חיפוש באתר דגן שי, עו"ד

דגן שי, עו"ד

נרשמ/ה כמייצג/ת בהכרעה המשפטית להלן





בבית המשפט המחוזי בתל-אביב – יפו      עא 001268/04      
           
בפני:       כבוד השופט יהושע גרוס, סגן נשיא – אב"ד כבוד השופטת אסתר קובו כבוד השופטת מיכל רובינשטיין      תאריך:      13/12/2004      


בעניין: 1 . כהן רבקה2 . כהן אהרוןע"י ב"כ עו"ד בן דוד איתן                
                 המערערים      
     נ ג ד            
     דגן מאיר שלמהע"י ב"כ עו"ד דגן שי            
                 המשיב      

פסק דין

ערעור על פסק דינו של בימ"ש השלום (כב' השופט א' גולדין), אשר חייב את המערערים רבקה כהן ואהרון כהן, לסלק את ידם מהדירה הידועה כחלקה 85/9 בגוש 7142 הנמצאת בקומות ג-ד וה' של הבית ברחוב ז'בוטינסקי 9 בת ים (להלן – "הדירה"). כן חייבם בתשלום דמי שכירות ראויים, על השימוש שעשו בדירה במשך תקופת זמן.
במסגרת אותו פסק דין ניתן צו לפירוק השיתוף בדירה הנ"ל.



המערערים והמשיב הם בעלים משותפים של הדירה. המערערים רשומים כך בלשכת רישום המקרקעין ואילו המשיב זכאי להרשם כבעלים על פי פסק דין הצהרתי שניתן בתיק אזרחי 803/92 בבימ"ש המחוזי בת"א ולעניין זה רשומה לזכותו הערת אזהרה בלשכת רישום המקרקעין.

המערערים, פלשו לדירה, ללא הסכמת המשיב והם ממשיכים להחזיק בה מבלי ששילמו דמי שכירות.

במסגרת תביעה שהוגשה על ידי המשיב, לפירוק השיתוף לסילוק ידם של המערערים מהדירה ולחיובם בדמי השכירות הראויים, הוגשה לערכאה הדיונית חוות דעת מומחה מטעם בית המשפט המהנדס והשמאי מר עודד האושנר. כן היו לפני בית המשפט חוות דעת מומחים מטעם הצדדים, ונשמעו לפניו עדויות בעלי הדין ואחרים.

לאחר סקירת כלל הראיות, קבע השופט הנכבד, בהתייחס לטענות שעלו מטעם ההגנה קרי המערערים, את הקביעות כדלקמן:


תיקונים והשבחת הנכס על ידי המערערים

טענה זו נדחתה מכל וכל כמו גם חוות הדעת שהוגשה מטעמם של המערערים לנושא זה:
"לטענה זו יש השלכה, הן לגובה דמי השכירות והן לפירוק השיתוף וסילוק היד. הנתבעים לא הציגו קבלות או חשבוניות המתעדות את הוצאותיהם ולצורך כך הביאו שני עדים מומחים ואף מונה מומחה מטעם בית המשפט. מחוות דעתו של המומחה מטעם בית המשפט מר עודד האושנר עולה כי חלקים בדירה נבנו ללא היתר והוצאו נגדם צווי הריסה אשר לא בוצעו על ידי הנתבעים... מדברים אלה עולה כי העבודות והבניה שבוצעו בדירה לאו דווקא העלו את ערכה ואולי אף הורידו אותו".
(ראה פסק הדין עמ' 5 סעיף 6(א)).נ
באשר לעדות המומחה מטעמם של המערערים, נקבע:
"מהדברים לעיל עולה כי המומחה מבסס את העדות בנוגע להשבחת הנכס על דבריו של הנתבע ולא השוואה עובדתית בין מה שהיה לפני ואחרי השיפוצים. הוא אינו יודע מתי נערכו... ומה הם כוללים, ולא הביא בחשבון גורמים רלוונטים לחוות הדעת ועל כן אינני מקבל חוות דעת זו ( הדגשה – במקור).

כך הדברים גם באשר לעד מומחה נוסף מטעמם של המערערים, מר ויקטור מגידיש מסכם פסק הדין "מסקנה - לא הוכח כי הדירה שובחה וערכה עלה וכי בוצעו בה תיקונים". (הדגשה – במקור).



גובה דמי השכירות הראויים

לאחר עיון בחוות דעת השמאים השונים ומשנדחתה הטענה כי השיפוצים העלו את ערך המושכר, העמיד השופט הנכבד את גובה שכר הדירה המגיע למשיב על מחצית מהסך 1,200 דולר לחודש. וזאת הן לתקופה שעד הגשת התביעה וגם מיום הגשת התביעה עד למתן פסק הדין על פי בקשת המשיב. וכך נקבע בפסק הדין:
"הלכה פסוקה היא כי: 'שעה שמדובר בעילה מתמשכת אין כל סיבה מדוע לא ניתן יהיה לקבוע סעדים בגין התקופה שמיום הגשת התביעה ועד מתן פסק הדין' (ע"א 448/88 בן יאיר השרון בע"מ ואח' נ' עזבון מורטנפלד פ"ד מה(2))".



טענת הקיזוז שהעלו המערערים

לעניין זה קובע פסק הדין כי טענה זו כבר עלתה בת.א. 803/92 ונדחתה על ידי בית המשפט שם, שקבע כעובדה כי דמי השכירות הועברו למערערים ועל כן קיים השתק פלוגתא לגבי טענה זו ואין לקבלה.

ד. פירוק השיתוף
סעיף 37 לחוק המקרקעין תשכ"ט-1969 מתיר לכל שותף במקרקעין לדרוש בכל עת את פירוק השיתוף.
הגנת המערערים היתה כי פירוק השיתוף במקרה זה צריך להעשות על ידי חלוקה בעין וכן טענו כי אם הפירוק יעשה בדרך של מכירה יש למכור את הדירה כשהם דיירים מוגנים בה, זאת משתי סיבות. האחת השבחת הנכס על ידם מהווה דמי מפתח על פי חוק הגנת הדייר. והשנייה מכח סעיף 33 לחוק הגנת הדייר, לפיה בעל בית שהחזיק בנכס ופקעה זכותו מחמת מכירתו יהיה המחזיק, קרי בעל הבית, לדייר של בעלו החדש של הנכס.

פסק הדין קובע כי הדרך הראויה לפירוק השיתוף במקרה דנן, היא מכירת הדירה כפנויה. המערערים לא הביאו כל תכנית לחלוקת הדירה, ולא הביאו את אישור רשויות התכנון והבניה לכך.
לעניין מכירת הדירה כנכס תפוס על ידי דייר מוגן, הפנה פסק הדין לספרו של פרופ' יהושע וייסמן דיני קניין בעלות ושיתוף עמ' 317 הקובע כי תחולת סעיף 33 תתקיים רק ב: "תנאי הוא שהבעל המשותף החזיק בהחזקה יחודית מכח הסכמתם של כל הבעלים המשותפים (ההדגשות במקור).
מן הנסיבות שעלו לפני הערכאה הדיונית כולל הדיונים הקודמים שבין הצדדים, המערערים החזיקו ומחזיקים בדירה בניגוד לרצונו של המשיב ועל כן הדירה תמכר כפנויה והם לא הוכרו כדיירים מוגנים.

ה. סילוק יד
בית המשפט מצא כי המערערים מונעים בהתנהגותם מהמשיב לעשות כל פעולה שהיא בנכס ואף מונעים ממנו את תשלום שכר הדירה המגיע לו בגין מגוריהם בדירה. לפיכך ציוו עליהם לסלק את ידם מן הדירה, ולאפשר את פירוק השיתוף בה, על ידי מכירתה כפנויה.

בערעור משיגים המערערים על הקביעות העובדתיות והמשפטיות שנקבעו בפסק הדין.
בין היתר טען בא כוחם כי שגתה הערכאה הדיונית כאשר הכתירה את קביעותיה בכותרת "פסק דין" ולא "החלטה". לעניין זה נציין כי בית המשפט נדרש להכרעות עובדתיות החייבות בפסק דין, ולעניין הצו לפירוק שיתוף יכול זה היה להכלל במסגרת אותו פסק דין גם כ"החלטה".
זאת ואף זאת. המערערים הגישו בר"ע בתיק 1184/04 בה עתרו להרשות להם לערער על ההחלטה לפירוק השיתוף. הם קיבלו רשות ערעור כבקשתם. אלא, שבשלב זה הפסיקו בהליכים במסגרת הערעור ולא הפקידו שם את הערבון הנדרש כמו גם אי פתיחת תיק ערעור.
בקשתם לאחד את הדיון בתיק הערעור שלפנינו יחד עם הבר"ע והערעור שהותר להם, נדחתה. מכאן שלעניין זה של מהות הכותרת הראויה, אין לפנינו ערעור ראוי.

כפי שציינו לעיל הערעור הוא בעיקרו ערעור על ממצאים עובדתיים שנקבעו על ידי הערכאה הדיונית.
כלל ידוע הוא בפסיקה ואנו נדרשנו אליו לא אחת כי ברגיל אין ערכאת הערעור מתערבת בממצאים העובדתיים של הערכאה הדיונית. יתרונה של הערכאה הראשונה, הינו בהתרשמותה הבלתי אמצעית מהראיות שהוצגו לפניה והעדויות שנשמעו. אל לה, במסלולם הרגיל של הדברים, לערכאת הערעור לשים עצמה כערכאה דיונית שניה.
זה הכלל. אכן, כמו לכל כלל גם לו חריגים היוצאים ממנו אלא שבמקרה דנן לא הצביעו המערערים על כל חריג שמצריך את התערבותינו בקביעות העובדתיות ובמסקנות המתבקשות. (השווה: ע"א 496/89 אלכלב נ' אוניברסיטת בן גוריון פ"ד מה(4) 343 וכן ע"א 5118/92 חברת אלטריפי ללתעהודאת נ' איאיאד זיין טאהר פ"ד
נ(5) 407, 415).

המערערים העלו בפנינו גם את עניין "זכותו" של המשיב לדרוש את פירוק השיתוף, הואיל וזו אינה רשומה בלשכת רישום המקרקעין. טענה זו בערעור סותרת מצגים שהציג ב"כ המערערים בערכאה הדיונית, וראה הצהרות עו"ד בן דוד מפרוטוקול הדיון בערכאה הדיונית מיום 15.7.98 "ישנו פסק דין של בית המשפט העליון שאומר שהוא אכן צריך להיות הבעלים של הדירה..." וכן הצהרתו מישיבה ביום 27.9.98 "על מנת שלא יהיה ספק אין חולקין על כך שעל פי פסק הדין הסופי והמוחלט שלא ניתן לעוררין הדירה המקורית מחציתה זכאי התובע לבעלות בשמו".
ועוד נוסיף כי המשיב הוא בעל זכות מהותית בנכס מכח פסק הדין של בית המשפט המחוזי שניתן על ידי כב' השופטת פורת בת.א 80302/92. זכות המוכרת על ידי חוק המקרקעין. בעניין זה ראוי להפנות לע"א 187/95 בנק אוצר החייל נ' אהרונוב פ"ד
נא(2) 199. מכח זכותו זו זכאי הוא לדרוש את פירוק השיתוף בינו לבין המערערים במקרקעין.

פירוק שיתוף בדרך של מכירת מקרקעין היא הדרך הראויה על פי החוק ועל פי הפסיקה. כבר נקבע על ידי הערכאה הדיונית כי דרך החלוקה איננה אפשרית ודרך של מכירת תחרותית בין שותפים היא יוצאת מן הכלל והמבקש כי בית המשפט יסטה מהכלל של מכירה פומבית חייב להוכיח שבנסיבות העניין יש הצדקה לכך.
לא הייתה כל הצדקה לקבוע דרך חלופית לדרך המלך של מכירת המקרקעין ובדין נקבע כי זו הדרך לפירוק השיתוף כאן (השווה גם ע"א 190/73 חזקיה נ' שרף פ"ד כח(2) עמ' 44).

נציין כי בפני הערכאה הדיונית וגם בפנינו עלתה התנהגות חסרת תום לב מטעמם של המערערים, אשר בנו בדירה, בניה בלתי חוקית, השתלטו עליה בלא הסכמת המשיב והערימו טענות מטענות שונות כנגד המשיב והכל בנסיון לדחות את פירוק השיתוף ואת מכירת הדירה. במיוחד ראוי לתמוה על טענה של חלוקה בעין או חזקה משותפת, בדירת מגורים בת שלושה מפלסים כאשר עליה ממפלס למפלס היא פנימית במדרגות הנמצאות בתוך הדירה וכשהדירה רשומה כיחידה אחת בלשכת רישום המקרקעין. הכל מבלי שנעשה נסיון אמיתי לאשש בקשה כזאת.
כללו של דבר הערעור שלפנינו דינו להדחות והיה זה אך שלב נוסף בדרכם של המערערים לחסום את זכויתיו של המשיב בדרך לפירוק השיתוף.


בנסיבות האמורות ישאו המערערים בהוצאות המשיב וכן בשכ"ט עורך דינו בסכום של 30,000 ₪ בצירוף מע"מ, ריבית והפרשי הצמדה, מיום מתן פסק הדין ועד התשלום בפועל. הערבון שהופקד יועבר לידי המשיב.

ניתן היום 13.12.04 בהעדר.

המזכירות תשלח העתק פסק הדין לבאי כוח הצדדים.



יהושע גרוס, שופט סגן נשיא אסתר קובו, שופטת מיכל רובינשטיין, שופטת                          



ביטוח

בנקאות

משפחה

מיסים

הגנת הצרכן

קניין רוחני

מנהלי

נזיקין

נדל"ן

סדר דין

פלילי

תעבורה

עבודה

מסחרי

דף הבית

חיפוש עו"ד