מסירת זכות שימוש במושכר ללא הרשאה

מסירת זכות שימוש במושכר ללא הרשאה סיכומי הנתבע מס' 1 הוגשו לתיק ביהמ"ש ביום 15/8/01. בהחלטתי מיום 24/8/01 הורתי לנתבע מס' 2, שלא הגיש סיכומיו, להגיש סיכומיו תוך 15 יום או למסור הודעה כי אין בכוונתו להגיש סכומיו. התיק הובא לעיוני רק בימים אלו, למרות המועד הנקוב בהחלטתי, כשמכל מקום נוכחתי כי סיכומי הנתבע מס' 2 לא הוגשו לתיק עד היום. לא מצאתי הצדקה להמשיך ולעכב את כתיבת פסק הדין אם בשל אחור הנתבע מס' 2 ואם לאור זאת שהנתבע מס' 2 הינו בגדר נתבע פורמלי, למעשה, בתביעה שבנדון לאחר שהנכס שהחזיק בו פונה זה מכבר על ידו. תמצית טענות הצדדים 1. התובע מס' 1 הינו בעלים של מבנה הנמצא במרכז העיר טבריה ברח' הבונים פינת רחוב הירדן הידוע כחלקה 59 בגוש 15014 (להלן: "הנכס"). התובע מס' 2 הינו בנו של התובע מס' 1 ומיופה כוח לניהול רכושו ועסקיו (שניהם להלן בהתאמה: "התובע"). הנתבע מס' 1 (להלן: "הנתבע") דייר מוגן, בחלק מהנכס הכולל כיום חנות חדשה וחנות ישנה כפי שיפורט בהמשך (להלן: "המושכר"), לעניננו, החל משנת 1978, בתוספת נספחי שכירות שונים, אליהם אתייחס בהמשך. 2. התובע עותר בתביעה שבפניי לפנויו של הנתבע מהמושכר, בשל הפרת הסכמי השכירות, באופן שעומדות לו עילות פינוי כקבוע בחוק הגנת הדייר (נוסח משולב) תשל"ב-1972 (להלן: "החוק"). 3. בכתב התביעה מפרט התובע את העילות הבאות כנגד הנתבע: א. העברת ו/או מסירת זכות השימוש במושכר לנתבע 2, ללא הסכמת התובע, המקנה עילת פנוי בהתאם לסעיף 131 (2) לחוק. ב. העברת ו/או השכרה ו/או מסירה מעת לעת של זכות השימוש במושכר לשוכרים אחרים שעשו שימושים שונים במושכר. ג. העובדות דלעיל בפסקאות א' ו-ב' מהוות נטישת המושכר ע"י הנתבע, כשיש לראות את הנתבע כמי שאיבד למעשה כל זיקה למושכר, אם בשל העברת השימוש היחודי והבלעדי בו לאחרים ואם בשל נטישה בפועל בהעדר פעילות. ד. הנתבע השכיר למכר שטחי פרסום בקירות ובחזית המושכר ללא הסכמת התובע, כעילת פנוי נוספת. ה. בהשכרת ו/או העברת השימוש לאחרים כמפורט בפסקאות א', ב' ו-ד' הפיק הנתבע רווח בלתי הוגן ובכך הקים עילת פנוי נוספת ו/או חלופית כנגד הנתבע ע"פ סעיף 131 (6) לחוק. ו. הנתבע לא קיים את פסק הדין אליו הגיעו התובע והנתבע בהסכמה במסגרת תא 2134/96 ביחס להפרות קודמות ולפיו היה על הנתבע לסגור שני פתחים בקיר המזרחי במושכר עד ליום 30/10/99, הפתחים לא נסגרו כלל ו/או לא נסגרו במועד. ז. לטענת התובע הנתבע בנה כספת משוריינת מבטון מזוין, וביצע עבודות בניה במושכר ללא הסכמת התובעים ועל אף האיסורים לכך בהסכמי השכירות. 4. הנתבע בהגנתו מכחיש את הטענות נגדו, מכחיש כי הפר את הסכמי השכירות או כי העובדות שנטענות נגדו מקימות עילות פינוי. ביחס לחלק מהעילות טוען הנתבע השתק פלוגתא ו/או מעשה בית דין כמפורט בבש"א 2145/00. מסגרת הדיון 5. כפי שאפרט, הברור בתיק זה מצטמצם למסכת עובדתית חלקית, ללא צורך בדיון במכלול העובדות והעילות; ביחס לחלק מהעילות המפורטות בתביעתו של התובע, לא הוכחו בפניי כלל, ו/או יש לגביהן השתק פלוגתא ו/או עילה; 6. התובע כאמור הגיש תביעת פנוי קודמת נגד הנתבע שנוהלה במסגרת תא 2134/96 (להלן: "התביעה הראשונה"), ושהוגשה ב- 17.6.96. העתק כתבי הטענות במסגרת התביעה הראשונה הוגשו כמוצג נ/1. התובע לא עתר ומכל מקום לא קיבל היתר לפצול סעדיו במסגרת התביעה הנ"ל. תביעה זו הוגשה כנגד הנתבע ושוכר משנה, בחלק מהמושכר בגין פתיחת פתחים בקיר החנות בניגוד לחוזים וללא ידיעת התובע, פתחים שלא נסגרו למרות דרישות והתראות. התביעה הראשונה הסתיימה בהסכם פשרה שקיבל תוקף של פסק דין, מוצג ת/12, ולפיו התחיב הנתבע לסגור את הפתחים עד תאריך 30/10/99 כאמור ולשלם לתובע סך של 7,500 ₪. בהעדר היתר לפיצול סעדים, הרי כל עילות התובע כנגד הנתבע בגין הפרת חובותיו כדייר מוגן ע"פ הסכמי השכירות, כפי שהתגבשו עד למועד הגשת התביעה הראשונה (17.6.96), לא ניתן להעלותם יותר, עם מתן פסק הדין בתביעה הראשונה. פסק דין הנותן תוקף להסכם פשרה כמוהו כפסק דין לכל דבר וענין, לשאלת ההשתק. לתובע בענינים אלו, היה יומו בבית משפט ואין הוא רשאי לפתוח ולהעלות נושאים אלו מחדש בתביעה שבפני. אציין כבר עתה כי לקביעה זו אין השלכה ממשית למעט לענין טענותיו של התובע כי הנתבע השכיר בשכירות משנה את המושכר זאת לתקופת השנים שעד לשנת 1996, מועד מתן פסק דין בתביעה הראשונה. 7. בנוסף לאמור, הנתבע גם לא הוכיח בפניי טענותיו לענין מכירת/השכרת שטחי פרסום משנת 1996 ואילך, כשלמעשה עילה זו נזנחה במהלך שלב הבאת הראיות והסכומים. 8. האמור נכון גם באשר לטענת התובע כי הנתבע לא קיים את פסק הדין בתביעה הראשונה, ולא סגר את הפתחים עד ליום 30/10/99; הנתבע טען בעדותו כי קיים את החיוב האמור ובמועדו. התובע אישר כי כיום הפתחים סגורים אם כי לא כראוי וכנדרש על פי פסק הדין. טענת התובע כי הסגירה האמורה נעשתה באיחור לא הוכחה בפניי מכל וכל כשבענין לא הוצגה בפניי כל ראיה או תעוד. אוסיף מעבר לנדרש כי ספק בעניי אם היה באיחור כאמור, גם אם היה מוכח כדי להקים עילת פנוי עצמאית נגד הנתבע. 9. אשר על כן, ולמעשה מתמקד הברור בתביעה שבפניי בטענת התובע לפיה, הנתבע השכיר ו/או העביר לאחרים, מעת לעת, זכות שימוש במושכר וזאת החל מחודש 6/96 (מועד הגשת התביעה הראשונה) לרבות ובפרט לנתבע מס' 2, הכל ללא הרשאת והסכמת התובע, תוך הפרת הסכמי השכירות. כפועל יוצא מהאמור עולה גם עילת הנטישה והעילה בדבר הפקת רווח בלתי הוגן מהמושכר. הסכמי השכירות אסקור להלן בקצרה את הסכמי השכירות שבין הצדדים תוך התייחסות להוראותיהם השונות ככל שהן רלוונטיות להכרעות שבפניי; 10. הסכם השכירות הבסיסי נחתם בתאריך 25/7/78 (מוצג ת/13) ועניינו השכרת המושכר היסודי (להלן: "החנות הישנה"), שכלל חנות, בתוספת מרפסת בצד המזרחי ושרותים בצד הדרומי, שנקראה בזמנו מסעדת גינתי. הוראות ת/13, הרלוונטיות לענינינו כוללות: סעיף 7 - האוסר על השוכר להשכיר ולהעביר זכויותיו בהסכם לצד ג' ללא הסכמה בכתב מהמשכיר. סעיף 8 - האוסר הוספת/הריסת/בניה במושכר ללא הסכמה בכתב. סעיף 17 - המקנה זכות לביטול ההסכם במקרה של הפרת סעיפים 7 ו-8. בתאריך 12/3/79 נחתם הסכם מתקן לת/13 (מוצג ת/14) ולפיו צורף למושכר, ע"פ ת/13, חצר הנמצאת בצד הדרומי; הוראות ת/14 הרלונטיות: סעיף 6 - התיר להשתמש בחצר לצורך ישיבת לקוחות. סעיף 9 - ביטל את מגבלת השימוש שהיתה קבועה בסעיף 11 לת/13 ולמעשה התיר כל שימוש במושכר למעט השמושים שפורטו בסעיף 9 ואינם מעניננו. סעיף 15 - להלן ציטוט: ”השוכר רשאי להעסיק פועלים במושכר וגם הוא רשאי לשתף בעבודתו שותפים אולם לא יהיו לאלה כל זכויות בשכירות." סעיף 16 - מצוטט גם הוא: ”אין השוכר רשאי להשכיר את החנות ו/או להעביר את זכויותיו בהסכם זה לצד שלישי, אלא לפי רשות בכתב מאת המשכיר". 11. בתאריך 20/1/84 נחתם נספח לחוזה השכירות, לפיו הקבוע בו אינו גורע או מוסיף לחובות ו/או הזכויות בחוזה הקודם (מוצג ת/15); מוצג ת/15, עוסק בבנית תוספת לחנות הישנה, שתהיה חלק אינטגרלי ממנה ועליה יחולו כל ההוראות החלות על החנות הישנה. מוצג ת/15 קובע הוראות לענין הליך הבניה וקובע מחיר תוספת שכר דירה בסיסי עבור שכירת התוספת הנבנית (להלן: "החנות החדשה"). תמונה המציגה את החנות הישנה ולצידה החנות החדשה שהוקמה, ע"פ מוצג ת/15כאמור, הוגשה כמוצג ת/19, כאשר החנות הישנה סומנה א' והחדשה סומנה ב'. 12. בתאריך 30/7/84 נחתם הסכם שהוגדר "כהיתר מיוחד לשכירות לשנתיים עם אופציה לשלוש שנים נוספות" (מוצג ת/16); מוצג ת/16 נותן היתר לנתבע להעניק שכירות משנה לצד ג' (ככל הנראה ביחס לחנות הישנה), כנגד תשלום תוספת דמי שכירות מיוחדים לתובע, עד לעזיבת שוכר המשנה. ההוראות הרלונטיות בת/16: ע"פ סעיף ז' - מתחייב הנתבע להמציא לתובע את חוזה שכירות המשנה וכן נקבע כי אם תהיה עליה בדמי השכירות, שהנתבע גובה משוכר המשנה, תשולם גם תוספת דמי שכירות, בהתאמה לתובע. בסעיף י"ג - נקבע כי הנתבע יקבל את המושכר חזרה לידיו בתום תקופת שכירות המשנה ועל המושכר יחולו תנאי השכירות המוגנת כמקודם . בסעיף ט"ז - נקבע כי בתום תקופת שכירות המשנה מתבטל ההיתר ושני הצדדים ינהגו בהתאם לחוזה הקיים ביניהם לפני ההיתר. 13. בתאריך 1/2/87 נחתמים בין הצדדים שני הסכמים נוספים למתן זכות לשכירות משנה, האחד לחנות הישנה והאחד לחנות החדשה; (ת/17 ו-ת/18, בהתאמה). מוצג ת/17 מתייחס לחנות הישנה ובו הרשאה להשכרה לצד ג' - אנדין בורסה לתכשיטים בע"מ (להלן: "הבורסה") לתקופה של 5 שנים המסתיימת ב- 31/1/92. מוצג ת/18 מתייחס לחנות החדשה ובו הרשאה להשכרה למשפ' קובי לתקופה המסתימת ב- 28/2/92. בשני ההסכמים הנ"ל קיימת הוראה לתשלום תוספת דמי שכירות מעבר לדמי השכירות הבסיסיים, ביחס לתקופת שכירות המשנה, וכן הוראה הקובעת כי בתום תקופת שכירות המשנה שנקבעה מתחייב הנתבע לפנות את הצד השלישי והחנויות יחזרו לנתבע על פי הסכם השכירות, בשכירות מוגנת. על פי העדויות בפני הן של הנתבע והן של התובע, הבורסה החזיקה בחנות הישנה מעבר לתקופת החוזה ת/17, ועד לשנת 96 לגירסת הנתבע, או עד לשנת 97 לגירסת התובע. יש להניח שת/17 הוארך בהסכמת הצדדים, שהרי התביעה הראשונה שהוגשה כאמור ב-96, לא כללה עילה של השכרת משנה אסורה, אלא פתיחת פתחים ללא היתר, בלבד, כאמור. טענות התובע בפניי כי רדף אחרי הנתבע על מנת שיראה לו את הסכמי השכירות עם הבורסה, ובמשתמע כי ביקש פינויים עוד טרם שפונו בנסיבות המלמדות על הפרה מצד הנתבע, נותרו ללא כל ביסוס. מכל מקום מנוע הוא מלהעלות טענות שבענין לאור ההשתק שקם נגדו ע"פ התביעה הראשונה כאמור, זאת גם אם טענתו כי לא פרע את תשלומי השכירות ששילם הנתבע בגין תקופה זו או כי מדובר ברשלנות בא כוחו הקודם לא נסתרו. 14. מכל מקום מערכת ההסכמים שפורטה לעיל מלמדת באופן ברור כי ההסכם הבסיסי בין התובע לנתבע אוסר השכרת ו/או העברת זכויות במושכר לצד שלישי אלא בהרשאה בכתב של התובע, כפי שניתנה מעת לעת בחוזים שהוצגו ונחתמו. העובדה כי ההרשאה לבורסה ככל הנראה הוארכה ללא חוזה בכתב כאמור לעיל, אין בה לשנות מקביעה יסודית זו, כאשר לכל היותר יש בה ללמוד על הארכת תקופת ההרשאה בעל פה ביחס לצד ג' ספציפי אשר יש לגביו היתר מיוחד בכתב, דוגמת הבורסה. הפרה זו של תנאי השכירות, ככל שתוכח, מהווה עילת פנוי על פי סעיף 131 (2) לחוק, לרבות לאור הוראתו המפורשת של סעיף 17 להסכם הבסיסי (ת/13). 15. טענת הנתבע בסכומיו, לפיה מערכת ההסכמים על גלגוליה השונים כמו גם התנהגות הצדדים, מלמדים על היתר לשכירות משנה, אין לה כל בסיס; ההסכמים שנחתמו בין הצדדים מלמדים באופן ברור כי שכירות משנה אסורה אלא ככל שהותרה במפורש ובכתב ע"י התובע. 16. התנהגות והתנהלות הנתבע עצמו מלמדת כי הנתבע ידע היטב כי ההעברת משנה אסורה ללא הרשאתו המפורשת של התובע והראיה שלגירסתו אף נמנע מהשכרה כזו לנתבע 2, משנתקל בסרוב התובע. 17. אוסיף כבר עתה כי קבלת דמי שכירות משנה בהיקפים של עד כ- 1,500$ לחודש, ע"פ עדות הנתבע עצמו, ללא היתר מפורש של התובע, כאשר מנגד שילם הנתבע לתובע סך של כ-14 דולר לחודש, בגין דמי שכירות מוגנת וביחס לחנות החדשה, יש בה להוות רווח בלתי הוגן. לענין גידרה ופרשנותה של ההוראה המתירה צירוף שותף (סעיף 15 לת/14), אתייחס בנפרד בהמשך. 18. שכירות המשנה בחנות החדשה עד לכניסת הנתבע 2 המושכר לגביו טוען התובע כי הנתבע העבירו לאחרים, כבסיס לעילות הפינוי נשוא תביעתנו, היינו החנות החדשה, ובחנות זו אתמקד בהמשך. מוסכם עלי כי ככלל המושכר כולו, החנות הישנה והחדשה, יש לראותם כמכלול אחד ואשר הוראות הסכמי ת/13 ו-ת/14 חלים עליהם במאוחד. בהתאם לכך וככלל, הפרת תנאי השכירות ביחס לחנות אחת יכול ותגרור פנוי הנתבע מהמושכר בכללותו. מאידך התנהלות הצדדים לאורך השנים כמו גם האבחנה בין שתי החנויות, לרבות בכל הנוגע להשכרתן לשוכרי משנה שונים, מקימה בסיס להסתכלות נפרדת, לרבות בעת בחינת עילות הפנוי ומתן צוים לפינוי. 19. בענין זה אציין כי החנות הישנה, הושכרה משנת 1987 ועד, ככל הנראה, לשנת 1996-1997 לבורסה, כשוכר משנה. טענות התובע כנגד תקופה זו, כאמור נבלעו בתביעה הראשונה ומכל מקום לא הוכחו בפניי, גם אם כאמור אני מקבל כאמינה את עדות התובע כי נמנע מלפרוע המחאות ששלח לו הנתבע בגין שכירות משנה זו, מתום תקופת השכירות ע"פ ת/17. מעת פנוי הבורסה מהחנות הישנה, מוחזקת החנות ע"י הנתבע ומתנהל בה העסק "כל פריט ב- 10 שקלים" (כעולה מהתמונה ת/19), וביחס להחזקה זו לא נשמעו טענות והיא תואמת את הסכמי השכירות, הן באשר לזהות המחזיק והן באשר למהות השימוש. לענין החנות החדשה; 20. החנות, כאמור בת/18, הושכרה בשכירות משנה למשפחת קובי בהסכמת התובע לתקופת ההרשאה הקבועה בת/18. התובע בסעיף 6 לתביעתו טון כי הנתבע העביר במשך שנים את זכות השמוש לשוכרים אחרים, ללא הסכמת התובע. 21. הנתבע בחקירתו בענין זה, העיד והודה כי הכניס לחנות החדשה שוכרי משנה, לפני כניסתו של הנתבע 2, שכללו את וקנין ומנצר וזאת גם משנת 1996 (ראה פרוטוקול עמ' 31). שוכרי משנה אלה ניהלו עסק דומה או זהה לעסקו של הנתבע 2 לגביו אפרט בהמשך. שוכרים אלו שילמו בין 1000$ ל- 1,500$ לחודשי דמי שכירות, כאשר כל שנה הועלו דמי השכירות במדרגות (פרוטוקול עמ' 31). 22. הנתבע, לא הציג כל חוזה שכירות ו/או הרשאה למתן זכות השימוש לצדדי ג' הנ"ל, מצד התובע, ולמעשה אף לא טען, בשלב כל שהוא, כי חוזה או הרשאה שכאלו ניתנו, במועד כל שהוא, ע"י התובע. יתרה מזאת הנתבע טען בעדותו כי ביקש להעביר חלק מדמי השכירות לתובע, אשר סירב לפדות את השיקים שהנתבע שלח לו עבור אותם דמי שכירות. (פרוטוקול עמ' 31). התובע מנגד בעדותו, יודע לציין כי בתקופת התנהלות התביעה הראשונה, בשנים 97-98, נודע לו בדיעבד על השכרות המשנה לצד ג' בשם משה לב ומנצר שותפו, כשהדבר נעשה ללא ידיעתו וללא הרשאתו. (ראה פרוטוקול עמ' 18). ע"פ עדות התובע בהמשך המשא ומתן להרשאת הכניסה של שרעבי לחנות החדשה ביקשו צדדי ג' והנתבע להכשיר גם את שכירות המשנה הקודמת של לב ומנצר, אולם הסכמת התובע בסופו של יום, לא נתקבלה. (ראה פרוטוקול עמ' 18). כאמור, בהתאם לחוזה השכירות הבסיסיים, ת/13 ות/14, נאסר על הנתבעת להשכיר ו/או להעביר את המושכר לצדדי ג' בפרט בשכירות משנה אלא בהרשאת התובע בכתב. מהעדויות שפורטו לעיל, הרשאה שכזו ובפרט בכתב לא ניתנה. יתרה מזאת ומעבר לנדרש אוסיף, כי הנתבע ידע היטב על סרובו של התובע להשכרות המשנה, זאת משעה שזה סירב לפרוע את דמי שכירות משנה שנשלחו אליו בענין, ע"פ הודאתו של הנתבע עצמו. 23. לאור האמור, אם כן, הפר הנתבע את חוזה השכירות, בכך שהשכיר את החנות החדשה, משנת 1996 ואילך (לאחר הגשת התביעה הראשונה), ללא הסכמת התובע ובניגוד לאיסור ברור ומפורש שנקבע בת/13 ות/14. הפרה זו הינה הפרה יסודית ומשמעותית על פי ההסכם ת/13 ומצדיקה את ביטול הדיירות המוגנת. למותר להוסיף כי אין בתביעה הראשונה כדי לחסום, טענות הפרה שנולדו לאחר הגשת התביעה הראשונה, ממחצית שנת 96 ואילך כאמור. הצדדים לא מצאו לנכון להרחיב ראיותיהם וטענותיהם באשר לשכירות משנה זו ומיקדו, מטעמים השמורים עימם, את עיקר ראיותיהם ומאמציהם להוכיח כי ההעברה שנעשתה לנתבע 2 היתה בגדר העברה אסורה, והפרה של הסכם השכירות, מחד, או בגדר הכנסת שותף המותרת על פי הסכם השכירות מאידך. מכל מקום, די, כאמור, בעדויות שהוצגו בפניי כדי לקבוע כי הנתבע אכן הפר את הסכם השכירות, הפרה יסודית, כבר בכך שהתיר לשוכרי משנה לשכור את החנות החדשה ללא הרשאת התובע בכתב ו/או בכלל החל משנת 96 ועד לכניסת הנתבע 2 בשנת 98. בהשכרת המשנה האמורה, הנתבע עשה שימוש לרעה בזכות שהוענקה לו ע"פ חוק, תוך פגיעה ממשית בזכות הקנין של התובע. העברת זכויות לנתבע 2 24. הצדדים כאמור מיקדו ראיותיהם באשר למהות העברת הזכויות מהנתבע לנתבע מס' 2 (להלן: "שרעבי"). העברת הזכויות הנ"ל נעשתה במהלך 11/98 והסתימה ב- 8/99, לכל המאוחר. שרעבי, הסתכסך עם הנתבע במהלך שנת 99 ומסר נתונים לתובע שהביאוהו להגשת התביעה הנוכחית. 25. אציין כי עדות שרעבי בפני, נבחנה בזהירות ותוך הערכה כי לשרעבי רצון ממשי לפגוע באינטרסים של הנתבע, אשר לטענתו פגע בו. 26. הנתבע, בניגוד למפורט בכתב ההגנה ובתצהיר התשובות לשאלון עליו חתם (מוצג ת/21, ת/20) הודה בחקירתו כי תחילת הקשר עם שרעבי היה למטרת השכרת משנה של החנות החדשה, במקום שכירות המשנה של מנצר. הנתבע גם הודה בחקירתו, כי אף הגיע לסיכום, באשר לתנאי שכירות המשנה עם שרעבי, אם כי לטענתו רק בעל פה; לענין תנאי השכירות ע"פ עדות הנתבע בחקרתו הנגדית, כללו התנאים הסכמה לדמי שכירות של 1,000$ לשנה הראשונה, שנה שניה 1,750$ ושנה שלישית 1,850$, כשבכל השנים תשולם תוספת לתובע בסך 300$. (ראה פרוטוקול עמ' 31). סיכום זה, תואם להפליא את התנאים הרשומים במוצג ת/1, אשר שרעבי טען כי נרשם במהלך פגישה משותפת עם הנתבע, ואשר הנתבע הכחיש כל מעורבות בו. הנתבע בתחילת חקירתו כמו גם כאמור בכתב הגנתו, הכחיש תחילה כל משא ומתן המתייחס לשכירות משנה, ולטענתו הקשר עם שרעבי החל רק עם עריכת מוצג ת/5 שהינו זכ"ד להקמת שותפות בין הצדדים. הנתבע גם ביקש להכחיש כל קשר עם טיוטת חוזה השכירות, מוצג ת/4, שבינו לבין שרעבי שנערכה ע"י בא כוחו. בהמשך ביקש לטעון כי מוצג ת/4 הוא בבחינת תרגום משפטי של מוצג ת/5, טענה חסרת בסיס כמובן. השתכנעתי למעשה כי מוצג ת/4 הוצע לחתימת שרעבי ע"י ב"כ הנתבע בהמשך לאותו סיכום בעל פה עליו אף העיד הנתבע, כמפורט לעיל, ואשר כחלק ממנו נערך מוצג ת/1. שרעבי וגם התובע ידעו להעיד ברורות על פגישה שהתקיימה בין שרעבי, הנתבע, התובע ושוכר המשנה הקודם - מנצר, ואשר עסקה במשא ומתן לענין שכירות משנה לשרעבי לרבות סכום תנאי שכירות וקיבעת חלקו של התובע בשכירות, לאחר מו"מ . עדות הנתבע כאמור, תאמה לבסוף עדויות אלו ולא נותר, אם כן ספק, כי כך התנהלו הדברים. 27. באשר לנסיבות שהביאו לשנוי ההתקשרות בין הנתבע לשרעבי, מתנאי שכירות משנה, לתנאי שותפות, חלוקות הגירסאות; - התובע העיד, כי הסכים לתנאי התשלום שסוכמו ככל שהדבר מתייחס לתשלום המגיע לו. לפי עדותו הועברה אליו טיוטת הסכם משולש והיו לו הערות לגביה. בהמשך כשגילה התובע כי הנתבע מנסה להתעלם ולהתחמק ממנו, מבלי לנסות להשלים את המו"מ, ולאחר מכן קיבל את הודעת הנתבע, כי החליט להכנס לשותפות, הודיע התובע לנתבע על סרובו למהלכי הנתבע וחזר בו מכל משא ומתן. (פרוטוקול עמ' 18). - שרעבי העיד כי, לאחר הפגישה שהתקיימה לענין תנאי השכירות ואשר ממנה הסיק כי שכירות המשנה תצא לדרך, רכש ממנצר את הציוד שהיה מושקע בחנות החדשה. לאחר מכן ובתאריך 26/10/98, הגיע אליו הנתבע והודיע לו לפתע כי התובע אינו מסכים לחוזה שכירות המשנה וכי התובע חזר בו מהסיכום שהיה. לאור האמור הציע לו הנתבע הסכם שותפות לפתרון הבעיה, באופן שמהות ההתקשרות תוותר ללא שנוי. (פרוטוקול עמ' 11). הנתבע מאידך העיד כי הסיבה לשנוי מבנה ההתקשרות הינו סרוב התובע, לשכירות המשנה. סרוב זה נבע תחילה מדרישתו לסכום של 600$ לחודש בגין חלקו. בהמשך, לגירסת הנתבע, ירד התובע לדרישה של 300$, דרישה שהיתה מקובלת על הנתבע, כאמור, אולם הגביל את תקופת השכירות לשנתיים ימים בעוד ששרעבי דרש שלש שנים. (פרוטוקול עמ' 32). עדות זו אינה תואמת את עדות התובע ושרעבי, כאשר עדותם אמינה והגיונית יותר בעיני. לצורך פסק דין זה די שאקבע כי הנתבע לא עשה כל מאמץ ממשי להוציא אל הפועל את נסיון ההתקשרות, על דרך של שכירות משנה, ככל הנראה משקוליו הצרים בלבד. בהתנהלות זו פעל הנתבע שלא בתום-לב, לכל הפחות כלפי התובע, בכך שמנע במהלכיו מהתובע, דמי שכירות משנה אשר היו מגיעים ומשולמים לו אלולי שנוי מבנה ההתקשרות בין הנתבע לשרעבי. למותר להוסיף כי גם במתכונת שכירות המשנה ברשות התובע, היה משלשל הנתבע רווח נאה לכיסו. התנהלות זו הינה בגדר הפרת ההתקשרות בין התובע לנתבע, לרבות ע"פ ת/13 ו-ת/14. מכל מקום, ההתנהלות האמורה מלמדת בברור כי התובע, בסופו של דבר, לא נתן הסכמתו להתקשרות כל שהיא עם שרעבי, על פי זכותו בנסיבות ועל פי תנאי ת/13 ו-ת//14. שרעבי, שכבר רכש את הציוד ממנצר והשקיע השקעה לא מבוטלת, היה מחוייב למעשה להוציא את ההתקשרות אל הפועל, יהיה נוסחה אשר יהיה, ללא כל כוונה ממשית, לקיום יחסי שותפות דווקא בשונה מיחסי שכירות משנה. עובדה זו היתה ידועה היטב לנתבע. (ראה פרוטוקול עמ' 32). 28. הצדדים השקיעו בראיותיהם מאמצים לא מבוטלים על מנת להוכיח את מהות ההתקשרות בין שרעבי לנתבע; לאחר סקירת הראיות והעדויות שהוצגו בהרחבה בענין זה הגעתי לכלל מסקנה כי התקשרות זו, יהיה שמה אשר יהיה, היתה בגדר העברת זכויות אסור על פי ת/13 ו-ת/14 ואין היא בגדר המותר ע"פ סעיף 15 לת/14 עפי שצוטט; אני נכון לצורך הניתוח המשפטי להניח כי בין הנתבע לשרעבי קוימה שותפות, כמשמעותה לצרכי מס ואף מההיבט המשפטי הטהור; בין הצדדים נחתם ת/5, אשר עוסק ע"פ נוסחו בהקמת שותפות בין הנתבע לשרעבי. נספח ת/7 קובע מועד לסיום השותפות הנ"ל. שני מסמכים אלו חתומים על ידי הצדדים. לנספח ת/6 אינני נותן כל משקל הואיל ולא נחתם בין הצדדים ואין בו לשקף הסכמה כל שהיא בין הצדדים כפי שהדבר עולה מעדויות הצדדים. ע"פ עדות רו"ח רוסו ועל פי מסמכי תיק השותפות שצורפו כחלק מחומר הראיות, ברור כי נפתח תיק שותפות כאשר הנתבע ושרעבי הם יחידי השותפים בשותפות. השותפות פורקה במהלך שנת 99 עם סגירת העסק למעשה. 29. יחד עם זאת, אין באמור כדי לשנות את מהותם של דברים; השתכנעתי כי להקמת השותפות לא היתה מטרה עסקית ממשית והיא נועדה אך ורק לעקוף את אלוצי הנתבע כדייר מוגן לאור סרוב התובע. לשם קביעתי זו אנני נדרש לשאלה האם ההסכמים ת/5 ות/7 הם בגדר חוזים למראות עין. יחד עם זאת וככלל, בנסיבות דנן ניתן אף להגיע למסקנה לכאורה כי המדובר בחוזה למראית עין כאשר הקו המאפיין של חוזים אלו הינו אי התאמה מכוונת בין הצהרות הרצון של הצדדים לבין רצונם האמיתי כשבעניננו המטרה העקרית הינה עקיפת איסור השכרת המשנה ולא התקשרות בשותפות. (ראה ע"א 53/86 סולל נ' צוקרמן מב (ג) 630). כאמור ההתקשרות במהותה ובתחילתה נועדה להיות שכירות משנה. רק בשל האילוץ שהתעורר, וכהגדרת הנתבע, בשל רחמיו על שרעבי שנקלע למצוקה לאחר שהשקיע בציוד, נולד פתרון השותפות. 30. מתכונת השותפות הותאמה אם כן למטרה האמורה ורק בהקשר זה יש לפרש את ההסכמות בין הצדדים; - הנתבע מצידו לא נטל כל סיכון וכל מעורבות בעסק ובניהולו. - הנתבע אישר כי לא השקיע כל השקעה בעסק ולמעשה סיכם על קבלת תשלום מינמום חודשי, התואם את דמי השכירות שסוכמו, כשלשאלה אם קיבל כספים אלו בפועל או לא, אין תשובות. - חלקו של הנתבע בשותפות הסתכם בהקצאת המשוכר מבלי להתחיב להשקיע או לעסוק בעסק, בכל מובן שהוא. מעורבותו מעת לעת כפי שהעיד הנתבע בענין, אינה חורגת מפיקוח של משכיר, בתוספת התענייננות של מי אשר מבקש להבטיח את החלק המגיע לו ושהינו באופן מעשי תלוי בגורל מצבו הכלכלי של שרעבי, ככל יחסי שוכר ומשכיר. הנתבע רק מימן מימוני בניים של הוצאות שונות וקיבל החזר של הוצאות שהוצאו על ידו, אולם האמור לא חרג מתהליך התחשבנות טכני, כשבפועל גם קיבל את החזר כל התשלומים שהוציא. הנתבע אישר למעשה כי לא נשא בעלויות משכורות, עלויות ציוד, טיפול בהוצאת רשיון עסק ועוד. (ראה פורטוקול עמ' 30, 33). הנתבע אישר כי משיכת המנימום שהיה זכאי לה כל חודש עמדה על 3,500 ₪ ובפועל קיבל תשלומים אלו במשך חודשיים. (פרוטוקול עמ' 33). שרעבי העיד כי שילם את התשלום החודשי בסך 3,500 ₪ בחודש 11/98 ועד 6/99, מועד הסכסוך בין הצדדים והמחלוקות הכלכליות. השאלה אם התשלומים שסוכמו שולמו בפועל או לא אינה חשובה כאמור, אם כי ככלל עדות שרעבי בענין זה היתה עדיפה בעניי על עדות הנתבע. בענין זה אוסיף כי עיון בתמלילי ההקלטה, שהגישו שני הצדדים, מלמד כי הנתבע אינו מכחיש כי קיבל את התשלום החודשי לאחר ששרעבי מעמת אותו פעמים עם טענה זו. מהתמליל גם עולה כי נושא התשלום החודשי אינו מופיע בכתובים וסוכם בעל פה בין הצדדים כשמנגד טען שרעבי כי סיכם על תקופת התקשרות ארוכת טווח, למרות שהדבר לא צויין בכתובים. אציין כי השיחה, אשר הוקלטה ותומללה ע"י שני הצדדים התנהלה בתקופת הזמן שבין משלוח הודעת הביטול על הפסקת ההתקשרות, ששלח הנתבע (מוצג נ/4) לשרעבי לבין החתימה על הנספח על פרוק השותפות (מוצג נ/7). בשיחה זו טען שרעבי כנגד זכותו של הנתבע להפסיק את ההתקשרות, כשלטענתו, כאמור, סוכם בין הצדדים על התקשרות ארוכת טווח ובהתאם לכך בוצעו ההשקעות של שרעבי, זאת גם אם הדברים אינם מופיעים בכתובים, כשם שכאמור נושא התשלום החודשי לנתבע, אינו מופיע בכתובים, ושרעבי מצידו כיבד הסכמה זו ושילם. הנתבע מצידו, במהלך השיחה, אינו חולק על שתי הבנות בסיסיות אלו אם כי מנסה לטעון בשפה רפה, במהלך אותה שיחה כי ההסכמות לענין תקופת ההתקשרות שונים, משלא יצאה ההתקשרות באשר לשכירות המשנה אל הפועל . אני נכון להניח כי טענות הנתבע כנגד שרעבי באשר לדרך ניהול העסק הם שהביאו להפסקת ההתקשרות ולפרוץ הסכסוך בין שרעבי לנתבע (ראה פרוטוקול עמ' 33, 34). מכל מקום, בסופו של דבר הסכימו הנתבע ושרעבי לסיום ההתקשרות על פי מוצג ת/7, כשעובדה זו אינה רלוונטית למחלוקת שבפני. 31. מהמקובץ עולה כי הקשר בין הנתבע לשרעבי לא היה בגדר עסק משותף של שניים אלא בגדר העברת המושכר לשרעבי כשהעסק המתנהל בו הינו באחריות שרעבי, פעולה האסורה ע"פ ת/14, ללא כל קשר לכותרת ולנוסח שנתנו הצדדים להתקשרותם; סעיף 15 לת/14, עליו מתבסס הנתבע בהגנתו מתיר לנתבע לשתף עובדים בעבודתו מבלי שיהיו לאלה כל זכות שכירות, בדומה להעסקת עובדים כמפורט ברישא של סעיף זה. מהות ההתקשרות בין הנתבע לשרעבי כפי שפורטה אינה עומדת בגדר הוראה זו, גם מבלי שאקבע כי ההתקשרות הינה בגדר רמאות או התקשרות למראית עין; הנתבע כאמור היה מנותק מהעסק ועסק בעסק אחר, לנתבע לא היתה מעורבות ממשית בעסק של שרעבי, בבחינת שותפות עסקית אמיתית. נוסח סעיף 15 הנ"ל ע"פ פרשנותו וכוונת הצדדים בקביעתו מניח במהותו כי העסק המתנהל במושכר הינו של הנתבע, כשהנתבע פעיל ומעורב בו בכל חלקיו ופעילויותיו. בעניננו השתכנעתי כי העסק שהתנהל בחנות החדשה היה עסק עצמאי ונפרד של שרעבי כאשר הנתבע היה מנותק למעשה ממנו כשחלקו הצטמצם בגבית תשלום חודשי להלכה וככל הנראה גם למעשה. ההתקשרות היתה תולדה של אילוץ שנוצר לאור עמדת התובע, וכל מטרתה היתה להבטיח את האינטרסים של הנתבע ושרעבי כפי שהיו מלכתחילא ואשר נסובו סביב שכירות המשנה של המקום. 32. לסיכום פרק זה אני מכריע כי הנתבע הפר את הסכמי הדירות המוגנת ת/13 ות/14, בכך שהעביר המושכר לשימוש שרעבי, כאשר אין במבנה ההתקשרות שסוכם בין הנתבע לשרעבי כדי להפחית מהפרה זו. 33. בתקופת ההתקשרות של הנתבע עם שרעבי, ביחס לחנות החדשה, כמו גם בתקופת שכירות המשנה משנת 1996, הפיק הנתבע רווח בלתי הוגן מזכות הדירת המוגנת שהוענקה לו. בכל השנים הנ"ל הפיק הנתבע אלפי דולרים בשנה בעוד שלתובע בעל הנכס, העביר הנתבע סכומים פעוטים, של מאות דולרים, לכל היותר, תוך רמיסת זכויותיו הקניניות של התובע, בעליו של המושכר. גם בגין מעשים אלו קמה לתובע עילת פנוי נגד הנתבע ע"פ הוראת סעיף 131 (6) לחוק. 34. התקופות בהם הועברה החנות החדשה לשליטת הצדדים השלישיים לרבות שרעבי, יש לכאורה לראות את הנתבע כמי שנטש את המושכר, אולם לאור התוצאה אליה הגעתי לענין הפרת תנאי השכירות, וקיומן של עילות הפנוי בגין כך, אנני נדרש להתעכב ולהרחיב בענין. סעד מן הצדק 35. כפי שנקבע לעיל הפר הנתבע את ההסכמים ת/13 ות/14 הפרות יסודיות הבאות בגדר עילת הפנוי הקבועה בסעיף 131 (2) לחוק וכן הפיק רווח בלתי הוגן מהשכירות שהוענקה לו, המהווה עילת פנוי נוספת על פי סעיף 131 (6). בסיכומיו, עותר הנתבע להענקת סעד מן הצדק, טענה שלא נטענה בכתב הגנתו. במסגרת בש"א 2669/01, שהגיש התובע לאחר קבלת סכומי הנתבע, מתנגד התובע להעלאת הבקשה הואיל והבקשה לסעד מן הצדק לא נטענה בכתב הגנתו כמו גם בעדות הנתבע בבית המשפט. נתבע שלא ביקש סעד מן הצדק בכתב הגנתו, לרבות לא במסגרת בקשה לתיקון כתב הגנה אינו רשאי להעלות את הטענה. ראה ספרו של ד. בר אופיר דיני הגנת הדייר עמ' 148א' ו- 149. 36. מעבר לאמור ולגופם של דברים; ראשית יש לזכור כי סעד מן הצדק הינו תרופה יוצאת דופן שפניה בעיקר אל הנסיבות האשיות של הנוגע בדבר ואשר באה לאפשר התחשבות מיוחדת במצבים קשים היכולים לנבוע מן הישום הפורמלי והאוטומטי של הדין. זה אמצעי יוצא דופן שאיננו מופעל בדרך השגרה אלא תוך מתן דעת לנסיבותיו של הענין. (רע"א 4740/92 אדלר נ' חן דינים עליון כח 597) במשטר החוקתי השורר היום, כאשר זכות הקנין עלתה לרמה של זכות יסוד, לאחר חקיקת חוק יסוד כבוד האדם וחרותו, יש להקפיד עלמלוי חובותיו של דייר מוגן, יותר מבעבר. כאשר גם בעבר פורש סעד זה על דרך הצמצום לאור הפגיעה שבו בזכות הבעלים. (ראה בר אופיר עמ' 141 ואזכורי הפסיקה שם.) מכל מקום הקו המנחה בהענקת סעד מן הצדק הוא שקילת חומרת התוצאה של הפנוי מחד גיסא, לעומת חומרת ההפרה של החוק מצד הדייר מאידך גיסא; הסעד ינתן אם וכאשר בית משפט שוכנע, ולא די בפחות מכך, שתוצאות הפנוי עולות בצורה ממשית בחומרתן, על חומרת מידת ההפרה. (ראה בר אופיר עמ' 141). 37. בנסיבות התיק שבפני, הגעתי למסקנה כי הנתבע אינו זכאי לסעד מן הצדק כקבוע בסעיף 132 (א) לחוק. סקירת שקולי ההלכה הפסוקה לדחיית הסעד מן הצדק מתקימים רובם ככולם בעיניננו; המושכר שבנדון הוא לצרכי עסק ובו במובחן מנוס למגורים, מקמצים בתי המשפט יותר בהענקת סעד מן הצדק. - תקופת התמשכות ההפרות מהווה כשלעצמה גורם משפיע נגד מתן הסעד כשבעניננו מדובר בתקופה ארוכה. - ההלכה מחמירה ביותר עם דייר שלא עשה דבר לתיקון המעוות כשבעניננו רמס הנתבע ברגל גסה את זכויותיו של התובע תוך הפקת רווחים גדולים לכיסו, למרות סרובו של התובע. - בעניננו הוכח שהתובע לא השלים, אף לשיטת הנתבע, עם ההפרות המתמשכות, כאשר התביעה שהגיש בעבר, כמו גם סרובו לקבל את תשלומי השכירות, מהווים עדות ברורה לענין. - התנהגות הנתבע בנסיבות שבפניי היתה נגועה בחוסר תום לב ממשי. לאור האמור השתכנעתי כי חומרת התוצאה של הפנוי נופלת מחומרת הפרת החוק מצידו של הנתבע שגילה זלזול מופגן בחובותיו. אשר על כן וכאמור אין הנתבע זכאי לסעד מן הצדק ואני מורה על פנויות של הנתבע. 38. יחד עם זאת בבואי לשקול האם להורות על פנוי הנתבע ממכלול המושכר (שתי החנויות) או על פנוי הנתבע רק מהחנות החדשה, מצאתי לנכון וצודק להורות על פנויו של הנתבע, רק מהחנות החדשה, בה התנהלו שכירויות המשנה והעברת המשוכר לשרעבי, כמו גם הרווח הבלתי הוגן. כאמור ביחס לחנות הישנה, לא הוכחו הפרות כל שהן ולמרות, שיש לראות את שתי החנויות, כמושכר אחד, ע"פ ההסכם ת/14 ות/15, הרי יש הצדקה לאור התנהלות והתנהגות הצדדים, לראות את ההפרות כמתייחסות לחנות החדשה בלבד ובהתאם להורות על פנוי הנתבע מהחנות החדשה בלבד. כמו כן על פי הסמכות הנתונה לי בסעיף 134 (א) לחוק אני מוצא לנכון בנסיבות ליתן לנתבע ארכה קצרה, טרם ביצוע צו הפנוי, כפי שיפורט בסיכום להלן. פיצול סעדים 39. עיינתי בבקשת התובע בבש"א 1901/00, להתיר לו פיצול סעדים על מנת לתבוע בגין נזקיו, והפסדיו שנגרמו לו בשל הפרת תנאי השיכורת וכן בתגובת הנתבע 1 המתנגד לבקשה. לאחר ששקלתי את טענות הצדדים החלטתי להעתר לבקשה. תביעה לפנוי דייר מוגן על דרך הכלל מצדיקה פיצול הסעידם על מנת לאפשר ברור עילות הפנוי בנפרד, תוך מתן זכות לתובע לפצל סעדיו על מנת לתבוע בהמשך את נזקיו והפסדיו כתוצאה מהפרת תנאי השיכורת מבלי לסרבל את איחוד הסעדים בתביעה אחת, מה גם שהסעדים הכספיים, על פי רוב טרם מבוררים למועד הגשת תביעת הפנוי. ההצדקה בבקשה עולה מהעובדות שבבסיס התביעה ואין באי צרוף תצהיר לבקשה, כדי להצדיק את דחיית הבקשה. סוף דבר אשר על כן אני מחייב את הנתבע לפנות את החנות החדשה, הנמצאת מאחורי החנות הישנה, אשר נבנתה במסגרת ת/15 והיתה נשוא השכרת המשנה, במוצג ת/18, ובה התנהל עסק האספרסו בר של שרעבי והנמצאת ברח' הגליל בטבריה בחלקה 59 גוש 150-14. החנות החדשה האמורה תוחזר לתובע כשהיא ריקה מכל חפץ ואדם עד לא יאוחר מיום 15/2/02. בנוסף אני מחייב את הנתבע לשלם לתובע הוצאות משפט ושכ"ט עו"ד בסכום כולל של 15,000 ₪ בתוספת מע"מ כחוק. הואיל ונגד הנתבע מס' 2 לא נתבקש בכתב התביעה כל סעד אופרטיבי אנני פוסק כל סעד נגד הנתבע מס' 2. שכירות