להלן פסק דין בנושא חלוקת דירה ליחידות דיור ללא היתר: פסק-דין כללי 1. לפניי ערעור על פסק-דיני של בית לעניינים מקומיים בתל-אביב (כבוד השופט א' ספיר) בתיקים מאוחדים ב 6524/04 וב 6513/04. המערער הורשע בשתי עבירות של ביצוע עבודות בניה ללא היתר בניגוד לסעיפים 145 ו-204(א) לחוק התכנון והבניה, תשכ"ה-1965 (להלן: "חוק התכנון והבניה" או "החוק") ונגזר עליו קנס כספי בסך 12,000 ₪ או 120 ימי מאסר תמורתם וכן תשלום אגרה בסך 160 ₪. בנוסף, הורה בית המשפט קמא על הריסת הבניה הבלתי חוקית, או על התאמתה להיתר הבניה תוך 12 חודשים. הבניה הבלתי חוקית בגינה הורשע המערער היא חלוקה של כל אחת משתי דירות ברח' ארלוזורוב 26, תל-אביב (גוש 6902, חלקה 146) - האחת בקומת הקרקע, והשניה בקומה א' (להלן: "הדירות"), לשתי יחידות דיור נפרדות. על פי האמור בשני כתבי האישום, המערער היה בעלי המקרקעין והשתמש בפועל במקרקעין בשעת ביצוע העבירה, וכן היה אחראי לביצוע עבודות הבנייה ללא היתר. בכל דירה בוצעו עבודות ללא היתר, כדלקמן: פריצת פתח בקיר קיים בחדר המדרגות, בניית דלת מפלדה בפתח זה, הכנות ל- 2 מטבחים, ובניית 2 חדרי שירותים. כתוצאה מהבניה דלעיל, נוצרו בכל דירה 2 יחידות דיור נפרדות. הערעור מופנה הן נגד הרשעת המערער והן נגד העונש. ההליך בבית משפט קמא 2. לא היתה מחלוקת כי המערער הינו אחד מהבעלים של הדירות, וכי בכל אחת מהדירות נפרץ, ללא היתר, פתח נוסף לחדר המדרגות (ובו- דלת מפלדה) וכן בוצעו הכנות להרכבת 2 מטבחים ו-2 שירותים. עד מטעם התביעה, המהנדס ד' שטיינברג (שעדותו היתה מהימנה על בית המשפט קמא) העיד גם כי במהלך ביקוריו בדירות ראה כי הוקמו בכל אחת מהן קירות גבס שחילקו כל דירה לשני חלקים נפרדים. בדירה בקומה א' בה ביקר המהנדס ביום 04/01/2004, הושלמה בניית הקיר, ואילו בדירה בקומת הקרקע, בה ביקר המהנדס ביום 15/11/2003 וביום 21/12/2003 עדיין היו פתוחים פתחי ביקורת בקיר שנועדו להקל על הפועלים בעבודת הבניה. המהנדס העיד כי פתחים אלה "אחר-כך ייסגרו" (עמ' 3 להכרעת הדין, שורה 5). 3. המערער, שהיה מיוצג בפני בית המשפט קמא על-ידי עורך-דין, לא העיד במשפט ולא הביא כל ראיה מטעמו. בפני בית המשפט קמא העלה בא-כח המערער שתי טענות: א) אין לו "כל אחריות לבניה מעבר להיותו אחד הבעלים" (עמ' 2 להכרעת הדין, שורה 29), ב) לא הוכח פיצול הדירות ליחידות נפרדות. 4. בית המשפט קמא קבע, כי התביעה עמדה בנטל המוטל עליה והוכיחה מעבר לספק סביר כי כל אחת מהדירות חולקה לשתי יחידות נפרדות, וכי המערער "לא הפריך התשתית המסבכת שהוקמה על ידי ראיות התביעה ולא הקים ספק לזכותו" (עמ' 4 להכרעת הדין, שורות 19 - 20). הערעור 5. בהודעת הערעור חזר המערער על אותם הנימוקים שנדונו ונדחו על ידי בית המשפט קמא. בדיון לפניי (ביום 10/12/2007) אישר ב"כ המערער: "העובדה ששתי דלתות נפרצו לא חלקתי עליהם" (עמ' 4 לפרוטוקול, שורות 8 - 9), והתמקד בטענה אחת ויחידה: לדידו, כל עוד לא הוכחה "הפרדה מוחלטת" (עמ' 3 שורה 7, עמ' 4, שורה 9) - לא ניתן להרשיע את המערער בעבירות שייחסו לו בכתב האישום, דהיינו כל עוד נותר פתח כלשהו במחיצה לא מדובר בהפיכת דירה אחת לשתי יחידות דיור. דיון 6. המערער הינו אחד מהבעלים של הדירות. מקום בו הוכח היסוד העובדתי של עבירה בניגוד לסעיף 204 לחוק התכנון והבניה, יכול המערער להשתחרר מאחריותו הפלילית רק אם יוכיח את התנאים הקבועים בסעיף 208(ב) לחוק, דהיינו, כי העבירה בוצעה שלא בידיעתו וכי נקט בכל האמצעים על מנת לקיים את הוראות החוק. לא זה המצב במקרה שלפנינו. המערער לא הביא ראיות מטעמו בערכאה הדיונית - ולא הוצגה בפני בית המשפט קמא כל תשתית עובדתית שיש בה כדי לבסס טענת הגנה אפשרית לפי סעיף 208(ב). במצב דברים זה הוכחת העובדה כי המערער היה אחראי על העבודות לא היתה הכרחית לצורך ההרשעה ומכאן שכל טענות המערער שנועדו להראות כי לא היה אחראי ישירות לעבודות שבוצעו אין רלוונטיות לעניין הוכחת אשמתו בעבירה בניגוד לסעיף 204 לחוק, שהרי לצורך ההרשעה די בהוכחת עובדת היותו בעל המקרקעין הרלוונטיים (עובדה שפורטה בכתבי האישום). אלא שבית המשפט קמא גם קבע, כממצא שבעובדה, על סמך עדות המהנדס שטיינברג, כי המערער עצמו הודה בשיחת טלפון עם המהנדס כי הוא אחראי על עבודות הבניה (ראה: פסקה 6 להכרעת הדין בעמ' 5) ולא מצאתי מקום להתערב בממצא עובדתי זה. ומכאן לטענה העיקרית כי כל עוד אין "הפרדה מוחלטת" בין שתי יחידות הדיור (להן פוצלה כל דירה מקורית), המדובר בשינוי פנימי שאינו טעון היתר בניה. סעיף 145 (א) לחוק התכנון והבניה קובע: "לא יעשה אדם אחד מאלה ולא יתחיל לעשותו אלא לאחר שנתנה לו הועדה המקומית או רשות הרישוי המקומית, לפי הענין היתר לכך ולא יעשה אותו אלא בהתאם לתנאי ההיתר: (1) ... (2) הקמתו של בנין, הריסתו והקמתו שנית, כולו או מקצתו, הוספה לבנין קיים וכל תיקון בו, למעט שינוי פנימי בדירה; בפסקה זו - "שינוי פנימי" - שינוי שאינו נוגע לצד החיצוני של הבנין, אינו פוגע בחזיתו או במראהו או בשלד של הבנין או ברכוש משותף או בצנרת או ציוד אחר המשרתים גם דירות אחרות, אינו פוגע בזולת ואינו משנה את שטחה של הדירה למעט תוספת של שטח מרפסת שנסגרה כדין או את מספרן של יחידות הדיור; "דירה" - חדר או תא, או מערכת חדרים או תאים, שנועדו לשמש יחידה שלמה ונפרדת למגורים, לעסק או לכל צורך אחר" הגדרת המונח "דירה" בסעיף 145(א) לחוק זהה מבחינה לשונית להגדרת אותו מונח בסעיף 52 לחוק המקרקעין, תשכ"ט-1969. יפה לעניינינו הפרשנות של בית המשפט העליון בע"א 402/80 "אתגר" הקלוב הישראלי החדש למסחר ביהלומים בע"מ נ' מ.ב.א. החזקות ונכסים בע"מ פ"ד לה(3) 309, בעמ' 317: "המונח "דירה" מתייחס לחדר או לתא או למערכת חדרים או תאים, היינו, לאזור בנוי, להבדיל משטח רצפה פתוח, שתחומיו חזותיים וברורים, כי אין לך חדר או תא, שאין לו רצפה, גג וקירות. מרכיב שני בהגדרת המונח "דירה" מתייחס לייעודו של החדר או התא, והחלופות, הנכללות במרכיב זה, הן בעיקרן שתיים: חלקו האחד אדריכלי, וחלקו האחר מתייחס למטרה העניינית, אותה תשמש היחידה. המרכיב, אותו כיניתי אדריכלי, מתייחס למלים "נועדו לשמש יחידה שלמה ונפרד", ותיאור זה הוא בגדר תוספת מצמצמת: אין די, לעניין זה, שמדובר על אזור המותחם בקירות, ריצפה ותקרה, אלא צריך שתיווצר יחידה שלמה ונפרדת, שיש לה קיום עצמי לאחת מן המטרות, שהובאו שם, שתיים מהן ספציפיות ואחת כללית, היינו, "מגורים" או "עסק", שהן מטרות ספציפיות, או "לכל צורך אחר", שהוא, כמובן, ביטוי כללי, החובק עולם ומלואו." בע"פ 80071/99 (מחוזי-ת"א) ישראל פלס נ' מדינת ישראל, תקדין מחוזי 2001(1) 83 (להלן: "פס"ד פלס"), אימץ בית משפט זה, לצורך ההכרעה בשאלה האם מדובר בשינוי פנימי בדירה או שמא בפיצולה ליחידות דיור נפרדות, את המבחן המשלב מאפיינים פיזיים ופונקציונליים. בין המרכבים של המבחן נמנים קיומה של כניסה נפרדת, מקלחת ושירותים נפרדים, מטבח נפרד, דוד חשמל נפרד בכל יחידה וכו', אולם אף אחד ממרכיבים אלה אינו בלעדי ואינו מספיק. השאלה האם לפנינו שינוי פנימי או שינוי שיש בו כדי להגדיל את מספרן של יחידות הדיור, תוכרע בהתחשב במכלול הנסיבות והסימנים. על כל פנים, התנאי כי תהיה "הפרדה מוחלטת" בין שתי היחידות, דהיינו שיוקם בינן קיר אטום שאין בו פתחים, אינו נמנה על תנאיי המבחן. אין באי-קיום של נתון זה כדי למנוע מבית המשפט לקבוע, על סמך מכלול הנסיבות, כי מדובר בפיצול דירה לשתי יחידות דיור נפרדות. ואכן בפס"ד פלס הנ"ל נקבע (לגבי אחת מהדירות שנדונו שם) כי מדובר בפיצול דירה ליחידות נפרדות, על אף שלאותן היחידות היה מטבח משותף אחד - ומכאן שלא התקיימה "הפרדה מוחלטת". 7. בהתאם לממצאים העובדתיים שנקבעו על ידי בית המשפט קמא (פתחים נפרדים לחדר המדרגות, הכנה להרכבת 2 מטבחים ו-2 שירותים), עליהם המערער אינו חולק, אני קובעת כי המדובר בפיצול של כל אחת מהדירות הנדונות ל- 2 יחידות נפרדות. יוער כי גם בפרשת פלס הנ"ל ראה בית משפט ב-"הכנה למטבחון שלא הותקן" סימן המצביע על פיצול הדירה, ולא ראה צורך בהשלמה מלאה של התקנת המטבח. לא זו אף זו: לגבי אחת מהדירות הנדונות (זאת שבקומה א') קבע בית המשפט קמא, כממצא שבעובדה (ועל כך אין מחלוקת בערעור), כי הוקם בה קיר, שאין בו פתחים כלשהם, המפריד בין שתי יחידות הדיור. לגבי הדירה השניה (זאת שבקומת הקרקע) קיבל בית המשפט קמא את גרסת עד התביעה כי הפתחים בקיר לא נועדו אלא להקל על פועלי הבניין לבצע את עבודות הבניה וכי בהמשך הפתחים ייסגרו. לאור התוצאות המוגמרות בדירה בקומה א', בה ביקר העד כשבועיים אחרי ביקורו האחרון בדירה בקומת הקרקע, (ראה עמ' 2 להכרעת הדין, שורה 10) ברי כי הפתח הזמני בקיר שהוקם בדירה בקומת הקרקע, נוצר לצורך נוחות העובדים וכי נועד להיסגר עם סיום עבודות הבניה. 8. יש להבהיר כי סעיף 145(א) לחוק אוסר במפורש לא רק על בניה מושלמת ללא היתר, אלא גם על התחלת בניה ללא היתר. בעניינינו העובדה כי עבודות הבניה לא הושלמו במלואן במועד הביקורת של המהנדס מטעם המשיבה (דהיינו, לא הותקן כל הציוד במטבחים ובחדרי השירותים ולא נסתמו פתחים זמניים שנפרצו בקיר הגבס באחת הדירות) אין בה כדי לשנות את התמונה הכללית: בכל אחת מהדירות שבבעלות המערער החלה ובוצעה בניה שפיצלה כל דירה לשתי יחידות דיור נפרדות, ללא היתר. עצם העובדה שהמערער פרץ, ללא היתר, פתחים חדשים בשתי דירותיו אל חדר המדרגות, שהוכחה ללא ספק, מהווה בפני עצמה עבירה בניגוד לסעיפים 145 ו- 204(א) לחוק, שהרי אין מחלוקת כי הקיר החיצוני נפרץ ונפגע הרכוש המשותף ולא מדובר בשינוי פנימי גרידא. עובדת פריצת הפתחים אל חדר המדרגות והתקנת הדלתות בפתחים אלה פורטה היטב בכתבי האישום והמערער מודה בעובדה זו בפה מלא. די בכל אחד מהנימוקים המפורטים לעיל, כשלעצמו, על מנת לבסס את הרשעת המערער בעבירות בניגוד לסעיפים 145 ו- 204(א) לחוק. הצטברות הנתונים, כמו גם שתיקת המערער במשפטו ואי-הבאת ראיות כלשהן מטעמו בבית המשפט קמא, מהווים חיזוק נוסף לראיות התביעה. סיכומו של דבר: אני דוחה את הערעור על הכרעת הדין. 9. גם העונש אשר הוטל על המערער אינו חריג בחומרתו, במיוחד נוכח העובדה כי מדובר בשתי עבירות שבוצעו בשתי דירות נפרדות, באותו בניין. אשר על כן, הערעור נדחה על כל חלקיו. פיצול דירה / מקרקעיןמקרקעיןיחידת דיור