה גם נושא דליפת סולר מחדר ההסקה הצמוד לדירת שנהב. נושא זה איננו מהווה חלק מהתביעה הכספית (ת"א 2470/07) אלא נזכר בתביעה שכנגד בלבד (בת"א 5977/07). לפיכך לא יידון נושא זה במסגרת הפרק הנוכחי הדן בתביעה הכספית בלבד. 23. באשר לרטיבות בדירה, נקבע כבר לעיל כי בעת רכישת הדירה על ידי שנהב לא היה פגם נסתר של רטיבות בדירה. מקובל על הצדדים כי היה כתם רטיבות ישן בתקרת הדירה עקב התפוצצות צינור בדירה שמעל הדירה, כשהתקלה באותה דירה תוקנה, והיה צורך להמתין להתייבשות מלאה של התקרה. שנהב היה מודע לקיומו של כתם זה. קיימת מחלוקת לגבי טענה של המוכרות כי הוצג לשנהב לפני מכירת הדירה גם כתמי עובש בתחתית קיר המטבח (סעיף 8(ג) לתצהיר רענן כהן). מכל מקום, בעיית רטיבות בדירה, כאמור, לא היתה. 24. בעיית רטיבות במרתף היתה, והוצבה משאבה בפרוזדור במרתף על מנת לשאוב מים שחדרו פנימה ולמנוע הצפה. בעיות רטיבות בדירה החלו ביוני 2006, בסבירות גבוהה עקב פגיעה בצנרת המטבח בעת פירוק ארונות המטבח (ר' סעיף 12 לעיל). בנוסף, בחודש יוני 2006 חדרה כמות מים חריגה לפרוזדור המרתף, כאשר פעולת המשאבה הופסקה. משהתגלה אז כשל במערכת האינסטלציה של הבית המשותף, דאגה הנציגות לביצוע תיקון יסודי. 25. המהנדס מימון מטעמו של שנהב ערך חוות דעת מיום 12.1.07 (בהמשך לחוו"ד קודמת מיום 13.6.06) ובה קבע כי מן השטח המשותף לכל דיירי הבניין שבחצר הכניסה מכוון רחוב מטודלה חודרים מים בשיפוע טבעי לכיוון רחוב בן לברט. מים אלה חודרים אל קירות המרתף ואל מתחת רצפת המרתף ומשם לדירה שבבעלות שנהב. "אין כל דרך למניעה של חדירת מים אלה ע"י חפירת תעלת ניקוז בכל היקף הבניין למעט תעלת החלק שמשמש ככניסה לחנות המכולת". במסמך מיום 29.4.07 של המהנדס מימון העריך את עלויות הביצוע של העבודות בדירה בקומת הקרקע בשטח הציבורי סביב הדירה בסך של 168,012 ₪. המהנדס ברגמן מטעם בעלי הדירות והנציגות קבע בחוות דעתו מיום 25.3.08 כי בדק את הדירה ולא מצא בה רטיבות כלשהי. לדעתו אין צורך בביצוע עבודות כלשהן. המהנדס מר מימון מטעמו של שנהב הגיש חוות דעת משלימה מיום 9.4.08, לאחר שביקר בדירה ביום 7.4.08, וכך קבע הוא: "1. הרטיבויות של מים שהיו ברצפה וקירות דירת מר שנהב לפני שנתיים פסקו. בבירור ניתן לקבוע שהרטיבויות ירדו לרמה שאיננה מזיקה. 2. אם נכונה האינפורמציה שמסר לי מר שנהב שבעקבות פניותיו הקודמות לעדכון חוות דעתי המעדכנת הזאת, פעלו דיירי הבניין לגילוי ליקוי במערכת מים כל שהיא ותיקנו אותה, הרי שהתיקון המדובר פתר את בעיות הרטיבות בדירת מר שנהב ברמה של 95% לפחות. נושא הניקוז ההיקפי גורם נזק משני או שאינו גורם נזק בכלל לדירת מר שנהב. ברור שנושא הניקוז ההיקפי גורם נזק גדול לרכוש המשותף. ... 4. בכל מקרה ומעל לכל ספק הסיבות לנזקים הם תולדה של הזנחה רבת שנים. חלק מהנושאים המוזנחים יסכנו את יציבות הבניין בעתיד". 26. המומחה קליין מטעם בית המשפט ביקר בדירה ביום 25.1.09 וביום 11.2.09. על-פי חוות דעתו, נמצא בדירת שנהב מוקד רטיבות אחד בפינת הקיר הצפוני הגובל בחדר המדרגות בקומת המרתף. להערכת המומחה, ישנו מעבר של מי גשמים מכיוון הקיר הצפוני של חדר המדרגות, מתחת או מעל לרצפת חדר המדרגות בקומת המרתף ואל פינת הקיר. רטיבות זו עולה עליה קפילרית ע"ג הקיר המשותף, וזו הרטיבות שנצפתה על ידו בפינת הקיר. המומחה סבר כי הפתרון שהציע המהנדס מימון הוא פתרון רחב היקף שאינו מוצדק בנסיבות העניין (ר' בפרק הבא), והציע לבצע עבודות בהיקף מוגבל שאמור לשפר את בעיית חדירת הרטיבות מכיוון הקיר הצפוני והעפר שמאחוריו, בעלות של 8,400 ₪ ובתוספת מע"מ. 27. הפיצויים אותם דרש שנהב בסכום כולל של 236,537 ₪ (מעבר לפיצוי המוסכם) מורכבים מעלויות העבודות שצויינו על ידי המהנדס מימון בסך 168,012 ₪, אובדן דמי שכירות ראויים מיום קבלת החזקה בדירה ועד יום הגשת התביעה לפי 800$ לחודש למשך 20 חודש, ושכר מומחה בסך 3,845 ₪. 28. את העבודות נשוא חוות דעתו של המומחה מימון ניתן לחלק לשניים, חלקן הן עבודות בדירת שנהב וחלקן הן עבודות ברכוש המשותף הסמוך אליה. 29. באשר לעבודות בדירת שנהב, ציין המומחה קליין, בצדק, כי "מימון אינו מבחין בין עבודות בדירת שנהב אשר הן באחריות שנהב וכלולות בשיפוצים שהלה עורך בדירתו לבין עבודות הקשורות באיטום הבניין כולו. כבר עתה אחריג את כל העבודות המנויות על מימון בחוות דעתו, אשר הן עבודות שיפוץ מובהקות שעל שנהב לבצע בדירתו, כגון יציקת בטון ברצפת המרתף, יציקת קורות הפרדה, איטום רצפת המרתף, פירוק מטבח, התקנת ארונות מטבח וכו'". המומחה קליין לא נחקר אודות נושא זה, ויש לאמץ קביעותיו אלה ולקבוע כי אין מגיע לשנהב פיצוי על עבודות בתוך דירתו. בהקשר זה יש לציין עוד שני אלה: א. בלא להיכנס לויכוח שבין הצדדים בדבר היותה או אי היותה של דירת שנהב "דירת מחסנים", דהיינו דירה שבעת בנייתה יועדה לשמש כמחסנים (ואציין כי על יסוד המסמכים שהוצגו אני נוטה לדעה זו), הרי ברי כי אף ללא קשר לעניין זה, איטומה של הדירה הינו איטום מוחלש לעומת דירות אחרות המצויות בקומות גבוהות יותר, שכן רצפת הדירה מונחת ישירות על הקרקע, בלא שיחצוץ ביניהן משטח בטון אטום (וזאת, לפחות עד ביצוע עבודות השיפוץ על ידי שנהב). נוכח כך, אין לחייב את בעלי הדירות בתשלום עלויות עבודות אטימה שבוצעו על ידי שנהב בדירה עצמה, שכן האחריות לשיפור איטום הדירה מתוך הדירה, מוטל על בעל הדירה, הלא הוא שנהב. ב. שנהב תכנן ממילא ביצוע עבודות שיפוץ מסיביות בדירה. כך, אישר הוא כי עובר לרכישת הדירה פירט הוא בפני רענן כהן את כוונותיו לבצע עבודות של הריסת כל הקירות הפנימיים בדירה, הרמת כל הריצוף בדירה, הוצאת החול מתחת לריצוף, ביצוע איטום ביטומני ולאחר מכן ריצוף הדירה מחדש (עמ' 49 ש' 15-16 בהתייחס לסעיף 10 לתצהירו של כהן). גם החלפת ארונות הקיר במטבח ובחדר השינה היתה מתוכננת מראש, שהרי הרטיבות נתגלתה על ידי שנהב לדבריו, עת פירק ארונות אלה. לפיכך, ברי כי לא היה מקום לכך שהמהנדס מימון יכלול בעלויות שדורש שנהב מבעלי הדירות את עבודות השיפוץ בדירה, שממילא התכוון שנהב לבצען ללא קשר לרטיבות זו או אחרת. 30. באשר לעבודות ברכוש המשותף, אין מקום לפיצוי כספי באשר לעבודות אלה, שכן ככל שייקבע על ידי בית המשפט כי נדרשות עבודות אלה או אחרות ברכוש המשותף, לא שנהב יבצע עבודות אלה, אלא הנציגות. זו היתה גם דרישתו של שנהב בתביעה שכנגד שהגיש בת"א 5977/07, ונושא זה יידון בפרק הבא שיעסוק בתביעה שכנגד. 31. גם דין דרישתו של שנהב לדמי שכירות ראויים לתקופה של 20 חודש מקבלת ההחזקה בדירה ועד יום הגשת התביעה להידחות מכל וכל. לאחר קבלת החזקה בדירה הוסיפה להתגורר בה השוכרת חגית יוגב, פרק זמן של מספר שבועות. לאחר מכן, ועד תחילת השיפוצים ביוני 2006, התגורר בדירה חברו של שנהב, מר משה כהן (עמ' 41 ש' 10-20; עמ' 50 ש' 25-31, עמ' 51 ש' 1-8). מאז ועד הגשת התביעה הכספית נמשכו השיפוצים בדירת שנהב, שכן לדבריו הסתיימו השיפוצים 9-12 חודש לפני חקירתו בבית המשפט שהתקיימה ב-14.3.10 (עמ' 46 ש' 25-26). מכאן, כי השיפוצים הסתיימו בין חודשים מרץ - יוני 2009 בעוד שהתביעה הכספית הוגשה בחודש מאי 2007. שנהב אישר כי לא רצה להשכיר את הדירה בזמן השיפוצים (עמ' 46 ש' 23-24). עולה, אפוא, מהאמור לעיל כי במשך כל תקופת ה-20 חודש הנ"ל התגוררו בדירה אנשים או שהדירה היתה בשיפוצים, ומכאן שאפילו היתה נקבעת אחריות של בעלי הדירות, לא נגרם לשנהב נזק של אבדן דמי שכירות, ודין תביעתו ברכיב זה - דחיה (אציין עם זאת, לעניין האחריות,, כי התנהלות הנציגות בעניין ביצוע התיקונים הנדרשים נראית תקינה והדבר עולה מהפרוטוקולים השונים ומתצהירי אבישר ומנור). נוכח האמור לעיל אין מקום להיעתר גם לבקשת שנהב להתיר לו פיצול סעדים באשר לאבדן דמי שכירות ממועד הגשת התביעה הכספית בת"א 2470/07 (מאי 2007) ועד מועד הגשת התביעה שכנגד (יולי 2008), שכן תקופה זו היתה תקופת שיפוצים, שבה לא חפץ כלל שנהב להשכיר את הדירה. 32. באשר לשכר מומחה, מדובר בחלק מהוצאות המשפט, אולם יצויין כבר עתה כי נוכח דחיית התביעה הכספית, כולל ההערות דלעיל לגבי חוו"ד המומחה מימון, דחיית חוו"ד זו על ידי מומחה בית המשפט, והכללה בחוות הדעת של עלויות תיקון הקשורות לשיפוץ הדירה שלא היו אמורות להיכלל בה, אין מקום לפסוק לתובע החזר שכר המומחה. סיכום התביעה הכספית 33. נוכח כל האמור לעיל דין התביעה הכספית נשוא ת"א 2470/07 - דחיה. הרטיבות בדירה - תיקון ליקויים ומניעת חדירת מים (תביעה שכנגד בת"א 5977/07) 34. בתביעה שכנגד, עתר שנהב, בין היתר, "לתקן את הנזקים אשר הצטברו במשך שנים בחדר ההסקה, חדר המדרגות ומרתף הבית אשר גרמו להיווצרות סולר ומים בקרקעית ובקירות דירת התובע" וכן "לבצע את פעולות השיקום והאיטום הנדרשות לצורך מניעת חדירת מים מהרכוש המשותף לדירת התובע". 35. כפי שצויין לעיל, המומחה מטעם בית המשפט לא קיבל את הצעת המומחה מימון מטעם התובע לביצוע תיקונים רחבי היקף. המומחה קליין קבע כי פתרון זה אינו מוצדק בנסיבות העניין והוסיף: "יש לזכור כי חוות דעתי מתייחסת לתביעתו של שנהב לגבי עבודות שעל הנתבעים לבצע בכדי להגן על דירתו מבחינת אטימתה, והטענות נבחנות מנקודת מבט זו בלבד ולא מנקודת המבט של מה היה ראוי לבצע בכדי לשפר/לתקן את בעיות האיטום הכלליות בבניין. .............. לגבי העבודות הכלליות מחטיא לדעתי מימון את העבודה העיקרית שהיא איטום הקיר הצפוני של חדר המדרגות (הגובל כיום באדמה) לכל גובהו ועד למפלס מסדי הבניין. התיקון המוצע על ידי מר מימון עשוי לשפר את בעיית הרטיבות לנוכח העובדה שירחיק מים מהיקף הבניין אולם הוא אינו פתרון יסודי לבעיית האיטום בבניין. לא מצאתי יחס סביר בין הפתרון ההנדסי המוצע על ידי מימון לבין הליקוי שנמצא. בכל הכבוד הראוי לשנהב ולמימון כל שנמצא בביקורי, בתחום דירתו של שנהב, הוא רטיבות בפינת הקיר הגובל עם חדר המדרגות. אין חולק על כך כי ישנן בבניין, ובמיוחד בכל הקשור לקיר חדר המדרגות הנ"ל בעיות רטיבות אולם לא מצאתי יחס סביר והגיוני בין הדרישה לאטום את כל הבניין ובין ממצאי הרטיבות בדירת שנהב". לאחר מכן מפרט המומחה את הפתרון היסודי לבית המשותף ומציין כי "לא מצאתי כי יש בסיס הנדסי לדרישתו של שנהב כי תבוצע מערכת ניקוז כזו במטרה לשפר את איטום דירתו". את עלות התיקון היסודי העריך המומחה קליין במסגרת חוו"ד משלימה מיום 26.4.09 בסך של 169,050 ₪ ובתוספת מע"מ. 36. המומחה קובע בהמשך כי "לנוכח הממצאים בדירת שנהב ואי נכונותם הנוכחית של הדיירים לבצע עבודות רחבות היקף כמתואר לעיל ניתן לדעתי להסתפק בשלב זה בחלקה השני של העבודה, קרי פירוק משטח המדרגות בקומת המרתף, חשיפת הרצפה וניקיונה, איטום הרצפה והקירות ההיקפיים (שימת דגש על הקיר הצפוני) בחומר אטימה מסוג סיקה טופ 107 וצביעה. ברור כי לא מדובר בפתרון שורש שיסלק לחלוטין את בעיית הרטיבות שנמצאה אולם אני סבור כי פתרון זה ישפר את בעיית חדירת הרטיבות מכיוון הקיר הצפוני והעפר שמאחוריו". לכך יש להוסיף כמובן את ריצוף הרצפה מחדש לאחר עבודת האיטום שנשמט מהקטע האמור (ר' קטע רלבנטי בעמ' 6 לחוות הדעת וכן תמחור העלויות בעמ' 10 לחוות הדעת). את עלותן של עבודות מצומצמות יותר אלה העריך המומחה בסך של 8,400 ₪ בתוספת מע"מ. 37. תפקיד הנציגות הוא לנהל את ענייני הבית המשותף והיא משמשת מורשה של בעלי הדירות בכל עניין הנוגע להחזקתו התקינה ולניהולה של הבית המשותף (סעיפים 65, 69 לחוק המקרקעין, תשכ"ט-1969, להלן: "חוק המקרקעין"). על-פי סעיף 3(א) לתקנון המצוי שבתוספת לחוק המקרקעין (לא ראיתי בנסח רישום המקרקעין כי קיים תקנון מוסכם לבית המשותף), זכאי בעל דירה לדרוש מהנציגות שתבצע כל תיקון בבית או ברכוש המשותף שאי ביצועו עלול לפגוע בדירתו או בערכה. לפיכך, לגיטימי כי שנהב ידרוש מהנציגות לבצע את העבודות הדרושות על מנת שדירתו לא תיפגע כתוצאה מרטיבות החודרת אליה מהרכוש המשותף, והנציגות אכן מחוייבת לעשות כן. 38. בעניין זה יש להכריע האם התיקון הנדרש הינו התיקון רחב ההיקף שעלותו קרוב ל-200,000 ₪, או שמא די בתיקון מצומצם יותר שעלותו 8,400 ₪ בתוספת מע"מ. יצויין כי בסיכומי שנהב לא מצאתי דרישה לכך שיבוצע התיקון בעלות הגבוהה, וקרוב לוודאי כי לאחר חקירת המומחה השתכנע גם שנהב כי אין בתיקון זה צורך. ואכן, המומחה הסביר היטב בחקירתו את שהסביר עוד קודם לכן בחוות דעתו, כי התיקון רחב ההיקף אמור להבטיח באופן מוחלט כי לא תהא חדירת מים לדירת שנהב, מאף אחד מארבעת הצדדים של המבנה, אך למעשה אין בו צורך ולא מקובל לבצע תיקון מעין זה, כאשר הפתרון המצומצם שהוצע על ידו נותן פתרון סביר לבעיית הרטיבות הקיימת, הנובעת מהקיר הצפוני של המרתף בלבד (לא נראתה חדירה של רטיבות מהקירות האחרים), והעבודות המצומצמות שהוצעו על ידו אמורות לפתור את בעיית הרטיבות הקיימת באופן מוחלט (עמ' 62 ש' 14-17, 21-25; עמ' 64 ש' 26-31, עמ' 65 ש' 1-4). השתכנעתי, אפוא, כי הפתרון בהיקף המצומצם שהוצע על ידי המומחה מטעם בית המשפט הינו הפתרון הראוי בנסיבות העניין, וכי על הנציגות לבצע פתרון זה. יש להעיר את המובן מאליו כי ככל שבעיית הרטיבות בדירת שנהב לא תיפתר ו/או תתחדש בעתיד, ומקורה יהא מהרכוש המשותף, רשאי כמובן שנהב לפנות לנציגות בדרישה להסדיר נושא זה, ולנקוט בהליכים המשפטיים המתחייבים, אם לא תוסדר היא. 39. יצויין עוד כי המומחה מטעם שנהב, המהנדס מימון (בחוו"ד משלימה מיום 19.4.08), והמומחה מטעם בעלי הדירות והנציגות, המהנדס ברגמן (בחוו"ד משלימה מיום 25.11.08) הסכימו ביניהם למעשה כי יש צורך להסדיר שיפועים ואיטום ברחבת הכניסה לבניין כדי למנוע היקוות שלוליות וחלחול מים לתוך הבניין. המומחה מטעם בית המשפט השיב בעניין זה כי מדובר בפעולה שטוב לבצע אותה, וכי הוא רואה בפעולה זו חלק מהעבודה הכללית רחבת ההיקף של איטום הבניין, ואיננו רואה הכרח לבצעה מיידית (עמ' 60 ש' 26-29). המומחה קליין פירט את העבודות שיש לבצע בהקשר זה והעריך את עלותן ב-14,000 ₪ ובתוספת מע"מ (עמ' 68 ש' 24-29). אף כאן מקובלת עלי עמדת המומחה מטעם בית המשפט. שנהב חפץ למנוע רטיבות בדירתו החודרת מהרכוש המשותף, והפתרון שהוצע על ידי מומחה בית המשפט אמור להסדיר נושא זה. עבודות נוספות להסדרת נושא שיפועים, איטום וכד' לטובת הבניין כולו הינן רצויות, אך כפי שציין המומחה "אין ספק שבניין בגיל הזה ניתן לבצע בו עבודות שיפוץ גם בהיקף הרב יותר גדול" (עמ' 64 ש' 30-31). כפי שציין המומחה, בעבודות אלה אין הכרח מיידי, ואינני רואה מקום למתן צו המחייב את הנציגות לבצע עבודות נוספות (שמטרתן לצמצם את סיכוני הרטיבות), תוך פרק זמן מוגבל שייקבע על ידי בית המשפט. על נציגות הבית המשותף לשקול כמובן את האמור בחוות דעת המומחים, ואת ביצוע העבודות הנוספות ואף את עיתוי ביצוע העבודות הנוספות, תוך שקילת כל השיקולים הצריכים לעניין, אך אין מקום למתן צו כאמור. 40. באשר לחדר ההסקה, הרי אירעה בו בשנת 2007 דליפת סולר, שחדרה לקיר המשותף בין חדר ההסקה לבין דירת שנהב. הדעות בין הצדדים חלוקות באשר לגורם לאותה דליפה, והאם מדובר במעשה זדון, במיוחד כשחדר ההסקה איננו משמש לייעודו המקורי מזה זמן רב. מכל מקום, אין לשכוח כי התביעה שכנגד בעניין זה הינה תביעה לתקן את הנזקים שגרמו לספיגת סולר בקיר דירת שנהב, ומאחר וברי כי בחדר הסקה שאיננו משמש עוד להסקה לא אמור להימצא סולר, אין צורך לעסוק בסיבות שהביאו לדליפת הסולר האמורה. המומחה מטעם בית המשפט ציין בהקשר לחדר ההסקה כי "עניין חדר ההסקה בא על פתרונו אם (צ"ל כמובן "עם" - י.ק.) ניתוק מערכת ההסקה ופינוי הסולר. בתחום החדר נחצבה ע"י קבלן מטעם הדיירים ...תעלת ניקוז...שאמורה לשמש בעת חרום כתעלת גלישה למים או סולר. כיום החדר אינו פעיל יותר ואין בו סולר. אינו רואה מקור אפשרי לחדירת רטיבות מחדר זה לדירת שנהב. מן הראוי היה כי הדיירים יפרקו את הגרוטאות הנמצאות בחדר (תנור הסקה, דוד, צנרת וכו') ויפנו אותן, ירצפו ויסיידו החדר. במסגרת עבודות אלה רצוי גם למרוח הקיר המפריד בין דירת שנהב לחדר ההסקה בחומר אטימה מסוג סיקה טופ 107. יודגש כי לא מדובר בעבודות המהוות התייחסות לליקויים הנדסיים אלא בסידור החדר, שמצבו כיום מוזנח ולהשמשתו לשימוש הדיירים. עבודת האיטום של הקיר המשותף היא לצורך הגנה נוספת של דירת שנהב ולדעתי עבודה זו צריכה להיות מבוצעת ע"י שנהב". יצויין כי שנהב עצמו אישר בחקירתו כי אין עוד בעיה של סולר או של ריח של סולר (עמ' 51 ש' 25). 41. מהאמור לעיל עולה כי אין עוד צורך בביצוע עבודות לעניין בעיית הסולר שנפתרה זה מכבר. באשר לשתי הפעולות הנוספות שתומחרו על ידי מומחה בית המשפט בסכום של 2,000 ₪ + מע"מ כל אחת, לא מצאתי מקום למתן צו נגד הנציגות בעניין זה מהטעמים דלהלן: א. איטום של קיר חדר ההסקה הגובל בדירת שנהב (להלן: "הקיר הגובל") - המומחה ציין במפורש בחוות דעתו כי אינו רואה מקור אפשרי לחדירת רטיבות מחדר ההסקה לדירת שנהב. גם בעדותו השיב כי "אם בעתיד לא יהיה בחדר הזה סולר, מים או כל דבר אחר, אין צורך לאטום" (עמ' 62 ש' 9-10). מתשובה נוספת של המומחה עלה כי איטום הקיר הגובל "ימנע חדירת רטיבות אם תגיע מבחוץ דרך חדר ההסקה, מה שלא הוכח שקרה" (ההדגשה שלי - י.ק.). מדובר בהגנה נוספת מפני רטיבות, אך כאמור משלא הוכחה חדירת מים דרך חדר ההסקה לדירת שנהב, ומשאין עוד סולר בחדר זה ונחפרה בו תעלת ניקוז להגנה נוספת, אינני מוצא צורך לחייב את הנציגות לבצע הגנה נוספת של איטום הקיר מצד חדר ההסקה. מובן כי אם יחפוץ שנהב לבצע איטום כזה, על הנציגות לאפשר לו זאת. ב. פינוי חדר ההסקה, ריצופו וסיודו - המומחה קליין הסביר כי אין מדובר בליקוי הנדסי, אלא בהמלצה לסידור החדר שכיום הינו מוזנח ולהשמשתו לשימוש הדיירים. אינני סבור כי יש ליתן צו בעניין זה שכלל לא נתבקש בתביעה שכנגד ואף לא בחוות הדעת מטעם שנהב. העניין מסור לשיקול דעת הנציגות ו/או האסיפה הכללית של בעלי הדירות, מה גם שהוא כרוך בהוצאה כספית נוספת להוצאות רבות נוספות שהוצאו ויוצאו עוד על ידי הנציגות, כשכלל לא בטוח כי יש שימוש לאותו חדר הסקה, כך שלמרות שהמלצת המומחה בעניין זה הינה חיובית ורצויה, תתקבל ההחלטה בעניין זה על ידי הגורמים המוסמכים בבית המשותף תוך שקילת השיקולים הצריכים לנושא זה. סיכום נושא הרטיבות בדירה והפעולות הנדרשות למניעתה 42. מצאתי כי הפתרון בהיקף המצומצם שהוצע על ידי מומחה בית המשפט הינו הפתרון הראוי בנסיבות העניין, כי על הנציגות לבצע פתרון זה, וכי אין מקום לחייבה בביצוע עבודות מעבר לכך. החצר הסמוכה לדירת שנהב - ת"א 5977/07 43. התביעה בת"א 5977/07 וחלק מהתביעה שכנגד באותו תיק עוסקים באותו חלק של חצר הבית המשותף הסמוך לדירת שנהב (להלן: "החצר הדרומית" או "החצר"). מדובר בחצר הפונה לרחוב בן לברט, אשר משמשת גם ככניסה ולמעבר לחנות המכולת של הנתבע 4 (להלן: ("סופרי") ולדירת שנהב. השימוש בה אפשרי בעיקר לסופרי ולשנהב, שכן הכניסה ליתר הדירות בבית המשותף עוברת דרך חצר נוספת הפונה לרחוב מטודלה (להלן: "החצר האחרת"). אין מחלוקת על כך שהחצר הדרומית (כמו גם החצר האחרת) מהווה רכוש משותף. 44. בתביעה העיקרית, שהוגשה כזכור למפקח על רישום המקרקעין בלשכת רישום המקרקעין בירושלים (להלן: "המפקח על רישום המקרקעין"), נטען כי שנהב החל בביצוע עבודות שונות בחצר הדרומית, ובכלל זאת, גדע ועקר עצים וצמחים, החל בביצוע יציקות בטון בשני משטחים גדולים בחצר, האחד בסמוך לקיר הדירה, והשני בסמוך לגדר הבית הגובלת ברחוב בן לברט, וכן עבודות בניה וחפירה שונות בחצר, ככל הנראה להכנת תשתית להקמת פרגולה ושביל גישה פרטי לדירתו (להלן: "העבודות"). כן נטען כי שנהב הפך את החצר הסמוכה לדירתו כמקום לאיחסון חומרי בניה וכלי עבודה רבים. 45. הסעדים שנתבקשו נגד שנהב בתביעה העיקרית היו להימנע מביצוע עבודות בניה כלשהן, יציקת בטון, בניית שבילים, עקירת או גדיעת עצים בחצר הבית המשותף או ביצוע שינויים ברכוש המשותף. כן נתבקשו צווי מניעה לגבי הגדלת החלון בחזית דירת שנהב והפיכתו ליציאה לחצר הבית ובניית פרגולה בשטח הרכוש המשותף הצמודה לאותה יציאה, לגבי בניית גרם מדרגות נוסף ברכוש המשותף, לגבי סגירת שתי מרפסות הצמודות לדירת שנהב ולגבי השתלטות על החצר והפיכתה למקום איחסון לחומרי בניה וכלי עבודה. עוד נתבקשו צווי עשה לפינוי חומרים וכלי עבודה שהונחו בחצר, ולהחזרת המצב לקדמותו כפי שהיה בטרם ביצוע העבודות. 46. בהליך שהתקיים בפני המפקח על רישום המקרקעין ניתן ביום 25.6.07 צו זמני במעמד צד אחד שאסר על שנהב לבצע כל פעולה ו/או עבודה ברכוש המשותף של הבית המשותף ובכלל זה העבודות שפורטו בבקשה. לאחר שהתקיים דיון בבקשה לצו זמני ניתנה על ידי המפקח על רישום המקרקעין החלטה מנומקת ביום 16.7.07, ובה הורה על הותרת צו המניעה הזמני בעינו עד סיום ההליכים בתובענה ו/או עד מתן החלטה אחרת. 47. בתביעה שכנגד טען שנהב לקיומו של הסכם לפיו האחריות לטיפול בחצר הדרומית הינה עליו ועל סופרי, וכי הפעולות שמבקשת הנציגות למנוע ממנו לבצען, הינן פעולות שבאחריותו בהתאם להוראות ההסכם, ואין הוא נזקק לרשות הנציגות כדי לבצען. לחלופין טען שנהב כי אם האחריות היא על הנציגות, הרי עליה לדאוג לטיפוח החצר הדרומית ולהשוותה לחצר האחרת, ובנוסף, עליה להשלים את גידור החצר הדרומית בגדר זהה לגדר הקיימת בחלק החצר הדרומית הסמוך לחנותו של סופרי, ונתבקשו צווים נגד הנציגות בעניין זה. 48. שנהב סומך ידיו כאמור על הסכם שכותרתו היא "הסכם על חלוקת האחריות לטיפול בגנים/חצרות של הבית רחוב בנימין מטודלה 21 - בן לברט 2 (גוש 30025 חלקה 167)" (להלן: "ההסכם"). בתחילת ההסכם נרשם כי הוא נערך בהמשך לאסיפה הכללית של בעלי הדירות מיום 9.5.01 ולהחלטות שנתקבלו בה. בסוף ההסכם נרשם כי הוא נוסח על ידי מיכאל היימן ב-22.8.01 לערך. בהסכם חולקה האחריות לטיפול בחצרות בין בעלי הדירה וחנות המכולת לגבי החצר הדרומית, לבין יתר בעלי הדירות לגבי החצר האחרת. כן נקבע כי האחראים ישאו לבדם בכל ההוצאות הנובעות מאחריות זו. כן נקבע פטור לבעלי דירת שנהב ומכולת סופרי מתשלום מס ועד חודשי שבעיקרו משמש לנושא חדר המדרגות ולכניסה מרחוב מטודלה. עוד נקבע כי בעלי דירת שנהב ומכולת סופרי יוסיפו להיות אחראים לעניינים המשותפים לבית כולו, לרבות להוצאות הכרוכות בכך, וזאת בין היתר, לגג, לצנרת המשותפת, למקלט, חדר ההסקה ועוד. כן נקבע כי חלוקת האחריות לטיפול בחצרות כאמור איננה מהווה חלוקה של רכוש משותף, וכי הבעלות בחצרות/גנים המקיפים את הבית מכל צדדיו תישאר משותפת של כל בעלי הדירות. בנוסף, נקבע כי ההסכם ייכנס לתוקף עם רישומו בלשכת רישום המקרקעין. ההסכם הנ"ל איננו חתום, אך בסופו צויין כי באו על החתום הגב' יפה אבישר ומר מיכאל הימן בשם ועד הבית, וכן שלוש המוכרות (שהיו הבעלים הקודמים של הדירה) ומר סופרי. 49. אין מחלוקת על כך שההסכם הנ"ל לא נרשם בלשכת רישום המקרקעין, אלא שבאסיפת בעלי הדירות מיום 18.11.02 שם צויין כי "מסיבות מעשיות...אי אפשר להופכו ל"תקנון מוסכם" הרשום אצל המפקח על המקרקעין" הוחלט על דעת כל הנוכחים כי "ינהגו על פי (טיוטת) "הסכם על חלוקת האחריות...שהוועד מצד אחד ומר סמוך ומר סופרי מצד שני הגיעו אליו באוגוסט 2001..." 50. דומה כי שני הצדדים אינם חולקים, נוכח האמור לעיל, כי ההסכם תקף ומחייב את הנציגות כמורשה של בעלי הדירות ואת בעלי דירות שנהב וסופרי, הגם שלא נרשם בלשכת רישום המקרקעין, והדבר עולה מסיכומיהם (ר' גם סעיף 71(א) לחוק המקרקעין). עם זאת, נתגלעה בין הצדדים מחלוקת לגבי הפרשנות הנכונה של ההסכם, ככל שהוא מתייחס למחלוקות שביניהם, ואילו פעולות יכול שנהב לבצע על-פיו בלא לקבל את הסכמת בעלי הדירות. 51. בדיון שהתקיים בפני המפקח על רישום המקרקעין טען שנהב כי בכוונתו לבצע שלוש עבודות בחצר הדרומית כדלקמן (הדברים מובאים מתוך החלטת המפקח מיום 16.7.0.7): א. בניית גדר עשויה מברזל או מחומר אחר שתהווה המשך לגדר הקיימת בשטח החצר הדרומית הסמוך למכולת סופרי ותחצוץ בין החצר לבין הרחוב. ב. השלמת שביל הגישה לכניסה לדירת שנהב בדומה לשביל הקיים בחצר האחרת, כדי שתתאפשר לו כניסה סבירה ונחה לדירתו, ולצורך זה לעשות בסיס של יציקת בטון על הקרקע ומעליה לשים ריצוף. ג. לעשות גינון בחצר הדרומית בדומה לגינון שבחצר האחרת. 52. בהחלטה האמורה קבע המפקח כי האחריות הקבועה בהסכם מוגדרת ומתוחמת לטיפול בגינון וניקוי של אותם שטחים ותו לא. לדבריו, "הפרשנות הרגילה והסבירה, מקריאה ראשונית של "ההסכם" הנ"ל מובילה למסקנה שאין העבודות ו/או הפעולות הנ"ל של בניית גדר ו/או שביל כלולות במסגרת חלוקת האחריות לגבי הטיפול בשטחים, ולמצער רק עניין הגינון בחצר יכול להתאפשר למשיב". 53. קביעות המפקח מקובלות עלי בעיקרון, אף כי איני יכול להסכים לכך שההסכם מגביל את הטיפול לגינון ולניקוי בלבד, שכן נקבע בו כי "האחריות לטיפול (כולל גינון וניקוי...)", דהיינו הניסוח מורה לנו במפורש כי גינון וניקוי הינם חלק מהטיפול, אך לא בהכרח הפעולות היחידות של הטיפול בחצר. כך, ניתן להעלות על הדעת גם פעולות של תחזוקה, למשל. ברי, עם זאת, כי ההסכם איננו מאפשר לבעל דירת שנהב לבצע פעולות חריגות של בניה, ותפיסת חלק מהרכוש המשותף לשימושו בלבד, שהרי ההסכם קבע במפורש כי הבעלות בחצרות נותרת משותפת, והרכוש המשותף איננו מיוחד לבעלי דירות שנהב וסופרי. לפיכך, פעולות כגון יציקת משטחי בטון לצורך בניית פרגולה וכד', אינן פעולות המותרות לשנהב לפי ההסכם. גם בניית גדר (להבדיל מתחזוקתה) וסלילת שביל עם משטח בטון ומרצפות מעליו אינן חלק מהפעולות המותרות לפי ההסכם, שכן לא מדובר ב"טיפול" בחצר אלא ביצירת מתקנים חדשים שאינם קיימים. 54. עדיין, ובהתייחס לשני הפריטים האחרונים (גדר ושביל גישה לדירה), אינני סבור כי יש מקום לאסור על שנהב לבצע עבודות אלה. איסור כזה הינו מחוסר תום לב ואיננו מתיישב עם ההגיון. ראשית, בחצר האחרת קיים שביל גישה לחדר המדרגות וכן גדר המפרידה בין החצר לבין הרחוב, ומדוע תקופח החצר הדרומית וייאסר להקים בה מתקנים אלה הקיימים בחצר האחרת לרווחת בעלי הדירות? שנית, ובאשר לגדר שתחצוץ בין החצר הדרומית לבין הרחוב, הרי יש סכנה בטיחותית של ממש באי הקמת הגדר, שכן מפלס החצר הדרומית גבוה במספר מטרים ממפלס הרחוב, ואם לא תוקם הגדר, עלול מאן דהוא ליפול אל הרחוב ולהינזק. שלישית, ובאשר לשביל, הרי שביל כאמור קיים בחצר האחרת, וגם בחלק החצר המוביל למכולת סופרי, ואין סיבה שלא לאפשר לשנהב גישה נוחה לדירתו. רביעית, אין בפעולות הנ"ל משום השתלטות או תפיסת חזקה בחצר או בחלקה, אין הן מונעות את השימוש בחצר גם מבעלי הדירות האחרים, ואין הן פוגעות בהם. אם הנציגות איננה מוכנה לבצע את שני הפריטים הנ"ל, אין היא רשאית למנוע משנהב לבצעם, והוא יוכל לבצעם (בכפוף להוראות בהמשך). 55. באשר לגינון החצר הדרומית, אינני רואה סיבה למנוע משנהב לבצע גינון, כפי הגינון הקיים בחצר האחרת, והרי הוסכם כי האחריות לגינון מוטלת עליו ועל סופרי. 56. קיימת מחלוקת עובדתית בין הצדדים בשאלה האם היתה קיימת גדר אותה עקר שנהב שעה שהחל לבצע עבודות שיפוץ בחצר הדרומית, כטענת הנציגות, או שמא לא היתה כזו כטענת שנהב. במחלוקת זו מקובלת עלי עמדת שנהב. תמונות שהוגשו אינן מגלות קיומה של גדר כזו. גם מסמכים שונים שהוגשו אינם מגלים קיומה של גדר ואינם כוללים טענה כי הגדר שהיתה קיימת נעקרה על ידי שנהב. כמו כן, הבקשה לצו מניעה שהוגשה על ידי הנציגות מפרטת את העבודות שנעשו על ידי שנהב, אך לא מוזכרת בה עקירת גדר. ועוד, גם בתכתובות שונות שנוהלו בין הצדדים לא מוזכר ולו ברמז על ידי הנציגות או בעלי הדירות או שלוחיהם כי הגדר נעקרה על ידי שנהב. האמור בסיכומי ב"כ שנהב בעניין זה בסעיפים 70.2 ועד 70.7.5 מקובל עלי. 57. גם טענת הנציגות כי שנהב עקר צמחיה בחצר הדרומית לא הוכחה די צורכה, ודרישתה כי שנהב יחזיר את מצב הצמחיה לקדמותו בלתי אפשרית, שכן לא הראתה מה היה מצב הצמחיה עובר לביצוע העבודות על ידי שנהב. שנהב מצידו טען כי הוריד עץ אחד יבש, ובכך אין פסול. הדבר מהווה חלק מפעולות הגינון. ממילא, ומשאחראי שנהב לגינון בחצר, ויש לו אינטרס כי החצר הדרומית הסמוכה לדירתו תהיה יפה ומטופחת, יש לצפות כי ידאג לגינון החצר בצורה הולמת ויפה, לפחות כמו הגינון בחצר האחרת. 58. משנתקבלה העמדה כי ההסכם משנת 2001 הינו הסכם מחייב, דהיינו, הטיפול בחצר הדרומית הינו באחריות שנהב וסופרי, ויתאפשר לשנהב להקים את הגדר בכפוף לקבלת היתר בניה, אין מקום למתן הסעדים המבוקשים על ידי שנהב נגד הנציגות נשוא סעיפים 37.2 ו-37.3 לכתב התביעה שכנגד. 59. באשר לסעדים המבוקשים על ידי הנציגות נגד שנהב נשוא התביעה העיקרית (ר' סעיף 45 לעיל), הרי למעט הפעולות שנזכרו לעיל והמותרות לשנהב, יש הצדקה להיעתר לסעדים אלה. 60. סעיף 2(א) לתקנון המוסכם קובע כי: "בעל דירה אינו רשאי לעשות בדירתו שינויים או תיקונים הפוגעים ברכוש המשותף או מסכנים או עשויים לסכן את קיומו או משנים או עשויים לשנות את ערכו, אלא אם קיבל תחילה הסכמת האסיפה הכללית של בעלי הדירות.לענין זה, "פגיעה ברכוש המשותף" - לרבות פגיעה בחזותו החיצונית התקינה והאחידה כפי שהיתה בעת גמר הבניה". למותר לציין כי רכוש משותף, כשמו כן הוא, משותף לכלל בעלי הדירות בבית המשותף, ומכאן נגזר המובן מאליו, כי אין לבנות על הרכוש המשותף, אין להשתלט על הרכוש המשותף, ואין לבצע בו פעולות מהותיות בלא לקבל את ההסכמה הנדרשת מבעליו [ר' ע"א 31/70 כהן נ' שמאי, פ"ד כ"ד (2) 388, 391 (1970)]. 61. בענייננו, כבר נקבע כי ההסכם משנת 2001 חל ביחסים שבין הצדדים, ולפיכך מורשים שנהב וסופרי לבצע פעולות של גינון, נקיון, תחזוקה וכד' בחצר הדרומית המהווה רכוש משותף. פעולות אחרות ברכוש המשותף החורגות מן האמור לעיל - אסורות (למעט לעניין הגדר והשביל). בהתייחס לסעדים המתבקשים נגד שנהב בתביעה העיקרית, אסורות עליו בהקשר זה הפעולות הנקובות בסעיף 1 לרישא לאותו כתב תביעה (למעט הפעולות שהותרו בפיסקה הראשונה בסעיף זה ובסעיפים 54 ו-55 לעיל). מובהר עם זאת, כי הפעולות שהותרו יהיו כפופות למגבלות, כפי שיובהר בסיכום האופרטיבי. כמו כן מובהר כי פעולות גינון אינן כוללות עקירת או גדיעת עצים. כן אסורות על שנהב בניית פרגולה (סעיף 2 לרישא לכתב התביעה) ובניית גרם מדרגות ברכוש המשותף (סעיף 3 לרישא לכתב התביעה). עוד אסורות על שנהב פעולות השתלטות על הרכוש המשותף, ובכלל זה הפיכת החצר למקום אחסון לחומרי בניה וכלי עבודה (סעיף 4 לרישא לכתב התביעה), למעט לתקופת סלילת השביל והקמת הגדר. 62. בהקשר לסעיף 2(א) לתקנון המוסכם, ברי כי יש לאסור על שנהב הגדלת החלון בחזית דירתו והפיכתו ליציאה לחצר הבית (סעיף 2 לרישא לכתב התביעה) וכן סגירת שתי מרפסות הצמודות לדירתו, שכן הדבר פוגע בחזותו החיצונית התקינה והאחידה של הבית המשותף, ויש בכך פגיעה ברכוש המשותף. 63. יש לחייב את שנהב להחזיר גם את המצב בחצר לקדמותו, במובן זה שעליו לפרק את יציקות הבטון שיצק בחצר, פעולת בניה שלא הותרה לו (למעט לגבי יציקת בטון לצורך השביל). 64. שנהב טען כי אין מקום לאסור עליו סגירת מרפסות, מקום בו רוב בעלי הדירות בבית המשותף סגרו מרפסות בדירותיהם. בהקשר זה אין לשלול חוסר תום לב בהתנגדות של בעל דירה לסגירת מרפסת בדירתו של אחר, שעה שהמתנגד סגר בעצמו מרפסת בדירתו [ר' ע"א 3778/94 גרפינקל נ' לין, פ"ד מט(1) 309 סעיפים 6-8 לפסק הדין (1995)], אך אין לשכוח, ראשית, כי בענייננו, הנציגות היא התובעת, ושנית, כי גם אם חלק מבעלי הדירות סגרו מרפסות בדירותיהם, קיימים בעלי דירות אחרים שלא סגרו מרפסות, וכידוע זכאי כל בעל דירה להתנגד לביצוע פעולות הפוגעות ברכוש המשותף בדרך זו או אחרת. יכול וקיימות לשנהב דרכי פעולה אלה או אחרות בעניין זה (אם יקבל היתר בניה, שכן זה לא הוענק לו נוכח התנגדות בעלי הדירות), אך במצב הדברים הנוכחי אין בטענתו זו כדי למנוע מתן הצו המבוקש נגדו. 65. לעניין הפרגולה טען שנהב כי לא תהא בבנייתה משום השתלטות על הרכוש המשותף, וכי גם סופרי בנה פרגולה בסמוך ליחידותיו, בחצר הדרומית עוד לפני ההסכם בדבר חלוקת האחריות לחצרות, וכי הדבר לא היווה תפיסת הרכוש המשותף. ואולם, עיון באותו הסכם מגלה, כי אין בו כל היתר או הסכמה לבניית פרגולה על ידי שנהב בחצר הדרומית. שנהב ויתר גם על עדותו של סופרי שהוזמן כעד, אך לא התייצב. לפיכך, המצב החוקי בעינו עומד, והוא כי בניית הפרגולה בחצר משמעה השתלטות על חלק מהרכוש המשותף, וככזו - אסורה היא בהעדר ההסכמה הנדרשת לכך. סיכום נושא החצר הדרומית והצווים שנתבקשו 66. נקבע לעיל כי ההסכם בדבר חלוקת האחריות לחצרות בבית המשותף הינו הסכם תקף ומחייב. בהתאם לכך, רשאי שנהב לבצע בחצר הדרומית פעולות גינון, נקיון, תחזוקה וכד'. כן נקבע כי שנהב רשאי לבצע בחצר הדרומית שביל גישה לדירתו, ולהשלים את הגדר התוחמת בין החצר הדרומית לבין הרחוב (והכל, בכפוף למגבלות, ר' להלן). עוד נקבע כי נאסר על שנהב לבצע עבודות בניה ועבודות נוספות החורגות מן ההסכם בדבר חלוקת האחריות לחצרות, וכן עבודות בדירתו הפוגעות ברכוש המשותף. תוצאה אופרטיבית ת"א 2470/07 67. תביעת שנהב (התביעה הכספית) בת"א 2470/07 נדחית. שנהב ישלם לנתבעות 1-3 (המוכרות) הוצאות משפט שהוצאו על ידן, ככל שהוצאו, בתוספת הפרשי הצמדה וריבית כחוק מיום הוצאתן ועד התשלום בפועל וכן שכ"ט עו"ד בסך 11,600 ₪. שנהב ישלם לנתבעים 4 - 17 (למעט נתבעים 8-9 שלא היו מיוצגים ע"י ב"כ הנתבעים, לא הגישו כתב הגנה ולא השתתפו בדיון) באמצעות בא כחם שכ"ט עו"ד בסך 11,600 ₪. אינני מוצא מקום לפסוק לנתבעים אלה החזר הוצאות משפט, שכן אלה שלובות עם התביעות בת"א 5977/07 שם יהיה חיוב מוגבל בהוצאות משפט. ת"א 5977/07 68. התביעה העיקרית בת"א 5977/07 מתקבלת בחלקה לפי הפירוט הבא: א. נאסר על שנהב לבצע בחצר הדרומית עבודות בניה, ליצוק בטון, לבנות שבילים, לעקור או לגדוע עצים. מובהר כי האמור לעיל איננו חל על פעולות גינון, נקיון, תחזוקה וכד'. כמו כן, אין האמור לעיל חל על השביל שנבנה לגישה לדירת שנהב, וכן על בניית גדר בין החצר לבין הרחוב, שתהווה המשך לגדר הקיימת בין החצר לבין הרחוב בסמוך למכולת סופרי, ובתנאי שתהא זהה (ולחלופין דומה ככל האפשר) לאותה גדר (להלן: "החריגים"). חריגים אלה כפופים לכך שיהא בידי שנהב היתר בניה כדין לגבי עבודות אלה, ולחלופין, אישור בכתב מגורם מוסמך במחלקת ההנדסה של עיריית ירושלים או בוועדה המקומית לתכנון ובניה ירושלים, לפיו אין נדרש היתר בניה לעבודות. לעניין השביל מובהר כי מאחר שבתמונות נראה כי השביל נבנה על פתח עם מכסה ביוב שהיה קיים בחצר הדרומית, הרי ככל שיידרש טיפול בפתח ביוב זה, יהא על שנהב לשאת בהוצאות הנדרשות כדי להגיע לפתח הביוב, ולבניית השביל לאחר מכן, כשהזדמנות זו תנוצל להעתקת פתח הביוב למקום אחר בחצר זו על חשבונו של שנהב. ב. נאסר על שנהב להגדיל חלון בחזית דירתו הפונה לרחוב בן לברט (חזית דרומית) והפיכתו ליציאה לחצר הבית, ולבנות פרגולה בשטח הרכוש המשותף הצמוד לאותה יציאה. ג. נאסר על שנהב לבנות גרם מדרגות נוסף ברכוש המשותף (בצד הדרומי של הבניין) המוביל מרחוב בן לברט לגינה הסמוכה לדירת שנהב. ד. נאסר על שנהב לסגור שתי מרפסות הצמודות לדירתו. ה. נאסר על שנהב להשתלט על החצר הדרומית ולהופכה למקום איחסון לחומרי בניה וכלי עבודה. האמור לעיל לא יחול על תקופת עבודת בניית הגדר שהותרה לשנהב ותקופת פירוק הבניה שבוצעה על ידי שנהב, כפי שיפורט להלן. ו. על שנהב להחזיר את מצב החצר הדרומית לקדמותו קודם לביצוע העבודות על ידו בחצר, במובן זה שעליו לפרק ולפנות את כל יציקות הבטון שבוצעו על ידו בחצר, ליישר את פני הקרקע, כך שיהיו ללא חפירות או בורות כלשהם, וכן לפנות כלי עבודה וחומרי בניה מהחצר, ככל שעדיין קיימים בו. האמור לעיל לא יחול על הפירוק והפינוי של יציקת הבטון ששימשה כבסיס לשביל שנזכר לעיל, בכפוף לכך שתוך 120 יום מקבלת פסק הדין ימציא שנהב לנציגות, באמצעות בא כחה, היתר בניה כדין לגבי יציקת בטון זו, ולחלופין, אישור בכתב מגורם מוסמך במחלקת ההנדסה של עיריית ירושלים או בוועדה המקומית לתכנון ובניה ירושלים, לפיו אין נדרש היתר בניה לפעולה. לא הומצא האמור לעיל במועד, יחול החיוב בסעיף זה גם על יציקת הבטון האמורה לעיל. 69. התביעה שכנגד בת"א 5977/07 מתקבלת באופן חלקי כדלקמן: א. על הנציגות לבצע את העבודות בהיקף המצומצם שנקבעו על ידי מומחה בית המשפט בחוות דעתו, וכפי שפורטו בסעיף 36 לעיל, וזאת תוך 45 יום מקבלת פסק הדין. ב. המומחה קליין ישמש כמפקח על ביצוע העבודות הנ"ל. העבודות ייחשבו כגמורות לאחר שיועבר אישור המומחה קליין לבית המשפט ולב"כ הצדדים, על כך שהעבודות בוצעו על-פי הוראותיו. ג. שכר המומחה קליין בגין הפיקוח האמור ישולם על ידי הנציגות למומחה מראש (אלא אם כן יעדיף המומחה אחרת), והנציגות תדאג לפעול לפי הוראות המומחה לרבות זימונו למועדים שיקבע שיש צורך בהגעתו למקום. 70. בהתחשב בתוצאות תביעה זו, שלא היו חד משמעיות כמו התביעה האחרת, אך נטו לטובת הנציגות, אני מחייב את שנהב לשלם לנציגות באמצעות בא כוחה את שכר המומחה קליין ששולם על ידה בתוספת הפרשי הצמדה וריבית מיום התשלום, וכן שכ"ט עוד בסך 8,700 ₪. 71. בהתחשב בכך שפסק דין זה כולל צווי מניעה ועשה נגד שנהב כבעלים של הדירה הידועה כחלקה 167/3 בגוש 30025, תירשם הערה בדבר פסק דין זה על דירת שנהב הנ"ל בלשכת רישום המקרקעין בירושלים, וזאת לפי סעיף 130 לחוק המקרקעין. ההערה האמורה תירשם בלשכת רישום המקרקעין על ידי הנציגות באמצעות בא כוחה תוך 7 ימים ממסירת פסק הדין. ניתן היום, ז' תשרי תשע"ב, 05 אוקטובר 2011, בהעדר הצדדים. נזקי מיםרטיבות