מושכר ששולמו בעדו דמי מפתח

מושכר ששולמו בעדו דמי מפתח 1. זוהי בקשה לשחרור דמי השכירות, החלים על עסק של בית קפה, הידוע כקפה תמר [להלן: "בית הקפה" או "המושכר"], מתקרת המקסימום הקבועה בסעיף 52 א' לחוק הגנת הדייר [נוסח משולב] התשל"ב-1972 [להלן: "החוק"], על פי תקנה 1[22] [א] [5] לתקנות הגנת הדייר [דמי שכירות בבתי עסק אי תחולת השיעורים המרביים והפחתות] התשמ"ג-1983 [להלן: "התקנה"], ולקבוע דמי שכירות חדשים רגילים עבור המושכר. ביום 1.12.98, החלטתי כי תחילה תידון השאלה האם משוחרר המושכר מגבולות המקסימום. שאלת השחרור מגבולות המקסימום היא זו העומדת בפנינו בשלב זה של הדיון. 2. עיקרי המסכת העובדתית: א. התובעים הינם הבעלים של הבית ברחוב שנקין 57, פינת אחד העם 71 בתל-אביב, הרשום בשמם כחלקה 78 בגוש 6935, בקומת הקרקע של הבית בו נמצא בית הקפה. ב. הנתבעת מחזיקה במושכר ומפעילה את בית הקפה. 3. המחלקות המשפטית: טענות התובעים: א. הנתבעת משלמת דמי שכירות בשיעורים שנקבעו על פי תקנות הגנת הדייר [דמי שכירות בבתי עסק]. ביום 16.6.97 בוטלו השיעורים המירביים וההפחתות לגבי בתי קפה ואין יותר הגבלה של דמי שכירות לגבי עסקה של הנתבעת , החל מיום 1.1.98, לפיכך המושכר פטור מגבולות המקסימום, וזאת לאור תקנה 1(22)(א)(5) לתקנות הגנת הדייר [דמי שכירות בבתי עסק-אי תחולת השיעורים המרביים והפחתות]. ב. לחילופין, מחמת שינויים משמעותיים בנתונים המשפיעים על גובה דמי השכירות יש להגדיל בצורה משמעותית את דמי השכירות. טיעוני הנתבעת: א. התביעה הוגשה במסגרת לחצים שתובעים מנסים ללחוץ על הנתבעת לפנות את המושכר ללא פיצוי כספי כולל, כדי להרסו ולבנות במקומו בית מסחרי גדול. כנגד הנתבעת הוגשה על ידי התובעים תביעת פינוי [ת.א. 56639/95], ובה הושג לבסוף הסכם הפשרה. ב. הנתבעת דיירת מוגנת במושכר מזה למעלה מ - 40 שנה. המושכר משמש את הנתבעת, משפחתה ועובדיה לצורכי פרנסתה וקיומה. בעלה המנוח, אברהם שטרן ז"ל, נכנס למושכר בשנת 1956, עם כניסתו למושכר שילם דמי מפתח בסכומים נכבדים לדיירים היוצאים ה"ה בלאו יעקב וזהבה ז"ל ולבעלי המושכר דאז, יורשי הגב' אסתר חזין ז"ל ג. מאז פטירת בעלה ועד היום, ממשיכה הנתבעת לנהל בית העסק הקיים במושכר כדיירת מוגנת. ד. במהלך 12 החודשים שקדמו ליום 1.1.98 היה מספר העובדים הממוצע במושכר, כמשמעותו בתקנות - פחות משלושה. ה. לא חלו כל שינויים משמעותיים המשפיעים על גובה דמי השכירות במושכר. 4 המסכת הדיונית: בתיק נשמעו ראיות: מטעם התובעים: עת/1 מר ישעיהו פרישקולניק, נחקר על חוות דעתו , ת/1. עת/2 ד"ר יעקב חרותי, נחקר על תצהירו ת/2. עת/3 גב' רוית הדס. כמו כן הוגש תצהיר גילוי מסמכים של הנתבעת. מטעם הנתבעת: עה/1 גב' נעמי בורנשטיין, נחקרה על תצהירה נ/1. עה/2 מר משה גרוסמן, נחקר על תצהירו נ/2. עה/3 גב' נחמה שטרן-נחמיאס , נחקרה על תצהירה נ/3. עה/4 , גב' שרה שטרן , נחקרה על תצהירה נ/4. בתום הבאת הראיות הגישו ב"כ הצדדים סיכומי טענותיהם בכתב. 5. דיון והכרעה: לאחר שקראתי את כתבי הטענות, בדקתי את החומר המשפטי המצוי בתיק, בחנתי את העדויות השונות וכן נתתי דעתי לסיכומי ב"כ הצדדים. הגעתי למסקנה כי יש לדחות את הבקשה. להלן נימוקיי למסקנתי זו: 6. תקנות הגנת הדייר [דמי שכירות בבתי עסק - אי תחולת השיעורים המרביים והפחתות], התשמ"ג-1983: א. תקנה 1[22] לתקנות: תקנה 1 [22] קובעת שני תנאים מצטברים על מנת שהמושכר ישוחרר מתקרת המקסימום הקבועה בסעיף 52 א' לחוק: "22] בית עסק שהתקיימו בו כל אלה: [א] הוא נמנה עם אחד הסוגים שלהלן: ... [5] בית קפה, ובלבד שב - 12 החודשים שקדמו לתחילתן של תקנות הגנת הדייר [דמי שכירות בבתי עסק - אי תחולה שיעורים המירביים והפחתות] [תיקון], התשנ"ז-1997, היה מספר העובדים הממוצע בו שלושה לפחות, לעניין זה: "עובד"- כל אדם העובד בעסק באופן סדיר, לרבות מי שאינו שכיר, העושה עבודה שאלמלא עשה אותה היתה נעשית בידי השכיר "מספר עובדים"- מספר העובדים בבית העסק, ביום עבודה, מחולק במספר המשמרות; "משמרת": מכסת עבודה ימית מלאה של 7 שעות לפחות". [ב] לא שולמו בעדו דמי מפתח. מאחר ותנאים אלה מצטברים, הרי שאם לא מתקיים אחד מהם, אין המושכר נכנס בגדר התקנה ולא ישוחרר מתקרת המקסימום. להלן אבדוק האם שולמו דמי מפתח עבור המושכר. אם אקבע, שאכן שולמו דמי המפתח, הרי שיתייתר הדיון בבדיקת מספר העובדים במושכר. אך עוד בטרם אכנס לגופו של עניין, לא נעלמו מעיני מגמת הפסיקה ותכלית התקנות. 7. מגמת הפסיקה ותכלית התקנות: על בית הדין הפוסק בנושא שחרור דמי השכירות בבית עסק מתקרת המקסימום, להעניק משמעות רבה למגמות הפסיקה, לשינוי העיתים, הזמן והמרחב החוקתי השורר כיום, לאחר חקיקת חוק יסוד כבוד האדם וחירותו. ברי הוא, כי לאחר חקיקת חוק יסוד זה,יש ליתן פירוש מרחיב אשר יגן ככל הניתן על זכות הקניין של בעלי הבתים והעסקים המגולמים בזכות לקבל מדייריהם דמי שכירות כלכליים [חופשיים]. "נקודת המוצא הפרשנית לבדוק בנושא צריכה להיות התקנות.... כוונת המחוקק וההיסטוריה החקיקתית מצביעות על מגמה לצמצם את סוגי בתי העסק אשר דייריהם נהנים מתשלום שכר דירה מוגבל". [ע"א 813/88 אסטבליסמנט נהל בע"מ נ' שאול בצרי, פ"ד מ"ה[4],1]. 8. דמי מפתח: לטענת הנתבעת בעלה המנוח שילם דמי מפתח עם היכנסו למושכר, לדיירים היוצאים בלאו יעקב וזהבה ז"ל ולבעלי המושכר, דאז, יורשי הגב' אסתר רוזין ז"ל. התובעים טוענים, כי הנתבעת לא שילמה דמי מפתח. ראשית, יש לבדוק על מי מוטל נטל ההוכחה לעניין דמי המפתח. נטל ההוכחה: נטל ההוכחה מוטל על התובעים להוכיח, כי לא שולמו דמי מפתח וכי בבית הקפה היו שלושה עובדים לפחות, כך מסביר י. קדמי בספרו על הראיות [מהדורה משולבת ומעודכנת, תשנ"ט-1991, עמ' 1276-1275], לעניין נטל השכנוע. "הכלל הוא כי נטל השכנוע מוטל על "המוציא מחברו". אשר על כן: התובע - נושא בנטל השכנוע לגבי כל יסודותיה העובדתיים של עילת תביעתו ...". ובע"א 357/72 סוכמו הדברים כך: "בעל דין במשפט אזרחי הטוען טענה משפטית התומכת או מבססת עמדתו ישא בנטל להניח את התשתית העובדתית הנחוצה לביסוס טענתו ולשכנע כי זו אכן מתקיימת". בסיכומיהם, טוענים התובעים כי נטל ההוכחה לעניין תשלום דמי המפתח מוטל על הנתבעת, ולחיזוק טענתם אוזכרו מספר פסקי דין. פסקי דין אלה אינם מסייעים לתובעים ואין בהם כדי לסתור את ההלכה, כי הנטל הוא על התובעים להוכיח את יסודותייה העובדתיים של העילה, ובענייננו, כדי להוציא את המושכר מתקרת המקסימום, עליהם מוטל הנטל להוכיח כי לא שולמו דמי המפתח. האם שולמו דמי המפתח? לאחר שבחנתי את כל חומר הראיות, נתתי אמון בגירסת הנתבעת, לפיה בעלה המנוח שילם דמי מפתח עם היכנסו למושכר לדיירים היוצאים ולבעלי המושכר דאז. ואילו התובעים לא עמדו בנטל ההוכחה ולא הוכיחו כי דמי המפתח לא שולמו. כך כתבה הנתבעת בתצהירה: "בעלי המנוח, אברהם שטרן ז"ל, שכר את המושכר בשנת 1956, וקודם לכניסתו שילם דמי מפתח בסכומים נכבדים, לדיירים היוצאים ה"ה בלאו יעקב וזהבה ז"ל ולבעלי המושכר דאז, יורשי גב' אסתר חזין ז"ל". [סעיף 4 לנ/4]. גרסה זו אומתה בעדותה של בתה של הנתבעת, גב' נחמה שטרן נחמיאס: "ש. את יודעת ממי אביך המנוח השכיר את המושכר? ת. אני יודעת כי בעלי הנכס שרה ויצחק חזין והיו שם שוכרים בדמי מפתח שלהם הוא לקח את המקום. קראו לו בלאו וולאר... אני יודעת כי אבי קנה בדמי מפתח וזאת בשנת 56...". [פרוטוקול עמ' 35 שורות 16-9]. בסיכומיהם, העלו התובעים מספר טענות, המוכיחות לטענתם, שלא שולמו דמי המפתח, מבדיקת טענותיהם עולה כי לא הוכח שדמי המפתח לא שולמו: א. לטענת התובעים עד להגשת התביעה, הנתבעת לא טענה מעולם לתשלום דמי מפתח - אין בכך הוכחה שדמי המפתח לא שולמו. ב. עוד טוענים התובעים, כי בשנת 1971 ביקשה הנתבעת הפחתת דמי שכירות לפי חוקי הגנת הדייר, בגין שיפוצים במושכר ולא בגין תשלום דמי מפתח, למרות שעל פי הוראת התקנות עמדה בפניה הזכות לכך, וזאת למשל מכח הוראת תקנה 4[ב] לתקנות הגנת הדייר [דמי שכירות בבתי עסק - שיעורי מקסימום והפחתות]. תשל"ד-1974, וכן תקנה 5 לתקנות הגנת הדייר [דמי שכירות בבתי עסק שיעורי מקסימום והפחתות] [תיקון מס' 2], תשל"ט-1979. מבדיקת התקנות עולה כי תקנה 3[א] לתקנות הגנת הדייר [דמי שכירות בבתי עסק - שיעור מקסימום והפחתות] תשל"ד-1974, מציינת במפורש, לגבי ההפחתה בתשלום דמי שכירות בגין תשלום דמי מפתח כי : "ההפחתה תתחיל ביום תחילתן של תקנות אלה תסתיים בתום שמונה שנים מיום תחילת השכירות שבקשר עמה ניתנו דמי המפתח" מאחר והמושכר הושכר לבעלה המנוח של הנתבעת בשנת 1956 ודמי המפתח שולמו באותה שנה, הרי שזכותה להפחתה בדמי שכירות בגין תשלום דמי המפתח נסתיימה, בתוך 8 שנים מאז, דהיינו, בשנת 1964, לפיכך ברור מדוע בשנת 1971, כאשר דרשה הפחתה בתשלום דמי השכירות, לא עשתה זאת בגין דמי המפתח. מסקנה זו אושרה גם על ידי עד התביעה - ד"ר חירותי: "ש. מפנה לסעיף 7 פסקה ראשונה ושלישית - כמה שנים מגיע למשלם דמי מפתח הפחתה? ת. למיטב ידיעתי מכח החוק 15 שנה ומכח התקנות 8 שנים מבלי לבדוק. ש. אני אומר לך שבתקנות בבית עסק תמיד זה היה 8 שנים? ת. יכול להיות. ש. זאת אומרת בכל מקרה 8 שנים נגמרו לה או בשנת 65 או בשנת 64. למה בשנת 71 שהגברת מיוצגת על ידי עו"ד מאוד מכובדים כמו עו"ד רחביה ועו"ד רוזינם המנוח למה שיעלו טענה שהיא לא נכונה? בשנת 71 נגמרו 8 שנים וכן בשנת 74? ת. כן.". [פרוטוקול עמ' 18 שורות 15-9, הגשות שלי א.ג.]. לסיכום: התובעים לא עמדו בנטל ההוכחה המוטל עליהם ולא הוכיחו שלא שלמו דמי מפתח עבור המושכר, בעניין זה נתתי אמון בגרסת הנתבעת לפיה שולמו דמי מפתח עבור המושכר עוד בשנת 1956. מאחר וכאמור, תקנה 1[22] קובעת שני תנאים מצטברים על מנת שהמושכר ישוחרר מגבולות המקסימום, כאשר התנאי האחד הוא, שלא שולמו עבור המושכר דמי מפתח, ומאחר ותנאי זה לא מתקיים, שכן לא הוכח שלא שולמו דמי מפתח עבור המושכר, הרי שדי בכך בכדי לדחות תביעה זו ומתייתר הדיון בבחינת התנאי הנוסף לעניין מספר העובדים במושכר. יש לציין שהתובעים בסיכומיהם, זנחו את טענתם החלופית להעלאת דמי השכירות מחמת שינויים משמעותיים, לכן איני דן בכך. 9. לאור כל האמור לעיל התוצאה היא כדלקמן: א. התביעה נדחית. ב. אני מחייב את התובעים לשלם לנתבעת סך של 15,000 ₪. סכום זה כולל הוצאות משפט, שכ"ט עו"ד ומע"מ . סכום זה יישא ריבית והפרשי הצמדה כחוק, מהיום ועד ליום התשלום המלא בפועל. דמי מפתחשכירות