להלן פסק דין בנושא ליקויי בניה באלעד: פסק דין 1. הנתבעת היא חברה קבלנית אשר זכתה במכרז משרד השיכון והבינוי להקמת בניינים באתר הבניה באלעד. 2. התובעים רכשו ב- 17.9.98 מהנתבעת דירה בת 5 חדרים + גינה מטבח וחדרי שירותים בבית מס' 155 באותו אתר. 3. התובעים קיבלו את החזקה בדירה באוגוסט 2001. לטענתם , איחרה הנתבעת ב- 6 חודשים במסירת החזקה ולפיכך הינם זכאים לפיצוי החוזי המוסכם בסך 500$ לחודש ובסה"כ 3,000$. 4. קודם שנכנסו לגור בדירה נערכה על ידי מהנדס מטעמם של התובעים חווות דעת המפרטת אילו ליקויים נמצאו בדירה ומהי עלות תיקונם . סכום התיקונים על פי חוות דעת זו עולה לכדי 26,000 ₪ . בנוסף, פורטה בחוות הדעת ירידת הערך של הדירה עקב ליקויים שאינם ניתנים לתיקון ובגין מרפסת שירות בדירה סמוכה הפונה לכיוון משטח מרוצף וגינה פרטית של התובעים הפוגעים בפרטיותם בביתם , בסכום של 6,000$. 5. הנתבעת טוענת כי התובעים כבר פוצו בסכום של 18,000 ₪ על פי פסיקת בית דין צדק ועל כן , ומשום הכלל של מעשה בי-דין , אין לפסוק לתובעים כל פיצוי נוסף ודין תביעתם להדחות. לחלופין נטען כי על פי הסעיפים הרלוונטיים להסכם שבין הצדדים עמדה הנתבעת בלוח הזמנים ומסרה את החזקה, או למצער נכונה הייתה לעשות כן , במועד. 6. הנתבעת הכחישה את הליקויים המופיעים בחוות הדעת מטעם המהנדס והגישה חוות דעת מטעמה. עוד נטען על ידי הנתבעת כי הייתה מוכנה לתקן לתובעים את ביתם אך התובעים סרבו לאפשר לה לעשות כן, בדרשם פיצוי כספי . 7. מטעם בית המשפט מונה מהנדס אשר בדק את הבית ובחן ליקויי הבניה בו. חוות דעתו של מהנדס הבניין ושמאי המקרקעין מר פנחס וימר, קבעה כי עלות התיקונים לתובעים 16,100 ₪ וירידת ערך הבית בגין ליקויים שאינם ניתנים לתיקון, לרבות הפגיעה בפרטיות עקב החלון בבית הסמוך הפונה לגינתם סכום נוסף של 7500 ₪. 8. השאלה הראשונה שיש לדון בה- מעשה בי- דין ומיצוי העילה. על פי סעיף 20 ו' להסכם אמורות מחלוקות בין הצדדים להתברר בפני עוה"ד ד. זעירא ומ. אברמוביץ ובאם לא יסכימו השניים ביניהם יופנו הצדדים לכב' הרב מאיה שליט"א והחלטתו תחייב את הצדדים לכל דבר ועניין. 9. עוד קודם שקיבלו התובעים את החזקה בבית פנו לבית דין צדק ובית הוראה "משפט וצדק". מתוך פניית התובעים לבית הדין נמצאתי למדה כי "הדיונים הופסקו כדי לקבל את החזקה בהמלצת הדיינים". בהמשך הפניה מפרטים התובעים את עילות תביעתם: שטח הדירה, שטח הגינה, חלון של השכנה הפוגע בפרטיות, הפסד שכר דירה בגין איחור במסירה במשך 35 חודשים והפסד חלקי מטבח שהוזמנו מקבלן פרטי שפשט את הרגל. 10. פסק הדין מיום כ"ו באייר תשס"ב (8.5.02) חייב את הנתבעת לשלם את הסכום של 18,000 ₪. ונקבע כי "תשלום זה הינו פיצויים בגין התביעות מצד משפ' אטיה שהועלו בדיונים בבה"ד". "הרציונל לכלל השתק העילה טמון באינטרס למנוע הטרדתו של בעל דין להתדיין שוב בענין שכבר נדון והוכרע או שניתנה הזדמנות לבעל הדין להעמידו לדיון ולהכרעה במסגרת התובענה הראשונה וכן באינטרס הציבורי למנוע עומס יתר על מערכת השיפוט בהתדינות בענינים שכבר נדונו". (ע"א 1650/00 פד נז' (5) 166). 11. הנני מקבלת טענת הנתבעת כי פסק הדין מיצה את העילות שפורטו לעיל ולפיכך אין התובעים זכאים לקבל פיצוי כספי בגינן. 12. למעלה מן הצורך יצויין כי קביעה זו מחסירה מהתובעים רק את הפיצוי בגין הפגיעה בפרטיות וירידת הערך של הבית הנובעת מכך, שכן בכל הנוגע לפיצוי בשל האיחור במסירת החזקה בבית, ממילא היתה עילת תביעה זו נדחית. במה דברים אמורים? 13. ההסכם לא נקב בתאריך מדויק למסירת החזקה. בסעיף 3 לנספח א' הרלוונטי לעניינינו נקבע כי "מועד המסירה יהיה תוך ולא יאוחר מתום 22 חודשים מיום קבלת היתר הבניה.בכל מקרה יבנה הקבלן את הדירות לא יאוחר מתום 26 חודש ממועד זכייתו במכרז זאת בתנאי וקבלת היתר הבניה לא תתעכב מסיבות שאינן תלויות בקבלן ושהקבלן לא יכל היה למנען תוך נקיטה במאמצים סבירים ובנוסף שהעבודה לא עוכבה כתוצאה מכוח עליון אשר אין לקבלן שליטה עליו". 14. ההסכם נחתם ביום 17.9.98, לאחר שהנתבעת זכתה במכרז ולפני קבלת היתר הבניה. הנתבעת הצהירה בסעיף 9 לתצהירה כי היתר הבניה עוכב על ידי הרשויות מסיבות שאינן בשליטתה. בהעדר ראיה לסתור יש לקבל גרסתה ולקבוע כי המועד האחרון למסירת החזקה הינו 22 חודשים מאוגוסט 1999, עת קבלת היתר הבניה. הנתבעת קיבלה טופס 4 לאכלוס ב 30.4.01. ב8.3.01 כבר הודיעה הנתבעת לתובעים כי הינם זכאים לקבל הדירה לחזקתם. מכאן שהנתבעת לא איחרה במסירת הבית ודין תביעת התובעים בכל הנוגע לכך, להידחות. 15. בפסק הדין קבע המותב כי "בפני ביה"ד דו"ח שמאי מוסמך המצביע על לא מעט ליקויי ועל הקבלן לקחת זאת לתשומת ליבו". הואיל והנתבעת לא חפצה בדין תורה הורשו התובעים להגיש תביעתם הנוספת בבית משפט זה. העילה שנותר לדון בה: מה עלות התיקונים המוטלים על הנתבעת בגין ליקויי הבניה שלא תוקנו. הנתבעת איננה מתעלמת מחוות הדעת של המומחה מטעם בית המשפט אשר מנה את הליקויים בבית התובעים אולם לשיטתה לא ניתנה לה הזדמנות על פי סעיף 4 (ב) לחוק המכר (דירות) תשל''ג - 1973 לתקן בעצמה את בית התובעים, ולפיכך אינם זכאים לפיצוי הכספי הנדרש על ידם. 16. רשימת הליקויים שפורטה על ידי המומחה מטעם התובעים נערכה על ידי המהנדס והשמאי, מר גבי קיינר, ב- 18.6.01 על פי ביקור שנערך על ידי המהנדס כשנה קודם לכן, עוד לפני שהתובעים עברו להתגורר בבית. 17. ב- 13.3.01 כתבה התובעת לנתבעת: "בתשובה למכתבכם הנ''ל הריני להודיעך שאינני מתכוונת לממש כרגע את זכותי לעריכת פרוטוקול זאת והיות וב- 11.3.01 בפגישה באתר עם עורך דין זעירא צוינו בעיות מצידנו... אי לכך אנו נממש את זכותנו לעריכת פרוטוקול רק לאחר ליבון וישוב כל הבעיות הנ''ל". 18. ב- 11.11.02 נערך פרוטוקול בדירה ותואמה פגישה. באותה עת כבר ניתן פסק הדין בבית הדין הדתי, התביעה הנוספת לבית הדין לענין ליקויי הבניה הושבה ריקם, עקב אי הסכמת הנתבעת לפורום, אך טרם הוגשה תביעה זו. התובעת, בהיותה למודת הליכים משפטיים, סרבה לחתום על הפרוטוקול, מחקה את הסעיף: "אנו מאשרים בזאת כי במסגרת האחריות של שנת הבדק לא נדרש לבצע תיקונים כלשהם ביחידת הדיור" ואף ציינה במפורש כי איננו נכון. 19. ב- 22.5.03 הודיעה הנתבעת כי הושלמה הכתיבה של הדו''ח ההנדסי. הפגישה שנקבעה עם אינג' חוליו לב ז''ל לא התקימה. במכתבו מיום 7.9.03 כתב המהנדס לנתבעת: "לאור המצב, יצרתי קשר טלפוני עם הנ''ל לקביעת פגישה נוספת, אך גב' אטיה מסרה כי היא לא מעוניינת להפגש עמי וכי היא תגיש תביעה משפטית". 20. חוות הדעת מטעם התובעים נמסרה לנתבעת לצורך ביצוע התיקונים בסמוך לקבלת החזקה בדירה. ב- 11.11.01 נענו התובעים כי: "מבדיקת תוכן חוות הדעת עולה כי אין מדובר בתיקונים דחופים שלא ניתן לדחותם לתיקוני שנת הבדק. לפיכך, הטיפול בדירתך יתבצע במהלך תיקוני שנת הבדק שתבצע חברתנו בפרויקט. אין באמור לעיל כדי להודות באמור בחוות הדעת והיא תיבדק לגופו של ענין לפני ביצוע התיקונים בפועל בדירה" (נספח ד' לתצהיר התובעת). 21. "השאלה מתי זכאי הקבלן לתקן בעצמו את הליקויים (או ליתר דיוק, מתי זכאי הוא לשלם רק את העלות שהיה עולה לו התיקון) איננה שאלה שיש לה תשובה חד משמעית. הכל תלוי בנסיבות המקרה. כך, למשל, נפסק שכאשר בעל דירה מסרב לאפשר לקבלן לתקן, הפיצוי יחושב על פי עלות התיקון לקבלן" (ע''א 7799/01, יורם סלים ואורלי ברזילי ואח' נ' שכביב (טרם פורסם), ע''א 656/99, בר שירה נ' מעונות לבנין בע''מ, דיני עליון, כרך 30, 385): "התועלת הצומחת למוכר מן האפשרות לתקן בעצמו את אי ההתאמה עולה ברוב רובם של המקרים על התועלת שהיתה צומחת לקונה משלילתה של אפשרות זו... על אף השיקולים שבגללם תיקון אי ההתאמה בידי מוכר הדירה הוא, בדרך כלל, הפיתרון ההוגן והיעיל לאי התאמה, ישנם מקרים שבהם פתרון זה איננו בא בחשבון. מקרה אחד, הנזכר בחוק במפורש, הוא המקרה של אי התאמה שאיננה ניתנת לתיקון. מקרים נוספים הם אי התאמה שתיקונה כה דחוף עד שאין לצפות מהקונה שימתין לתיקונה בידי המוכר; תיקון הכרוך באי נוחות רבה או בהכבדה יתרה על הקונה; התערערות חמורה ביחסי הצדדים, שבגינה אין לצפות מהקונה שיאפשר לקבלן לתקן את אי ההתאמה; וסרוב המוכר לבצע את התיקון". (אייל זמיר, חוק המכר, עמ' 583 וראה גם ע''א 472/95, זלוצין נגד דיור לעולה, פ''ד נ (2) 858). 22. אלא, שחרף האמור לעיל מצאתי כי התובעים זכאים לפיצוי הכספי לתיקונים, במלוא העלות לכך. 23. השואה בין חוות הדעת של המומחים השונים מלמדת כי המומחה מטעם בית המשפט אישר את מרבית הליקויים שמצא מהנדס התובעים, אלא שהמעיט בעלות התיקון. מאידך, רוב הליקויים הללו נשללו על ידי המהנדס חוליו לב ז''ל , אשר יצג את הנתבעת. כך, למשל, ליקויי חדר המגורים, מרפסת הדיור, והמטבח הוכרו על ידי המהנדס פנחס וימר. בס' 5.2 כתב המומחה כי יש לפרק הריצוף מחדש באריחי קרמיקה בשיפועים מתאימים בעוד שמר לב ז''ל קבע כי: "לאחר שנשפכו שני דליי מים על המשטח המרוצף, המשטח מנוקז לכיוון נקודת הניקוז בצורה תקינה. לפיכך, סעיף זה אינו מוכיח ליקוי". בס' 5.4 הנושא את הכותרת "משטח ריצוף" נקבע כי יש להרכיב שוחת חיבור לצנרת מיזוג אויר, בעוד שמומחה הנתבעת קבע (ס' 3.5.9) כי "מקום הרכבת המערכת מיזוג אויר לא מוגדר בשום מסמך וקימת גמישות להרכבתו במקום הנבחר על ידי הרוכש. לפיכך, סעיף זה אינו מוכיח ליקוי". בס' 5.7 לחוו''ד המומחה מטעם בית המשפט נקבעו "פרוק וריצוף מחדש בשיפועים מתאימים של אריחי קרמיקה תואמים במשטח המקלחון כולל מירכוז הנקז וסף מתכת". מומחה הנתבעת אישר העבודה בהסתייגות: "עם כניסת החברה להשלמת עבודות בדירה, תבצע במידה שקיימים אריחי קרמיקה במלאי החברה, שינוי מקום של נקודת הניקוז או החלפת נקודת הניקוז". פעולות אחרות הוכרו על ידי המומחה בשפה רפה: "עם כניסת החברה להשלמת עבודות בדירה תבצע הרכבה של ידיות לנעילה ובריחי חלון הממ''ד... עם כניסת החברה להשלמת עבודות בדירה, תבצע פתיחת חלון צדדי פנים בסמוך למזוזות... עם כניסת החברה להשלמת עבודות בדירה תבצע הרכבה של זווית נוספת עם עין ביקורת ועוֹד". 24. "הקונה אינו נדרש לתת למוכר הזדמנות נאותה לתיקון אי ההתאמה כאשר תגובת המוכר להודעה על אי ההתאמה היא סירוב להכיר בקיומה... לענין זה נכונות לבצע תיקונים שטחיים גרידא... כמוה כסירוב לתקן. הוא הדין בנכונות לתקן את מקצת הליקויים בלבד" (זמיר, שם , עמ' 610). הנני רואה בכל האמור לעיל סרוב מצד הנתבעת המקנה לתובעים את הזכות לפיצוי הכספי לתיקון על ידי קבלן מזדמן. לפיכך, זכאים התובעים לסכומים הבאים: 16,100 ₪ + מע''מ בגין תיקונים 1,500 ₪ ירידת ערך כתוצאה מהקטנת שטח החלון (לא נכלל בפסק הדין הקודם) 2,000 ₪ + מע''מ שכ''ט מומחה בימ''ש 2,000 ₪ + מע''מ שכ''ט עורך דין 500 ₪ החזר חלקי של אגרת בימ''ש סה''כ: 25,305 ₪. הסכומים ישאו הפרשי הצמדה ורבית מיום חווה''ד ועד לתשלום המלא בפועל. בניהליקויי בניה