חתימה על תצהיר על ידי מיופה כוח

מומלץ לקרוא את ההחלטה להלן על מנת לקבל ידע בנושא חתימה על תצהיר על ידי מיופה כוח - שלוח: 1. ההליך העיקרי הוא בקשת רשות לפי סע' 93 לחוק הגנת הדייר, בבית הדין לשכירות. נשוא החלטה זו הנו בקשה של בעלת הבית (להלן "סילביה") לחייב הדיירת היוצאת (להלן "רומאנו") להגיש תצהיר מתוקן, שיהא חתום על ידה אישית. למניעת בלבול, היות והמבקשת בהליך העיקרי אינה המבקשת שבבקשה אתייחס לצדדים על פי שמם או לחלופין "תפקידם" בהליך העיקרי (בעלת בית ודיירת יוצאת). 2. רומאנו היא כאמור הדיירת המוגנת. ב 19.3.12 הגישה רומאנו, כדיירת יוצאת, בקשת רשות להעברת מושכר בדמי מפתח, על פי סע' 93 לחוק הגנת הדייר [נוסח משולב] (להלן "החוק"). בבקשה צוין כי ב 19.2.12 נשלחו לבעלת הבית תצהירי דייר יוצא ודייר מוצע, בהתאם לאמור בסע' 85 ו 86 לחוק הגנת הדייר. 3. בישיבה שהתקיימה ב 2.5.12 התעוררו מחלוקות לגבי התאמת התצהירים לדרישות החוק. עיקרו של הדיון בהקשר דנן נגע לתצהירי הדיירים המוצעים. אולם התעוררה גם שאלה ביחס לכשרות התצהיר שניתן מאת המבקשת, לאור העובדה שאין הוא חתום על ידה אישית אלא על ידי אחיה, כמיופה כוחה ביפוי כוח נוטריוני. שאלה זו היא מושא בקשה והחלטה זו. 4. באותה ישיבה הגיעו הצדדים להסכמה על הגשת תצהירים מתוקנים. הוגשו תצהירים מתוקנים של הדיירים המוצעים אך לא של המבקשת. לפיכך הוגשה בקשה זו על ידי בעלת הבית, המבקשת לחייב אף המבקשת בהגשת תצהיר מתוקן, חתום על ידה אישית. הצדדים חלוקים בשאלה האם ההסכמה להגשת תצהירים מתוקנים התייחסה גם לתצהיר המבקשת או רק לגבי תצהירי הדיירים המוצעים, אולם בסופו של יום אין למחלוקת זו משמעות. בקשה זו שבפני מטעם בעלת הבית טוענת שתצהיר הדיירת היוצאת אינו עונה על דרישות החוק, מאחר ואינו תצהיר שלה ולא נחתם על ידה אלא בידי מיופה כוח. זו בסופו של יום הבקשה בה יש להכריע. והרי אף בבקשה זו אין בעלת הבית מבקשת להתחיל ההליך מחדש על דרך משלוח הצהרות חדשות של דייר יוצא ומוצע עם תצהירים שיענו על דרישות החוק; אלא נכונה היא לרפא אותו הפגם שלשיטתה, ובלבד שיוגש תצהיר מתוקן של הדיירת היוצאת עצמה, שעל הגשתו היא מבקשת למעשה שאורה. כלומר בפועל נכונה היא להאריך המועד להגשת תצהיר כזה, ברוח ההסכמה הדיונית בישיבה האחרונה. השאלה היא אפוא אם אכן נפל פגם לגופו, במובן זה שאין דייר יוצא רשאי לתמוך בקשת הרשות שהוא מגיש לפי סע' 93 לחוק הגנת הדייר, בתצהיר של מיופה כוח אלא בתצהיר שלו עצמו. 5. עיון ביפוי הכוח הנוטריוני הכללי שצורף מעלה כי אין בעיה נחזית עם היקף השליחות המגולמת בו, מבחינת תוכנה של אותה שליחות בהצלבה עם מהות ההליך שבפני. אח המבקשת החתום על התצהיר, אכן הוסמך באותו יפוי כוח לפעול בכל הקשור לדירה בה מהווה אחותו דיירת מוגנת, לחתום ביחס אליה על הסכמים עם דיירים מוצעים, לפעול בכל הקשור לדירה מול בעל הבית, כל מוסד עירוני או ממשלתי או בתי משפט ובתי דין למיניהם. וכן לחתום על תצהירים להעברת זכויותיה של רומאנו בדירה לאחרים, וכן למנות עורכי דין ולחתום בשמם על ייפוי כוח לייצוגה על ידי עורכי דין ולנקוט בכל פעולה לשם כך. השאלה אפוא אינה היקף ההסמכה או תוכן השליחות אלא שאלה אחרת: האם התיימרו באותו יפוי כוח לעשות מה שלא ניתן כלל להיעשות, ואינו יכול להיות מושא לשליחות על פי דין. לטעמי התשובה לשאלה אחרונה זו הנה בחיוב : תצהיר דייר יוצא התומך בבקשת רשות שמגיש אותו דייר מוגן, חייב שיהיה תצהיר שלו עצמו. או - אם אין הוא כשיר לחתום על תצהיר מחמת מצב בריאות או הבנה - ניתן לצרף תצהיר של מי שמונה כאפוטרופסו ובא בנעליו. אך לא תצהיר של מיופה כוח. 6. ראשית אתייחס לדברים מבחינת מהות ההליך ומשמעות ההצהרה: לבקשת רשות בפרט אך לא רק, בדירת מגורים, יש משמעות ניכרת מבחינת זכויות הצדדים במשולש היחסים בעל בית - דייר יוצא - דייר מוצע. שכן עניינה בחילופי הדיירות המוגנת. באשר לדייר היוצא הנהנה מזכות הדיירות המוגנת: אם תאושר הבקשה בביה"ד וכתולדה של האישור, תפקע זכות הדיירות המוגנת שלו ביחס לאותו נכס שלגביו הגיש הבקשה, ותעבור לדייר המוצע (או שזכות החזקה תחזור לבעל הבית אם בחר האחרון לעשות שימוש בזכותו להשיב אליו החזקה, כנגד תשלום מכיסו של חלק הדייר היוצא - סע' 95(א) לחוק). ראה גם ע"א (חי') 5/83 עזבון אליהו פסיה ז"ל נ' הלינה סולקוביץ פס"מ תשמ"ד(2) 177. מבחינת הדייר היוצא יש כאן אפוא אובדן של זכות הדיירות המוגנת; אמנם בתמורה כלכלית (במקרה זה 60% מסך דמי המפתח, כאשר יתרת ארבעים האחוזים אמורה להשתלם על ידי הדייר המוצע לבעל הבית אם מאושרת הבקשה, ובעל הבית לא עושה שימוש בזכותו להשיב אליו החזקה בנכס). לפיכך יש גם חשיבות לגובה אותה התמורה (100% של דמי המפתח שישתלמו על ידי הדייר המוצע בחלוקה בין הדייר היוצא לבעל הבית). לכל אחד משלושת "קודקודי המשולש " בהליך של בקשת רשות יש ענין כלכלי. באשר לבעל הבית, אם גורס הוא שהתמורה עליה הסכימו הדייר היוצא והמוצע נמוכה, יש לו לכאורה אינטרס "לקפוץ על המציאה" ולהשיב לידיו הנכס בתשלום חלקו של הדייר היוצא מאותה תמורה (במקרה זה 40%). אלא שיכול ואין הוא מעונין ממילא מטעם זה או אחר להשיב לידיו החזקה בנכס, ואז יש לו ענין בהשאת התמורה (דמי המפתח). ויכול גם שיש לו טענות אחרות בגינן מתנגד הוא לבקשה לגופה, ולא רק טענות שדמי המפתח המוצעים נמוכים או גבוהים מדי. תכופות מה שמסתתר מאחורי טעמי ההתנגדות הפורמליים (ואיני מתיימר לחוות דעה שזה המקרה שבפני) הנו לאשורה רצון למנוע העברת הזכות מתוך תקוה שעם לכתו של דייר מוגן מבוגר לבית עולמו, לא "תנדוד" זכות הדיירות המוגנת (והאישית) לאחר באופן "נגזר" (מכוח סע' 19 עד 27 לחוק) ; והזכות להחזיק בנכס תחזור לבעליו בלא תמורה. בפעמים אחרות מציב בעל הבית טעמי התנגדות סבירים אלו או אחרים. אחד מטעמי ההתנגדות יכול להיות למשל שלא ניתן להעביר לאחר מה שכבר לא קיים, הואיל וזכות הדיירות המוגנת פקעה מטעם זה או אחר. ככל שמדובר בטעם סביר המתקבל ככזה על ידי בית הדין - נדחית הבקשה. ככל שהטעם אינו סביר מתקבלת הבקשה, וביה"ד לשכירות נותן הרשות המבוקשת תוך קביעת דמי המפתח וחלוקתם, בכפוף כאמור לזכות בעל הבית לשלם לדייר היוצא חלקו בדמי המפתח ולהשיב לידיו הנכס. 7. היות ומדובר בטענות משולבות של דין ושל עובדה, הרי שכדי להכריע בבקשת רשות לעתים אין מנוס מחקירת בעלי הדין או אף עדים מטעמם. מטעם זה קובע סע' 85 לחוק שההליך נפתח (הליך "במובנו הרחב" - לא ההליך שבין כתלי ביהמ"ש) כאשר הדייר היוצא שולח לבעל הבית שתי הצהרות בכתב שנעשו לפי סע' 15 לפקודת הראיות: הצהרה שלו והצהרה של הדייר המוצע. הצהרתו שלו אמורה לכלול הצהרה שהוא נכון לפנות המושכר עד יום פלוני בטווח מועדים המפורטים בסע', שם הדייר המוצע, מענו, משלח ידו ומצבו המשפחתי, סכום דמי המפתח המוצע, וחלקו של הדייר היוצא (לגבי בית עסק. אז עובר "הכדור" למגרשו של בעל הבית ויכול הוא להשיב אחת התשובות המנויות בסע' 86 לחוק, בתוך 30 יום. לא השיב במועד או השיב אחת משלושת התשובות המנויות בסע' 93 לחוק - רשאי הדייר היוצא להגיש בקשת הרשות. 8. סע' 15 לפקודת הראיות קובע כי מקום שמותר לאדם על פי דין או שנדרש הוא להוכיח דבר על ידי תצהיר בכתב, בשבועה או בהן צדק, יהא תצהירו ראיה כשרה אם הוזהר כי עליו להצהיר את האמת ויהא צפוי לעונשים הקבועים בחוק אם לא יעשה כן. הנחת העבודה אפוא הנה שמדובר על תצהיר אישי של אותו אדם, במקרה שלנו, הדייר היוצא, שאכן נדרש על פי דין (סע' 85 של חוק הגנת הדייר) להגיש תצהיר. ודוק: סע' 85 לחוק קובע שעל הדייר היוצא לשלוח "הצהרה שלו". היינו לא של אחר זולתו. אין הדבר גורע מזכותו להביא בנוסף (בגדרה של בקשת הרשות שהוא מגיש לביה"ד ) עדויות בתצהירים של בעלי ידיעה אישית זולתו, שיתמכו בעמדתו. אך נדרש תצהיר דייר יוצא שלו עצמו, בבחינת למצער. השאלה היא האם לא נענית דרישה אחרונה זו באמצעות הגשת תצהירו של מיופה כוח שיכנס כביכול בנעליו של הדייר היוצא לענין ההצהרה. לטעמי פעולה בדרך זו מנוגדת לדין ולתכלית ההצהרה . מהותית, תכלית ההצהרה האישית המוצבת בסע' 85 הנה כפולה: ראשית להמחיש שבמועד של משלוח הצהרות הדייר היוצא והמוצע מבינים המצהירים את משמעות הצהרתם ומחויבים לאמור בה. כך לנוכח המשמעות והחשיבות הפוטנציאלית הגלומה בהצהרות, ביחס לזכויות הדייר היוצא (בעיקר - כמי שנהנה בעת ההצהרה מזכות הדיירות המוגנת) ואף ביחס לדייר המוצע (פוטנציאלית - אם תאושר הבקשה ובעל הבית לא יבחר להשיב לעצמו החזקה בנכס, שאז יהפוך הדייר המוצע בכפוף לתשלום, לדייר מוגן ). זוהי מטרה הנוגעת לעניינם של הדייר היוצא והמוצע. שנית, מטרה המשרתת עניינו של בעל הבית. לאפשר לבעל הבית לבחון עמדתו לחלופת הדיירים המוצעת על פי הנתונים שחייבות ההצהרות לכלול; ובמקרה של מחלוקת היה ותוגש בקשת רשות - לאפשר לו לחקור את המצהירים כדי לנסות ולבסס טעמי התנגדותו העומדים לביקורת ביה"ד לשכירות. וכך טען אכן ב"כ בעלת הבית בדיון האחרון כי המבקשת כבר בת 90 ושוהה בבית אבות, וכי הגשת התצהיר על ידי אחיה פוגעת בזכות החקירה שלו, שכן את מי יחקור? 9. יש אכן מצבים בהם נמנע מן הדייר היוצא, מחמת היותו חסוי, ליתן התצהיר אישית. אז יכול מי שמונה כאפוטרופסו לתן התצהיר במקומו (ומטבע הדברים גם להיחקר על התצהיר במקרה הצורך). אלא שלנוכח החשיבות הגלומה במהלך כזה לאור ההקרנה האפשרית על זכויות הדייר המוגן, היינו מטעמים של הגנה על עניינו של החסוי עצמו (הדייר המוגן), קבעה הפסיקה שמהלך אשר כזה מטעם האפוטרופוס, אף מצריך אישורו של בית המשפט. זאת לאור דרישת סע' 47 של חוק הכשרות המשפטית והאפוטרופסות. סע' 47 קובע שהאפוטרופוס מוסמך לעשות כל הדרוש למילוי תפקידיו. אלא שלצורך הפעולות המנויות בסע' 47 אין הוא מוסמך לייצג החסוי מבלי שבא אישור מראש של ביהמ"ש לאותן פעולות. ס"ק 1 מונה פעולה של העברת דירה. ס"ק 2 מונה פעולה של השכרה שחוקי הגנת הדייר חלים עליה. בע"א (מחוזי י-ם) 82/73 חנה ארלנגר נ' בלה גורלי פס"מ תשל"ד(1) 353 נדון מקרה כזה בו הדיירת המוגנת, כדיירת יוצאת, שלחה תצהיר דייר יוצא באמצעות האפוטרופסים שלה. ביהמ"ש המחוזי עמד על כך שהצהרת דייר יוצא טומנת בחובה הסכמה מחויבת מראש לפנות הדירה לטובת בעל הבית או הדייר המוצע, בשים לב לכך שעל פי סע' 105 לחוק אין הדייר היוצא רשאי לחזור בו מהסכמתו. לכן פירוש הדבר שמסירת תצהיר דייר יוצא כמוה, לצורך סע' 47 לחוק הכשרות, כהעברת הדירה למי שזכאי לה לפי סע' 87-90 לחוק הגנת הדייר. ומטרת הוראות סע' 47 להגן על אינטרסי החסוי על דירתו באופן ששום פעולה של האפוטרופוס העלולה לשלול ממנו את זכותו לגבי הדירה לא תתפוס אלא על פי רשות מוקדמת של בית המשפט (אז - ביהמ"ש המחוזי, כיום - ביהמ"ש לענייני משפחה לפי סע' 78 לחוק הכשרות המשפטית והאפוטרופסות). היות ולא התבקש וממילא לא בא אישור ביהמ"ש בטרם נשלח התצהיר בשם הדיירת המוגנת , לא תפס התצהיר ומבחינה משפטית היה כאפס (עמ' 354 לפסה"ד). 10. ברור שלא נדרש אישור ביהמ"ש משעה שאין מדובר בחסוי, אך אז כן נדרש תצהיר דייר יוצא אישי של הדייר המוגן ולא של אחר זולתו, מן הטעמים עליהם כבר עמדתי. לא ניתן לעקוף הדרישה על דרך מתן יפוי כוח לאחר שיגיש תצהיר במקום הדייר המוגן, בתורת שלוחו של האחרון. יחול כאן סע' 1(ב) לחוק השליחות הקובע שכל פעולה משפטית יכולה לשמש נושא לשליחות, חוץ מפעולה שלפי מהותה או על פי דין יש לבצעה אישית. אין מדובר כאן על פגם טכני הניתן לתיקון אלא על דרישה שהיא מעיקרי ההליך ותנאי להגשת בקשת הרשות. גם העובדה שיפוי הכוח אומת על ידי נוטריון אין בכוחה להקנות יש מאין תוקף משפטי לפעולה שאינה יכולה להיות על פי דין מושא לשליחות. חתימה על תצהיר הנה פעולה אישית שכזו שאינה יכולה להיות מבוצעת על ידי שלוח, בוודאי משעה שמדובר על תצהירי דייר יוצא ומוצע. העובדה שיכול אדם למכור או לרכוש דירתו של אחר מעיקרא באמצעות יפוי כוח, כפי שמציין ב"כ המבקשת, משמעה בסה"כ שבאין הגבלה של הדין יכולה כל פעולה משפטית לשמש נושא לשליחות כפי שמורנו סע' 1לחוק השליחות. אך כאן כאמור יש הגבלה ומדובר בפעולה שלפי מהותה אמורה להיעשות אישית. 11. איני סבור כי ניתן ללמוד תימוכין לשיטתה של המבקשת מת.א. (חי') 26842/99 או הערעור שהוגש ונדון בע"א 2596/04 איוב סבסורוק מוראד נ' עמידר,. ב"כ המבקשת מבקש ללמוד מתיק זה כי ניתן להחתים מיופה כוח על תצהיר דייר יוצא או מוצע שכן באותו מקרה הגיש המערער תצהיר דייר מוצע בשם סבתו, כמיופה כוח שלה, והעברת המושכר לא נפסלה על רקע זה. אך אין מדובר באסמכתא לענייננו שלנו. שכן באותו מקרה לא קמה כלל פלוגתא בין הצדדים בענין זה אלא בעניינים אחרים שנגעו לזהות הדיירים המוצעים והאם השתכללה העברת המושכר. איש לא עורר השאלה או הבעיה, להבדיל מענייננו. כלומר השאלה האם ניתן בכלל להגיש תצהיר דייר יוצא או מוצע חתום על ידי מיופה כוח לא הועמדה כלל להכרעתו של ביהמ"ש, לא בבית משפט השלום ולא בערעור. היא לא נדונה וממילא לא הוכרעה. לא למותר לציין כי העובדות באותו מקרה היו שהדיירת המוצעת (ישיבה כבת 100) נפטרה בטרם הספיקו לחתום עמה על חוזה שכירות , בשל שהוי של פקידי עמידר שהעבירו החוזה לחתימה רק לאחר כחודש, אך בני משפחתה של המנוחה (שהוכרו בערעור בתורת דיירים מוצעים ומוגנים יחד עמה בין במישרין בין באופן "נגזר" מכוח סע' 20 לחוק) נכנסו לנכס, שלמו מלוא דמי המפתח הנדרשים, שפצו הנכס בעוד עשרות אלפי ₪, ושלמו דמי השכירות החודשיים תקופה ארוכה עד ש"התעוררה" עמידר וטענה כי העברת השכירות לא השתכללה באין חוזה חתום עם הדיירת המוצעת המנוחה. היו מספר טעמים שהנחו את ערכאת הערעור ואולם העיקר לעניינו הנו שהדברים במקרה דנן אינם נבחנים בדיעבד, לאחר שכבר נוצר אינטרס הסתמכות מובהק כמו באותו מקרה בעטיו של הצד שכנגד, אלא מבעוד מועד, כאשר השאלה היא האם יש לתן מעיקרא הרשות המבוקשת להעברת המושכר לדיירים מוגנים מוצעים. 12. סוף דבר, אני מורה למבקשת להגיש תצהיר דייר יוצא חתום על ידה אישית, בתוך 15 יום (או להודיע בתוך אותו מועד שבכוונתה להגיש תצהיר חתום על ידי אפוטרופוס לאחר אישור ביהמ"ש). 13. ביחס לבקשה הנוספת לאפשר למבקשת ולבא כוחה לבקר במושכר ולשאול שאלות את הדיירים המוצעים, הרי שלאחר העיון בתגובת ב"כ המבקשת איני נעתר לבקשה זו. בדיון הסכימו הצדדים להיפגש כדי שבעלת הבית ובא כוחה יוכלו להתרשם מן הדיירים המוצעים. אך ככל שלא עלה המפגש יפה, באופן שיש בו כדי לאפשר פתרון מוסכם, אין בדעתי עוד להוסיף הנחיות. 14. לאור הארכה שניתנה אני מאריך באותו פרק זמן את המועד שניתן למשיבה להודיע טעמי ההתנגדות, שאחרת ובאין נימוקים , ובכפוף להגשת התצהיר מטעם המבקשת, אצא מהנחה שאין נימוקי התנגדות סבירים. מסמכיםייפוי כוח