1. העובדות: המערערת מחזיקה כדיירת מוגנת על פי חוק הגנת הדייר [נוסח משולב], תשל"ב-1972 בחנות ברחוב אלנבי 45 בתל אביב (להלן "המושכר"), בבעלות המשיבים. המערערת חפצה להעביר את זכויותיה בחנות למר יוסי קביסון (להלן "הדייר המוצע") תמורת תשלום דמי מפתח. ביום 7.11.01 שלח בא כוחה בדואר רשום תצהירי דייר יוצא ודייר מוצע, ערוכים כחוק וכנדרש על-פי סעיף 85 לחוק הגנת הדייר. בתצהירים אלה הצהירה המערערת כי היא מוכנה לפנות את החנות לא יאוחר משלושה חודשים מיום 4.11.04, וכי דמי המפתח שהדייר המוצע מוכן לשלם הם בסך 250,000$, כאשר מתוך זה היא דורשת לעצמה 150,000$. הדייר המוצע הצהיר כי הוא מוכן לקבל את החזקה במושכר מיד לאחר פינויו, וכי המושכר ישמש למטרת עסק של ביגוד, מתנות והנעלה. המשיבים לא השיבו על התצהירים שנשלחו להם לפי אחת מן התשובות המנויות בסעיף 86 לחוק, ולפיכך פנתה המערערת לבית משפט השלום, בהתאם לאמור בסעיף 93(4) לחוק, בבקשה לפסק דין המתיר לדייר המוצע לקבל את החזקה במושכר. 2. פסק דינו של בית משפט השלום : בבית משפט השלום בשבתו כבית הדין לשכירות, (בפני סגן הנשיא השופט גולדין), טענו המשיבים, כי המטרה לשמה ישמש המושכר על פי תצהיר הדייר המוצע (ביגוד, מתנות והנעלה), חורגת ממטרת השכירות ששימשה בפועל את הדייר היוצא, אשר הייתה מוגבלת למכירת נעליים וארנקים בלבד. בית המשפט הנכבד קבע, כי ישנם טעמים סבירים לסירובם של המשיבים להעברת זכויות הדיירות המוגנת במושכר לדייר המוצע, ולפיכך, יש לדחות את בקשת המערערת. מבארת הערכאה הדיונית - לטענת המערערת, מטרת השכירות לא הוגבלה. הנטל להמצאת חוזה השכירות היה על המערערת, והימנעותה מעשות כן היא בעוכריה. מנהל המערערת העיד כי כאשר התחיל לעבוד, בשנת 1970, הייתה במקום הנעלה. משכך שוכנע השופט, כי במשך השנים שמשה החנות למכירת מוצרי הנעלה בלבד. כמו כן, בהסכם הפשרה שנחתם בין המערערת לבעלים הקודמים נכתב, כי הבעלים מתיר למערערת למכור במושכר גם ארנקים בנוסף לנעלים. מכאן, שמטרתה המקורית של השכירות הייתה הנעלה, ולא הוכח כי היא לא הוגבלה. מטרת השכירות כפי שהצהיר עליה הדייר המוצע, רחוקה מרחק רב מהמטרה המקורית לשמה יועד המושכר ואינה במתחם הסבירות. על פי סעיף 98 לחוק, על הדייר המוצע יחולו תנאי השכירות כפי שהיו בין הדייר היוצא לבעל הבית. במקרה דנן, מתכוון הדייר המוצע לשנות את מטרת השכירות, ובעל הבית איננו חייב לקבל דייר כזה. הדייר המוצע העיד כי הוא יכול לגייס את דמי המפתח בסך 250,000 $, אך לא בתוך 30 יום כנדרש בסעיף 95(ב) לחוק. לפיכך, לא רשאי הדייר המוצע לקבל חזקה במושכר. 3. הערעור עיקר הערעור בפנינו נסוב על הטענה, כי המשיבים לא הראו כל טעם סביר להתנגדותם, וכי מטרת השכירות במושכר לא הוגבלה למכירת נעליים ותיקים בלבד. אין חוזה שכירות בין הצדדים, והסתמכות בית המשפט על הסכם פשרה מ-1968 שגויה. המוציא מחברו - עליו הראיה, והמשיבים לא הציגו הסכם שכירות המגביל את מטרת השכירות, ובו תנאי לפיו שינוי המטרה מהווה הפרה. עוד טענה המערערת, כי טעה בית הדין עת קבע כי בקשת הרשות נדחית מן הטעם שהדייר המוצע העיד כי לא יוכל לגייס את הכסף בתוך 30 יום. הדרך היחידה להעמדת הדייר המוצע בניסיון, היא לאשר את הבקשה ולראות אם אכן ישלם את דמי המפתח שהוא מציע. למשיבים לא היה נגרם נזק, שכן אם הדייר המוצע לא יעמוד בזמן התשלום כדין, תתבטל ההרשאה והמצב יחזור לקדמותו. 4. דיון : 1. מטרת השכירות כלל נקוט הוא כי ברגיל לא תתערב ערכאת הערעור בממצאים עובדתיים שנקבעו על ידי הערכאה הראשונה. עם זאת, ערכאת הערעור יכולה להתערב, כאשר ממצאיה של הערכאה הראשונה וקביעותיה, היו מבוססים על שיקולים שבהגיון או על חומר "אובייקטיבי" (ע"א 1109/00 מזרחי נ' מנורה חברה לביטוח בע"מ, פ"ד נו (2) 49). אומנם, שיקול דעתו של בית הדין לשכירות על פי סעיף 95 לחוק הגנת הדייר הינו רחב ביותר (ע"א (תל-אביב) מיכקשוילי נ' רימברג, פ"מ תשל"ז (1) 287), אך למרות הכבוד הרב שרוחשים אנו לבקיאותו ולניסיונו של טריבונל זה והנטייה שלא להרבות ולהתערב בשיקול דעתו, עדיין קיימת זכות ערעור לגבי החלטות אלה, זכות המסמיכה ומחייבת את ערכאת הערעורים לפקח אחר מעשיו של בית הדין לשכירות ולהעבירם תחת שבט הביקורת (ראה ע"א (תל-אביב) 1796/94 אל על פיתוח בע"מ נ' מיקרון מפעלי מתכת בע"מ (לא פורסם). בענייננו, השופט הנכבד מעגן את מסקנתו כי מטרת השכירות היתה הנעלה בלבד ולא הוכח כי לא הוגבלה, על שלושה טעמים: (1) הימנעות המערערת מהמצאת חוזה השכירות. זאת נוכח העובדה שעליה מוטל הנטל להוכיח כי מטרת השכירות לא הוגבלה. (2) עדותו של מנהל המערערת, לפיה כאשר התחיל לעבוד במקום, בשנת 1970, הייתה במקום הנעלה. משכך שוכנע השופט, כי במשך השנים שמשה החנות למכירת מוצרי הנעלה בלבד. (3) הסכם הפשרה שנחתם בין המערערת לבעלים הקודמים, בו נכתב, כי הבעלים מתיר למערערת למכור במושכר גם ארנקים בנוסף לנעלים. במסקנה זו יש מקום להתערב. ראשית, סעיף 95(א) לחוק הגנת הדייר קובע : "ראה בית הדין שאין טעם סביר להתנגדות בעל הבית לדייר המוצע...יתן את הרשות המבוקשת... " (הדגשה שלי - א' ק'). עינינו הרואות, כי על פי הסעיף צריך בעל הבית להראות טעם סביר להתנגדותו, היינו, עליו נטל השכנוע (ע' חרלף דמי מפתח (תשמ"ט), עמ' 86; ת"ש (ת"א) 1042/00 שרגאי נ' נפ"ן בע"מ (לא פורסם)). כלל הוא, כי בעל דין הטוען טענה חשובה לעמדתו המשפטית, נושא בנטל השכנוע להוכחת העובדות הנחוצות לביסוס טענתו (ראו : ע"א 357/72 שנסי נ' בצלציוני, פ"ד כז (1) 741; ע"א 1845/90 סיני נ' מגדל חברה לביטוח בע"מ, פ"ד מז (5) 661 ; י' קדמי על הראיות (כרך ג, תשנ"ט) עמ' 1273 ואילך). לפיכך, בענייננו נטל ההוכחה לענין הגבלת מטרת השכירות היה מוטל על המשיבים. השופט הנכבד אף היה ער לעיקרון זה באומרו : "..[ ] על בעל הבית, כדי להצליח בהתנגדותו, לטעון ולהוכיח את סבירות סירובו או תנאיו" (עמ' 5 לפסק הדין). אלא שבד בבד עם דברים אלה קבע, כי הנטל להבאת חוזה השכירות מוטל על המערערת. המצאתו הייתה מוכיחה את גרסתה, לפיה לא הוגבלה מטרת השכירות (עמ' 6 בפסק הדין). בקביעות אלה נפלה שגגה. בכתב ההגנה שהגישו המשיבים לבית משפט השלום נטען, כי הם מתנגדים לחילופי הדיירים, מן הטעם שמטרת השכירות הוגבלה למכירת נעליים בלבד (סעיף 5(ג) לכתב ההגנה), ומטרת השכירות כפי שהציגה הדייר המוצע בתצהירו חורגת ממנה (סעיף 5(ד) לכתב ההגנה). הטענה בדבר הגבלת מטרת השכירות הועלתה על ידי המשיבים, שבכך נמקו את סירובם לדייר המוצע. עליהם הנטל להוכיח את הדברים, בכלל זה הנטל להמציא את חוזה השכירות. משלא עשו כן, הדבר בעוכריהם, ולא בעוכרי המערערת. שנית, העובדה כי במשך שנים רבות שמשה החנות למכירת מוצרי הנעלה אין בה כדי ללמד כי מטרת השכירות הוגבלה. בפרט נוכח העובדה, שבמסגרת חקירתו הנגדית מסר מנהל המשיבות, כי המערערת שכרה את הנכס, עד כמה שידוע לו, בסוף שנות ה - 30 (עמ' 4 לפרוטוקול הדיון בפני בית משפט השלום). על פי התצהירים של מנהל המערערת וה"ה אורי ספיר - בנו של הדייר הקודם - נמסרו הזכויות למר סלומון מיקולינסקי בשנת 1947. כך או כך, נראה כי החנות הוחזקה על ידי אותו גורם במשך שנים רבות. אין זה מפליא שאותו בית עסק עוסק באותו עניין במשך שנים רבות, ובוודאי שאין בכך כדי להוכיח כי לכתחילה הוגבלה מטרת השכירות לאותו עניין בו הוא עוסק. מה גם שעל פי שני התצהירים ניהל הדייר הקודם במושכר חנות לממכר פסנתרים.... שלישית, בהסכם פשרה מיום 12.9.1968 התירו הבעלים הקודמים של המושכר למערערת למכור בנוסף לנעלים גם ארנקים למיניהם. כמו כן נכתב, כי הצדדים יודיעו לבית הדין על ההסכם ויבקשו לתת לו תוקף של פסק דין. הדבר לא נעשה. לכאורה יכול ההיתר שבהסכם ללמד על הגבלה קודמת של מטרת השכירות, אך העובדה שההסכם לא הובא בפני בית המשפט ולא ניתן לו תוקף של פסק דין מקשה על קבלת מסקנה כזו. איננו יודעים מדוע לא הובא ההסכם לאישור - ייתכן שהמערערת לא הסכימה לניסוח בדיוק מן הטעם שאנו דנים בו היום. מה גם שההסכם לא נחתם על ידי מורשה החתימה מטעם המערערת. מכל מקום, נראה שהסכם הפשרה כשלעצמו איננו מספיק להרמת נטל השכנוע המוטל על המשיבים. מן המקובץ עולה, כי המשיבים לא הוכיחו כי מטרת השכירות הוגבלה. 2. דייר פיקטיבי ? המשיבים טוענים, כי הדייר המוצע איננו אמין, וכי אין כל כוונה אמיתית מאחורי תצהירי הדייר היוצא והדייר המוצע, אלא לשמש אמצעי לחץ על בעל הבית לקנות את הזכויות בסכום בלתי סביר. בעניין זה נקבע כי : "...המבחן הרציני - והמכריע - לגבי כנות כוונתם של הדיירים המוצעים לקבל את החזקה המושכר תמורת דמי מפתח בסך [250,000 $] הוא רק על דרך מתן ההרשאה המבוקשת ..." (ת"ש (ת"א) מנדלבאום נ' טננבאום (המאירי ה' 118), וראו גם ע' חרלף דמי מפתח (תשמ"ט), עמ' 74-73) לפיכך, יש להורות על העברת הזכויות במושכר לה"ה יוסי קביסון. זאת בכפוף ליכולתו לגייס את הסכום הדרוש, כפי שיוסבר להלן. 3. גיוס דמי מפתח השופט הנכבד קבע, כי הדייר המוצע לא יוכל לשלם לבעל הבית ולדייר היוצא את חלקם בדמי המפתח בתוך 30 יום מיום פסק הדין, ולכן אינו רשאי לקבל חזקה במושכר. סעיף 95(ב) לחוק קובע : "בפסק דינו יקבע בית הדין את המועד, שלא יהא מוקדם מחמישה-עשר יום ולא מאוחר משלושים יום מיום פסק הדין, בו רשאי הדייר המוצע לקבל את ההחזקה במושכר, ובלבד ששילם לבעל הבית ולדייר היוצא חלקם בדמי המפתח, או השלישו לזכותם" מכאן שבית המשפט יכול להתיר העברת החזקה במועדים הקבועים בחוק בכפוף לתשלום כמצוין שם בטווח המקסימלי. אשר על כן, היה מקום לאשר את העברת הזכויות לדייר המוצע. נעיר, כי נוכח המצב הכלכלי הקשה השורר במדינה ונוכח העובדה שלדייר המוצע יש נכסים באמצעותם יוכל לגייס את הסכום הדרוש לכיסוי דמי המפתח (בטחונה של המערערת בו מחזק סברה זו, שהרי למערערת אינטרס גדול בהעברה - היא צפויה לקבל 60% מדמי המפתח), היה זה אך ראוי והוגן כי המשיבים לא ידקדקו עם הדייר המוצע, ולהבטחת חלקם בדמי המפתח יוכלו לדרוש ערובה בנקאית. לאור המסקנה אליה הגענו אין מקום לדון ביתר הטענות שהעלו הצדדים. המשיבים ישאו בהוצאות המערערת וכן בשכ"ט עו"ד בסכום של 20,000 ₪ + מע"מ, ריבית והפרשי הצמדה מיום מתן פסק הדין ועד לתשלום בפועל. הערבון יוחזר למערערת. ניתן היום 16.09.2003 בהעדר. המזכירות תשלח העתק פסק הדין לבאי כוח הצדדים. יהושע גרוס, שופט אסתר קובו, שופטת מיכל רובינשטיין, שופטת אב"ד דייר מוגן (הגנת הדייר)