תליית שלט בבית משותף

המחלוקת נשוא תביעה זו הינה על הצבתו של שלט פרסומי של הנתבעות על קיר בניין מסחרי הראוי להירשם כבית משותף. התובעת עותרת להסרתו של שלט זה. מבוא הן התובעת והן הנתבעת 1 זכאיות להירשם כבעלים של יחידות בבניין המשמש למשרדים ומסחר ברחוב סחרוב 22 ראשון לציון, הידוע כגוש 6097, חלקה 151 (להלן: "הבניין"). על-פי הנטען על ידי הנתבעות, נתבעת 2 הינה חליפתה המשפטית של הנתבעת 1 וממשיכה את פעילותה שנפסקה מאז הוקמה הנתבעת 2. להלן נתייחס אל שתי הנתבעות כאחת (למעט במקרים בהם תידרש הפרדה ביניהן), והן ייקראו "מגן". מגן תלתה על קיר חוץ של חזית הבניין שלט פרסומי עליו נכתב "מגן בע"מ חברה ארצית לאחזקה ושרותי ניקיון". גודלו של השלט שנוי במחלוקת בין הצדדים, אך מתמונות שהוצגו לבית המשפט, אין ספק כי מדובר בשלט גדול ממדים (להלן: "השלט"). השלט נתלה מעל חלונות הקומה האחרונה בבניין (קומה ב'), בעוד משרדי מגן מצויים בקומה א'. על הבניין תלויים שלטים רבים, כפי שנראה בתמונות שהוגשו כמוצגים, לרבות שלטים של חברות קשורות לחברה התובעת. בתביעתה עתרה התובעת לצוות על מגן לסלק לאלתר את השלט. טענות הצדדים טענות התובעת חברת הניהול של הבניין "מטאטא זהב בע"מ" (להלן: "חברת מטאטא") הקצתה מקום מיוחד על גבי קיר החוץ של הבניין להתקנת שלטי פרסום של דיירי ובעלי הנכסים בבניין, ושם היה על מגן להציב שלט פרסום מטעמה. בניגוד לקביעה זו, תלו מגן על הקיר החיצוני של הבניין, בחזיתו, במקום שאינו מיועד כלל לתליית שלטים כאלה, שלט פרסומי עצום מימדים המסכן את העוברים והשבים. מעשה זה מהווה תפיסת חזקה ייחודית של חלק מהרכוש המשותף שלא כדין וללא רשות שאר בעלי הדירות, והדבר מהווה הסגת גבול הפוגעת בזכותה הקניינית של התובעת. הנתבעת 2 נעדרת זיקה כלשהי לבניין. התביעה הוגשה על ידי התובעת, ולא על ידי חברת מטאטא, נוכח טענות מגן, שביחד עם עוד מספר מורדים בודדים איננה מכירה בחברת מטאטא כחברת הניהול. טענות אלה אינן יכולות להיות מועלות נגד התובעת. טענות הנתבעות התובעת לא הוכיחה את זכותה להגיש תביעה זו. הנתבעת 1 קיבלה אישור לתליית השלט על ידי חברת הניהול "נאות הבנים בע"מ", שקדמה לחברת מטאטא. חברת מטאטא הינה חברת בת של התובעת ומגן מתנגדות למינויה כחברת ניהול של הבניין. התובעת וכל חברות הבנות ו"האחיות" שלה מקבוצת מזרחי מפרסמות על חזית הבניין בשלטי ענק. תליית השלט איננה מהווה הצמדה של רכוש משותף ליחידת התובעת, אלא שימוש סביר ברכוש המשותף, שלשמו אין נדרשת הסכמה של בעלי הדירות. הטענה בדבר היעדר זיקה של הנתבעת 2 לבניין מהווה הרחבת חזית, שכן לא נטענה בכתב התביעה. דיון והכרעה טענת העדר זכות תביעה לתובעת טענה זו נטענה לראשונה בסיכומים והיא מתמקדת בכך שלא הובאו ראיות לחלקיה של התובעת ברכוש המשותף לעומת חלקיה של הנתבעת 1. אין בטענה זו כדי ללמד על העדר זכות תביעה לתובעת. התובעת צירפה הסכם מכר מיום 12.4.99 לפיו רכשה זכויות ביחידות שונות (אולמות משרדים) בבניין מחברה אחרת בשם אלי רוני ואבי יוזמה ופתוח בע"מ, ודי בכך כדי ללמד כי לתובעת זכויות להירשם כבעלים של יחידות בבניין. אינני נזקק לפיכך אף לנסח רישום המקרקעין של הבניין שצורף רק לסיכומי התובעת ואשר רשומות בו הערות אזהרה הן לזכות התובעת והן לזכות הנתבעת 1 (מגן התנגדו להגשתו). הטענה כי התובעת לא הוכיחה את חלקיה המדוייקים ברכוש המשותף לעומת חלקי הנתבעת 1, אין בה כדי ללמד על אי קיום עילת תביעה. די בכך שהתובעת הוכיחה זכותה להירשם כבעלים של יחידות בבניין על מנת להקים לה זכות ועילת תביעה באשר לרכוש המשותף. העדר זיקה של הנתבעת 2 לבניין טענה זו חורגת אכן ממסגרת כתבי הטענות, שכן בכתב התביעה המתוקן טענה התובעת כי הנתבעת 2 הינה חליפתה המשפטית של הנתבעת 1, לפי מכתב בא כוחן, ולא העלתה כל טענה בדבר העדר זכות קניינית או חוזית ליחידה שנרכשה על ידי הנתבעת 1, טענה שנטענה עתה בסיכומי התובעת. לפיכך, נדחית טענת התובעת בעניין זה. מעמדו של הבניין והוראות כלליות לגבי רכוש משותף הבניין איננו רשום כבית משותף, והצדדים אינם חולקים על כך שחלות עליו הוראות פרק ו'1 לחוק המקרקעין, התשכ"ט-1969 (להלן: "חוק המקרקעין"). הוראות אלה מחילות על בניין כאמור חלק ניכר מהוראות פרק ו' לחוק המקרקעין העוסק בבתים משותפים (ר' סעיף 77ב לחוק המקרקעין). סעיף 77א לחוק המקרקעין מגדיר מהו "רכוש משותף" לגבי בניין שאיננו רשום כבית משותף. לפי הגדרה זו, הקירות החיצוניים מהווים רכוש משותף [ר' גם יהושע ויסמן דיני קניין - בעלות ושיתוף 524 (1997)] סעיף 77ג לחוק המקרקעין קובע כי בית שטרם נרשם כבית משותף יתנהל לפי התקנון שבתוספת לחוק המקרקעין (להלן: "התקנון המצוי"). מוחלות גם ההוראות לגבי נציגות הבית המשותף שמיועדת לנהל את הבית המשותף (ואת הרכוש המשותף) כמו גם ההוראות המאפשרות לרוב בעלי הדירות למנות מתחזק שינהל וידאג להחזקה התקינה של הניהול המשותף. יש לשים לב כי סעיף 77ב' לחוק המקרקעין אינו מחיל את הוראות סעיף 55 לחוק המקרקעין על בתים שטרם נרשמו כבתים משותפים, דהיינו איננו מאפשר להצמיד חלק בלתי מסויים של הרכוש המשותף לדירה, לא כל שכן איננו מאפשר להצמיד חלק מסויים מהרכוש המשותף לדירה פלונית [יהושע ויסמן דיני קניין - בעלות ושיתוף 524 (1997)]. למותר לציין כי כך או אחרת, רכוש משותף, כשמו כן הוא, משותף לכלל בעלי הדירות בבית המשותף, ומכאן נגזר המובן מאליו, כי אין לבנות על הרכוש המשותף, אין להשתלט על הרכוש המשותף, ואין לבצע בו פעולות מהותיות בלא לקבל את ההסכמה הנדרשת מבעליו [ר' ע"א 31/70 כהן נ' שמאי, פ"ד כ"ד (2) 388, 391 (1970)]. ברי גם כי ככל שנעשה שימוש ברכוש המשותף, על שימוש זה להיות שימוש סביר. הצבת שילוט על ידי בעל דירה על קירות חיצוניים המהווים רכוש משותף אפשרית אם ניתנה הסכמה כדין להצבת השילוט או לחלופין ייקבע כי מדובר בשימוש סביר ברכוש משותף, שאינו טעון הסכמה מיוחדת. נבחן להלן שאלות אלה. האם ניתנה הסכמת חברת הניהול או בעלי היחידות בבניין להצבת השלט מגן אוחזים במסמך ללא תאריך שנכתב על ידי נאות הבנים בע"מ והמיועד לנתבעת 2 וזו לשונו: "הנדון: התקנת שילוט בניין סחרוב 22 "ביג מרקט" לאור בקשתך להתקנת שלט בחזית הקדמית של הבניין ולאחר הצגת תכנית השלט והתייעצות עם יצרן השלטים, החליטה חברת הניהול לאשר את בקשתך להתקנת השלט במקום שביקשת". המסמך צורף לתצהירו של מנהל הנתבעות וסומן כנ/1, כשהנתבעות טוענות כי מדובר באישור חברת הניהול שניהלה את הבניין בעבר. בדיון ההוכחות נקבע כי ניתן להגיש את נ/1 כראיה לכך שהנתבעות קיבלו מסמך זה, אך לא כראיה לאמיתות תוכנו (עמ' 14 ש' 1). הטעם לכך הינו כי עורך המסמך לא זומן על ידי הנתבעות למתן עדות, ולפיכך לא ניתן היה להכשיר את המסמך כראיה לאמיתות תוכנו. ברור, אפוא, כי משלא הותרה הגשת נ/1 נשמטה הקרקע מתחת לטענת מגן כי היה בידן היתר מחברת הניהול להציב את השלט. טענה זו לא הוכחה. זאת ועוד, גם אם היה יכול המסמך הנ"ל, נטול התאריך, לשמש כראיה לתוכנו, עדיין לא היה די בכך, שכן אין כל ראיה בפני בית המשפט שחברת נאות הבנים בע"מ שימשה כחברת הניהול של הבניין (הנתבעות לא הציגו את הסכם הניהול ואף לא ידע לנקוב בשם החברה איתה חתם על הסכם הניהול, עמ' 14 ש' 21). בנוסף, המסמך מציין כי האישור ניתן לאחר שהוצגה תכנית השלט. מתכנית זו ניתן היה ללמוד מהן מידות השלט וגם את מיקומו המדוייק, אך מנהל הנתבעות טען שלא היתה תכנית לשלט (עמ' 15 ש' 1-2), ואף לא זכר את מידות השלט שהוסכם בינו לבין חברת הניהול (עמ' 15 ש' 16-17). גם אגרת שילוט ששולמה לעיריית ראשון לציון על ידי הנתבעות איננה מועילה במקרה זה, שכן אין בה כדי להוות ראיה להיתר שניתן על ידי העירייה. לעניין הזכויות הקנייניות וזכויות השימוש ברכוש המשותף, ברי כי היתר העירייה, גם לו היה קיים, לא היה בו כדי לסייע בנושא האישורים מחברת הניהול או מבעלי היחידות האחרות להצבת השילוט. באשר להיתר מבעלי היחידות האחרות בבניין להצבת השלט, מוסכם כי היתר כזה לא ניתן. מכאן, שהנתבעות לא הוכיחו כי ניתנה למי מהן הרשות לתלות את השלט. האם תליית השלט מהווה שימוש סביר ברכוש המשותף הנתבעות טענו כי הצבת השלט מהווה שימוש סביר ברכוש המשותף, התואם את ייעודו לפי כוונת בעלי הדירות, ועל כן אינו דורש את הסכמת בעלי הדירות האחרים. טענה זו דינה להידחות. אמנם מקובל עלי כי קירותיו החיצוניים של הבניין יכולים לשמש גם להצבת שילוט (ולא אכנס למחלוקת בעניין סמכויותיה של חברת מטאטא, האם נחשבת היא כחברת ניהול אם לאו, והאם רשאית היתה לקבוע מקומות מסויימים להצבת השילוט בקירותיו החיצוניים של הבניין, שכן מחלוקת זו איננה צריכה לענייננו). עם זאת, וגם אם היה ניתן להציב שילוט על קירותיו החיצוניים של הבניין, ברור כי סבירות ההצבה היתה נבחנת לפי גודל השלט ולפי מיקומו. לעניין גודל השלט, סביר כי גודלו צריך להיות תואם את גודל השטח של מגן בבניין ביחס לכלל השטחים. שטח יחידתה של מגן הינו כ-109 מ"ר שאיננו שטח גדול יחסית (הנתבעות טוענות כי שטח כלל הרצפה שבבניין מסתכם ב-12,999 מ"ר). לעומת זאת, השלט תופס שטח גדול מהקיר החיצוני של הבניין. מגן טוענת כי לפי אגרת השילוט, שטח השלט הינו 7X1.5 מ' דהיינו 10.5 מ"ר. ממבט בתמונות שהוגשו נראה כי שטח השלט גדול יותר, שכן הוא משתרע מעל 3 חלונות ומתקרב לחלון הרביעי, כשבין חלון לחלון קיים שטח ברוחב כפול בערך מרוחבו של החלון. גם אם רוחבו של החלון הינו מטר אחד בלבד, הרי רוחב השלט הינו כ-10 מ'. גם מבחינת גובה השלט נראה כי גובהו גבוה מ-1.5 מ'. בכל מקרה, מדובר בשלט גדול ממדים התופס חלק ניכר מהקיר החיצוני, ובוודאי שאיננו הולם מבחינת סבירותו יחידה קטנה יחסית כמו יחידתה של מגן. לעניין מיקום השלט, יחידת הנתבעות מצויה בקומה א' בבניין (ר' עמ' 15 לפרוטוקול ש' 25), ואולם, את השלט תלו הנתבעות מעל חלונות קומה ב', ולא בקומה בה מצויה יחידתן. מיקום השלט שלא בסמוך לשטחן של הנתבעות שולל אף הוא את סבירות השימוש שנעשה במקרה זה בקיר החיצוני של הבניין. אציין כי לו מידותיו של השלט היו קטנות יותר ומיקומו היה בקומה בה שוכנים משרדי התובעת, יכול והיה נפתח פתח, בהעדר קריטריונים ברורים שנקבעו על ידי הגורמים המוסמכים, לראות בהצבת השלט שימוש סביר ברכוש המשותף. מן המקובץ עולה כי השלט, על מידותיו ועל מיקומו, איננו מהווה שימוש סביר של הנתבעות ברכוש המשותף. שלטי פרסום אחרים של חברות מקבוצת מזרחי הנתבעות טוענות כי חברות מקבוצת מזרחי, שהן חברות אחיות או חברות בנות של החברה התובעת, תלו שלטי פרסום גדולים מאד על הקירות החיצוניים של הבניין, אך כלפיהן לא הועלתה כל טענה, ועל כן מנועה התובעת מלהעלות טענות כלפי מגן בנוגע לשילוט. לא הוכח כי קיים שלט של התובעת עצמה. טענה זו אינה יכולה להוות טענת הגנה מספקת עבור הנתבעות. גם אם חברות מקבוצת מזרחי מפרסמות על גבי הקיר החיצוני בחזית הבניין, וכפי שניתן ללמוד מת/1 ומתמונות אחרות, אין הדבר מונע מהתובעת להגיש את תביעתה. הדבר נובע לא רק מעקרון האישיות המשפטית הנפרדת, אלא מכך שבחינת השילוט של מפרסמים אחרים טעונה התייחסות נפרדת. אין לשלול מראש אפשרות כי השימוש שנעשה על ידם עומד בקריטריונים של שימוש סביר או שעמד בקריטריונים של מי שנטען כי הינה חברת הניהול היום. מפרסמים אחרים אלה גם אינם צד בהליך הנוכחי, ואינם יכולים להביא לפיכך עמדתם בעניין זה. לא יכול להיות ספק כי הסדרת נושא השילוט בבניין, ובמיוחד בבניין דוגמת הבניין נשוא תביעה זו, הינה חשובה מעין כמוה. הסדרה זו היתה מונעת ויכוחים וחיכוכים, שכן היו נקבעים קריטריונים ברורים, כפי שנעשה הדבר במבנים עסקיים אחרים. יצויין, אגב, כי התובעת לא הוכיחה את הקריטריונים להצבת השילוט בבניין, אך אם טוענות הנתבעות כי הן עומדות בקריטריונים, עליהן להוכיחם. ואולם, כל עוד לא הוכח כי קיימים קריטריונים כאמור לעיל, זכותו של כל אחד מבעלי הזכויות בבניין, אשר לו זכויות גם ברכוש המשותף, לעתור לסילוק שילוט, אם לא ניתנה להצבתו הסכמה, ואם אינו מהווה שימוש סביר בקיר החיצוני. אין לשלול גם את האפשרות כי התובעת תהא רשאית לעתור באותה דרך לסילוק שלטים אחרים המצויים על קירותיו החיצוניים של הבניין, אך ברור כי הדרך העדיפה והגיונית הינה הצבת שילוט לפי קריטריונים מוגדרים מוסכמים, או שנקבעו על ידי המוסמכים לכך. טענה נוספת של חוסר תום לב ושיקולים זרים של התובעת לא הוכחה וטענה כי לא נגרם נזק לתובעת איננה מהווה הגנה מפני התביעה לסילוק השלט, שאיננה דורשת כי יוכח שנגרם נזק. סיכום סוף דבר, מכל הטעמים שנזכרו לעיל אני מורה לנתבעות להסיר את השלט נשוא התביעה הנושא את השם הנזכר בסעיף 3 לעיל, והתלוי על קיר חיצוני של הבניין ברחוב סחרוב 22 בראשון לציון, הידוע כגוש 6097, חלקה 151, וזאת תוך 30 יום מקבלת פסק הדין בידי ב"כ הנתבעות. הנתבעות תשלמנה ביחד ולחוד לתובעת את הוצאות המשפט בתוספת הפרשי הצמדה וריבית כחוק מיום הוצאתן ועד התשלום בפועל וכן ושכ"ט עו"ד בסכום כולל של 5,800₪. ניתן היום, י"ח תשרי תשע"ב, 16 אוקטובר 2011, בהעדר הצדדים. שלטבתים משותפים