בחודש נובמבר שנת 2004, בעקבות מדידה יזומה שביצעה המבקשת בנכס, נתגלה, כי שטח הנכס הינו 217 מ"ר ולא 250 מ"ר, מדידה נוספת שבוצעה בנכס ביום 13.1.2005, אישרה ממצא זה. ביום 13.1.2005 הגיש המשיב השגה לשינוי רטרואקטיבי של חיוב הארנונה החל ממועד פתיחת החשבון ולזיכוי החשבון בכל העלויות השונות שנצברו והתווספו לו. להלן פסק דין בנושא שינוי רטרואקטיבי של ארנונה: פסק דין 1. לפניי בקשה לדחייה על הסף של תביעה להשבת תשלומי ארנונה שנגבו ביתר. רקע עובדתי 2. המשיב הינו משרד עורכי-דין, אשר מחזיק בנכס המצוי ברחוב מזא"ה 22א בתל-אביב מאז יום 1.5.2000. 3. במשך השנים, שילם המשיב את חובות הארנונה בגין נכס בשטח של 250 מר' בהתאם להודעות לתשלום הארנונה שנשלחו אליו על-ידי המבקשת. 4. בחודש נובמבר שנת 2004, בעקבות מדידה יזומה שביצעה המבקשת בנכס, נתגלה, כי שטח הנכס הינו 217 מ"ר ולא 250 מ"ר, מדידה נוספת שבוצעה בנכס ביום 13.1.2005, אישרה ממצא זה. 5. ביום 13.1.2005 הגיש המשיב השגה לשינוי רטרואקטיבי של חיוב הארנונה החל ממועד פתיחת החשבון ולזיכוי החשבון בכל העלויות השונות שנצברו והתווספו לו. 6. .במענה לפנייתו של המשיב, תוקן שטח הנכס המחויב בארנונה, החל מיום 1.11.2004. 7. 7. המשיב הגיש השגה לפני מנהל הארנונה לזיכוי החשבון בגין השטח העודף שחויב בארנונה. משנדחתה השגתו, הגיש המשיב עתירה מנהלית במסגרת עת"מ 1329/06 בבית המשפט לעניינים מנהליים בתל-אביב. המשיב הבהיר, כי פעל להגשת העתירה לאור החלטת ועדת הערר בעתירה הזהה לשלו, לפיה בית המשפט המוסמך לדון בטענות כגון אלו שהעלה, נתונה לבית המשפט לעניינים מנהליים. 8. בדיון שנערך ביום 10.4.2006, הורה בית המשפט (כב' השופט ד"ר ע. מודריק) על מחיקת העתירה המנהלית. לטענת המשיב, נערך הדיון בנוכחות הצדדים ובו הוסכם על מחיקת העתירה, שהיתה בשלביה המקדמיים, לשם הגשת תובענה על-ידו לבית משפט השלום. 9. בתביעתו הנוכחית, עותר המשיב להשבת הסכומים שנגבו ביתר החל מיום כניסתו לנכס ועד ליום 1.11.2004, בסך של 55,295 ₪ בקירוב. טענות הצדדים 10. המבקשת הגישה בקשה לדחיית התביעה על הסף. לטענתה, חוק הרשויות המקומיות (ערר על קביעת ארנונה כללית), תשל"ו-1976, קובע סמכות ייחודית למנהל הארנונה ולוועדת הערר לדיון במחלוקות לענין חיוב הארנונה, ובכלל זאת לגבי גודל הנכס (סעיף 3 לאותו חוק). בנושאים אלו, אין הנישום רשאי לפנות ישירות לבית המשפט האזרחי כמסלול חלופי, שלא על דרך של ערעור על החלטת ועדת ערר לבית המשפט לעניינים מנהליים. עוד נטען כי בית המשפט לא יזקק לטענות בנושאים שניתן היה להעלות בהשגה, ואשר הם נושאים עובדתיים-טכניים ונעדרי חשיבות עקרונית ו/או ציבורית. לטענתה, דיון בתביעה ירוקן, למעשה, את הוראת סעיף 3 לחוק הערר מתוכן, שכן המשמעות היא שבידי הנישום קיימות שתי אפשרויות מקבילות לתקיפת חיוב הארנונה בעניין הטענות נשוא סעיף 3 לחוק הערר: ירצה, יגיש השגה ובמידת הצורך ערר; ירצה - יפנה לבית המשפט האזרחי. לדידה, תוצאה זו מנוגדת להוראות חוק הערר ואיננה סבירה. 11.טענתו המקדמית של המשיב לדחיית הבקשה, הינה שהתביעה דנן הוגשה לאחר שניתנה הסכמת/המלצת בית המשפט וב"כ המבקשת למחיקת העתירה והגשת התביעה לבית משפט המוסמך, הוא בית משפט השלום. 12. בפי המשיב שתי טענות עיקריות: טענתו האחת נוגעת לסופיות השומה, כאשר לדידו, הואיל ואין מחלוקת ששולמה ארנונה ביתר במהלך התקופה הרלבנטית לתביעה, הרי ששאלת ההשבה כפי שהוכרה בפסיקה, גוברת על עקרון סופיות השומה, ועל המבקשת להשיב לו את חיובי היתר. טענתו השנייה של המשיב היא, כי לבית משפט זה יש את הסמכות העניינית לדון בתביעה, הן לאור החלטת בית המשפט לעניינים מנהליים בדיון שלעיל, לפיה הסמכות לדון בעתירת המשיב נתונה לבית משפט השלום, והן לאור החלטת ועדת הערר בעתירה האחרת, לפיה בהעדר מחלוקת לעניין גודל הנכס ו/או לאחר תיקון מנהל הארנונה את הטעות שנפלה בגודל הנכס, אין העניין נופל לגדר סעיף 3 לחוק הערר ומשכך אינו מצוי בסמכות ועדת הערר. דיון 13. לאחר עיון בבקשה ובתגובות, מצאתי שיש לקבל את הבקשה. 14. אין בידי הכלים להכריע לגבי מה שארע בדיון שהתנהל בבית המשפט לעניינים מנהליים, ובכלל זאת - האם, כטענת המשיב, הושגה בין הצדדים הסכמה בדבר מחיקת העתירה וחידוש הדיון בה בבית משפט זה. ממילא, הדבר אינו נדרש לצורך הדיון הנוכחי, הואיל וכידוע, אין הצדדים יכולים להתנות על קיומה של סמכות עניינית של בית משפט. יפים לענין זה דבריו של בית המשפט בבג"צ 507/85 בהיג' תמימי, עו"ד, ואח' נ' שר הביטחון ואח', פ"ד מ(2), 505, בעמ' 511-512: "קביעת הסמכות העניינית אינה מסורה בידי הצדדים, ואפילו עשו ביניהם הסכם לגביה, הרי זה אינו תופס, ובית המשפט עצמו חייב לברר, אם הוא אמנם מוסמך לדון מבחינת העניין, אפילו אם הנתבע איננו כופר בסמכותו." 15. עוד אציין, כי לא מצאתי בפרוטוקול הדיון שנערך בערכאה הקודמת ושאליו מפנה המשיב בתגובתו, תימוכין לטענה, כאילו בית המשפט שם קבע שהסמכות לדון בתביעה נתונה בידי. כל שהורה בית המשפט הוא על מחיקת התביעה ללא צו להוצאות ועל השבת האגרה, הא ותו לא. מכל מקום, משהובא התיק לפניי, שלא בדרך של העברת הדיון מבית משפט אחר, שומה עלי להיזקק, בראש ובראשונה, לבחינה סוגיית הסמכות העניינית לגופה. 16. חוק הרשויות המקומיות (ערר על קביעת ארנונה כללית, תשל"ו-1976 (להלן: "חוק הערר"), קובע כדלקמן: "3. (א) מי שחוייב בתשלום ארנונה כללית רשאי תוך תשעים ימים מיום קבלת הודעת התשלום להשיג עליה לפני מנהל הארנונה על יסוד טענה מטענות אלה: (1) הנכס שבשלו נדרש התשלום אינו מצוי באזור כפי שנקבע בהודעת התשלום; (2) נפלה בהודעת התשלום שמשיגים עליה טעות בציון סוג הנכס, גדלו או השימוש בו. (3) הוא אינו מחזיק בנכס כמשמעותו בסעיפים 1 ו-269 לפקודת העיריות; (4) היה הנכס עסק כמשמעותו בסעיף 8(ג) לחוק הסדרים התשנ"ג - שהוא אינו בעל שליטה או שחוב הארנונה הכללית בשל אותו הנכס נפרע בידי המחזיק בנכס. (ב) אין באמור בחוק זה כדי להסמיך את מנהל הארנונה או את ועדת הערר לדון או להחליט בטענה שמעשה המועצה של הרשות המקומית בהטלת הארנונה או בקביעת סכומיה היה נגוע באי-חוקיות שלא כאמור בפסקאות (1) עד (3) של סעיף קטן (א). (ג) על אף האמור בסעיפים קטנים (א) ו-(ב), מי שחויב בתשלום ארנונה כללית ולא השיג תוך המועד הקבוע על יסוד טענה לפי סעיף קטן (א)(3), רשאי בכל הליך משפטי, ברשות בית המשפט, להעלות טענה כאמור כפי שהיה רשאי להעלותה אילולא חוק זה." בהתאם לסעיף 6 לחוק הנ"ל, מי שרואה עצמו מקופח מתשובת המנהל בהשגה, רשאי לערור עליה בפני ועדת ערר, ועל החלטת ועדת הערר ניתן לערער לפני בית המשפט לעניינים מנהליים. 17. רבות כבר נאמר בשאלת פרשנותו של סעיף 3 לחוק ובהיקף סמכותם של הגופים המנהליים למול סמכותם של בתי המשפט (ראה: ע"א (ת"א) 2586/03 פז חברת נפט בע"מ נ' עיריית בני ברק (טרם פורסם, ניתן ביום 6.2.02006). ברי, כי כאשר הסוגיה הרלבנטית אינה נכללת במסגרת הנושאים המפורטים בסעיף 3 לחוק, הרי שממילא אין אדם מופנה להשגה במסלול שהותווה בחוק הערר ותביעתו תידון בפני הערכאות האזרחיות הרגילות. הקושי מתעורר, אפוא, כאשר הענין בא בגדרם של הנושאים הנכללים בסעיף הנ"ל. 18. העמדה המקובלת היא, כי כאשר מתווה המחוקק מסלול ייחודי לערעור או השגה על החלטה, כדוגמת המנגנון הקבוע בחוק הערר, אזי יש לילך בדרך אותה התווה (בג"צ 764/88 דשנים וחומרים כימיים בע"מ נ' עיריית קרית אתא, פ"ד מו(1), 793). יפים לענין זה דבריו של הש' בך בע"א 739/89 אהרון מיכקשוילי נ' עיריית תל-אביב-יפו, פ"ד מה(3) 769, לפיו: "טענות אשר ניתן להעלות בהשגה, אין לעוררן בהתגוננות מפני תביעת העיריה לתשלום הארנונה. אחרת תימצא מסוכלת מטרת החוק לקבוע דרך מסויימת להשיג על החלטות העיריה בנוגע לחיוב בארנונה". 19. עם זאת, בעקבות תיקון חוק הערר (הוסף סעיף 3(ג) לחוק) וההלכה הפסוקה, הנחת המוצא כיום הינה, כי בית המשפט מוסמך לדון גם בסוגיות הנכנסות בגדרו של סעיף 3 לחוק הערר, והשאלה היא אימתי יעשה שימוש בשיקול דעתו ויאפשר את הדיון בהליך האזרחי. מתוך הפסיקה המונחת לפניי עולה, כי אין מקרה אחד דומה למשנהו וכי יש לדון כל מקרה לגופו, לפי נסיבותיו הספציפיות. 20. המשיב סבור, כי נסיבות המקרה מוציאות אותו מגדר תחולתו של חוק הערר. לשיטתו, תביעתו להשבה רטרואקטיבית של דמי הארנונה שנגבו ביתר, כאשר אין מחלוקת בדבר גביית היתר ו/או בדבר גודלו של הנכס, נתונה לסמכותו של בית משפט זה. 21. אינני מסכימה עימו. מתוך לשונו המפורשת של חוק הערר למדים אנו, כי טענת המשיב לטעות בגודל הנכס חוסה תחת כנפי הוראת סעיף 3(א)2 לחוק, וככזו, היה על המשיב להעלותה בפני הגורמים המוסמכים לדון בה לפי חוק הערר. השאלה הנשאלת היא, האם חרף זאת ישנה הצדקה לאפשר, בנסיבות העניין, את בירור התביעה בהליך אזרחי רגיל. תשובתי לכך הינה שלילית. 22. כפי שעולה מהאמור בבקשה הנדונה, נרשם המשיב בספרי המבקשת כמחזיק בנכס נשוא המחלוקת, וזאת מכוח הסכם שכירות שנחתם ביום 5.4.2000 בין עו"ד בלקין ואחרים לבין בעלי הנכס. עם רישומו כמחזיק, נשלחה אל המשיב הודעה המפרטת את שטח הנכס לחיוב (250 מ"ר) וניתנה לו הזכות להגיש השגה בהתאם לחוק הערר. יצויין, כי לפי הסכם השכירות, הושכר למשיב שטח גדול יותר (260 מ"ר) מהשטח שנרשם בספרי המבקשת ולפיו חויב במהלך השנים. 23. המשיב קיבל חיובי ארנונה, התואמים את הודעת המבקשת, ושילמם. לו רצה לחלוק על קביעותיה, כל שהיה על המשיב לעשות הוא לפנות למבקשת לצורך אימות הנתונים והגשת השגה על חיובי הארנונה בהתאם למועדים הקבועים בחוק. אולם, המשיב בחר שלא לעשות כן והסתמך בענין זה על הודעת המבקשת, אשר נסמכת, כך נראה, על הסכם השכירות לו היה המשיב צד. 24. רק לאחר חלוף למעלה מ-4 שנים, ובסמוך לאחר עריכת הביקורת על-ידי המבקשת בבנין בו מצוי הנכס, הגיש המשיב, לראשונה, את הגשתו בנוגע לחיובי הארנונה השגויים, כביכול. עד לאותו מועד, נמנע המשיב מלנקוט פעולות כלשהן לצורך בדיקת נתוני שטח הנכס המצוי בהחזקתו. 25. משיקוליו שלו ובהסתמך על החלטת ועדת הערר שדנה בעניין הזהה לשלו (לפי טענתו), בחר המשיב שלא למצות את מלוא זכויותיו לפי חוק הערר, ותחת הגשת ערר לועדת הערר על החלטת מנהל הארנונה, פנה בעתירה מנהלית לבית המשפט לעניינים מנהליים, אשר נמחקה לפי בקשתו. 26. לאחר שקלול מכלול נסיבות המקרה, אני סבורה, כי המחלוקת הניצבת בפניי הינה שגרתית למדי ומצויה, כאמור לעיל, בגדרי חוק הערר. אף לא שוכנעתי בקיומו של טעם שבעטיו נכון וראוי להתיר למשיב לתבוע כעת השבת סכומי הארנונה ששולמו ביתר, במסגרתו של הליך רגיל ותוך עקיפת הוראותיו הברורות של החוק. 27. לאור המקובץ לעיל, הנני מורה על דחיית התביעה על הסף בשל העדר סמכות עניינית לדון בה. בנסיבות העניין, אין צו להוצאות.רטרואקטיביותארנונה