דייר מוגן שלא ביצע תיקונים שהוא חייב בהם

בפניי תובענה כספית על סך 7,196 ₪, שעניינה תביעת חובו של הנתבע, בגין תיקונים חיוניים הכרוכים בהחזקת הבית. התיקונים נעשו בבניין, אשר התובעים הם הבעלים שלו והנתבע מחזיק בחנות, כדייר מוגן, על פי חוזה שכירות מיום 11.8.68 נספח ב' לכתב התביעה (להלן: "הסכם השכירות"). התובעים טוענים כי, ע"פ סעיף 68 לחוק הגנת הדייר, (נוסח משולב) התשל"ב -1972 (להלן: "החוק"). וע"פ סעיף 8 להסכם השכירות, מחוייב הנתבע להשתתף בהוצאות לתיקונים חיוניים, הכרוכים בהחזקת הבניין. לטענתם, הנתבע הפר את ההסכם בהפרה עיקרית, כהגדרתה בסעיף 1 להסכם, ולא שילם את חלקו בתיקונים החיוניים, למרות שנדרש לעשות כן. התיקונים האמורים, נדרשו ע"י עיריית ת"א, אשר הגישה כתב אישום כנגד הבעלים המנוח והנתבע. רשימת התיקונים שנדרשו, כללה בין היתר: תיקון וטיוח מחודש של המדרגות והמרפסות, תיקונים במעקה הגג במרפסות ובחדר מדרגות, טיוח הקירות בבניין וכיו"ב, הכל כמפורט ב נספחים ג', ד' ו-ה' לכתב התביעה. לטענת התובעים הם ביצעו את עבודות התיקון לאחזקת הבניין ושילמו בסך הכל 240,773 ₪, זאת לאחר שהפחיתו את הסכום ששילמו עבור חיזוק הגג בסך של 93,600 ₪, ושאינו קשור לתיקונים שנדרשו לבצע, לצורך תחזוקתו. חלקו של הנתבע בעלות העבודות, חושב לפי שטחו היחסי של המושכר ועמד על סך של 7,196 ₪, ביום הגשת התביעה. עד התביעה מר שיריאן יצחק השיב בח.נ כי, התיקונים בוצעו ע"פ דרישות העירייה, שכן, הבניין הוכרז, כמסוכן הוטלו עליהם בגין כך, קנסות ולכן החליטו לבצע את לטענתו התיקונים בוצעו באמצעות חברת "עזרה ובצרון", על פי חוו"ד מהנדסי העירייה לבניין, אשר פעלו ע"פ דרישות העיריה. העד נשאל בעניין היתר הבנייה, האם ע"מ לקבלו, נדרש לבצע שיפוץ בכל הבניין או רק בגג. הוא השיב כי אין קשר בין השניים. על פי עדותו נשלח לנתבע מכתב בטרם השיפוץ, כפי שנשלח לכל הדיירים והשיפוץ כלל גם את חנות הנתבע, לא הוחלפו תריסים, שכן לא דובר על כך, אך נצבע חלקו החיצוני של הבניין, כולל קופסות התריסים. טענת הנתבע היא כי, אין הוא מחוייב לממן את שיפוץ בניינו של התובע. לגרסתו, סעיף 8 לחוזה השכירות, הדן בהשתתפות בהחזקת הבית, כוונתו רק לפחי אשפה וכד'. כמו כן יש לחשב את חלקו היחסי בהתאם למספר החדרים במושכר. הנתבע טוען כי, כל התיקונים שנעשו, היו למטרת בניית על הגג ולא ע"פ דרישות העירייה ולכן אין עליו לקחת חלק בתשלום השיפוץ. הנתבע השיב בחקירה נגדית כי, הוא חתום על הסכם השכירות. הוא אישר כי, בבניין בוצע שיפוץ רחב מימדים. התובעים טענו בתצהיר משלים מטעמם, כי אין להם התנגדות לחשב את חוב הנתבע לפי מספר החדרים, בהתאם להסכם השכירות, ולא לפי שטחו היחסי של המושכר, בהתאם לחוק. התובעים צירפו תעודת עובד ציבור, מטעם עיריית ת"א, בקשר לבניין נשוא התובענה, המאשר כי בבניין ישנם 23 חדרים ולא 25 חדרים, כפי שבטעות נרשם בתחילה ע"י העירייה. דיון- על פי המסמכים שצורפו לכתב התביעה נגד הבעלים והמחזיקים בבניין, מושא תביעה זו, הוגש כתב אישום ב- ת.פ. 2073/94 בגין מצב הבניין שהיווה סכנה למחזיקים בו ולציבור, והצורך לבצע עבודות לתיקונו. התיקונים שנדרשו על פי כתב האישום, הם הורדת גושי טיח ובטון רופפים מכל המקומות הנדרשים, מהמרפסות ומחדר המדרגות תורד החלודה מהברזלים ויבוצעו תיקוני בטון, יתוקנו ויחוזקו המרפסות, חדרי המדרגות ומעקה הגג. מפאת העובדה שיש סדקים במעקה הגג, במרפסת ובחדר המדרגות והטיח מתקלף מהקירות (ס' 2-4 לכתב האישום) העיריה חזרה בה מהאישום, בשל התחייבות הבעלים לתקן את המפורט בכתב אישום. הנתבע בתביעה שבפניי, הוא נאשם 2 בכתב האישום, הסכים לשלם את חלקו בשיפוץ על פי פרוטוקול הדיון מיום 29.3.95. להסכם השיפוץ של הבניין מיום 9.2.98 צורף כתב כמויות, המהווה את הבסיס לחישוב התשלום עבור השיפוץ. לא ברורה לי טענת הנתבע בסיכומיו, לפיהם השיפוץ נעשה לאחר 7 שנים. גם אם ממצאי המהנדס נרשמו בשנת 1992, הרי שפרוטוקול הדיון בו הנתבע הסכים לשלם את חלקו בשיפוץ, הוא מיום 29/3/95 והסכם השיפוץ הינו מיום 9/2/98. בנוסף, גם אם עבר זמן בין התחייבות הבעלים והמחזיקים כלפי העיריה, כתוצאה מכתב האישום, ואין חשיבות לצורך פסק דיני זה, מדוע חל העיכוב, הרי שיש לקיים התחייבויות והשיפוץ הוא קיום ההתחייבות כלפי העירייה. כתב הכמויות על כל מרכיביו מכיל פרמטרים של אחזקת הבניין ולא הוצג בפניי ע"י הנתבע ולו סעיף אחד שעניינו בניית קומה נוספת על גג הבניין ו/או הכנה לכך. מהראיות שהובאו בפניי עולה כי התובעים ביצעו את התיקונים הכרוכים בהחזקת הבית, ע"פ דרישות העירייה. ע"פ סיכומי התובעים, שלא נסתרו בעניין זה, למעט הנתבע, כל יתר הדיירים שילמו את חלקם בתיקונים. הנתבע טען בסעיף 10 לכתב הגנתו כי, סעיף 8 לחוזה השכירות, "...דן רק בעניין השתתפות בהחזקת הבית, כגון, פחי אשפה וכדומה...". סעיף 8 לחוזה השכירות קובע כי: "השוכר מסכים ומתחייב לשלם למשכיר בכל חודש את חלקו הפרופורציונאלי בהוצאות הכרוכות ... כולל רכישת פחי אשפה, והחזקת הגן, הורקה והחזקת בורות השופכין ניקויים חידושם, התקנתם, או התקנת ביוב, והחזקת תעלות וצינורות הביוב וניקוים וכל שרותים אחרים ותיקונים חיוניים הכרוכים בהחזקת הבית... הוצאות אלה תתחלקנה בין כל דיירי ומחזיקי הבית באופן פרופורציונלי למספר החדרים שבבניין ותתווספנה לשכר הדירה". ע"פ חוזה השכירות, חייב הנתבע בהשתתפות בהוצאות שונות בתחזוקת הבניין. לאור זאת אינני מקבלת את טענת הנתבע לעניין מהות השיפוץ שנעשה. מעבר לכך שמקובלת עלי גרסת התובעים כי השיפוץ תאם את דרישות העירייה, הרי שעל הנתבע היה לשלם כל תיקון הנחוץ להחזקת הבית. גם ע"פ החוק, חייב הנתבע להשתתף בהוצאות כקבוע בסעיף 68 לחוק הגנת הדייר [נוסח משולב], תשל"ב-1972 [תיקון אחרון 15/2/99] . 68. אחזקת הבית והתיקונים (א) בעל הבית חייב לתקן את התיקונים הדרושים להחזקת הבית במצב תקין וראוי לשימוש, כמפורט בתקנות באישור ועדת החוקה חוק ומשפט של הכנסת, חוץ מתיקונים באותם חלקי הבית שהם בשימושו הייחודי של הדייר. (ב) תיקונים בחלקי הבית שהם בשימושו הייחודי של הדייר ואינם תיקונים כאמור בסעיף קטן (א), חייב בהם הדייר והוצאות תיקונים אלה יחולו עליו; דייר שלא ביצע תיקונים שהוא חייב בהם כאמור והתיקונים דרושים לשמירת בטחונו או בריאותו של דייר אחר או למניעת נזק לבית, רשאי בעל הבית לעשותם והדייר חייב לאפשר לו עשייתם, ובלבד שבעל הבית הודיע על כך לדייר מראש ובכתב ונתן לו בהודעה זמן סביר לעשיית התיקונים. (ג) לא ביצע בעל הבית תיקונים כאמור בסעיף קטן (א) הדרושים לשמירת בטחונו או בריאותו של דייר, חוץ מתיקונים המצריכים עבודות בניה יסודיות, רשאי הדייר לעשותם, ובלבד שהודיע על כך לבעל הבית מראש ובכתב ונתן בהודעה זמן סביר לעשיית התיקונים, ובתנאי שלא יגרום נזק לבנין. (ד) הוצאות התיקונים שבעל הבית חייב בעשייתם יחולו מחציתן על בעל הבית ומחציתן על הדייר. (ה) בית הדין מוסמך להחליט על הוצאות סבירות של התיקונים לפי סעיפים קטנים (ב), (ג) ו-(ד), ורשאי בהחלטתו להרשות לדייר לקזז אותן הוצאות כנגד דמי השכירות שיגיעו לבעל הבית. ע"פ סעיף זה, בעל הבית חייב לתקן את התיקונים הדרושים להחזקת הבית במצב תקין וראוי לשימוש, דהיינו, גם אם עירייה ת"א לא הייתה דורשת את התיקונים, בעל הבית היה חייב לבצעם מיוזמתו וזאת ע"פ חובתו לדאוג לתחזוקת הבניין וגם במצב זה, היו חייבים הדיירים להשתתף בהוצאות, בכפוף לחוק. כתב הכמויות, שהוגש ע"י התובעים מפרט את התיקונים אשר נעשו בבניין, כשבין היתר בוצעו תיקוני שטחי בטונים פגומים, תיקון גגונים מבטון, תיקון מרפסות פתוחות ועוד, אין בכתב הכמויות פירוט על שיפוצים שנעשו בגג במטרה להשגת היתרי בנייה. לאחר שבחנתי את המפורט בכתב הכמויות, נראה כי התיקונים שנעשו, נכללים בתיקונים המפורטים בתקנות הגנת הדייר (החזקת הבית ותיקונים), תשל"א - 1971,כמו למשל תיקונים בקירות חוץ, תיקונים בצנרת ועוד. התובעים הגישו דף ריכוז כללי, המסכם את עלות התיקונים שנעשו ומסתכם בסך של 236,993 ₪. בנוסף הוגש, סיכום פגישה שנערכה בין הקבלן לבין התובע, מר שיריאן יצחק, אשר בו מפורט כי, בהתאם להגדלת החוזה עבור חיזוק הגג, ישולם סך של 93,600 ₪. מה שמצביע על תשלום בנפרד בדבר שיפוץ הגג והמראה כי שיפוצים אלו לא נכללו בתיקונים שבוצעו להחזקת הבית, בהם השתתפו כל הדיירים, למעט הנתבע. לא ברורה טענת הנתבע בסיכומיו, לפיה החשבונית הראשונה הינה 4 חודשים לאחר שנחתם הסכם השיפוץ, מן הסתם התשלום נעשה לאחר החתימה על ההסכם. ושוב, אין חשיבות מתי בוצע התשלום, לעניין ביצוע העבודות והצורך בתשלום התמורה. כאמור לעיל בישיבת ביהמ"ש בעניין כתב האישום הנ"ל, הצהיר הנתבע כי הוא מסכים לשלם את חלקו בשיפוץ כדין. התובעים צירפו את נספח ו' לתצהירם, שהנו פרוטוקול אותו דיון, שם נכתב: "הנאשמים מס' 9 - 2 בעצמם: אנחנו מסכימים לשלם את חלקינו בשיפוץ כדין". כאשר הנתבע בתובענה דנן, הנו הנתבע 2 בתביעת העירייה לתיקונים. הנתבע לא הכחיש את טענות התובעים, כי התחייב לשלם את חלקו. לעניין חישוב חלקו היחסי של הנתבע - סעיף 62 ג' לחוק הגנת הדייר קובע כי, הוראות החוק גוברות על כל הסכם, אך התובעים טענו כי אין להם התנגדות שחובו של הנתבע יחושב ע"פ מספר החדרים, בהתאם להסכם השכירות. הם צירפו תעודת עובד ציבור מטעם העירייה המאשרת כי בבניין 23 חדרים, והגישו את חישוב החוב של הנתבע גם ע"פ גישה זו. מהעדויות והראיות שהובאו בפניי עולה כי התובעים הרימו אתך נטל ההוכחה המוטל עליהם כדי להוכיח כי התשלום של שיפוץ הגג לא נכלל בסכום ששולם לתיקונים, שהיו הכרחיים ע"פ דרישת העירייה או ע"מ לתחזק את הבניין. בין היתר בחישוב הסכום הכללי ששולם 330,593 ₪, בהפחתת הסכום ששולם לשיפוץ הגג- 93,600 ₪, אנו מגיעים לסכום של 236,993 ₪, אשר ממנו וממנו בלבד, מתבקש הנתבע לשלם את חלקו היחסי. כמו כן עולה, כי הנתבע הסכים לשיפוץ והתחייב לשלם את חלקו. לאור כל האמור לעיל אני מקבלת את התביעה במלואה. הנתבע ישלם לתובעים את מלוא סכום התביעה בצירוף הפרשי ריבית והצמדה כדין מיום הגשתה ועד לתשלום בפועל. סכום זה מהווה חלק מדמי השכירות החלים על הנתבע. בנוסף ישלם לתובעים הוצאות ושכ"ט בסך של 3,500 ₪ בצירוף מע"מ. מקרקעיןדייר מוגן (הגנת הדייר)