1. תביעה לתשלום ארנונה אשר נטען כי שולמה ביתר, עקב גודל שטח מוטעה שהיה רשום בעירייה. נטען כי שטח הנכס הכולל הוא 58 מ"ר במקום 80 מ"ר הרשומים בעירייה. הדבר אושר בבדיקה ע"י מפקח מטעם העירייה מיום 9/9/99. 2. העירייה זיכתה את החשבון בגין ההפרש לתקופה של 14 חודשים אחורה, וכן נתנה זיכוי מלא לחצי שנה עקב נכס ריק, גם זאת אחורה. התובעים מבקשים לקבל זיכוי בגין ההפרש לתקופה של 7 שנים, דהיינו הפרש של 22 מ"ר. 3. נטען כי העירייה התרשלה בתפקידה במדידת שטחו של הנכס לצורך חיובו בארנונה. התובעים מבקשים הפרש של 4,490 ₪ לשנה בצרוף הפרשי ריבית והצמדה סה"כ 53,789 ₪. טענות הנתבעת 4. הנתבעת טוענת כי אין לדון בתביעה היות שהיה צורך להגיש השגה וערר כאשר הפורום המתאים היה מנהל הארנונה בתוך 90 ימים מהדרישה המקורית, לחילופין הסמכות נשואה באופן ייחודית לבית המשפט לעניינים מנהליים שהוא בית המשפט המחוזי, עוד נטען כי חלק מעילת התביעה התיישנה היות שעברו יותר מ - 7 שנים היות שהמועד הקובע להתיישנות הוא 17/2/95. עוד טוענת העירייה כי הנכס חויב במשך השנים כדין ואין במדידה המאוחרת משנת 99' כדי לסתור את העובדה שהנכס היה 80 מ"ר (אולם + גלריה) ורק מיום המדידה ניתן לקבוע כי שטח הנכס היה קטן יותר. 5. נטען כי העירייה לפנים משורת הדין נתנה הנחה רטרואקטיבית של 100% בגין נכס ריק ל - 6 חודשים מ - 1998 / 6-1. נטען כי נישום חייב לבדוק את החיובים, חייב להגיש השגה ואם לא עשה כן, השומה היא סופית. נטען כי התובעים ישנו על זכויותיהם, ולא ניתן ליחס לעירייה ידיעה על אטימת חלק מהמבנה. 6. נטען כי אין לראות בהיתר מאת הרשות משום השגה או פנייה לתיקון שומת ארנונה ורק במקרים חריגים יש הצדקה לעשות שינוי רטרואקטיבי של חיוב ארנונה, בין לזיכוי ובין לחיוב. עוד נטען כי החישוב שעשו התובעים שגוי ועל התובעים לערוך חישוב מדויק של סכומי השבה הניתנים על ידם בהתחשב בתעריפים ספציפיים של כל שנה ושנה. החקירות הנגדיות 7. החקירה הנגדית של מר יחיאל גלייכר התמקדה בשאלה האם פעלו לפי צווי הריסה, דהיינו פעלו על פי ההיתר, הרסו ובנו. העד טען כי אמנם בתחילה ניתן צו הריסה, אולם לא פעל על פיו. אבל לבסוף הגיעו לפשרה שהסתפקה באטימה של המקום. אין לעד ראיות שהתאים את הנכס להיתר. לטענתו עשה זאת בשנת 1983, אולם לא הוא ולא אביו בדקו בעירייה כדי שתפסיק לחייב בגין הגלריה. 8. החקירה הנגדית של דוד מזרחי, נציג העירייה, עסקה בהיתר ובכתבי אישום שהוגשו, אלא שהעד אינו מטפל בנושאי מחלקת ההנדסה. לדבריו, היה צורך להביא נציג ממחלקת ההנדסה. לטענת העד, פנקסי העירייה נכונים. לדבריו, העירייה מתקנת טעויות, אם יש, מתחילת שנת הכספים. שינוי חיובים נעשה ע"י מחלקת השומה, העד אינו יודע אם הנכס נאטם או לא נאטם בחלקו, היות שלטענתו לא ניתנה הודעה על כך ורק ב - 8/99, עקב פניית מר גלייכר, נעשתה ביקורת ומדידה במקום. דיון 9. מבחינה עובדתית, לא הוכחה הטענה העובדתית של התובעים כי הנכס היה קטן יותר מהגודל שחויב. אמנם נתקיימו הליכים משפטיים שונים והוצא היתר, אולם אין ראיות משכנעות שיראו מתי נעשתה התאמה בגודל, והאם נעשתה. התובעים לא הזמינו עד רלוונטי ממחלקת ההנדסה כדי לנסות להוכיח שהעירייה ידעה או חייבת היתה לדעת שנעשה שינוי בפועל (בשונה משינוי אפשרי), ומכאן שאין אפשרות להראות כי העירייה התרשלה בכך שלא השתמשה במידע שהיה ברשותה. עדותו של מר גלייכר היתה בעייתית. 10. קיום הליכים והוצאות היתרים אין בהם כשלעצמם כדי להראות כי בעלי ההיתר, או מי שקיבלו צו הריסה אכן ביצעו את הצו או ההיתר. מבחינה זו רלוונטיים הכללים המפנים להשגה וערר, אשר אמורים להיות מוגשים בתקופה הרלוונטית, ולא לאחר שנים רבות. אמנם יתכן שאין בית המשפט מנוע מלדון בטענות שונות בנסיבות מתאימות, ובוודאי שאינו מנוע מלדון בטענות משפטיות, או בטענת רשלנות, אלא שטענת רשלנות יש להוכיח. בהעדר הוכחה חל הכלל הרגיל, והוא הכלל שיש להגיש השגה במועד רלוונטי. בית המשפט אינו דן לאחר שנים רבות בנושאי השגה, נושאים עובדתיים מובהקים, בין השאר עקב הקושי לברר עובדות ולבדוק עובדות לאחר שנים רבות, בעוד שבתקופה הרלוונטית להשגה, יש לעירייה, ולמנהל הארנונה כלים מתאימים כדי לשלוח מפקחים ומודדים כדי לברר טענות עובדתיות בזמן אמת. 11. עקב התוצאה הנ"ל, אין צורך לדון בטענה כי הסמכות נתונה באופן ייחודי לבית המשפט לעניינים מנהליים. יתכן כי זה המצב, אולם אין אני משוכנע בכך ויתכן כי תביעות כספיות ניתן להגיש לבית המשפט המתאים לפי סכום התביעה בעוד שעתירה מנהלית היא עתירה בסגנון "בג"צ קטן", דהיינו פורום המוסמך ליתן הוראות והנחיות לרשות, מעבר לתביעה כספים סתם שניתנת להגשה לפי סכום התביעה. כאמור, אין צורך להכריע בשאלה זו כאן. 12. ממילא אין צורך להתייחס לשאלת ההתיישנות, ולשאלת אופן חישוב ההפרש. ניתן לציין כי העירייה פעלה באופן תקין בכך שאישרה הקטנה רטרואקטיבית חלקית, וכן אישרה פטור מנכס ריק בדיעבד. בכך פעלה לפנים משורת הדין ובאופן ראוי. 13. הכלל הרגיל הוא כי רק במקרים מיוחדים יש להתיר שינוי למפרע של חיוב בארנונה, ע"א 85558/01 המועצה המקומית עילבון נ. מקורות חברת מים בע"מ פ"ד נז (4) 769, 789. באותו עניין נקבע כי: "אין בדין הוראות מיוחדות בעניין תיקון רטרואקטיבי של שומת ארנונה". (שם, בעמוד 788 מול האות ז'). עוד נקבע כי: "לשם הכרעה בשאלת הרטרואקטיביות של החיוב בארנונה עלינו לאזן בין עניינו של הפרט בסופיות ההחלטה בעניינו ואינטרס ההסתמכות שלו על ההחלטה, מחד גיסא, לבין האינטרס הציבורי של קיום החוק וגביית מס אמת, מאידך גיסא. עם זאת כבר נאמר ע"י בית המשפט זה כי רק במקרים מיוחדים יש להתיר שינוי למפרע של חיוב בארנונה". (שם, בעמוד 789). 14. הכלל העולה מהדברים הנ"ל מתייחס לחיוב רטרואקטיבי בארנונה, אולם הכלל נכון גם לעניין הזיכוי. הכלל פועל לשני הכיוונים, אינטרס ההסתמכות קיים הן אצל הפרט והן אצל הרשות. במקרה זה קיימים גורמים נוספים שיש להתחשב בהם כאשר בודקים האם יש מקום להחזר ארנונה, כפי שפורט לעיל. כדי לקבל החזר, או כדי למנוע את החיוב קיים מנגנון מיוחד, מנגנון ההשגה והערר. אין להתעלם ממנגנון זה. במקרה זה, התובעים ישבו באפס מעשה ולא מימשו את זכותם להגיש השגה במועד. למחדל זה יש השלכות לא רק לעניין סדרי דין ומועדים, אלא גם לעצם האפשרות להוכיח את טענות התובעים. חלפו שנים והתובעים לא הביאו ראיות שיבססו את גרסתם מבחינה עובדתית. יש להניח כי ראיות כאלה היו ניתנות להצגה, ולבדיקה בקלות רבה במועדים הרלוונטיים. התוצאה היא שאין להורות על השבה רטרואקטיבית, לא רק עקב המצב המשפטי, כפי שפורט לעיל, אלא גם עקב העדר הוכחה עובדתית מתאימה כדי לבסס את התביעה. 15. התובעת טוענת כי העירייה מסתתרת באופן בלתי צודק מאחורי טענות פרוצדורליות. שאלות של פרוצדורה עשויות להפוך לשאלות מהותיות. הגבול בין פרוצדורה ומהות איננו תחום באופן מדוייק. במקרה זה כאשר חלפו שנים והתובעים ישבו בחיבוק ידיים יקשה לתקן את התקלות לאחר שחלף זמן, ובייחוד יקשה להוכיח עניינים שהתרחשו לפני שנים. 16. ההוראה המתייחסת להשגות ועררים בתוך מועדים קצובים יש לה טעם כפי שפורט בפסק זה. הטענה של התרשלות של הרשות המקומית אכן עשויה להישמע במקרים המתאימים. טענה זו היא אחד הפתחים שהושארו, כדי לאפשר לבית משפט לדון במקרים המתאימים, בסוגיות מסוימות. מקרים הראויים לדיון הם בבחינת חריג לכלל. במקרה זה אין מקום לחרוג מהכלל הרגיל. 17. הטענה לסמכות ייחודית של מנהל הארנונה וועדת הערר לא התקבלה במלואה בבתי המשפט, ותמיד הושאר פתח לדיון חוזר בבית המשפט בייחוד בשאלות משפטיות. יחד עם זאת, הכלל הרגיל נקבע בחוק הרשויות המקומיות (ערר על קביעת ארנונה כללית, תשל"ו-1976, וכן ראה גם עניין ייזום וכן בש"א חיפה 2824/98 עיריית חיפה נ. יוסף לוי, תק-מח 98 (4) 9). 18. אין לקבוע במקרה זה כי העירייה התרשלה ואין לקבוע כי קיימת היתה ידיעה קונסטרוקטיבית של העירייה. לפי העובדות, לא נמסרה הודעה למחלקת הארנונה. עצם מתן רשות לבצע שינוי במבנה, אין בה כדי להעיד כי השינוי אכן בוצע. ואם בוצע לפני שנים רבות היה צורך להודיע על כך לעירייה. לא היה כל קושי בכך מאחר שכל שנה נשלחת הודעת תשלום הכוללת את שטח הנכס. מכאן שאם היתה רשלנות בטיפול לא היתה זו רשלנות של העירייה. עצם הזיכוי שעשתה העירייה, זיכוי רטרואקטיבי לתקופה של 14 חודשים די בו כדי להוות זיכוי סביר בנסיבות. 19. מתברר כי הנכס היה מושכר לפחות בחלק מתקופה, ויתכן שלא היה אינטרס לטפל בעניין. האינטרס היה של השוכר. בכל מקרה, הטפול בעניין התחיל רק בשנת 1999 ואז בקשו התובעים החזר בגין 7 שנים, אולם דרישתם נדחתה ע"י מנהל הארנונה. במקרה כזה הדרך הנכונה היא להגיש ערר, אם יש עילה לערר. אין אני מביע דעה לעניין זה. 20. פנייה לביהמ"ש תתאפשר רק בנסיבות מיוחדות. עצם החשש של התובעים כי הם או אביהם או השוכר חוייבו ביתר, אין די בו כדי לאפשר דיון בבית המשפט. בנסיבות שתוארו, אין צורך להתעכב על טענת השיהוי שטענה העירייה בסיכומיה. אמנם שיהוי עשוי לפגוע באינטרס ההסתמכות של הרשות, אולם לפי התוצאה ממילא אין צורך לבדוק סוגיה זו. 21. באשר לסכומים, ולמחלוקת בדבר חישוב סכומים, כפי שצויין לעיל המסלול הנכון הוא השגה וערר וממילא אין בית משפט זה דן בעניין. התוצאה היא שיש לדחות את התביעה. בנסיבות, אין צו להוצאות. ניתן היום י"א בחשון, תשס"ה (26 באוקטובר 2004) בהעדר הצדדים. המזכירות תשלח לצדדים. דניאל ארנסט, שופט רטרואקטיביותארנונה