1. מהות הבקשה: זוהי בקשה לשחרור דמי השכירות החלים על בית עסק המשמש כחנות מנעולים, ברחוב המלך ג'ורג 20 בתל אביב [להלן: "המושכר"], בית העסק ידוע כחלקה 93 בגוש 6932 [להלן: "בית העסק"], מתקרת המקסימום הקבועה בסעיף 52א. לחוק הגנת הדייר [נוסח משולב] התשל"ב- 1972, [להלן: "החוק"], על פי תקנה 1[22] לתקנות הגנת הדייר [דמי שכירות בבתי עסק - אי תחולת השיעורים המרביים והפחתות], התשמ"ג- 1983[להלן: "התקנה"]. 2. המסכת העובדתית: א. המשיב מחזיק בחלקו האחורי של המושכר [להלן: "החלק האחורי] כדייר מוגן בהתאם לחוזה שכירות מיום 18/8/35 [נספח ב לת/2] אשר נחתם בין אביו המנוח של המשיב [להלן: צבי הקלמן] ובין הוריהם המנוחים של המבקשות [להלן: חיה ונתן וילניץ חובב]. ב. המשיב מחזיק גם בחלקו הקדמי של המושכר [להלן: "החלק הקדמי] כדייר מוגן בהתאם לחוזה שכירות מיום 3/1/58 אשר נחתם בין המשיב ואביו המנוח ובין הוריהם המנוחים של המבקשות [להלן: חוזה השכירות, נספח ה לת/2]. ממועד זה נסגרה כניסה מהחצר באופן שהכניסה הינה מהחזית. ג. בין הצדדים נחתמו חוזי שכירות נוספים אשר האריכו את השכירות במושכר. 3. הפלוגתאות בין בעלי הדין: טענות המבקשים: א. המשיב לא שילם דמי מפתח עבור המושכר, לא עבור החנות האחורית וכן לא שילם עבור החנות הקדמית. ב. לאור תקנות הגנת הדייר (דמי שכירות בבתי עסק - אי תחולת השיעורים המרביים והפחתות) התשמ"ג - 1983 הקובעות כי בית עסק שלא שולמו בו דמי מפתח לא חלות עליו הוראות סעיף 52א לחוק הגנת הדייר בדבר דמי שכירות מרביים, ולאור הטענות לעיל, יש להורות כי דמי השכירות עבור המושכר לא יכללו בתחולת סעיף 52א לחוק הגנת הדייר. טענות המשיב: א. אביו שילם דמי מפתח בשנת 1935 עבור החלק האחורי. ב. המשיב שילם בעצמו בשנת 1958 דמי מפתח בסך של 20,000 לירות בגין החלק הקידמי של המושכר ובגין הרשות לחבר את שני חלקי המושכר. ג. אשר על כן יש לדחות את תביעת המבקשות. 4. המסגרת הדיונית: בתיק נשמעו ראיות: א. מטעם המבקשות העיד: עת/1 מר אפריים רון, בעלה של התובעת 1, שנחקר על תצהיריו אשר סומנו ת/2 ות/3. הוגשו מסמכים כדלקמן: חוזה שכירות מיום 3/1/58 סומן ת/1, חוזי שכירות ומסמכים. ב. מטעם המשיב העיד: מר יוסף הקלמן , אשר נחקר על תצהירו שסומן נ/1. 5. דיון והכרעה לאחר שבחנתי את העדויות השונות ואת החומר המשפטי המצוי בתיק וכן נתתי דעתי לסיכומי ב"כ הצדדים, הגעתי למסקנה כי דין התביעה להידחות. 6. להלן נימוקי למקנה זו: סעיף 1[22] לתקנות הגנת הדייר, קובע כהאי לישנא: "הוראות סעיף 52א לחוק לא יחולו על סוגים אלה של בתי עסק: [1] ... [22] בית עסק שלא שולמו בו דמי מפתח". על בית הדין לבחון האם התנאי האמור בתקנה התקיים, ר"ל האם במקרה דנן הוכח, כי לא שולמו דמי מפתח בעד המושכר. 7. תכלית החוק ומגמות הפסיקה: התקנות בהן עסקינן, נחקקו מתוך רציונאל איזון האינטרסים של בעל הבית והדייר, ומתוך מגמה ברורה שסוגי בתי העסק הכלולים בתקנות אלו ישוחרר מגבולות המקסימום הקבועים בחוק. בפסיקה ניתנה פרשנות רחבה וגורפת ללשון התקנות, תוך הדגשה, כי כוונת המחוקק וההיסטוריה החקיקתית של התקנות מצביעות על המגמה לצמצם את סוגי בתי העסק אשר חוסים תחת הגנת החוק, ומשלמים לבעל הבית תשלום שכר דירה הנמוך באופן ניכר מזה המשולם עבור מושכר דומה בשכירות חופשית: "על פי כל אלה תהא נטייתנו, איפא, לבחור מבין האופציות הפרשניות האפשריות את זו אשר תשתלם במגמה עליה הצבענו, היינו שחרור בתי עסק ממגבלת דמי השכירות המקסימליים. מגמה זו מובילה, כמובן למתן פרשנות מרחיבה ..." [הנשיא שמגר בע"א 813/88 אסטבליסמנט נהל בע"מ נ' שאול בצרי פ"ד מ"ה [4] 1, עמ' 5]. בעקבות האמור דלעיל, בחנתי בקשה זו. 8. דמי מפתח: א. נטל השכנוע: בע"א 357/72 סוכמו הדברים כך: "בעל דין במשפט אזרחי הטוען טענה חשובה לעמדתו המשפטית, התומכת או מבססת עמדתו, ישא בנטל להניח את התשתית העובדתית הנחוצה לביסוס טענתו, לשכנע, כי זו אכן מתקיימת" וכך קבע השופט זוסמן בע"א 642/61: "... הזכות שהתובע טוען לה מותנית בכך שנתקיימו העובדות המולידות את הזכות האמורה... וכיוצ"ב הנתבע המבקש לנקות את עצמו.... על בעל הדין לשכנע את בית המשפט בקיום אותן העובדות בהן מותנית התוצאה המשפטית הנובעת מן ההלכה שהוא מסתמך עליה". [ראה: י' קדמי, "על הראיות", מהדורה משולבת ומעודכנת, תשנ"ט-1999, עמ' 1275]. על פי האמור לעיל ועל פי לשון התקנה, ניתן להבין, כי הנטל מוטל על המבקשות, להוכיח כי לא שולמו עבור המושכר דמי מפתח. יחד עם זאת, לא נעלם מעיניי, כי יסוד הוכחה זה הוא יסוד שלילי. מן המפורסמות שביסוד כזה: "משקל הראייה שתידרש מן הנושא בנטל השכנוע, יהיה מטבע הדברים, קל יותר מאשר לעניינו של יסוד אחר". [ לעיל, י' קדמי, עמ' 1277]. כלומר, החובה להוכיח, כי לא שולמו דמי מפתח, רובצת לפיתחם של המבקשות. ב. דיון ומסקנות: המבקשות לא עמדו בנטל המוטל על כתפיהם להוכיח, כי לא שולמו דמי מפתח בעד המושכר. להלן אפרט: 1. להוכחת טענותיהם, טוענות המבקשות כי בחוזים, שנחתמו משנת 1935 [נספח ב' לת/2] ובשנת 1958 [ת/1] המתייחסים למושכר האחורי, לא צוין ששולמו דמי מפתח. כמו כן, גם בחוזה שנחתם בשנת 1958, אשר נוגע למושכר הקדמי [נספח ה' לת/2] לא צוין ששולם דמי מפתח. אני סבור שבטענה זו אין ממש, מכיוון שבחוזים אשר קדמו לחקיקת חוק דמי מפתח, תשי"ח- 1958,בד"כ לא צוין תשלום דמי מפתח מכיוון שמדובר היה בתשלום לא חוקי: עוה"ד עמירם חרלף, במבוא לספרו "דמי מפתח, העברת מושכרים מוגנים בדמי מפתח, החוק והפסיקה", מהדורה 4 תשנ"ח-1998 מסביר: "המצב הכפוי הזה שבו כל המחירים עלו ואילו דמי השכירות נותרו מוקפאים כפי שהיו ב - 1940, הביא למצב שמי שפינה דירה או עסק, קיבל מהרוכש סכום כסף נכבד עבור הזכות להתגורר במושכר מוגן, ולשלם "פרוטות", סכום זה היה נקרא בפי העם "דמי מפתח". עד שנת 1958 הנוהג הזה של תשלום "דמי מפתח" לדייר מפנה... גבר על החוק והביא את המחוקק שלנו בשנת 1958 לחוקק את חוק דמי המפתח, תשי"ח-1958...". וכן דברי השופט זילברג: "נהוג ומקובל-וכמעט מן המפורסמות היא-כאשר דייר משלם דמי מפתח בעד פינוי מקום שהיה מושכר קודם לכן, הרי בעל הבית נוטל שליש, והדייר היוצא שני שלישים, מדמי המפתח המשתלמים בעד המקום הנדון" {ע"א 176/55 איזנברג נ. וילציק פ"ד י' 1391, עמ' 1393} מכאן, שתשלום דמי המפתח היה נוהג קיים עוד לפני שנת 1958 , ומכיוון שהיה לא חוקי, לא הופיע בחוזים שקדמו לחוק. טענתו של עד התביעה מר רון בסעיפים 11ז ו-11ח לתצהיר עדותו הראשית, שמר נתן ויליניץ חובב: "לא היה פועל בניגוד לחוק" וכן: "...ובשום אופן לא קיבל חמי תשלום שהיה מנוגד לחוק" היא בבחינת עדות סברה שאיני נותן לה משקל ראייתי [ראו החלטתי בפרוטוקול עמ' 19 שורה 12]. אין בגרסתו זו של העד כדי להוכיח כי לא שולמו דמי מפתח בשנת 1935 כדברי הנתבע. 2. זאת ועוד, בחוזה השכירות [נספח ה לת/2], קיימים תנאים מיוחדים המהווים חלק בלתי נפרד מהחוזה, ושם בסעיף 4 נקבע כהאי לישנא: "המשכיר מסכים שמר הקלמן ובנו יפתחו דלת מעבר בין החנות המושכרת לבית המלאכה של מר הקלמן הנמצא באותו בניין,אבל במקרה והשוכר יעזוב את החנות עליו לחתום (לסגור) את הפתח חזרה" המבקשות מסיקות מכך שאם המשיב היה משלם דמי מפתח לחנות הקדמית ו/או לאחורית ו/או לשניהם אזי לא היה חייב לסגור את הפתח בין שתי החנויות בשעת העזיבה, שהרי שני החנויות מוגנות ואין צורך להפרידן מחדש. אני כשלעצמי סבור, שמסקנתן של המבקשות אינה בהכרח המסקנה המתבקשת, ניתן לטעון שכוונת הסעיף היא חיובו של השוכר לסגור את הפתח במידה והוא יחליט לצאת רק מאחת החנויות ולהישאר בשניה. 3. לא זו אף זו, בסעיף 6 לתנאים המיוחדים נספח ה לת/2, נקבע כהאי לישנא: "המשכיר מסכים שבמקרה ותוך שנתיים מחתימת חוזה זה יחליט מר הקלמן למסור את הזכות על החנות לדייר חדש לא יהיה זכאי המשכיר לדרוש כל חלק בדמי המפתח שהשוכר יקבל, אחרי התאריך האמור (שנתיים) יהיה חייב השוכר במקרה של אי מסירת הזכות על החנות לתת למשכיר את החלק המגיע בדמי המפתח שיקבל לפי שכ' דייר משלם" מלשון הסעיף, עולה כי אם השוכר (במקרה דנן מדובר במשיב) תוך שנתיים מחתימת החוזה מחליט למסור את זכויותיו לדייר חדש, אזי בעל הנכס לא יהיה זכאי לדרוש כל חלק בדמי המפתח שהשוכר יקבל, אלא רק במקרה שהעברת הזכות תהיה לאחר שנתיים. העד מטעם המבקשות הסביר את משמעות הסעיף, אליבא לגרסתו: "ת. ... הפרשנות שלי קצת שונה. אני אומר שהקלמן השקיע כסף על ידי זה שהוא פתח את שני החנויות יחד, ועשה שיפורים נוספים, ואז נאמר לו כי לא היה חוק הגנת הדייר, וזאת הנחה שאם בשנתיים הראשונות יעביר את החנות, אז זה יהיה כפיצוי ובעל הבית לא יקח את חלקו בדמי מפתח" {עמ' 22 שורות 21-18} העד מטעם המבקשות, מר רון, פירש את הסעיף, כפיצוי שניתן לשוכר בגין שפורים ושיפוצים שעשה בחנויות, ואף מסביר שנאמר לשוכר כי לא חל חוק הגנת הדייר, והסעיף מקנה לו הנחה. אני סבור שפרשנותו של העד מוטעית, העד מעיד שנאמר למשיב שלא חל חוק הגנת הדייר, למרות שכלל לא היה נוכח בשיחה. לא ברור אפילו אם מדובר בהירהורי לבו של העד, או בעדות שמיעה, כך או כך, אין משקל ראייתי לעדות זו. 4. כשנשאל העד מטעם המבקשות: "ש. אתה מסכים איתי שכל העדות שלך היא מסקנה שלך וסברה שלך והערכה שלך שלא שולמו דמי מפתח, מתוך מצג משפטי שסיפרו לך, כמי שלא היה נוהג לקבל מפתח ללא רישום מסודר, על בסיס זה נתת את עדותך, על עדות סברה, נכון? " השיב: ת. "כל מה שאמרת הינו נכון." (עמ' 20 שורה 6-3). העד מודה בעצמו כי כל עדותו היא מסקנה וסברה ומבוססת על מצג משפטי. בחקירתו החוזרת ניסה העד לתקן את הרושם וכנשאל: "ש. בשאלה הראשונה נטען שכל מה שכתבת בתצהיר שלך זה עדות סברה והערכה כי לא הכרת את מר וילניץ, אתה יכול לפרט". השיב: "ת. אם התחתנתי עם בתו של חמי בשנת 56, אז יש להניח שהכרתי את חמי. ב- 80 שקיבלתי על עצמי את ניהול העניינים, כל החוזים היו בידי, של הקלמן, ושל האחרים, והוא הסביר לי אחד ואחד מה ואיך, וזה לא באי בידיעה". מדברי העד עולה כי הוא לא נכח בזמן חתימת החוזים. מנגד, המשיב נכח גם נכח, ואף חתם על החוזים והיה צד להם והוא טוען באופן ישיר ובלתי אמצעי כי שילם דמי מפתח בשנת 1958 בסך 20,000 ל"י, רובו עבור דמי מפתח וחלקו עבור הרשות לחבר את שני חלקי המושכר. 5. ב"כ המבקשות טען בסיכומיו [סעיף י"ח] כי אין זכר בתצהירו של המשיב לכך ששולמו דמי מפתח בשנת 1935. מעיון בתצהירו של המשיב בסעיף 6 עולה בבירור כי המשיב טען ששולמו דמי מפתח בשנה זו: "אבי ז"ל סיפר לי כי שולם לבעלי הבית סכום חד פעמי כדי לקבל את זכויות השכירות עבור החלק האחורי, בשנת 1935" כמו כן, ב"כ המבקשות אף טען כי מכתב ההגנה עולה שהמשיב שילם דמי מפתח רק בשנת 1958. מעיון בכתב ההגנה בסעיף 3 עולה: "צבי הקלמן שילם דמי מפתח עבור שני המושכרים, בעת תחילת שכירותם" אני סבור שמדברים אלה עולה באופן חד משמעי, שהמשיב טוען כי אביו שילם דמי מפתח לשני המושכרים כשהתחיל לשכור אותם, דהיינו בשנת 1935 כששכר את המושכר האחורי שילם דמי מפתח, ובשנת 1958 כששכר את המושכר הקידמי שילם דמי מפתח. מן המקובץ עולה כי טענות המבקשות באשר למספר גרסאות של המשיב איננה נכונה. 6. ב"כ המבקשות, מנסה להוכיח כי לא יתכן שהמשיב שילם 20,000 ל"י בגין דמי מפתח, וזאת מכיוון שבסכום זה, אליבא לשיטת המבקשות, יכול היה המשיב, לרכוש בנין שלם. כך לדוגמא רכש אבי המבקשות בנין בן שלוש קומות ברח' רש"י 35 א' בת"א בעלות כוללת של 12,000 ל"י. אני סבור שאין ממש בטענה זו, מכיוון שהחשיבות הוא בעצם התשלום עצמו, ולא בסכום ששולם. אני נותן אמון בגרסתו של הנתבע שטען ממקור ראשון כי שילם דמי מפתח בשנת 1958, ובאשר לגובה הסכום, יתכן ובחלוף השנים שכח את המשיב את גובה סכום הכסף, אך אין זה ממוטט את גרסתו שניתנה ממקור ראשון באשר לתשלום עצמו. מן המקובץ עולה כי המבקשות לא עמדו בנטל להוכיח שהמשיב לא שילם דמי מפתח, ואילו גרסתו של המשיב מהימנה בעיניי על כן יש לדחות את התביעה. 9. לאור כל האמור לעיל התוצאה היא כדלקמן: א. אני דוחה את התביעה. ב. המבקשות תשלמנה למשיב הוצאות תביעה זו ושכ"ט עו"ד בתוספת מע"מ בסך כולל של 7,000 ₪. סכום זה ישא ריבית והפרשי הצמדה כחוק, מהיום ועד ליום התשלום בפועל. דייר מוגן (הגנת הדייר)שכירותדמי שכירות