לפני תובענה שעניינה נזקים נטענים שנגרמו עקב אי העברת זכויות בנכס מקרקעין. רקע כללי ותמצית - העובדות הרלבנטיות לצורך הבנת עילת התביעה במקרה זה הן רבות ואין מנוס אלא לפרט את השתלשלות העניינים. אנסה לעשות זאת בתמצית, ככל האפשר. בתאריך 26/10/1989 נחתם הסכם מכר בין מר יעקב קול הדני (קולודני) לבין יוגב ב.מ. חברה לבניין והשקעות בע"מ (להלן: "יוגב"). בהתאם להסכם (להלן: "הסכם קולודני" - ת/3) רכשה יוגב מאת קולודני את היחידות מס' 1, 2, 5 ו-8 והמרתף בבניין הממוקם ברחוב הגיבורים 80 בחדרה הידוע כחלקה 302 גוש 10037 (להלן: "הבניין"). מנסח הרישום מלשכת רישום המקרקעין (ת/1) עולה, בין היתר, כי יחידה מס' 6 בבניין רשומה על שמה של המנוחה הגב' חיריה שטאוי ז"ל (להלן: "המנוחה") ויחידה מס' 7 בבניין רשומה על שם בנה, מר כמוס שטאוי (הנקרא גם עמוס שטיבי, להלן: "שטאוי"). יוגב פנתה לוועדה המקומית לתכנון ולבניה של עיריית חדרה (להלן בהתאמה: "הוועדה לתו"ב" ו-"העירייה") וקיבלה היתר בניה (ת/4) לעריכת שינויים פנימיים בקומת הקרקע של הבניין וכן לשינוי יעוד ממגורים ל-3 חנויות ו-3 מחסנים. במקביל, החלה יוגב במכירת יחידות בבניין לצדדים שלישיים. יוגב, באמצעות עו"ד דב ברזילי (להלן: "עו"ד ברזילי"), מכרה ארבע יחידות בבניין וכן את המרתף, לקונים שונים. בהסכמי המכר שנחתמו בין אותם רוכשים לבין יוגב, התחייב עו"ד ברזילי לטפל בתיקון צו רישום הבית המשותף של הבניין ולהשלים את רישום הזכויות של בעלי היחידות שנרכשו מיוגב. בשלב מסוים, נקלעה יוגב לקשיים כלכליים ופנתה לחברת עזרא חג'בי ובניו בע"מ באמצעות מנהלה, מר עזרא חג'בי (להלן בהתאמה: "החברה" ו-"חג'בי") בהצעה לרכוש ממנה את זכויותיה בבניין. בתאריך 30/12/1990 רכשה החברה מיוגב את חלקה בבניין (להלן: "הסכם יוגב-חג'בי", ת/6). יוער כבר עתה כי בעליה של יוגב היה אחיו של חג'בי, משמע, שהמכירה היתה בין שני אחים, או ליתר דיוק בין שתי חברות ששיכות להם. הסכם יוגב-חג'בי נערך על ידי עו"ד צבי קצף (להלן: "עו"ד קצף"), ובו הוצהר, בין היתר, כי החלוקה הפנימית בפועל של הבניין ליחידות השונות אינה כאמור בצו הבית המשותף וכי יהיה צורך לתקן את צו הבית המשותף. עוד נכתב בהסכם כי יוגב תמשיך לשאת בהתחייבויותיה כלפי צדדים שלישיים אשר רכשו ממנה יחידות, לרבות חבותה להעביר את הבעלות על שמם. לאחר רכישת הזכויות בבניין, המשיכה החברה במכירת יחידות בבניין וכן ניהלה הליכים בפני הוועדה לתו"ב. בתאריך 3/2/94 התקבל היתר בניה נוסף (מספר 2000777) להוספת דירה בקומה א', שתי דירות בקומה ב' והוספת שלושה משרדים בקומה א' (ת/7). בתאריך 10/3/93, הועברו זכויותיה של החברה (אשר אזכיר כי שמה - "עזרא חג'בי ובניו בע"מ) לחברה אחרת ששמה "חג'-בי חברה לבניה בע"מ". היות ולצורך העניין הנדון בתיק זה אין הבדל משמעותי בין שתי החברות, כאשר שתיהן בבעלות ובניהול חג'בי - להלן אמשיך לכנות את החברה "החדשה", שהיא בעלת הדין בתובענה זו, בכינוי "החברה". בתאריך 18/5/95 רכשה חברת בזק ע. סלע בע"מ (להלן: "בזק") מהחברה יחידה בבניין (להלן: "הסכם הרכישה"). בהסכם הרכישה, שנערך על ידי עו"ד קצף, החברה התחייבה כלפי בזק לתקן את צו הבית המשותף ולרשום את זכויות בזק, באצמעות עו"ד ברזילי. בינתיים הגישה החברה לוועדה לתו"ב תוכנית שינויים נוספת (ת/9 מיום 5/3/00) וקיבלה היתר חלקי לבניין - המיועד לבית מגורים משותף משולב מסחרי. כפי הנראה, עקב חריגות בניה שהיו קיימות בגג הבניין וסכסוכים לגבי הזכויות באשר לגג שבין החברה לבין המנוחה ושטאוי, פנתה החברה בהמשך פעם נוספת לוועדה לתו"ב וביקשה היתר בניה נוסף (בקשה מס' 20000535) בכל הנוגע לביצוע שינויים פנימיים בקומת הקרקע ובדירות הקיימות בקומה א' ובתכנית הגג וכן ביקשה להפריד בין חלקי הבניין. מטרת ההפרדה היתה לסיים את הטיפול התכנוני ולקבל אישור איכלוס ("טופס 4") לגבי החלק של הבניין בו לא היו חריגות, מחלוקות ובעיות תכנון, ולהמשיך לטפל "בבעיות" לגבי החלק השני. בתאריך 20/2/02 קיבלה החברה היתר בניה בהתאם לבקשתה, לרבות לגבי ההפרדה שהתבקשה בין חלקי הבניין. בהתאם להיתר זה ניתן "טופס 4" לאחד החלקים של הבנין, הכולל שתי חנויות וחמש יחידות דיור (ת/9), אך היחידה של בזק לא נכללה בטופס 4 זה. הואיל ולא חלה כל התקדמות ברישום זכויותיה של בזק ביחידה שלה, פנתה בזק בשנת 2003 בהמרצת פתיחה שהוגשה לבית המשפט המחוזי חיפה כנגד החברה וחג'בי, בבקשה לאכיפת הסכם הרכישה ורישום היחידה שרכשה על שמה (להלן: "התובענה הראשונה"). במסגרת ההליכים המקדמים, הוזמן עו"ד ברזילי לישיבה שהתקיימה בתאריך 16/6/2004 (למרות שלא היה צד להליך, להלן: "הדיון"). במהלך הדיון נתן עו"ד ברזילי את הסכמתו לביצוע תיקון צו הבית המשותף ורישום מחדש של הזכויות בבניין, בכפוף לשיתוף פעולה של הצדדים בהסרת כל מכשול שתלוי בהם וכנגד הבטחת תשלום שכרו. דבריו אלו של עו"ד ברזילי נרשמו בפרוטוקול הדיון ויכונו להלן: "ההסכמה" (ת/12). בשלב זה, החל עו"ד ברזילי בהכנות ובירורים לשם השלמת הליכי תיקון צו הבית המשותף אך הליכים אלו לא הושלמו, מטעמים שונים, אשר מהווים חלק מהמחלוקת בתובענה זו. כעבור זמן - החליט בית המשפט המחוזי על העברת הדיון לסדר דין רגיל (במקום ה"פ). כתוצאה מהחלטה זו - בזק ביקשה למחוק את ההמרצה והגישה ביום 3/1/2008 לבהמ"ש המחוזי, תובענה לביטול הסכם הרכישה ולפיצוי כספי (להלן: "התובענה השניה"). התובענה הוגשה כנגד החברה, עו"ד קצף וחג'בי אישית. בתובענה זו בזק טענה כי החברה וחג'בי התחייבו כלפיה באמצעות עו"ד קצף לתקן את צו הבית המשותף ולרשום את זכויותיה ביחידה, אך ההתחייבות הופרה ולכן יש לבטל את הסכם הרכישה, להשיב את התמורה ששולמה ולפצותה בגין נזקיה. ההליכים בין בזק לבין החברה הועברו לבוררות, בפני כב' השופט (בדימוס) מנחם נאמן. בעוד מתנהלת הבוררות בין בזק לבין החברה - במסגרת התיק שבבהמ"ש המחוזי, הגישו החברה וחג'בי הודעת צד שלישי כנגד עו"ד קצף, עו"ד דב ברזילי, שטאוי ועיזבון המנוחה. עו"ד ברזילי מצדו, שלח הודעה לצד ד' - כלפי עו"ד קצף. ביום 16/12/2009 ניתן פסק בורר (ת/16), אשר ביטל את עסקת המכר בין החברה לבין בזק. כן חויבה החברה להשיב לבזק את התמורה ששולמה בסך 82,800 $ בתוספת פיצויים בסך 22,800 $ ולהשיב לה שכ"ט עו"ד, דמי תיווך ומס רכישה בסך 14,992 ₪ ובסך הכל - חיוב כספי בסך 442,624 ₪ (ת/13). החברה הגישה התנגדות לאישור פסק הבורר אך לבסוף הושג הסכם פשרה ובתאריך 12/1/2011 פסק הבורר והסכם הפשרה קיבלו תוקף של פסק דין חלקי על ידי כב' השופט קיסרי (ת/17). בכך הסתיימה החזית שבין בזק לביו החברה. בשלב הזה, בהתאם להחלטת כב' השופט קיסרי מיום 28/3/2010, הועבר התיק אלי. ביום 13/1/2011, ניתן פס"ד חלקי נוסף לפיו התביעה של בזק כלפי עו"ד קצף וחג'בי נמחקת, לבקשת הצדדים - וכך הסתיימו כל ההליכים בתביעה העיקרית. נותרו לדיון ההודעה שהוגשה מטעם החברה וחג'בי כלפי עו"ד קצף, עו"ד ברזילי, שטאוי והעיזבון וההודעה שנשלחה מאת עו"ד ברזילי כנגד עו"ד קצף. אעיר כבר עתה כי כיון שהתביעה של בזק כלפי חג'בי באופן אישי נמחקה בהסכמה בפס"ד החלקי מינואר 2011 - אין עוד בסיס להודעת צד ג' שהוא שלח באופן אישי - וההודעה מטעמו כלפי כל הצדדים השלישיים נדחית בזאת. נותרו לדיון רק טענות החברה. תמצית טענות החברה - כלפי עו"ד קצף טוענת החברה, כי הוא ליווה אותה במהלך עסקת רכישת הבניין מיוגב וכי הוא אמור היה לדאוג לכל היבטיה המשפטיים של העסקה, לרבות אפשרויות רישום הבניין. עוד טוענת החברה, כי עו"ד קצף טען לפניה כי קיבל התחייבות מעו"ד ברזילי לבצע את תיקון צו הבית המשותף ועל כך היא הסתמכה. כלפי עו"ד ברזילי טוענת החברה, כי הוא התחייב מכח ההסכמה שניתנה בדיון בפני כב' השופט (בדימוס) נאמן, להשלים את תיקון צו הבית המשותף ורישום הזכויות של הבניין. בהתאם, טוענת החברה כי שני עורכי הדין אחראיים לכך שהעברת הזכויות לא בוצעה ולכן אחראיים לכך שבזק ביטלה את הסכם הרכישה, לרבות הנזקים שנגרמו עקב כך. עוד טוענת החברה כי היה על עו"ד קצף ועו"ד ברזילי ליידע את החברה בדבר הבעייתיות הקיימת בתיקון צו הבית המשותף וכן במכשולים שעשויים להתעורר עקב פעולותיו של שטאוי והעזבון, ומשלא עשו כן, גרמו אף בכך לביטול העסקה עם בזק ולחיובה של החברה בהשבת התמורה ששולמה על ידי בזק. כלפי שטאוי והעזבון טוענת החברה, כי הם האחראים לחריגות הבניה שקיימות בבניין ואשר בעטיים נגרמו ונגרמים העיכובים בסיום הסדרת הליכי הרישוי, תיקון צו הבית המשותף והעיכוב ברישום הזכויות בבניין. תמצית עמדת עו"ד קצף - עו"ד קצף מכחיש את אחריותו לעיכוב ברישום ואת הקשר בין העיכוב לבין תוצאות ההליך שבין בזק לבין החברה. עוד טוען עו"ד קצף כלפי עו"ד ברזילי, כי עו"ד ברזילי לקח על עצמו לבצע את תיקון צו הבית המשותף וכי אין לו כל התחייבות כלפי החברה ו/או כלפי רוכשי יחידות בבניין להשלים את תיקון צו הבית המשותף ורישום הזכויות. תמצית עמדת עו"ד ברזילי - אף עו"ד ברזילי טוען כי אין הוא אחראי לעיכובים, וממילא אין לו כל חבות כלפי החברה בכל הנוגע לעסקה עם בזק. הוא מוסיף כי אף לאחר ההסכמה שנתן במהלך הדיון, נבצר ממנו לקדם את הרישום בשל מחדלים מצד החברה ומצד שטאוי והעזבון ובשל כך שמעולם לא הועברו לידיו יפויי כח של הרוכשים ו/או יפוי כח מטעם החברה ו/או מטעם יתר בעלי היחידות בבניין. בנוסף, לטענתו, עו"ד קצף פעל באופן רשלני עת הכניס להסכם הרכישה עם בזק סעיף המשית על עו"ד ברזילי התחייבות כלפי בזק לבצע את תיקון צו הבית המשותף וזאת כאשר הוא, עו"ד ברזילי, לא נתן לכך את הסכמתו ולא היה מודע לכך. תמצית עמדת שטאוי והעזבון - שטאוי לא התייצב לדיונים. בשלב מסוים ביקשה החברה ליתן כלפיו פסק דין בהעדר התייצבות ועותרת לכך אף בסיכומיה. רק לאחר הגשת הסיכומים מטעם החברה, התקבלה ביום 24/11/2011 בקשה להארכת מועד להמצאת מסמכים מטעם ב"כ של שטאוי. בבקשה זו טוען שטאוי, בשמו ובשם העזבון, כי הוא לא ידע על ההליך דנן וכי מעולם לא קיבל לידיו הזמנה לדין ו/או את כתב התביעה ו/או כל מסמך אחר. שטאוי ממשיך וטוען כי בסמוך למועד הגשת הבקשה קיבל באמצעות הפקס' את סיכומי החברה וחג'בי וזו היתה הפעם הראשונה שנודע לו על ההליך דנן. שטאוי ביקש כי תינתן לו, לכל הפחות, האפשרות להגיש סיכומים מטעמו. התרתי את הגשת הסיכומים, ועיקר עמדת שטאוי והעזבון הינה שקיים סכסוך ארוך, מזה שנים, בינם לבין החברה באשר לזכויות הבניה בגג ולגבי הרכוש המשותף וכי בשל כך החברה מעולם לא הגישה כל בקשה לתיקון צו הבית המשותף. בהתאם, טוענים שטאוי והעזבון כי כל טענותיה של החברה, לגבי כך שחריגות בניה מצד שטאוי והעזבון, מונעות את רישום ותיקון צו הבית המשותף, הינן תיאורטיות בלבד ולא נכונות. מסכת הראיות- לפני העידו חג'בי, עו"ד קצף ועו"ד ברזילי - בחקירות ראשיות ונגדיות. בנוסף הוגשו מסמכים רבים שקשורים להתנהלות שבין הצדדים לרבות, כתבי בי-דין מהליכים משפטים קודמים, פרוטוקולים מהבוררות שנוהלה כמתואר מעלה ועוד. דיון והכרעה - לאחר שבחנתי את מכלול הראיות ושקלתי את טענות הצדדים בסיכומיהם, עמדתי היא כי דין ההודעה ששלחה החברה כנגד הצדדים השלישיים להדחות וכנגזר מכך - יש לדחות אף את ההודעה כלפי צד ד' - וזאת מחמת הנימוקים שאפרט להלן. הטענות כלפי עו"ד קצף - החברה טוענת כלפי עו"ד קצף את הטענות הבאות: כי לא יידע אותה בדבר הצורך בתיקון צו הבית המשותף - במועד החתימה על הסכם יוגב-חג'בי, כי לא יידע אותה באשר לחריגות הבניה של שטאוי, כי לא טיפל כראוי ברישום הזכויות בבניין וכי התרשל בכך שכלל בהסכם הרכישה סעיף שמטיל את האחריות לרישום על כתפי עו"ד ברזילי. אין בידי לקבל טענות אלו, ואדון בהן בנפרד. האם עו"ד קצף התרשל בכך שלא מסר לחברה את המידע התכנוני והמשפטי הנדרש? לגבי טענה זו - הוכח כי עמדתו של חג'בי אינה תואמת את המציאות ומהווה נסיון בדיעבד לחמוק מתוצאות מחדליו כלפי בזק. ראשית, הבניין נרכש על ידי החברה כפרויקט יזמות נדל"ני, כאשר המטרה היתה להרוס את הבניין ולבנות תוספת קומות עם קומת מסחר. כלומר, אין מדובר ברכישת מקרקעין הנערכת על ידי גורם אשר אינו בקיא ברזי עסקאות מקרקעין. הוכח כי מדובר ברכישה שבוצעה על ידי חברה אשר עסקה בפרויקטים נדל"נים במשך שנים והינה בעלת הידע הנדרש לשם בחינת מצבת הזכויות בנכס, לרבות מהפן התכנוני, עובר לביצוע הרכישה. בהקשר זה אפנה לעדותו של חג'בי לפיה הוא בעצמו בדק בעירייה בדבר האפשרות להוסיף לבניין עוד קומות (עמוד 11 שורות 2-3), המהווה תימוכין לכך שחג'בי, בהיותו יזם ותיק, בדק את התוכניות והמסמכים שהיו מצויים באותה העת בתיק הבניין בעירייה וידע את מצבו של הבניין מבחינה תכנונית. בהקשר זה אזכיר כי בעל המניות ביוגב הוא אחיו של חג'בי (עמ' 6 שורה 16), משמע - שאין מדובר במערכת יחסים רגילה בין שני יזמים אלא עסקינן במערכת יחסים אישית, קרובה, כאשר אח אחד רוכש בניין מאח אחר - ולא מצאתי סיבה להניח שהאח המוכר מנע מידע חיוני מהאח הקונה, במיוחד בנסיבות בהן בוצעה העסקה - וראו את הסברו של חג'בי לגבי המניע לחתימת הסכם יוגב-חג'בי, כאשר הוא מתייחס לאחיו, לאמור (בעמ' 7 שורות 8-9):- "בשלב יותר מאוחר מצבו הבריאותי לא היה הכי טוב אז הוא בא אליי ואמר לי שאני אקנה את זה ממנו ואני אמרתי אין בעיה. הסתכלתי, ראיתי, ואמרתי שאני אקנה". שנית, לשונו של ההסכם אינה תומכת בגרסתה של החברה לגבי אי ידיעתה את המצב ולגבי חובותיו של עו"ד קצף להביא לידיעתה מידע שלכאורה לא היה לה. ואסביר. מהסכם יוגב-חג'בי עולה באופן ברור שהחברה ידעה שהיא רוכשת יחידות ספציפיות בבניין והן: חלק מיחידה 4, זכויות הבניה הצמודות ליחידות 3 ו-4 ויחידות 5, 8, ו-9. כן, לחברה היה ידוע כי בבניין קיימות יחידות נוספות בבעלות צדדי ג' (היחידות שבבעלות המנוחה ושטאוי). לא מצאתי בנסח המקרקעין את יחידה מס' 9 ולכן אינני יכולה לדעת אם יחידה כזו קיימת ומי בעל הזכויות בה. בכל אופן, בסעיף 8 להסכם יוגב-חג'בי נכתב מפורשות: "... כי יהיה צורך בסופו של דבר לתקן את הצו כך שיתאים למצב בשטח ...". משמע, שהחברה - עת חתמה על הסכם זה - ידעה את הנתונים הרלבנטיים לגבי מצבו הרישומי של הבניין וכי נדרש לתקן את צו הבית המשותף. שלישית, מעדותו של חג'בי התברר עוד כי במועד רכישת הבניין, היה ליוגב היתר בניה (עמ' 12 שורות 5-7 וכן שורות 7-19) אשר לטענתו, החברה בנתה על פיו, אך כאשר ביקשה החברה לערוך תוכנית שינויים בהיתר הבניה - טענה העירייה שקיימת חריגה מקו הבניין (וראו את עדותו של חג'בי בפני הבורר - נ/1 עמוד 55 שורות 24-28). עדות זו מחזקת את מסקנתי שבמועד החתימה על הסכם יוגב-חג'בי, היה היתר בניה כדין ובאותו מועד החריגה מקו הבניין לא היוותה מכשול להמשך בנייתו של הבניין. לכן אין מקום לקבל את הטענה כלפי עו"ד קצף לפיה הוא לא בדק נתון מסוים או לא יידע את החברה לגבי נתון מסוים - שקשור לחריגות בניה, טרם החברה החליטה לרכוש מיוגב את הבניין. הוכח כי הבעיה בכל הנוגע לבניה מחוץ לקו הבניין ע"פ ההיתר התעוררה רק בחלוף מספר שנים ממועד רכישת הבניין (ככל הנראה רק בשנת 2000), בעטיה של תוכנית שינויים שהוגשה על ידי החברה עצמה - ואין לה אלא להלין על עצמה (לרבות בכל הנוגע לכך שחריגות אלו גרמו לעיכובים שהביאו את בזק לבטל את הסכם הרכישה - דבר שהביא לנזק הנטען בתיק זה). רביעית, יש לראות כי למעשה חג'בי לא מפרט מה בדיוק ביקש מעו"ד קצף לבדוק, ומסתפק במשפט לאקוני, לפיו ביום בו רצה לרכוש את הבניין מיוגב - הוא ביקש מעו"ד קצף שיבדוק, כלשונו: "... אם זה טוב או לא טוב, לקנות או לא" (עמ' 7 שורות 8-10) וממשיך ומעיד כי באותו היום ניהל שיחה טלפונית עם עו"ד ברזילי, לגבי השאלה מי אחראי לרישום הזכויות בבניין, והעניין נסגר באותה שיחה טלפונית שלאחריה נחתם הסכם יוגב-חג'בי (עמ' 7 שורות 11-15). ונשאלת השאלה - אם כוונת חג'בי היתה שעו"ד קצף יערוך בדיקה יסודית של מצבת הזכויות בבניין לפני החתימה על ההסכם - מדוע חתמה החברה על ההסכם עוד באותו יום ? מדוע לא המתינה לבירור מצבת הזכויות ו/או המכשולים התכנוניים ? יתרה מכך. אף אם נאמץ את גרסתו של חג'בי לגבי אותה שיחה טלפונית עם עו"ד ברזילי - הרי שהוא עצמו למעשה גורס כי אותה שיחה סיפקה לו את המענה הראוי מבחינתו לכל השאלות שהיו לו לפני החתימה על ההסכם עם יוגב והוא לא ביקש מעו"ד קצף לבצע בירורים מהותיים לגבי מצבו התכנוני-רישומי של הבניין. אם נעבור עתה לטענת החברה כלפי עו"ד קצף, לפיה הוא לא יידע אותה באשר לחריגות בניה שבוצעו ביחידות של המנוחה ושטאוי, נראה כי שוב גרסתו של חג'בי אינה מדוייקת (בלשון המעטה) וסותרת במפורש את לשון ההסכם, אשר מתייחס במפורש לבעיתיות שקיימת לגבי הבניה על הגג וזכויות הבניה שעל הגג - ככל שאלו קשורות ליחידות של המנוחה ושטאוי, וראו כי סעיף 16 להסכם יוגב-חג'בי קובע כך:- "ידוע לקונה כי הגג מעל יחידת משנה 6 הוצמד טכנית ליחידה מס' 3 אולם מעשית נשארו זכויות הבניה בגג זה למר שטיבי עמוס ..." משמע, שהחברה ידעה כי הגג מעל היחידה של המנוחה הוצמד טכנית ליחידה מס' 3 אולם זכויות הבניה ניתנו לשטאוי. החברה אף התחייבה לאפשר לשטאוי לבנות על הגג ולחתום על כל בקשה מתאימה. מכאן, שהחברה ידעה כי קיימת בעיתיות כבר בעת שרכשה את הבניין מיוגב והיתה מודעת לפוטנציאל של קשיים משמעותיים נוספים כנגזר מהאפשרות ששטאוי יבנה על גג הבניין. אם לא די בכך, אזי שמעדותו של חג'בי עולה כי החברה פעלה יחד עם שטאוי לשם קבלת היתר בניה בשנת 1994 בכל הנוגע לביצוע שינויים נוספים בבניין (וראו את ההיתר מיום 3/2/94 - ת/7 ואת הדברים בעמ' 7 שורות 18-20). משמעות הדבר, שבין חג'בי לבין שטאוי היה שיתוף פעולה הנוגע לביצוע שינויים נוספים בבניין, בשנת 1994, לפני מכירת היחידה לבזק - בשנת 1995. זאת ועוד. בעדותו הוסיף חג'בי כי החברה הוציאה היתר בניה לשטאוי, אך הוא בנה על הגג באופן החורג מהיתר בניה (עמ' 9 שורות 26-28 וראו אף את עדותו של חג'בי בפני הבורר, נ/1, בעמ' 51 שורות 26-28). משמע, שחג'בי שוב מודה כי הוא והחברה ידעו כל הזמן על המכשול הקיים בכל הנוגע לבנייה על הגג - מכשול אשר בעטיו, בין היתר, לא הושלמו הליכי הרישום והליכי תיקון צו הבית המשותף. לסיכום נושא זה - ניתן לומר כי הוכח ששטאוי בנה על גג הבניין תוך חריגה מההיתר כי חלקים נוספים נבנו תוך חריגה מקו הבנין וכי החברה וחג'בי - לא רק שידעו על כך אלא שהיו אחראיים משותפים לכך. לפיכך, יש לדחות מכל וכל את הטענה לפיה עו"ד קצף התרשל בכך שלא בדק נתונים שהיה צריך לבדוק ו/או שלא יידע את החברה לגבי נתונים אלו או אחרים, בין אם טרם הסכם יוגב-חג'בי ובין אם טרם הסכם הרכישה עם בזק, בין אם לגבי הצורך לתקן את צו הבית המשותף ובין אם לגבי החריגות שהיו או שהתבצעו לאחר מכן (ואפנה לפסה"ד המנחה ע"א 37/86 לוי נ' שרמן, פ"ד מד(4) 446, בעמ' 462 באשר לסטנדרט חובותיו של עו"ד כלפי לקוחו). מעבר לכך, התברר במהלך עדותו של חג'בי, כי בין החברה לבין שטאוי נחתם הסכם אשר פתר מחלוקות שונות בין הצדדים הנוגעות לבניין (עמוד 16 שורות 2-5). להסכם זה עוד אתייחס בהמשך, ובמיוחד לכך שהחברה לא טרחה לצרף אותו לעיוני - ואומר כבר עתה כי הדבר המעורר תמיהה וגורע עוד מהאמינות שיש לייחס לעמדת החברה וחג'בי. האם עו"ד קצף התרשל בכך שלא ביצע את תיקון צו הבית המשותף או את רישום הזכויות? אף טענה זו יש לדחות - שכן למעשה החברה טוענת כי עו"ד ברזילי היה זה שחייב להסדיר את הרישום ועוד מפנה לכך שבהסכמי המכר שניסח עו"ד קצף, לרבות הסכם הרכישה של בזק (ת/11), נכתב בסעיף 19 (להלן: "סעיף 19") כי מי שאחראי לתיקון צו הבית המשותף ורישום הזכויות ביחידה הנרכשת הינו עו"ד ברזילי, כדלקמן: "עוה"ד ברזילי סגל - שחטמן יטפלו בתיקון צו רישום הבית המשותף וברישום הנכס כיחידת רישום נפרדת והעברת הנכס ע"ש הקונים. .... ... הקונים יחתמו מיד ולאחר חתימת חוזה זה על יפוי כח בלתי החוזר המיפה את עוה"ד הנ"ל לפעול בשמם ובמקומם לרשום הערת אזהרה, רישום משכנתאות, רישום הנכס וכו'. החברה יפתה כוחם של עוה"ד הנ"ל לפעול במקומה לבצוע כל הרישומים וההעברות כמפורט בחוזה זה. " לכן, יש לדחות את טענת החברה לגבי חובתו של עו"ד קצף לבצע את הרישום - אשר עומדת בסתירה לטענתה לגבי חובתו של עו"ד ברזילי לבצע את הרישום. האם עו"ד קצף התרשל בניסוח סעיף 19 של חוזי הרכישה ? טענתה האחרונה של החברה היא שעו"ד קצף, אשר ניסח את חוזי הרכישה (לרבות החוזה מול בזק), התרשל בכך שכלל בסעיף 19 את ההתחייבות של עו"ד ברזילי לתיקון הצו ולרישום הזכויות. טענה זו לא מובנת לי ויש לדחותה. ראשית, אם - כטענת חג'בי - הוא שוחח עם עו"ד ברזילי ולאחר מכן נתן הוראה לעו"ד קצף לכתוב בחוזים מול הלקוחות שעו"ד ברזילי אחראי על התיקון והרישום - כיצד יכול עו"ד קצף לשאת באחריות הנובעת מכך ? שהרי גרסת חג'בי היתה שעו"ד ברזילי הסכים לקחת על עצמו את המחויבות והוא זה שאמר לעו"ד קצף לנסח את סעיף 19 כפי שנוסח. לא יעלה על הדעת לטעון שעו"ד קצף אחראי לניסוח אם היה זה עקב הוראתו של חג'בי. שנית, נדמה לי שטענה לגבי תוצאות ניסוחו של סעיף 19 יכולה לעלות מטעם רוכשי היחידות (כגון בזק) ו/או מטעם עו"ד ברזילי, אך לא מטעם החברה. יש לזכור כי הרוכשים, בזק, אכן העלו טענות מסוימות כלפי עו"ד קצף - אך הטענות כבר אינן רלבנטיות שכן התביעה של בזק כלפי עו"ד קצף נמחקה בפס"ד החלקי. עוד יש לזכור כי אף עו"ד ברזילי העלה טענות מסוימות כלפי עו"ד קצף, בכל הנוגע לניסוח סעיף 19, במסגרת ההודעה כלפי צד ד' - והן תתבררנה בהמשך פס"ד זה. דא עקא - שלא אבין את עילת התביעה שיש לחברה כלפי עו"ד קצף, לגבי ניסוח סעיף 19, ובוודאי שטענה שכזו לא הוכחה ולא הוכח קשר סיבתי בין הנזק הנטען לבין הניסוח - עליו חתמה החברה. סיכום ביניים ראשון, לגבי עו"ד קצף - מהאמור לעיל, עולה ששוכנעתי לדחות את מכלול הטענות כלפי עו"ד קצף - וחשוב לציין כי מהמקובץ נראה כי אינני נותנת אמון בתיאוריו העובדתיים של חג'בי לגבי השתלשלות האירועים (אשר מצאתי כסותרים את המסמכים הרלבנטיים) ועוד מצאתי כי הוא העלים מבהמ"ש נתונים חיוניים לגבי ידיעותיו לפני החתימה על החוזים הרלבנטיים ולגבי יחסיו עם שטאוי (לרבות מחלוקות ויריבויות מזה שנים וההסכם אשר נחתם ביניהם). הערות אלו ילוו אותנו בהמשך, עת נדון בטענות כלפי עו"ד ברזילי. הטענות כלפי עו"ד ברזילי - אזכיר כי לטענת החברה, עו"ד ברזילי התרשל כלפיה בכך שלא טיפל בתיקון צו רישום הבית המשותף ורישום זכויות בזק - בניגוד להתחייבויותיו כלפיה. הדיון בשאלה זו יעשה לגבי שלוש תקופות נפרדות . התקופה הראשונה - ממועד רכישת הבניין ע"י יוגב ועד מכירתו מיוגב לחברה - אין חולק שעו"ד ברזילי ייצג את יוגב במועד רכישת הבניין מקולודני. בהסכם קולודני נרשם מפורשות כי בבניין קיימות חריגות בניה ובעיות תכנוניות שונות (ואפנה להואיל החמישי, השישי והשביעי להסכם קולודני). מהסכם קולודני עולה עוד בבירור כי עו"ד ברזילי היה מחויב כלפי יוגב בלבד, להסדיר את הרישום - וכנגזר מכך - כלפי צדדי ג' שרכשו מיוגב יחידות בבניין (וראו לדוגמא הסכם מכר שנערך בין יוגב לבין עזיזולה דיין (ת/5) אשר הוגש על מנת להראות כי ע"פ סעיפים 16 ו-19 דשם, עו"ד ברזילי ייצג את יוגב והתחייב כלפי ה"ה דיין להשלים את תיקון צו הבית המשותף ורישום הזכויות ביחידה על שמה). בתקופה זו לעו"ד ברזילי לא היתה כל חובה כלפי החברה ו/או כלפי חג'בי ו/או כלפי בזק - מכל סוג ומן שהוא. התקופה השניה - ממועד רכישת הבניין ע"י החברה ועד לדיון במסגרת הבוררות - אין מחלוקת שעו"ד ברזילי לא ייצג את יוגב או את החברה בעסקת הרכישה של הבניין, וכי שני הצדדים יוצגו על ידי עו"ד קצף (ואזכיר כי עסקינן בשני האחים חג'בי). יוגב אף ערכה ייפוי כח בלתי חוזר לטובת עו"ד קצף ויפתה את כוחו להשלים את הליך העברת הזכויות בבניין לטובת החברה (וראו את ייפוי הכח המצורף לחוזה יוגב-חג'בי - ת/6, משמע - שלפחות מבחינת יוגב, בעת העברת הבניין לחברה - עו"ד קצף היה אמור להשלים את התיקון והרישום). הטענה לקיומה של התחייבות מצד עו"ד ברזילי כלפי החברה להשלמת תיקון צו הבית המשותף ורישום הזכויות בבניין מתבססת על גרסתו של חג'בי לפיה הוא ניהל עם עו"ד ברזילי שיחה טלפונית במהלכה הבטיח לו עו"ד ברזילי כי יטפל בתיקון צו הבית המשותף ורישום הזכויות בבניין, וכי לאחר שיחה זו הוא אמר לעו"ד קצף להכניס את סעיף 19 לחוזי המכירה כפי שנוסח. החברה טוענת כי בשיחה זו נוצרה התחייבות חוזית של עו"ד ברזילי כלפיה ולחילופין כי נוצרו יחסי שליחות ביניהם. טענה עובדתית זו, לגבי "השיחה הטלפונית" - לא הוכחה כדבעי. חג'בי אמנם העיד כי התקימה שיחה טלפונית בינו לבין עו"ד ברזילי - עובר לחתימת הסכם יוגב-חג'בי במהלכה נטל על עצמו עו"ד ברזילי את מלאכת תיקון הצו ורישום הזכויות (עמוד 13 שורה 27-28), אך כפי שכבר הערתי - עדותו לא הותירה רושם מהימן במיוחד. עו"ד ברזילי הכחיש כי הוא נתן את הסכמתו כנטען ועו"ד קצף לא יכול לדעת מה דיברו השניים האחרים. בנוסף, ניתן היה לצפות מחג'בי להסדיר נושא מהותי שכזה בכתב ולא להסתפק בשיחת טלפון כנטען. לו אכן היה שוכר חג'בי את שירותיו של עו"ד ברזילי לביצוע "המטלות", היה צריך להיות הסדר בכתב, היו צריכים להמסר ייפויי כח מאת החברה לעו"ד ברזילי, היה צריך להחתים את הרוכשים על ייפוי כח לטובת עו"ד ברזילי, היה צריך להסדיר את התשלום לעו"ד ברזילי - ולא בוצעה ולו פעולה אחת מהמנויות מעלה. בהקשר זה יש לראות כי חג'בי הודה במהלך עדותו כי לא שילם לעו"ד ברזילי שכר טרחה בגין עסקאות המכר וכי שכר הטרחה שולם לעו"ד קצף (עמוד 13 שורות 31-32). לכך יש להוסיף שחג'בי בעדותו הודה אף כי עם רכישת הבניין פנה לעו"ד ברזילי וביקש ממנו שיעביר את כל החומר שהיה בידיו לעו"ד קצף (עמוד 15 שורה 6-8). בנוסף, עו"ד קצף בעדותו הודה כי לא נערך יפוי כח בלתי חוזר לטובת עו"ד ברזילי (עמוד 21 שורה 6-7). עוד התברר במהלך הדיון כי עו"ד קצף, עת ערך את הסכמי המכר של היחידות שנרכשו מהחברה, לא החתים את הרוכשים על יפויי כח לטובת עו"ד ברזילי. בעדותו טען עו"ד קצף כי ניתן להוסיף את שמו של עו"ד ברזילי לייפוי הכח שנערכו על ידי הרוכשים לטובתו (עמוד 19 שורות 7-10) - אך נדמה לי שמוטב היה שלא להעלות טענה שכזו. כך או כך - אין עסקינן כעת בשאלת התנהלותו של עו"ד קצף אלא בשאלה אם אכן לקח על עצמו עו"ד ברזילי את המטלות הנטענות בשלב זה של האירועים, בעקבות אותה "שיחת טלפון" מוכחשת - והמסקנה העובדתית המסתברת היא כי יש לדחות את טענת החברה כלפי עו"ד ברזילי לגבי תקופה זו, בין אם טענות לגבי התקשרות חוזית ובין אם לגבי יחסי שליחות. אוסיף, כי אין בידי לקבל את טענותיו של חג'בי, לפיהן הוא דאג ליידע את עו"ד ברזילי לגבי המכירות של היחידות בבניין. טענה זו לא הוכחה - ואעיר כי המכתבים עליהם מבססת החברה טענה זו נשלחו שנים לאחר רכישת הבניין על ידי החברה (וראו את נ/6 מיום 16/7/2002). מעבר לכך, לא ניתן להסיק ממכתבים אלו כי עו"ד ברזילי התחייב לבצע את תיקון צו הבית המשותף ורישום הזכויות במועד רכישת הבניין על ידי החברה (1990) ו/או במועד בו רכשה בזק את היחידה שלה (1995) ו/או בכל נקודת זמן אחרת. מהתכתובות עולה רק כי בסמוך לאחר הגשת התובענה הראשונה הסכים עו"ד ברזילי לקיים פגישה עם בעלי היחידות בבניין על מנת לנסות ולקדם את תיקון צו הבית המשותף ורישום הזכויות. יתר התכתובות שהוצגו מתייחסות לתקופה שלאחר הדיון וההסכמה - ואליהם אתייחס בהמשך, כאשר אדון בתקופה השלישית. לכן, לא הוכחה התחייבות ו/או שליחות מצד עו"ד ברזילי במהלך התקופה השניה, לרבות לאור כך שכל טענות החברה סומכות על עדותו בעל פה של חג'בי, ללא כל ראיה נוספת התומכת בגרסה זו - והמדובר בעדות יחידה של בעל דין, על כל המשתמע מכך לאור סעיף 54 לפקודת הראיות. התקופה השלישית - ממועד הדיון ועד ביטול הסכם הרכישה עם בזק - תקופה זו החלה בדיון המשפטי ביום 16/6/2004, או אז עו"ד ברזילי הסכים לקחת על עצמו את תיקון צו הבית המשותף ואת רישום הזכויות, בתנאים מסויימים, כפי שנרשמו הדברים בפרוטוקול (ואזכיר כי התחייבותו זו כונתה לעיל - "ההסכמה"): "אני מוכן לקבל על עצמי את ביצוע תיקון "צו הבית המשותף" או רישום מחדש, הכל לפי האפשרי, וזאת בתנאי שיובטח תשלום ההוצאות הכרוכות בכך לרבות שכרי בסך 500 דולר ליחידה + מע"מ ליחידה. כמובן, שבכדי שהרישום יוכל להתבצע, כל הצדדים צריכים לשתף פעולה ולסלק מהדרך כל מכשול שסילוקו תלוי בו". משמע, שההסכמה היתה תלויה בהתכנות הרישום, בהבטחת תשלום ההוצאות ושכר הטרחה ובשיתוף פעולה מצד הצדדים להסרת המכשולים הקיימים. לגבי תקופה זו, שלאחר ההסכמה, טוען עו"ד ברזילי כי ניסה לפעול להשלמת הליכי תיקון צו הבית המשותף ורישום הזכויות בבניין אך לנוכח העדר שיתוף פעולה מצד החברה ומצד שטאוי ולנוכח הבעיות התכנוניות השונות - לא ניתן היה להשלים את תיקון צו הבית המשותף וכתוצאה מכך את רישום הזכויות בבניין. עוד טוען עו"ד ברזילי כי לא ניתנו לו ייפויי כח מתאימים ולא הובטח תשלום שכרו. שוכנעתי כי יש לקבל את גרסתו של עו"ד ברזילי - הן עובדתית והן משפטית. ראשית, מהמסמכים עולה כי עו"ד ברזילי פנה לשטאוי בעל-פה ובכתב (נ/17, נ/18, נ/19) בכדי לקדם את הסרת ההערות המעכבות את המשך הרישום של הבניין - אך ללא הואיל. עוד עולה כי הוא פנה לבעלי יתר היחידות בבניין וערך עמם פגישה במטרה להחתימם על התחייבות שנדרשת לצורך המשך הטיפול - אך לא כל בעלי היחידות הגיעו ולא כולם שיתפו פעולה. עו"ד ברזילי אף פנה למודד לשם הכנת תשריט של הבניין לצורך התיקון והרישום. אני סבורה שבפעולות אלו מילא עו"ד ברזילי אחר ההתחייבות שנטל על עצמו לפעול לשם השלמת תיקון צו הבית המשותף ורישום הזכויות בבניין. שנית, עד היום החברה לא המציאה לעו"ד ברזילי יפויי כח של הרוכשים שקנו יחידות מהחברה ואף אין בידי עו"ד ברזילי יפוי כח מהחברה עצמה. שלישית, הוכח כי קיימות חריגות בניה - לרבות כאלו שבוצעו על ידי שטאוי, אשר היו בכל העת בידיעת החברה. יש לראות כי בסעיף 3.2 להודעה ששלחה החברה לשטאוי היא טוענת כי - "במשך שנים ביצע כמוס שטאוי פעולות בניה רבות בלא היתר ו/או בחריגה מהיתר תוך השתלטות שלא כדין על שטחים שלא שייכים לו ובכך יצר הוא למעשה נבצרות ו/או נבצרות זמנית לתיקון צו רישום בית משותף ובהמשך לכד מניעות מרישום היחידה על שם התובעת" (והכוונה לבזק); ועוד נטען בהודעה כלפי שטאוי בסעיף 3.5 להודעה כי "האשמה על אי ביצוע הרישום רובצת לפתחו של כמוס שטאוי". לשיטתי, עסקינן בהודאת בעל דין ברורה ושאינה משתמעת לשני פנים - באשר לכך שה"אחריות" לאי הרישום אינה של עו"ד ברזילי. המדובר בטענות עובדתיות ולא משפטיות ולא ניתן להעלות טענות חלופיות בהקשר זה - משמע, או שעו"ד ברזילי היה יכול לבצע את הרישום והתרשל שעה שלא עשה זאת או שעו"ד ברזילי לא יכול היה לעשות יותר מאשר עשה. אחת מן השתיים. במצב דברים זה ולאור דיני נטלי ההוכחה - יש לבכר את עמדת עו"ד ברזילי על פני עמדת חג'בי (אשר כבר ציינתי לעיל את התרשמותי ממנה). לשיטתי על החברה ושטאוי לפתור יחדיו בעיות אלו (וכפי שאפרט בהמשך - נראה כי הם הגיעו להסכם לגבי פתרון עתידי שכזה) - אך ככל שהדברים נוגעים לעו"ד ברזילי - הרי שהוא עצמו אינו יכול לפתור אותן (וראו כי חג'בי בעדותו מודה שלא ניתן להשלים את תיקון צו הבית המשותף עקב חריגות הבניה של שטאוי (עמ' 12 שורה 28-31). רביעית, עיון בנסח הטאבו (ת/1) מגלה כי על היחידה של שטאוי ושל המנוחה קיימות הערות אזהרה והערות אחרות במסגרת תיקי הוצאה לפועל, תיקי בית משפט, מס שבח, משכנתא משנת 1995 לטובת בנק דיסקונט ומשכנתא לטובת בנק מזרחי-טפחות. אינני סבורה שניתן לצפות מעו"ד ברזילי לעמול ולהסיר את ההערות השונות הקיימות על היחידות של שטאוי והמנוחה, כאשר בין עו"ד ברזילי לבין שטאוי והמנוחה לא היו כל יחסים. ברי כי עד אשר לא יוסדרו כל המניעות הללו - לא יכול עו"ד ברזילי להמשיך בטיפול (ואף החברה ושטאוי מבינים זאת - כפי שעולה מההסכם שביניהם - אליו אתייחס בהמשך כפי שצוין כבר לעיל). לכך יש להוסיף שכיון שהמנוחה עדיין רשומה כבעלת אחת היחידות - על שטאוי והעזבון יהא להסדיר את העברת הזכויות לגבי יחידה זו כתנאי לרישום סופי של צו הבית המשותף והסדרת הרישום לגבי כל היחידות. גם בעניין זה, אין לצפות מעו"ד ברזילי לסיים את פועלו טרם השלמת האמור. סיכום ביניים שני, לגבי עו"ד ברזילי - אני סבורה שמהמקובץ עולה שעו"ד ברזילי ניסה לקיים את ההסכמה אך כי קיימים גורמים המעכבים את השלמת תיקון צו הבית המשותף ואת רישום הזכויות בבניין, וכי לאור מהותם של גורמים אלו - אין זה סביר לצפות מעו"ד ברזילי לתקן ולרפא את המכשולים בעצמו. מבחינה משפטית, התחייבותו של עו"ד ברזילי הינה בבחינת חיוב השתדלות ולכן - לא הוכח שהוא הפר את התחייבותו "להשתדל" (ובוודאי שלא הוכחה כל "השתדלות", ולו מינימלית לאורך כל השנים - מצד חג'בי או החברה, אשר הם היו בעלי דינה של בזק). כידוע, בחיוב לתוצאה - ההתחייבות היא להשיג תוצאה מוגדרת מוסכמת מראש ואם המתקשר החוזי לא עמד בחיובו זה - ייחשב כמפר (למעט אם תעמוד לו טענת הסיכול). לעומת זאת בחיוב השתדלות (או נכון יותר להגדירו כ"חיוב התנהגות"), אי השגת התוצאה כשלעצמה אינה מהווה הפרה. חיוב ההשתדלות משמעו חיוב לעשות מאמצים סבירים להשגת תוצאה מסוימת, ורק אם יוכח כי המתקשר לא עשה את המאמצים הנדרשים יחשב כמפר (וראו באשר להבחנה בין "חיובי השתדלות" ולבין "חיובי תוצאה" את ספרם של ד' פרידמן ונ' כהן, חוזים, כרך ג', בעמ' 388-387 (2003) וספרו של א' זמיר, חוק חוזה קבלנות, תשל"ד-1974, בעמ' 36-34 (1994). ההלכה הפסוקה (ע"א 2887/91 גול נ' אוריעל, מאגר נבו (1995)), מורה כי: "חיוב השתדלות הוא חיוב לנקוט באמצעים המתאימים למען השגת המטרה מבלי להתחייב להשגתה"; וראו אף את דנ"א 6798/95 אוריעל נ' גול, מאגר תקדין (1996). עוד נפסק כי בחיוב השתדלות ישא החייב באחריות רק אם אי השגת התוצאה המבוקשת קשורה להתרשלותו של החייב או לחוסר מיומנותו (ע"א 679/82 עירית נתניה נ' מלון צוקים בע"מ, מאגר נבו (1988) וע"א 7664/00 אברהם רובינשטיין ושות' חברה קבלנית בע"מ נ' עיריית חולון, פ"ד נו(4) 117, 130 (2002)). בעניין הוכחת הפרת חיוב השתדלות נקבע בע"א 444/94 אורות ייצוג אמנים נ' עטרי, פ"ד נא(5) 241, בעמ' 254, כי: "שאלת ההוכחה בדבר אי קיום חיובי השתדלות היא שאלה מורכבת בשל אופיים של חיובים אלה. דומה, כי רק לעתים רחוקות תימצאנה בידי התובע ראיות ישירות להימנעות הנתבע מקיום חיוביו. כך יהיה, למשל, כאשר הנתבע הצהיר במפורש, כי אין בדעתו לקיים את חיוביו. כך גם כאשר הנתבע נקט בצעדים חיצוניים והתנהג באופן המלמד כי אין בכוונתו למלא אחר חיוביו. דרך אפשרית אחרת שעשויה לשמש את התובע בהוכחת הפרתו של חיוב השתדלות היא הוכחת התרשלותו של הנתבע על ידי הבאת ראיות להתנהגות ראויה ומקובלת לביצוע חיוב מסוג זה, אשר ממנה סטה הנתבע. ואולם גם דרך זו אינה בהכרח מתאימה לכל המקרים בהם מדובר בחיובי השתדלות. במקרים רבים הפעולות הנעשות לשם קיום חיוב ההשתדלות הן בידיעתו של הנתבע בלבד, ואין התובע יכול להוכיח את מחדליו של הנתבע, אלא בהתבסס על התוצאות המאוחרות שלהם. זאת, כאשר הפער בין התוצאה שהושגה בפועל לבין התוצאה הצפויה מלמד על העדר השתדלות. אכן, ראיות בדבר התוצאות אינן בהכרח ראיות מספיקות. אולם, בנסיבות מסוימות משקלן ההוכחתי עשוי להיות רב, ולפחות להוות ראיה לכאורית לכך שלא נעשתה ההשתדלות הנדרשת ולהעביר את הנטל לנתבע להראות כי אכן יצא ידי חובתו". לשיטתי, החברה לא הוכיחה כי עו"ד ברזילי הפר את חיוב ההשתדלות מצדו ולא שכנעה בהתקיימות התנאים להעברת הנטל אל שכמו - ואף אם עבר הנטל - עו"ד ברזילי הראה כי לא התרשל. עוד אפנה לת.א. (מחוזי חיפה) 382/07 הוכמן נ' גורדי פרויקטים (1995) בע"מ, מאגר נבו (2010), שם נדונה סוגיה דומה, וכך נפסק : "השאלה כיצד יסווג חיוב מותנית בפרשנות ההסכם, דהיינו בהתחקות אחר אומד דעת הצדדים. כך יתכן שחיוב שקיבל על עצמו קבלן להשגת היתר בנייה יסווג בחוזה אחד כחיוב תוצאה, ואילו במקרה אחר חיוב בלשון זהה או דומה, יסווג כחיוב השתדלות, מהטעם שאומד דעת הצדדים בכל חוזה היה שונה. ... דומני כי במקרה הנוכחי ברי שחיובו של פלד בהסכם לעשות "כל דבר" כדי לקבל היתר בנייה מוקדם ככל האפשר הינו חיוב השתדלות בלבד. ... (ראה והשווה ת.א. (י-ם) 9182/07 ד"ר כץ נ' ונציה (ניתן ביום 15/2/10); ה"פ (ת"א) 514/07 כהן נ' שגיא (ניתן ביום 25/12/07)). ... משקבענו כי בפנינו חיוב השתדלות יש לברר האם זה הופר. הקושי הראשון הנוצר בפני הטוען כי חיוב השתדלות הופר הינו קביעת תוכנו של החיוב, דהיינו באילו פעולות היה על המתחייב לנקוט כדי לעמוד בחיוב ההשתדלות שהוטל עליו; האם די בהגשת בקשה להיתר; האם עליו למלא את כל התנאים שידרשו או שמא יש תנאים שאין זה סביר כי ימלאם; האם במקרה של דחיית הבקשה עליו להגיש ערר; האם עליו להיעזר במומחים ואילו. ... עוד ראוי לזכור כי אין קנה מידה אחיד לקביעת רמת הזהירות הנדרשת ממתקשר שקיבל על עצמו חיוב השתדלות. ניתן למצוא בפסיקה אמירות שונות המעידות על רמת הזהירות הנדרשת, תוך שבתי המשפט נוקטים בביטוי כמו: "אמצעים סבירים", או "אמצעים מתאימים וראויים" וכדומה, אלא שרמת הזהירות עשויה להשתנות ממקרה למקרה. כך פרופ' מיגל דויטש בספרו דיני חוזים מיוחדים כרך ראשון (תשס"ח) עמ' 581 מציין כי "חובות ההשתדלות עשויות להיות בעוצמות שונות". ... משמע, תוכנו של חיוב ההשתדלות עשוי להשתנות בשים לב למהותו של ההסכם, לטיבו של החיוב, לטיב מערכת היחסים שבין הצדדים (כמו למשל יחסי אמון), להיקף הפעילות שהצדדים צפו או שיכלו לצפות וכדומה. ... עוד אעיר במסגרת הערות מקדמיות אלו, כי בעת שבית המשפט בוחן את התנהגותו של צד שקיבל על עצמו חיוב השתדלות עליו לבחון גם מה היה הסיכוי להשגת התוצאה אילו היה נוקט את הפעולות הנדרשות. מקום שברי כי גם אם היה המתקשר נוקט בצעדים נוספים, שולח מכתבים, מגיש בקשות, עררים, וכו', הדבר לא היה משנה את התוצאה, יש בדבר כדי להשליך גם על השאלה האם סטה מרמת הזהירות הנדרשת. כך בע"א 4075/06 גליקמן נ' איזביצקי (ניתן ביום 18/2/10) קובע בית המשפט, כי גם אם חדל צד בפעולותיו להשיג אישור, אין בכך כדי להיחשב כמניעת קיום תנאי במובן סעיף 28 לחוק החוזים (חלק כללי), התשל"ג-1973, מקום שברור היה כי גם אם ישתדל לא ניתן יהיה לקיים את התנאי. דומה שדברים אלו יפים גם בנסיבות אחרות בהם הפר צד חיוב השתדלות (לעניין זה אעיר כי צד שקיבל על עצמו לפעול למילוי תנאי מתלה, מקבל על עצמו למעשה חיוב השתדלות) (ראה גם ע"א 1363/04 צאלים החזקות בע"מ נ' דלק - חברת הדלק הישראלית בע"מ (ניתן ביום 11/12/2007))." וראו אף מקרה דומה שנדון בת.א. (מחוזי ת"א) 2198-06 גוזי נ' תם, מאגר נבו (2011) אשר אף שם נדחו טענות כלפי עו"ד בכל נוגע לרישום זכויות, בשל תנאים שהיו תלויים במוכרים. לטעמי, יישום האמור בפס"ד זה על המקרה שלנו מחזק את מסקנתי - שכן ניסוח ההסכמה מלמד על כך שעסקינן בהשתדלות, שוכנעתי כי עו"ד ברזילי "השתדל" באופן סביר וחשוב עוד לציין כי השתדלותו - אינטנסיבית ומקצועית ככל שתהא - אינה יכולה לרפא את הפגמים, הקשיים, חריגות הבניה והעדר ההיתרים - שלהם לא הוא האחראי. סיכום עמדתי לגבי ההודעות ששלחה החברה כנגד שני עורכי הדין - לפיכך, מצאתי שיתכן והתנהלותם של שני עורכי הדין היתה יכולה להיות אקטיבית יותר, ויתכן שהם היו יכולים "להתפטר" כאשר ראו שהמצב נותר כפי שנותר - אך לא שוכנעתי שהחברה הרימה את נטל ההוכחה לצורך חיובם בשיפויה בגין התשלומים ששילמה לבזק. הפסיקה אמנם הכירה בקיומה של חובת זהירות של עורך דין גם כלפי מי שאינו לקוחו ואף כלפי הצד שכנגד (ע"א 37/86 לוי נ' שרמן, מאגר נבו (1990); ע"א 915/91 מדינת ישראל נ' לוי, פ"ד מח(3) 45; ע"א 1170/91 בכור נ' יחיאל, פ"ד מח(3) 207; ת.א. (ת"א) 17801/07 אקווה נ' עו"ד אורנשטיין, מאגר נבו (2008)), אך יש לזכור כי אין עסקינן בטענות שהיו יכולות להיות לבזק כלפי עורכי הדין, אלא בטענות של החברה כלפיהם - אותן יש לדחות. הרבה למעלה מן הצורך, אעיר כי אף שיעור הנזק לא הוכח. אזכיר כי ע"פ פסק הבוררות, חויבה החברה להשיב לבזק 82,200 דולר (סעיף 8(א) לפס"ד הבורר) - שהיה הסכום שבזק שילמה תמורה הנכס. סכום זה אינו סכום שיכולה החברה לתבוע מהצדדים השלישיים - שכן המדובר בהשבה, והיא קיבלה לידיה בחזרה את היחידה. קבלת היחידה מבזק והתמורה מהצדדים השלישיים מהווה "כפל". סכום נוסף אותו שילמה החברה לבזק היה פיצוי בסך 22,800 דולר (סעיף 8(ב) לפס"ד הבורר). פיצוי זה נובע מהקביעה של הבורר לפיה הוכח כי ביום שבו הושב הנכס לידי החברה, במועד ביטול הסכם הרכישה, הוא היה שווה 105,000 דולר ולא "רק" 82,200 דולר, וזאת על בסיס עדות של קונה פוטנציאלי שרצה לקנות מבזק את היחידה כנגד 105,000 $. הבורר קבע לאור עדות זו - כי שווי השוק היה 105,000 $, ואם בזק "איבדה" נכס בשווי שכזה - יש לפצותה אף בשווי ההפרש שבין שווי השוק לבין מה ששילמה = 105,000 פחות 82,800 = 28,200 דולר נוספים. לא מצאתי כי הוכחה זכאותה של החברה לשיפוי מאת צדדי ג' לגבי פיצוי זה בדיוק מטעמיו של הבורר. ככל שהנכס אשר הושב לידיה של החברה "שווה" יותר, כלומר - "שווה" 105,000 דולר - היא היתה יכולה למכור אותו בסכום שכזה - והצדדים השלישיים לא צריכים לפצותה בהיבט זה. למותר לציין שלא הובאו ראיות מטעם החברה לגבי שווי היחידה נכון להיום. יתכן והיחידה שחזרה לידיה של החברה שווה היום עוד יותר מ-105,000 דולר, ואז - בוודאי שמצבה של החברה לא הורע עקב ביטול החוזה עם בזק וההשבה ההדדית. מכאן, שהנזקים היחידים ברי הפיצוי שהוכחו הינם הסכומים ששילמה החברה לבזק בכל הנוגע לדמי התיווך ששילמה בזק, מס הרכישה ושכ"ט עו"ד קצף - בסך כולל של 14,992 ₪ (בתוספת הפרשי הצמדה בלבד מיום 1/6/1995 - (סעיף 8(ג) לפס"ד הבורר). סכום זה הינו כ-26,000 ₪ נכון להיום - וזהו השיפוי המקסימלי שניתן לדרוש מצדדי ג', אף אם הייתי מוצאת לנכון לקבל את הההודעה (וזה המקום להזכיר כי ההודעה היתה לגבי סכום של למעלה מ-1,500,000 ₪, ולאחר פסק הבורר צומצמה לכדי למעלה מ-440,000 ₪). מכאן, שההודעה כלפי עורכי הדין נדחית, הן לגופה והן לאור ההערות בעניין הנזק. ההודעה כלפי צד ד' ששלח עו"ד ברזילי לעו"ד קצף - הואיל וההודעה ששלחה החברה לעו"ד ברזלי נדחתה - אין צורך אמיתי לדון בהודעה ששלח עו"ד ברזילי כלפי עו"ד קצף. יחד עם זאת, כיון שהצדדים הקדישו לשאלה זו טיעונים במהלך הדיון ובסיכומים - אתייחס אליה לקראת סיום בקצרה. עו"ד ברזילי טוען כי רשלנותו של עו"ד קצף קמה שעה שכלל את סעיף 19 בהסכמי המכר שערך עבור החברה, לרבות בהסכם הרכישה של בזק - ללא שקיבל את הסכמתו של עו"ד ברזילי לקחת על עצמו את תיקון צו הבית המשותף ואת רישום הזכויות וללא שדאג לקיומם של המסמכים הנדרשים לצורך ביצוע מטלות אלו (כגון יפויי כח לטובת עו"ד ברזילי מצד החברה ורוכשי היחידות). לגבי השאלה - אם עו"ד ברזילי נתן את הסכמתו לניסוחו של סעיף 19 - כבר קבעתי לעיל שלא הוכח שאכן ניתנה הסכמתו לביצוע המטלות - ולכן, יש ממש בטענותיו כלפי עו"ד קצף לגבי ניסוח סעיף 19. לגבי אי קיומם של יפויי כח מצד רוכשי היחידות - אין טעם לדון בשאלה שכן, אמנם עו"ד קצף לא דאג להחתים את הרוכשים על ייפוי כח שכזה, אך לאחר ההסכמה משנת 2004 - היה על עו"ד ברזילי לפנות אליהם לבד ולבקש שיחתמו על מסמכים שכאלו. מכאן, שיש טעם מסוים הן בטענות עו"ד ברזילי והן בטענות עו"ד קצף. התנהלותם אולי אינה אופטימלית, ולכן לא אפסוק הוצאות לטובת מי מהם בסוף ההליך, אך כפי שכבר הוסבר - אין טעם בבירור מעמיק של הטענות ההדדיות שבין שניים אלו, בשל שהחזית ביניהם אינה מחייבת הכרעה שעה שנדחית התובענה מצד החברה כלפי שניהם. ההודעה כלפי שטאוי והעיזבון - כיון שמהאמור מעלה עולה כי הוכח שחלק מהסיבות לאי השלמת הרישום קשורות בחריגות מצד שטאוי ובמחלוקת שקיימת לגבי הזכויות בגג וברכוש המשותף - נותרה לדיון ההודעה ככל שהיא מתייחסת לשטאוי ולעזבון המנוחה, ויש לבחון אם לפתחם רובצת האחריות לכך שבזק ביטלה את הסכם הרכישה עם החברה. שקלתי את התנהלות החברה לגבי ההודעה כלפי שטאוי והעזבון ואת ההודעה עצמה - ונחה דעתי כי יש לדחות אף אותה. ראשית, אזכיר כי שטאוי לא הופיע לשלושת הדיונים שהתנהלו בפני וכי החברה ביקשה לקבל את ההודעה כלפי שטאוי והעזבון בהעדר התייצבות. עוד אזכיר כי בבקשה המאוחרת שהגיש שטאוי הוא ציין כי מעולם לא הומצאו לו ההודעה ו/או זימונים לדיונים. מעיון בתיק בית המשפט עולה כי הצדק עם שטאוי. בדקתי את אישורי המסירה שנסרקו לתיק האלקטרוני מראשיתם של ההליכים ועד סופם ועולה כי לא הומצאו לשטאוי ו/או לעזבון זימונים לישיבות שהתקיימו או העתקים מהחלטותיי בתיק. הדבר נובע מכך שההודעה מעולם לא הומצאה כדין לשטאוי ו/או לעזבון, לא הוגש כתב הגנה וצדדים אלו לא הוגדרו כצדדים בתיק לצורך דיוור ההחלטות השונות. לנוכח כך, ברי כי אין מקום ליתן פס"ד כנגד שטאוי ו/או העזבון מחמת העדר התייצבות, כפי שמבקשת החברה - ויש קורטוב של חוסר תום לב לעתור לסעד שכזה שעה שהחברה מעולם לא הציגה אישורי מסירה ולא דאגה לזמן כדין את יריביה. שנית, הגם ששוכנעתי כי קיימות חריגות בניה ועיכובים הקשורים ליחידות של שטאוי ושל המנוחה, אזי שאף הוכח שהחברה ידעה זאת כל הזמן. הנתונים היו ידועים עוד כאשר קנתה החברה את הבניין מיוגב (וכבר צוין מעלה שבהסכם יוגב-חג'בי יש התייחסות לכך); והדבר היה אף ידוע כאשר החברה מכרה את היחידה לבזק, ולמרות זאת התחייבה החברה כלפי בזק לתקן את הצו ולהשלים את הרישום. לא הוצגו כל ראיות ברורות וחד משמעיות מצד החברה לגבי המועדים בהם בוצעו העבירות או החריגות או הבנייה על הגג - ומכאן, שמבחינתי הוכח שכל הבעיות שיש עד היום, היו כבר בעבר הרחוק, והחברה אינה יכולה להטיל את האחריות על שכם שטאוי והעזבון, ככל שעסקינן בפיצוי ששילמה לבזק. שלישית, והחשוב מכל הוא שהוכח שנחתם הסכם בין החברה לבין שטאוי, באוגוסט 2011 המסדיר את היחסים ביניהם - לרבות היחסים שרלבנטיים לתובענה זו. הסכם זה, מיום 4/8/2011, צורף לסיכומים שהגיש שטאוי - וכיון שהוא לא זומן כדין ולא היה בדיונים, מצאתי שיש מקום להתייחס למסמך זה (ובמיוחד שלאחר הגשתו לא הועלתה כל טענה מצד החברה לצירופו לסיכומים). הסכם זה מציין כי ברצון הצדדים לו (החברה ושטאוי) לתקן את צו רישום הבית המשותף וכי עו"ד ברזילי יפעל בשמם לתיקון הצו, לאחר שיתמלאו מספר תנאים. בין היתר מותנה בהסכם כי הצדדים יתנו הוראה לעו"ד ברזילי להצמיד את הגג (שהזכויות לגביו היו במחלוקת) ליחידה מס' 6, לאחר ששטאוי ישלם לחג'בי סכומים מסויימים. עוד מצוין כי ינתנו לעו"ד ברזילי הנחיות נוספות לגבי חלקים מוסכמים ברכוש המשותף, ואף זאת לאחר הסדרת תשלום זה או אחר שאינו מעניינינו כעת. בנוסף, מצוין בהסכם זה כי שטאוי מתחייב לדאוג לקבל מהעיריה ומהועדה לתו"ב אישור לגבי התשריט שעל פי יתוקן צו רישום הבית המשותף, ידאג להיתר בניה אם יהא צורך וידאג להסיר את כל השעבודים המונעים את רישום הבית המשותף, לטענת עו"ד ברזילי - וכי אם לא יעשה כן, ישלם שטאוי לחג'בי פיצוי מוסכם בסך 250,000 ₪. לקרוא ולא להאמין. מסמך מהותי זה מלמד על כמה דברים, אשר כולם יחדיו וכל אחד בנפרד, תומכים במסקנה לגבי דחיית ההודעה ששלחה החברה כלפי שטאוי והעזבון (ואף כלפי עורכי הדין). תחילה, מקוממת במיוחד העובדה שחג'בי, במהלך עדותו בבהמ"ש ביום 18/9/2011 לא הציג את ההסכם שנחתם חודש לפני כן. הסיבה להסתרתו מבהמ"ש ברורה, שכן יש בו כדי ללמדנו שעו"ד ברזילי לא יכול היה לבצע את התיקון והרישום בשל סיבות שאינן תלויות בו ועולה ממנו שהחברה מודעת לכך שאין מקום להטיל כל אשמה על עו"ד קצף או עו"ד ברזילי בשל העיכובים עד כה. אי הצגת המסמך מהווה התנהלות חסרת תום לב - שיתכן ומספיקה כשלעצמה לדחיית כל ההודעות ששלחה החברה. בנוסף, יש לראות כי בסעיף 2.2 להסכם מציינים הצדדים כי אין בהסכם כדי להוות ויתור על טענות שיש לחג'בי כלפי שטאוי לגבי נזקים שנגרמו החל מתחילת הבניה, וכי אם תוגש בהקשר זה תביעה מטעם חג'בי תוך 5 שנים מיום תיקון צו הבית המשותף, לא תועלה טענת התיישנות מצד שטאוי. ונשאלת השאלה - מדוע לא מוזכרים בהסכם ההליכים דנן ? לי יש הרגשה כי בין שני צדדים אלו ישנן (והיו) עוד הרבה הסכמות שלא הובאו לידיעתי, ובכל אופן - ההודעה ששלחה החברה לשטאוי והעזבון נדחית. אני מקווה ששטאוי יפעל כפי שהתחייב בהסכם זה משנת 2011 וניתן יהא סוף סוף להשלים את רישומו של הבניין. סיכום - לאור כל האמור לעיל, אני דוחה את ההודעה כלפי הצדדים השלישיים וכנגזר מכך - אני אף דוחה את ההודעה כלפי הצד הרביעי. לאור הערותי דלעיל לגבי ההתנהלות של כל הצדדים, לאור כך שלא קיבלתי כל הסבר לגבי כך שעוה"ד לא נטלו חלק בהליך הבוררות ולאור מכלול הנסיבות - מצאתי שלא לעשות צו להוצאות. ניתן היום, כ"ג אדר תשע"ב, 17 מרץ 2012, בהעדר הצדדים. רישום בית משותףצוויםבתים משותפים