1. חב' קדושים-ורדי בע"מ הינה חברה יזמית בתחום הנדל"ן (להלן "התובעת"), ובתביעה זו היא עותרת לחייב את עיריית חיפה (להלן "העירייה") בתשלום סך של 100,140 ₪ בגין הוצאות, חובות ונזקים שונים, כפי שיפורט בהמשך. 2. העובדות הצריכות לענייננו הינן כדלקמן: בתקופה שבין השנים 1970 עד 2007, החזיקה העירייה, כדיירת מוגנת, בדירה הנמצאת בקומת קרקע במבנה הממוקם ברח' הלל 18 בחיפה (להלן "הדירה"), וכן במחסן הממוקם בקומת המרתף (להלן "המחסן"). 3. החל מתאריך 14.5.1992 שימשה הדירה כתחנה לבריאות המשפחה (טיפת חלב), והמחסן שימש כמחסן ארכיב אגף נכסים. 4. במהלך כל השנים שילמה העירייה דמי שכירות כלכליים, שהיו שווים בערכם לדמי השכירות החופשיים המקובלים בשוק החופשי ללא כל הפחתות, וזאת מכח הוראת תקנה 1 (5) לתקנות הגנת הדייר (דמי שכירות בבתי עסק-אי תחולת השיעורים המרביים והפחתות), התשמ"ג-1983. 5. ביום 18.3.2002 רכשה התובעת את זכויות הבעלות במבנה, וביום 19.1.2004 היא קיבלה את החזקה בו לידיה. באותה עת, המבנה לא היה מאוכלס במלואו, ושהו בו רק שני דיירים שהם העירייה, והחברה להגנת הטבע אשר עזבה את המושכר בשנת 2003. 6. לאחר שפג תוקפו של הסכם קודם שהיה לעירייה עם הבעלים הקודמים בדבר גובה דמי השכירות, דרשה התובעת העלאת דמי השכירות בגין הדירה מסך של 720 דולר לסך של 1,500 דולר לחודש. לאחר משא ומתן שהתקיים בין הצדדים, נחתם ביום 10.8.2004 הסכם לפיו התחייבה העירייה לשלם לתובעת דמי שכירות חודשיים בסך של 1,000 דולר בתוספת מע"מ, לתקופה שמיום 1.7.04 ועד 30.6.07. עוד הוסכם כי העירייה רשאית לפנות את הדירה בכל עת שתחפוץ בכך. 7. בחודשים 8/06 ועד 12/06 ביצעה התובעת שיפוצים נרחבים במבנה שכללו בין היתר, עבודות שיפוץ חזיתות, תיקון גג, תיקון מערכת הביוב, יציקת שבילים ועוד. 8. לאחר סיום העבודות הנ"ל, פנתה התובעת ביום 12.12.06 לעירייה, בדרישה להשתתף בהוצאות הנ"ל, מכח הוראות חוק הגנת הדייר [נוסח משולב], תשל"ב-1972 (להלן "החוק" או "חוק הגנת הדייר") ותקנותיו, אולם דרישתה נדחתה על ידי העירייה. 9. ביום 24.1.07 דרשה התובעת מהעירייה להעלות את דמי השכירות עבור הדירה לסך של 9,000 ₪ לחודש. 10. העירייה דחתה דרישה זו, ובימים 10.6.2007 ו- 13.6.07 היא פינתה את הדירה ואת המחסן, והחזירה את החזקה בהם לידי התובעת, תוך ויתורה על חלקה בדמי המפתח. 11. לאחר סיום עבודות השיפוצים, הושכר המבנה על ידי התובעת, בתפוסה מלאה, לשוכרים שונים. 12. ביום 27.8.2009 מכרה התובעת את המבנה לחברת דור שילובים בע"מ במחיר העולה פי 2.15 ממחיר הרכישה. 13. טענות הצדדים ביום 9.9.2008 הגישה התובעת את התביעה דנן ובה היא עתרה לחייב את העירייה, מכח חוק הגנת הדייר ותקנותיו, בתשלום חלקה בעבודות השיפוצים שבוצעו במבנה בסך של 81,315 ₪, וכן בתשלום חוב בגין מתן שירותי ניקוי ומאור בסך של 10,325 ₪, וכן תשלום פיצוי בסך של 8,500 ₪ בגין נזקים שהתגלו בדירה בעת החזרתה לידי התובעת על פי הנטען. 14. העירייה דחתה מכל וכל את טענותיה הנ"ל של התובעת. לעניין הנזק, טענה העירייה כי היא החזירה את הדירה לידי התובעת כשהיא במצב תקין וראוי לשימוש, וללא כל נזק הנופל תחת אחריותה. לעניין החוב בגין מתן שירותים, העירייה הכחישה את מתן השירותים הנטענים על ידי התובעת. לעניין ההשתתפות בהוצאות התיקונים, טענה העירייה כי לא חלה עליה כל חובה שבדין לשלם סכומים אלה, הואיל והשיפוצים שבוצעו במבנה לא היו תיקונים חיוניים כדרישות סעיף 68(א) לחוק הגנת הדייר ו/או תיקונים הדרושים לשמירת בטחונו או בריאותו של דייר אחר, או למניעת נזק לבית כדרישת סעיף 68(ב) לחוק, אלא שיפורים שבוצעו מיוזמתה של התובעת לקידום מטרותיה ומקסום רווחיה מהמבנה. עוד הוסיפה העירייה וטענה כי התובעת נהגה עימה בחוסר תום לב עת הסתירה ממנה במהלך המשא ומתן שהתקיים בין הצדדים לקראת החתימה על הסכם חדש להעלאת דמי השכירות, את כוונתה לדרוש השתתפות בהוצאות המבנה. עוד טענה העירייה כי תביעה זו אינה אלא ניסיון של התובעת להתעשר על חשבונה שלא כדין. בנוסף הכחישה העירייה את הסכומים הנתבעים ואת סבירותם ואת הקשר שלהם לעבודות שבוצעו במבנה. 15. העדויות מטעם התובעת העיד אחד מבעלי מניותיה, מר אופיר ורדי. מטעם העירייה העידו גב' אבו קיאס נוהא שכיהנה כאחות אחראית בתחנה לבריאות הנפש בדירה בשנים 2006-2004, וכן גב' פנינה פז המכהנת כמנהלת אגף הנכסים והשמאות בעירייה, ומר וליד כרכבי המכהן כראש צוות שימור אתרים בעירייה. 16. דיון אקדים ואומר כי לאחר ששמעתי את העדויות ועיינתי בחומר הראיות שהוגש, הגעתי למסקנה כי דין התביעה להדחות. להלן נימוקיי: 17. עבודות השיפוץ דרישתה של התובעת בנוגע להשתתפות בעבודות השיפוץ, נחלקת לשני סוגי תיקונים. הסוג הראשון מתייחס לתיקונים "הדרושים להחזקת הבית במצב תקין וראוי לשימוש" כדרישת סעיף 68 (א) לחוק הגנת הדייר הקובע כדלקמן: "בעל הבית חייב לתקן את התיקונים הדרושים להחזקת הבית במצב תקין וראוי לשימוש, כמפורט בתקנות באישור ועדת החוקה חוק ומשפט של הכנסת, חוץ מתיקונים באותם חלקי הבית שהם בשימושו הייחודי של הדייר" בתקנות הגנת הדייר (החזקת הבית ותיקונים), תשל"א-1971 (להלן "תקנות הגנת הדייר"), הגדיר מחוקק המשנה מהם התיקונים הדרושים להחזקת הבית במצב תקין וראוי לשימוש כדרישת סעיף 68(א) הנ"ל. בסעיף 68 (ד) נקבע כי הוצאות התיקונים שבעל הבית חייב בעשייתם יחולו מחציתן על בעל הבית ומחציתן על הדייר. 18. תחת סעיף 68(א) הנ"ל דורשת התובעת השתתפות בהוצאות שונות, שכוללות בין היתר, עבודות שיפוץ ושימור חוץ, שיפוץ חזיתות המבנה וניקוי אבן, שיפוץ חלון חזית הבניין ודלת הכניסה של המבנה, צביעת חיצונית של המבנה, תיקון קונסטרוקטיבי-חיזוק המבנה, עבודות ריצוף חדר המדרגות, תיקון ושיפור מערכת הביוב, יציקת שבילים וחידוש שביל גישה ועוד (ראה נספח י"ב לתצהיר של מר ורדי ת/1). 19. דיון אמנם העבודות הנ"ל נכללות לכאורה במסגרת התיקונים שפורטו בתקנות הגנת הדייר, אולם לא שוכנעתי כי חלה לגביהם חובת השתתפות מטעם העירייה מכח סעיף 68(א) לחוק, מהנימוקים שלהלן: על מנת להיכנס לדלת אמותיו של סעיף 68(א) לחוק, לא די שהתובעת תוכיח כי ביצעה עבודות מסוג התיקונים המפורטים בתקנות הגנת הדייר, אלא עליה להוכיח כי עבודות אלה היו דרושות להחזקת המבנה במצב תקין וראוי לשימוש. ודוק, המחוקק כרך בין חובת התיקון לבין מצב המושכר. לא כל תיקון שבוצע על ידי בעל הבית נכלל בגדרו של סעיף 68(א), אף אם הוא עונה לכאורה על סוג התיקונים שפורטו בתקנות הגנת הדייר, אלא רק תיקון שהינו הכרחי לצורך החזקת המושכר במצב תקין וראוי לשימוש. אמנם, חלק מהתיקונים שפורטו בתקנות הגנת הדייר מקימים חזקה אינהרנטית בדבר חיוניותם לצורך החזקת המושכר במצב תקין, כמו למשל התיקונים המפורטים בסעיפים א' ו-ב' לתוספת, אך לא כך המצב לגבי חלק מהתיקונים האחרים המפורטים בתקנות הנ"ל, ושלגביהם רובץ על התובעת הנטל להוכיח קיומו של צורך בביצועם לשם החזקת המושכר במצב תקין וראוי לשימוש. 20. בענייננו, התובעת לא הרימה נטל זה. היא לא הגישה חוות דעת מקצועית ו/או ראיות אחרות המעידות על מצב המבנה עובר לביצוע התיקונים, ועל הצורך בביצוע התיקונים שפורטו לעיל לצורך החזקת המבנה במצב תקין וראוי לשימוש. ודוק, אין המדובר בעבודות נקודתיות, אלא בעבודות נרחבות ומגוונות, המתיישבות יותר, לכאורה, עם רצון להשביח את המבנה מאשר להכשירו לשימוש. הדבר מתחדד לאור עדויות ההגנה אשר לא נסתרו, ושמהן עלה כי מצבו של המבנה היה סביר וראוי לשימוש עובר לביצוע התיקונים, וכי לא היה כל הכרח בביצוע התיקונים המדוברים. לכך מתווספת גם הודאתו של נציג התובעת מר ורדי, שלפיהם מסר כי הבניין היה ראוי לשימוש מבחינה בטיחותית (ראה עדותו בעמ' 17 ש' 15). 21. לחיזוק עמדתה כי התיקונים שבוצעו על ידה היו הכרחיים לאחזקת המבנה באופן תקין, הפנתה התובעת לדרישות מחלקת שימור אתרים בעיריית חיפה לביצוע התיקונים הנ"ל. אולם התברר כי טענתה הנ"ל הינה חסרת בסיס, שכן מעדותו של מר כרכבי, ראש צוות שימור אתרים בעירייה, התברר כי אלמלא ביקשה התובעת להגדיל את המבנה על ידי ביצוע תוספת בנייה, איש לא היה דורש ממנה לבצע את העבודות שביצעה. עוד הוכח כי התובעת ביצעה את העבודות מיוזמתה וללא כל פנייה מטעם מי מהדיירים אליה בנדון, ומתוך מטרה להשביח את המבנה כאמור (ראה עדותו של מר ורדי בעמ' 8 ש' 21). מצב דברים זה אך מחזק את טענת העירייה כי התיקונים הנ"ל לא נבעו ממצב של כורח אלא משיקולים תועלתיים שמטרתם מקסום רווחיה של התובעת מהמבנה, כפי שאכן קרה בפועל עת מכרה את המבנה במחיר העולה פי 2.15 ממחיר הרכישה. 22. לאור האמור לעיל, לא שוכנעתי כי התיקונים שפורטו לעיל, הינם תיקונים שהיו דרושים להחזקת המבנה במצב תקין וראוי לשימוש כמצוות סעיף 68(א) לחוק, ומשכך לא חלה על העירייה חובת השתתפות לגביהם. 23. הסוג השני של התיקונים מתייחס לתיקונים בחלקי הבית שהם בשימושו הייחודי של הדייר כלשון סעיף 68 (ב) לחוק הקובע כדלקמן: "תיקונים בחלקי הבית שהם בשימושו הייחודי של הדייר ואינם תיקונים כאמור בסעיף קטן (א), חייב בהם הדייר והוצאות תיקונים אלה יחולו עליו; דייר שלא ביצע תיקונים שהוא חייב בהם כאמור והתיקונים דרושים לשמירת בטחונו או בריאותו של דייר אחר או למניעת נזק לבית, רשאי בעל הבית לעשותם והדייר חייב לאפשר לו עשייתם, ובלבד שבעל הבית הודיע על כך לדייר מראש ובכתב ונתן לו בהודעה זמן סביר לעשיית התיקונים" (ההדגשה אינה במקור) במסגרת קטגוריה זו נכללים התיקונים שבוצעו על ידי התובעת, שהם תיקון מערכת הביוב וצביעת חלונות, החלפת 11 תריסי עץ והחלפת גג אסבסט של מחסן. 24. לאחר שבחנתי את טענות הצדדים בהתייחס לתיקונים הנ"ל, הגעתי למסקנה כי גם לגביהם, לא חלה חובת השתתפות על העירייה מכח החוק. להלן נימוקיי: ראשית, הוכח כי התובעת ביצעה את התיקונים הנ"ל על דעתה הבלעדית וללא כל פנייה לעירייה בנדון, בניגוד לסיפא של הוראת סעיף 68 (ב) המחייבת פנייה אל הדייר ומתן זמן סביר לעשיית התיקונים על ידו. שנית, לא שוכנעתי כי עבודות אלה היו דרושות לשמירת ביטחונם או בריאותם של דיירים אחרים או למניעת נזק לדירה. ממה נפשך! לגבי גג האסבסט, הוכח כי הגג שהוחלף היה שייך למחסן שבו לא שהו אנשים, ומשכך, לא ראו בו נציגי טיפת חלב כל סיכון, ואף לא פנו לתובעת בדרישה להחליפו. יוזכר כי עסקינן בתחנה לבריאות הנפש השייכת למשרד הבריאות, והדעת נותנת כי לוּ נוצר צורך בפירוק הגג, משרד הבריאות לא היה מהסס לפנות לתובעת, כבעלת הבית, בדרישה להחליפו. לעניין החלפת התריסים, מעיון בתמונות שהוצגו עולה כי מדובר בתריסים ישנים, אולם לא הוכח כי תריסים אלה היוו סכנה בטיחותית ו/או בריאותית לדיירים ו/או כי החלפתם היתה דרושה למניעת נזק למבנה. גם טענת התובעת כי החלפת התריסים בוצעה על פי דרישת מחלקת השימור של העירייה התבררה כחסרת יסוד. לעניין תיקון מערכת הביוב, התובעת טענה כי נאלצה לבצע תיקון יסודי במערכת הביוב עקב ליקויים שהתגלו במערכת זו. אולם, טענה זו הועלתה בעלמא, ואף מהחשבונית שהוגשה ואשר נועדה להוכיח הוצאה זו (נספח י"א לתצהיר מר ורדי), לא ניתן היה ללמוד מה היתה עלות התיקון הנ"ל, וזאת בנוסף לסימני שאלה שעוררה חשבונית זו (ראה עדות מר ורדי בעמ' 14 ש' 22-13). לעומת זאת, גב' אבו קיאס, שכיהנה כאחות אחראית בתחנת טיפת חלב בתקופה הרלוונטית, העידה כי התחנה ביצעה תיקון חד פעמי בחדר השירותים, אך באותה תקופה גילו כי צינור הביוב החיצוני ניזוק עקב עבודות השיפוץ שבוצעו על ידי התובעת, והעירייה אף פנתה לתובעת בדרישה לטפל במפגע הנ"ל, ודבריה הנ"ל לא נסתרו (ראה עדותה בעמ' 23 ש' 29-22, וכן מכתב העירייה שצורף כנספח ג' לתצהירו של מר כרכבי נ/4). 25. לאור כל האמור לעיל, לא שוכנעתי כי התיקונים "הייחודיים" שפורטו לעיל הינם תיקונים שהיו דרושים לשמירת ביטחונם ו/או בריאותם של הדיירים או שהיו דרושים לשם מניעת נזק לדירה כדרישת סעיף 68(ב) לחוק, ומשכך לא חלה על העירייה חובת השתתפות לגביהם. 26. חוב בגין מתן שירותים התובעת טענה כי על העירייה לשלם לה סך של 10,324.93 ₪ בגין מתן שירותי ניקוי ומאור במשך השנים 2001 עד 2007, מכח תקנות הגנת הדייר (תשלום בעד שירותים), תשל"ג-1983 (ראה נספח י"ז לתצהירו של מר ורדי), וכן סך של 3,271 ₪ בגין תיקונים שונים שבוצעו בשנים 2003-2004, מכח תקנות הגנת הדייר (החזקת הבית ותיקונים), תשל"א-1971 (ראה נספח ח' לתצהיר מר ורדי). 27. העירייה הכחישה אספקת שירותים אלה על ידי התובעת. אולם למרות הכחשה זו, התובעת לא טרחה להוכיח אספקת השירותים הנ"ל על ידה, ולא הציגה ולוּ קבלה אחת המעידה על תשלום בגין שירותי ניקיון ו/או תשלום בגין שירותי מאור, ומשכך, הנני קובעת כי היא לא הרימה את הנטל המוטל עליה בעניין זה. 28. מסקנה דומה חלה לגבי התיקונים שבוצעו בשנים 2004-2003 על פי הנטען, שגם לגביהם לא הוצגה כל ראיה המעידה על ביצועם. 29. מעבר לדרוש אציין כי זכותה של התובעת לדרוש השתתפות בהוצאות הנ"ל, קמה לה רק מיום קבלת החזקה במבנה לידיה, היינו מיום 19.1.04, בהתאם להסכם הרכישה שנחתם בינה לבין הבעלים הקודמים של המבנה, ומשכך דרישתה המתייחסת לשנים 2001 עד 2003 כמצוין לעיל, חורגת מההסכם ואינה כדין. 30. הנזק שנגרם לדירה לטענת התובעת, החזרת הדירה לידיה נעשתה אגב גרימת נזקים חמורים למבנה על ידי העירייה ו/או מי מטעמה, שבאו לידי ביטוי בחלונות וכנפי חלונות שבורים, קירות מחוררים ומלוכלכים, ושברים ברצפה ובקירות. נזקים אלה תוקנו על ידה תמורת תשלום סך של 8,500 ₪ (נספח ט"ז לתצהיר מר ורדי). אולם טענה זו בדומה לאחרות, לא הוכחה על ידי התובעת. התובעת הפנתה לפרוטוקול המסירה של הדירה (נספח ט"ו לתצהיר מר ורדי) שבו צוין בין היתר כי הנכס לא מסויד, וכי קיימים מספר כנפי חלונות שבורים, וכי קיימים ציורים על חלק מהקירות. העירייה לעומתה הבהירה כי הדירה נמסרה לידיה כשהיא לא מסוידת, וכי כנפי החלונות נשברו עקב פריצה שאירעה כתוצאה מהסרת הסורגים על ידי התובעת במהלך ביצוע העבודות, ללא הסכמתה וידיעתה של העירייה, וגרסתה הנ"ל לא נסתרה, והיא אף הוזכרה מפורשות בפרוטוקול המסירה שנערך ביום 10.6.07. לעניין ההכנה למזגנים, התובעת לא הוכיחה מה היה מצב הדירה עובר למסירתה לידי העירייה, ומהו מקור חיובה של העירייה בגין נזקים נטענים אלה. אוסיף על כך כי טענת התובעת שלפיה היא פנתה לעירייה בדרישה לתקן נזקים אלה לפני ביצוע התיקון על ידה, אף היא לא הוכחה. 31. לאור כל האמור לעיל, הגעתי למסקנה כי דין התביעה להדחות על כל מרכיביה. 32. בטרם אסיים אציין כי אינני מקבלת את טענת העירייה שלפיה אין הצדקה להטיל עליה חובת השתתפות בהוצאות התיקונים מאחר והיא שילמה דמי שכירות כלכליים עבור הדירה, שכן לטענה זו אין תימוכין בהוראות החוק. 33. התוצאה התביעה נדחית. התובעת תשלם לנתבעת שכ"ט עו"ד בסך של 17,000 ₪ בצירוף הפרשי הצמדה וריבית כחוק מהיום ועד התשלום המלא בפועל. ניתן היום, 17 אפריל 2012, בהעדר הצדדים. הגנות משפטיותדייר מוגן (הגנת הדייר)