טובת הנאה במקרקעין - הסבת זכויות דייר מוגן

##מה הדין בנושא הסבת זכויות דייר מוגן ?## חוק הגנת הדייר מבדיל במודע ובמפורש בין הסבת זכויות ראשוניות בית עסק - קרי הסבה מכוח זכותו של הדייר הסטטוטורי המקורי לבין - הסבת זכויות שניוניות בבית עסק דהיינו - הסבה נוספת לאחר שזכות הדיירות המוגנת כבר הוסבה פעם אחת לפני כן. הן בהסבה ראשונית והן בהסבה שינונית עסקינן בהסבה מותנית כלומר - מי שתובע זכות דיירות מוגנת מכוח הסבה/העברה חייב להוכיח לביהמ"ש כי נתקיימו בו התנאים האמורים בחוק. בהסבה ראשונית על הנתבע להוכיח התקיימותם של תנאי סעיף 23 (א) (ב) וסעיף 26 לחוק בהצטברותם. ואילו בהסבה שניונית על הנתבע להוכיח התקיימות תנאים רבים יותר כלומר: תנאי סעיף 23 (א) (ב), סעיף 26 וסעיף 27 (א) לחוק בהצטברותם. סעיף 27 רישא לחוק קובע את הכלל לפיו: "היה אדם לדייר לפי סעיפים 20 - 26 (במקרה דנן אביהם של הנתבעים - א.ג.) ונפטר או חדל להחזיק במושכר, לא יהיה אדם אחר לדייר לפי סעיפים אלה". אחד החריגים לכלל זה מופיע בס' 27 (2) הרלוונטי לעניינינו, והקובע כהאי לישנה: "מי שנתקיימו בו התנאים המפורטים בסעיפים 23 או 25 והתנאים המפורטים בסעיף 26 יהיה לדייר אף אם היה לפניו אדם אחר לדייר לפי אותם סעיפים, ובלבד שיורשים והורים כאמור שם לא יהיו לדיירים אלא אם הוסיפו לעבוד באותו עסק והעסק צריך לקיומם" ראשית יש לבדוק האם בנסיבות המקרה שלפנינו הקתיימו בנתבע התנאים המפורטים בסעיף 23 (ב) לחוק הקובע כי: "באין בן זוג כאמור בסעיף קטן (א) - יהיו ילדי הדייר לדיירים, ובאין ילדים אותם היורשים על פי דין שעבדו עם הדייר בעסקו לפחות שישה חודשים סמוך לפטירתו" בית המשפט פסק כי: "מקובל עלי כי משנשתנו העיתים והמחסור בדירות אינו כבד כפי שהיה בעת חקיקת חוק הגנת הדייר, ואותה מצוקת דיור איננה קיימת עוד, יש לצמצם על יד פרשנות נאותה את הזכויות שהוקנו לדיירים למען בעל הבית אשר הנאתו מנכסיו המושכרים צומצמו עקב חוק זה. גם מקובל עלי שחוק יסוד כבוד האדם וחירותו מחזק פרשנות זו. הפרשנות לטובת בעל הבית צריכה להתמקד, לדעתי בפירוש הסעיפים בחוק הגנת הדייר כדי לא להרחיבם על מי שאינו ממלא את התנאים הנדרשים במלואם, בדווקנות או שהם מתקיימים בו באופן מלאכותי או שלא בתום לב או שלא לפי רוח החוק ותכליתו, המתבקשת עם שינוי הזמנים וחקיקת חוק יסוד כבוד האדם וחירותו" (כב' השופט ח' אריאל בע"א 4100/97 תדמור ואח' נ. דרור (טרם פורסם) וראה גם ע"א (ת"א) 233/95 יעקב נ. חדד (טרם פורסם). רציונאל זה נקבע בפסק דין גרפינקל נ. פולק (ד"נ 6/80, פד"י ל"ה (1) 200 שעוסק בגורלה של דירת מגורים וכן מדברי כבוד השופט בן דרור שנאמרו באוביטר בע"א (ת"א) 581/84 שמיר נ. קלמנוביץ, פס"מ תשמ"ו (א) 102, 108) אך נכון וישים הוא גם לעניין בית עסק ולו מקל וחומר. הרעיון המרכזי הוא כי החוק איננו קובע שרשרת אינסופית של דיירות בדרך "הורשה" מדייר קודם שנפטר, אלא קובע "הורשה" אחת בלבד מן הדייר המקורי תוך הרחבה גם על "יורש אחרי יורש" או "יורש נדחה". עם מות הדייר לו הוסבו זכויות לראשונה קובע ס' 27 (2) כי יבוא הבא בתור. הבא בתור הוא אך ורק מי שזכאי היה ויכול היה לרכוש את הגנת החוק באותה עת שהדייר המקורי נפטר. פרשנות זו יוצרת קוהרנטיות משפטית בין הפרשנות שניתנה להסבה שיניונית של דירת מגורים לבין הפרשנות הראוייה הצריכה לחול לעניין הסבה שניונית של בית עסק. ##להלן פסק דין בנושא טובת הנאה במקרקעין - הסבת זכויות דייר מוגן:## בפני תביעה שעניינה טענתו של התובע כי הנתבע צריך לפנות את הנכס שבו הוא יושב במעמד לטענתו של הנתבע כדייר מוגן וזאת עקב הפרה של חוק הגנת הדייר לאור שינוי המטרה.   עלי לציין כי התביעה היא איננה תביעה כספית, אם כי ברור לחלוטין כי לתוצאות החלטתו של בימ"ש זה בהקשר פינויו של הנתבע, תהיינה השלכות בהקשר הכספי ולכן, בשים לב לכך העובדה שהתמנה מומחה בתיק זה ואשר הגדיר את העלויות הכספיות, אינה מהווה כרגע כל אינדיקציה עבור ביהמ"ש בקבלת החלטתו.   עלי לציין כי בשים לב לעובדה כי מאחר והנתבע יושב בנכס שנים הרבה, הרי בכל מקרה גם אם ביהמ"ש יגיע למסקנה כי עליו לפנות את הנכס, יאפשר ארכה של זמן וכן לא מן הנמנע כי ייעתר לבקשה כזו או אחרת לעיכוב ביצוע.   כאמור התביעה אותה הגיש התובע עניינה תביעה לפינוי וסילוק ידו של הנתבע מחנות הנמצאת בקומת קרקע שבגרעין היישוב כפר יאסיף והמשיקה פיסית לכפר הראשי חוצה היישוב (להלן: "המושכר"). אין חולק על כך כי התובע הוא בעל הבית של אותו מושכר וכי החנות הושכרה בשנות החמישים למנוח עלי מרעי שהינו אביו של הנתבע שניהל במושכר עסק של בית קפה עד ליום פטירתו בשנת 1995. לאחר פטירת המנוח עלי מרעי נכנסה אישתו גב' זינב יוסף מרעי בנעליו והוכרה אף היא כדיירת מוגנת במושכר וזאת עפ"י הסכם פשרה אליו הגיעו הצדדים בת.א. 2372/85 אותו הגיש התובע כנגד הנתבע ואימו גב' זינב לסילוק ידם מהמושכר. עפ"י הסכם הפשרה שהוגש לי וקיבל תוקף של פס"ד, הוסכם כי גב' זינב מרעי (אימו של הנתבע) תהיה דיירת מגונת והיא לבדה וכי השיפורים והשיפוצים יהיו חלק בלתי נפרד מהמושכר. כמו כן הוסכם לעניין דמי השכירות שישולמו בעד המושכר ותנאי התשלום. גב' זינב מרעי נפטרה בשנת 96 ובנה שהינו הנתבע המשיך והחזיק במושכר לאחר מותה.   התובע טוען בכתב תביעתו המתוקן כי הנתבע איננו בגדר דייר מוגן ומשכך, זכויות הדיירות המוגנת עפ"י חוק אינן חלות יותר עליו. לטענתו, הגב' זינב מרעי יחד עם בנה מוחסן מרעי, אחיו של הנתבע שינו בשנת 1990 את מטרת השכירות בכך שהפכו את העסק מבית קפה למזנון למכירת כריכים ושווארמה ועל אף התראה שנשלחה לגב' מרעי בזמנו ע"י עורך דינו, המשיכה הגב' מרעי עוד בחייה בשינוי האמור עד שבשנת 1994 נעשה שינוי נוסף בייעוד העסק ובמושכר עצמו כך שהוא הוסב לחנות למכירת פרחים תוך הוספת שינויים משמעותיים במושכר ע"י הוספת סככה לחזית, הריסת מחיצה פנימית, עקירת חרסינה והחלפת דלת כניסה. עוד טוען התובע כי העסק החדש נרשם ע"ש הנתבע במקום אמו המנוחה וזאת כעולה מרשיון עסק מיום 1/1/94 ומעדות הנתבע עצמו וכל זאת מבלי לבקש את הסכמתו של התובע שהינו בעל הבית, תוך תשלום דמי מפתח מתאימים. התובע מבהיר כי שלח לגב' מרעי ובנה הנתבע מכתב התראה נוסף מתאריך 20/10/94 אף ללא הועיל ועל כן משנת 94 הוא הפסיק לפרוע שיקים שנשלחו אליו כדמי שכירות ומכאן גם תביעתו לפינוי. לטענתו, הגב' מרעי ז"ל איבדה את זכותה לדיירות מוגנת עפ"י הוראות סע' 26 לחוק הגנת הדייר (נוסח משולב) התשל"ג - 1972 (להלן: "חוק הגנת הדייר") וכן הוראות סע' 37(א) 1 ו- 5 לחוק הגנת הדייר, שכן הם קובעים שאין לשנות את ניהול העסק שהדייר הקודם ניהל ואין לשנות את מטרת השכירות ללא הסכמת וועד הבית וללא קבלת רשיון מבית הדין לשכירות. כן סומך התובע את ידו על פסק דין שניתן בביהמ"ש העליון ע"א 440/82, פד"י ל"ח(4) עמ' 744 שדן בסוגיה דומה. עוד טוען התובע כי הוראות סעיפים 23-26 לחוק הגנת הדייר אינם חלים על הנתבע בשל הנימוקים המצויינים ואין כל הצדקה להעניק לו סעד מן היושר שכן לא מתקיימות נסיבות מיוחדות המצדיקות הענקת סעד שכזה מכח סע' 132(2) לחוק הגנת הדייר.   הנתבע לעומת זאת טוען שהוא דייר מוגן שכן הוא מילא אחר דרישות חוק הגנת הדייר סעיפים 23,26 ו- 27 שמכוחם זכה למעמד של דייר מוגן לאחר מות אימו, מה גם שלטענתו הוא הוכר ע"י התובע עצמו כדייר מוגן וזאת כעולה מסעיפים 7 ו- 8 לכתב התביעה המקורי ומהאמור בישיבת ההוכחות מיום 25/3/02 ע"י בא כוחו של התובע עצמו שם הוצהר כי התביעה עניינה בדרישה לפינוי המושכר עקב הפרה של הוראות חוק הדייר וזאת לאור שינוי המטרה.   כטענה מקדמית טוען הנתבע להתיישנות התביעה המתוקנת עפ"י העילות שנטענו בה לעניין שינוי מטרת השכירות. שכן לטענתו וכפי שעולה מהאמור בסע' 7 לכתב התביעה המתוקן ומהאמור במכתב ההתראה מתאריך 20/10/94 עילת התביעה נודעה לתובע בשנת 1990 ולחילופין, בחודש ינואר 94 עת שונה העסק לחנות למכירת פרחים ונעשו בו שינויים כטענת התובע ומשכך ומאחר ותקופת ההתיישנות הינה 7 שנים בתביעה שאינה מקרקעין, יש לראות בתביעה המתוקנת כתביעה שהתיישנה.   אני סבור כי דין טענה זו להידחות. הזכות שבמחלוקת בין הצדדים היא זכות להחזיק כדייר מוגן בחנות ולענין הגדרת זכות זו וככל שהדבר קשור לענייננו, ניתן לראות בזכות זו כזכות שהיא בגדר טובת הנאה במקרקעין וראה לעניין זה ע"א 847/75 פרדיקו נ. מרדכי ואברהם וילוזנ'י פד"י ל(3) עמ' 774 שם נאמר: "נראה לי כי לא יכולה להיות מחלוקת כיום מבחינת ההלכה לגבי שתי הנחות יסוד: האחת שדיירות מוגנת היא אכן זכות או טובת הנאה שבמקרקעין" וראה בהקשר זה ע"א 564/79 רומנו נ. שוחט פד"י ל"ו 643-640 שם נאמר כי הזכות במקרקעין יכולה להיווצר גם לפי חוק הגנת הדייר. ניתן בהחלט איפוא לראות בתביעה כתביעה שבמקרקעין ואני מפנה גם להגדרת המונח מקרקעין בסעיף 1 לחוק ההתיישנות הקובע שמקרקעין הינו : "קרקע מכל סוג וזכויות או טובת הנאה בקרקע וכל דבר המחובר לקרקע חיבור קבע וכל זכות או טובת הנאה הטעונים רישום בספרי האחוזה". מכל המקובץ עולה, כי המדובר בתקופת התישנות בתביעה שבמקרקעין ועל פי סעיף 5 (2) לחוק ההתיישנות, לתקופה של 15 שנה ומכאן כי התביעה נשוא תיק זה לא התיישנה. חשובה יותר הטענה לגופו של ענין. הנתבע טוען כי לא בוצעו שינויים במושכר וכי השינוי היחידי היה הוספת שמשיה בחזית מערבית של המושכר שנועדה לשיפורו ומניעת חדירת גשמים, רוח ושמש לתוכו. בנוסף עצם העובדה שהתובע השתהה ולא נקט בשום הליך בשנת 94' יכולה להעיד שהתובע לא ראה באותן עבודות משום הפרה יסודית ורצינית והיה בשליטתו משום ויתור או הסכמה מכללא לשינוי האמור. מעבר לכך טוען הנתבע שעל פי החוק וכדי שתקום לתובע עילת פינוי על פי האמור בסעיף 131 (2) לחוק הגנת הדייר, צריך שיהיה הסכם שכירות בין הצדדים המותנה באיסור לביצוע שינויים במושכר ובעסק ואשר בו יקבע במפורש כי הפרתו של תנאי השכירות האמור מעניק לבעל הבית את הזכות לתבוע פינוי וכי תנאים אלה לא התקיימו, שכן לא נערך כל הסכם בין הצדדים ולא הוכח אפילו קיומו של הסכם בעל פה ומשכך, לא קמה לתובע עילת פינוי. לחילופי חילופין, טוען הנתבע לסעד מן הצדק, לאור העובדה כי הוא זקוק לחנות שהיא מקור פרנסתו היחידי ולאור התנהגות התובע לפינוי עמו ולפנויו עצמו. מכאן, איפוא, שהשאלה המרכזית נשוא תיק זה היא האם הנתבע הפסיק להיות דייר מוגן כטענת התובע ושעל כן קמה הזכות לפנות אותו. נשאלת השאלה, בראשית, האם הגב' זינאב מרעי, אמו של הנתבע, לא איבדה את מעמדה כדיירת מוגנת על פי הסכם הפשרה שקיבל תוקף של פסק דין בתיק אזרחי 2372/85 טרם נפטרה וזאת לאור טענות התובע בדבר שינוי מטרת השכירות על ידה ועריכת שינויים במושכר תוך העברת העסק על שם בנה הנתבע ללא הסכמתו של התובע המשמש כבעל בית ביחס לאותה הסבה. אקדים ואומר שאמנם הוראות חוק הגנת הדייר מגנות על זכויות בני משפחתו של דייר מוגן שהחזיק בבית עסק עובר למותו ובלבד שיוסיפו לנהל במושכר, בין בעצמם ובין על ידי אחרים את העסק שהדייר לפניהם ניהל וזאת כעולה מסעיפים 23, 26 ו- ס' 27 (2) לחוק הגנת הדייר הקובע שהגנתה חוק תעבור לילדים גם כאשר נפטר הזוג ש"ירש" בעבר את הדיירות החוקית בבית העסק מאת הבעל המקורי ובלבד שיוסיפו לנהל את העסק של הדייר שקדם להם. אולם, יש לזכור כי על פי ההלכה וכדי שזכויות של דיירות מוגנת בבית עסק יוסבו לאחר מות הדייר ובני משפחתו על הדייר עצמו (המנוח) להיות בעל העסק ולא יסתק מהבעלות לפני פטירתו. השאלה העובדתית איפוא איננה אם המנוח עבד עבודה פיסית בעסק עד למותו, אלא, אם הסתלק מהעסק בשל גילו ומסר אותו לבנו. דייר מוגן רשאי לנהל את עיסקו באמצעות אנשים אחרים כל עוד הוא עצמו נשאר הבעלים של העסק ואז פרוסה עליו גם הגנת החוק וראה לענין זה ע.א. 1255/90 מונטאז' נ' חב' שיכון אזרחי תקציר פסקי דין כרך מ"ז 46. לא כך הם פני הדברים במקרה שלפנינו. מעדות הנתבע עצמו ומרשיון העסק מיום 1.1.94 והרשום על שמו של הנתבע ולא על שם אמו עולה בברור כי הגב' זינאב מרעי אמו של הנתבע, הסבה את זכות הדיירות המוגנת אותה רכשה בהסכם פשרה שקיבל תוקף של פסק דין באותו תיק אזרחי, 2372/85, לבנה הנתבע וזאת טרם נפטרה, שכן היא נפטרה בשנת 96' בגיל 74 והנתבע עצמו הבהיר בפרוטוקול ביהמ"ש בעמ' 5,6, ו -7 : "אני פתחתי חנות פרחים לפני כן, אולי ב- 91 והיתה אמא ולא עשיתי רשיון עד שנת 94' ואמא היתה הולכת וחוזרת עד שנת 96', אמא שלי היתה פנסיונרית והקבלות היו על שמי, פרחי המרכז. אני ואמא שלי ניהלנו את העסק ביחד". בנוסף, העיד הנתבע שהשיקים היו מהחשבון שלו וכי הוא זה ששילם את דמי השכירות מהכסף שלו וכי הקבלות שהוצאו היו גם על שמו, הוא דיווח למס הכנסה ולמע"מ, הוא שילם מיסים וארנונה. הוא כלל לא הוכיח "בעלות" של אמו בעסק לאחר 94' והסברו: "אם יש לי עסק ואני רושם אותו על שם הבן שלי, אז מה זה אומר שאני לא יכול לנהל אותו", בכל הכבוד אינה מועילה, שכן עלפ י ההלכה השאלה איננה אם המנוחה עבדה פיסית בחנות, אלא אם העבירה את הבעלות בעסק לבנה בשל גילה המבוגר, שאז לא תחול עליה הגנת חוק הגנת הדייר. ניתן בהחלט לאמר כי המנוחה הגב' מרעי, איבדה את מעמדה כדיירת מוגנת בטרם נפטרה ומשכך, הנתבע בנה אינו יכול להכנס בנעליה ולהחשב כדייר מוגן. ואולם, גם אם ננתח את התיק בדרך אחרת, ניתן לטעון כי איבדה את מעמדה בשל שינויי מטרת השכירות אשר נערכו בעסק. "דיירת" על פי הגדרת סעיף 1, לחוק הגנת הדייר, היא מי שמחזיקה בנכס על פי שכירות ראשית או על פי חוזה או מכח חוק הגנת הדייר. סעיף 19 א' לחוק הגנת הדייר, מוסיף וקובע כי דיירת המחזיקה במושכר לאחר תום תקופת השכירות החוזית, יחולו עליה תנאי השכירות כפי שהיו מוסכמים בתום תקופת השכירות וכפי ששונו לאחרונה על פי הסכם או על פי חוק. הגב' מרעי היתה אלמנתו של המנוח עלי מרעי והיא באה במקום בעלה כדיירת מוגנת בבית העסק. הסכם הפשרה לא בהכרח הקנה לה את מעמדה כדיירת מוגנת. היה בהסכם משום הגדרת תנאי התשלום ודמי השכירות שאלמנה חייבת לשלם לתובע, ותו לא. קשה לקבל שהתובע היה מסכים להסכם פשרה המכיר באלמנה כדיירת מוגנת לאחר שהגיש נגדה ונגד בנה הנתבע, בשנת 85' תביעה לפינויים, אלא אם כן היה משוכנע כי אכן יש לה זכות כזו על פי חוק ומאחר ונתמלאו שלושת התנאים המצטברים של סעיפים 23 ו - 26 לחוק הגנת הדייר. לתובע לא היה כל אינטרס להשאיר את האלמנה במושכר כדיירת מוגנת אך הסכמתו באה בעקבות הגנת החוק שהאלמנה היתה זכאית לה ומכאן המסקנה שהאלמנה אמו של הנתבע אכן הוכרה כדיירת מוגנת מכח החוק לפי הסייפא של הגדרת דייר בסעיף 1 לחוק ולכן פרוסות עליה בראש ובראשונה התנאים שנקבעו בחוק ותנאי השכירות שנקבעו בהסכם הפשרה ככל שאינם עומדים בסתירה על החוק. ראה בהקשר זה ע.א. 440/82 זוהר נ' סרוגי פד"י ל"ח (4) עמ' 744-748. הגב' מרעי איבדה את מעמדה כדיירת מוגנת בטרם נפטרה בשל שינוי מטרת השכירות, שכן בעלה דייר המוגן המקורי, ניהל במושכר ואין על כך מחלוקת עסק של בית קפה וזאת עד ליום פטירתו, אך גב' זינב מרעי שנכנסה בנעליו ולאחר שקיבלה את החזקה במושכר הפסיקה לנהל את אותו בית קפה והוכח כי העסק שונה בסופו של דבר לחנות למכירת פרחים. לענין טענת התובע שהעסק שונה לפני כן בשנת 90 לחנות למכירת שווארמה, אין מקום להזקק לטענה זו שכן גם היא אם היא נכונה, על אף שהוכחשה על ידי הנתבע שטען כי מכירת השוארמה התבצעה הרבה שנים לפני 1990 וכחלק אינטגרלי מבית הקפה, הרי שאין לכך כל משמעות, מאחר והוכח כי התובע המשיך לגבות את דמי השכירות לאחר 1990 ועד 1994 וניתן לראות איפוא בתובע כמי שויתר על ההפרה האמורה והסכים לה ואולם בהמשך ולאחר שהחנות שונתה לחנות פרחים, הרי שוכנעתי שהתובע ידע על השינוי רק משנת 1994 ואז בצורה עקבית, הפסיק לפרוע שיקים שנשלחו אליו וזאת כעולה ממכתב ההתראה האחרון מיום 20.10.94 שנשלח על ידי בא כוחו לנתבע ואמו (מתוך סברה שאמו היא עדיין הדירת המוגנת בעסק) ובו הוא מוחה על השינוי האמור. שקלתי את נושא השיקים שלא נפרעו כמו גם את המכתבים שהוצגו. אודה על האמת, שהדבר היה בהחלט מפתיע מבחינת העובדה שמדובר בשנים רבות ואולם יש בכך כדי ללמד על עקביות ועל העובדה שהתובע החליט אך הפעם לא להראות בכל התנהגות כלשהי הסכמה ולו שבשתיקה או מכללא לכל שינוי במושכר וכי ראה בשינוי זה הפרה של הוראת סעיף 26 לחוק. ניתן בהחלט לראות בהתנהגותה של הגב' מרעי, אמו של הנתבע, כמי שאיבדה במעשיה שלה את מעמדה כדיירת מוגנת ובכך מנעה בהכרח מבנה הנתבע לזכות גם במעמד זה לאחר מותה. התובע טען לשינויים רבים במושכר ואולם לא הגיש תמונות המאמתות טענות אלה בדבר הריסת קיר מחיצה והסרת ברז וכיור. הנתבע לעומת זאת הכחיש קיומה של מחיצה פנימית וחרסינה ולענין הברז והסככה, הרי הנתבע העיד שהוא רק תיקן את הדלת הישנה ושיפר אותה וכי הסככה שהותקנה על ידו נועדה לשפר את המושכר ולמנוע חדירת שמש וגשמים. עם זאת, אני נותן אמון כי אכן בוצעו שינויים שכאלה שבהחלט יש לראות בהם ככאלה שהמהווים הפרה של תנאי השכירות ואולם אינני סבור כי יש בהפרות אלה כדי לרדת לשורשו של ענין עד כדי החלטה על עילת פינוי. אכן במקרה שבפנינו, הצדדים לא קבעו בהסכם הפשרה שאליו הגיעו ואשר נחשב לחוזה השכירות בין התובע לאמו של הנתבע, תנאי מפורש האוסר עשייתם של שינויים במושכר ודוקא החליטו ששיפורים יהיו חלק בלתי נפרד במושכר. יש לזכור גם שלא כל פעולה ועבודה במושכר מהווה שינוי המקנה עילת פינוי. אינני סבור ששינויים אלה יש בהם שינוי מהותי המשפיעים על מבנה המושכר שכן צורתו החיצונית ומבנהו הבסיסי, נשארו כפי שהיו ועל כן לא הייתי רואה בכך משום עילה בהכרח לפינוי וראה בהקשר זה ע.א. (תל אביב) 1649/95 אנגלהרד ואח' נ' בורשטיין (לא פורסם).  סופו של דבר, מסקנתו של ביהמ"ש מכל האמור לעיל, כי הוכח לו כי בהתנהגותה הגב' זינב מרעי איבדה את מעמדה כדירת מוגנת בטרם נפטרה ובכך מנעה מבנה את היכולת לזכות במעמד זה ומשכאן אין מקום להעניק לנתבע אף סעד מן הצדק כאמור בסעיף 132 (א) לחוק הגנת הדייר, שכן סעד זה הינו בגדר הגנה שמעניק המחוקק לדייר מוגן שהתקיימה בו עילת הפינוי וזה לא הנסיבות המתאימות בתיק זה להחלה. על כן, אני מחליט כי דין התביעה להתקבל ומורה על פינויו של הנתבע מן המושכר, ואולם אני משהה ו/או מעכב את ביצוע פסק הדין למשך תקופה של 4 חודשים וזאת מתוך מטרה לאפשר לנתבע לסדר את עניניו ולהעביר את עסקיו לחנות אחרת וזאת בשים לב לעובדה גם כי הוא מחזיק במושכר שנים רבות מ- 94' וזהו מקור פרנסתו היחידי ואין לי ספק שהדבר מצריך אצלו שינוי רב ביכולת להתארגן ולהעביר את עיסקו ואת חוג לקוחותיו למקום אחר. הנתבע ישלם לתובע הוצאות משפט בסכום של 2000 ₪ + מע"מ ובצרוף החזר מלא של אגרות ביהמ"ש ששילם התובע עם פתיחת ההליך, כל זאת תוך 30 יום שאם לא כן, ישאו הסכומים הפרשי הצמדה וריבית כחוק.    מקרקעיןדייר מוגן (הגנת הדייר)הסבת זכויות