חיפוש באתר אמיר לירן, עו"ד

אמיר לירן, עו"ד

נרשמ/ה כמייצג/ת בהכרעה המשפטית להלן





לפני עתירה המופנית כלפי החלטת המשיבה 1 (להלן:-"ועדת הערר") מיום 30.12.10 שמספרו 32/10 (להלן:-"הערר") לפיה נדחה ערר שהגישו העותרים נגד החלטת המשיבה 2 (להלן:-"הוועדה המקומית") מיום 28.12.09 ומיום 14.7.10 שדחתה את בקשתם להקמת מרפסת שירות בדירתם. העותרים מבקשים שינתן להם ההיתר המבוקש וכן שהיתר הבניה שניתן למשיב 3 (להלן:-"המשיב") ביום 26.7.89 יבוטל.

1.        הצדדים



העותרים והמשיב מתגוררים בשכנות וחולקים קיר משותף בבניין בו 8 דירות, המצוי ברחוב גיבורי ישראל 11 ראש העין, והידוע כגוש 4271 חלקה 195 (להלן:-"הבניין").

ביום 13.3.1988 ניתן למשיב היתר לתוספת בנייה לדירתו, הידועה כגוש 4271 חלקה 195/7, מכוחו הורחבה הדירה ונפתח חלון לכיוון הקיר המשותף לדירת העותרים הידועה גם כגוש 4271 חלקה 195/8 (להלן:-"הדירה"), שבמועד הרלוונטי היתה בבעלות מר אברהם מנחם (להלן:-"מר מנחם").


ועדת הערר היא הגוף התכנוני שדחה את הערר שהגישו העותרים וזאת לאחר שהוועדה המקומית, דחתה את בקשת העותרים להיתר בנייה.

2.        העובדות הרלוונטיות לעניין



ביום 9.11.87 הגיש המשיב בקשה להרחבת דירתו בהיקף של 22.5 מ"ר. ביום 13.3.88 ניתן לו היתר עליו חתמו השכנים לבניין (להלן:-"ההיתר הראשון"). לאחר הוצאת ההיתר ביצע המשיב את הרחבות הבנייה בדירתו אך לבנייה נלוו חריגות בניה שהתמצו בתוספת בנייה בקומת הגג. חריגות אלה התגלו בחודש מאי 1988 וביום 23.11.88 הוגש נגדו כתב אישום בתיק פלילי 1419/88. נוכח חריגות בניה אלה הגיש המשיב בקשה נוספת להיתר בנייה המכשיר בדיעבד גם חריגות אלו. ביום 10.4.89 הגיש המשיב בקשה להיתר בניה להרחבת דירתו בהיקף של 81.66 מ"ר. ביום 26.7.89 אישרה הוועדה המקומית את בקשתו וניתן לו ההיתר המבוקש (להלן:-"ההיתר השני"). המשיב הוסיף לדירתו חדר שינה בו חלון הפונה לדירת העותרים (להלן:-"החלון") וכן חדר שירותים.
ביום 19.4.88 רכשו ה"ה יואב ואריאלה ברזילי (להלן:-"משפחת ברזילי") את הדירה ממר מנחם. ביום 24.9.88 נחתם הסכם שיתוף בין דיירי הבניין עליו חתמו, בין היתר, משפחת ברזילי, לפיו כל דייר יהא זכאי להרחבת דירתו ובאותו מעמד ניתנה הסכמתו של כל חותם לכך שכל יתר החותמים יוכלו להרחיב דירתם בעתיד ללא צורך לקבלת הרשאה נוספת לכך מצידו (להלן:-"הסכם השיתוף").
בתאריך 10.6.02 רכשו העותרים ממשפחת ברזילי את הדירה ונרשמו כחוכרי הזכויות בה ביום 30.12.03. ביום 21.7.08 ניתן לעותרים היתר לתוספת בנייה שכללה תוספת שטח בגודל 88.72 מ"ר, ממ"ד בשטח 12 מ"ר ושטחי שירות בשטח 11.58 מ"ר. העותרים הגישו בקשה נוספת למתן היתר שעניינה אישור תכנית שינויים מההיתר הקיים בדירתם (להלן:-"תכנית השינויים"). שינויים אלה עניינם בניית מרפסת למתקנים טכניים ששיטחה 8.84 מ"ר (להלן:-"המרפסת"). בקשתם נדחתה ביום 28.12.09 מהטעם שתוספת המרפסת תתנגש עם היתר בתוקף, במסגרתו נבנה החלון בדירת המשיב.




על החלטת הוועדה המקומית הגישו העותרים ערר לוועדת הערר, וביום 10.3.10 ניתנה החלטת ביניים לפיה תדון הוועדה המקומית מחדש בבקשה לאישור ההיתר. ביום 14.7.10 נדונה בשנית הבקשה, וזו נדחתה מהטעם שאישורה כרוך בפגיעה קשה במשיב שבנה בקיר דירתו את החלון בהסכמת כל בעלי הזכויות בנכס דאז.
ביום 29.11.10 הוגש מטעם העותרים ערר מתוקן וביום 30.12.10 דנה ועדת הערר בערר המתוקן ודחתה אותו.

על החלטה זו הוגשה העתירה שלפני.
3.        טענות העותרים


חלונו של המשיב שנבנה בשנת 1989 נבנה באופן לא חוקי, בניגוד להיתר, וצורתו היא של "חלון כיס" חיצוני הפולש לשטח דירתם של העותרים מבלי שההיתר שהכשיר את בנייתו נחתם על ידי כל הדיירים, כמתחייב. כמו כן, נטען שהמשיב בנה את החלון בחריגה מההיתר הקיים, והדבר נעשה ללא התחשבות בעותרים להם זכויות בנייה עתידיות.
העותרים סבורים עוד, שמאחר שהמשיב לא מימש את ההיתר הראשון שניתן לו, הרי שזה פקע מכוח תקנה 20 והתוספת השנייה לתקנות התכנון והבניה (בקשה להיתר, תנאיו ואגרות), תש"ל-1970 (להלן:-"תקנות התכנון והבניה").
זאת ועוד. המשיב מתנגד עתה לבקשת ההיתר חרף חתימתו על הסכם השיתוף בו התחייב שלא יתנגד בעתיד להרחבות בנייה של שכניו. חזרתו עתה מהתחייבותו, לאחר שביצע בעצמו הרחבה לדירתו, נעשתה בחוסר תום לב ובניגוד להסכם השיתוף. כמו כן ועדת הערר הכשירה בדיעבד את היתר הבנייה שניתן שלא כדין למשיב בטענה שהושגו הסכמות השכנים אליו, אך לא ניתן לעשות כן שעה שההיתר אינו עומד בתנאי תקנות התכנון והבנייה.
העותרים מוסיפים וטוענים שחלוף הזמן מיום מתן ההיתר למשיב ועד לבקשתם לביטולו לא צריך להוות שיקול בגינו יש לדחות את עתירתם בכל הנוגע לבקשה לביטול ההיתר. הנימוק הוא שכל זמן שהחלון לא יצר עבורם הפרעה לא היה מקום להעלות טענה נגדו.
לבסוף טוענים העותרים, שהחלטת הוועדה המקומית נגועה בחוסר סבירות קיצוני, כיוון שהם עומדים בתנאי סעיף 145 לחוק התכנון והבניה, תשכ"ה-1965 (להלן:-"חוק התכנון והבניה") ונימוק דחיית בקשתם למתן היתר הוא אך בשל הפגיעה במשיב. נימוק זה אינו מצוי במסגרת השיקולים המנויים בסעיף זה מכוחם רשאיות המשיבות 1-2 לדחות בקשה למתן היתר, ולפיכך, דחיית בקשתם נעשתה תוך חריגה מסמכות ונגועה בחוסר סבירות. כמו כן, על המשיבות היה לאשר את בקשתם למתן היתר שאינו חורג משטחם ועוסק במרפסת בה כבר מצויות מערכות טכניות של דירתם והחלטה זו מונעת מהם גישה למערכות אלה.
טענות ועדת הערר
ועדת הערר טוענת שהחלטתה בערר סבירה ואין מקום להתערב בה. בית המשפט אינו יושב כערכאת ערעור על החלטות ועדת הערר ובסמכותו אך לבדוק אם נפל פגם מנהלי בשיקול הדעת של הוועדה או בסבירות החלטתה. וועדת הערר היא מוסד תכנוני הקובע ממצאים תכנוניים, ומשכך, נתונה לה סמכות רחבת היקף להחליט בסוגיות העומדות לפתחה של הוועדה המקומית שעה שהועדה המחוזית דנה בערר. ועדת הערר אינה מוגבלת לבחינה חוקתית וסבירות החלטת הוועדה המקומית בלבד ועליה להפעיל שיקול דעת עצמאי.
בערר דנן בחנה ועדת הערר את טענות העותרים לאחר שאלו נשמעו לפניה, והחליטה על דחיית הערר לאחר ששוכנעה שעמדת הוועדה המקומית נכונה בנסיבות העניין. בעניינינו, קיימות זכויות בנייה לבניית המרפסת. בשנת 1988 ניתן ההיתר הראשון למשיב בו סומנו בקיר המערבי שני פתחי חלונות כלפי החלל בין דירתו לדירת העותרים. בהיתר השני משנת 1989 אושרה מתכונת דומה של תכנית אך עם חלון בודד. משכך החליטה ועדת הערר שהרשות המקומית ודיירי הבניין אפשרו את פתיחת הפתחים בדירת המשיב, וזאת, כאמור, לפני למעלה מ-20 שנה. ועדת הערר סברה שלא נפלה אי חוקיות בחלון שנבנה מחמת הפרתו של סעיף 2.23 לתקנות התכנון והבניה, שכן לתפיסתה בית משותף מהווה נכס אחד ואין להתייחס לחלקים ממנו כאל נכסים נפרדים. כמו כן, העותרים לא נפגעים מקיומו של חלון בדירת המשיב לאחר שניתן להם היתר להרחבת דירתם, שבוצע זה מכבר.
באשר לבקשת העותרים בערר לפיה יש להורות על ביטולו של ההיתר השני, קבעה ועדת הערר שאף אם נפל פגם באישורו של ההיתר, בנסיבות שלפניה מתבקשת המסקנה לפיה הפעלת מבחן הבטלות היחסית נוטה לכיוון אישור ההיתר. מה גם שנוכח תקנות התכנון והבניה ספק אם נפל פגם באישור ההיתר, לכתחילה. כמו כן ועדת הערר סברה שהטיפול במערכות הטכניות בדירת העותרים תתכן באמצעות אותה הדרך בה הותקנו לכתחילה מערכות אלו, שכן עד היום קיימת קונסטרוקציית מתכת המאפשרת גישה אליהם. מכל האמור עולה שדחיית הערר לא מביאה לפגיעה משמעותית בעותרים ואילו קבלתו, תגרום לכך שלחדר השינה של המשיב תהיה גישה ישירה מהמרפסת. מה גם שהחלון בחדר השינה של המשיב נבנה במיקום האפשרי היחיד ואיטומו עתה יגרום לכך שלא יהיה כל חלון בחדר השינה שלו. במצב דברים זה זכותו של המשיב ליהנות מחלון בודד גוברת על זכותם של העותרים לאחסן חפצים ומכונת כביסה במרפסת השירות שאת בנייתה מבקשים הם עתה.

יצוין עוד, שבעת שהעותרים הגישו את הבקשה לאישור תכנית השינויים ציינו שמטרת המרפסת היא גישה למערכות טכניות ואילו עתה בעתירה דנן, הם חושפים שמטרתה של המרפסת היא הצבת מכונת כביסה וארונות אחסון.


לבסוף טוענת ועדת הערר, שיש לדחות את העתירה ככל שהיא מתייחסת לביטול ההיתר השני מחמת שיהוי בהגשת הערר. העותרים שרכשו דירתם בשנת 2003, בכפוף לרישום במרשם המקרקעין, לא העלו כל טענה באשר להיתר או החלון שנבנה מכוחו. הוועדה המקומית סברה שאף אם נפל פגם במתן ההיתר גם אז אין מקום להורות על ביטולו נוכח הזמן הרב שחלף ומאחר שהפגיעה במשיב תעלה על הפגיעה בעותרים.
טענות הוועדה המקומית
הוועדה המקומית חוזרת על טענות ועדת הערר ומוסיפה שאין הצדקה לטענות העותרים לפיהן המשיב לא מימש את היתר הבנייה הראשון שניתן לו ומשכך פקע, וכן שניתן ללא אישור כל הדיירים. בפועל, תוספת הבנייה נבנתה בסמוך למתן ההיתר שאף לא נוצל במלואו.
הוועדה המקומית ממשיכה וטוענת שמשפחת ברזילי מעולם לא התלוננה על הרחבות הבנייה שביצע המשיב, כך גם לא התלוננו העותרים שהגישו בקשה להיתר בשנת 2008 בה לא נתבקשה תוספת בנייה בצמוד לחלון חדר השינה של המשיב, זאת מתוך הבנת המצב הקיים. הפתרון למערכות הטכניות בדירת העותרים הוסדר בהיתר שניתן.
טענות המשיב
על העותרים היה לבדוק את מצב הנכס טרם רכישתו ולא להלין על החלון שנים כה ארוכות לאחר הרכישה. משלא עשו כן הם נגועים בשיהוי בלתי סביר ומושתקים מלהעלות טיעוניהם. אף אם הצדק עם העותרים, הרי שלאור קיומה של הלכת הבטלות היחסית של החלטת רשות מנהלית, לא ניתן לבטל עתה את ההיתר שניתן למשיב.
באשר להסכם השיתוף טוען המשיב, שזה נחתם לאחר שניתן לו היתר הבנייה ומשכך חל הוא אך על הזכויות הקיימות לאחר מימושו של ההיתר. כמו כן אין הוא מתנגד ליתרת הבנייה המבוקשת על ידי העותרים אך מבקש הוא להדגיש שהעותרים בנו כבר דלת לכיוון המרפסת וזאת ללא היתר מתאים.

3.          דיון והכרעה:
לאחר עיון בעתירה, בתגובות לה על נספחיהם וסיכומי הצדדים הגעתי לכלל מסקנה כי דין העתירה להידחות.
שתי שאלות דורשות הכרעה בעניינינו: האחת, האם למשיב ניתן היתר כדין לבניית החלון ואם ניתן, האם יש להורות על ביטול ההיתר, והשנייה, האם יש מקום להתערב בהחלטות המשיבות לפיהן נדחתה בקשת העותרים לאישור תכנית השינויים מהטעם שזו מתנגשת עם היתר קיים.
לטעמי, יש להשיב בשלילה לשאלות הללו ואפרט:


העתירה שלפני הוגשה מכוחו של סעיף 5 לחוק בתי המשפט לעניינים מנהליים, תש"ס-2000, המאפשר תקיפה של החלטת ועדת הערר על דרך הגשת עתירה מנהלית. הפסיקה דנה רבות בסמכות התכנון שהופקדה בידיהם של גופי התכנון המנויים בחוק התכנון והבניה, ביניהם ועדת הערר. כן דובר על מרחב שיקול הדעת שניתן לגופים אלה תחת ההנחה שאלה פועלים בתום לב ובמידה ראויה של סבירות. כל זמן שאלו הם פני הדברים רשאים הם לפעול על פי שיקול דעתם ובית המשפט לא יתערב בפעילותם.

בית המשפט אינו יושב כערכאת ערעור על החלטות ועדת הערר ואין הוא ממיר את שיקול דעתו בשיקוליה. טווח ההתערבות של בית המשפט בהחלטות ועדת הערר מוגבל למקרים בהם ניתנו החלטות שלא כחוק או בחוסר סמכות, שלא בתום לב או שלא בסבירות ראויה (בג"ץ 2920/94 אדם טבע ודין - אגודה ישראלית להגנת הסביבה נ' המועצה הארצית לתכנון ולבנייה, פ"ד נ(3) 441, 446 (1996); בג"ץ 10242/03 אורי מילובלובסקי נ' המועצה הארצית לתכנון ולבנייה, פ"ד נח(6) 673, 679 (2004); עע"ם 9654/06 החברה להגנת הטבע נ' ועדת המשנה לעררים של המועצה הארצית לתכנון ולבניה (לא פורסם, 5.5.08)].



בעניינינו, טוענים העותרים שההחלטה לסרב לבקשתם חורגת ממתחם הסבירות הנתון לועדת הערר, כגוף מנהלי, ומשכך יש מקום להתערבותו של בית המשפט בהחלטתה. כידוע, מבחן הסבירות משמעו שקילת כל השיקולים הרלוונטיים תוך איזון ראוי בין הערכים והעקרונות הנאבקים על הבכורה ומתן משקל יחסי לכל אחד מהם, בהתאם למטרות ולתכליות שהם נועדו לקדם [בג"ץ 935/89 אורי גנור נ' היועץ המשפטי לממשלה, פ"ד מד(2) 485, 513 (1990); בג"ץ 10466/08 דוד אלחייני נ' מפקד כוחות צה"ל ביו"ש האלוף גדי שמני (לא פורסם, 19.1.09)].
חרף טענות העותרים, החלטתה של הוועדה המקומית ולאחריה ההחלטה בערר של ועדת הערר, לפיהן אין מקום להורות על ביטול ההיתר שניתן למשיב לפני למעלה משני עשורים וכן שאין לאשר את ההיתר המבוקש על ידם, אינה נגועה בחוסר חוקיות. ברור הוא ששני ההיתרים, זה המבוקש וההיתר שניתן למשיב, אינם יכולים לדור בכפיפה אחת, שכן המרפסת, שאת בנייתה מבקשים העותרים, תחסום את חלונו של המשיב. לפיכך מאזן האינטרסים נותן, שבין צרכיהם של העותרים, להם ניתן בשנת 2008 היתר להרחיב את דירתם, והם פעלו מכוחו, וכן בהתחשב בפתרונות שהציעה הוועדה המקומית לטיפול במערכות הטכניות הקיימות ללא צורך בבניית המרפסת, לבין צרכיו של המשיב שלחדר השינה שלו יהיה חלון יחיד שנבנה בשעתו במיקום היחיד האפשרי – הרי שזכותו של המשיב גוברת (ראו עע"מ 3478/07 גדעון ביקל נ' הוועדה המחוזית לתכנון ובנייה מחוז מרכז (לא פורסם, 29.6.09)].
טענה נוספת שמעלים העותרים עניינה אי חוקיותו של ההיתר שניתן למשיב.

המשיב בנה את החלון לאחר שניתן לו ההיתר הראשון ורק לאחר שחרג מהיקפו ונפתחו נגדו הליכים משפטיים הגיש את הבקשה למתן ההיתר השני וזו אושרה. החלון נבנה מכוחו של ההיתר הראשון שניתן בהסכמת הדיירים ואין בבניית אותו חלון משום חריגה מהיתר זה, משכך איני מקבל את טענת העותרים שהחלון נבנה מכוחו של ההיתר השני שניתן ללא הסכמת הדיירים ועל כן נגוע הוא באי חוקיות.


ואף למעלה מכך, למשיב ניתן לפני למעלה מ-20 שנה היתר לבניית החלון והעותרים שקנו דירתם היו מודעים לקיומו. כמו כן העותרים היו מודעים לכך שלפי המצב התכנוני הקיים לא יוכלו להרחיב את דירתם. לפיכך העותרים אינם יכולים להלין עתה, שנים כה רבות לאחר בניית החלון, על קיומו ועל הפגיעה שלטענתם הוא גורם לזכויותיהם הקנייניות.
כמו כן, אין משמעות להסכם השיתוף עליו חתם המשיב בעקבותיו, הוא מנוע עתה, לשיטת העותרים, להתנגד לבקשתם. שהרי לו תאושר בקשתם יחסם חלונו או שיידרש איטומו וודאי שזו לא היתה כוונתו עת חתם על הסכם השיתוף, אלא שכל הרחבה נוספת של שכניו תהיה כפופה לבנייה שכבר בוצעה בדירתו לה ניתן היתר כדין (עע"מ 9899/09 יוסי וינר נ' הוועדה המקומית לתכנון ובניה עיריית באר-שבע (לא פורסם, 25.7.11)).
כך, גם איני מוצא לנכון להתערב בפרשנות המשיבות לסעיף 2.23 לתוספת השניה לתקנות התכנון והבניה, לפיה הכוונה במילה "נכס" היא לבית המשותף בכללותו ולא לחלקיו השונים. בית המשפט לא יתערב במערך השיקולים של ועדת הערר כל זמן שהם מצויים בגדר מתחם הסבירות, וכך בעניינינו. כן איני מוצא לנכון להתייחס לחוות הדעת שהציגו העותרים שנערכה על ידי מהנדס הבניין, מר בן עזרא, לאחר שזו הוצגה לפני ועדת הערר שעה שהחליטה לדחות את הערר.
נוכח כל האמור לעיל, אני קובע שהעותרים לא הצביעו על טעם מיוחד שיצדיק ביטול ההיתר שניתן למשיב לפני זמן כה רב, ועל כן אין מקום להורות על ביטול ההיתר תוך התערבות בהחלטות הסבירות של ועדת הערר שדחתה את תכנית השינויים שהגישו העותרים מהטעם שזו מתנגשת עם קיומו של ההיתר שניתן למשיב.
אציין עוד שאף לו היו מוכיחים העותרים פגם במתן ההיתר, כי אז מכוח עקרון הבטלות היחסית של החלטת רשות מנהלית ספק אם יש להורות על ביטולו של ההיתר, אך איני נדרש לשאלה זו, שכן כאמור, לא נפל כל פגם.

4.          סוף דבר:
התוצאה היא שהעתירה נדחית.
העותרים ישלמו שכר טרחה והוצאות בסך של 5,000 ₪ לכל אחד מהמשיבים. סכום זה יהיה צמוד למדד וישא ריבית חוקית מהיום ועד לתשלומו המלא בפועל.



ביטוח

בנקאות

משפחה

מיסים

הגנת הצרכן

קניין רוחני

מנהלי

נזיקין

נדל"ן

סדר דין

פלילי

תעבורה

עבודה

מסחרי

דף הבית

חיפוש עו"ד