ההליכים בבית המשפט 1. התובעת בהליך דנן הנה רשות מקומית (להלן: התובעת או העירייה) המוסמכת על פי דין להטיל ארנונה כללית על נכסי מקרקעין המצויים בתחומה. ביום 28.2.94 הגישה התובעת תובענה כספית בסדר דין מקוצר נגד מנהל הנתבעת מר יצחק מודן לתשלום סך של 42,274.66 ₪ נכון ליום 28.2.94 בגין חוב ארנונה כללית לשנים 1992 - 1994 אשר הוטלה על בניין המצוי ברחוב אחד העם 10 בחיפה. 2. משטען מנהל הנתבעת בבקשתו למתן רשות להתגונן אותה הגיש במסגרת המרצה 9340/94 כי החיוב, ככל שקיים, אינו אישית שלו אלא של הנתבעת, חברה מוגבלת במניות בה הוא מחזיק בחלק הארי של הון המניות ומשמש כמנהלה, הגישה התובעת בקשה לתיקון כתב התביעה. הרשות ניתנה, וביום 9.10.94 הוגש כתב תביעה מתוקן נגד הנתבעת בלבד. הנתבעת לא הגישה בקשה למתן רשות להתגונן וביום 28.12.94 ניתן פסק דין נגדה על פי צד אחד. 3. הנתבעת הגישה במסגרת המרצה 2344/95 בקשה לביטול פסק הדין. בדיון שהתקיים ביום 9.5.95 ניתן תוקף של החלטה להסכמת בעלי הדין לפיה הותנה ביטול פסק הדין בתשלום סך של 20,000 ₪ מבלי לפגוע בטענות הנתבעת. הוסכם כי אם תדחה הגנתה ייזקף התשלום על חשבון החוב הנתבע. הסכום שולם, פסק הדין בוטל והנתבעת קבלה רשות להתגונן. 3. אין חולק כי במועד הרלוונטי החזיקה הנתבעת בנכס נשוא הדיון ובנכסי מקרקעין נוספים בתחום העירייה וגם בעבורם נדרשה לשלם ארנונה. בגין חובות אלה נקטה העירייה בהליכי גבייה מינהליים בהתאם לפקודת המסים (גבייה). 4. ביום 5.11.97 הגיעו הצדדים לידי הסכם דיוני לפיו שילמה הנתבעת סכום נקוב על חשבון הסכום הנדרש בעבור כלל הנכסים לרבות הנכס נשוא הדיון והעירייה מצדה התחייבה להמנע מהמשך נקיטת הליכים נגד הנתבעת עד להכרעה בהליך דנן. עוד סוכם כי ההכרעה בהליך דנן תחייב את הצדדים ביחס לכלל הנכסים. לפיכך אם ייקבע כי על הנתבעת לשלם היטל ארנונה תשלם את מלוא חובה (בכפוף לטענותיה בעניין לגובה החוב) בצירוף ריבית והצמדה לפי חוק הרשויות המקומיות (ריבית והפרשי הצמדה על תשלומי חובה) תש"ם-1980 (להלן: חוק הרשויות המקומיות). כן הסכימו בעלי הדין כי התובעת תגיש כתב תביעה בסדר דין רגיל. ביום 11.5.99 הוגש כתב תביעה מתוקן והנתבעת הגישה כתב הגנה. טענות העירייה 5. טענת העירייה הנה בתמצית כי הנתבעת החזיקה בשנים הרלוונטיות בנכס נשוא הדיון (וכן ביתר הנכסים נשוא ההסדר הדיוני) וכי ככל מחזיק נכס מקרקעין בתחומה חלה עליה החובה לשלם היטל ארנונה בגינו בסכומים אשר נקבעו בשנים הרלוונטיות בצירוף הפרשי הצמדה וריבית לפי חוק הרשויות המקומיות. עוד הוסיפה התובעת כי עסקה של הנתבעת הנו עסק כלכלי לכל דבר ועניין אשר נועד להפקת רווחים. לכן אינה זכאית לפטור הנטען על ידה, עליו ידובר בהמשך. טענות הנתבעת 6. טענת הנתבעת הנה כי היא ניהלה בנכס דנן (וכן ביתר הנכסים אשר החזיקה במועד הרלוונטי) בית ספר שהוא "מוסד חינוך" במובן המונח בפקודת מסי עירייה ומסי ממשלה (פיטורין) 1938 (להלן: פקודת הפיטורין או הפקודה) המתנהל ללא מטרת רווח ועל כן פטורה היא מחובת תשלום ארנונה כאמור בסעיף 4 (א) (IV) (א) לפקודת הפיטורין. עוד היא טענה כי בתי ספר פרטיים אחרים כגון בית הספר הריאלי או בית ספר ליאו בק נהנו מפטור מתשלום ארנונה כללית בעוד היא מחויבת לעשות כן ובכך נוהגת העירייה תוך אפלייה אסורה. 7. לחלופין היא טוענת כי היה על העירייה להעניק לה פטור בגין נכס ריק בעבור תקופה בת חודשיים מיום תחילת השכירות לפי החוזה בינה לבין הבעלים של הנכס, שכן במשך תקופה זו שופץ המבנה כדי להתאימו לשימוש כבית ספר. 8. עוד הוסיפה כי חישוב הארנונה נעשה על בסיס גודל נכס שגוי. חרף פנייתה סירבה העירייה לבצע מדידה חדשה של הנכס ולאחר פניות רבות נאותה לשלוח מודד אשר ערך מדידה של שטח המחסן, הסתבר כי שטחו 17 מ"ר ולא 28 מ"ר. בעקבות זאת תוקנה הדרישה מאותו מועד ואילך. כן טענה כי אין לחייבה בריבית מצטברת. בסיכומי טענות בא כחה נטען כי יש להביא עניין זה בחשבון במסגרת הטענה לפיה לא נשלחה הודעת תשלום ארנונה. 9. לפיכך, גם אם חבה היא בארנונה כללית יש להתאים את החיוב לגודל האמיתי של הנכס, יש להפחית מהחוב את החיוב בגין החודשיים בהם בוצעו שיפוצים ונוכח אי משלוח דרישה אין לחייבה בריבית מצטברת. פטור מארנונה 10. הוראת סעיף 4 (א) (IV) (א) לפקודת הפיטורין קובעת לאמור (בנוסח העברי. הנוסח המחייב הנו הנוסח האנגלי): "למרות כל האמור בפקודת העיריות, :1934 - (א) ארנונה כללית לא תוטל על כל בנין או קרקע תפושה אשר: … (IV) הבעלות והחזקה עליהם הן בידי כל מוסד-חינוך, בתנאי שהבנין או הקרקע התפושה משמשים לאותו מוסד-חינוך: - (א) כגן-ילדים, בית-ספר, סמינר או בית-ספר מקצועי..בתנאי כי לא יפטרו ממס כל בנין או קרקע תפושה שהבעלות והחזקה עליהם הן בידי כל .. מוסד-חינוך, אם .. אותו מוסד-חינוך משתמש[ים] בבנין או בקרקע התפושה לאיזה צורך שתכליתו הפקת ריווח כספי". 11. מכאן, סעיף 4(א)(IV)(א) לפקודה מתנה את הפטור מתשלום ארנונה כללית בארבעה תנאים מצטברים: האחד, כי המדובר במוסד חינוך; השני, כי הבעלות וההחזקה בנכס עליו מבוקש הפטור מצויות בידי מוסד החינוך; השלישי, כי הנכס משמש את מוסד החינוך למטרת ניהול גן ילדים, בית ספר, סמינר או בית ספר מקצועי; הרביעי, כי השימוש בנכס על ידי מוסד החינוך אינה "לאיזה צורך שתכליתו הפקת ריווח כספי". 12. הנטל להוכיח כי התקיימו תנאיי הפטור מוטל על הנתבעת, שכן העובדות הרלוונטיות מצויות כולן ברשותה ובידיעתה (לעניין נטל הראיה בנושא פטור ממס ראה ע"א 58/80 בשבסקי בע"מ נ' מנהל המכס והבלו פ"ד לו(2), 656; ע"א 852/86 פקיד השומה ירושלים נ' מ.ל.ל. חיפה עיבוד נתונים אלקטרוניים בע"מ פ"ד מג(1) 686). 13. יש לבחון אפוא האם עמדה הנתבעת בנטל המוטל עליה להוכיח את התנאים המנויים בסעיף 4(א)(IV)(א) לפקודת הפיטורין המעניקים פטור מתשלום ארנונה כללית. 14. התנאי הראשון - האם הנתבעת בבחינת "מוסד חינוך" - לטענת התובעת אין לבית משפט זה סמכות עניינית להכריע בשאלה זו, שכן סעיף 14 לפקודה קובע כי הסמכות מסורה לממונה על המחוז של משרד הפנים ועל החלטתו ניתן להגיש ערר לבית המשפט המחוזי (כיום לבית המשפט המחוזי בשבתו כבית משפט לעניינים מינהליים). 15. סעיף 14 לפקודת הפיטורין קובע את סמכותו של ממונה על המחוז להחליט מתי חלה הפקודה וקובע כי "כל שאלה באם... איזה מוסד הוא מוסד חינוך..." תופנה אליו. מכאן, שסמכותו קמה שעה שמתעוררת שאלה בדבר היות גוף מסוים בגדר "מוסד חינוך". אין חולק כי במהלך המגעים שהתנהלו בין הצדדים בנסיון למצוא הסדר מניח את דעת הכל, הפנתה העירייה את הנתבעת לממונה על המחוז והיא אכן עשתה כן. 16. תשובת הממונה על המחוז מיום 29.7.03 צורפה לתיק בית המשפט לאחר סיום הבאת הראיות מבלי שנתבקשה רשות להבאת ראיות נוספות. חרף זאת עיינתי בה ועולה כי הממונה הכיר בארבעה בתי ספר המנוהלים על ידי הנתבעת כ"מוסד חינוך" בהתאם לפקודה. אין באישור האמור התייחסות לבית הספר אשר התנהל בנכס דנן, והדבר מובן משום שבמועד מתן האישור כבר לא התנהל בית ספר במען הנדון. 17. לא הוצג אפוא אישור כדבעי של הממונה על המחוז על היות בית הספר שהתנהל בנכס הנדון מוסד חינוך. חרף זאת ניתן לקבוע כי הנתבעת ניהלה בנכס בית ספר שהוא מוסד חינוך לפי הפקודה. כאמור, בהתאם לסעיף 14 לפקודה הפנייה לממונה על המחוז להחליט אם מוסד מסוים הוא מוסד חינוך צריכה להיעשות שעה שקיימת שאלה ואין צורך בהכרעתו אם אין מחלוקת שגוף מסוים הנו מוסד חינוך. במקרה דנן, עולה מחומר הראיות (ראה בין היתר נספחים ב, ד4, ד5, נ לתצהיר מנהל הנתבעת נ/5) כי הן העירייה והן משרד החינוך ראו בנתבעת בית ספר לכל דבר ועניין הממלא תפקיד חשוב בעיקר בקרב תלמידים שלא מצאו מסגרת מתאימה בבתי ספר אחרים. הנתבעת הוכיחה אפוא כי התנאי הראשון התקיים. 18. התנאי השני - האם הבעלות והחזקה על המוסד מצויים בידי הנתבעת - התובעת גורסת כי לא הוכח תנאי זה משום שסעיף 4(א)(IV)(א) דורש כי הבעלות והחזקה (להבדיל מהבעלות או החזקה) יהיו בידי מוסד החינוך. בעניין זה אין אלא להפנות להלכה שנקבעה ברע"א 8879/99, 9230/99 עיריית תל אביב-יפו נ' המכללה לביטוח ואח' פ"ד נז (2), 577) והפסיקה רבת השנים המוזכרת שם בה פורשה משמעות וו החיבור כ-"או". מכאן, שהנתבעת הוכיחה את קיומו של התנאי השני. 19. התנאי השלישי - כי הנכס משמש את מוסד החינוך לניהול בית ספר - אין חולק למעשה כי הנכס נשוא הדיון שימש את הנתבעת לניהול בית ספר. בעניין זה טענה התובעת כי הראיות שהובאו על ידי הנתבעת מתייחסות לנכס אחר ולתקופה אחרת. צודק בא כח הנתבעת כי נוכח ההסדר הדיוני שהושג ממנו עולה שאלה עקרונית בנוגע למעמדה של הנתבעת די היה בהצגת ראיות המתייחסות לאופיה ולאו דווקא בקשר לפעילות שהתקיימה בנכס נשוא הדיון. לפיכך, גם התנאי השלישי הוכח. 20. התנאי הרביעי - כי מוסד החינוך, הנתבעת, אינו משתמש בנכס לאיזה צורך שתכליתו הפקת רווח כספי. קיומו או אי קיומו של תנאי זה מהווה את המחלוקת העיקרית בין בעלי הדין שהרי עצם העובדה שהנתבעת ניהלה בנכס מוסד חינוך אינו שולל את האפשרות שהמדובר בעסק אשר נועד בין היתר להפקת רווח כספי לבעליו. 18. אין חולק, כי הנתבעת מאוגדת כחברה מוגבלת במניות. בשונה מעמותה, שהיא צורת התאגדות שמטרתה אינה עשיית רווחים, תכליתה של חברה מוגבלת במניות הנה קודם כל הפקת רווח כספי. חוק החברות החדש קובע זאת מפורשות (ראה סעיף 11 לחוק החברות תשנ"ט-1999). בפקודת החברות [נוסח חדש] תשמ"ג-1983, אשר היתה בתוקף במועד הרלוונטי, לא נכללה הוראה מפורשת ברם מהוראת סעיף 4 לפקודה הגיע בית המשפט העליון למסקנה כי חברה נועדה לעשות רווחים (ראה ע"א 525/88 פרי העמק - אגודה שתופית חקלאית בע"מ ואח' נ' שדה יעקב - מושב עובדים של הפועל המזרחי להתיישבות חקלאית שתופית בע"מ פ"ד מה(4) 524, 529). לעניין זה אין חשיבות אם תכלית החברה הנה רק עשיית רווחים או גם נועדה למטרות חברתיות או אחרות. על כן ניתן לומר כי עצם התאגדות הנתבעת כחברה יוצר השתק בגינו מנועה היא מלהעלות טענה לפיה מטרת החברה אינה הפקת רווחים. 19. לא זו אף זו, פירוט המטרות לשמן נוסדה לפי תזכיר הנתבעת כפי ניסוחו בעת הקמתה מלמד כי מלבד המטרות בתחום החינוך אשר פורטו בסעיף 2 א - ג נועדה החברה למטרות עסקיות. רק במועד מאוחר יותר, כאשר ההליך דנן היה בעיצומו, שינתה הנתבעת את התזכיר והוספה פסקה שזו לשונה "לפיכך אין החברה מתנהלת לשם הפקת רווחים כספיים וכל רווח או עודף של הכנסות על הוצאות יושקעו ישירות בחברה לשם פיתוח רמת שירותי למידה ו/או הוראה ולשם קידום ענייני החברה ופעולותיה". 20. לא זו בלבד ששינוי התזכיר אינו רלוונטי להליך דנן שכן תוקפו מתחיל עשרים ואחד יום מיום קבלת ההחלטה המיוחדת בדבר השינוי (במקרה דנן נכנס השינוי לתוקף ביום 31.10.95 ואילו החוב הנתבע מתייחס לשנים קודמות) אלא שהצהרה זו מיותרת הן משום שאין בה כדי לשנות את ייעוד החברה מעצם טבעה וטיבה וממילא אין לו משמעות משלא שונו מטרותיה כפי שפורטו בסעיף 2 לתזכיר ההתאגדות. 21. הנתבעת טוענת וכך גם הצהירה בשינוי התזכיר, כי לא נועדה להפקת רווחים, שכן סוכם כי כל רווח או עודף הכנסות יושקע בחברה לשם קידום מטרותיה בתחום החינוך. הצהרה זו אינה משפיעה על המסקנה כי תכלית החברה הנה בין היתר עשיית רווחים שהרי השקעת רווחים או עודפי הכנסות בחברה עצמה ולשם קידומה מהווה דרך הפעולה הנקוטה על ידי כל חברה שאם לא כן היתה מתרוקנת מנכסיה והיתה מתאפשרת הרמת מסך התאגיד. 22. על האמור לעיל ניתן להוסיף כי מחומר הראיות עולה, שהנתבעת כמו בתי ספר פרטיים אחרים גובה שכר לימוד מתלמידיה ובנוסף מעבירה קורסי הכנה לבחינות פסיכומטריות בתשלום (ולו על ידי חלק מהתלמידים). כמו כן, בעלי מניותיה מקבלים משכורת מהנתבעת. אף כי אין בעובדה זו כדי לשלול ייעוד תאגיד שלא להפקת רווח, הרי העובדה שבמקרה דנן זכו בעלי המניות במשכורות נאות אשר כללו רכב צמוד שהחזקתו על הנתבעת וטלפון סלולרי על חשבונה מצביעה על ייעודה העסקי של הנתבעת. 23. למותר לציין, כי סעיף 4 לפקודת הפיטורין קובע, כי לא יינתן הפטור אם השימוש שנעשה בנכס על ידי מי ממוסדות או הגופים הזכאים לפטור הנו "לאיזה צורך שתכליתו הפקת ריווח כספי". מכאן, לא רק לפי הוראות חוק החברות או פקודת החברות תתכן תכלית נוספת מלבד עשיית רווחים אלא שגם לפי לשון פקודת הפיטורין די כי יהיה "איזה צורך" שתכליתו הפקת רווח כספי על מנת לשלול את הזכות לפטור מתשלום ארנונה כללית. במילים אחרות, גם בהנחה שעיקר מטרתה של הנתבעת הנו קידום החינוך בקרב בני נוער אשר לא מצאו את מקומם במוסדות חינוך אחרים די בכך שחלק מהמטרה (הלגיטימית) תהא הפקת רווח כספי כדי שמוסד החינוך לא יזכה בפטור המיוחל. 24. הנתבעת הוסיפה וטענה כי לעומת בתי ספר פרטיים אחרים נהגה העירייה ביחס מפלה כלפיה שכן בעוד שבתי ספר אחרים דוגמת בית הספר הריאלי או בית ספר לאו בק פטורים מתשלום ארנונה כללית מחויבת היא בתשלום זה. טענה זו לא הוכחה כדבעי שכן פרט לטענה בעלמא אשר נשמעה מפי מנהל הנתבעת לא הובאה ראיה בלתי תלויה התומכת בה. הנתבעת לא עמדה אפוא בנטל המוטל עליה ולא הוכיחה את קיום התנאי הרביעי. 25. משלא הוכיחה הנתבעת כי התקיימו במצטבר תנאי הפטור המנויים בסעיף 4(א)(IV)(א) לפקודת הפיטורין אינה זכאית לפטור לפי פקודה זו. הטענות החלופיות 26. הנתבעת מעלה טענה לפיה חויבה בארנונה כללית על בסיס נכס שגודלו עולה על מידותיו בפועל. אין חולק כי הנתבעת לא פעלה בדרך הקבועה בחוק הרשויות המקומיות (ערר על קביעת ארנונה כללית) תשל"ו - 1976 וכי לאחר שנדחתה פנייתו העלה את טענותיו בעניין זה לראשונה במסגרת ההליך דנן. 27. אף כי ראוי לנהוג בדרך הקבועה בדין כאשר קיים הליך מינהלי להשיג על החלטת הרשות אין לשלול רק מטעם זה את הזכות לפנות לבית המשפט. אין מניעה להעלות טענות שברגיל יש להעלותן במסגרת הליך מינהלי כעניין שבגררה. 28. במקרה דנן לאחר מדידת המחסן הקיים בנכס הסכימה העירייה לשנות את החיוב בגינו החל ממועד המדידה החדשה ואילך. לא הוכח כדבעי כי הנתבעת פנתה לעירייה במועד מוקדם למועד עריכת המדידה כך שדין טענה זו להדחות, ללא צורך להתייחס לשאלה האם ניתן לשנות חיובים כגון אלה למפרע. 29. עוד טוענת הנתבעת כי יש להפחית מחיובה דמי ארנונה בגין תקופה בת חודשיים בה היה הנכס ריק. בהנחה כי ניתן להעלות טענה זו לאחר חלוף שנים רבות ממועד אירוע מקרה הפטור וכי ניתן להעלות טענה זו בבית המשפט מבלי שקודם לכן הוגשה בקשה לעירייה ישירות וממילא לא הוצגו בפניה ראיות להוכחת הטענה, הרי שבמקרה דנן לא הציגה הנתבעת ראיות המאפשרות לקבוע כי אכן הנכס היה ריק לצורך שיפוצים במשך חודשיים ימים. הנתבעת מבקשת לקבוע כי הנכס היה ריק במשך תקופה זו בהסתמך על הגיונם של הדברים (הגיוני כי נדרש זמן לצורך התאמת המבנה לצורכי בית ספר) ברם אין בכך כדי להוות ראיה לטענה, שכן באותה מידה מותר להניח כי הנכס שימש קודם לכן למטרה דומה ולכן ניתן היה להשתמש בו מיד. לו חפצה הנתבעת להוכיח את טענתה לא היה קושי להציג את החוזה שנכרת עם קבלן השיפוצים או אישור מחברת החשמל בנוגע לשימוש (או אי שימוש) בזרם החשמל בתקופה הרלוונטית. בהעדר ראיות כדבעי דין הטענה להדחות. 30. כן טוענת הנתבעת כי לא קבלה דרישה לתשלום ארנונה ועל כן אין לחייבה בריבית מצטברת (דהיינו ריבית לפי חוק הרשויות המקומיות). לא זו בלבד שהחובה לשלם ארנונה אינה מותנית בדרישה לתשלום אלא שבהתאם להסכם הדיוני מיום 5.11.97 הסכימו הצדדים מפורשות כי סכום החוב הכולל של הנתבעת ימשיך לשאת הפרשי הצמדה וריבית על פי חוק הרשויות במשך כל תקופת התשלומים ועד לתשלום המלא בפועל של מלוא החוב. בנסיבות אלו, ומשלא ניתן טעם כלשהו המצדיק לאפשר לנתבעת לחזור בה מהסכמה זו יש לחייבה בריבית והצמדה בהתאם לחוק הרשויות המקומיות. 31. הנתבעת העלתה טענות בנוגע לגובה החוב. נוכח הוראת סעיף 318 לפקודת העיריות [נוסח חדש] עבר לנתבעת הנטל לסתור את הרשום בפנקסי העירייה. הנתבעת לא הביאה ראיה כלשהי לסתור את הרישום האמור. לפיכך זכאית התובעת לתשלום סכום התביעה. סוף דבר 32. הנתבעת תשלם אפוא לתובעת סך של 61,989.38 ₪ בצירוף הפרשי הצמדה וריבית לפי חוק הרשויות המקומיות החל מיום 11.5.99 (יום הגשת כתב התביעה המתוקן) ועד התשלום המלא בפועל. מהסכום הפסוק יש לנכות את הסכומים אשר שולמו במסגרת הסדרי הביניים כאשר לסכומים אלה יש להוסיף הפרשי הצמדה וריבית לפי חוק הרשויות המקומיות החל מיום התשלום ועד למועד הקיזוז. כן תשלם הנתבעת שכר טרחת עורך דין בשיעור 15% מהסכום הפסוק ומע"מ כדין וכן הוצאות משפט כפי שיישום אותן המזכיר הראשי או רשם בית המשפט. המזכירות תמציא העתק מפסק הדין לבאי כח הצדדים ניתן היום כ"ב באדר, תשס"ד (15 במרץ 2004) בהעדר הצדדים. אריקה פריאל, שופטת ארנונהדיני חינוךבית ספר