עתירה בענין ארנונה חניון בנין מסחרי תל אביב העתירה 1. עניינה של העתירה בהחלטת המשיבה להשית על העותרת חיוב שנתי בסכום העולה על 730,000 ₪ לשנה, בגין תשלומי ארנונה בנוגע לחניון שבקניון רמת-אביב (להלן: "החניון") "בשיעור ובאופן המהווה חריגה מחוקי ההקפאה, לרבות על-ידי שינוי שיטת המדידה, חיוב לראשונה של שטחי תעלות אוורור, מקטעי רחוב, שינוי מחזיק ובאורח רטרואקטיבי". לטענת העותרת, החלטת המשיבה נגועה בחוסר תום לב ובהעדר ניקיון כפיים, וכל מטרתה להפעיל לחץ בלתי הוגן על העותרת על-מנת לגבות כספים שאינם מגיעים לה, ובכך להעשיר שלא כדין את קופתה. בין העותרת וחברת קניון אביב ניהול ואחזקה בע"מ, לבין המשיבה, נתגלעו מחלוקות באשר לחוקיות חיוב הארנונה בגין החניון בשתי נקודות מרכזיות. האחת נוגעת לשטחים משותפים בחניון, והשנייה אזור המס לחיוב החניון. המחלוקות בנושא חוקיות חיוב הארנונה בגין החניון ועקב חריגות העירייה מחוקי ההקפאה מתבררות במסגרת תביעות אזרחיות להשבה כספית, ובמקביל, ככל שהדבר נוגע לסוגיות עובדתיות, מתקיימים הליכי השגה וערר. בעתירה נטען, כי מעבר לאי החוקיות בחיוב שטחים משותפים בחניון, הנובעים משינויים בצווי הארנונה, תוך חריגה מחוקי ההקפאה, הרי שגם לשיטת העירייה מתקיימים כל התנאים הקבועים בהגדרת שטחים משותפים בצו הארנונה הנוכחי של העירייה, לצורך ביטול החיוב בגין אותם שטחים משותפים. בחניון 1,569 מקומות חניה, מתוכם 30 חניות כפולות. עד לחודש נובמבר 2009 חויבו שטחי החניון בסיווגים שונים, כמפורט בטבלה המופיעה בעמ' 3 לעתירה. החניון חויב בארנונה לשנת 2008 בסכום של 2,371,117.55 ₪, ולשנת 2009 ב-2,479,477.62 ₪. לגבי החיוב לשנת 2009, נטען בעתירה, כי הוצא חיוב מתוקן המעמיד את סכום הארנונה על 3,214,230 ₪, דבר המשקף העלאה בפועל של 36 אחוז ביחס לחיוב המקורי בשנת 2008. לגישת העותרת, הרי שאם מנטרלים את שטחי הכבישים, שטחי התמרון, המעברים, השטחים ה"מתים", הרמפות ויתר השטחים שאינם משמשים לחניה גרידא בחניון, הרי שכלי רכב פרטי אחד תופס בפועל שטח של כ-10 מ"ר בלבד. חרף זאת, חייבה המשיבה בתשלום ארנונה, על-פי חישוב של מקום חניה אחד, בשטח העולה על 27 מ"ר. הפרש השטח בחישוב ל-1,569 מקומות חניה, מסתכם ב-27,673 מ"ר. טענה נוספת שהייתה בפי העותרת נוגעת לזהותם של המחזיקים בפועל בשטחי החניה בחניון, כאשר לטענתה, כ-450 מתוך 1,569 מקומות חניה מוחזקים על-ידי שוכרים קבועים של מקומות חניה ייחודיים, לתקופות של שנה או יותר. למשיבה הועברו הנתונים הדרושים בקשר לשוכרים אלה, אך היא מסרבת להעביר את החזקה בחניות הנ"ל על שמם של השוכרים. לגישת העותרת, יש לראות את השוכרים המחזיקים כ-28 אחוז ממקומות החניה, כ"מחזיק", ועל-כן יש להעביר את החיוב בארנונה, בכל אחד ממקומות החניה המושכרים, על שם השוכרים, ולבטל חיוב זה ככל שהוא נוגע לעותרת. באותו אופן יש לבטל את החלק היחסי של החיוב, ככל שהוא נוגע לשטחים המשותפים בחניון. סירובה של העירייה לחייב את השוכרים בארנונה בגין חלקם היחסי בשטחים המשותפים נובעת מרצונה למנוע מצב, לפיו ישנם שני מחזיקים או יותר בנכס. באופן זה, שינתה המשיבה את שם המחזיק בנכס מ"קניון אביב ניהול ואחזקה בע"מ" לשם העותרת "מקרקעי מרכז בע"מ", כאשר משמעות הדבר כי קיים מחזיק רשום אחד בחניון, דבר המשמיט את הבסיס לטענה בדבר קיומם של שטחים משותפים. באופן זה, הוגדל שטח החניון, ככל שהוא נוגע לעותרת, בלמעלה מ-10 דונם, היינו כ-25 אחוז מהשטח המקורי. לטענת העותרת, נעשה הדבר מתוך חריגה מסמכות מצידה של המשיבה. אשר לשיעור התוספת בחיובי הארנונה בין שנת 2008 לשנת 2009, הרי שמדובר כאמור בהעלאה של 36 אחוז, כאשר על-פי סעיף 9(ב) לחוק הסדרים במשק המדינה (תיקוני חקיקה להשגת יעדי התקציב), התשנ"ג - 1992 (להלן: "חוק ההסדרים"), הועמד שיעור העלאת הארנונה המרבי לשנת 2009, על 4.57 אחוז ביחס לחיוב לשנת 2008. יוצא אפוא, כי הדרישה החדשה הינה בלתי חוקית וחורגת משיעור ההעלאה שהותר למשיבה בשנת 2009, ולפיכך הינה בטלה. חריגה נוספת של העירייה מסמכותה נובעת משינוי שיטת המדידה, ללא שינוי השטח בפועל. עד חודש נובמבר 2009, מדדה המשיבה ובדקה את החניון פעמים רבות, כאשר שטחו של החניון לפי מדידת העירייה, עמד על למעלה מ-42 דונם, ושטח זה לא גדל מאז השלמת בנייתו של הקניון ב-1997. באופן תמוה, מצאה העירייה לאחרונה כ-11 דונם נוספים בשטח החניון שנעלמו ממנו, והמדובר בהגדלה של יותר מ-25 אחוז בשטח הנכס. מאחר שמדובר בהגדלה משמעותית ביותר, אין להעלות על הדעת כי מדובר בתיקון טעות גרידא, אלא בשינוי מכוון של שיטת המדידה "כל זאת בזמן שאין חולק ששטח החניון נותר כשהיה כל השנים". חריגה נוספת קיימת בהגדרת השטחים המשותפים בצווי הארנונה, כאשר עד לשנת 1990 נקבע בצו הארנונה של המשיבה כי שטחים משותפים לא יחויבו בארנונה. בשנת 1991 העלתה העירייה את חיוב הארנונה בגין הנכס, באמצעות שינוי הגדרת שטחים משותפים, בשיעור של 173 אחוז ביחס לשנת 1990, תוך חריגה מהקביעה בחוק ההסדרים לשנת 1991 כי העלאת הארנונה המרבית לא תעלה על שיעור של 17.6 אחוז. לגישת העותרת, שאלת הפטור לשטחי מעברים משותפים, שטחי תמרון ושטחים "מתים" בחניון, נדונה והוכרעה על ידי בית-המשפט המחוזי בתל-אביב, ונקבע כי שטחים אלה משמשים את כלל דיירי הבניין, ועל-כן הינם פטורים מארנונה. המשיבה לא ערערה על פסק-דין זה, ולפיכך אין ניתן לחייב את העותרת בניגוד לעקרונות אשר נקבעו בפסיקה זו. חריגה אחרת מסמכות נוגעת לחיוב שטחים שאינם נכללים בהגדרת בניין או רחוב, ושטחים המוחזקים, כאמור, על-ידי שוכרי חניות ושוכרי חנויות בשטח של למעלה מ-2,530 מ"ר. עוד נטען בעתירה, כי המשיבה מטילה למעשה חיוב רטרואקטיבי בהעדר סמכות, שכן העירייה הציגה את דרישתה בחודש נובמבר 2009, ומדובר בהטלה אסורה של מס רטרואקטיבי ובפגיעה בעקרון "סופיות השומה". בחקיקה הרלוונטית לענייננו, אין הוראה ספציפית המאפשרת לרשות המקומית לתקן שומות ארנונה, לאחר שאלה כבר נקבעו על-ידה, ועל-כן אין להתיר לעירייה לתקן רטרואקטיבית את שומות הארנונה לתקופה שעד יוני 2006. העותרת הייתה רשאית להסתמך על חיובי הארנונה הקודמים, ולצאת מתוך הנחה כי לא תחויב בארנונה בגין שטחים גדולים מאלה, שלפיהם חויבה במשך תקופה ארוכה, ובעיקר משום ששטח החניון נותר כשהיה. מאחר שאין מדובר בטעות של העירייה, ובודאי שאין מדובר בטעות שהעותרת הייתה מודעת לה, הרי שדין דרישות העירייה, ככל שהן נוגעות לחיוב רטרואקטיבי עבור התקופה שעד נובמבר 2009, להתבטל. בכל מקרה, טוענת העותרת, כי "השומה המקורית לשנת 2009 סגורה ולא ניתן לפתוח אותה כעת". לאור האמור, התבקש בית-המשפט לקבוע כי העותרת אינה חבה בארנונה למשיבה בגין דרישותיה החדשות, אשר הינן בגדר חריגה מסמכותה. תגובת המשיבה 2. המשיבה טוענת כי העתירה הוגשה בשל טרונייתה של העותרת על ממצאי ביקורת יזומה, ממנה עולה כי העותרת חויבה עד לאותו מועד בחסר, ועל יסוד ממצאים אלה, גדל החיוב השנתי של העותרת בארנונה. הביקורת היזומה העלתה כי היו טעויות בסיווג הנכס וכן שינויים בשימושים הנעשים בנכס ושינויים בשטחים, שעל פיהם בוצע החיוב. העותרת לא טרחה להודיע לעירייה על קיומם של שינויים מהותיים אלה, וכעת היא מבקשת להתעלם מהמצב העובדתי הקיים, ולהמשיך ולחייבה בסכומי ארנונה מופחתים. המשיבה טוענת כי העותרת לא העלתה כל טענה כנגד ממצאי הביקורת, וטענותיה באשר לסיווג הנכסים, שטחם וזהותו של המחזיק בהם, הינן בסמכותו של מנהל הארנונה, והיה על העותרת להעלותן במסגרת השגה, כדין ובמועד, למנהל הארנונה. אשר לזהותה של העותרת, נטען כי מדובר בחברה אשר נקראה בעבר "מקרקעי מרכז בע"מ", ושינתה את שמה ביום 25.10.2009, ל"קניון רמת-אביב בע"מ". בהתאם לכך מבקשת העירייה לשנות את שם העותרת בהתאם (תדפיס רשם החברות, נספח 1 לתגובת המשיבה). העותרת רשומה, החל משנת 1997, כמחזיקה במספר חשבונות במתחם קניון רמת-אביב, וביום 31.08.1997 ערכה המשיבה מדידה בחניון הנמצא בקניון. בעקבות טענות שהעלתה העותרת כנגד חיוביה, ובהמשך למשא ומתן שנערך בין הצדדים, נחתם ביום 02.02.1999 הסכם פשרה, שבמסגרתו נקבעו השטחים לחיוב בארנונה ואופן סיווגם (הסכם הפשרה, נספח 3 לתגובת המשיבה). כפי שעולה מההסכם, החניון לא חויב במלוא שטחו על-פי המדידה בפועל, והופחתו ממנו שטחים שונים. כמו כן, במסגרת הסכם הפשרה, נקבע אופן סיווגם של הנכסים אשר לא תאם במלואו את עמדת העירייה. המשיבה מציינת כי הסכם הפשרה נוסח על-ידי ב"כ העותרת, והוא מהווה פשרה של טענות שני הצדדים "ואין בו משום הודאה של מי מהצדדים בטענות משנהו". המשיבה יישמה את ההסכם ונהגה על-פיו ממועד חתימתו ואילך, ובהתאם לכך נעשה חיוב הארנונה. ביום 10.11.2005, פנתה העותרת למשיבה וטענה, בין היתר, לטעויות בחיובי הארנונה בגין חריגה מחוקי ההקפאה, וכן טענה לטעות בחישוב השטח ולטעות בסיווג הנכס. העותרת השיגה על חיובי הארנונה בפני מנהל הארנונה, מבלי להזכיר את ההסכם שנחתם בין הצדדים בשנת 1999. ביום 02.01.2006 הגישה העותרת תביעת השבה נגד העירייה, במסגרת ת"א 2703/05, במסגרתו העלתה טענות כנגד חיובי ארנונה בשנים 2000-1999, הגם שחיובים אלה נקבעו בהתאם להסכם הפשרה שנחתם בין הצדדים. אף כאן, לא נזכר בכתב התביעה הסכם הפשרה. בהמשך, הוגשה תביעת השבה נוספת, במסגרת ת"א 2821/07, שבמסגרתו הועלו טענות כנגד חיוב הארנונה לשנים 2002-2001, וגם הפעם לא הוזכר קיומו של הסכם הפשרה. במקביל, הגישה העותרת השגות ועררים על חיובי ארנונה שונים שהושתו עליה מבלי להזכיר, ולו ברמז, את הסכם הפשרה שנחתם בין הצדדים. בשנת 2009 ערכה העירייה בדיקות ומדידות במתחם קניון רמת-אביב, במסגרת סקר נכסים כללי, אשר ערכה המשיבה ברחבי העיר, לגבי נכסים שאינם משמשים למגורים. מתחם הקניון לא נבדק באופן יסודי במשך למעלה מ-10 שנים, והיה צורך להעמיק את הנתונים הרשומים בספרי העירייה ולבדוק אם לא חלו שינויים המשפיעים על החיוב. ואכן, תוצאות הביקורת והמדידות הוכיחו את נחיצותה של הביקורת המקיפה. המדובר בבדיקה מורכבת וממושכת, בשים לב לעובדה כי נבדקו שטחי הקניון עצמו, לרבות חנויות ועסקים המצויים בו, וכן החניון, נשוא עתירה זו. הבחינה הסתיימה בסמוך לחודש אוקטובר 2009, והמשיבה החלה לשלוח הודעות עדכון החשבונות לכלל המחזיקים במתחם, ובכללם העותרת. עד אותה עת חויבה העותרת בהתאם להסכם הפשרה משנת 1999, אך לטענת המשיבה, הסכם זה הופר על-ידי העותרת, מאחר שהיא נקטה הליכים משפטיים שונים מבלי להתייחס להסכם הפשרה. לפיכך, כל ההקלות וההפחתות שניתנו לעותרת במסגרת הסכם הפשרה, בוטלו, וחיוב הנכסים התבסס על ממצאי הביקורת. בעקבות מסירת ההודעות על ממצאי הביקורת, פנתה העותרת למשיבה והמציאה הסכמים שונים, מכוחם היא ביקשה לחייב כמחזיקים בנכס, צדדי ג' שונים. בכלל זה המציאה העותרת, לראשונה ביום 17.02.2010, הסכמים לעניין 230 מקומות חניה, מכוחם יש, לטענתה, לרשום צדדי ג' אחרים כמחזיקים בחלק מהחניות, נושא זה נבדק על ידי העירייה וטרם ניתנה לעותרת תשובה בעניין זה. כאמור לעיל, המחזיקה בנכס אינה העותרת בשמה "מקרקעי מרכז בע"מ", אלא חברת "קניון אביב, ניהול ואחזקה בע"מ". כעולה מהסכם פשרה נוסף, שנחתם ביום 27.08.2009, בין העותרת לעירייה. בכתב התגובה הועלו טענות מקדמיות, שלפיהן, המסלול הנכון לתקוף הודעת חיוב בארנונה הינו בדרך של הגשת השגה למנהל הארנונה, ולאחריו ערר לוועדת הערר שליד עיריית תל-אביב. אין מדובר בטענות לחריגה מסמכות, כפי שטוענת העותרת בעתירתה, אלא בשאלות עובדתיות הצריכות להתברר על-ידי מנהל הארנונה. כמו-כן, נטען כי העותרת השמיטה בעתירתה פרטים מהותיים, ובעיקר את קיומו של הסכם הפשרה משנת 1999, ועל כן לוקה עתירה בחוסר תום לב ובאי ניקיון כפיים. בנוסף, נטען כי העתירה לוקה בשיהוי רב, שכן החיובים הנוספים הינם משנת 2005 ותיקוני החיוב בעקבות הביקורת בשנת 2009 לא הצמיחו לעותרת עילת תביעה חדשה בכל הקשור לטענתה בדבר חריגה מחוקי ההקפאה וחיוב השטחים המשותפים. לגוף העתירה, נטען כי העירייה לא חרגה מהוראות חוק ההסדרים, שכן אין מדובר בהעלאת תעריפי הארנונה מעבר למותר. שיעור חיובי הארנונה לשנת 2009 לא עלה מעבר למותר, אלא שמדובר ביישום סמכויותיו של מנהל הארנונה להוציא שומה לכל נכס ספציפי, תוך התאמת השימוש בנכס להוראות הצו הקיים. המדובר בשינוי סיווג שגוי לסיווג המתאים בצו, תיקון שטח וכד', על-מנת להתאים את הנתונים לנתוני האמת, ולשימוש הנעשה בנכס בפועל, דבר שהוא בגדר סמכותו של מנהל הארנונה. המשיבה דוחה את הטענה, כי מדובר בשינוי אסור של שיטת הבדיקה או שיטת החישוב. לגישת המשיבה מדובר בטענה בעלמא, תוך התעלמות ממצב הנכס בפועל. כמו כן, חולקת המשיבה על הטענה, כי לא חלו שינויים בשטח, שכן הביקורת בנכס העלתה, כי חלו שינויים, הן בשטח והן בסיווגים, לפיהם חוייבה העותרת בעבר. אשר לטענה בדבר חיוב העותרת בארנונה בגין שטחים משותפים, טוענת המשיבה, כי מדובר בשאלה אקדמית שכן העותרת רשומה כמחזיקה יחידה בחניון, ואין ניתן לטעון כי במקום קיימים "שטחים משותפים". החיוב בגין שטחי מעבר ותימרון בחניון אינו קשור לנושא ה"שטחים המשותפים", והוא חל גם כאשר מדובר במחזיק יחיד. המשיבה דחתה את הטענה, כי מדובר בחריגה מחוקי ההקפאה, ולגישתה אין העותרת "יכולה לבחור את שנת המס הנוחה לה, בה תיבחן טענת החריגה מחוקי ההקפאה". בהתייחס לטענה, כי מדובר ב "חיוב שטחים שאינם בנין ו/או רחוב ו/או מחזיקה", נטען על ידי המשיבה, כי נושא זה הוא בסמכותו של מנהל הארנונה ושל ועדת הערר, ואינו נתון לסמכותו של בית משפט זה. זאת ועוד, השטחים שחוייבו אשר כונו על ידי העותרת כ"תעלות", הינם מסדרונות תלת-קרקעיים ארוכים שבהם אפשרית תנועת בני אדם, ועל כן ניתן לחייב בגינם בארנונה. כאמור, ככל שיש לעותרת טענות בעניין זה, היה עליה להשיג על כך בפני מנהל הארנונה. בהתייחס לטענה, כי החיוב צריך להיות מופנה בחלקו לצדדי ג' שונים, טוענת המשיבה כי אין לעותרת אלא להלין על עצמה, שכן היא לא דיווחה לעיריה על שינוי בשימוש בחלק מהשטחים. רק בעקבות הביקורת, הומצאו למשיבה הסכמים לגבי זיקתם של צדדי ג' לחניות מסויימות בחניון. כך הדבר לגבי מחסנים שונים, כאשר ההסכמים לעניין זה הומצאו רק לאחר פניית המשיבה. מכל מקום, הפורום המתאים לבירור שאלות אלו הינו מנהל הארנונה. המשיבה דוחה את הטענה, כי מדובר בחיוב רטרואקטיבי שכן הביקורת נערכה בין החודשים ינואר-מרץ 2009, בתיאום ובידיעת העותרת, כך שהעותרת ידעה, כי המתחם מצוי בבדיקה "וכי קיימת אפשרות כי ממצאי בדיקה זו יחייבו שינוי בחיוב". בנוסף, נטען, כי העותרת הסתירה מהמשיבה את כל השינויים שנעשו בשטח ולכן אין היא יכולה לרחוץ בנקיון כפיה, ולהעלות טענת "הסתמכות". בכל מקרה, אין מדובר בחיוב המתייחס לשנות מס קודמות אלא אך ורק לשנת 2009, שנה בה התקיימה הביקורת. לאור האמור, מבקשת המשיבה לדחות את העתירה על הסף ולחילופין, לדחותה לגופו של עניין. טיעוני הצדדים סיכומי העותרת ב"כ העותרת, עו"ד גיל איזנברג, חזר בסיכומיו על הטענה המרכזית שהופיעה בעתירה, דהיינו כי הודעת החיוב בארנונה לשנת 2009, חורגת משיעור ההעלאה המותר על ידי "דיני ההקפאה" (4.57%) ומדובר בהעלאה בשיעור 36% ללא אישור השרים. זאת, כאשר שטח החניון לא השתנה מאז הקמתו וכל הנתונים הרלבנטיים היו בידיעת המשיבה. עוד נטען, כי המשיבה ערכה מספר ביקורות בחניון, לפני הביקורת שהתקיימה בשנת 2009, ולא נמצאה כל עילה לשינוי החיוב. ב"כ העותרת טוען, כי החיוב שנובע מתוספת שטח של 11 דונם לשטח הקיים, נועד להפעיל לחץ בלתי ראוי על העותרת, ולא נעשה מתוך שיקולים עניינים. החריגה מחוקי ההקפאה נובעת מהעלאה בחיוב בארנונה בשיעור הגבוה מהמותר וכן שינוי אסור של שיטת המדידה, כאשר שטח החניון לא השתנה. לגישת העותרת, בחינת הודעת החיוב החדשה על פי כל אמת מידה מלמדת כי אין מדובר בטעות של העיריה אלא בהוספת שטחים לחניון, שאין כל מקום לכללם. בכלל זה מדובר באלפי מטר של תעלות חיווט ואיוורור בגובה של פחות ממטר אחד, במקטעי רחוב שלמים הנמצאים מחוץ למחסומי החניון ובשטח בו מצויים מעבים ומנועים של מזגנים. לטענת העותרת, המשיבה שינתה בשנת 1991 את הגדרת השטחים המשותפים, תוך חריגה מחוקי ההקפאה. לחילופין, נטען, כי "בחניון מתקיימים כל התנאים הקבועים בהגדרת שטחים משותפים בצו הארנונה הנוכחי של העיריה... לצורך ביטול החיוב בגין שטחים משותפים...". עוד טוען ב"כ העותרת, כי חניונים אחרים בתחום העיריה מחויבים על ידי המשיבה ללא שטחים משותפים. עו"ד אייזנברג מוסיף וטוען, כי עד להודעת החיוב החדשה, ובמשך תקופה של 12 שנים, היה הנכס רשום על שם שני מחזיקים: העותרת, 27% משטח החניון, וחברת קניון אביב ניהול ואחזקה בע"מ, 73% משטח החניון. עוד נטען, כי כ- 450 מתוך 1569 מקומות חניה מוחזקים על ידי שוכרים קבועים, נתון שדי בו כדי להשמיט את החיוב בגין שטחים משותפים בחניון. עו"ד אייזנברג חזר על האמור בעתירה, בדבר חיוב בשטחים שאינם בגדר בנין או רחוב או בשטחים שהעותרת אינה מחזיקה בהם. כמו כן, נטען, כי מדובר בחיוב רטרואקטיבי אשר נעשה בחוסר סמכות. לגישתו של עו"ד אייזנברג, הרי לגבי שנת המס 2009, אין כל אפשרות כי המשיבה תשנה את גישתה באורח רטרואקטיבי, בניגוד לציפיות הנישום, תוך אילוץ העותרת לשלם סכומי עתק המגיעים, לגבי שנת 2009 בלבד, לכדי 730,000 ₪. לפיכך, כך נטען בסיכומי העותרת כי "השומה המקורית לשנת 2009 סגורה ולא ניתן לפתוח אותה". סיכומי המשיבה 4. המשיבה, באמצעות עו"ד דנה רייס מהשירות המשפטי בעיריית ת"א, חזרה על טענתה העיקרית לפיה הודעות החיוב שהוצאו על ידי העיריה מתבססות על ביקורת שנערכה בשנת 2009 וממנה עולה, כי "העותרת חוייבה עד אותה עת בחסר". ממצאי הביקורת הוחלו על ידי המשיבה רק בגין אותה שנת מס ולא על שנים קודמות. המשיבה מציינת, כי הסכם הפשרה משנת 1999, במסגרתו לא חוייבה העותרת על מלוא השטח שנמדד, כאשר גם הסיווגים לא תאמו את עמדת העירייה, בוטל למעשה על ידי העותרת, משפנתה בשנת 2009 למשיבה וביקשה לשנות את אופן החיוב בחניון. הודעות החיוב החדשות, המבוססות על ממצאי הביקורת משנת 2009, תואמות את המצב בשטח, הן לעניין שטחו של החניון והן לעניין הסיווגים המתאימים של הנכס. התוספת הגלומה בהודעות החיוב החדשות, אינה נוגעת לשיעורי ההעלאה המותרים על פי חוקי ההקפאה, אלא ל"התאמת חיובי הארנונה למצב בשטח". עוד נטען, כי המשיבה מחוייבת לתקן כל חיוב שנעשה בחסר ולהתאימו למצב בפועל, והעותרת לא העלתה כל טענה עניינית ביחס לממצאי הביקורת. אף אם מדובר בהגדלה משמעותית של החיוב בארנונה, אין הדבר אסור, כל עוד מדובר בתיקון טעות בשומה, תוך התאמת החיוב למציאות בשטח. עו"ד רייס הוסיפה וטענה , כי שיטת המדידה לא שונתה, והעותרת לא הבהירה "מהו השטח שנוסף כיום ואשר על פי צו הארנונה לא ניתן להטיל בגינו ארנונה". עוד נטען, כי אם יש לעותרת השגות לגבי השטח שנקבע בעקבות המדידה החדשה, הרי שיש להפנותן אל מנהל הארנונה, ובהמשך ניתן לפנות גם אל ועדת הערר. העותרת לא הביאה כל ראיה, לפיה שטח החניון נמדד פעמים רבות במהלך השנים, אך גם אם נכונה הטענה, אין לכך כל רלבנטיות לענייננו, ובלבד שהמדידה האחרונה נכונה ומדוייקת. המשיבה חוזרת על טענותיה, כי כל הטענות העובדתיות הכלולות בעתירה, כגון נושא השטחים שאינם בנין ו/או רחוב, הם בסמכות מנהל הארנונה ולא בסמכותו של בית משפט זה. לגבי הטענה בדבר חיוב בגין שטחים משותפים, חוזרת עו"ד רייס על הטענה, כי בעקבות ממצאי הביקורת נרשמה העותרת כמחזיקה יחידה בקניון, ועל כן אין כל רלבנטיות לשאלה זו. טענות העותרת בעניין רישומה כמחזיקה בחניון "אף בגין השטחים שהיו רשומים טכנית ע"ש קניון אביב", הינן בסמכות מנהל הארנונה וועדת הערר. לאור האמור, מבקשת המשיבה לדחות את העתירה על הסף ולחילופין לגופו של עניין. דיון והכרעה התשתית הנורמטיבית 5. במסגרת התשתית הנורמטיבית הרלוונטית לענייננו, מן הראוי לדון, בראש ובראשונה, במה שקרוי "דיני ההקפאה ", שמטרתם להגביל את סמכותה של הרשות המקומית להעלות את תעריפי הארנונה החלים באותה רשות. כפי שצויין בספרם של דר' הנריק רוסטוביץ' ואח' ארנונה עירונית (מהדורה חמישית, ספר שני, תשס"ח - 2007, להלן: "ארנונה עירונית"), חקיקת דיני ההקפאה החלה בשנת הכספים 1986-1987, אך החוק המרכזי בענייננו, אשר נכנס לתוקף בשנת 1993, הינו חוק הסדרים במשק המדינה (תיקוני חקיקה להשגת יעדי התקציב), התשנ"ג-1992 (להלן: "חוק ההסדרים"). בחוק זה ובתקנות שבאו בעקבותיו, נקבעו כללים בדבר קביעת תעריפי הארנונה בידי הרשויות המקומיות, אשר הגבילו את סמכותה של הרשות המקומית לשנות את תעריפי הארנונה, בדרך של הגדלת שיעור החיוב. כמו כן, נקבע העיקרון לפיו כל שינוי החורג מעבר להיתרים שנקבעו בחוק ובתקנות, מחייב אישור השרים, שר הפנים ושר האוצר. ככלל, נאסר על הרשות המקומית להעלות את תעריפי הארנונה, מעבר לעדכון שנקבע בתקנות ההסדרים, כאשר השינוי מעבר לכך טעון אישור השרים. באותה מידה, נאסר על הרשות המקומית לבצע שינוי עקיף בדרך של הגדרת שימוש חדשה, ושינוי בתחומי איזורי השומה, בהתאם לתקנה 4(א) לתקנות הסדרים במשק המדינה (ארנונה כללית ברשויות המקומיות בשנת 2000), התש"ס-2000, נאסר על הרשות המקומית לשנות סיווג או תת סיווג של נכס באופן המשפיע על שיעור הארנונה, אלא אם השתנה , בפועל, השימוש באותו נכס. כמו כן, נאסר לשנות את שיטת המדידה לצורך הגדלת השטחים, אלא אם נתגלתה טעות בחישוב השטח, שאינה תוצאה של שיטת חישוב שונה. על מטרתם של דיני ההקפאה עמד בית המשפט העליון במספר פסקי דין וביניהם: ע"א 2763/98 איגוד ערים איילון נ' מועצה אזורית מודיעין, פ"ד נז(2) 481 ורע"א 3784/00 שקם בע"מ נ' מועצת עירית חיפה, פ"ד נז(2) 481. בעמ"מ 8635/05 עירית יבנה נ' רונית ארנפרוינד כהן (לא פורסם, ניתן ביום 15.5.07), ציין בית המשפט העליון בתמצית, כי: "... בשל שיעורי האינפלציה הגבוהים ששררו במשק הישראלי במהלך שנות ה-80 נהגו הרשויות המקומיות להעלות את תעריפי הארנונה ובעיקר את הארנונה למגורים מידי שנה בשיעורים ריאליים כדי להגדיל את הכנסותיהן ומנגד הנהיגו הן, לעיתים, הנחות בארנונה למגורים בשיעורים ניכרים ושלא בהתאם להנחיות משרד הפנים. מצב דברים זה הצריך הסדרה סטטוטורית בשל ההשלכה הישירה והשלילית שהיתה לו על יציבות המשק. לפיכך, הוגבל מאז שנת 1987 במסגרת חוקי ההסדרים במשק המדינה, עדכון הארנונה מידי שנה ונקבעו כללים אחידים להטלת ארנונה ולמתן הנחות. בשנת 1993, עם כניסתו לתוקף של חוק ההסדרים לשנת 1992 החליף ההסדר הכללי החדש שנקבע באותו חוק את ההסדר שהיה קבוע בפקודת העיריות... הסדר זה על תיקוניו מהווה מאז שנת 1993 את המסגרת הנורמטיבית לעניין הטלת ארנונה". כפי שצוין לעיל, כי כאשר רשות מקומית מבקשת לשנות צו ארנונה, באופן המשפיע על שיעור הארנונה, בין בדרך של הגדלת החיוב ובין בדרך של הפחתתו, מעבר לשיעורי השינוי המותרים בתקנות, כי אז יהיה צורך בקבלת אישור שר הפנים ושר האוצר, ובלא קבלת אישור כזה, נגוע צו הארנונה באי חוקיות. אישור השרים אינו יכול להינתן באורח רטרואקטיבי, אלא החל מאותה שנת כספים שבה הוא ניתן. לפיכך, תחוייב הרשות המקומית להשיב סכומי ארנונה שניגבו ביתר, אף מעבר לתקופת ההתיישנות. (ע"א 10977/03 דור אנרגיה (1988) בע"מ נ' עירית בני ברק (לא פורסם, ניתן ביום 30.8.06, להלן: "פס"ד דור אנרגיה"). כיוון שאישור השרים מתייחס לשנת מס ספציפית, הרי שנאסר על הרשות המקומית "לשרשר" תוספת זו גם לשנים הבאות. התוצאה היא, כי בסיס החיוב בארנונה לשנים הבאות הוא בהתאם לתעריף החוקי ללא התוספת. כך נקבע בע"א(מחוזי ת"א) 2828/03 שלמה מומן נ' עירית רמלה (לא פורסם, ניתן ביום 13.7.06): "הנה כי כן, פרשנות המונח 'הסכום שהגיע כדין' אינה מאפשרת לכלול, לצורך בסיס המס, גם את גובה התוספת לארנונה שהוטלה על ידי הרשות ואושרה על ידי הגורמים המיניסטריאליים הרלוונטיים על פי סעיף 11(א) לחוק ההסדרים, ומשפעלה כך המשיבה הרי שפעלה שלא כדין". כפי שנאמר בספר ארנונה עירונית (עמ' 1239): "שינוי בסכומי הארנונה, אשר מוטלים מכוחו של צו הטלת הארנונה, ואשר מושתים בשומות הארנונה, צריך להיעשות 'ברחל בתך הקטנה' ובאופן שיעלה בקנה אחד עם מטרתם של דיני ההקפאה". נושא נוסף שיש להידרש אליו במסגרת עתירה זו, נוגע לשאלה מה גדר סמכותו של בית משפט זה להיזקק לכלל הנושאים שעלו בעתירה, ועד כמה מדובר בתחומים או בנושאים, שהם בסמכותו של מנהל הארנונה בעירית תל אביב ושל וועדת הערר הפועלת בתחומי המשיבה. אכן, כל הנושאים שעלו בעתירה הוגדרו על ידי העותרת כחריגה מסמכות, והודגש כי העתירה תוקפת את חוקיות החלטות המשיבה בארבעה היבטים עיקריים: חריגה מסמכות הנובעת מהעלאת ארנונה בשיעור החורג משיעור ההעלאה החוקי לשנת 2009; חריגה מסמכות עקב שינוי שיטת המדידה; חריגה מסמכות עקב שינוי שלא כדין של הגדרת השטחים המשותפים בצווי הארנונה וחריגה מסמכות עקב חיוב רטרואקטיבי בלתי חוקי. העותרת סבורה, כי מדובר בשאלות משפטיות טהורות בתחום המשפט המנהלי והציבורי, ומן הראוי כי אלה יתבררו בפני בית משפט זה, ולא בדרך של השגה בפני מנהל הארנונה, שבסמכותו להיזקק לשאלות בעלות אופי עובדתי, גרידא. מנגד, נטען על ידי המשיבה כי חלק מהנושאים, כגון אלה הנוגעים לסיווג הנכס וזהותו של המחזיק בו, הם בסמכותם של מנהל הארנונה ושל וועדת הערר, בהתאם לסעיף 3(א) לחוק הרשויות המקומיות (ערר על קביעת ארנונה כללית), התשל"ו-1976 (להלן: "חוק הערר"). סעיף זה קובע, כי מי שחוייב בתשלום ארנונה כללית יכול להשיג עליה בפני מנהל הארנונה על יסוד טענה מטענות אלה: "(1) הנכס שבשלו נדרש התשלום אינו מצוי באזור כפי שנקבע בהודעת התשלום; (2) נפלה בהודעת התשלום שמשיגים עליה טעות בציון סוג הנכס, גודלו או השימוש בו; (3) הוא אינו מחזיק בנכס כמשמעותו בסעיפים 1 ו- 269 לפקודת העיריות; (4) היה הנכס עסק כמשמעותו בסעיף 8(ג) לחוק ההסדרים התשנ"ג - שהוא אינו בעל שליטה או שחוב הארנונה הכללית בשל אותו הנכס נפרע מידי המחזיק בנכס". מלשון הסעיף עולה, כי סמכותו של מנהל הארנונה, ובעקבותיו של וועדת הערר, מצומצמת לעניינים בעלי אופי עובדתי, ובוודאי שאין הוא אמור לדון בשאלות של חריגה מסמכות או של חוקיות צו הארנונה (ראו סעיף 3 (ב) לחוק הערר). עם זאת, ניתן להבחין בפסיקה בשתי גישות לעניין סמכותו של מנהל הארנונה, האחת מצמצמת את מרחב הסמכות והאחרת מרחיבה במידה מסויימת. כפי שצויין בספר ארנונה עירונית: "על פי הגישה המצמצמת של הפוסקים, סמכותו של מנהל הארנונה מוגבלת לנושאים טכניים עובדתיים בלבד... בירור עניינים טכניים עובדתיים הוא פשוט ונוח במסגרת גופים מנהליים מקצועיים, הערוכים לבירור שאלות מסוג זה, המצריכות לעריכת מדידות ובדיקת המצב בשטח. מאידך גיסא, טענה בדבר חריגה מחוקי ההקפאה, אינה ראויה להידון בהליך של השגה על החלטת מנהל הארנונה, וכך, הדרך היחידה לתקוף הוראה בצו הארנונה בטענת חריגה מחוקי ההקפאה היא בפניה לבית המשפט המוסמך. גם סוגייות עקרוניות בעניין הטלת ארנונה כגון, סבירות הקריטריונים שנקבעו לעניין תעריפי הארנונה, גובה תעריף הארנונה, טענות בדבר התרשלות הרשות המקומית אשר הביאה להערכה שגויה של הארנונה לרעת בעל הנכס, טענות אי סבירות קיצונית ואפליה לרעה בקביעת שיעורי ארנונה גבוהים על בנקים, אי חוקיות של העלאת תעריפי הארנונה, טעות או הטעיה מצד הרשות המקומית, פסלות קביעת תעריף הארנונה בטענה של משוא פנים וטענת התיישנות אינם בסמכות מנהל הארנונה" (שם, בעמ' 1361-1362). לעומת זאת, נקבע בבג"צ 351/88 טית בית בע"מ נ' עירית פתח תקוה, פ"ד מב(3) 441, על ידי כב' הנשיא שמגר, כי "...לטעמי יש לפרש את האמור בסעיף 3 הנ"ל באופן רחב ככל האפשר, שהרי יש לפתוח פתח לקיום זכות ההשגה, הערר והערעור ולא לצמצמה... מן הנכון לאפשר לאזרח ככל האפשר, ובמידה שהדבר יכול להתיישב עם דבר החקיקה הרלוונטי, הגשת השגה, ערר וערעור לגבי חיובו בתשלום מס או ארנונה לרשויות השלטון, שהרי אחרת יימצא האזרח במבוי סתום מבלי יכולת לשטוח טענותיו בפני ערכאה שיפוטית היכולה להעביר את החלטתה של הרשות המנהלית בשבט הביקורת". דברים דומים נאמרו גם בפס"ד דור אנרגיה: "אין לכחד, כי משנקפו השנים, וכמדיניות שיפוטית הבאה להתמודד עם עומס עצום בבתי המשפט ולקבוע סדר מנהלי ראוי, נוטה הכף השיפוטית להעברה של מרבית של הדיונים לוועדות הערר... יוטעם, כי אין בכך כדי לנעול את הדרך להליך שיפוטי, משמוצו ההליכים במערכת המנהל, או כשהנושאים מלכתחילה הם בעלי אופי משפטי או עקרוני מובהק, או בעלי חשיבות ציבורית...". לגישתי, הן על פי הגישה המצמצמת והן לפי הגישה המרחיבה, יש צורך לבחון כל מקרה ומקרה לנסיבותיו. כאשר אין ספק, כי בפנינו שאלה הנוגעת לאי חוקיות צו הארנונה, בין בשל חריגה מסמכות ובין בשל חוסר סבירות קיצוני, נתונה הסמכות לבית המשפט לעניינים מנהליים ולא למנהל הארנונה או לוועדת הערר. במקרה גבול, שבו מדובר בשאלות מעורבות של עובדה ומשפט, הנטייה תהיה לאפשר למנהל הארנונה ולוועדת הערר, לדון בהשגתו של הנישום. יצויין, כי כאשר מדובר בהשגה הנשענת על מספר עילות, שחלקן בסמכותו של בית המשפט לעניינים מנהליים ובחלקן בסמכות מנהל הארנונה, ניתן לשקול את האפשרות לדון בסוגיה בכללותה בפני פורום אחד, ושלא לפצל את הדיון בין מספר גורמים. בין יתר השיקולים הצריכים בעניין זה, יש ליתן את הדעת גם לשאלה היכן מצוי מרכז הכובד של ההשגה על החיוב בארנונה. סוגיה נוספת שהתעוררה במסגרת עתירה זו, נוגעת לשאלת החיוב הרטרואקטיבי. ב"כ העותרת טען, כי הודעת החיוב שנעשתה בחודש נובמבר 2009, בהתייחס לשנת המס 2009, הינה בגדר הטלת מס רטרואקטיבית, דבר שהינו אסור, לאור הפגיעה בעקרון סופיות השומה. המדובר בשומה מתוקנת שהוצאה בעקבות ביקורת שנערכה בחניון, דבר מנוגד לסעיף 274ב לפקודת העיריות, האוסר על חיוב בארנונה : "...יותר מפעם אחת על נכס אחד לאותה שנת כספים". על פי הטענה, החיוב הרטרואקטיבי פוגע בעקרון ההסתמכות ובצפייתו של הנישום, כי החיוב לא ישתנה באותה שנת כספים. בשאלת הרטרואקטיביות, הפנה ב"כ העותרת לשני פסקי דין של בית המשפט העליון, אשר ניתנו בעניינה של המועצה המקומית עילבון. בע"א 975/97 המועצה המקומית עילבון נ' מקורות חברת מים בע"מ, פ"ד (2) 433, נקבע על ידי כב' השופטת שטרסברג-כהן, כי: "עלינו לאזן בין השיקולים הרלוונטיים לשם הכרעה בשאלת הרטרואקטיביות של החיוב בארנונה. מחד גיסא, עומד האינטרס הציבורי של קיום החוק והאינטרס של תושבי המועצה שהיא תגבה את המגיע לה. אי גביית תשלומי הארנונה במשך תקופה ארוכה ממי שחייב בתשלומה, משמעה פגיעה אפשרית בתושבי הרשות המקומית, באשר יכול ונוצר חסר בקופתה של המועצה שייתכן ונתנה לתושביה פחות שירותים ממה שיכלה לתת אילו נגבתה הארנונה. יכול ואי גביית הארנונה ממקורות במשך שנים, השפיע על הגדלת הארנונה ששילמו התושבים... מאידך גיסא, ניצב אל מול האינטרס הציבורי, האינטרס של מקורות המושתת על עקרון סופיות החלטותיה של המועצה... למקורות עומד גם אינטרס ההסתמכות. היא ניהלה את עסקיה בהנחה שאינה חייבת בתשלום ארנונה בגין תעלת המוביל הארצי והשטחים שלצידה. היא לא לקחה הוצאות אלה בחשבון במסגרת הסדר והתחשבנות בינה לבין הממשלה. לפיכך, יש לקבל את טענת מקורות, שלא נסתרה, כי אכן הסתמכה על המצג על ידי מחדל, שהוצג על ידי המועצה במשך השנים וכלכלה ענייניה בהתאם. תהיה זו פגיעה קשה בה אם השינוי בהחלטה יחול רטרואקטיבית...". בפסק דין נוסף הנוגע למועצה המקומית עילבון, ע"א 8558/01 המועצה המקומית עילבון נ' מקורות חברת מים בע"מ, פ"ד נו(4) 769, התייחס בית המשפט העליון לשטח המחוייב בארנונה כללית. זאת, כאשר בוצעה מדידה מחודשת בחודש יולי 1997, אך דרישת התשלום הראשונה, בהתאם למדידה החדשה, נשלחה לחברת מקורות רק ביום 25.5.99. בית המשפט העליון ציין, כי אין בדין הוראות מיוחדות לעניין תיקון רטרואקטיבי של שומת ארנונה וגם סעיף 15 לחוק הפרשנות, התשמ"א-1981 אינו מקנה סמכות לתקן החלטה מוטעית, באופן רטרואקטיבי. בית המשפט העליון קבע, כי: "לשם הכרעה בשאלת הרטרואקטיביות של החיוב בארנונה, עלינו לאזן בין עניינו של הפרט בסופיות ההחלטה בעניינו ואינטרס ההסתמכות שלו על ההחלטה, מחד גיסא, לבין האינטרס הציבורי של קיום החוק וגביית מס אמת, מאידך גיסא. עם זאת, נאמר כבר על ידי בית משפט זה, כי רק במקרים מיוחדים יש להתיר שינוי למפרע של חיוב בארנונה...". משלא נמצא הסבר מניח את הדעת לעובדה, כי לא נשלחו הודעות חיוב ארנונה החל מחודש יולי 1997, בהתאם למדידה החדשה, לא נמצאה עילה להצדקת החיוב הרטרואקטיבי במס. מנגד, טוענת המשיבה, כי אין מדובר כלל בחיוב רטרואקטיבי, שכן הביקורת במתחם נערכה בין החודשים ינואר-מרץ 2009 בידיעת העותרת, והיא היתה מודעת לאפשרות כי ממצאי הבדיקה יחייבו שינוי בחיוב הארנונה. המדובר בעדכון החיוב בהתאם למצב בשטח, ואין העותרת יכולה להתבסס על עקרון ההסתמכות. המשיבה מסתמכת על עת"מ 2835/08 מעונות מכבי - בית בלב בע"מ נ' עירית רמת גן, שם נקבע כי על הנישום ליידע את העיריה בכל שינוי בנכס ושלא לסמוך על הרשות כי תגלה את בתוספות לשטח המחוייב בארנונה, בעצמה. עוד נאמר באותו פסק דין, כי כאשר מדובר בטעות הנובעת מאי חיוב בגין שטחים המחוייבים בארנונה, מותר לרשות המקומית לבצע את החיוב, אף מספר שנים לאחור. תיקון טעות בשומה והתאמת הרישומים בספרי הארנונה למצב העובדתי, אינם בגדר הטלת מס, באורח רטרואקטיבי. כאשר המדידה החדשה מתבצעת לגבי אותה שנת מס, הרי שמותר לרשות לתקן את שומת הארנונה לאותה שנה, ואין מדובר בחיוב רטרואקטיבי. בע"א 4452/00 ט.ט מטכנולוגיה מתקדמת בע"מ נ' עירית טירת הכרמל, פ"ד נו(2) 773, התייחס כב' השופט אנגלרד לשאלת החיוב הרטרואקטיבי בארנונה, תוך בחינת סמכותה של העיריה לתקן את החיוב בארנונה לגבי שנות מס קודמות. כב' השופט אנגלרד ציין, כי: "אין בדין הוראות בעניין תיקון רטרואקטיבי של שומת הארנונה, כאשר מתברר שנפלה טעות בשומה המקורית... למרות זאת, פתוחה בפני הרשות האפשרות לבצע שינוי בשומת הארנונה, וזאת בהתאם לעקרונות הכלליים בדבר שינוי החלטה מנהלית. הטעמים והשיקולים שיצדיקו שינוי בדרישת הארנונה יהיו דומים, אם כן, לטעמים המנחים בנוגע לשינוי של החלטה מנהלית ולשיקולים ולאינטרסים שעל הרשות לקחת בחשבון במקרה כזה... טעות של הרשות המנהלית יכולה להיות עילה טובה לשינוי או ביטול החלטה קודמת. כך לגבי טעות עובדתית, כך לגבי טעות משפטית, וכך לגבי טעות בשיקול הדעת. לעניין זה עשוי להיות הבדל בין טעות שנגרמה באשמת הרשות המנהלית לבין טעות שנגרמה באשמת האזרח. אמנם גם בטעות שנגרמה באשמת הרשות המנהלית ניתן לתקן את הטעות או לבטל את ההחלטה, אולם זאת רק בנסיבות מיוחדות או אם קיים אינטרס ציבורי מיוחד בתיקון הטעות, כגון, שכתוצאה מן הטעות עלול להיגרם לציבור נזק חמור... שונה המצב כאשר החלטת הרשות נפגמה באופן מהותי מחמת הטעייה או מרמה על ידי האזרח...". ועוד נאמר באותו פסק דין כי, רשות מקומית, השוקלת לשנות באופן רטרואקטיבי את חיובי הארנונה, צריכה להביא בחשבון, הן את האינטרס הציבורי בגביית מס אמת והן את האינטרס של הפרט. "בין השיקולים שיבואו בחשבון בקבלת ההחלטה ניתן למנות את משך הזמן לגביו מבוצעת התחולה הרטרואקטיבית, מידת ההסתמכות מצד האזרח ומידת היעילות והצדק שבחיוב למפרע... לדעתי, ככלל, רק במקרים מיוחדים יש הצדקה לערוך שינוי רטרואקטיבי של שינוי ארנונה...". ומן הכלל אל הפרט 6. לאחר שנתתי דעתי לטיעוני הצדדים, ובהתאם לעקרונות שפורטו במסגרת התשתית הנורמטיבית, להלן התייחסותי לטענות העותרת בנוגע לאי חוקיות החיוב בארנונה, אשר הוצא במהלך חודש נובמבר 2009. הטענה בדבר העלאת שיעור הארנונה מתוך חריגה מההעלאה המותרת לשנת 2009 על פי הטענה, הותר למשיבה להעלות את שיעור הארנונה לשנת 2009 בשיעור של 4.57% ביחס לחיוב לשנת 2008. בפועל, החיוב המתוקן משקף העלאה של 36% ביחס לחיוב המקורי לשנת 2008. סבורני, כי אין מדובר, במקרה דנן, בחריגה של המשיבה מסמכותה, שכן העלאת שיעור הארנונה אינה מבוססת על אותם נתונים בשטח שעמדו לנגד עיניה בשנת 2008, אלא שהיא מסתמכת על הבדיקה החדשה שנערכה בשטח החניון, בין החודשים ינואר-מרץ 2009. לפיכך, אין מדובר בהעלאה אסורה של החיוב בארנונה בניגוד לחוקי ההקפאה, ולא היה צורך במקרה זה לקבל את אישור השרים. הטענה בדבר שינוי אסור של שיטת המדידה אין בידי לקבל את הטענה כי המשיבה שינתה את שיטת המדידה בשטח, משלא הובאו כל ראיות לעניין זה. טענה זו הוכחשה על ידי המשיבה, ולגישתה מדובר באותה שיטת מדידה, אלא שזו התייחסה למצב בשטח בפועל, דבר אשר לא מצא את ביטויו בהסכם הפשרה, משנת 1999, שם צומצם שטח החיוב בארנונה, במידה רבה. לפיכך, הנני רואה לדחות את הטענה בדבר שינוי אסור של שיטת המדידה. הטענה בדבר שינוי בלתי חוקי בהגדרת שטחים משותפים בצווי הארנונה אין חולק, כי בשנת 2009 היתה העותרת רשומה כמחזיק יחיד בכל שטח החניון. רק לאחר שהוצאה הודעת השומה הועברו על ידי העותרת מסמכים המעידים על קיומם של מחזיקים נוספים במתחם. בנסיבות אלה, יש טעם בדברי המשיבה לפיהם אין תחולה לטענה בדבר קיומם של שטחים משותפים, שכן טענה מעין זו תבוא לידי ביטוי אך ורק במקום שבו מצויים בנכס שני מחזיקים או יותר. לעניין זה, אני מצטרף לאמור בפסקי הדין אשר צוטטו על ידי המשיבה, בתגובתה לעתירה. הטענה בדבר חיוב רטרואקטיבי בארנונה טענה זו הטרידה אותי לא מעט, שכן מדובר בשומה ראשונה שנשלחה לעותרת בסוף שנת 2008 ולפיה עומד החיוב בארנונה לשנת 2009 על סך 2,479,977 ₪, לעומת סכום של 2,371,117 ₪ לשנת 2008. הביקורת נערכה על ידי המשיבה בתחילת שנת 2009 והשומה החדשה, על סך 3,214,230 ₪, נשלחה אל המשיבה בחודש נובמבר 2009. אין ספק כי, ככל שמדובר בטעות בחישוב השטח החייב בארנונה, רשאית המשיבה לתקן את טעותה ולחייב את הנישום בסכום האמיתי, המתחייב מאותה מדידה חדשה. ואולם, שאלה הטעונה הכרעה היא האם היה מקום להשית על העותרת את השומה המעודכנת כבר בשנת 2009, או שמא היה צריך לעשות כן, משנת המס הבאה ואילך. כפי שנאמר לעיל, אין בדין הוראות בדבר תיקון רטרואקטיבי של שומת הארנונה, כאשר מתברר כי נפלה טעות בשומה המקורית. במקרים מסויימים נפסל החיוב הרטרואקטיבי על ידי בית המשפט (ראו שני פסקי הדין בעניין המועצה המקומית עילבון וכן פסק הדין בע"א 4452/00). במקרים אחרים אושר לרשות לתקן את השומה, הגם שמדובר בחיוב רטרואקטיבי. בין השיקולים הצריכים לעניין יש לבחון את השאלה המרכזית, היינו: האם מדובר בטעות שנגרמה באשמת הרשות המנהלית או עקב הטעייה או מרמה מצידו של הנישום. כאשר מדובר בתיקון רטרואקטיבי, יש ליתן משקל רב לעקרון סופיות ההחלטה המנהלית ולאינטרס ההסתמכות של האזרח. שיקול נוסף, שיש לתת עליו את הדעת, הינו משך הזמן לגביו מבוצעת התחולה הרטרואקטיבית, ומידת היעילות והצדק של החיוב למפרע. לאחר שבחנתי את כלל השיקולים, הגעתי למסקנה כי לא היה מקום, בנסיבות העניין, להשית על העותרת חיוב רטרואקטיבי לשנת 2009, הגם שמדובר, מבחינת המשיבה, בתיקון טעות. בניגוד לטענת המשיבה, הסכם הפשרה משנת 1999 לא בוטל על ידה או על ידי העותרת, ועצם העובדה שהעותרת פנתה בהשגות שונות בגין חיובה בארנונה, לאחר שנת 1999, אין בה כדי להעיד על התנערותה מההסכם. לפיכך, היתה רשאית העותרת להסתמך על האמור באותו הסכם, ובוודאי שלא ציפתה להעלאה כה דרסטית בחיוב בארנונה, בשיעור של 36%. אינני מקבל את טענת המשיבה, לפיה העלימה העותרת פרטים מהותיים מהמשיבה, או כי פעלה בדרכי מרמה או הטעייה. לפיכך גובר, במקרה דנן, עקרון ההסתמכות, וסבורני כי לא יהיה זה נכון וצודק לאפשר למשיבה לתקן ולעדכן את החיוב בארנונה, בשלהי שנת המס. אכן, אין מדובר בחיוב רטרואקטיבי לשנים נוספות, אך גם כך נראה, כי שורת הצדק מחייבת כי הפעלת החישובים הנובעים מהמדידה החדשה תעשה משנת המס הבאה ואילך, ולא משנת המס 2009. סוף דבר 7. לפיכך, הנני מחליט לקבל את העתירה, והתוצאה היא כי הודעת החיוב החדשה לשנת 2009 תתבטל ותחתיה תחזור לקדמותה הודעת החיוב המקורית. בנסיבות העניין, אינני רואה ליתן צו להוצאות.חניון (ארנונה)ארנונהחניוןתל אביב