חישוב שטח גזוזטרה הועד המקומית לתכנון ובניה קריית גת מערערת על פסק דינו של בית משפט קמא לפיו התקבל ערעור המשיבה על חיוב היטל השבחה שהוטל עליה, ונקבע כי אין מקום לחיוב כאמור. הרקע העובדתי והדיוני הנדרש להכרעה הינו: המשיבה חכרה מקרקעין בשטח של 6,726 מ"ר, שעליהם קיים מבנה טרומי משנת 1963. סעיף 11 לתוכנית המפורטת מספר 3/104/03/09 של אזור התעשייה בק. גת, קובע כי "במגרשים המיועדים למלאכה ותעשיה תותר בניה של 35\% משטח המגרש". כן נקבע באותו סעיף כי "במקרים מיוחדים בלבד רשאית הועדה המחוזית לאשר אחוז גבוה מהנ"ל בתנאי שלא יעלה באף מקרה מעל ל- 50% משטח המגרש". בתאריך 22/5/94 החליטה הועדה המקומית ביחס לתוכנית האמורה על "תוספת אחוזי בניה למטרות משניות שאינן כלולות באחוזי הבניה הקיימים" בשיעור של 15%. המשיבה מכרה את זכויותיה בנכס לחברת אפרים אליהו בע"מ אשר מכרה את זכויותיה לחב' גבעת מרום בע"מ. זו האחרונה פנתה לעריית קרית גת על מנת לקבל אישור עירייה לצרכי העברת הנכס על שמה. בדבר חיוב בהיטל השבחה הנובע מהשינוי האמור של אחוזי הבניה. הערעור המונח לפנינו, בדומה לערעור אשר הוגש לבית שפט קמא, נסוב סביב שלוש טענות עיקריות של המשיבה, ועמדתה החולקת של המערערת לגביהן. אתייחס עתה לשלוש הטענות הללו תוך הצגת עמדות הצדדים, ועמדת בית משפט קמא. הטענה הראשונה - החלטת הועדה המקומית בדבר תוספת 15% שטחי שירות אינה מהווה תוספת לאחוזי הבניה, שכן, וכפי שצוין לעיל, היתה קיימת אפשרות על פי התוכנית המקורית להעלאת אחוז הבניה על ידי הועדה המחוזית. על פי טיעון זה אין ההחלטה החדשה מהווה שינוי התוכנית הישנה, אלא הינה רק בגדר פירוט שלה. בית המשפט קמא דן בשאלה האם בעקבות החלטת המשיבה חלה השבחה של הנכס. נקבע "כי אין מחלוקת כל תוספת של אחוזי בניה מרחיבה את זכויות הניצול של המקרקעין ובהתאם מעלה את ערך המקרקעין". עוד נקבע כי "באופן עקרוני, כל תוכנית המשנה את קודמתה באופן מהותי דהיינו אשר יש בה הוספת אחוזי בניה, הינה תוכנית אחרת". השבחה, לצורך היטל השבחה, מוגדרת על פי התוספת השלישית לחוק התכנון והבניה, כמקרה של עלות שווי מקרקעין עקב אישור תוכנית, התרת שימוש חורג, או מתן הקלה. במקרה דנן, קבע בית משפט קמא כי "בהתאם לכך הוספת אחוזי בניה לרבות שטחי שירות מהווה שינוי בתוכנית ושינוי שבעקבותיו עולה שווי המקרקעין המצדיק חיוב בהיטל השבחה". חרף קביעה זו, פסק בית משפט קמא כי אין מקום לחייב את המשיבה בהיטל השבחה, משו שיש לראות בהחלטת הועדה המקומית משום פירוט של התוכנית הקודמת, מפני שאין בה הוספת אחוזי בניה אשר לא היו קיימים מקודם. לדעתי, בית משפט קמא ביסס מסקנה זו על קביעה שהינה מוטעית. בית המשפט קמא יצא מתוך הנחה כאלו על- פי התוכנית המקורית הועדה המקומית היתה רשאית לאשר תוספת בניה של 15%. בפועל התוכנית המקורית מקנה שיקול דעת זה לוועדה המחוזית ולא לוועדה המקומית. המשיבה מודעת לטעות האמורה אך טענה בפנינו כי העובדה שהועדה המקומית אימצה את אחוזי הבניה (15%) המופיעים בתוכנית המקורית, מצביעה על כך כי במכל מקרה הוועדה המקומית לא אישר התוכנית חדשה אלא פירטה את התוכנית המקורית גם אם תוכנית זו התייחסה לוועדה המחוזית. לדעתי, אין לקבל את טענת המשיבה בעניין זה. עסקינן בשני מסלולים נפרדים. ניתן היה לפנות לוועדה המחוזית ולעתור להגדלת אחוזי הבניה עד ל- 50%. על- פי היה החלטת הרכב זה, הדיון בערעור נדחה, על מנת לברר אם היתה פניה כזו. הצדדי הודיעונו בהסכמה כי לא היתה פניה כזו. מכאן, אין מקום לדון בשאלה, שאיננה אלה שאלה אקדמית למקרה זה, מה היה קורה לו הועדה המחוזית ולא הועדה המקומית היתה מוסיפה אחוזי בניה במסגרת התוכנית המקורית. בית משפט קמא סבר כי במצב זה אין מקום להטיל היטל השבחה והועדה המקומית חולקת על קביעה זו. ואולם, מאחר וזו איננה התשתית העובדתית המונחת בפנינו, אין מקום להידרש לכך. בפסק דין זה עלינו להתייחס לכך כי הועדה המקומית היא אשר קבעה את תוספת הבניה של 15%. בניגוד לתוכנית המקורית, אשר דרשה כתנאי לתוספת בניה על ידי הועדה המחוזית קיומו של מקרה מיוחד, ובניגוד לתוכנית המקורית אשר הציגה אפשרות של תוספת עד ל- 50%, במקרה דנן הועדה המקומית קבעה תוספת של 15%. הועדה המקומית לא נדרשה לבחון אם מדובר במקרה מיוחד וקבעה אחוזי בניה של 50% (דהיינו 35% בתוספת 15%) ואל של למשל 40% או 45%. במילים אחרות, טרם החלטת הועדה המקומית ניתן היה לבנות על המקרקעין רק עד 35%, קיימת היתה אפשרות תאורטית כי אחוז זה יוגדל ע"י הועדה המחוזית, אך בפועל דבר זה לא קרה ואף לא הועלה לדיון. לאחר החלטת הועדה המקומית, משיקוליה היא, נקבעו זכויות חדשות של היתר בניה עד 50%. זאת לא כאופציה אלא כעובדה. מכאן יש לקבוע, לא רק כי שבית משפט קמא קבע שהנכס הושבח, אלא גם כי שינוי זה נובע מאישור התוכנית החדשה. במצב זה קביעת הועדה המקומית כי יש לשלם היטל השבחה הינה קביעה כדין. יובהר כי הועדה בהחלטתה אף ציינה מפורשות כי תוספת הבניה של המשיבה, בדומה לתוספות אחרות שהוחלט לגביהן באותה ישיבה - "יוכללו במסגרת זכויות הבניה האנטגרליות של כל תוכנית ויחויבו בהיטל השבחה על פי הוראות החוק". קביעה זו הינה, כאמור, קביעה כדין ואין מקום לקבל הסתייגות המשיבה בעניין זה. הועדה המקומית שינתה את התוכנית המקורית, ואישרה תוכנית חדשה בדרך של השבחת הנכס. מכאן שעל המשיבה לשלם את היטל ההשבחה. הטענה השנייה - מכוח תקנה 13(ג) לתקנות התכנון והבניה (חישוב שטחים ואחוזי בניה בתוכניות ובהיתרים) התשנ"ב-1992 אין להטיל חיוב על המשיבה. לפי טיעון זה הועדה המקומית פעלה מכוח תקנה 13(ב) לתקנות הנ"ל ועל פי תקנה 13(ג) אם הוקם בנין לפני תחילתן של תקנות אלה, כפי שהמצב פה, אין באמור בתקנות משנה ב' כדי להוסיף על השטחים המותרים לבניה לפי התקנות. מכאן מסיק ב"כ המשיבה כי לא ניתן להטיל חיוב היטל השבחה במקרה זה. בית המשפט קמא קיבל טענה זו. לדבריו מאחר והבניין נשוא הערעור הוקם לפני מועד התקנות, אין לחייב את המשיבה בהיטל השבחה. על מנת לבחון טענה זו ראוי להציג באורח מלא את התקנה הרלוונטית - תקנה 13 מתקנות התכנון והבניה (חישוב שטחים ואחוזי בניה בתוכניות ובהיתרים) תשנ"ב- 1992. וזו לשון התקנה: "תחולה והוראות מעבר תקנות אלה לא יחולו על בניה לפי היתר שניתן או שהוחלט לתיתו לפני תחילתן של תקנות התכנון והבניה (חישוב שטחים ואחוזי בניה בתוכניות ובהיתרים) (תיקון), התשנ"ב-1992 (להלן- התקנות המתקנות), כל עוד לא פג תוקפם של ההיתר או של ההחלטה. לגבי תכניות שהופק4דו או אושרו לפי תחילתן של התקנות המתקנות יחולו ההוראות דלקמן: נקבעו שטחים המותרים לבניה או אחוזי בניה ללא פירוט אופן חישובם, יראו את השטחים כשטחים למטרות עיקריות, וניתן יהיה להוסיף עליהם שטחי שירות: והוא כשאין הוראה מפורשת אחרת בתוכנית. נקבעו שטחים המותרים לבניה או אחוזי בניה, בפירוט חלקי של אופן חישובם, ינהגו בנושאים אשר פורטו בתכנית לפי הוראות התכנית, ובכל יתר הנושאים שתקנות אלה דנות בהם ינהגו לפי התקנות, וניתן יהיה להוסיף עליהם את שטחי השירות שלא פורטו בתכנית, לרבות קומה מפולשת. הוספת שטחי שירות כאמור בפסקאות (1) ו- (2) תיקבע בידי בידי הועדה המקומית במליאת לגבי כל תוכנית בנפרד, והודעה על כל תיכלל במידע שיימסר לפי סעיפים 119א, 145(א1) ו- 158טז לחוק). הוקם בנין לפני תחילתן של תקנות אלה, אין באמור בתקנות משנה (ב) כדי להוסיף על השטחים המותרים לבניה לפי תקנות אלה. מטרת התקנות הללו הינה קביעת חישוב שטחים ואחוזי בניה. מטרת תקנה 13 הינה קביעת תחולה והוראות מעבר. היסוד בתקנה זו הינו למנוע פגיעה בזכויות מוקנות שנרכשו לפני תחילת התקנות. כפי שקבע כב' השופט דר' ביין בעניין פרנץ חב' לבנין בע"מ, תוך התייחסות לתקנה 13(ג): "תקנת משנה זו מצביעה על כך שכשם שאין לפגוע בזכויות של מי שקיבל היתר בניה ולא ניצלו, כך מי שכבר סיים את הבניה והקים בנין העומד על תילו, אינו יכול לתבוע לעצמו זכויות בניה נוספות מכוח התקנות, או ביתר פירוט: לפי תקנת משנה (ב) לתק' 13" (ה"פ 30209/97 (חי') פרנץ חב' לבנין נכסים בע"מ נ' ועדת ערער מחוזית, דינים מחוזי כרך כו (8) 345). בדומה, מקובלים עלי דברי ב"כ המערער בסיכומיו לפנינו: "מטרת תקנת משנה א' ו- ג' הינן למנוע פגיעה בזכויות מוקנות שנרכשו לפני תחילת התקנות, אך אינן באות להוסיף אוטומטית זכויות בניה מכוח התקנות (אלא בכפוף למפורט בתק' משנה ב'). ומכאן גם הטעות במסקנת ביהמ"ש קמא כי אין חיוב בהיטל השבחה". אבהיר את עמדתי זו. התקנות הנ"ל מטרתן להסדיר עניין חישוב שטחים ואחוזי בניה בתוכניות מהסוג הנדון. נקבע בתקנות, בין היתר, דרך למדידת גג, גזוזטרה ופלסים. כמובן, נותרה שאלה איך להתייחס לבניה לפי היתר שניתן לפני התקנות, לתוכניות שאושרו לפני תחילתן של התקנות וכן להשלכת התקנות על בנין שהוקם לפני מועד התקנות. גישת מחוקק המשנה הינה כי אם נקבעו אחוזי בניה ללא פירוט, יראו את השטחים כשטחים למטרות עיקריות וניתן יהיה להוסיף עליהם שטחי שירות. בענייננו, הועדה קבעה כי יש לראות את כל השטחים כשטחים למטרות עיקריות והוסיפה עליהם שטיחי שירות של 15%. תוספת כמות זו איננה פרי חישוב על פי התקנות, אלא שיקול דעת נפרד של הועדה המקומית בדבר מתן תוספת אחוזי בניה, כשטחי שירות. זוהי החלטה אשר עניינה אישור תוכנית חדשה וזו גולשת מעבר לחישוב אחוזי הבניה. בהקשר לתקנה 13(ב), המקים בנין לפני תחילתן שלתקנות אלו אינו זכאי להוספת שטחי בניה על פי דרך החישוב המופיעה בתקנות. אין זה אומר כי הוועד המקומית אינה רשאית לאשר תוכנית הגדלה מכוח סמכותה. כאמור, זוהי החלטה מסוג אחר. בוודאי אין זה אומר כי אם אחוזי הבניה מוגדלים על ידי החלטת הועדה המקומית, במסגרת תקנה זו, בעליו של בנין אשר הוקם לפני התקנות רשאי ליהנות מפטור מהיטל השבחה. חיזוק לכך ניתן למצא בהפניית סעיף 13(ב)(3) לסעיף 119א לחוק התכנון והבניה. סעיף זה כולל הדרישה למסירת מידע בדבר חבות בתשלום היטל השבחה. לשון אחרת, עסקינן לא באחידות בדרכי חישוב אחוזי בניה, אלא בהחלטה פרטנית ונפרדת של הועדה המקומית להעניק למשיבה תוספת בניה. אם תוספת זו מהווה אישור תוכנית חדשה כפי שנקבע לעיל, יש לחייב את המשיבה בהיטל השבחה מכוח העלאת הערך של הנכס. מכאן, אין אני מקבל קביעת בית משפט קמא בעניין זה. מתן פרשנות לתקנה כפי שניתן, אינו תואם את מטרת התקנה ודרישות חוק התכנון והבניה (למשל סעיף 196 א לחוק הנ"ל - היטל השבחה). הטענה השלישית - המערערת מנועה מלדרוש תשלום היטל השבחה, שכן היא עצמה הנפיקה מסמך למשיבה בו נכתב במפורש שאין המשיבה חבה בתשלום היטל השבחה. בית משפט קמא לא נידרש לטענה זו לנוכח קביעותיו האחרות שהובאו, עם זאת הביע את דעתו, "הגם שספק אם ניתן להסתמך על אישור זה כהבטחה מנהלית". עמדה זו מקובלת עלי. בהליך קמא לא נשמעו ראיות והצדדים הגישו סיכומים בכתב. אשר הוגש על ידי המשיבה במסגרת סיכומיה נטול פרטים לבסס את הטענה הנכבדה שהרשות כבולה להבטחה שלטונית שניתנה ומנועה מלטעון אחרת. בצדק טוען ב"כ המבקשת כי טענה זו דורשת תנאים שלא הוכחו במקרה דנן. אכן התשתית העובדתית הנדרשת לוקה בחסר. להשלמת התמונה בנדון אציין כי בעיקרי הטיעון של המשיבה (מתאריך1.3.99) אין התייחסות לטענה זו. דעתי הינה, כי יש לקבל את הערעור. היטל ההשבחה אשר הוטל על המשיבה הוטל כדין, ולא היה מקום, לסברתי, לבטל קביעה זו כפי שהחליט בית משפט קמא. הייתי מציע איפוא, להורות על קבלת הערעור שהוגש בפנינו, לבטל את פסה"ד של בית משפט קמא ולקבוע כי יש לדחות את הערעור אשר הגישה המשיבה בפני בית משפט קמא כנגד חיובה בתשלום היטל השבחה. כתוצאה מכך חיוב היטל ההשבחה עומד בעינו. כמו כן הייתי מציע לחייב את המשיבה בהוצאות המבקשת בשני ההליכים בסך 12,000 ש"ח להיום. כב' ס. הנשיא י. פלפל אני מסכים כב' השופט י. טימור אני מסכים. לכן הוחלט כאמור בפסק דינו של כב' השופט הנדל. גזוזטרהחישוב שטח